1. 14 • SIMA 2013
EL MERCADO
Jueves. 30 de mayo de 2013 • LA RAZÓN
LA PLAYA ES EL DESTIND PREFERIDD PARA LOS COMPRADORES, AUNQUE SU LUGAR DE PROCEDENCIA TAMBIÉN INFLUYE
La crisis arrasa con la ~unda vivimda
Casas vacías y un sinfín de deudas hipotecarias.
Los años de bonanza sembraron en España una euforia
desmedida, con fatales consecuencias en la actualidad.
Son pocos los ciudadanos que pueden
comprar residencias alternativas a la habitual. La especulación
asociada a la inversión está pasando factura y el sector
confía en salvar los muebles gracias a la venta
internacional. Raul Salgado I Madn'd
El sector de la segunda residencia confía en los inversores procedentes de Gran Bretaña, Alemania y otras países del norte de Europa
U
",dcm""",q~",,,"~";~
te. La actual coyuntura eco-
n6mica,junto a los altos fn-
dices de desempleo. dificulta
la adquisición de segundas
viviendas en España. Mu-
chas familias no pueden
comprar ni siquiera por necesidad. Tras la
publicacióndc losúlimosdatosporc] Minis-
terio de Fomento, cuesta pensarquese vaya a
reactivar laventa de viviendas. «Larcducción
del stockde segundal"CI;idcnciadebeapoyan;e
en el mercado internacional. La cornprol de
inmuebles porpartede lademandaextranjera
esel único dato positivo, ya que estácrecien-
do». afirma Ángel Serrano. director general
de NegociodeAguÍJTe Newman.
Enlos últimus40 años, lasegunda vivienda
se ha desarrollado aun ritmo muy favorabley
dinámico. «Hasta hace no mucho, el 40 por
cientodclosespañoles tcníados inmueblesen
propiedad. Lademandade segundas residen-
cias responde a unas necesidades de ocio y
tiempo Libre de un seclOrde la¡xJblaciónurba-
na de clase media-alta. En algunos casos,
surgede capas sociales solvenlesen momen-
tos de bonanzacconómica yatiende más a un
interés de ahorro fiscal y de ocultarel dinero
negro», destaca Serrano. Por su parte, José
Luis Marin, directordeOficinas Regionales y
Activoo Adjudicados de CBRE E.~paña, con-
sidcraque laevolueióndel sectorinmobiliario
de segunda vivienda «está marcada porla so-
breofertaendetenninactoo destinoo de lacosta
mediterránea. Allí, las entidades financieras
han idoacumulandostock. No obstante.exis-
ten lugares muy apreciadoo internacional-
mente, quehan logmdo mantenersu caché. Es
el casodc Baleares, Marbclla, Cataluna y al-
gunas poblaciones escogidas de la costa le-
vantina».
OPINIONES DlY!IIGENTES
Los precios de loo pisos en las transacciones
entreparticulares, ydesdeel punto más álgido
de la burbuja en 2006, han bajadoa la mitad.
Al mismo tiempo. el número de casas vacías.
en procesodeconstrucción, o en venta, alcan-
za apro;ümadamcnte los cinco millones y
medio. La demanda anual estáen tomo a las
150.<XXl. Según Borja Mateo, experto en la
industria inmobiliaria y aUlor del libro «La
verdad sobre el mercado inmobiliario espa-
nol», «tenemos pisos para mucho tiempo.
bajadas de precios de la vivienda para otros
cincoai'ios más, una¡xJblaciónqueseenveje-
En el mercado de costa,las
entidades financieras son
más flexibles en precio ante
unos compradores que, en su
mayoría, pagan al contado
ce a una velocidad de vértigo y unoo bancoo
que no prestanni prestaránenel futuro. No me
puedo imaginar un mejor panorama para loo
predos»,
Mateocreeque en loo próximoo años sepro-
ducirán los desccnsos de cootes más signifi-
cativos, ¡xJr 10 que hoy en día no es un buen
momento paminvertirenel mercaOO. «Com-
prarse un piso ahora es lafonna más efectiva
de empobrecerse. Todavía estamos en mitad
de la burbuja inmobiliaria. Lo mejores alqui-
lar, esperar a que los precios bajen aón mi~,
renegociar un impone de alquiler ya existen-
te y, tal vez en cinco añoo, comprar». Sin
embargo, Fernando Encinar, jefe de estudioo
de idealista.com, opina que «el escenario e:;
ideal para explorar el mercado y encontrar
inmuebles a precios muy razonables. Al ha-
blar de invertir, debemos olvidamoo de las
enonnes plusvalías por la ventade viviendas
en pocos años. Aque110 no volverá. En cam-
bio, se están registrando interesantes rentabi-
lidade;en la compm para alquiler, destinada
('"OTIIO vivienda habitual del inquilino o al tu-
lismo vacacional». Comprar una residencia
para alquilares rentable. pero Encinar acon-
seja «afinar bien la operación pamoptimizar
el rendimiento de nuestro dinero, ya que de
lo contntrio corremos elliesgode ponerloen
un activo que nos podría rendir menoo que un
simple dep6silO bancarioo un bono. Bajando
el precio de adquisición, conseguiremos su-
bir algón punto cl rendimienlO».
