¿Invertir en vivienda?

1. Opiniones sobre el Mercado Inmobiliario en España
EXPANSIÓN (Juanma Lamet)
15-09-2014
¿OPORTUNIDADES PARA LA INVERSIÓN EN
VIVIENDA?
En las grandes capitales, los expertos
recomiendan invertir ahora, tanto para
uso propio como para poner el inmueble
en alquiler, ya que la rentabilidades son
muy superiores a las de los depósitos y la
deuda.
Lleva tanto tiempo la vivienda en crisis que
hay que frotarse los ojos antes de dar por
bueno cualquier dato positivo, pero la
mejoría es real. Después de un septenio de
depresión y desplome, el precio y las ventas
de vivienda han vuelto a crecer. Los datos
del Instituto Nacional de Estadística
constatan que los pisos se encarecieron un
0,8% interanual en el segundo trimestre y
que las transacciones de inmuebles
residenciales crecieron un 10,7% en el mes
de julio.
Este punto de inflexión ha pillado a contrapié
a muchos inversores, pero da buena cuenta
de la situación actual del sector
residencial: se ha tocado suelo. Eso –que
no es poco– es todo lo que se pueden lanzar
las campanas al vuelo en un mercado tan
atomizado y atípico como el residencial.
¿Crisis? Todavía. ¿Recuperación? Aún no.
¿Momento propicio para comprar? Sí, porque
el mercado es un vivero de oportunidades.
¿Por qué invertir en vivienda ahora y no
esperar a que el precio caiga aún más (cosa
nada descartable)? El analista bursátil de
cabecera de EXPANSIÓN, José Antonio
Fernández Hódar suele recurrir al acervo
Eleconomista.es (Miguel A. Bernal Alonso)
13-09-2014
¿SE ESTÁ RECUPERANDO EL MERCADO
INMOBILIARIO?
La transacción de inmueble aumentó un
10,7% durante el pasado mes de julio en
España.
Esta semana las estadísticas nos han
mostrado datos de la evolución del mercado
inmobiliario. Conviene señalar que las
estadísticas y los datos del sector
inmobiliario son poco transparentes, tan
poco que el INE nos dice que el precio de la
vivienda ha subido, pero el Ministerio de
Fomento afirma lo contrario que han
bajado. Existen estadísticas sobre el precio
que se basan en precios de oferta, de
tasación y en compra-venta efectiva(*), si
usted las compara verá que no se parecen
los datos en nada. Sí existe una gran
cantidad de datos pero no hay homogeneidad
en los mismos y por tanto es difícil establecer
su veracidad.
Pero centrándonos en los datos,
concretamente en la compra-venta, señalar
que el INE, Instituto Nacional de
Estadística, ha dado a conocer el aumento
de las transacciones de inmuebles,
concretamente un aumento del 10,7 por
ciento mensual durante el mes de
julio. Parece que comenzamos a marcar
una senda positiva puesto que son ya cinco
los meses en que va aumentando la
compra-venta de inmuebles, eso sí después
de ocho años donde el precio de la vivienda
puede haber bajado un cincuenta por ciento
de media. Un desplome, el del precio, que ha
arruinado -desahucios, daciones- o ha bajado
significativamente la riqueza de las familias
españolas, dada la preferencia de las mismas
por la inversión en este tipo de activos.

2. popular para explicar cuál es el mejor
momento de invertir: «Que el último duro lo
gane otro». Es decir, más vale no acudir a la
última oferta, porque casi seguro será tarde.
O sea, el mejor momento para comprar es
justo antes de que todos opinen que ya es el
mejor momento, valga el retruécano.
Los analistas creen que el sector
inmobiliario ya da signos de
estabilización. Sobre todo, en las grandes
ciudades, en las que las gangas podrían
comenzar a escasear. Además, ven con muy
buenos ojos las inversiones particulares
destinadas a rentabilizar el inmueble por
la vía del alquiler.
Es buen momento para invertir, pero ¿para
quién? ¿y dónde? Los expertos no sólo
coinciden en hacerse estas dos preguntas,
sino en la respuesta: en las grandes ciudades
y para un comprador solvente, sí. «Para
quien puede acceder a un crédito es el
momento de comprar. Debe tener una gran
cantidad ahorrada, ya que hay que pagar de
entrada un 30% del valor de la vivienda –
salvo que pertenezca a un banco– y además, a
ello ha de sumársele un 11% de gastos»,
apunta Carlos Smerdou, consejero delegado
de Foro Consultores Inmobiliarios.
