2014 01-diaz-hermosilla

GESTIÓN DE RIESGO PARA PROYECTOS DE
CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA
UNIFAMILIAR AUTOFINANCIADA
PROYECTO DE TÍTULO PARA OPTAR AL GRADO DE:
LICENCIADO EN CIENCIAS DE LA INGENIERÍA EN CONSTRUCCIÓN
Y AL TITULO DE:
INGENIERO CONSTRUCTOR
Profesor Guía
Sr. Jaime Arriagada Araya
Profesor Colaborante
Sr. Miguel Mellado Espinoza
PABLO ALEJANDRO DÍAZ PAREJA
OLIVER HERNÁN HERMOSILLA ARÉVALO
ABRIL 2015
SANTIAGO – CHILE
UNIVERSIDAD CENTRAL DE CHILE
FACULTAD DE INGENIERÍA
ESCUELA DE OBRAS CIVILES Y CONSTRUCCIÓN

2
i. AGRADECIMIENTOS
Agradecemos principalmente a nuestros profesores que supieron
transmitirnos no solo conocimientos académicos, si no también, una actitud hacia
la vida a base de valores vinculados con el respeto hacia el otro y pasión por lo
que uno hace. En especial agradecimiento al Sr. Mario Yáñez y al Sr. Axel
Contreras.
Y en general a los profesores de nuestro proyecto de título, Sra. Liliana
García y el Sr. Jaime Arriagada, quienes nos brindaron su apoyo durante este
proceso.
Y lo más importante, dedicamos este trabajo de proyecto de título a
nuestras familias, que sin su incondicional apoyo, nada de lo escrito a
continuación existiría.

3
ii. TABLA DE CONTENIDOS
CAPÍTULO 1 – GENERALIDADES ................................................................................10
1.1. NOMBRE DEL PROYECTO DE TÍTULO:................................................................. 10
1.2. AGRADECIMIENTOS...................................................... ¡Error! Marcador no definido.
1.3. TABLA DE CONTENIDOS............................................................................................. 3
1.3.1. INDICE DE FIGURAS................................................................................................. 5
1.3.2 INDICE DE TABLAS................................................................................................... 6
1.3.3 INDICE DE IMÁGENES ............................................................................................. 6
1.3.4 INDICE DE GRÁFICOS ............................................................................................. 7
1.4 RESUMEN DEL PROYECTO ....................................................................................... 8
1.5 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN ............................................................................ 11
1.6 INTRODUCCIÓN .......................................................................................................... 13
1.7 OBJETIVOS................................................................................................................... 15
1.7.2 OBJETIVO GENERAL.............................................................................................. 15
1.7.3 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ................................................................................... 15
1.8 ALCANCES.................................................................................................................... 16
1.9 METODOLOGÍA............................................................................................................ 17
1.10 PROCEDIMIENTO........................................................................................................ 19
1.10.2 DIAGRAMA DE PROCEDIMIENTO....................................................................... 23
CAPÍTULO II – MARCO CONCEPTUAL Y TEÓRICO .................................................24
2.3 MARCO CONCEPTUAL .............................................................................................. 24
2.4 MARCO TEORICO ....................................................................................................... 27
2.5 NORMA ISO 31.000 PARA LA GESTIÓN DE RIESGO ......................................... 30
2.5.2 PRINCIPIOS DE ISO 31.000................................................................................... 30
2.6 DEFINICIONES DENTRO DE LA GESTION DE RIESGO .................................... 33
2.7 ETAPAS DE LA GESTIÓN DE RIESGOS ................................................................ 33
2.7.2 PLANIFICAR LA GESTIÓN DE RIESGOS:.......................................................... 33
2.7.3 IDENTIFICAR LOS RIESGOS:............................................................................... 34
2.7.4 ANÁLISIS CUALITATIVO DE LOS RIESGOS: .................................................... 34
2.7.5 ANÁLISIS CUANTITATIVO DE LOS RIESGOS:................................................. 35
2.7.6 PLANIFICACIÓN DE RESPUESTA A LOS RIESGOS:...................................... 36
Página

4
2.7.7 MONITOREAR Y CONTROLAR LOS RIESGOS: ............................................... 36
2.8 TÉCNICA DE IDENTIFICACIÓN DE LOS RIESGOS............................................. 37
2.9 PRINCIPALES FUENTES DE RIESGOS. ................................................................ 39
2.10 IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS ............................................................................... 40
2.11 ACOTACIÓN DEL RIESGO: ....................................................................................... 40
2.12 CUANTIFICACIÓN DE RIESGOS.............................................................................. 42
2.12.2 MEDICIÓN DE RIESGOS........................................................................................ 42
2.12.3 PROBABILIDAD........................................................................................................ 43
2.12.4 CONSECUENCIA ..................................................................................................... 44
2.12.5 DESCRIPCIÓN DEL MÉTODO .............................................................................. 45
2.12.6 NIVEL DE DEFICIENCIA......................................................................................... 46
2.12.7 NIVEL DE EXPOSICIÓN ......................................................................................... 47
2.12.8 NIVEL DE PROBABILIDAD..................................................................................... 48
2.12.9 NIVEL DE CONCECUENCIAS ............................................................................... 50
2.12.10 NIVEL DE RIESGO............................................................................................... 50
2.13 RESULTADOS OBTENIDOS Y PLAN DE ACCIÓN ............................................... 52
2.14 SISTEMA DE GESTIÓN DE RIESGOS .................................................................... 53
CAPÍTULO III – VIVIENDA UNIFAMILIAR AUTOFINANCIADA ..................................55
3.3 GENERALIDADES........................................................................................................ 55
3.4 FINANCIAMIENTO ....................................................................................................... 59
3.4.2 FINANCIAMIENTO PROPIO:.................................................................................. 59
3.4.3 FINANCIAMIENTO BANCARIO: ............................................................................ 60
3.1.2.1. CREDITO AUTOCONSTRUCCIÓN................................................................... 60
3.1.2.2. CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA.................................................... 61
3.1.2.3. CRÉDITO DE CONSUMO................................................................................... 61
CAPÍTULO IV – DESARROLLO.....................................................................................63
4.1 PLAN DE GESTIÓN DE RIESGOS PARA EL PROYECTO.................................. 63
4.1.1 ESTUDIO DE OBRA 1 ............................................................................................. 64
4.1.1.1 UBICACIÓN ESTUDIO DE OBRA 1 .................................................................. 65
4.1.1.2 PLANIMETRIA....................................................................................................... 67
4.1.1.3 IMÁGENES ESTUDIO DE OBRA 1 ................................................................... 68

5
4.1.2 ESTUDIO DE OBRA 2 ............................................................................................. 71
4.1.2.1 UBICACIÓN ESTUDIO DE OBRA 2 .................................................................. 72
4.1.2.2 PLANIMETRIA....................................................................................................... 73
4.1.2.3 IMÁGENES ESTUDIO DE OBRA 1 ................................................................... 75
4.1.3 ENCUESTA EN TERRENO..................................................................................... 78
4.1.3.1 PROCEDIMIENTO PARA COMPLETAR LA ENCUESTA ............................. 79
4.1.3.2 ENCUESTADOS ................................................................................................... 80
4.1.3.3 PREGUNTAS Y RESULTADO ESPERADO .................................................... 80
A. LOGÍSTICA Y ABASTECIMIENTO............................................................................................ 80
B. ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN................................................................................................. 82
C. ACUERDOS Y COMPROMISOS.............................................................................................. 85
D. MANO DE OBRA................................................................................................................... 87
E. MATERIALES, HERRAMIENTAS Y EQUIPOS........................................................................... 88
4.2 IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS EN CASOS DE ESTUDIO. ............................... 90
4.2.1 RESULTADO DE LA ENCUESTAS A MANDANTE............................................ 91
4.2.2 RESULTADO DE LA ENCUESTAS A CONTRATISTAS ................................... 94
4.2.3 RESULTADO DE LA ENCUESTAS A TRABAJADORES.................................. 97
4.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS RIESGOS .................................................................... 100
4.4 RESULTADO DE NIVEL DE RIESGO..................................................................... 103
4.4.1 TABLA DE RESULTADO DE NIVEL DE RIESGO ........................................... 104
4.5 PLANIFICACIÓN DE RESPUESTA A LOS RIESGOS:........................................ 108
4.6 MONITOREAR Y CONTROLAR LOS RIESGOS: ................................................. 109
CAPÍTULO V – CONCLUSIONES................................................................................ 112
5.1 CONCLUSIONES........................................................................................................ 112
5.2 BIBLIOGRAFÍA............................................................................................................ 116
6 ANEXOS................................................................................................................. 118
6.1 DEFINICIONES TÉCNICAS...................................................................................... 118
6.2 CARTA DE SOLCITUD DE VALIDACION DE CONSULTAS.............................. 121
iii. ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 01 – Diagrama Metodología (fuente: Elaboración Propia)………………23
Figura 02 – Cuadro de Acotación del Riesgo (ISO 31.000) …………………… 42

6
Figura 03 - Representación gráfica del riesgo (Bessis, 1984)…………………. 45
1.
iv. ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 01 - Matriz Cruzada para la Medición del Riesgo (Sigweb, 2015)……43
Tabla 02 - Determinación del Nivel de Deficiencia (Bessis, 1984)……………47
Tabla 03 - Determinación del Nivel de Exposición (Bessis, 1984)……………48
Tabla 04 - Determinación del nivel de probabilidad (Bessis, 1984)…….…….49
Tabla 05 - Significado de los Niveles de Probabilidad (Bessis, 1984)………. 50
Tabla 06 - Determinación del Nivel de Consecuencias……………………… 50
Tabla 07 - Resultado de la multiplicación entre la probabilidad……………… 51
Tabla 08 – Determinación de los Niveles de Riesgo (Bessis, 1984)………… 52
Tabla 09 – Ficha de Información Caso de Estudio 1……………………………64
Tabla 10 – Ficha de Información Caso de Estudio 2……………………………71
Tabla 11 – Equivalencias para determinar Nivel de Deficiencia………………99
Tabla 12 – Equivalencias para determinar Nivel de Exposición…………..…100
Tabla 13 - Grafico 02 - Niveles de Exposición…………………………………101
v. ÍNDICE DE IMÁGENES
Imagen 01 – Ubicación en Región Metropolitana (Fuente: Google Earth)….…63
Imagen 02 – Comuna de Calera de Tango (fuente: Google Maps) ……………66
Imagen 03– Ubicación de la Propiedad Caso 01 (fuente: Google Maps)…..….66
Imagen 04 – Planta Arquitectura Primer Piso Caso 1……………………………67
Imagen 05 – Planta Arquitectura Segundo Piso Caso 1…………………………67
Imagen 06 – Elevación Frontal Caso 1…………………………………………….68
Imagen 07 – Elevación Trasera Caso 1……………………………………………68
Imagen 08 – Etapa Excavaciones Caso 1…………………………………………69

7
Imagen 09 – Etapa ejecución Obra Gruesa Caso 1………………………………69
Imagen 10 – Ubicación de Acopio de Materiales Caso 1………………………..70
Imagen 11 – Etapa final de Obra Gruesa Caso 1……………………………….. 70
Imagen 12 – Comuna de Padre Hurtado (fuente: Google Maps)………….……72
Imagen 13 – Ubicación de la Propiedad Caso 02 (fuente: Google Maps)….….73
Imagen 14 – Planta Arquitectura Primer Piso Caso 2……………………………74
Imagen 15 – Elevación Frontal Caso 2…………………………………………….74
Imagen 16 – Elevación Lateral Caso 2…………………………………………….75
Imagen 17 – Etapa Excavaciones Caso 2………………………………………...76
Imagen 18 – Etapa ejecución Obra Gruesa Caso 2……………………………...76
Imagen 19 – Ubicación de Acopio de Materiales Caso 2………………………..77
Imagen 20– Etapa final de Obra Gruesa Caso 2…………………………………77
vi. ÍNDICE DE GRÁFICOS
Grafico 01 - Niveles de Deficiencia………………………………………………..99
Grafico 02 - Niveles de Exposición………………………………………………..100