Dejar al Banco de España controlar a las
entidades bancarias de U!;uenlo a parámetros
de oportunidad política fue, para Mateo, el
principal error que se cometió en el pasado.
«El Estado facilitó crédilOs que nunca tuvie-
ron que haber sido concedidoo. Al mismo
tiempo,laComisión Nacional del Mercado de
Valores(CNMV). una vez que los agujeros de
solvenciadel sistemafinancieroenln más que
conocidos,fomentóel engañoalos inver.>ores
plivados con el fin de que estoo taparan, me-
diantesusahorros, loo agujeros de loobancoo

2. LA RAZÓN' Jueves. 30 de mayo de 2013 SIMA 2013 • 15
EL MERCADO
Un bajo precio
8 mercaoo oeSl3l}JnOOresiderda cobra ~
prolagon$:'no fnJite al oe priJre<l. Los prErios
contirúan ooj¡n:!omás en la costaQUeen el
centro de las ciudades AOemás, lOsC({1llraOOres
habitualespnx:roeuoe paises dorKle la economfano
estám castigada COI11O ro ~. Los porrenlajes
no son demasiados fiables, peroseoiJn Carlos
fffier·Boosoms, directorde Aesi<~rdaJ·8ara)s y
cajas de Jooes Lano LaSaIIeexistm dos tipos de
~ores: los quead¡uiefro tm vivienda oe uso
prllJlio, Y<l seapara 'Ia:'Xiooes OCOO1O residmcia
habitual,eitMJSOreS. quienesI'etl unaoportunidad
depllrsvalíafuturainlefes<V1te
Ala ruNadEm<nlale interesa 00bajo iIJlJ(lrte;mes
que Iafill<ll'lCi<rión.•Entd rner-cOOodeoosta, las
entidadesfinartieras son rn'!sflexibles en precioiflte
Ioscompradores, quienesErI suIraIl11YOI'il pagan
a1~o·,inIOlTlOlFerrer-8onsoms.Yil"OOe~,
pesealaCOO1¡llm s~lIiri6n por la ~aIr'aYiesa el
sectorill11ooiliMio de setUIdavivienda, ·asventas,
tm vez pasado el tmledelprimertrirrestre de este
m.volverán a00 ritmo similw al de 2012~.
En la partevendOOora, las instilociooes
mncariasnEreiIandar salida al stld:
que tienen y,enalgtJ10S casos,lJIlliemasaalf
irmJeblesro alquiler aLlf"OS prECios
~ les lfflTlilano peroer dfmasiaOO
La playa rcproscnta el destino favorito a la
horJ de adquirir una segunda vivienda, aunque
las circunstaneia~ OCQT1ómica~ gener,¡]es han
calmadoelapetito cotnprOOor.Otro factora te-
nerencucnta.al meoospamMarín.cs«el lugar
de procedencia de la familia. lo que popular-
mente se conoce como la casa en el pueblo".
España liderael rankingde los paíseseuropeos
encuantoal poo:cntajcdcviviendasdesegunda
residenda, odesuperávitde parqueinmobilia-
rio. Los siguientes puestos los ocupan Portu-
gal. Greciae Italia. respectivamente. «Queda
claroque el surde Europaestá muy porenci-
made la media. Enconlrdposi{.;ón, hay paises
como Alemania. Holanda y Reino Unido.
donde no existe un parquesuficientecapazde
atender la demanda. Las peticionesde segun-
da residencia deestos ciudadanossedirigen a
los paises europeos del SlID>, apunta Serrano.
El superávit en esta rona geográfica. donde
está más extendida la costumbre de adquirir
segundas viviendas, responde acue~tiones de
tipo cultural. Según el director general de
Negocio de Aguirrc Newman. «también es
debido a lafacilidad con laque los gobiernos
han pennitido la construcción a 10 largo de
todo el territorio español».
La sobredimensión del mercado de segunda
residencia durJnle los años de la burbuja no
se ha correspondido con la demanda real de
este tipo de ilUlIueblcs. Los precios crecieron
año tras año y. como cra deesperar. el ajuste
ha sido brusco. «Nos quedan años sin grúas
construyendoen gran partede nuestro litoral.
Van aser pocaso ningunalas viviendas nuevas
que construyan. y muchas de las e~istentes
encontrarán su salidaen el mercado del alqui-
ler», vaticina Encinar. Los atractivos de p.~pa­
ña rcfuerzan el optimismo de Marin. «Pode-
mos atnler acomprJdores del resto del mundo.
