Este documento describe el Plan Especial de Infraestructuras de la Costa de Vera en Almería, un proyecto exitoso de desarrollo de infraestructuras ante un gran crecimiento urbanístico gestionado mediante una empresa mixta llamada Codeur, S.A. Se explica cómo el municipio de Vera creó Codeur para gestionar las infraestructuras necesarias para el desarrollo de 30.000 viviendas. Codeur ha dotado de servicios a 630 hectáreas con una inversión de 56 millones de euros costeada por los propietarios, lo

1. El Plan Especial de Infraestructuras de la Costa de Vera (Almería). Un ejemplo
exitoso de desarrollo de infraestructuras ante un gran crecimiento urbanístico
gestionado mediante una Empresa Mixta, Codeur,S.A.
Autores:
Javier Lamas Díaz, ICCP, Director Gerente
Juan Jesús Martinez Fernández, ICCP, Jefe Dpto. Proyectos
Ezequiel Luis Sáez López, ITOP, Jefe Dpto. Construcción
Ana Ramirez Hidalgo, LADE, Jefa Dpto. Administración
Manuela Muñoz Martínez, Lda. Derecho, Abogada
Bartolomé López Díaz, Delineante
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2. Resumen
En el municipio de Vera, un núcleo costero del levante almeriense, el reciente boom
inmobiliario ha traído consigo un espectacular desarrollo urbanístico.
El desarrollo del suelo urbanizable para 30.000 viviendas contemplado en la Normas de 1991
ha generado importantes demandas de infraestructuras que sólo han podido ser satisfechas mediante
un papel activo en la gestión urbanística de la propia Administración local.
En concreto, el Ayuntamiento optó por la creación de una entidad gestora, Codeur S.A., bajo
el concepto de empresa mixta de infraestructuras y servicios que ha tenido un notable éxito en la
vertebración del desarrollo urbano municipal.
Comentaremos estos logros y en concreto, el éxito de la figura del Plan Especial de
Infraestructuras de la Costa, gracias al cual, Codeur está dotando de todos los servicios urbanos a
esta zona de 630 hectáreas, con una inversión en infraestructuras generales de 56 millones de euros
costeada por los propios propietarios de suelo.
El Ayuntamiento ha conseguido así asegurar el desarrollo de un espacio urbano de primer
orden y los promotores se han beneficiado al facilitar el propio desarrollo de sus planes parciales.
Creemos por tanto que es una experiencia de la que los profesionales urbanistas podemos
extraer conclusiones muy positivas.
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3. 1 Antecedentes
1.1 Situación de Vera previa al boom urbanístico
Vera había sido un municipio muy castigado económicamente en los últimos siglos. A modo de
ejemplo, en el año 1500 había más población que en 1990 con 5.000 personas censadas, síntoma
inequívoco de que el pueblo ha sido a lo largo de su historia un exportador de mano de obra. Durante
todo ese tiempo, el desarrollo económico se había visto condicionado por su ubicación geográfica,
situada en una zona semi-desértica de la provincia de Almería, que traía consigo dos graves
problemas: una gran escasez de recursos hídricos y una gran aislamiento con el exterior por falta de
infraestructuras de comunicación.
Por todo ello, no tenía una agricultura a gran escala y carecía también de actividades de gran
peso en el resto de sectores económicos. Su actividad productiva se centraba en una agricultura de
subsistencia y en los servicios y comercio desarrollados en el núcleo urbano de Vera, ubicado a 5
Km. de la costa. Su playa desde un punto de vista económico estaba olvidada.
A finales de los ochenta el municipio fue marcado como enclave turístico prioritario desde las
administraciones autonómica y central, dando pie al desarrollo de lo que en sucesivos años sería su
principal motor económico.
Para entrar en esta nueva etapa, se aprobaron en 1991 unas Normas Subsidiarias que
clasificaban como urbanizables unas 1.000 hectáreas de terreno con una edificabilidad del 0,30 lo
que permitía la construcción de más de 30.000 viviendas en la costa del municipio, poniendo en valor
el magnífico playazo de 5 Km. de longitud y su excepcional clima. (Véase Plano nº 1: Ubicación)
También a principios de los noventa, se aportaba una solución importante al problema del
suministro de agua en la comarca del Levante Almeriense, con la construcción de la presa de Cuevas
de Almanzora, las redes de distribución en alta a los municipios de esta comarca, y la constitución de
una empresa pública comarcal gestora de agua.
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4. El municipio disponía por tanto de un suelo urbanizable en una zona costera con gran potencial
de desarrollo aunque eso sí, adoleciente de importantes infraestructuras.
Cuando los proyectos urbanísticos en dicho suelo empezaban a florecer, llego la crisis inmobiliaria de
los 90. Esto provocó que sólo una pequeña parte del suelo urbanizable se desarrollara hasta 1999, y
que se hiciera con soluciones de infraestructuras y servicios precarias y poco organizadas.
1.2 Situación de Partida de nuestro Proyecto Urbanístico
Con el comienzo del boom inmobiliario que ha caracterizado el mercado desde finales de los 90
hasta 2006, el suelo urbanizable de la playa de Vera surgió con todo su potencial. Para entonces, las
comunicaciones habían mejorado mucho, con la autovía del Mediterráneo A-7, que unía Vera con
Almería, Madrid, Barcelona… Vera estaba ahora a menos de cinco horas de trayecto de Madrid.
De este modo, el suelo urbanizable más cercano a la playa que ya había sido ordenado con la
aprobación de un gran plan parcial, empezó a desarrollarse muy rápidamente.
En 2003, la franja costera más cercana a la playa, delimitada al oeste por la carretera Garrucha –
Villaricos paralela a la costa, había experimentado el desarrollo de la mayor parte de las 10.000
viviendas contempladas en el planeamiento.