8
vii. RESUMEN DEL PROYECTO
Debido a lo agresivo de los proyectos de construcción, la falta de material
bibliográfico referente al análisis y gestión de los riesgos en el contratos de
construcción, es frecuente que existan discrepancias entre las partes
involucradas, antes, durante o posterior a la ejecución de las obras. Por este
motivo, el objetivo general del presente trabajo de título es validar mediante la
utilización de la Gestión de Riesgos para proyectos de construcción de viviendas
unifamiliares autofinanciadas, la necesidad de contar con un profesional para el
manejo de las incertidumbres a las que se verán enfrentados mandantes y
contratistas en futuros proyectos y mejorar los problemas presentes
regularmente, a través de recomendaciones y buenas prácticas para proyectos
de construcción, para evitar la ocurrencia de controversias posteriores y/o
abandono de las obras por parte de los contratistas como es casi regular dentro
del contexto de la realidad chilena.
La identificación de los riesgos se establece mediante el análisis de una
muestra representativa en 2 casos de estudio, mediante una encuesta que se
realizará en terreno con los principales actores que intervienen en estos
proyectos. A través de un análisis de resultados, se establecerán los principales
riesgos a los que se ven afectados este tipo de obras, los cuales están propensos
a generar pérdidas económicas, aumento de plazos y otros factores producto de
la materialización de los riesgos. Posteriormente, se efectúa un análisis

9
cualitativo de los riesgos frecuentes, estableciendo índices de probabilidad e
impacto, con el fin de priorizar los riesgos más críticos. El resultado es la
validación de la necesidad de contar con un profesional competente y
técnicamente capaz para llevar la dirección de la obra, ayudando a entregar
respuesta a los riesgos y orientando las recomendaciones más óptimas dirigidas
a mandantes y contratistas. Se concluye que gran parte de los riesgos estudiados
son producto de una inadecuada gestión de los riesgos durante el desarrollo del
proceso constructivo. Dado que los riesgos no se pueden eliminar y siempre
están presentes en la ejecución de un contrato de construcción, se vuelve
relevante para una adecuada dirección de proyectos, su administración, gestión
y consideración.

10
1. CAPÍTULO 1 – GENERALIDADES
1.1 NOMBRE DEL PROYECTO DE TÍTULO:
“GESTIÓN DE RIESGO PARA PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE
VIVIENDA UNIFAMILIAR AUTOFINANCIADA”.

11
1.2 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Un segmento de la construcción de viviendas unifamiliares en Chile se
construye mediante el autofinanciamiento, donde el principal problema es que no
se aplica un criterio de control administrativo, técnico y calidad, lo cual en la
mayoría de los casos produce incertidumbre y genera a grandes rasgos,
diferencias no deseadas entre el presupuesto inicial versus el costo total final,
poca claridad en el real cumplimiento de plazos y deficiencia en la calidad final
del producto.
Dado lo anterior, y para poder ahondar en una explicación clara, un
proyecto de construcción, durante su ejecución, se ve enfrentado a diversos
factores o situaciones de riesgo que sin control o un plan de manejo, pueden
afectar el resultado final y aportar a disminuir las expectativas iniciales del
mandante y/o contratista. Dentro de lo relacionado al costo, podemos comentar
que este punto es el primer acuerdo al cual se ven enfrentados el mandante con
el contratista ejecutor, el cual no siempre es el que se ve reflejado al final de la
obra. Esto se debe a que cualquier imprevisto derivado en la aceptación tácita de
un riesgo o de una falta de gestión, se traduce en un aumento en el costo parcial
o total de la obra afectando lo inicialmente proyectado o pactado. Un segundo
factor se refleja en el plazo de ejecución del proyecto, el cual se ve afectado
durante su proceso por alguna omisión o error durante la ejecución de
actividades, las cuales no se controlan mediante ningún tipo de programa o
seguimiento (carta Gantt, Proyect, entre otros programas relacionados con el

12
control de obras), estas faltas u omisiones se establecen en la mayoría de los
casos como acuerdos de palabra entre el mandante y contratista, y que no genera
garantías contractuales, lo que a nuestro criterio es un riesgo, que en caso de
atraso por parte del contratista, el mandante se ve directamente perjudicado
derivado en solicitudes por parte del contratista como aumentos de plazo. El
resultado de esto es que finalmente no se respeta la fecha de entrega
inicialmente proyectada. Por ultimo lo relacionado con la calidad, se ve afectada
en una disconformidad o insatisfacción de parte del mandante de la obra, el cual
en un comienzo cuenta con altas expectativas, las cuales no se ven reflejadas al
momento de la entrega de la obra y que en la mayoría de los casos producen
conflicto entre las partes.
Si a lo anterior, agregamos la falta de un profesional que lleve la
administración de la obra, son una suma de factores que aumentan la
incertidumbre y a mayor incertidumbre, mayor es el riesgo del proyecto.
Nuestro problema investigativo se basa en que al no tener un profesional
presente en la obra, que sepa enfrentar y adoptar medidas para controlar estas
incertidumbres durante el proceso constructivo, aportamos a poner en riesgo el
resultado final del proyecto.
Con todo lo anterior, buscamos el mejor resultado de los tres pilares
fundamentales, los cuales son: Precio, Plazo y Calidad, sin dejar de lado la
satisfacción final de las partes.

13
1.3 INTRODUCCIÓN
Mediante la herramienta de la Gestión del Riesgo que se define a grandes
rasgos como la relación o la posibilidad de que un peligro amenace o genere una
perdida tangible contra los intereses del mandante o constructor, podremos
visualizar los posibles eventos que involucren a una amenaza que va en directo
desmedro del éxito esperado o los objetivos del proyecto.
En todo proceso de la ejecución de un proyecto de construcción existe un
determinado riesgo de que los objetivos deseados no se cumplan, así mismo, los
riesgos son absorbidos por las partes involucradas, donde el riesgo será mayor
cuanto más grande sea la imperfección de los objetivos y también es función del
grado de seguimiento y control de los parámetros de riesgo que se efectúen
durante la ejecución. Por otro lado, mientras mayor sea el riesgo, mayor será el
rendimiento.
Es importante comprender que los riesgos se pueden observar, medir y
sobretodo planificar para lograr de la mejor forma una identificación de los
factores de riesgo y un análisis detallado estos. Conocerlos, tener una respuesta
adecuada a cada uno de ellos y hacer mínimos sus efectos es lo que nos ayuda
a la toma de decisiones adecuadas y oportunas.
Podemos decir, a modo general, que el análisis de riesgo es el equivalente
al estudio de las incertidumbres y siempre debemos considerar que su existencia
no significa que conduzca a resultados buenos o malos.

14
Con esto podemos determinar que en un proyecto de construcción, el
riesgo es cualquier factor que puede poner en peligro o beneficiar su proceso o
conclusión, afectando directamente al costo, plazo y/o calidad del proyecto.
Siguiendo con lo anterior, el riesgo realmente peligroso, es aquel que existe pero
queda sin identificar y por lo tanto se desconoce. Aunque la probabilidad de que
este riesgo aparezca es muy baja, no debemos descuidar que si tal riesgo
aparece, sus consecuencias pueden ser catastróficas para el proyecto. Es por
esto que toma real importancia la identificación de los riesgos de carácter
potencial.
Existen actividades donde los riesgos pueden presentarse con mayor
frecuencia, por esta razón existen suficientes datos estadísticos de los daños que
producen, como por ejemplo: Prevención de riesgos de accidentes, Incendio,
Robo, Efectos de la naturaleza, Responsabilidad Civil, entre otros. Para estos
casos se pueden presentar en un enfoque contractual para su previsión y
cobertura (Mutuales, Compañía de Seguros), pero existen otros casos que no
tienen base estadística para una buena evaluación de sus efectos y es en esto
donde va dirigido el análisis de riesgo.

15
1.4 OBJETIVOS
1.4.2 OBJETIVO GENERAL
Dar a conocer, mediante la utilización de la Gestión de Riesgos para
proyectos de construcción de viviendas unifamiliares autofinanciadas, la
necesidad de contar con un profesional para el manejo de las incertidumbres a
las que se verán enfrentados mandantes y contratistas en futuros proyectos.
1.4.3 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Obtener información que nos permita identificar las características y
situaciones más comunes a los que se ven enfrentados estos
proyectos en base a 2 casos de estudio.
• Realizar una identificación y análisis del resultado de las variables más
relevantes que afectan a los procesos mediante las herramientas de la
gestión de riesgo, utilizando la probabilidad y consecuencia de cada
uno, determinando los niveles de riesgo.
• Demostrar mediante el análisis de gestión de riesgo, la necesidad de
contar con un profesional de tiempo completo que lleve la
administración de costo, plazo y calidad en este tipo de obras.

16
1.5 ALCANCES
El Proyecto de Título está enfocado a la construcción de viviendas
autofinanciadas con modalidad de contratos a suma alzada, que comprenden
superficies desde 110m2 a 220m2 con un sistema de construcción tradicional, con
valores que varían en rangos entre 20,0UF/m2 y 45,0UF/m2, ubicadas dentro de
la Región Metropolitana, no incluyendo el valor del terreno.
La encuesta utilizada para la recopilación de datos en los casos de estudio,
consistió en una muestra acotada por lo cual no estarán presentes análisis
estadísticos
Agregar el alcance de los costos

17
1.6 METODOLOGÍA
A continuación y brevemente damos a conocer la metodología utilizada
para la realización de este Proyecto de Título.
Según las características de nuestra investigación relacionada con el
Análisis de Riesgo y la complejidad en relación a la recopilación de la información
de este tema, dentro del área de la construcción, esta corresponde a una forma
de investigación exploratoria, dado que el material bibliográfico, en relación a este
tema, es muy acotado por el hecho de ser un sistema de trabajo muy poco
utilizado en el área de la construcción. Para complementar, el procesamiento de
la información obtenida en este estudio se apoya en la combinación de datos
cuantitativos y cualitativos, lo cual le da una característica mixta a la
investigación.
Parte importante de esta investigación, se centra en la falta de dirección
profesional en obras de construcción unitaria de viviendas como un problema no
resuelto, bajo el criterio de que las falencias o el no cumplimiento de los objetivos
del proyecto no es solo un problema de falta de mano de obra calificada,
problemas con la llegada o abastecimiento de los materiales a la obra,
desconocimiento de los mandantes de los procesos constructivos, entre otros,
sino un problema que parte de la falta de profesionales que es real y viable de
ser superada y que incumbe a la sociedad y los procesos de desarrollo en sí.
Esta problemática se ha abarcado desde dos enfoques, uno sistémico que
reúne los procesos y actividades necesarios orientados al logro de un objetivo

18
específico como identificación de los riesgos en la construcción de viviendas, y
un segundo enfoque denominado comparativo y analítico que permite la
construcción de conceptos y criterios para orientar el manejo y la administración
del riesgo orientado hacia el mejor término del proyecto.

