1. SOCIMI
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario.
Terciario- Oficinas
Barcelona
Diciembre 2011

2. INDICE
• Naturaleza de la SOCIMIS
• Conceptos generales
• Objeto social
• Marco jurídico
• Marco societario
• Ventajas fiscales
• Portfolio

3. Naturaleza de las Socimis
• Las SOCIMIS constituyen un nuevo instrumento de inversión destinado
al mercado inmobiliario de alquiler.
• El antecedente inmediato lo constituyen los Real Estate Investments
Trust (REITS), sociedades que llevan varios años cotizando en mercados
internacionales como estados Unidos, Francia, Alemania.
• Las SOCIMI tienen como objetivo que las inversiones a gran escala en
bienes inmuebles diversificados sean accesibles también a los pequeños y
medianos inversores, equiparando la inversión en productos
inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria a través de la
compra de valores.
• En España, el ciclo económico regresivo imperante unido a la necesidad
de potenciar el mercado inmobiliario y fundamentalmente el de alquiler,
han precipitado la regulación jurídica e implantación definitiva de esta
figura jurídica.

4. SOCIMI. Conceptos generales
• Sociedad Anónima Cotizada. Capital mínimo 15M € ( desembolsado
íntegramente el 25% ).
• 80% Valor activo invertido en inmuebles urbanos en propiedad
ofrecidos en arrendamiento.
• 80% Ingresos de la SOCIMI deben proceder de la actividad de
arrendamiento.
• Apalancamiento financiero máximo del 70%.
• Diversificación de las inversiones. Integrado como mínimo por tres
propiedades.
• Período mínimo de arrendamiento de los bienes que integran la
SOCIMI de 3 años.
• Distribución obligatoria de resultados en forma de dividendo.
Retribución del 90% del beneficio a los accionistas.
• Reserva legal máxima del 20% del capital social.

5. Objeto Social de las SOCIMI
LA ACTIVIDAD ECONOMICA PRINCIPAL DE LAS SOCIMIS Y QUE
DEBE REPRESENTAR COMO MÍNIMO EL 80% DE SU
FACTURACIÓN POR EJERCICIO DEBE SER, Y ASÍ CONSTAR EN
LOS ESTATUTOS, LA ADQUISICIÓN, PROMOCIÓN O
REHABILITACIÓN DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA
URBANA PARA SU ARRENDAMIENTO.
LA SOCIMI PODRÁ ASIMISMO DEDICARSE A OTRAS
ACTIVIDADES ACCESORIAS DISTINTAS SIEMPRE QUE LA
FACTURACIÓN POR DICHOS CONCEPTOS NO EXCEDA DEL 20%
DEL TOTAL.

6. Marco jurídico de la SOCIMI
• Ley 11/2009, de 26 de Octubre, por la que se regulan las Sociedades
Anónimas Cotizadas de inversión en el mercado Inmobiliario.
• Real Decreto Legislativo 1564/1989 de 22 de Diciembre, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.
• Ley 24/1998 de 28 de Julio del mercado de Valores.
• Real Decreto Legislativo 4/2004 de 5 de Marzo, por el que se aprueba
el texto Refundido de la ley del Impuesto sobre Sociedades.

7. Marco Societario
• La SOCIMI se constituye bajo la personalidad jurídica de Sociedad
Anónima.
• Las acciones se admiten a negociación en un mercado regulado.
• No se exige un mínimo ni hay un límite de participación.
• Deben cumplir un serie de requisitos de observado cumplimiento:
Objeto Social, Capital Mínimo, Condiciones determinadas de inversión y
reparto de beneficios, Contabilización de operaciones y estructuración
financiera.

8. Ventajas fiscales
Tipo
Gravamen
Sociedad Persona
Jurídica
Persona
Física
Deducción
por
reinversión
SOCIMI
•19% sobre
rentas y
plusvalías
distribuidas
•30% resto de
ingresos o
actividades
accesorias
•Gravamen
adicional del
12% sobre
dividendos y
plusvalías de
rentas
•Régimen
General:
dividendos sobre
otras rentas
•Dividendos
exentos 0%
•Exención
parcial de las
plusvalías según
los años de
tenencia y el
período
transcurrido
bajo el régimen
de SOCIMI
•6% plusvalía
integrada
S.A. / S.L. 30%
•Régimen
General:divi-
dendos sobre
otras rentas
21%
•12% plusvalía

9. PORTFOLIO
• La Generalitat de Catalunya está en un proceso de
desinversión de varios inmuebles.
• Este documento recoge los inmuebles objeto de esta
desinversión y son los que forman parte en la Socimi de
nueva creación.
• Se comparan los precios de oferta como los de mercado para
una mayor información del cliente a la hora de decidir el
precio de oferta.
• El precio de oferta deberá contener:
 Nombre de la sociedad compradora.
 Precio neto de IVA
 Estructura de financiación y detalles de la misma.
 Listado de la información para elaboración de Due Diligence
 Periodo de la oferta.