El empuje inversor urbanístico era cada vez mayor, y quedaba una pastilla de suelo urbanizable
de 630 Has. conformada por once sectores urbanizables con distintos grados de desarrollo de su
ordenación. Sin embargo, estos planes parciales no podían ser desarrollados por la absoluta falta de
infraestructuras que les dotaran de los servicios básicos (electricidad, agua, etc.). La magnitud de las
obras necesarias para asegurar estos servicios a dichos planes parciales hacía que fueran
financieramente inasumibles por un sólo plan parcial de forma individual. Era necesario acometer
dichas inversiones de manera coordinada entre el mayor número posible de propietarios para
aprovechar las economías de escala.
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5. La dificultad de gestionar y poner de acuerdo a muchos propietarios de suelo para acometer
importantes inversiones, hizo ver al Ayuntamiento de Vera que era preciso participar activamente en
el desarrollo de este proyecto de gran envergadura: se trataba de gestionar y ejecutar el desarrollo de
las infraestructuras generales para “una nueva ciudad” de 60.000 habitantes (cuando Vera tenía
censados por aquellas fechas apenas 10.000).
2 Instrumento gestor: Sociedad de Economía Mixta
2.1 La fórmula de sociedad de economía Mixta
Era imposible para el Ayuntamiento acometer la gestión de un proyecto de semejante calado de
forma directa con su propio personal. Es fácil comprender está situación al echar un vistazo a algunas
circunstancias en que se encontraba como por ejemplo:
a. En ocho años, desde 1995 a 2003, la población censada se había duplicado.
b. Las licencias de viviendas solicitadas superaban las 2000.
c. La población estacional se había multiplicado
El equipo de gobierno de este municipio optó por la solución de crear un ambicioso
instrumento gestor mediante la fórmula de sociedad de economía mixta con capital mayoritario del
Ayuntamiento de Vera (51%). Las ventajas buscadas eran:
a. La unión del interés público con el de la búsqueda de la eficacia de la gestión privada
b. Instrumento adaptable y flexible para hacer frente a las importantes y crecientes
necesidades del municipio
c. Sociedad vehículo que permitiera fuertes inversiones en infraestructuras sin dañar las
maltrechas arcas públicas municipales
d. Rápida creación de un potente equipo técnico y gestor que apoyara al Ayuntamiento
e. Dar solución a una variada gama de necesidades mediante un marco amplio de
actividades complementarias.
2.2 El procedimiento de creación de CODEUR, S.A.
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6. CODEUR se formó como sociedad de economía mixta municipal tras la tramitación de un
concurso de iniciativas al efecto. El Pliego de condiciones del concurso mencionado, que tenía por
objeto la selección de quot;UNA INICIATIVA PARA LA EJECUCIÓN Y GESTIÓN DE GRANDES
INFRAESTRUCTURAS, SISTEMAS GENERALES Y SERVICIOS URBANÍSTICOS QUE
VERTEBREN Y ARTICULEN EL DESARROLLO URBANO DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE VERAquot;,
fue aprobado en fecha 26 de junio de 2003 por el Pleno del Ayuntamiento de Vera. Finalmente, fue
seleccionada y aprobada por acuerdo del Pleno Municipal de 2 de septiembre de 2003 la oferta del
Grupo Keymare, que contemplaba la participación mayoritaria del Excmo. Ayuntamiento de Vera en la
sociedad mercantil CODEUR S.A.
Una vez seleccionado el socio privado para la Iniciativa, se procedió a modificar los estatutos
sociales de CODEUR para dar entrada al Excmo. Ayuntamiento de Vera en su accionariado,
configurándose así la actual CODEUR en la que la división accionarial es:
(i) Grupo Keymare: 49%
(ii) Excmo. Ayuntamiento de Vera: 51%
Este concurso se caracterizó por el amplio abanico de competencias que se pretendía dar a
este instrumento gestor, lo cual derivó en un objeto social igualmente amplio que se resume en:
1. La promoción y construcción de toda clase de obras y edificaciones, públicas o
privadas,…
2. La actividad urbanizadora, tanto referida a la promoción de la preparación del suelo y
renovación o remodelación urbana, como a la realización de obras de infraestructura
y dotación de servicios para la ejecución del planeamiento.
3. La prestación, gestión y explotación de todo tipo de obras y servicios resultantes o
derivados de la actividad urbanizadora…
a. La gestión del ciclo integral del agua
b. limpieza y mantenimiento de viarios, parques, playas y jardines
c. Conservación integral de infraestructuras…
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7. 4. Servicios de asesoría técnica para clientes públicos y privados para la gestión integral
de obras, redacción y supervisión de proyectos de ingeniería, arquitectura e
instrumentos de planeamiento…
2.3 La exitosa trayectoria de Codeur
La trascendencia que para el Ayuntamiento y municipio de Vera ha tenido la elección del
elemento gestor del proyecto de infraestructuras de la costa, nos lleva a describir brevemente aquí
algunos aspectos que nos permiten valorar la trayectoria seguida por Codeur:
1. El equipo de Codeur, en constante crecimiento, ha alcanzado ya la treintena de
personas en plantilla en apenas cuatro años de existencia, incluyendo un equipo
técnico de 4 ICCP’s, 3 ingenieros técnicos, 3 licenciados…, constituyendo una gran
herramienta al servicio del Ayuntamiento de Vera.
2. Ha conseguido importantes contratos con clientes privados para la gestión
urbanística de su suelo y la construcción de las urbanizaciones.
3. Codeur es la empresa encargada de la gestión del ciclo integral del agua de la Costa
de Vera con 10.000 clientes.
4. Se sigue una política de máxima transparencia. Codeur audita sus cuentas con
auditores externos independientes y licita mediante concurso público los contratos de
cierta entidad que realiza.
5. Ha gestionado la ejecución en Vera en los últimos 4 años de más de 50 millones de
euros en infraestructura pública.
6. Se ha consolidado como una empresa con una gran solidez financiera. Su facturación
en 2006 fue de unos diez millones de euros con unos beneficios antes de impuestos
de casi un millón de euros.