19
1.7 PROCEDIMIENTO
Teniendo en cuenta el primer objetivo específico de nuestro trabajo y junto
con identificar los posibles impactos atribuibles a la gestión de riesgos, fue
necesario realizar una recopilación de información en casos de estudio, que
fueron 2 obras en ejecución, la cual consistió en una encuesta oral estructurada
a 4 participantes por obra que incluyó una breve presentación del equipo
investigador, objetivos del proyecto de título y el cuestionario. Este se conformó
por un 100% de preguntas cerradas relativas a los procedimientos constructivos
habituales adoptados en este tipo de obras. Con esto se determinaran, según la
opinión de los encuestados, las características, problemáticas y variables más
relevantes a las que se ven enfrentados durante la ejecución de estos proyectos,
llevándonos a identificar los procesos o tareas que aportan en relación a la
incertidumbre del resultado final, además de determinar ciertos matices
relacionados a la gestión de riesgos. El tipo de preguntas pre-seleccionadas para
la posterior elaboración del cuestionario, se basó en la información presente en
contenidos de organismos del área de la construcción. Finalmente se
consideraron las preguntas que fueron validadas por el Arquitecto, Master en
Construcción y docente de la Universidad Central de Chile, el Sr. Jaime Arriagada
Araya y el Constructor Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile, el Sr.
Felipe Lira Bustamante. Esto nos permitió centrar con mayor precisión al
entrevistado. Las encuestas fueron levantadas en el plazo de un mes, para ello
se utilizó el mecanismo presencial, el cual se realizó en el terreno de ambas

20
construcciones. Las preguntas se realizaron en forma oral a los encuestados,
quienes fueron seleccionados según su responsabilidad dentro de la obra y
clasificados como: Mandante, Contratista y 2 Trabajadores por cada obra.
El procedimiento empleado en el segundo objetivo, consistió en procesar
los resultados de las respuestas generadas a los participantes de ambas obras,
mediante la aplicación de técnicas de la Gestión de Riesgos, con los resultados
obtenidos, se genera una clasificación del riesgo, y fue posible obtener los
siguientes niveles: Nivel de Deficiencia, Nivel de Exposición, Nivel de
Probabilidad, Nivel de Consecuencias y por último el Nivel de Riesgos. Todos los
indicados anteriormente, se obtendrán mediante formulaciones matemáticas que
entregaran resultados numéricos y analizados mediante matrices de probabilidad
y consecuencia. Por último la evaluación incluye la descripción de cada nivel de
riesgo y sus impactos, que se describen como: Catastrófico, Crítico, Marginal y
Común, los cuales se encuentran detallados en mayor profundidad en nuestro
marco teórico.
Para dar cumplimiento con el último objetivo específico de este proyecto
de título, y en base a los resultados obtenidos en el objetivo específico anterior,
utilizaremos solo los niveles de riesgo más desfavorables para el desarrollo de
los procesos, los cuales son: Críticos y Catastróficos. Esto se debe a que los
niveles Marginales y Común, no tendrán mayor análisis, ya que son riesgos
aceptables, por lo tanto a nuestro criterio no requieren mayor tratamiento.

21
Con los niveles de riesgo ya detectados, analizaremos el impacto
provocado a los tres pilares fundamentales para el éxito de un proyecto, los
cuales son costo, plazo y/o calidad. Posteriormente, generaremos un plan de
repuesta a estos riesgos que son necesarios de evaluar, con el objetivo de lograr
evitar, abordar, transferir o aceptar. Luego le asignaremos el impacto generado
en el costo, plazo y calidad según corresponda y propondremos algunas
opciones y/o acciones para mejorar la toma de decisiones por un profesional que
cuente con la experiencia y capacidad técnica en un futuro proyecto, para lograr
oportunidades que aporten en la mejora de los procesos y reduzcan las
amenazas. En otras palabras, obtendremos la incidencia que provocaría la
inclusión versus la exclusión de un profesional competente presente en los
procesos con riesgos.
Como última etapa de la metodología de gestión de riesgos, se debe
aplicar un control y monitoreo en los procesos, sin embargo, debido a que los
casos de estudio abordados en este proyecto de título no contaban con
profesionales que estuviesen a cargo de la administración, fue posible determinar
fehacientemente el resultado de no anteponerse a los riesgos a los que se vieron
afectados.
Como lo indica el primer objetivo específico, nuestro propósito fue extraer
información real, sin intervenir las obras, para poder determinar las falencias
habituales a las que se ven expuestas en cuanto a los procesos constructivos.
Debido a esto, solo se podrá realizar el monitoreo y control de los riesgos, en

22
futuras obras de similares características que estén a cargo de un profesional.
Finalmente, esta etapa, será factible de abordar cuando un nuevo proyecto utilice
la información y experiencia contenida en nuestro proyecto de título.

23
1.7.2 DIAGRAMA DE PROCEDIMIENTO
Figura 01 – Diagrama Metodología (fuente: Elaboración Propia)
PRIMEROBJETIVOESPECÍFICOSEGUNDOOBJETIVOESPECÍFICOTERCEROBJETIVOESPECÍFICO

24
2 CAPÍTULO II – MARCO CONCEPTUAL Y TEÓRICO
2.3 MARCO CONCEPTUAL
Dentro de lo referente a la construcción de viviendas unifamiliares por
autofinanciamiento en el Área Metropolitana, no es posible determinar una cifra
exacta, ya que no existe información real para realizar seguimiento de los datos
estadísticos ni en que volumen se realizan este tipo de construcciones. Esto se
explica por la poca formalidad referente a las regularizaciones en las distintas
direcciones de obras comunales.
La construcción por autofinanciamiento ha permitido el desarrollo de
viviendas rurales que conjugan la cercanía a la ciudad con los beneficios de vivir
en el campo, llamadas parcelas de agrado, ya que la gran conectividad que
ofrecen las autopistas urbanas e interurbanas ayudan a mantenerse alejados de
los molestos ruidos y lo agresivo de la llamada “Urbe”; pero a su vez, a unos
pocos minutos de viaje a los centros urbanos, colegios y lugares de trabajo.
Por otro lado, un factor común de los mandantes, es que carecen en su
mayoría, de los conocimientos técnicos de como materializar su proyecto, lo cual
cae, en la mayoría de los casos, en la deficiencia relacionada con optimización
de los recursos, diferencias en presupuestos iniciales en comparación con el
presupuesto final de la obra, defectos en la calidad de la construcción, entre otras
desventajas.

25
Los participantes en este tipo de construcción autofinanciada,
generalmente se componen de un arquitecto proyectista, quien es el que diseña
y da las soluciones de habitabilidad que el mandante requiera
personalizadamente. Posterior a esto, y muy pocas veces cuentan con la
asesoría de un profesional, con lo cual, generalmente no existe supervisión
directa. Dado lo anterior, el mandante tiende a depositar la confianza en
contratistas que no necesariamente cuentan con los conocimientos técnicos ni
administrativos para afrontar imprevistos o no cuentan con el respaldo suficiente
ante un evento que afecta directamente al proyecto. “Durante la ejecución de una
obra, el constructor a cargo de ella deberá velar porque en la construcción se
adopten medidas de gestión y control de calidad para que ésta se ejecute
conforme a las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de
la Ordenanza General, y se ajuste a los planos y especificaciones del respectivo
proyecto. Terminada la obra, dicho profesional deberá informar las medidas de
gestión y de control de calidad adoptadas y certificar que éstas se han aplicado.
El propietario podrá designar a una empresa o a un profesional distinto del
constructor para el desempeño de la labor señalada en este inciso”. (Ley General
de Urbanismo y Construcción, 2005)1
Contar con un profesional con experiencia y capacidad técnica, nos
permite la generación de hitos en la programación e identificadores clave para
1
Ministerio de Vivienda y Urbanismo. (13 de Abril de 1976). Ley General de Urbanismo y Construcción.
Santiago, Chile: BCN.

26
determinar la ruta crítica con las partidas más incidentes del proyecto, esto a su
vez nos ayuda a elaborar un programa de abastecimiento más óptimo para la
obra, disminuyendo la pérdida por mermas y/o robos, lo que aportará a un mejor
resultado final.

27
2.4 MARCO TEORICO
A continuación se presentará una reseña referente al desarrollo del
“RIESGO”, como concepto general, lo cual nos aportará información que nos
ayudará a entender de mejor manera lo que abordaremos en nuestro proyecto.
Desde el principio de los tiempos, el hombre convive con riesgos en su
diario vivir, los cuales pueden ser provocados por diferentes factores
dependiendo de las actividades que desempeña en su día a día. A través de los
años, ha sabido lidiar con estos factores, proponiendo y estableciendo medidas
para aminorar y/o evitar las acciones riesgosas que afectan el desempeño de las
distintas tareas por métodos empíricos o mediante análisis.
Para complementar y entender de mejor manera el concepto, la palabra
riesgo (en términos etimológicos), viene del latín “resecare” que significa cortar,
dividir o peligro y también del árabe “Risq” que significa, “lo que depara la
providencia”.
Para la palabra gestión, esta viene del latín “gestio”, compuesta de
“gestus” (hecho, concluido), participio del verbo “gerere” (hacer, gestionar, llevar
a cabo) y el sufijo “tio” (acción o efecto), de lo cual obtenemos la raíz de la palabra
gestión.
En la lengua castellana, se define de varias formas la palabra riesgo, entre
las cuales citamos: “la contingencia o probabilidad de un daño en forma

28
imprevista” (RAE, 2015)2. Así mismo es posible también describir la palabra
riesgo como “la amenaza concreta que yace sobre nosotros en cada momento y
segundos de nuestras vidas, pero que puede materializarse en algún momento”
No existe un personaje relacionado con la primera idea de gestión de
riesgo, sin embargo, se sabe que la primera noción de riesgo surgió en el ámbito
de la religión islámica con la denominación de “rizq” y era “Usada para asegurar
mediante la providencia de Dios al creyente y a sus posesiones ante un largo
viaje en el desierto o por mar. Esta noción formó parte de la expansión arábigo-
islámica por el Mediterráneo y penetró en las prácticas de la navegación que
desarrollaron con gran intensidad las ciudades mediterráneas como Génova,
Barcelona, Pisa, Venecia o Marsella, entre otras. En sus documentos llamados
contratos de “commanda” aparece en 1247 y por primera vez la expresión “ad
meum risichum” (Evolución Y Socialización Del Riesgo, Publicaciones Jurídicas,
Revista Inese , España 30-07-2.013).
A partir de la revolución industrial iniciada en el siglo XIX, las condiciones
a las cuales se ve enfrentado son más complejas, ya que los procesos a los que
se ve involucrado, revisten un mayor riesgo en la ejecución de sus tareas o
actividades. Producto de esa dinámica, a mediados de los años cincuenta,
algunas empresas proponen desarrollar la “Gerencia de Riesgos”, dedicadas en
un principio a la compra y gestión de seguros.
2
Real Academia de la Lengua Española, Edición N°22

29
Al pasar de los años las distintas Gerencias de Riesgo comienzan con
expandir los alcances de su gestión, incluyendo dentro de su estrategia
corporativa, el asesoramiento en la decisión de la fiabilidad de los procesos y las
acciones de seguridad como principales herramientas que contribuyen a
garantizar, dentro de lo posible, la continuidad de los procesos industriales o de
manufacturas.
Dentro de las últimas décadas, las empresas han incluido la gestión de
riesgos de los recursos financieros, impulsados por la alta competencia que va
de la mano en su crecimiento por la globalización mundial. Se han ido agregando
nuevos riesgos motivados por la utilización de estos mecanismos, cuyos defectos
en algunos casos son las cuantiosas pérdidas en importantes entidades del
mundo empresarial, tanto económicas como de marca, lo cual lleva al
cuestionamiento de los directivos de las mismas.
Todas las organizaciones, sin importar su tamaño o área en la que se
desarrollan, se ven enfrentadas a factores internos y externos que alejan la
certeza y posibilidad de alcanzar sus objetivos. Como resultado de la importancia
y la necesidad de desarrollar, implementar y mejorar la gestión de riesgo, la ISO
(International Standart Organization) crea e implementa la ISO-31.000, Risk
Managment.

30
2.5 NORMA ISO 31.000 PARA LA GESTIÓN DE RIESGO
En noviembre del 2009 la ISO (Organización Internacional de
Estandarización) publica una nueva norma que orienta a cualquier organización
ya sea pública, privada y en cualquier sector económico, financiero, industrial y
de servicios, sobre cómo gestionar sus riesgos llamada ISO 31.000.
La ISO 31.000 permite a las empresas incorporar estándares y procesos
ofreciendo principios y directrices genéricas sobre gestión de riesgos entregando
lineamientos generales para el control de procesos. El fin de esta norma es crear
un estándar para el desarrollo en la gestión de riesgo. Es importe señalar que
esta norma es de carácter general y no certificable, teniendo como principal
objetivo orientar a organizaciones de todos los tipos y tamaños para que puedan
gestionar los riesgos de forma efectiva.
2.5.2 PRINCIPIOS DE ISO 31.000
Para la Norma Internacional ISO 31.000, indica que para una efectiva
gestión de riesgos, esta deberá satisfacer una serie de principios, ya que estos
fundamentan su uso. A continuación indicamos los 11 principios básicos en los
que se basa la norma, según el siguiente listado:
1. Crear y proteger valor para ayudar a alcanzar los objetivos de la
organización y mejorar su desempeño.