El ahorro previo es fundamental, como
reitera José Antonio Pérez, director de la
Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica
Empresarial (IPE): «Es el momento ideal si
quiere seleccionar ubicación prime, vistas,
entorno, servicios, etcétera, siempre que
el comprador pueda pagar al contado en
torno al 30%».
«Se ha generado una gran demanda retenida
de compradores de este tipo», asegura
Smerdou. Por ello, las ventas de viviendas
comienzan a repuntar (llevan ya cinco meses
consecutivos haciéndolo, según el INE) y los
expertos creen que acabarán 2014 en
positivo, con respecto al mal año que fue
2013. «La tendencia al alza moderada se va
asentando de un modo firme», apunta
Recordar que España está prácticamente a la
cabeza de los países europeos en porcentaje
de vivienda propia, solo superado por
Noruega y muy parejo a países como Grecia o
Portugal. En nuestro país aproximadamente
la ratio sería del ochenta por ciento de
vivienda en propiedad, frente a esta situación
en Suiza el porcentaje es inferior al cincuenta
por ciento, Alemania supera ligeramente las
cifra suiza. Sí, el sur de Europa también marca
diferencias en este matiz, frente a los países
centroeuropeos.
Pero volviendo a las estadísticas conviene
señalar que este impulso se produce
principalmente por la vivienda de segunda
mano, puesto que la vivienda nueva marca
un nuevo descenso. Estas cifras parece que
obedecen al empeño de la banca por
deshacerse de su cartera de vivienda,
recordemos en este sentido que una vivienda
es de segunda mano cuando sobre la misma
se ha producido al menos una transmisión
previa. Aquí por tanto entrarían los
inmuebles que la banca por morosidad o
dación ha tenido que incorporar a sus
balances y los cuales pretende liquidar a
máxima velocidad. Importante esta idea
donde el que vende es una entidad de crédito
puesto que una gran parte de las
transacciones llevan aparejadas la necesidad
de encontrar financiación. Hoy por hoy la
financiación hipotecaria solo existe sí la
compra es la de una propiedad del banco,
sin embargo en el momento que se busca
financiación para comprar directamente a un
particular las dificultades para conseguirla
son enormes.
La demanda del mercado inmobiliario
también viene alentada por inversores que
ante la caída de los tipos de interés buscan
otras alternativas de inversión, esa frase
tan escuchada de que el banco ya no me da
nada. Conviene tener presente cuando se
hace esta observación que la economía
española está en desinflación con riesgo de
deflación, además sacar el dinero del banco o
de instrumentos de inversión o activos de

3. Manuel Gandarias, jefe de Estudios de
pisos.com. Eso sí, «a partir del 2015, ciertas
ventas estarán presionadas por una nueva
tributación de la plusvalía, lo que encarecerá
las transacciones, así que la incertidumbre se
mantiene».
Las transacciones crecen ya en doce
autonomías (ver gráfico adjunto), pero hay
zonas donde la mejoría se nota con más
claridad. Por ejemplo, en Madrid suben un
21,5% y en Andalucía, un 22,8%. La
localización, clave. Lo explica Ángel
Serrano, director general de negocio de la
consultora Aguirre Newman: «Asistimos a un
comportamiento asimétrico del mercado. Ya
hay zonas donde la oferta se ha reducido
mucho y el precio ya ha terminado de
corregir, sobre todo en las almendras
centrales de Madrid y Barcelona. Es el mejor
momento para comprar en estos mercados,
sabiendo que ya se han producido
operaciones muy atractivas y que incluso
cuesta encontrar ya producto de calidad en el
centro de las grandes ciudades».
Pérez añade que también «es el momento
ideal para comprar en zonas de costa bien
comunicadas, con vistas, en un entorno
desarrollado y con servicios. Es un caballo
ganador con ascendencia en los precios».
En el resto, sobre todo en los inmuebles del
stock bancario que están mal ubicados, «es
preferible esperar, porque bajará» aún más su
precio, aconseja.