7. Se ha convertido en una importante fuente de ingresos para las arcas municipales ya
que los óptimos resultados económicos obtenidos durante los últimos ejercicios le ha
permitido repartir dividendos a sus socios.
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8. No obstante, en esta presentación pretendemos centrarnos y profundizar en el proyecto que de
alguna forma dio origen a esta empresa y que sin duda ha sido el principal reto de estos comienzos:
el desarrollo de las infraestructuras generales del suelo urbanizable de la Costa de Vera.
A continuación pasaremos a describir detalladamente este importante objetivo, ejecutado en
base a un Plan Especial de Infraestructuras complementado por un proyecto constructivo de las obras
a realizar. Más adelante, también se describirán beneficios que este proyecto ha originado más allá
de su propio ámbito de actuación.
3 Instrumento de planeamiento: El Plan Especial de Infraestructuras
El Plan Especial de Infraestructuras fue aprobado el 30 de noviembre de 2004. Su objeto es
facilitar el desarrollo de los sectores de la costa de Vera necesitados de la dotación de las
infraestructuras imprescindibles que posibiliten su viabilidad y urbanización a la par que su
vertebración con el resto del término.
3.1 Ámbito
El ámbito de actuación se extiende al suelo urbanizable de la costa de Vera con una
superficie total de 6.213.786 m2, según el planeamiento vigente que se extiende al este del casco
urbano tradicional, al norte de la zona de costa del término. (Véase Plano nº 2: Sectores
urbanizables al inicio del Plan Especial)
Sector RC-2
Superficie 801.300 m2
Edif. 0’30 m2/m2 (240.390 m2t)
Sectores RC-4ª, RC-4b, RC-4c y RC-4d
Superficie 2.160.000 m2
Edif. 0’30 m2/m2 (648.000 m2t)
Sectores RC-5ª, RC-5b, RC-5c RC-5d y RC-5e
Superficie 2.698.000 m2
Edif. 0’30 m2/m2 (809.400 m2t)
Sector RC-6
Superficie 653.000 m2
Edif. 0’30 m2/m2 (195.900 m2t)
TOTAL SUPERFICIE 6.213.786 m2 - TOTAL EDIFICABILIDAD 1.864.136 m2t
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9. 3.2 Definición y cuantificación de la carga urbanística
El criterio establecido para la imputación de las cargas correspondientes a cada sector y
propietario, resulta de la edificabilidad bruta asignada. Esto es, la unidad de medida del coste
imputable la constituye el metro cuadrado de techo construible, la edificabilidad bruta por metro
cuadrado de propiedad de Suelo Urbanizable.
El Plan Especial cuantifica la carga urbanística total, apoyada por el Proyecto de ingeniería
que simultáneamente se redactaba definiendo las obras a ejecutar. De este modo, determina el coste
total que incluye proyectos, obras, suelo, gestión urbanística y gastos financieros. Todo ello establece
que asciende a un importe total de 56.542.699 €. Tras dividirlo por los metros cuadrados de techo,
resulta en una cuota de 30,33 € por metro cuadrado de techo construible.
3.3 Obligatoriedad del pago
Se establece en el Plan Especial con carácter normativo que las obligaciones que dimanan del
mismo son cargas urbanísticas, así como la obligación de los promotores de los Planes Parciales de,
con carácter previo y como requisito para la publicación de los mismos, garantizar el 100 % de dicha
carga por alguno de los medios establecidos en la legislación vigente en materia de contratación
administrativa.
Se apoya en este sentido en los preceptos de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía,
7/2002, que establece como obligación del promotor el costear los sistemas locales y las conexiones
con las redes generales existentes (Art. 51.1.C.g y Art. 113.1.i).
3.4 Plazos de pago y plazos de ejecución del Plan
El Plan Especial recoge un calendario de pagos de las cuotas coordinado con el programa de
trabajos de forma que el coste de las obras ejecutadas viene cubierto por las cuotas cobradas hasta
ese momento.
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10. El giro de cuotas a los propietarios se realiza semestralmente, según el calendario de cuotas del
Plan Especial, los cuales deberán hacer frente al pago de la primera cuota dentro de los 30 días
siguientes desde que sean requeridos para ello con arreglo al art. 189.2 del Real Decreto 3288/1978
de 25 de Agosto por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística.
Por lo tanto, para poder mantener el calendario de obras propuesto por este Plan Especial, se
requerirán unos costes de financiación en el caso de producirse el retraso en el cobro de las cuotas.
No obstante, dicho coste de financiación será cubierto por las penalizaciones e intereses de demora
previstos en la legislación vigente para trámites de recaudación forzosa.
Para asegurar la adecuada ejecución de estas infraestructuras que posibilitan el desarrollo
urbanístico de este suelo, se prevé la recaudación de las cuotas correspondientes por vía ejecutiva
en procedimiento de apremio para aquellos propietarios que no cumplieran con el plazo de pago
voluntario.
3.5 Habilitación expropiatoria
Para la obtención de los terrenos necesarios para la ejecución de las Infraestructuras, el Plan
Especial se remite a la LOUA, que en sus artículos 139 y siguientes prevé los mecanismos de gestión
necesarios para la obtención del suelo, y que son:
“Artículo 139. Formas de obtención del suelo y de ejecución.
1. El suelo destinado a dotaciones se obtiene:
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11. a) Cuando estén incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecución, mediante
cesión obligatoria y gratuita y por los procedimientos previstos para el desarrollo de la
actividad de ejecución, así como por expropiación u ocupación directa.
b) En los restantes supuestos, mediante transferencias de aprovechamiento en virtud
del correspondiente acuerdo de cesión, venta o distribución cuando así esté previsto en
el instrumento de planeamiento y, en su defecto, mediante expropiación u ocupación
directa.