31
2. Estar integrada en los procesos de una organización. Hacer la
responsabilidad del riesgo una responsabilidad de cada gerente.
3. Ser parte de la toma de decisiones. La gestión del riesgo ayuda a la
toma de decisiones evaluando la información sobre las distintas
alternativas.
4. Tratar explícitamente la incertidumbre. Trata aquellos aspectos de la
toma de decisiones que no son ciertos, la naturaleza de esa
incertidumbre y como puede solucionarse.
5. Ser sistemática, estructurada y oportuna. Contribuye a la eficiencia y a
la obtención de resultados fiables.
6. Basarse en la mejor información disponible. Los insumos del proceso
de gestión del riesgo están basados en fuentes de información fiables.
7. Alinearse al contexto y al perfil de riesgos de la organización.
8. Tener en cuenta factores humanos y culturales. Las capacidades,
percepciones o intenciones humanas pueden facilitar o dificultar el logro
de los objetivos de la organización.
9. Ser transparente e inclusiva. Asegurar que la gestión del riesgo sea
abierta, visible y accesible involucrando a las partes interesadas y
responsables de la organización. (International Standard Organitation,
2009)

32
10. Ser dinámica, iterativa y sensible al cambio. La gestión de riesgos debe
ser capaz de detectar y responder a los cambios de la organización y
de su entorno.
11. Facilitar la mejora continua de la organización. Las organizaciones
deberían desarrollar e implementar estrategias para mejorar
continuamente el enfoque de la gestión del riesgo. (Plataforma
Tecnológica ISOTools www.isotools.org, 2013)3
Junto con lo anterior, la norma Australiana ASNZ 4.360, define riesgo
como: “La posibilidad de que ocurra un acontecimiento que tenga impacto en el
logro de los objetivos” esto esta medido según la probabilidad y consecuencia.
No obstante el nuevo ASNZ ISO 31.000, nos define riesgo como “el efecto
de la incertidumbre en los objetivos”. Esto nos lleva a que el estudio de los riesgos
este más enfocado en conocerlos y saber que puede ocurrir tratando de hacer
una visualización de futuro con herramientas prácticas y técnicas que le permiten
a la organización saber que le depara.
Dentro del contexto empresarial según QSL (Qualinet Surlatina Gestion),
el riesgo se puede definir como: “Combinación de la probabilidad y de la
consecuencia(s) de un evento peligroso que está presente”.
3
International Standard Organitation. Norma ISO 31.000. Risk Management. Principles and
Guidelines. 2009.

33
Cabe señalar que la gestión de riesgos, en la actualidad, es una de las
herramientas más importantes dentro del desarrollo de las nuevas tecnologías y
tendencias a las cuales se va a ver enfrentada la empresa.
2.6 DEFINICIONES DENTRO DE LA GESTION DE RIESGO
Existen pequeñas variaciones en la terminología utilizada por distintas
organizaciones como por ejemplo la norma ANZS 4.630 o la norma ISO 31.000,
sin embargo, para este proyecto optamos por utilizar lo que nos indica la ISO
31.000, ya que los principios en que se basa, satisfacen en mejor forma nuestros
objetivos dentro del proyecto de título.
2.7 ETAPAS DE LA GESTIÓN DE RIESGOS
La ISO 31.000, para Gestión de Riesgo, define 6 etapas que se deben
cumplir dentro de su proceso, indicadas a continuación:
2.7.2 PLANIFICAR LA GESTIÓN DE RIESGOS:
Consiste en decidir cómo abordar y llevar a cabo todas las actividades de
gestión de los riesgos de un proyecto. La planificación es importante para
garantizar que el nivel, el tipo y la visibilidad de la gestión de riesgos estén de
acuerdo con la importancia del proyecto para la organización. Durante este
proceso, es interesante plantearse quienes llevarán a cabo las responsabilidades
de identificar los riesgos, en que momento y cuando identificaremos los riesgos,

34
que escala utilizaremos, como priorizaremos y que herramientas utilizaremos,
con qué frecuencia se efectuará, entre otros.
2.7.3 IDENTIFICAR LOS RIESGOS:
Para poder identificar debemos realizar un análisis de las partidas y/o
procesos más incidentes en el proyecto. De su análisis se pueden obtener las
causas que pueden estar ligados a los riesgos, los cuales pueden originar
impacto en el resultado final. La identificación se basa en la etapa de pre-contacto
o antes de que suceda algún hecho inesperado o no deseado. Esto se efectúa
con la finalidad de impedir que el riesgo afecte, entre otros, la seguridad, la
calidad, el plazo y el costo. No hay que dejar de lado el personal que está
involucrado en estas tareas, el material a utilizar y el ambiente en el cual se va a
desarrollar la o las actividades. El análisis puede ser cualitativo como cuantitativo.
2.7.4 ANÁLISIS CUALITATIVO DE LOS RIESGOS:
El análisis cualitativo de los riesgos es aquel que pretende conseguir
resultados concretos mediante el uso de métodos o herramientas que vienen del
resultado de encuestas, entrevistas o grupos de discusión. Por ejemplo el
directorio de una empresa constructora solicita un análisis cualitativo de las obras
a final de año, el cual tiene como resultado que no se alcanzó las expectativas y
objetivos que se tenían a comienzo de año. Así mismo, los riesgos también se
pueden clasificar como catastróficos, critico, marginal o común.

35
2.7.5 ANÁLISIS CUANTITATIVO DE LOS RIESGOS:
El análisis cuantitativo de los riesgos se basa en ser más específico en su
resultado y puede ser representado mediante resultados numéricos, gráficos o
porcentuales. Analiza el efecto de los riesgos y les asigna una cuantificación
numérica o nivel de riesgo, que permite tomar decisiones en caso de
incertidumbre y asignar a los riesgos una calificación numérica individual que
permite evaluar el efecto sobre los otros riesgos a los que se ve enfrentado todo
el proyecto. Los niveles de riesgos consisten en cuantificar el impacto de los
riesgos mediante el uso de técnicas de análisis de riesgos. Para esto se utiliza
una matriz cruzada de riesgos, entregándonos los siguientes 4 niveles, indicados
a continuación: Catastrófico, Crítico, Marginal y Común.
El nivel Catastrófico, este es el nivel más perjudicial, en relación a los
riesgos detectados y corresponde a una situación donde se deben suspender las
actividades, hasta que el riesgo esté bajo control y requiere una intervención
Urgente. El nivel crítico, se refiere acontecimiento importante en donde se debe
corregir y adoptar medidas de control inmediatamente, no siendo necesaria la
suspensión de otras actividades. El nivel Marginal, está enfocado a mejorar algún
proceso de un riesgo medianamente aceptable y sería conveniente justificar la
intervención para eliminar el riesgo, esto no afecta directamente los objetivos del
proyecto, sin embargo se debe considerar soluciones para evitar que el riesgo se
transforme en un nivel crítico. Por último el nivel Común, se refiere a riesgos que
son aceptables y si impacto en el proyecto es de carácter leve, se pueden

36
mantener las medidas de control existentes, sin embargo, pero se deberían
considerar soluciones o mejoras con comprobaciones periódicas para asegurar
que el riesgo aun es aceptable.
2.7.6 PLANIFICACIÓN DE RESPUESTA A LOS RIESGOS:
Este proceso desarrolla las opciones y acciones para mejorar las
oportunidades y reducir las amenazas a los objetivos del proyecto. Se realiza
después de los procesos cualitativos y cuantitativos de los riesgos analizados.
Las respuestas deben ser congruentes con la importancia del riesgo y tener una
relación directa con el desafío a abordar, ser aplicadas a su debido tiempo, ser
realistas dentro del contexto del proyecto, estar acordadas por las partes
involucradas. A menudo es necesario seleccionar la mejor respuesta a los
riesgos entre varias opciones los cuales van ligados a amenazas u oportunidades
que pueden afectar el éxito del proyecto.
2.7.7 MONITOREAR Y CONTROLAR LOS RIESGOS:
El proceso de monitorear y controlar es responsabilidad del líder del
equipo de trabajo. Este proceso consiste en observar que está ocurriendo en el
proyecto e implementar acciones preventivas o correctivas con el fin de buscar
el objetivo final deseado. Un continuo seguimiento, aporta al equipo una visión
sobre cómo se está desarrollando el proyecto y permite identificar aquellos
procesos que requieren una atención especial. Esto a su vez permite realizar una

37
comparación con respecto a lo proyectado inicialmente, evaluar el desempeño
de los involucrados, identificar nuevos riesgos, mantener una base de
información precisa y oportuna lo que conlleva a una mejor distribución de la
información y monitorear la implementación de los cambios adoptados, entre
otros aspectos.
2.8 TÉCNICA DE IDENTIFICACIÓN DE LOS RIESGOS
Las técnicas para la identificación de los riesgos son varias, sin embargo,
ninguna de ellas es considerada la mejor, ya que dependiendo de las fuentes de
información disponibles, se pueden utilizar alguna de las siguientes opciones:
 Diagrama Ishikawa: Causas – Efectos y sus interrelaciones.
 Revisiones de la documentación de los proyectos: Estudio de los
documentos técnicos del proyecto.
 Técnicas de recopilación de información: Encuestas en terreno.
 Análisis de supuestos: Alza de Precios
 Análisis FODA: Análisis de Variables Controlables.
 Juicios de expertos: Conjunto de opiniones que pueden brindar
profesionales con la expertís necesaria.

38
Existen diferentes técnicas, basadas en modelos cuantitativos como el análisis
de estadísticos, sin embargo “estos modelos cuantitativos tropiezan con un
problema significativo que es la falta de disponibilidad de una profundidad de
datos sufrientes para que el modelo estadístico sea realmente predictivo. En
cualquier caso, la evaluación del riesgo conlleva un alto grado de subjetividad”
(Rodríguez, 2007)4. Para dar inicio al procesamiento de los datos y con la
intención de proponer una metodología no sofisticada y costosa de llevar a la
práctica, optamos por un modelo cualitativo. Por lo tanto, utilizaremos como
técnica de identificación de los riesgos la recopilación de información con
encuestas en terreno y juicios de expertos. Esto se debe a que un método
cualitativo de evaluación nos permite recolectar información que puede medirse
fácilmente, además reconocen la opinión directa y experiencia de los
involucrados en la construcción, “La metodología cualitativa es muy apropiada
para estudiar situaciones particulares en profundidad, donde se requiera estudiar
en detalle a los sujetos pertinentes” (Huerta, 2006)5. Por otra parte el juicio de
expertos nos permitió obtener un conjunto de opiniones y posterior validación
respecto a la orientación de las preguntas realizadas en terreno a los
involucrados, en base a sus conocimientos y experiencia en el área de la
construcción.
4
Rodríguez, José Arranz y Manuel. La Gestión del Riesgo Operacional. Madrid : LIMUSA, 2007.
5
Huerta, Dr. José M. Guía para los Estudios Cualitativos de Educación No-Formal.
http://academic.uprm.edu 2006.

39
2.9 PRINCIPALES FUENTES DE RIESGOS.
A continuación se muestran las diferentes fuentes de riesgos relacionadas
con la construcción:
Tecnológico: Son causados por el uso de nuevas tecnologías, materiales y/o
maquinarias que pueden ser causantes de desconocimiento de profesionales en
su operación.
Contractuales: se relacionan con derechos y deberes establecidos entre las
partes de un contrato. Pueden deberse a imperfecciones en la redacción u
omisión de términos importantes en el contrato.
Localización y tamaño del proyecto: la localización del lugar donde se
construirá el proyecto y el tamaño del proyecto son factores que tienden a
provocar mayores riesgos
Regulaciones: Probabilidad de cambios en la normativa legal vigente.
Administración: El desempeño de cada integrante en la toma de decisiones en
el proyecto, son factores que incrementan o disminuyen los riesgos. Algunos
ejemplos son: Estimación de Costo y Programas de Obra, Errores Humanos,
Decisiones Oportunas, Condiciones Externas, entre otros.

