Artículo de Jorge Salido Cobo en El Mundo sobre el efecto de la conflictividad de las cláusulas suelo en las condiciones hipotecarias en 2017.

1. DIORAMA:BEATRIZORELLANA/FOTOGRAFÍA:J.M.PRESAS
EL ‘SUELO’ COMIENZA A ENTERRAR LAS HIPOTECAS BARATAS
LA SENTENCIA EUROPEA QUE OBLIGA A LA BANCA A DEVOLVER TODO LO COBRADO POR ESTA CLÁUSULA DETONA LAS PRIMERAS SUBIDAS DE TIPOS Y COMISIONES
TRIBUNA ‘TENSAR LA SOGA EN TORNO AL SECTOR
HIPOTECARIO PUEDE SER PROBLEMÁTICO’,
POR SANTOS GONZÁLEZ, PRESIDENTE DE LA AHE P. 3
URBANISMO EL AYUNTAMIENTO DE MADRID
PRETENDE CERCENAR LA ÚLTIMA BOLSA DE
SUELO PROTEGIDO DE VALDEBEBAS P. 4
XX ANIVERSARIO HISTORIA
INMOBILIARIA A TRAVÉS DE LAS
PORTADAS DE ‘SU VIVIENDA’ P. 5
EL MUNDO / Nº 943. 27 DE ENERO DE 2017

2. 2 SU VIVIENDA
27 DE ENERO DE 2017EN PORTADA
JORGE SALIDO COBO MADRID
El mercado hipotecario ligado a la vi-
vienda es un hábitat muy sensible a
multitud de factores externos: econó-
micos, inmobiliarios, jurídicos, etc. Es-
ta dependencia provoca que la oferta
de hipotecas de la banca (que abre y
cierra el grifo de la financiación según
sus intereses) describa un comporta-
miento muy volátil. Tan pronto los di-
ferenciales que acompañan al Euribor
en los préstamos a interés variable se
disparan como se minimizan o se re-
sucita un producto, caído en el olvido
durante décadas, como es el tipo fijo.
Ante esta realidad y ante los últimos
acontecimientos sobre la cláusula sue-
lo firmada en millones de hipotecas (el
Tribunal de Justicia de la Unión Euro-
pea enmendó la plana al Tribunal Su-
premo –TS– español y dictaminó el 21
de diciembre la devolución de lo co-
brado con carácter retroactivo), cabe
plantear cómo afectará el histórico fa-
llo europeo al funcionamiento del mer-
cado hipotecario, que hoy reluce con
mínimos tipos de interés en préstamos
fijos (inferiores al 2%) y variables (di-
ferenciales del 1%).
El reintegro del suelo podría supo-
ner una factura para los bancos supe-
rior a los 3.000 millones de euros, se-
gún han informado las propias entida-
des. Y eso tirando por lo bajo, ya que la
banca espera no tener que reembolsar
lo ingresado por el suelo a los clientes
con un perfil profesional cualificado al
entender que estos no pueden alegar
no saber lo que contrataban.
Esta devolución de miles de millo-
nes producirá un roto en las cuentas
de las entidades y, quizá lo más impor-
tante, no saldrá gratis a los futuros
prestatarios, que verán cómo las ac-
tuales hipotecas baratas comenzarán
a ser menos baratas, según han avisa-
do algunos expertos y a la vista de lo
que pasó en 2013 tras la sentencia del
9 de mayo del TS que anuló las cláu-
sulas suelo de tres bancos sin retroac-
tividad. Fuera coincidencia o no, en los
meses posteriores los diferenciales se
dispararon por encima del 4,5%, en lo
que fue todo un cerrojazo al crédito.
IMPACTOECONÓMICOENLABANCA
Los principales comparadores on line
de productos financieros –los que si-
guen más de cerca el mercado–, ya
dan fe de que algo está cambiando.