2. Las obras de urbanización correspondientes a las dotaciones se realizarán, conforme a
las determinaciones sustantivas, temporales y de gestión del instrumento de planeamiento:
a) Conjuntamente con las restantes obras de urbanización y en el seno del sistema de
actuación establecido, cuando estén incluidas o adscritas a sectores o unidades de
ejecución.
b) En los restantes casos, como obras públicas ordinarias.”
4 El Proyecto de Construcción de Infraestructuras
El “Proyecto de Construcción de Infraestructuras de los Sectores RC-2, RC-4, RC-5 y RC-6 de
las Normas Subsidiarias de Vera” se redacta para definir las obras necesarias para interconectar
todos los sectores entre sí, con las vías de comunicación de ámbito supramunicipal existentes y con
las redes generales de suministro y evacuación.
El presupuesto de las obras asciende a un total de 49.302.897,30 € que se distribuye en los
siguientes capítulos:
CAPITULO RESUMEN EUROS %
1 MOVIMIENTOS TIERRAS Y OBRAS DRENAJE 2.450.354,00 4,97
2 SISTEMA VIARIO 8.943.545,57 18,14
3 SISTEMA ABASTECIMIENTO 4.240.049,17 8,60
4 SISTEMA DE SANEAMIENTO 5.516.994,21 11,19
5 SISTEMA DE EVACUACIÓN PLUVIALES 5.092.989,29 10,33
6 SISTEMA DE RIEGO 2.129.885,16 4,32
7 SISTEMA DE ELECTRICIDAD 11.186.827,40 22,69
8 SISTEMA DE ALUMBRADO PÚBLICO 1.838.998,07 3,73
9 SISTEMA DE DISTRIBUCIÓN DE GAS 1.375.550,83 2,79
10 SISTEMA DE COMUNICACIONES 1.725.601,41 3,50
11 SISTEMA DE RESERVA 1.045.221,42 2,12
12 MOBILIARIO URBANO Y JARDINERÍA 2.613.053,56 5,30
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12. 13 REPOSICIÓN DE SERVICIOS 695.170,85 1,41
14 SEGURIDAD Y SALUD 448.656,36 0,91
TOTAL: 49.302.897,30
Las siguientes magnitudes son representativas de las infraestructuras en desarrollo:
• 1 depósito de regulación de abastecimiento de 20.000 m3.
• 1 depósito de regulación de abastecimiento de 4.000 m3.
• 1 depósito de regulación de riego de 11.000 m3.
• 8,0 Km. de viales con calzada de 4 carriles y ancho total de 35 m.
• 9,0 Km. de viales con calzada de 2 carriles y ancho total de 17,70 m.
• 15,2 Km. de Carril bici.
• 24,9 Km. de conducciones de fundición en redes de abastecimiento.
• 18,9 Km. de conducciones de polietileno en redes de riego primario.
• 18,9 Km. de conducciones de PVC en redes de saneamiento.
• 10,8 Km. de conducciones en impulsiones de aguas residuales.
• 5 Estaciones de Bombeo de Aguas Residuales.
• 17,1 Km. de conducciones de PVC en red de pluviales separativa.
• 4 Km. de encauzamientos en cauces públicos.
• Una subestación eléctrica de 120 MVAs con 8 Km. de línea eléctricas de 132 KV…
El sistema viario que articula el ámbito del Plan se estructura sobre dos ejes principales, uno
perpendicular a la línea de costa (Vial 3) y otro sensiblemente paralelo a ella (Vial A). Estos viales
distribuyen el tráfico desde las conexiones con el núcleo de Vera y con la Carretera AL-7107
Garrucha-Villaricos respectivamente.
Estos dos viales y un tercero situado más al norte (Vial 4) tendrán sección tipo de avenida, con
doble calzada y mediana ajardinada, de 35 m. de ancho. El resto serán calles de calzada única de
17,70m. de ancho.
Los dos depósitos de abastecimiento proyectados suman un total de veinticuatro mil metros
cúbicos (24.000 m3) de capacidad, suficientes para garantizar el suministro diario a una población de
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13. 107.400 habitantes a razón de 250 litros por habitante y día, con una regulación conjunta de 21 horas.
Contando con estas dos fuentes de suministro, se ha configurado una red de abastecimiento mallada
construida en tubería de fundición dúctil con diámetros entre 100 y 600 mm.
La red de saneamiento proyectada se ha estructurado sobre 5 colectores (entendiendo por tales
los que desaguan directamente a una estación de bombeo) y 17 ramales que vierten sobre los
anteriores de forma directa o a través de otros. Las conducciones son de PVC con diámetros entre
315 y 630 mm., excepto un tramo del COLECTOR 1 que, por su diámetro (1000 mm.) es de
hormigón.
El suministro eléctrico se resuelve con la construcción de 8 Km. de una línea eléctrica de 132kv
junto a una nueva subestación eléctrica de 120 MVAs que lo transforma a media tensión.
5 Descripción del Desarrollo del Plan Especial por CODEUR
5.1 Encargo a CODEUR
El Ayuntamiento de Vera, tras sacar a concurso público la iniciativa para la ejecución y gestión de
grandes infraestructuras, sistemas generales y servicios urbanísticos que vertebraran y articularan el
desarrollo urbanístico del término municipal de Vera, adjudicó dicha iniciativa a Codeur,
constituyéndose ésta como empresa mixta para tales fines, materializando posteriormente en un
Convenio de encargo a la misma, la gestión y ejecución de las infraestructuras de la zona de costa
del término municipal de Vera, que habría de llevarse a cabo a través de la formulación y tramitación
conjunta del “Plan Especial para la Identificación, Ordenación y Gestión de Sistemas Generales e
Infraestructuras de la zona de Costa”. Dicho Plan fue aprobado definitivamente por acuerdo plenario
del 30 de noviembre del 2004 y se concretó con la redacción del Proyecto de Construcción de
Infraestructuras de los Sectores de Suelo Urbanizable RC-2, RC-4, RC-5 y RC-6 de las NN.SS. de
Vera.