40
2.10 IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS
Para identificar fácilmente los riesgos en la construcción, es importante
conocer las diferentes situaciones a las que se enfrentará con respecto a la
certeza del conocimiento de los resultados de cada alternativa de decisión.
Situaciones con Certidumbre: son aquellas donde la decisión se toma bajo el
conocimiento exacto de un panorama general. Esto no es muy frecuente en la
industria de la construcción.
Situaciones con riesgo: son aquellos donde la decisión se toma sobre la base
de la evaluación racional de la probabilidad de ocurrencia de una situación
adversa. En otras palabras, los resultados de la decisión son variables pero el
grado de su variabilidad es conocida.
Situaciones con incertidumbre: son aquellas donde la decisión donde no se
tiene conocimiento ni datos que ayuden a evaluar la probabilidad de ocurrencia
de una situación. En otras palabras, los resultados de la decisión son variables
pero además, el grado de variabilidad de los mismos es desconocido.
2.11 ACOTACIÓN DEL RIESGO:
El riesgo se mueve en dos extremos, los cuales son certeza total e
incertidumbre total.
Certeza Total: es una condición en donde se conocen las variables y el efecto
de lo que se realiza y la consecuencia es conocida y determinante. Para poder

41
entender este concepto, podemos ejemplificar de la siguiente manera: cuando se
toma la decisión de invertir en depósitos a largo plazo en un banco, no es
necesario llegar al último día para conocer lo que se ha obtenido como ganancia,
ya que las condiciones a las cuales nos enfrentamos son conocidas desde un
principio. Las variables como: Plazo, Tasa de Interés y Capital, nos permiten
conocer el resultado de la acción realizada.
Incertidumbre Total: en esta condición no se conocen todas las variables y el
efecto entre lo que se realiza y la consecuencia es desconocida. Tomando el
mismo ejemplo anterior, si nuestra inversión la depositamos en el cultivo y
exportación de fruta, no necesariamente la podemos perder, pero estamos
afectos variables como plagas, clima, mercado internacional, paro portuario,
entre otros que pueden ver afectado el resultado final esperado y tener
consecuencias desconocidas.
Entre estos dos extremos se encuentra el riesgo. La diferencia entre el
riesgo y la incertidumbre total es que el riesgo se mide, si podemos medir el
riesgo es porque existen variables. Entonces desde este punto de vista, el riesgo
es una situación en las que se conocen las variables pero el efecto de lo que se
hace y la consecuencia son probables; en certeza son conocidos, es decir
determinísticos y en incertidumbre son desconocidos.

42
Lo anteriormente mencionado, lo podemos esquematizar de la siguiente
manera:
2.12 CUANTIFICACIÓN DE RIESGOS
2.12.2 MEDICIÓN DE RIESGOS
El instrumento para medir los riesgos es una matriz cruzada, en donde se
verifica que consecuencia puede tener la actividad que se estudia y que
probabilidad. Las probabilidades se grafican en un eje vertical desde la menor
hasta la mayor y las consecuencias en un eje horizontal desde la menor a la
mayor. “Una matriz de riesgo constituye una herramienta de control y de
gestión normalmente utilizada para identificar las actividades (procesos y
productos) de una empresa, el tipo y nivel de riesgos inherentes a estas
actividades y los factores exógenos y endógenos relacionados con estos
riesgos (factores de riesgo). Igualmente, una matriz de riesgo permite evaluar
CERTEZA
TOTAL
INCERTIDUMBRE
TOTAL
RIESGO
Se conocen las variables
La relación entre la
acción y la consecuencia
es conocida
es probabilística
es desconocida
Figura 02 – Cuadro de Acotación del Riesgo (Fuente: ISO 31.000)

43
la efectividad de una adecuada gestión y administración de los riesgos que
pudieran impactar los resultados y por ende al logro de los objetivos de una
organización” (Sigweb, 2015)6. Para interpretar la matriz, se debe identificar el
evento que se quiere estudiar, encontrar la probabilidad, identificar la
consecuencia y el lugar donde se crucen nos determinará el nivel de riesgo.
Tabla 01 - Matriz Cruzada para la Medición del Riesgo (Sigweb, 2015)
2.12.3 PROBABILIDAD
“La probabilidad se determina en términos precisos en función de las
probabilidades del suceso inicial que lo genera y de los siguientes sucesos
desencadenantes” (Bessis, 1984)7. El concepto de probabilidad está integrado al
tiempo de exposición de las personas al riesgo, a modo de ejemplo, la
probabilidad de la caída en un pasillo por agua derramada, dependerá de la
6
Sigweb. www.sigweb.cl. 02 de 2015. http://www.sigweb.cl/sitio/2015/02/2788/.
7
Bessis, J. La probabilité et I'evaluation des risques. Paris : Masson, 1984.
PROBABILIDADES
Muy Alta Alta Media Baja
Muy Grave
Grave
Leve
Muy Leve
CONCECUENCIAS
CATASTRÓFICO CATASTRÓFICO CATASTRÓFICO CRÍTICO
CATASTRÓFICO CATASTRÓFICO
CATASTRÓFICO
CRÍTICO
/
MARGINAL
MARGINAL
MARGINAL
/
COMUN
CRÍTICO
/
MARGINAL
CRÍTICO
CRÍTICO
CRÍTICO
CRÍTICO MARGINAL

44
probabilidad de que se produzca el derrame y el tiempo de exposición de la
persona a tal factor.
2.12.4 CONSECUENCIA
“La materialización de un riesgo puede generar consecuencias diferentes,
cada una de ellas con su correspondiente probabilidad” (Bessis, 1984). Así por
ejemplo, ante una caída al mismo nivel al circular por un pasillo resbaladizo, las
consecuencias normalmente esperables son leves (golpes, contusiones, etc.),
pero, con una probabilidad menor, también podrían ser graves o incluso mortales.
Por lo tanto, más grave sea la consecuencia, su probabilidad es menor. Todo
esto puede ser representado gráficamente por una curva, tal como se muestra
en la siguiente figura, donde se interrelacionan las posibles consecuencias en
abscisas y sus probabilidades en las ordenadas.
Figura 03 - Representación gráfica del riesgo (Bessis, 1984)

45
Tal como se grafica en la figura anterior, A mayor gravedad de las
consecuencias previsibles, mayor deberá ser el rigor en la determinación de la
probabilidad, teniendo en cuenta, y tomando los ejemplos dados anteriormente,
las consecuencias de un evento han de ser contempladas tanto desde el aspecto
de daños materiales como de lesiones físicas, analizando ambos por separado.
2.12.5 DESCRIPCIÓN DEL MÉTODO
La metodología que presentamos permite cuantificar la magnitud de los
riesgos existentes y, en consecuencia, jerarquizar racionalmente su prioridad de
corrección. Para a continuación, estimar la probabilidad de que ocurra un evento
y, teniendo en cuenta la magnitud esperada de las consecuencias, evaluar el
riesgo asociado a cada una de dichas deficiencias.
Para simplificar y entender lo que demuestra esta metodología
cuantitativa, no emplearemos valores reales absolutos de riesgo, probabilidad y
consecuencia, sino sus "niveles" en una escala de cuatro posibilidades. Así,
hablaremos de "nivel de riesgo", "nivel de probabilidad" y "nivel de
consecuencias. “Existe un compromiso entre el número de niveles elegidos, el
grado de especificación. Si optamos por pocos niveles no podremos llegar a
discernir entre diferentes situaciones. Por otro lado, una clasificación amplia de
niveles hace difícil ubicar una situación en uno u otro nivel, sobre todo cuando

46
los criterios de clasificación están basados en aspectos cualitativos”. (Bessis,
1984)8
Por lo tanto para los niveles de riesgo tendremos 4 niveles, los cuales
serán: Catastrófico, Critico, Marginal y Común
En esta metodología consideraremos, según lo ya expuesto, que el nivel
de probabilidad (NP) es función del nivel de deficiencia (ND) y nivel de exposición
(NE) a la misma y puede expresarse como:
NP = ND x NE
El nivel de riesgo (NR) será por su parte función del nivel de probabilidad
(NP) y del nivel de consecuencias (NC) y puede expresarse como:
NR = NP x NC
2.12.6 NIVEL DE DEFICIENCIA
Llamaremos nivel de deficiencia (ND) a la magnitud de la vinculación
esperable entre el conjunto de factores de riesgo considerados y su relación
causal directa con el posible accidente. Los valores numéricos empleados en
esta metodología y el significado de los mismos se indican en el cuadro
8

47
A cada uno de los niveles de deficiencia se ha hecho corresponder un valor
numérico adimensional, excepto al nivel "aceptable", en cuyo caso no se realiza
una valoración, ya que no se han detectado deficiencias. Los niveles y los valores
se indican en la siguiente Tabla:
Tabla 02 - Determinación del Nivel de Deficiencia (Bessis, 1984)
2.12.7 NIVEL DE EXPOSICIÓN
El nivel de exposición (NE) es una medida de la frecuencia con la que se da
exposición al riesgo. Para un riesgo concreto, el nivel de exposición se puede
estimar en función de los tiempos de permanencia en áreas de trabajo,
operaciones con máquina, etc.
Los valores numéricos, como puede observarse en el cuadro 4, son
ligeramente inferiores al valor que alcanzan los niveles de deficiencias, ya que,
por ejemplo, si la situación de riesgo está controlada, una exposición alta no
Calificación
Valor
asignado
Descripción
MUY DEFICIENTE 10
Se han detectado factores de riesgos significativos que determinan como
muy posible la generación de fallos. El conjunto de medidas preventivas
existentes respecto al riesgo resulta ineficaz
DEFICIENTE 6
Se ha detectado algún factor de riesgo significativo que precisa ser
corregido. La eficacia del conjunto de medidas preventivas existentes se
ve reducida de forma apreciable
MEJORABLE 2
Se han detectado factores de riesgo de menor importancia. La eficacia
del conjunto de medidas preventivas existentes respecto al riesgo no se
ve reducida de forma apreciable
ACEPTABLE El riego permanece controlado y no se valora.

48
debiera ocasionar, en principio, el mismo nivel de riesgo que una deficiencia alta
con exposición baja.
Tabla 03 - Determinación del Nivel de Exposición (Bessis, 1984)
2.12.8 NIVEL DE PROBABILIDAD
En función del nivel de deficiencia de las medidas preventivas y del nivel
de exposición al riesgo, se determinará el Nivel de Probabilidad (NP), el cual,
como se indicó en la explicación del método, se puede expresar como el
producto de ambos términos: NP = ND x NE. El nivel se obtiene con la siguiente
tabla:
Calificación
Valor
asignado
Descripción
CONTINUADA 4 Contínuamente, Varias veces en un periodo de tiempo prolongado
FRECUENTE 3 Varias veces en periodos de tiempos cortos
OCASIONAL 2 Alguna vez con periodo de tiempo corto
ESPORÁDICA 1 Iregularmente

49
Tabla 04 - Determinación del nivel de probabilidad (Bessis, 1984)
Para comprender mejor el nivel de probabilidad, utilizaremos la siguiente
tabla de significado del factor numérico:
Tabla 05 - Significado de los Niveles de Probabilidad (Bessis, 1984)
NIVEL DE EXPOSICIÓN (NE)
CONTINUADA FRECUENTE OCASIONAL ESPORÁDICA
4 3 2 1
MUY DEFICIENTE 10 40 30 20 10
DEFICIENTE 6 24 18 12 6
MEJORABLE 2 8 6 4 2
NIVELDEDEFICIENCIA(ND)
Calificación P=DxE Descripción
MUY ALTA 40 a 24
Normalmente la materialización del riesgo ocurre
confrecuencia
ALTA 20 a 10
La materialización del riesgo es posible que suceda
varias veces
MEDIA 6 a 8 Es posible que seceda el Riego mas de una vez
BAJA 2 a 4
No es posible que se materialice el riesgo, aunque
puede ser concebible