«La devolución de lo cobrado de más
por las cláusulas suelo tendrá un im-
pacto importante en las cuentas de las
entidades que, para compensarlo, ten-
drán que tomar medidas, como el en-
carecimiento del interés que cobrarán
por las nuevas hipotecas o el endureci-
miento de los criterios para conceder
financiación para comprar una casa»,
advierte Estefanía González, portavoz
de Finanzas Personales de Kelisto.es.
Del mismo modo, González no des-
carta una subida de comisiones, tan-
to en las hipotecas como en otros pro-
ductos, un aumento de la vinculación
exigida en los préstamos o una pro-
longación de los intereses fijos inicia-
les en los créditos variables. «En este
contexto», añade, «el consumidor de-
be fijarse bien en la letra pequeña».
En HelpMyCash.com se vaticina el
mismo horizonte hipotecario después
de la polvareda jurídica levantada con
las cláusulas suelo. Su experto en hi-
potecas, Julián García, señala que «los
bancos, sobre todo los más afectados,
tratarán de recuperar por otras vías las
cantidades que reintegrarán y los pri-
meros efectos ya son evidentes. Se es-
tán recrudeciendo las condiciones de
los préstamos». «En lo que va de mes»,
prosigue, «el BBVA, Bankinter y Saba-
dell han incrementado el interés de sus
hipotecas fijas e incluso la entidad azul
ha subido las comisiones de apertura».
Todos los analistas coinciden, igual-
mente, en que la primera víctima de la
nueva coyuntura crediticia provocada
por el fin con carácter retroactivo de
las cláusulas suelo serán las hipotecas
a interés fijo. Al menos, a los tipos tan
bajos que se han visto en 2016. «Es
pronto para pronosticar cuál será el
precio medio de estos préstamos, pe-
ro a corto plazo es probable que sigan
subiendo», comenta García.
En este sentido, Pau A. Monserrat,
economista de iAhorro.com, augura
que «habrá un encarecimiento de los
tipos fijos, exageradamente bajos en
2016, del 2% nominal al 3% en 2017».
Donde no ve movimientos es en el
precio de las hipotecas variables. «El
Euribor +1% es una barrera superior
que dudo que acepten traspasar los
clientes capaces de obtener crédito hi-
potecario», señala Monserrat, quien
admite también que «las hipotecas se-
rán un producto algo menos masivo».
Por otro lado, partiendo una lanza
de optimismo, el economista de iAho-
rro.com no descarta que los cambios
legislativos en pro de la transparencia
y la mejora de la educación financiera
acreciente la competencia en el sector
y eso empuje a la baja el precio de
equilibrio de las hipotecas. «Este pre-
cio, pese a que muchos lo olvidan, se
forma cuando la curva de la oferta y
demanda se cruzan. No sólo donde la
oferta quiere posicionarlo», recuerda.
Desde la parte bancaria, José Luis
Martínez, portavoz de la Asociación
Española de Banca (AEB), pide calma
y no adelantar acontecimientos sobre
los efectos de la sentencia favorable a
la devolución retroactiva del dinero de
las cláusulas suelo –«lícitas y de buena
fe de acuerdo al propio TS y una prác-
tica bancaria y tradicional que forma-
ba parte de la legislación», remarca–.
«Si las sentencias revisan las condi-
ciones asentadas y legales de los con-
tratos hipotecarios cabe considerar
que esto tendrá un impacto en las pro-
pias condiciones de las hipotecas, pe-
ro tampoco es fácil anticipar qué tipo
de cambios. Más aún si se tiene en
cuenta la alta competencia en el siste-
ma bancario y las favorables condicio-
nes de financiación fijadas por el Ban-
co Central Europeo», asegura Martí-
nez. «Por el momento», insiste, «hay
que ser prudente, pero no me cabe
ninguna duda de que los bancos segui-
rán ofreciendo condiciones atractivas».
HIPOTECAS MÁS CARAS EN EL HORIZONTELos expertos avisan de que anular la cláusula suelo con carácter retroactivo encarecerá los nuevos préstamos.