En el citado Convenio se describen con detalle los trabajos a realizar y las condiciones que rigen
dichos trabajos, dando así cumplimiento a lo establecido por el propio Plan Especial. Codeur se
obligaba frente al Ayuntamiento de Vera con la firma del Convenio, a la gestión de las obras de
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14. urbanización y ejecución de las infraestructuras previstas en el propio Plan Especial así como en los
Proyectos de desarrollo del mismo, implicando la gestión de las obras los siguientes cometidos y
responsabilidades:
− Gestión urbanística (obtención de suelo, cobro de cuotas).
− Gerencia de las obras.
− Dirección facultativa.
− Control de calidad.
− Coordinación de Seguridad y Salud.
− Estudios geotécnicos.
− Control topográfico.
− Revisión y redacción de Proyectos e Instrumentos de Planeamiento.
5.2 Obtención de suelo
Aunque el Plan Especial contempla facultades expropiatorias, Codeur obtuvo la cesión voluntaria
de los terrenos necesarios para la ejecución de las obras, mediante la firma de Convenios con los
propietarios en los que éstos mantenían la edificabilidad bruta de las parcelas sobre la porción de
terrenos no cedida.
5.3 Cobro de cuotas
La gestión del cobro de las cuotas del Plan Especial por parte de Codeur se ha realizado con
arreglo al calendario establecido en el propio Plan. A falta de emitir los cobros correspondientes al
último semestre, la situación actual es la que se describe en el siguiente cuadro:
% Cuotas
% Cuotas % Cuotas Pendientes de
Sectores Total Cuotas Cobradas Impagadas Cobro
RC-5e 7.420.279,00 € 100% 0% 0%
RC-4b 2.224.732,00 € 100% 0% 0%
RC-5a 11.321.751,00 € 100% 0% 0%
RC-6 6.083.964,00 € 100% 0% 0%
RC-5d 2.468.073,00 € 54% 41% 5%
RC-2 6.672.987,00 € 83% 10% 10%
RC-4a 7.532.386,00 € 38% 54% 8%
RC-4c 3.418.649,00 € 86% 7% 8%
RC-4d 5.730.309,00 € 82% 0% 18%
RC-5b 1.351.202,00 € 42% 14% 44%
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15. RC-5c 2.318.367,00 € 85% 4% 11%
Es importante señalar que la gestión de cobro ha sido una tarea ardua y complicada ya que los
cobros se han tenido que girar directamente a los propietarios individuales al no estar constituidas las
Juntas de Compensación en la mayoría de los Sectores.
5.4 Ejecución de las obras
Las obras del Proyecto de Infraestructuras del Plan Especial de la Costa de Vera (P.E.) se están
llevando a cabo en dos etapas, la primera de ellas se corresponde con las obras que afectan a planes
parciales ya aprobados cuando el Plan Especial se tramitó y la segunda al resto de sectores. Así
mismo cada una de estas etapas se subdivide en distintas fases con varios objetivos:
a) Adecuar el ritmo de inversión al ritmo de cobro de cuotas del P.E.
b) Fomentar la competitividad entre las empresas constructoras, optimizando de esa forma los
recursos del P.E.
c) Ejecutar las obras adaptándonos a las necesidades de los promotores y al cumplimiento de
las obligaciones de estos últimos con el P.E.
Hasta el momento las fases, el estado de ejecución de las mismas y las infraestructuras
construidas en cada una se resumen en el siguiente cuadro:
PRESUPUESTO (IVA incluido)
ETAPA DENOMINACIÓN % de Ejecución LICICITACIÓN ADJUDICACIÓN
Infraestructuras Sector 4B (***) 100% 1.606.723,03 € 1.606.723,03 €
Infraestructuras Sector 5E(***) 100% 6.986.734,51 € 6.986.734,51 €
PO 01/05- Proyecto de paso elevado y
FASE 0 depósitos del Plan Especial de la costa de 100% 3.490.115,71 € 3.078.394,01 €
Vera
ETAPA 1
PO 02/05- Zona centro y norte del Plan
FASE 1 98% 6.707.585,55 € 5.105.587,66 €
Especial y acceso al sector RC-6
PO 03/05- Proyecto de obras de
infraestructuras del Plan Especial de la
FASE 2 98% 6.269.606,91 € 4.993.454,46 €
Costa de Vera en el ámbito del Sector
RC-5a
Obras de infraestructura en viales A, B y 5
FASE 3 30% 5.935.057,15 € 5.288.269,79 €
del Plan Especial de la Costa de Vera
FASE 4 OBRAS DE SUMINISTRO ELECTRICO 10% 4.361.600,00 € 4.361.600,00 €
Infraestructuras del Plan Especial para los
FASE 5 0% 6.119.603,00 € - €
ETAPA 2
sector RC-2 y Rc-4
FASE 6 Vial 2 y Rambla Algarrobo 0% 5.219.636,47 € - €
EMISARIOS - ALIMENTACIÓN DE
FASE 7 - € - €
RIEGO
FASE 8 SEGUNDA FASE SANEAMIENTO - € - €
TOTALES 46.696.662,33 € 36.670.763,46 €
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16. (***)Obras ejecutadas o contratadas con anterioridad a la aprobación del PE. Estas Obras fueron valoradas, controladas y recibidas por Codeur como pago
en especie de Cuotas del PE.
ANALISIS DE INVERSIONES (enero 2008)
TOTAL PREVISTO EJECUTADO EN EJECUCIóN PENDIENTE
OBRAS 51.388.594 24.671.100 13.118.807 13.598.687
HONORARIOS PROFESIONALES 5.154.105 2.577.082 1.370.358 1.206.665
INVERSION TOTAL 56.542.699 27.248.182 14.489.165 14.805.352
Las principales características de las obras ejecutadas o en construcción hasta el momento
son las siguientes:
- Infraestructuras del Sector RC-4b: En esta obra se ha construido los tramos del vial A y del vial
B situados dentro del ámbito de este sector, junto a las infraestructuras de redes de
saneamiento, abastecimiento, energía eléctrica, telefonía, etc. previstas en el P.E. en
estos tramos de viales. Así mismo se construyó un importante tramo del colector de
saneamiento 1 y la conexión del sector a la red de abastecimiento externa.