50
2.12.9 NIVEL DE CONCECUENCIAS
Se han considerado igualmente cuatro niveles para la clasificación de las
consecuencias (NC). Como puede observarse en el siguiente cuadro, la escala
numérica de consecuencias es muy superior a la de probabilidad. Ello es debido
a que el factor consecuencias debe tener siempre un mayor peso en la
valoración.
Tabla 06 - Determinación del Nivel de Consecuencias (Bessis, 1984)
2.12.10 NIVEL DE RIESGO
Recordemos que el nivel de riesgo está en función del nivel de probabilidad y
del nivel de consecuencias, expresada como: NR = NP x NC.
Este nivel permite determinar el nivel de riesgo y, mediante agrupación de los
diferentes valores obtenidos desde los niveles anteriores, establecer bloques de
priorización de las intervenciones, a través del establecimiento también de cuatro
niveles: Catastrófico, Critico, Marginal y Común.
Calificación Valor Asignado Descripción
MUY GRAVE 100 Fallas en el proyecto e incumplimiento de los requerimientos
GRAVE 60
Incremento severo en costos y plazos, los requerimientos
secundarios probablemente no se alcancen
LEVE 25
Incremento moderado en costos y plazos, pero los
requerimientos aún pueden lograrse
MUY LEVE 10 Genera incrementos bajos en costos y plazos

51
Tabla 07 - Resultado de la multiplicación entre la probabilidad y la
consecuencia (Bessis, 1984)
Para poder explicar de mejor forma los resultados numéricos obtenidos,
detallamos en la siguiente Tabla 08, la descripción según el resultado de la
multiplicación cruzada de las probabilidades y consecuencias. El número
resultante corresponde a un valor orientativo para determinar el grado de
influencia y así poder determinar el nivel de riesgo.
Tabla 08 – Determinación de los Niveles de Riesgo (Bessis, 1984)
PROBABILIDADES
Muy Alta Alta Media Baja
40 24 20 10 8 6 4 2
Muy Grave 100 4000 2400 2000 1000 800 600 400 200
Grave 60 2400 1440 1200 600 480 360 240 120
Leve 25 1000 600 500 250 200 150 100 50
Muy Leve 10 400 240 200 100 80 60 40 20
CONCECUENCIAS
Calificación Valor Asignado Descripción
CATASTRÓFICO 4000 - 600
Situación catastrófica donde se debe suspender las actividades,
hasta que el riesgo esté bajo control. Intervención Urgente
CRÍTICO 500 - 150 Corregir y adoptar medidas de control inmediatamente.
MARGINAL 120 - 40 Mejorar si es posible, Sería conveniente justificar la intervención
COMÚN 20
Mantener las medidas de control existentes, pero se deberían
considerar soluciones o mejoras con comprobaciones periódicas
para asegurar que el riesgo aun es aceptable

52
2.13 RESULTADOS OBTENIDOS Y PLAN DE ACCIÓN
Concluida la identificación de los factores de riesgo que afectan a cada una
de las tareas y realizada la evaluación, es necesario analizar los resultados
obtenidos, con el objeto de identificar posibilidades de control interno de la
entidad, rediseño o mejora de controles existentes, o finalmente proponer la
implementación de un Sistema de Gestión de Riesgos. Dependiendo de los de
los recursos disponibles.
En principio todo riesgo calificado como de Catastrófico o Crítico, debería ser
analizado convenientemente con el objeto de identificar elementos de mitigación
que reduzcan dicho riesgo.
Toda opción de tratamiento que se considere debe ser evaluada en término
de costo beneficio para la organización. Cuando el costo de implantación es
relativamente bajo respecto a la reducción del riesgo prevista, es necesario
definir un plan de acción que posibilite reducir la probabilidad y consecuencia.
En esta tarea es imprescindible la implicación de los responsables de cada
una de las áreas, planteando las medidas que se consideren oportunas y
elaborando un plan de acción para las mejoras propuestas (Bessis, 1984)9. En
caso de que estas resulten antieconómicas, habrá que analizar opciones para
reducir el riesgo, entre las que podemos destacar:
9

53
 Asumir el Riesgo, es cuando el nivel de riesgo se encuentra dentro del
grado de tolerancia para continuar con los procesos.
 Transferir el Riesgo, se refiere a utilizar una empresa externa que
asume el riesgo, generalmente son empresas de seguros.
 Externalizar, es cuando se utiliza una empresa externa que ejecute las
labores con riesgo. como ejemplo, el autsoursing o empresas
subcontratistas.
En el caso de actividades críticas para la organización en el que no sea
conveniente la transferencia o externalización de los riesgos, será necesario
definir planes de contingencia o de continuidad para los supuestos de ocurrencia
de eventos de alto impacto y baja frecuencia.
2.14 SISTEMA DE GESTIÓN DE RIESGOS
Se inician identificando una situación potencial, posterior a esto ocurre un
evento, luego de esto se presenta una consecuencia y finalmente hay una
materialización en el estado de resultados, lo cual conlleva a un resultado positivo
como utilidad o un resultado negativo como perdida.
Para que la situación potencial no se transforme en un evento, debemos
colocar una barrera de prevención que evite que una situación potencial se
materialice.

54
Cuando esta situación ha pasado la barrera de la prevención y está
próximo a transformarse en consecuencia, trataremos de implementar una
segunda barrera de reducción del riesgo. Al implementar esta barrera, las
consecuencias del evento se hacen menores. Esta barrera es aplicable a eventos
negativos, ya que si los eventos son favorables las consecuencias son positivas.
Posterior a esto, entre la consecuencia y la materialización del estado se
puede colocar una barrera que es la de transferencia, esto es cuando
traspasamos el riesgo a un tercero.
Como conclusión, de igual manera se asume el riesgo final teniendo dos
polos como resultado. Uno es la pérdida de utilidades y la crítica a la estrategia
adoptada y el otro es la ganancia en el resultado que puede verse reflejado en
dividendos positivos, lo cual incrementará el patrimonio inicial.

55
3 CAPÍTULO III – VIVIENDA UNIFAMILIAR AUTOFINANCIADA
3.1 GENERALIDADES
Para introducirnos en este tema y dar una definición general, podemos
decir que la construcción por autofinanciamiento “es la práctica de la creación de
una vivienda individual con un diseño personalizado a través de una variedad de
métodos diferentes”. (Arqhys, 2015)10. Las personas construyen viviendas por
todo tipo de razones, pero sobre todo, porque quieren crear algo adaptado a los
requisitos únicos de su familia, o algo arquitectónicamente atractivo en todo tipo
de estilos, o porque quieren vivir en una casa que no pueden pagar u obtener en
el mercado abierto que ofrece la cuidad apoyado con el financiamiento del capital
propio o por intermedio de una entidad bancaria.
Por otro lado, referente a la construcción con autofinanciamiento, podemos
comentar que las parcelas de agrado, se han transformado, en los últimos
tiempos, en un sector importante de desarrollo dentro del área metropolitana de
nuestro país, apoyado del aumento de ingresos de las familias desde la década
de los 80.
En relación a esta dinámica de desarrollo de este fenómeno “las parcelas
de agrado se han multiplicado en todas las direcciones alrededor de la ciudad
hasta unos 60 km del centro. Un número creciente de ellas, originalmente usadas
10
Arqhys. www.arqhys.com. [En línea] Marzo de 2015. [Citado el: 01 de Abril de 2015.]
http://www.arqhys.com/articulos/auto-construccion.html.

56
como “viviendas de fin de semana”, pero que en la actualidad se están
transformando en viviendas principales para sus propietarios” (Sabatini, 2000)11.
Para este efecto, las familias que optan por la construcción autofinanciada
se rigen bajo el plan regulador correspondiente a la municipalidad en la cual será
emplazada y es el encargado de regular la superficie y uso de suelo urbano a
nivel comunal donde se materializa la edificación. Tal como lo indica, “Es un
instrumento de planificación territorial que contiene un conjunto de disposiciones
sobre adecuadas condiciones de edificación, y espacios urbanos y de comodidad
en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento
y esparcimiento”, como lo señala el Artículo 21 (Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, 1976)12., este a su vez se encuentra regulado por la Ley General de
Urbanismo y Construcción, la cual es “el cuerpo legal que contiene los principios
, atribuciones, potestades, facultades responsabilidades, derechos, sanciones y
demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y
particulares en las acciones de planificación urbana, urbanización y las
construcciones, que se desarrollen en todo el territorio de la nación” (Artículo 1°
y 2° LGUC)13 con su respectiva Ordenanza General.
11
Sabatini, F. (2000). Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile. Santiago, Chile: EURE.
12
Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Ley General de Urbanismo y Construcción. Santiago, Chile : BCN,
13 de Abril de 1976.
13

57
Con motivo del crecimiento de las parcelas de agrado, ha aumentado la
construcción de viviendas, lo cual, no muchas veces llega a ser materializado en
un 100%, dejando obras inconclusas, las cuales no se ha realizado un acabado
estudio de estas. Influyente en este aspecto es el abandono de las obras por
parte del contratista, no realizar un acabado estudio del presupuesto necesario
para la materialización del proyecto, no contar con los permisos de edificación
necesarios que exige la respectiva Dirección de Obras en la cual está emplazada
la propiedad. Como lo indica la Ley General de Urbanismo y Construcción y
según lo establece el Artículo 116, las obras que necesitan un permiso de
edificación son “la construcción, reconstrucción, alteración, ampliación y
demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean
urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales
respectiva a la ubicación del inmueble, a petición del propietario, y con las
excepciones señale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. No
requerirán permiso de Edificación las obras de infraestructura que ejecute el
Estado, ni las obras urbanas o rurales de carácter ligero o provisorio, en la forma
que determine la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.”
(Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 1976) 14
14

58
Los futuros propietarios crean sus hogares a través de una variedad de
métodos y muy pocos, en realidad, materializan su construcción ellos mismos. La
gran mayoría contrata a un arquitecto, constructor, ingeniero para realizar el
diseño de la nueva casa y posterior a esto contratan a un constructor para la
materialización de la construcción, o simplemente a una persona con experiencia
en construcción sin necesidad de ser un profesional de formación técnica.
El número de nuevas viviendas construidas por este método cada año en
el Chile no es conocido debido a las dificultades en la definición de construcción
con autofinanciamiento y la falta de estadísticas oficiales pero según un análisis
estadístico del INE y la Secretaria Regional de Planificación y Coordinación indica
que “Las provincias del Maipo y Talagante debieran registrar tasas intermedias
de crecimiento poblacional, estimadas en 1.17% y 1.26% respectivamente. Las
tasas más bajas corresponden a Melipilla y Santiago, ambas provincias
sobrepasando apenas un crecimiento de su población de 0.3% al año” (Gobierno
de Chile, SEREMI de Planificación y Coordinacion, 2009)15 por tanto esto nos
entrega indicios de una migración de las familias desde la ciudad hacia la
periferia. No obstante al no existir la información que permita determinar el
número de parcelaciones reales existentes, no podemos entregar un indicador
real del aumento de la construcción por autofinanciamiento ya que subsisten
15
Gobierno de Chile, SEREMI de Planificación y Coordinación. Región Metropolitana de Santiago,
Cambios demográficos 1990-2020: Análisis de proyecciones de población INE. Santiago: INE, 2009.

59
parcelaciones inscritas pero aún no se encuentran ejecutadas sus edificaciones
en un 100% o no cuentan con recepción final de obras.
Podemos destacar que con los años, los auto-constructores han estado a
la vanguardia de los avances referentes al diseño de la vivienda y la tecnología,
siendo responsable de la captación en los últimos años de las características
ecológicas como la energía solar y bombas de calor, calefacción por suelo
radiante, diseño de planta abierta y tecnología domótica.
3.2FINANCIAMIENTO
Para el aspecto referente al financiamiento que aportara el mandante para
la construcción del proyecto, este puede tener 2 canales que son los más
utilizados, los cuales se pueden definir como Financiamiento Propio y
Financiamiento Bancario (Banco de Crédito e inversiones, 2015)16.
3.2.1 FINANCIAMIENTO PROPIO:
El mandante financia la construcción con recursos propios. Este sistema
se adapta el flujo de la obra según las posibilidades de pago del cliente, siempre
que estas no alteren los plazos de construcción. El mandante obtiene recursos a
través de herencias, utilidades de negocios, venta de propiedades, inversiones,
entre otros.
16
Banco de Crédito e inversiones. Crédito de Consumo Flexible. 2015.
http://www.bci.cl/personas/consumo/creditoflexible.html.