Vaticinan que la oferta a tipo fijo será la primera ‘víctima’ y que su interés medio subirá del 2% al 3% en 2017
LABANCAASUME
QUELASENTENCIA
EUROPEATENDRÁ
UNIMPACTO
(IMPREVISIBLE)EN
LASCONDICIONES
DEFINANCIACIÓN
LA CLÁUSULA
DE LA
DISCORDIA
Lapolémicacláusula
sueloestableceuntipode
interésfijomínimoapagar
(alrededordel2,5%)enlas
hipotecasvariables,cuyo
costedepende,enla
mayoríadeloscasos,dela
evolucióndelEuribor.Esto
garantizaalbancounos
ingresosmínimosal
margendelaevolucióndel
índicehipotecarioy
neutralizasuposible
desplome,comoha
ocurrido(elEuriborestá
enel-0,1%).Alaizquierda,
enamarillo,lacláusula
suelodeunpréstamo.

3. 3SU VIVIENDA
27 DE ENERO DE 2017 EN PORTADA
El pasado día 21 se publicó el
Real Decreto-ley 1/2017, de
20 de enero, de medidas ur-
gentes de protección de con-
sumidores en materia de
cláusulas suelo, por el que se
establece un procedimiento
extrajudicial con la intención
de dar solución rápida y ágil a
las posibles reclamaciones.
Es tanto lo que hemos ha-
blado en estos meses sobre
esta cuestión, que puede pa-
recer que, con la resolución
de este asunto, damos por fi-
nalizada una época impor-
tante para el mercado hipote-
cario o estamos abriendo la
vía a nuevas reclamaciones.
Sin embargo, obviamos un
debate importante: cómo es-
tas u otras cuestiones están
judicializando el mercado hi-
potecario y la relación del
cliente con la banca; y si esto
supone alterar la naturaleza
de las relaciones en un sector
que no tiene alternativa y que,
más allá de dar solución a
aquellos asuntos que puedan
requerir intervención judicial
–sin duda necesaria, pero tan-
tas veces desproporcionada–,
puede cambiar la relación de
confianza de unos y otros.
En este escenario de crimi-
nalización del préstamo hipo-
tecario, una parte importante
de la sociedad y algunos de
sus más representativos esta-
mentos parecen entender que
ésta es la factura que el siste-
ma financiero debe pagar en
justa reciprocidad a su com-
portamiento pasado. Hay que
pensar si esto es justo y si va
a tener alguna consecuencia
para el normal desarrollo de
la actividad crediticia.
Es muy posible que, si no
recomponemos la imagen del
mercado ni recuperamos la
confianza en un sector que
no puede vivir en la incerti-
dumbre en los 20, 30 o 40
años que dura un préstamo,
se condicione la oferta. El cré-
dito puede ser más inaccesi-
ble y, por supuesto, más caro.
No obstante, debemos con-
fiar en que las cosas se nor-
malizarán y en que una mo-
rosidad baja –aunque de con-
secuencias duras para una
parte de la ciudadanía– no
puede condicionar el normal
funcionamiento del 95% de la
cartera de hipotecas que ha
permitido o permite el acceso
a la propiedad a millones.
Debemos confiar, también,
en que seguiremos teniendo
una amplia oferta de crédito
con buenos tipos de interés y,
en la medida que la situación
económica siga mejorando el
empleo, esta oferta debe ser
accesible a más población.
Sin embargo, el tensar tanto
la soga puede ser problemáti-
co. El mercado nunca tendrá
un desarrollo equilibrado si
se produce contra las entida-
des o contra los ciudadanos.
Hay que confiar en que
tendremos un sistema finan-
ciero que nos facilite el acce-
so a la vivienda. Su vivienda.
Santos González, presidente de la
Asociación Hipotecaria Española.