- Infraestructuras del Sector RC-5e: Construcción de un tramo de 400 m del vial A y de la
semicalzada derecha de 1.500 m del vial 3, construcción del primero de los depósitos de
abastecimiento previstos en el P.E. de 4.000 m3 de capacidad, construcción de la
conexión de abastecimiento en alta al P.E. mediante una tubería de F.D. de 400 mm de
diámetro y 5.400 m de longitud, construcción de la 1ª fase de las EBAR 3 y 4, de las
impulsiones de residuales 3 y 4, del aliviadero 3 y el tramo de entrada del colector 1 con
la EBAR 4.
- Fase 0: Ejecución del movimiento de tierras del vial A en el tramo comprendido entre el sector
RC-4b y el RC-5e, conexión de la red de abastecimiento de ambos sectores, construcción
del segundo de los depósitos de agua potable previstos de 20.000 m3 de capacidad y del
depósito de riego de 11.000 m3, así como las conexiones de estos depósitos con la red
en alta y la red de riego.
- Fase 1: Construcción del vial B en el tramo comprendido entre el vial 3 y el límite del sector RC-6,
del vial 3 desde su inicio hasta la glorieta 12, salvo el tramo construido con las
infraestructuras del sector RC-5e, de las impulsiones 1 y 2 y del emisario 2 de pluviales.
- Fase 2: Construcción del vial A desde el sector RC-5e hasta el límite con el sector RC-5c y del
vial 4 desde su inicio hasta la glorieta 13.
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17. - Fase 3: Urbanización e infraestructuras del vial A en el tramo ejecutado en la fase 0, vial B dentro
del ámbito del sector RC-6, movimiento de tierras, saneamiento y red de pluviales del vial
5, encauzamiento de la rambla del Jatico y glorieta 2 en la carretera AL-7107.
- Fase 4: Subestación eléctrica y línea de MT desde la red de Sevillana a la nueva subestación.
- Fase 5: Finalización del vial B, conectando el sector RC-4b con el vial 3 , construcción del vial 1
en el tramo no ejecutado en el sector RC-4b, vial 2 entre viales A y B y finalización del
vial 3.
- Fase 6: Finalización del vial 2 y encauzamiento de la rambla del Algarrobo en el tramo de salida
al mar desde el límite del P.E.
Actualmente se ha licitado la fase 5 y se espera licitar en breve la fase 6. La totalidad de las obras
previstas en el conjunto de las fases se encuentran reflejadas en el plano que se adjunta Como Plano
nº 3: Fases de ejecución de las Obras del Plan Especial.
El proceso de desarrollo de las obras de cada fase es bastante complejo, constando de los
siguientes pasos:
a) Determinación de las obras a ejecutar en la fase correspondiente.
b) Segregación del proyecto de construcción en base al Proyecto de Infraestructuras del P.E.
c) Revisión de las unidades de obra consideradas y de las mediciones por parte de los servicios
técnicos de Codeur.
d) Redacción del proyecto de licitación definitivo.
e) Aprobación del proyecto de licitación por parte del Consejo de Administración de Codeur.
f) Licitación de las obras.
La licitación de las obras se hace atendiendo a los principios de publicidad y libre concurrencia,
en cumplimiento de la legislación vigente, no obstante el contrato de obras es un contrato privado a
precio cerrado, no sujeto a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas que no es de
aplicación en este caso.
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18. La modalidad de precio cerrado asegura que el coste de las obras será el previsto
inicialmente, evitando desviaciones, no obstante aún siendo este un punto importante, también lo es
el que las obras se ejecuten en plazo, para esto Codeur establece en el contrato de obra un listado de
hitos ligados a importantes penalizaciones en caso de incumplimiento de los mismos, que obligan al
contratista al cumplimiento de distintos plazos parciales a lo largo de la ejecución del contrato y por
supuesto a la consecución del plazo final.
Es evidente que los dos puntos anteriores quedarían absolutamente desvirtuados si la calidad de
las obras no fuera la prevista, por lo que Codeur realiza un seguimiento intensivo de las obras,
implantando en todas y cada una de ellas la siguiente estructura:
a) Un gerente de obra, I.C.C.P. o I.T.O.P. con amplia experiencia en la ejecución de grandes de
obras de urbanización, encargado directamente de la supervisión del contrato en precio,
plazos y calidad. Bajo sus ordenes se sitúan además:
b) Un Ingeniero Técnico en Topografía, encargado de la comprobación geométrica de las obras
realizadas y de la toma de datos diaria necesaria para la redacción de los proyectos “as built”.
c) Un vigilante de obra, encargado de las labores de supervisión y control a pié de tajo.
d) Un director facultativo de las Obras, I.C.C.P. con amplia experiencia, encargado de asegurar
la calidad de las obras y su ajuste a las condiciones de Proyecto.
Además Codeur toma a su cargo el control de calidad de las obras, invirtiendo en este capítulo
muy por encima del 1% que destinaría el contratista en una obra normal de la administración, con
objeto de asegurarnos la excelencia de la obra construida.