60
3.2.2 FINANCIAMIENTO BANCARIO:
Dentro de las alternativas existentes en el área bancaria, referente al
financiamiento para la construcción de viviendas, existen 3 modalidades que
podemos destacar para este tipo de proyectos. Entre estas están:
3.2.2.1 CREDITO AUTOCONSTRUCCIÓN
Estos tipos de créditos cuentan con las siguientes características:
 Seguros de incendio y desgravamen que cubrirán tu deuda durante el
período de construcción.
 Comienzas a pagar cuando finaliza la construcción.
 Opera con dos tipos de financiamiento:
 Créditos de enlace, que se desembolsan de acuerdo al avance del
proyecto de construcción
 Crédito Hipotecario con Letras o Mutuo Hipotecario, otorgado al
finalizar la construcción y con el cual se pagan todos los créditos de
enlace.
Fuente: (Banco de Chile, 2015)17
17
Banco de Chile. Credito Autoconstrucción . Santiago : Banco de Chile, 2015.

61
3.2.2.2 CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA
Dentro de las características de este crédito, podemos mencionar:
 En UF.
 Financie inversiones en activo fijo, propiedades, proyectos
inmobiliarios y renegociación de pasivos.
 Se otorga en base a una garantía hipotecaria.
 Funciona de forma similar a un Crédito con Letras Hipotecarias para la
Vivienda
Fuente: (Banco del Desarrollo, 2015)18
3.1.2.1. CRÉDITO DE CONSUMO
Dentro de los créditos, el de consumo es el más masivo por la facilidad
de obtención por parte de los usuarios pero su desventaja, con respecto a los
anteriores, es que los plazos son más acotados. Dentro de sus características,
podemos mencionar:
 Puede pagar $0 o parte de la cuota
 Usted podrá dejar de pagar el total de su cuota o parte de ella según
estime conveniente.
 Hasta el monto equivalente a 4 cuotas al año
18
Banco del Desarrollo. Crédito con Garantía Hipotecaria. Santiago : Banco del Desarrollo, 2015

62
 Usted podrá dejar de pagar hasta el monto equivalente al valor de 4
cuotas al año, tomando cada año desde la fecha de la primera
postergación.
 Hasta las 14:00 hrs. del día de vencimiento
 Usted podrá utilizar el pago flexible de su cuota hasta las 14:00hrs del
mismo día de vencimiento de la cuota.
 En caso de tener pactado el pago de su cuota a través de pago
automático con una cuenta corriente de otro banco (PAC otros
bancos), la postergación deberá realizarse con un mínimo de 48
horas (2 días) previas al vencimiento de la cuota vigente a postergar.
Fuente: (Banco de Crédito e inversiones, 2015)19
19
Banco de Crédito e inversiones. Crédito de Consumo Flexible. 2015.
http://www.bci.cl/personas/consumo/creditoflexible.html.

63
4 CAPÍTULO IV – DESARROLLO
4.1 PLAN DE GESTIÓN DE RIESGOS PARA EL PROYECTO
Para situarse en el propio escenario de la construcción, se determinó
seleccionar 2 obras en ejecución, que servirán para la evaluación de los riesgos.
Los criterios adoptados para la selección de las dos obras se basaron en la
posibilidad que tengan factores comunes, sin ser idénticas, por lo tanto, fue
posible determinar entre varias opciones dos obras que pudieron tener mayor
representatividad. Los factores a buscar tuvieron relación con que fueron
materializadas por un contratista con experiencia y sin presencia de un
profesional responsable durante el proceso de construcción, por lo que no
contaban con procesos de administración de proyectos. El primer proyecto
seleccionado se ubica en la comuna de Calera de Tango, llamado “Casa
Copihue”, el segundo corresponde a la comuna de Padre Hurtado, llamado “Casa
Blest Gana”, ambas se encuentran ubicadas en el sector sur poniente de la
Santiago, en la Región Metropolitana, según la imagen a continuación.
Imagen 01 – Ubicación en Región Metropolitana (Fuente: Google Earth)

64
A continuación se describen las principales características de los casos de
estudio, planos e imágenes, los que aportan a tener una información más
detallada acerca de los proyectos a analizar.
4.1.1 ESTUDIO DE OBRA 1
Nombre de Proyecto Casa El Copihue
Ubicación Parcela Nº 20, Parcelación El Copihue
2500, Comuna Calera de Tango,
Provincia del Maipo, Región
Metropolitana.
Superficie de Construcción 241 m2
Superficie de Terreno 6.025 m2
Clasificación de la Construcción Clase C, Albañilería Armada.
Pisos 02
Mandante Freddy Briones G.
Contratista Juan Urzúa G. 30 años de experiencia.
Fecha de Inicio 05 de Julio de 2014
Fecha de Término 30 de Diciembre 2014
Avance de Construcción (%) Programado: 100%
Real: 92%
Días de Atraso: 45
Tabla 09 – Ficha de Información Caso de Estudio 1

65
4.1.1.1 UBICACIÓN ESTUDIO DE OBRA 1
La Comuna de Calera de Tango tiene una superficie 73,3 km2, se ubica
en la Provincia del Maipo, Distrito 30 - 7ª Circunscripción Santiago Poniente y
pertenece a la XIII Región Metropolitana de Santiago. Su población es de 23.113
habitantes según el Censo de año 2.012. Es una comuna rural que en estos
últimos años ha visto incrementada su población debido a parcelaciones agro
residenciales. Avenida Calera de Tango o antiguo camino a Malloco es la
principal vía que la atraviesa de Oriente a Poniente. Camino Lonquén es la
principal vía en el sentido norte - sur. Su centro poblado de mayor importancia es
Los Bajos de San Agustín donde se concentra la población urbana. (I.
Municipalidad de Calera de Tango, 2015)20.
20
I. Municipalidad de Calera de Tango. http://www.calera-detango.cl/. 2015. http://www.calera-
detango.cl/.

66
Imagen 02 – Comuna de Calera de Tango (fuente: Google Maps)
Imagen 03– Ubicación de la Propiedad Caso 01 (fuente: Google Maps)

67
4.1.1.2 PLANIMETRIA
El diseño y los planos fueron elaborados por el Arquitecto Ximena Parada,
los permisos fueron aprobados según la normativa vigente. A continuación se
muestran extractos de los planos de arquitectura utilizados, para ilustrar de mejor
manera la forma arquitectónica de la vivienda.
Imagen 04 – Planta Arquitectura Primer Piso Caso 1

68
Imagen 05 – Planta Arquitectura Segundo Piso Caso 1
Imagen 06 – Elevación Frontal Caso 1
Imagen 07 – Elevación Trasera Caso 1
4.1.1.3 IMÁGENES ESTUDIO DE OBRA 1
Durante la ejecución de los trabajos, se tomó registro fotográfico de los
avances de obra, utilizamos esta información en el para identificar algunos
riesgos que se detectaron.

69
Imagen 08 – Etapa Excavaciones Caso 1
Imagen 09 – Etapa ejecución Obra Gruesa Caso 1

70
Imagen 10 – Ubicación de Acopio de Materiales Caso 1
Imagen 11 – Etapa final de Obra Gruesa Caso 1

71
4.1.2 ESTUDIO DE OBRA 2
Nombre de Proyecto Casa Blest Gana
Ubicación Calle Alberto Blest Gana N°737, Comuna
Padre Hurtado, Provincia Talagante,
Región Metropolitana.
Superficie de Construcción 99 m2
Superficie de Terreno 450 m2
Clasificación de la Construcción Clase C, Albañilería Armada.
Pisos 01
Mandante Pedro Díaz P.
Contratista Eduardo Sanhueza Y. 15 años de
experiencia.
Fecha de Inicio 15 de Septiembre 2014
Fecha de Término 30 de Febrero 2015
Avance de Construcción (%) Programado: 90%
Real: 75%
Días de Atraso: 20
Arquitecto Víctor Pereira
Tabla 10 – Ficha de Información Caso de Estudio 2

72
4.1.2.1 UBICACIÓN ESTUDIO DE OBRA 2
Padre Hurtado es una comuna de Chile, ubicada en el sector sur poniente
del Gran Santiago, perteneciente a la Provincia de Talagante, ubicada al suroeste
de Maipú, a lo largo del eje Camino a Melipilla tiene una superficie 80,8 km2, se
ubica en la Provincia de Talagante, el Distrito Electoral nº 31 y a la
7ª Circunscripción Senatorial Santiago Poniente. Y pertenece a la XIII Región
Metropolitana de Santiago (I. Municipalidad de Padre Hurtado, 2015)21 .
Imagen 12 – Comuna de Padre Hurtado (fuente: Google Maps)
21
I. Municipalidad de Padre Hurtado. www.mph.cl. 2015. http://www.mph.cl/portal1/?page_id=61.

73
Imagen 13 – Ubicación de la Propiedad Caso 02 (fuente: Google Maps)
4.1.2.2 PLANIMETRIA
El diseño y los planos fueron elaborados por el Arquitecto Víctor Pereira,
los permisos fueron aprobados según la normativa vigente. A continuación se
muestran extractos de los planos de arquitectura utilizados, para ilustrar de mejor
manera la forma arquitectónica de la vivienda.

74
Imagen 14 – Planta Arquitectura Primer Piso Caso 2
Imagen 15 – Elevación Frontal Caso 2

75
Imagen 16 – Elevación Lateral Caso 2
4.1.2.3 IMÁGENES ESTUDIO DE OBRA 1
Durante la ejecución de los trabajos, se tomó registro fotográfico de los
avances de obra, utilizamos esta información en el para identificar algunos
riesgos que se detectaron.

76
Imagen 17 – Etapa Excavaciones Caso 2
Imagen 18 – Etapa ejecución Obra Gruesa Caso 2

77
Imagen 19 – Ubicación de Acopio de Materiales Caso 2
Imagen 20– Etapa final de Obra Gruesa Caso 2

78
Al optar por estos dos proyectos, demostramos los factores comunes que
ambas obras contaban, como: Clasificación de la Construcción (albañilería
armada), Diseño Arquitectónico con Planos y Especificaciones Técnicas, y se
Ubican en el Sector Poniente de la Rejón Metropolitana. Y por último como dato
relevante, no contaban con un profesional de la construcción en el proceso.
Mediante la información recopilada, y gracias a los propietarios de los dos
inmuebles se contó la información suficiente y adecuada para los posteriores
análisis de riesgos con el fin de obtener las reales condiciones de la construcción.
4.2ENCUESTA EN TERRENO
La encuesta se basa en la evaluación de las interrogantes, las cuales solo
están referenciadas con el conocimiento sobre la gestión de riesgos y la relación
con el proyecto. Para la elaboración de la encuesta en terreno, se optó por utilizar
un método cualitativo de evaluación.
Algunas de las preguntas utilizadas en el cuestionario, fueron obtenidas de la
Revista Ingeniería de Construcción de la Universidad Católica de Chile
Departamento de Ingeniería y Gestión de la Construcción (Pontificia Universidad
Católica de Chile, 2008)22 Además estas fueron validadas por profesionales de
22
Pontificia Universidad Católica de Chile. (2008). www.ricuc.cl. Obtenido de
http://www.ricuc.cl/index.php/ric

79
la construcción, estos están individualizados en el procedimiento de nuestro
proyecto de título.
4.2.1.1 PROCEDIMIENTO PARA COMPLETAR LA ENCUESTA
Se solicita al encuestado que evalué según su criterio y en una escala del
1 al 10, donde el 10 es la puntuación más favorable y el 1 la puntuación peor
evaluada. Esta actividad es sin límite de tiempo, y el mecanismo será presencial
oral y en ambas obras. Se desarrolló mediante una dinámica donde las
respuestas del entrevistado fueron ingresadas a una base de datos para su
posterior análisis. Es importe señalar que hubo un gran interés de los
encuestados en participar de dicha encuesta.
Para facilitar la interpretación de las preguntas, se clasificaron en cinco
grupos representativos basados en las principales fuentes de riesgos23, indicadas
en el marco teórico. La clasificación usada corresponde al siguiente listado:
A. LOGÍSTICA Y ABASTECIMIENTO
B. ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN
C. ACUERDOS Y COMPROMISOS
23

80
D. MANO DE OBRA
E. MATERIALES, HERRAMIENTAS Y EQUIPOS
4.2.1.2 ENCUESTADOS
Para la encuesta, se consideró obtener información de los siguientes
participantes en la construcción en las dos obras:
 Mandante
 Contratista
 Trabajador 1
 Trabajador 2
4.2.1.3 PREGUNTAS Y RESULTADO ESPERADO
A. LOGÍSTICA Y ABASTECIMIENTO
ORDEN PREGUNTAS EVALUACIÓN
1
¿CÓMO EVALÚA EL TRASLADO DE SU DOMICILIO HASTA LA OBRA EN RELACIÓN AL
TIEMPO Y CERCANÍA DE LA LOCOMOCIÓN?
CERCANIA DE LA LOCOMOCION AL LUGAR DE TRABAJO
TIEMPO DE TRAYECTO
Esto va relacionado a las dificultades de llegada a la obra lo cual
afecta directamente en el plazo de construcción al acortar la
jornada de trabajo y no cumplir las metas diarias de trabajo. Esta
pregunta se enfoca principalmente al criterio de los trabajadores
ya que están directamente afectos a este ítem.