10. EDICIFICIO DE OFICINAS BARCELONA 01/10/201101
ARRENDATARIO GENERALITART DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 171.494,25€/mes
Renta anual 2.057.931
Renta m2/mes 17,67€/m2
MERCADO TERCIARIO OFICINAS ZONA
Precio m2 oficinas 2.573,87€/m2
Precio de alquiler m2 zona 16-18 €/m2
PRODUCTO EDIFICIO OFICINAS
Localización c/ Fontanellas 6-8 Barcelona
Superficie S/R 8.085,55m2
Superficie B/R 1.637,78m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

11. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201102
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 179.351,22€/mes
Renta anual 2.152.223,04€
Renta m2 25,5€
MERCADO TERCIARIO OFICiINAS
Precio m2 25€/m2
Precio de alquiler m2 zona 25 €/m2
PRODUCTO EDIFICIO OFICINAS
Localización Avda. Diagonal 523-525
Superficie S/R 5.888m2
Superficie B/R 1.148,30m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

12. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201103
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 121.805,50€/mes
Renta anual 1.461.666€
Renta m2 11,62 €
MERCADO TERCIARIO OFICINAS
Precio m2 1.692€/m2
Precio de alquiler m2 zona 18 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO OFICINAS
Localización c/ Aragón 330-332
Superficie S/R 7.562,88m2
Sperficie B/R 2.945,840m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

13. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201104
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 185.263,17€/mes
Renta anual 2.223.158,04€
Renta m2 15,89€
MERCADO TERCIARIO - OFICINAS
Precio m2 2.314,16€/m2
Precio de alquiler m2 zona 26€/m2
PRODUCTO TERCIARIO- LOCAL
Localización Gran Vía 612-614
Superficie S/R 9.472,95m2
Sperficie B/R 2.185,85m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

14. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201105
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 148.393,96€/mes
Renta anual 1.780.722,96€
Renta m2 14,72€
MERCADO TERCIARIO - OFICINAS
Precio m2 2.143,64€/m2
Precio de alquiler m2 zona 22 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO - OFICINAS
Localización c/ Via Laietana 58-60
Superficie S/R 8.342,36m2
Sperficie B/R 1.739,02m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

15. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201106
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 24.667,33€/mes
Renta anual 296.007,96€
Renta m2 8,12€
MERCADO TERCIARIO - LOCAL
Precio m2 1.182,48€/m2
Precio de alquiler m2 zona 10 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización c/ Pere Coromines 1
Superficie S/R 1.826m2
Sperficie B/R 1.212m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

16. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201107
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 164.209,58€/mes
Renta anual 1.970.514,96€
Renta m2 12,42€
MERCADO TERCIARIO - OFICINAS
Precio m2 1.808,17€/m2
Precio de alquiler m2 zona 16€/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización c/ Pere IV 134-136
Superficie S/R 8.746m2
Sperficie B/R 4.474m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

17. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201108
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 59.518,08€/mes
Renta anual 714.216,96€
Renta m2 8€
MERCADO TERCIARIO - LOCAL
Precio m2 1.221,91€/m2
Precio de alquiler m2 zona 12 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización C/ Pujades 11
Superficie S/R 5.571,79m2
Sperficie B/R 1.1790m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

18. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201109
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 189.471€/mes
Renta anual 2..273.652€
Renta m2 18,78€
MERCADO TERCIARIO - LOCAL
Precio m2 2.734€/m2
Precio de alquiler m2 zona 12 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización C/ Sepúlveda 148-150
Superficie S/R 10.091,49m2
Sperficie B/R 0m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

19. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201110
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 47.630€/mes
Renta anual 571.560€
Renta m2 13,36€
MERCADO TERCIARIO - OFICINAS
Precio m2 5.032€/m2
Precio de alquiler m2 zona 15 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización c/ Lluís Companys 7
Superficie S/R 2.985,11m2
Sperficie B/R 579,20m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

20. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201111
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 97.470,58€/mes
Renta anual 1.169.646,96€
Renta m2 12,17€
MERCADO TERCIARIO - OFICINAS
Precio m2 1.772€/m2
Precio de alquiler m2 zona 20 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización C/ Dtor. Roux 80-86
Superficie S/R 5.965,50m2
Sperficie B/R 2.043,23m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

21. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201112
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 115.313,75€/mes
Renta anual 1.383.765€
Renta m2 15,27€
MERCADO TERCIARIO - OFICINAS
Precio m2 2.223€/m2
Precio de alquiler m2 zona 20 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización C/ Pau Claris 158-160
Superficie S/R 6.297,57m2
Sperficie B/R 1.255,31m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

22. EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201113
ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYA
Duración contrato 20 años
Obligado cumplimiento 20 años
Renta mensual 62.649,08€/mes
Renta anual 751.788,96€
Renta m2 9,50€
MERCADO TERCIARIO - OFICINAS
Precio m2 1.383,94€/m2
Precio de alquiler m2 zona 20 €/m2
PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS
Localización C/ Roger de Flor 62-68
Superficie S/R 6..592,59m2
Sperficie B/R 0m2
PLANIFICACIÓN
Urbanismo Licencias concedidas
Comercialización oct-11
Explotación en explotación
Desinversión dic-11

23. CENTROS INQUILINOS
SUPERFICIE
(m2)
RENTA
MENSUAL
2011 (€/m2
mes)
RENTA
MENSUAL
RENTA ANUAL IVA ANUAL
RENTA ANUAL
+IVA
108.386,87 14,46 1.567.237,82 18.806.853,84 3.385.233,69 22.192.087,53
Fontanella 6-8 Generalitat 9.703,33 17,67 171.494,25 2.057.931,00 370.427,58 2.428.358,58
Diagonal 523 Generalitat 7.034,35 25,50 179.351,92 2.152.223,04 387.400,15 2.539.623,19
Aragón 330 Generalitat 10.478,72 11,62 121.805,50 1.461.666,00 263.099,88 1.724.765,88
Gran Vía 612 Generalitat 11.658,80 15,89 185.263,17 2.223.158,04 400.168,45 2.623.326,49
Via Laitana 58 Generalitat 10.081,38 14,72 148.393,58 1.780.722,96 320.530,13 2.101.253,09
Pere Coromines 1 Generalitat 3.038,00 8,12 24.667,33 296.007,96 53.281,43 349.289,39
Pere IV 134 Generalitat 13.220,50 12,42 164.209,58 1.970.514,96 354.692,69 2.325.207,65
Pujades 11 Generalitat 7.361,79 8,08 59.518,08 714.216,96 128.559,05 842.776,01
Sepulveda 148 Generalitat 10.091,49 18,78 189.471,00 2.273.652,00 409.257,36 2.682.909,36
Lluís Companys 7 Generalitat 3.564,31 13,36 47.630,00 571.560,00 102.880,80 674.440,80
Doctor Roux 80 Generalitat 8.008,73 12,17 97.470,58 1.169.646,96 210.536,45 1.380.183,41
Pau Claris 158 Generalitat 7.552,88 15,27 115.313,75 1.383.765,00 249.077,70 1.632.842,70
Roger de Flor 62 Generalitat 6.592,59 9,50 62.649,08 751.788,96 135.322,01 887.110,97

24. Estudio viabilidad
TOTAL
SBA 108.386,87
Tasación 228.568.098,00
Descuento sobre valor de tasación 2,00%
Costes de compra 2,00%
Marketing costs 1,50%
Coste repercusión suelo 0,00
Coste repercusión vuelo 228.568.098,00
Capital 69.550.986,54
Deuda Actual 0,00
Deuda Socimi 70% (Máxima) 159.997.668,60
Aportación capital -159.997.668,60
Impuestos 19,00%
Dividend Payout 90,00%
CAPEX sobre GAV 0,20%
IVA 18,00%
Total IVA 41.142.257,64
Coste Poliza IVA 5,00%
Renta mensual 1.567.237,82
Renta anual Total 18.806.853,84
Renta solar power
Vacancy rate 0,00%
Amortización 4,00%
Crecimiento rentas (indexado IPC) 2,00%
Accrual Expense 2,50%
MAINTENANCE sobre rentas 0,50%
Coste seguro sobre compra 0,15%
Property fee sobre rentas 1,50%
Asset Management sobre GAV 0,25%
IPC costes 1,50%