5.5 Situación urbanística actual de los sectores
Desde la aprobación del Plan Especial hemos visto un gran desarrollo de los sectores que
conforman su ámbito. Los promotores han visto sin duda facilitar la tramitación urbanística de los
mismos al poder justificar los servicios e infraestructuras necesarias para los mismos. Las conexiones
a las redes genrales que dotan de los servicios necesarios a los sectores siempre han sido
desarrolladas con antelación por el propio plan Especial. De este modo, el Sector RC-5e como el RC-
4b se encuentran consolidados por edificación (se ha construido en tres años más de tres mil
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19. viviendas, un colegio, un centro comercial,…). Asimismo, el sector RC5A de más de 100 Has tiene las
obras de urbanización prácticamente terminadas. El grado de desarrollo de todos los sectores, en lo
que se refiere a la tramitacion de instrumentos de planeamiento, equidistribución y ejecución, se
recoge en el cuadro resumen siguiente:
PROYECTO DE PROYECTO DE
PLAN PARCIAL
URBANIZACIÓN REPARCELACIÓN
Sector Inicial Definitiva Inicial Definitiva Inicial Definitiva
RC-2 16/01/2007 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
RC-4a 12/06/2006 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
RC-4b - 22/10/2002 - 30/09/2003 - 20/01/2003
RC-4c 12/06/2006 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
RC-4d - 5/12/2007 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
RC-5a - 27/01/2004 - 22/11/2004 - 22/11/2004
RC-5b 19/01/2007 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
RC-5c 12/06/2006 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
RC-5d - 31/12/2006 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
RC-5e - 21/03/2003 - 27/05/2004 - 22/12/2003
RC-6 09/05/2006 Pdte. Pdte. Pdte. Pdte. Pdte.
Véase Plano nº 4: Ordenación Prevista Planes Parciales
6 Otros Beneficios Derivados de la Ejecución del Plan Especial
La magnitud e importancia del Plan Especial y la creación del instrumento gestor Codeur, se han
traducido en beneficios para el conjunto del municipio y ciudadanos de Vera. Destacamos algunos de
ellos a continuación.
6.1 Gestión del Agua en la Costa de Vera. EDAR.
Al incluir en el concurso de creación de la empresa mixta, las competencias de gestión de los
servicios urbanos derivados del desarrollo urbanístico, entre ellos la gestión del ciclo integral de agua,
permitió al Ayuntamiento de Vera completar el expediente para el cambio en la forma de gestión del
servicio de agua en la costa encargando a Codeur su gestión. A cambio de gestionar esos servicios,
abastecimiento, saneamiento y depuración, Codeur se compromete a la inversión de 53 millones de
euros en infraestructura hidráulica en el municipio.
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20. Los primeros 9 millones de euros se están invirtiendo en la necesidad más imperiosa que tenía
Vera hasta ahora: construir una nueva Estación Depuradora de Aguas Residuales. En estos
momentos, Codeur está ejecutando una EDAR con tratamiento terciario que estará terminada en
2008.
Un objetivo clave es la reutilización del agua en una zona con tan graves deficiencias hídricas
como Vera. El tratamiento terciario y la construcción en el Plan Especial de una red separada de riego
con su propio depósito, nos permitirá reducir ostensiblemente el agua consumida en la costa de Vera,
dado que el agua de uso domiciliario será reutilizada para riego.
Asimismo, la nueva forma de gestión en manos de Codeur, elimina los abastecimientos de agua
irregulares que se estaban produciendo en la zona costera, fruto de la forma desorganizada en que
se desarrolló la costa en la década anterior. Existían cuatro fuentes de suministro distintas, algunas
de ellas con agua de pozos de muy baja calidad. Codeur, que ha adquirido una desaladora,
suministra ahora un agua de gran calidad mejorando ostensiblemente el servicio anterior.
6.2 Subestación eléctrica
Codeur, dentro de sus funciones del Plan Especial ha tenido que negociar con las empresas
distribuidoras de electricidad Sevillana y Portillo, la construcción de una línea de 132 kv de 8 Km. y de
una subestación de 120 MVAs que servirá a los nuevos desarrollos.
Lo cierto es que las necesidades del Plan Especial serán inferiores a esa capacidad, por lo que el
remanente va a permitir que el suministro de Vera sea reforzado, descargando a la subestación ya
existente en Vera y ofreciendo una infraestructura capaz de servir a todos los desarrollos que pueda
tener Vera en el futuro.
Cabe destacar, en este tema, las condiciones muy favorables conseguidas por Codeur, al tener el
poder de negociación frente a las empresas suministradoras que da un proyecto de 20.000 viviendas.
6.3 Gas Natural
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21. También dentro de las funciones gestoras del Plan Especial, Codeur ha negociado con las
empresas distribuidoras de gas natural, el traer dicha servicio al Municipio, una aspiración del
gobierno local, teniendo en cuenta que el nuevo gaseoducto proveniente de Argelia que traerá gas a
la península atravesará esta comarca.
De este modo, Vera se ha convertido en el primer municipio del levante almeriense en tener
suministro de gas natural, y cabe destacar, que el acuerdo trae el suministro de gas no sólo al ámbito
del Plan Especial sino también al centro urbano de Vera y al resto de la costa.
Al igual que en el caso anterior, las condiciones cerradas con Endesa Gas con el poder de
negociación que le confieren 20.000 viviendas, caben calificarse como muy favorables, pudiendo
decirse que es la empresa distribuidora quien corre con la totalidad de la inversión. Como es natural,
los promotores han salido muy satisfechos.
6.4 Eliminación de los riesgos de inundación: Encauzamientos
El PEI contemplaba la salida al mar de 2 de los cauces que afectan la costa de Vera, la rambla
del Jatico y la rambla del Algarrobo. No obstante, la salida al mar de los caudales de 500 años
exigidos por el organismo de cuenca era inviable por la barrera de edificaciones que se ha construido
junto al mar. Evidentemente, los edificios que forman esa barrera están bajo el riesgo de
inundaciones.
El otro cauce que no estaba fuera del ámbito del PEI pero que también requería de una solución,
era el río Antas, cuyo desbordamiento ya causó en 1989 serios problemas de inundación.
Codeur ha entrado de lleno a solucionar el problema de estos cauces públicos mediante la
redacción de los proyectos de encauzamiento de todos los cauces de modo que se puedan evacuar
al mar las avenidas de 500 años y se eliminen así los riesgos contra las personas y propiedades.