81
2
¿EVALÚE EL ABASTECIMIENTO DE LOS SIGUIENTES MATERIALES DURANTE LA
EJECUCIÓN DE LA OBRA GRUESA?
ÁRIDOS
CEMENTO
AGUA
FIERRO
MADERAS PARA MOLDAJES
LADRILLOS
Esta pregunta está orientada para saber que material en obra
gruesa genera mayor tiempo de espera, produciendo probables
retrasos en la faena. Quien debe llevar el control del suministro es
el contratista, y el problema puede ser generado por la falta de
una programación de abastecimiento o ser un problema del
proveedor, pero el objetivo de esta pregunta es tener en cuenta
que material frecuenta mayor retraso.
3
¿DURANTE LA EJECUCION DE LAS SIGUIENTES ESPECIALIDADES, EVALÚE COMO FUÉ EL
ABASTECIMIENTO DE MATERIALES?
ELECTRICO
AGUA POTABLE
ALCANTARILLADO
GAS
Esta pregunta está orientada para saber que material
relacionadas con la partida de instalaciones, pueda provocar
retrasos significativos a la obra con el respectivo riesgo que esta
pueda llevar. De igual forma el contratista debe tener muy claro e
informado al mandante de la situación.
4
EVALÚE EL ABASTECIMEINTO Y DISPONIBILIDAD DE LOS SIGUIENTES MATERIALES DURANTE
LA EJECUCIÓN DE TERMINACIONES
CERÁMICAS y/o REVESTIMIENTOS
PINTURAS

82
PUERTAS
ARTEFACTOS
ACCESORIOS ELÉCTRICOS
Esta pregunta agrupa a algunos de los materiales de terminaciones
que pueden presentar mayor retraso. El propósito de esta pregunta es
de dar una idea general a que material se le debe prestar mayor
importancia en el seguimiento del abastecimiento. A diferencia de las
preguntas anteriores, en este tipo de obras el principal abastecedor
de los materiales es el mandante, por lo que esta respuesta va dirigida
a todos los participantes teniendo especial atención en la respuesta
de los trabajadores.
B. ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN
ORDEN PREGUNTAS EVALUACIÓN
6 ¿EN QUÉ ETAPAS DE LA OBRA SE PRESENTÓ LA MAYOR CANTIDAD DE CAMBIOS?
INSTALACIONES
TERMINACIONES
OBRA GRUESA
Orientado a determinar la etapa más propensa a modificaciones
por el mandante o imprevistos, lo cual afecta en plazo y costo. La
respuesta a esta pregunta la deben proporcionar todos los
participantes
7 EVALÚE LAS CONDICIONES DEL TERRENO ANTES DEL INICIO DE LA OBRA
TOPOGRAFÍA IRREGULAR NO INDICADA EN PLANOS
CONDICIONES DEL EMPLAZAMIENTO LA OBRA
Afecta a obras complementarias no detectadas en la etapa de
presupuesto, lo cual influye en obras adicionales y
reprogramaciones de obra, como por ejemplo sobre excavaciones,

83
mejoramientos o demolición. Esta información es importante para
el mandante y contratista
8
¿CUÁL DE LAS SIGUIENTES PARTIDAS IMPLICÓ MAYOR COMPLEJIDAD EN LA EJECUCIÓN
PARA USTED:
OBRAS PRELIMINARES E INSTALACION DE FAENAS
TRAZADO
OBRA GRUESA
INSTALACIONES
TERMINACIONES
Con esta pregunta se determina cuál de las partidas es la más
complicada de ejecutar, lo que afecta directamente al plazo e
indirectamente al precio. Pregunta orientada al personal ejecutor
de la obra
9 ¿LA SELECCIÓN DE LOS METODOS CONSTRUCTIVOS FUERON LOS MAS ADECUADOS?
Es importante conocer la opinión del mandante, respecto a las
metodologías y procedimientos que el contratista aplicó a su obra.
Aunque el mandante carezca de conocimientos técnicos, puede
tener una leve idea, si la metodología en algunas partidas fue la
correcta.
10
¿SE DOCUMENTAN LOS PROCESOS CONSTRUCTIVOS TANTO CON PROTOCOLOS DE
CALIDAD COMO LIBRO DE OBRAS?
Al no contar con procesos controlados, podemos caer en riesgo de
afectar la calidad del proyecto, sin embargo el contratista, de este
tipo de obras, generalmente no cuenta con protocolos o
documentos de control. Por lo tanto la respuesta a esta pregunta
nos dará cuenta si es necesario generar medidas de seguimiento y
documentación. Por otro lado es obligación de cualquier
construcción contar con un libro de obras según la O.G.U.C. Art.

84
1.2.7 y la L.G.U.C. Art. 143, donde consignan las instrucciones y
observaciones formuladas por profesionales competentes.
11
¿EVALÚE A SU CRITERIO LA FRECUENCIA DE VISITA DE UN PROFESIONAL DE LA
CONSTRUCCIÓN A LA OBRA
La visita de un profesional, es de gran ayuda para el mandante que
no está relacionado con el área de la construcción. Esta visita sirve
para dar asesoría técnica referente a los procedimientos
constructivos y normativos, corroborar si se está construyendo
según los planos y las especificaciones técnicas, además de ser un
ente fiscalizador, entre otros beneficios. El no contar con esta
visita, pude ver afectado la calidad final del proyecto
12 ¿CUENTA CON LOS PERMISOS NECESARIOS??
Toda obra de construcción debe respetar y estar de acuerdo a la
legislación legal vigente. El no cumplir con este requisito, genera
un riesgo mayor en el plazo de construcción, ya que la obra al ser
fiscalizada por la D.O.M. correspondiente, corre el riesgo desde la
paralización de obras hasta la demolición de lo ejecutado. Por lo
tanto el mandante es el responsable directo de contar con toda la
documentación necesaria aprobada.
13
EVALÚE SEGÚN LAS ALTERNATIVAS LO QUE A SU CRITERIO, ES LO MÁS IMPORTANTE DE
LOGRAR EN LA OBRA
TERMINAR EN EL MENOR PLAZO
OBTENER EL MENOR COSTO DE CONSTRUCCIÓN
CONSTRUIR CON LA MAYOR CALIDAD POSIBLE
TODAS LAS ANTERIORES
Esta pregunta va dirigida al mandante y al contratista, ya que
están directamente en todos las etapas y nos permite tener una

85
idea del grado de compromiso con el proyecto que se está llevando
a cabo
C. ACUERDOS Y COMPROMISOS
ORDEN PREGUNTAS EVALUCACIÓN
14 ¿CÓMO EVALÚA EL PAGO DE LAS REMUNERACIONES PACTADAS?
LAS FECHAS FUERON RESPETADAS
FORMA COMO SE EFECTÚAN LOS PAGOS (PARCIALIZADAS O PAGO TOTAL)
relacionado con la oferta y demanda en el contexto de que si no
se respetan los pagos, el trabajador puede disminuir su
motivación optar por ausentarse del trabajo o en el peor de los
casos abandonar el proyecto
15 ¿CALIFIQUE LA COMUNICACIÓN ENTRE EL MANDANTE Y EL CONTRATISTA?
FLUIDEZ EN LA COMUICACIÓN ENTRE MANDANTE Y CONTRATISTA
VISITAS PERMANENTES DEL MANDANTE
Relacionado con la entrega de información oportuna y/o cambios
realizados al proyecto sin aviso a una de las partes involucradas
en el contrato. Esta pregunta va directamente al mandante y
contratista. Esta pregunta afecta directamente a los tres pilares
fundamentales del proyecto.
16 EVALUE LOS PLAZOS DE EJECUCIÓN COMPROMETIDOS
INSTALACIONES
TERMINACIONES
OBRA GRUESA
Es importante tener en conocimiento si los plazos que fueron
acordados al inicio del proyecto, fueron cumplidos de forma

86
satisfactoria, pudiendo incurrir en algún retraso. Esta pregunta
está orientada hacia el mandante y contratista, ya que esto afecta
al costo y plazo de la obra.
18 ¿EN QUE GRADO SE CUMPLIERON LAS ESPECTATIVAS DE LAS PARTIDAS EJECUTADAS?
Con esta pregunta se pretende tener una idea de la satisfacción o
cumplimiento de expectativas del mandante en relación a la
calidad de las partidas ejecutadas.
19
¿COMO EVALUA LA FLUIDEZ DE LA ENTREGA DE LA INFORMACIÓN VERBAL Y
DOCUMENTAL DURANTE EL PROCESO CONSTRUCTIVO?
Esta pregunta se refiere a la comunicación que existe entre todos
los participantes en la encuesta, ya que la comunicación es un
pilar fundamental para un buen logro de los objetivos del
proyecto.
20
¿CÓMO EVALÚA LA FRECUENCIA DE CAMBIOS O MODIFICACIONES DURANTE EL
DESARROLLO DEL PROYECTO?
La alta frecuencia de cambios durante el proceso constructivo
afecta negativamente al plazo, pero puede mejorar
significativamente la calidad final producto favoreciendo además
al costo al incorporar ahorros u optimizaciones.
21 ¿EXISTE UNA REUNIÓN SEMANAL DE COORDINACIÓN EN OBRA?
Las reuniones semanales entre el mandante y contratista y
contratista y trabajadores es de ayuda para mantener la buena
comunicación en referencia a cambios, recomendaciones y/o
información durante el proceso constructivo, sin embargo esta
reunión es solo una recomendación que puede mejorar algún
proceso.

87
D. MANO DE OBRA
ORDEN PREGUNTAS EVALUCACIÓN
22 ¿CÓMO EVALUA USTED LA FORMA DE TRABAJO DEL PERSONAL DEL CONTRATISTA?
Con esta pregunta se pretende tener una idea de la satisfacción
o cumplimiento de expectativas del mandante en relación a la
forma de trabajo de las personas
23 ¿COMO CONSIDERA LA DISTRIBUCIÓN DE LA INSTALACION DE FAENAS?
Las disposiciones de las Instalación de faena, como sala de
cambio, área de comedor, servicios higiénicos es primordial para
que los trabajadores se desempeñen en un ambiente limpio y
seguro. La falta de un de estos servicios, puede provocar
enfermedades, accidentes y ausencia laboral. Es importante
conocer la opinión de todos los participantes del proyecto.
24 ¿COMO EVALÚA LA ASISTENCIA LABORAL DEL PERSONAL DE OBRA?
Esto va relacionado con el buen desarrollo de las actividades de la
obra afectando directamente en los plazos de ejecución. La
ausencia laboral indica que la obra presenta problemas en alguna
de sus etapas. Según el resultado de esta pregunta, es importante
determinar la causa de este evento.
25 ¿COMO EVALUA LOS ELEMENTOS DE PROTECCION PERSONAL?
Es de responsabilidad del contratista el suministro y
abastecimiento de los elementos de protección personal
necesarios para los trabajadores. Mediante esta pregunta
obtendremos información sobre el estado de los elementos de
seguridad
26 ¿UTILIZA LOS ELEMENTOS DE PROTECCION PERSONAL?
Los trabajadores deben utilizar responsablemente estos
elementos, ya que es tarea de toda la seguridad en la obra. El no

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