«En algunos sitios la estabilización llegará
pronto y en otros tardará bastante», resume,
salomónico, Julio Gil, director de Horizone
Consulting Inmobiliario. También hay que
«aprovechar las oportunidades de compra
por debajo de mercado, que ahora mismo hay
muchas», subraya Gil. O sea, los chollos. «Es el
momento de invertir donde no vayan a caer
mucho más los precios en la zona y el alquiler
dé rentabilidad por encima de los depósitos y
la deuda», sentencia Carlos Smerdou.
Otra razón para aventurarse a la compra o a
renta fija, va a restar liquidez al patrimonio
de forma significativa -¿cuánto se tarda hoy
en vender una vivienda de segunda mano
propiedad de un particular?-. Para todos
aquellos que tienen en mente el ladrillo
como inversión conviene señalar que los
gastos asociados a la entrada son bastante
elevados, el inversor destinará la renta
obtenida por el alquiler de los dos o tres
primeros años a amortizar estos gastos.
Por otra parte el precio del alquiler puede
haber descendido del orden de un cuarenta
por ciento. Además los inquilinos piden y
obtienen rebajas importantes, cada vez más
los arrendatarios piden tasaciones para saber
el precio de la vivienda y renegociar a la baja
las condiciones de la renta que paga. Si tienen
posibilidad pagan por anticipado el alquiler
de tres, seis o incluso doce meses, más
presión para conseguir un descuento. Si
encima el inquilino lleva viviendo varios años
y ha pagado puntualmente tiene otra medida
de presión para que el arrendador disminuya
el precio del alquiler.
Antes de pasar a los precios no me gustaría
dejar de decir que por otra parte el número
de operaciones vienen también insufladas
por la entrada que está habiendo de
dinero extranjero que como sabemos está
tirando de la demanda.
Hasta el momento hemos dado un rápido
repaso a la demanda y sus características
vamos ahora a la oferta. El mercado cifra
que el stock de vivienda de primera mano
podría ser de 1,2 millones, habría que
sumarle otro millón a la venta en el
mercado de segunda mano, sin olvidar que
existen casi dos millones de pisos vacíos.
Ante estos números hay que tener en
cuenta que la demanda media por año
viene a estar aproximadamente en 150.000
unidades. Por cierto el volumen de pisos
para alquilar estaría rondando el medio
millón.
Si miramos las características del repunte,

4. la inversión en vivienda es que las entidades
financieras están comenzando a abrir poco a
poco el grifo de préstamos para el pago de
viviendas. En junio (último dato disponible) la
concesión de hipotecas repuntó un 19%
interanual, aunque las cifras son aún muy
bajas.
Si bien el saldo vivo de financiación sigue
cayendo, el crédito nuevo repunta por fin. La
razón es que «hay más demanda», según
García Montalvo.
Otra razón, esta vez histórica, que apunta a
que el sector se acerca al cambio de tendencia
es la de la experiencia previa: el mercado
suele comenzar su crisis cuando caen los
precios en la Costa del Sol y en Madrid e
inicia la recuperación cuando ambas zonas
salen de números rojos (sobre todo Marbella
y el barrio capitalino de Salamanca). «Es así,
al menos, desde 1981, y ahora está
ocurriendo; vemos una mejora», apuntan
tanto Smerdou como Serrano.
Comprar o no comprar, ésa es la
cuestión. Vista la opinión de los
expertos: en las grandes ciudades, con
ahorros y capacidad de negociación, la
respuesta es clara: «Sí».
luego comparamos con el volumen de
pisos a la venta y alquiler, no parece
que pueda decirse que el mercado
inmobiliario haya tocado fondo. Pero
como siempre ocurrirá, ya está pasando, hay
gente que se le diga lo que se le diga siempre
verá en las casas la oportunidad de invertir,
aún cuando en estos últimos ocho años haya
destrozado el patrimonio de la familia
española.
Nota de Nexo Economistas y Abogados, SCP: Los subrayados son nuestros.
(*) En nuestra opinión, para estas estadísticas, el único precio fiable es el de las operaciones de
compra-venta efectivas. Esta información, válida al menos en cuanto a tendencias, la publica
cada mes el Consejo General del Notariado. Los datos correspondientes al mes de julio saldrán
esta misma semana.