25. Cuenta PyG 2012 2013 2014 2015 2016
Rental Income 19.182.990,92 19.566.650,74 19.957.983,7520.357.143,42 20.764.286,29
SP Rental Income 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
TOTAL INCOME 19.182.990,92 19.566.650,74 19.957.983,7520.357.143,42 20.764.286,29
Property Management Fee -286.334,35 -290.629,36 -299.369,76 -305.357,15 -311.464,29
Asset Management Fee -568.391,72 -576.917,59 -585.571,36 -594.354,93 -603.270,25
Maintenance -95.444,78 -96.876,45 -99.789,92 -101.785,72 -103.821,43
Insurances -341.035,03 -346.150,56 -351.342,81 -356.612,96 -361.962,15
TOTAL EXPENSES -1.291.205,88 -1.310.573,97 -1.336.073,85 -1.358.110,75 -1.380.518,13
Margen 6,73% 6,70% 6,69% 6,67% 6,65%
EBTIDA 17.891.785,04 18.256.076,77 18.621.909,9018.999.032,67 19.383.768,16
EBITDA margin
Accrual Expense -477.223,92 -486.768,39 -496.503,76 -506.433,84 -516.562,51
Revalorización de activos 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Depreciation Expense -9.161.009,37 -9.179.569,10 -9.198.407,22 -9.217.527,92 -9.222.379,80
EBIT 8.253.551,75 8.589.739,27 8.926.998,92 9.275.070,91 9.644.825,85
Structuring Fee 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Financial Expenses -6.430.133,72 -6.262.833,95 -6.088.741,13 -5.907.579,45 -5.719.061,88
FINANCIAL INCOME -6.430.133,72 -6.262.833,95 -6.088.741,13 -5.907.579,45 -5.719.061,88
Capital Gain 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Others 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
EXTRAORDINARY INCOME 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
NET INCOME BEFORE TAXES 1.823.418,03 2.326.905,33 2.838.257,79 3.367.491,46 3.925.763,97
Impuestos 391.114,15 -397.900,81 -485.342,08 -575.841,04 -671.305,64
NET INCOME AFTER TAXES 2.214.532,18 1.929.004,52 2.352.915,70 2.791.650,42 3.254.458,33
DIVIDENDOS 1.993.078,96 1.736.104,07 2.117.624,13 2.512.485,38 2.929.012,50
Rentabilidad sobre el capital 2,87% 2,50% 3,04% 3,61% 4,21%

26. Flujo caja 2011 2012 2013 2014 2015
Operating Cash Flow 17.870.596,86 17.858.175,95 18.136.567,82 18.423.191,63 18.712.462,53
EBIT 8.253.551,75 8.589.739,27 8.926.998,92 9.275.070,91 9.644.825,85
(-) Corporate Tax -21.188,17 -397.900,81 -485.342,08 -575.841,04 -671.305,64
(+) Depreciation Expense 9.161.009,37 9.179.569,10 9.198.407,22 9.217.527,92 9.222.379,80
(+) Accrual Tax Expense 477.223,92 486.768,39 496.503,76 506.433,84 516.562,51
Investing Cash Flow -463.993,24 -470.953,14 -478.017,43 -485.187,70 -492.465,51
Asset Acquisition/Sale 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
CAPEX -463.993,24 -470.953,14 -478.017,43 -485.187,70 -492.465,51
Extraordinary 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Financing Cash Flow -10.550.410,78 -10.550.410,78 -10.550.410,78 -10.550.410,78 -10.550.410,78
Debt Raising 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Capital Social 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Debt Amortisation -4.120.277,07 -4.287.576,84 -4.461.669,65 -4.642.831,33 -4.831.348,90
Financial Expenses -6.430.133,72 -6.262.833,95 -6.088.741,13 -5.907.579,45 -5.719.061,88
FREE CASH FLOW 6.856.192,84 6.836.812,03 7.108.139,60 7.387.593,15 7.669.586,23
Dividendos -1.993.078,96 -1.736.104,07 -2.117.624,13 -2.512.485,38 -2.929.012,50
CASH FLOW 4.863.113,88 5.100.707,97 4.990.515,47 4.875.107,78 4.740.573,73
CAJA 13.947.470,27 19.048.178,24 24.038.693,71 28.913.801,48 33.654.375,22

27. Modelización
impuestos Tabla 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Personas Jurídicas
Dividendo 100,00 3.030.808,21 1.993.078,96 1.736.104,07 2.117.624,13 2.512.485,38 2.929.012,50
Multiplicador 1,22 1,22 1,22 1,22 1,22 1,22 1,22
Base Imponible 121,95 3.696.070,61 2.430.559,79 2.117.178,91 2.582.442,63 3.063.975,92 3.571.930,74
Tipo 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30
Cuota Integra 36,59 1.108.821,18 729.167,94 635.153,67 774.732,79 919.192,78 1.071.579,22
Deducción del 19% 23,17 702.253,42 461.806,36 402.263,99 490.664,10 582.155,42 678.666,84
Cuota a ingresar 13,41 € 406.567,77 € 267.361,58 € 232.889,68 € 284.068,69 € 337.037,35 € 392.912,38 €
Neto Inversor 86,59 € 2.624.240,44 € 1.725.717,39 € 1.503.214,39 € 1.833.555,44 € 2.175.448,03 €2.536.100,12 €
% del dividendo bruto 86,59% 86,59% 86,59% 86,59% 86,59% 86,59% 86,59%
Personas Físicas
Dividendo 100,00 3.030.808,21 1.993.078,96 1.736.104,07 2.117.624,13 2.512.485,38 2.929.012,50
Tipo 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Base Imponible 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Neto inversor 100,00 € 3.030.808,21 € 1.993.078,96 € 1.736.104,07 € 2.117.624,13 € 2.512.485,38 €2.929.012,50 €
% del dividendo bruto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

28. Patrimonial y Socimis
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