El principal prublemaesel sobrestock. parJel
que noquedarámás remedio que hacerfuertes
ajustcsdc precio. Con scntidocomún.laventa
debe recuperarse a medio plazo». concluye.
de finaoci<dórl de las Sl3l}Jooas resideoclas son¡x:ores.
Monserralpone COO1O e~1o lahipotoca .Ac:tiva~ de
ActivoBa'Ik. .Enel caso de primera vivieooa, ofrece 00
tipo oe irTtefés de EuribOl' t 2,25 Yfinarda hasta el ropor
Cienlodell1lporterrenormelvaloroe~yel
00 lasoc:iOO. Sin e11bargo, parasegunda resldertia sólo
Ilegaal70porciento.Enronoal intwés,a lahora oe
solicitJ" tm hipoteca parasegunda l'ivieooa, lostipos
seelev<l1~
Elanálisisder'Esg(JdeI OOn::úvalOlasiseha ~o
rola residencia habitual, )<l qt.e el endelKtfnienlo previo
esl11IJy irllJ(lr1ante. En casodetel1lll003deuda, lalorma
deCCfISlVJir finn:oooo parael Sll!1JnOO inrro::ble
se tmaen .~oo prest1mocon lagar;n1ade as
dos vMeOOas y~agrupe toda la deOOa hipotecaria.
Aportar :t1orTos,con el oojeti'lo oe pagar gastos,suele
ser ~ooible p¡ra adjuirir tm Sl3l}Jnda casa~,
sentercla Monserra
La demanda anual de este tipo de casas está en torno alas 15Q.0<Xl
Hipotecas más complicadas
Máscaros ydiftilesde corJSl:l;,'(Jir. Los préslamos
hipotecarios para ~irir unaseg.X1davivienda
tienen canplil3:iocesanadidas alos deslinaOOs ala
lit'a'ti'lción de laresidefK:ia habilUal. Por tm ¡me, as
entklares barKaiasconsi~ ~ el Sl3l}Jndo inrroeble
es tm iJ"Ntfiioo.adilertn:ia(Iej primero. visto como
unana:esilb.llamiliar.Según Pai A. Mort'lllmt.director
editl)'ial del portal iAI'orro, ·esladisll:anenteestá
ecm;xuI:aIo~, en caso de difOJ~ tnl1ÓTlicas,
enprimer lugar se il1llil!;la td prés/aTlO 00laSll!1Jnda
residerria, pero se hoce k) ilT(KlSible Pif;l ro ha::er lo
Pf~iocon Iaprimera~. Al m$:'no~, assegl.l1das
vivieOOas, tantoen costa COO1O en montana,SUllenser
másdiftilesde rocolocw am:Io se proOO:ll un impago
oela hipoteca. ·Encoodiciones rarra1es, laspritrm<;
residerdas en núcleosurt:mJsse venOOn rTl.d1o más
rápiOO~,selalaMonserrat.
AOemás oesuCOOlPlicadacoo:esión, as coodiciooes
ycajas».denuncia. Comoconsecueocia,enla
actualidad losciudadanosdemoran laeompra
de una segunda vivienda ymuestransuescep-
ticismo respecto aloque secuenta. «Creoque
sólo se decidirán a realizar una inversión de
ese tipo si esalgoque se va autilizar, nocomo
una forma de rentabilización de ahorros y,
mucho menos, con financiaciones que bus-
quen rendimientos especulativos». alerta
Marín. En la misma tesitura. Encinarsosticne
que. hastaqueexplotóla burbujainmobiliaria,
en España había tres mantras que se han de-
mostrado serfalsos: «la vivienda nunca baja.
no venderé por menos de 10 que me costó y
alquilares tirare! dinero. Estos tres axiomas
han dejado grandes cicatrices en la sociedad
española». confiesa.
Comprar una segunda residencia no es
sencillo y responde a unos parámetros más o
menos establecidos. Engeneral,elcomprador
estáen una edad que oscila entre los 35 y los
40 años. «Ya ticnen un ilUllucble cn propie-
dad. Odeciden mejordr la vivienda deprime-
ca residencia o se decantan por la compra de
una segunda. Disponen de un presupuesto
aproximado a los 200.000 euros», explica
Serrano, «Entre10l45 y55 años, ya hay un 32
porcielllode demandantes de vivienda vaca-
cional. Cuentan con un presupuesto que se
mueve entre los 75JXXl y los 100.OOOeuros.
En este intervalo de edad, apenas el 38 por
cientode los compradores necesita financia-
ción porencimadel 90 porcientodcl precio».
prosigue.
Los precios de los pisos en las
transacciones entre particulares,
y desde el momento más algido
de la burbuja eu 2006, han
bajado a la mitad