‘TENSAR LA SOGA’ PUEDE
SER PROBLEMÁTICO
SANTOS GONZÁLEZ
J. S. C. MADRID
El espinoso tema de las cláusulas
suelo se ha convertido en todo un
vía crucis para los cientos de miles de
hipotecados afectados (1,5 millones,
según el ministro de Economía, Luis
de Guindos). Su última estación, por
ahora, pasa por un Real-Decreto ley.
A raíz de la sentencia del 21 de di-
ciembre del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea favorable a la devolu-
ción con carácter retroactivo de la
cláusula y que dejó en evidencia al
Tribunal Supremo español (que falló
en 2013 en contra de tal retroactivi-
dad), el Gobierno aprobó el pasado
viernes una norma en la que dio luz
verde a un sistema extrajudicial para
la devolución de todo el dinero cobra-
do por parte de las entidades. Esto es,
que los bancos y clientes damnifica-
dos puedan acordar cómo solucionar
el problema, lo que ha generado una
cascada de críticas desde las diferen-
tes asociaciones de consumidores,
que denuncian que serán los bancos
los que decidan a quiénes aceptan
por la vía extrajudicial.
Este Real-Decreto ley entró en vigor
el pasado sábado y desde el lunes, 23
de enero, los afectados por una cláu-
sula suelo pueden presentar su corres-
pondiente reclamación en su banco. A
partir de ese momento, la entidad tie-
ne la posibilidad de estudiar de mane-
ra individual cada caso y decidir a qué
clientes se cobró de manera indebida
el tipo de interés mínimo que estable-
ce el suelo. Toda vez que el mecanis-
mo extrajudicial no estará listo en un
mes y se han fijado tres meses para
que el banco conteste al cliente (en-
viarle el cálculo de la devolución y lle-
gar a un acuerdo), las entidades finan-
cieras disponen, en la práctica, de cua-
tro meses para resolver los litigios.
El Ejecutivo ha justificado su postu-
ra señalando que trata de evitar la sa-
turación de los tribunales. Del mismo
modo, De Guindos recordó en la rue-
da de prensa posterior al Consejo de
Ministros que se deja abierta la puerta
a que el hipotecado pueda recurrir a la
Justicia para defender sus derechos.
A buen seguro, esta vía judicial se-
rá el camino que siga la mayoría de
los afectados que reciban una res-
puesta negativa de su banco o crean
que el importe a recibir es inferior al
que les corresponde. Y es que las en-
tidades deberán remitir un documen-
to explicando por qué rechazan una
solicitud y por qué no consideran irre-
gular una cláusula. Según varias in-
formaciones publicadas, la banca tra-
tará de excluir a los prestatarios con
un perfil profesional, alegando que
están perfectamente formados para
comprender qué significaba el suelo.
La cantidad que deberán reintegrar
los bancos a los clientes comprende-
rá el dinero cobrado por este motivo
más los intereses. Además, a nivel fis-
cal, como han explicado tanto el Mi-
nisterio de Hacienda como el de Eco-
nomía, esta retribución (a excepción
de los intereses) deberá regularse en
la declaración del IRPF si en su mo-
mento fue objeto de deducción por
adquisición de vivienda habitual, por
rendimientos de actividades económi-
cas o del capital inmobiliario.
CLÁUSULASUELO:
LASOLUCIÓN
EXTRAJUDICIAL,
ÚLTIMAESTACIÓN
...PORAHORAArranca un periodo
de cuatro meses para
que bancos y clientes
afectados intenten
llegar a acuerdos
VariosintegrantesdelaasociacióndeconsumidoresAdicaesemanifiestancontralascláusulassueloenValladolid.EFE
ESTETEMAESTÁ
JUDICIALIZANDO
EL MERCADO
HIPOTECARIO Y LA
RELACIÓN DE LA
CLIENTELA CON
LAS ENTIDADES
Príncipe de Vergara, 48 (Esquina P. Marqués Salamanca)
T. 917 817 777
Doctor Esquerdo, 18 (Esquina Hermosilla)
T. 912 811 646
REBAJAS
hasta
40%
www.laoca.es