La financiación de estos proyectos ha sido en parte realizada por el propio Plan Especial, pero
ante el hecho de que estos cauces tuvieran un ámbito de afectación más grande, se ha financiado el
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22. resto mediante convenios con los propietarios de suelo urbanizable que hasta ahora era inundable y
que por tanto se beneficiarán de estos proyectos.
En estos momentos, los proyectos están en avanzado estado de tramitación y el siguiente paso
será conveniar con la Junta de Andalucía, Ayuntamientos y promotores la financiación y ejecución de
las obras que resolverán los problemas de inundabilidad de Vera.
7 Retos para el futuro
7.1 Medioambientales
Nos hemos marcado una serie de objetivos medioambientales que ayuden a convertir el
importante desarrollo urbanístico en sostenible:
a) Gestión eficaz de agua con una disminución considerable de agua mediante la reutilización
(Depuración terciario + red separada de riego) y la conexión con la desaladora de Carboneras
hoy en día infrautilizada.
b) Eliminación de riesgos de inundabilidad mediante los cauces ya proyectados.
c) Creación de espacios de alto valor medioambiental como el río Antas donde se van a invertir
medio millón de euros en medidas para potenciar un hábitat muy rico en fauna y flora (paseos
ornitológicos, conservación de especies autóctonas…).
7.2 Crisis inmobiliaria
2006: 3,300 licencias de viviendas
2007: 1,900 licencias de viviendas
El descenso en el número de viviendas construidas en Vera en el espacio de un año
evidencia un cambio de ciclo que creemos tardará en recuperarse. Durante ese tiempo se
ralentizarán los desarrollos urbanísticos de los Planes Parciales incluidos en el PEI.
Esto es un reto pero también una gran oportunidad para poder gestionar el desarrollo
urbanístico de la costa con un análisis más en profundidad.
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23. El PEI ha permitido que las infraestructuras nunca fueran por detrás de las viviendas. Ahora,
podremos asegurarnos de que vayan antes, ni siquiera simultáneamente.
Asimismo, los plazos tan exigentes marcados en el PEI para el desarrollo de las
infraestructuras, eran ciertamente problemáticos a la hora de conseguir permisos de diferentes
administraciones. Las infraestructuras que faltan por terminar como los encauzamientos, no tendrán
esos problemas de urgencia.
Durante el boom inmobiliario, nos encontrábamos con que el límite de lo construido y vendido,
lo marcaba la capacidad de producción urbanística e inmobiliaria.
Gracias a la velocidad de desarrollo conseguida con el PEI, Vera se ha subido de lleno al
boom inmobiliario y ha gozado de un gran crecimiento económico. Ahora, volveremos a un estado del
mercado más natural donde será la demanda de viviendas quien determine el ritmo al que se
desarrollan los planes parciales.
No obstante, al haberse facilitado el desarrollo de estos once planes parciales, nos
encontraremos en los próximos años con un municipio de Vera muy competitivo en el mercado de
segunda residencia y muy interesante para los promotores, ya que ofertará una cantidad importante
de suelo urbanizado con un alto nivel de calidad, lo cual jugará un papel importante en la
estabilización del precio.
En cuanto a la marcha de las obras del Plan Especial, en nuestra opinión no creemos que se
vea afectada, ya que ha recaudado el 90% de las cuotas a día de hoy. Únicamente, las
infraestructuras que son ampliación de las construidas en las primeras fases, se desarrollarán más
tarde en función del crecimiento de las viviendas.
8 Conclusiones
1. El Ayuntamiento de Vera ha conseguido alcanzar importantes objetivos gracias al PEI y la gestión
de su empresa Codeur:
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24. a) Se han garantizado una inversión millonaria en infraestructuras públicas para el
municipio con una financiación integra privada.
b) Se ha desarrollado un proyecto que ha hecho posible los desarrollos urbanísticos e
inmobiliarios al alto ritmo que demandaba el mercado manteniendo con unos
exigentes niveles de calidad.
c) Se están desarrollando las infraestructuras que facilitarán el desarrollo urbanístico y
económico del municipio en los próximos años, sirviendo de atracción tanto al
promotor privado como al comprador.
d) Se han construido infraestructuras de primer orden en la costa de Vera.
e) Se ha mejorado sustancialmente las infraestructuras y servicios públicos en todo el
municipio.
f) Se ha conseguido con Codeur un brazo técnico muy potente y flexible al servicio
del municipio y que al mismo tiempo es una fuente de financiación al consistorio
gracias a una gestión eficaz.
2. Los promotores y propietarios de suelo por su parte también han visto satisfechos importantes
objetivos:
a) Han visto muy facilitado el desarrollo urbanístico de su suelo urbanizable.
b) Se han reducido los riesgos de la actividad urbanizadora al encargarse Codeur de
todas las conexiones y obras necesarias fuera de los terrenos de cada plan parcial.
c) Aquellos propietarios no interesados en promover han gozado de un mercado con
grandes oportunidades para vender ante el avance del desarrollo de las
infraestructuras.
d) Han encontrado en Codeur un instrumento eficaz para resolver problemas
existentes para el desarrollo urbanístico del suelo urbanizable como puede ser el
carácter inundable de los mismos que requiere de una actuación de encauzamiento
que excede el ámbito de cada plan parcial.
e) Se ha creado un proyecto donde las infraestructuras de calidad vienen primero que
ayuda mucho a la hora de vender las viviendas y la zona.
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25. En definitiva entendemos que es un modelo de gestión exportable a otros municipios con
proyectos urbanísticos de gran calado y complejidad. En especial, en pequeños y medianos
municipios que en principio no cuentan con tantos medios como las grandes ciudades, este modelo
puede contribuir fuertemente al desarrollo económico del mismo en un marco de calidad y excelencia
que ayudará a atraer el capital privado promotor y a los clientes de éstos.
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26. PLANOS
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27. - 27 -

28. - 28 -

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