Todo lo que necesitas saber sobre los Alquileres Inmobiliarios. El alquiler de bienes inmuebles en España tiene gran potencial de rentabilidad pero también hay una protección importante de los derechos de los arrendatarios - Guía de Inversión Inmobiliaria en España - Regional Vista Private Equity Real Estate Investments

1. ALQUILERES
INMOBILIARIOS

2. Alquileres Inmobiliarios
La normativa española ha sido muy
activa en materia de alquileres,
particularmente en el ámbito urbano
sobre la Ley de Arrendamientos
Urbanos que regula el régimen de
arrendamiento de viviendas, locales,
oficinas y edificaciones industriales
en las zonas urbanas. Los distintos
cambios normativos en materia de
arrendamientos han causado que
coexistan distintos contratos de
arrendamiento sujetos a distintas
versiones de la misma Ley,
manteniendo el régimen aplicable
que correspondía al momento de la
firma del mismo. Algunas de las
principales modificaciones son:
i) Decreto 4101/1964, de 23 de
diciembre de 1964.
ii) Real Decreto Ley 2/1985, de 30
de abril de 1985; Ley 29/1994, de
24 de noviembre de 1994,
modificada por la Ley 4/2013, de 4
de junio 2013, y también
modificada por la Ley 2/2015, de
30 de marzo de 2015. Y por último
el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de
marzo sobre medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler.
En cualquier caso, las
modificaciones y reformas realizadas
en materia de arrendamientos
urbanos mantienen una dualidad de
arrendamientos diferenciando entre
arrendamientos residenciales y no
residenciales. Ciertos tipos de
arrendamientos son excluidos del
régimen de arrendamientos urbanos
(arrendamiento de terrenos rústicos,
residencias militares, alquileres
vacacionales o de corta estancia,
arrendamiento de plazas de garaje,
etc.) y tienen sus propias normas,
siendo en todo momento el Código
Civil Español la norma supletoria.
Tal y como comentábamos
anteriormente, el régimen aplicable
al contrato de arrendamiento
dependerá de la fecha de su firma.
Las provisiones estatutarias en este
tipo de contratos aportan mayores
derechos y garantías para los
arrendatarios de vivienda
(particularmente en términos de
obligaciones de terminación
contractual, desahucio, gastos del
inmueble, mantenimiento y
reparación).
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3. 6.1 DURACIÓN
No hay una duración mínima en los
contratos de arrendamiento
comercial y residencial. En los
arrendamientos residenciales
realizados a partir del 6 de junio de
2013 el arrendador debe permitir
extensiones al vencimiento del
contrato a un mínimo de 3 años;
con anterioridad a esta fecha la
extensión debía poder llegar hasta
los 5 años.
La mayoría de los contratos de
arrendamiento contemplan un
periodo obligatorio para las partes y
después un plazo discrecional con
extensiones temporales o con
facilidad para terminar el contrato.
Una vez se han cumplido las
extensiones y plazos acordados, en
los casos en los que el arrendatario
decida quedarse, aplicará la tácita
reconducción manteniendo las
mismas condiciones.
La Reforma de Arrendamientos
Urbanos de 1994 contempla un
cambio importante en lo que
respecta a la obligatoriedad de los
contratos ya que prevé que el
arrendatario pueda decidir dar por
terminado el contrato de
arrendamiento de forma unilateral
una vez hayan transcurrido los
primeros 6 meses. Únicamente
podrá corresponder al arrendatario
indemnizar con 1 mes de renta por
año pendiente en el contrato en
caso de así preverlo en el contrato
de arrendamiento.
La última reforma amplía aún más
los desequilibrios entre arrendador y
arrendatario.
6.2 RENTA
La renta total por lo general se
calcula en función del precio por
metro cuadrado de superficie
disponible. La valoración de las
rentas se realiza de forma anual
pero el desembolso se realiza
normalmente de forma mensual,
con algunas mensualidades
pagadas por adelantado.
Las rentas por arrendamientos
residenciales están sujetas pero
exentas de IVA (Impuesto al Valor
Añadido), a diferencia de las rentas
por arrendamientos comerciales que
si están sujetas y no exentas al
impuesto.
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4. 6.3 REVISIÓN DE RENTAS
La Reforma de Arrendamientos
Urbanos de 1994 contempla la
posibilidad de la revisión anual de la
renta pero esta debe ser prevista
específicamente por las partes, de lo
contrario no habrá revisión posible.
Esto es una novedad desde 2015,
anteriormente los contratos
permitían la revisión de renta
automática sobre los cambios en los
Índices de Precios al Consumo (IPC).
Los nuevos contratos también
requieren de la especificación del
sistema de revisión de rentas
aplicable al contrato. Por defecto se
aplicará el Índice de Garantía de
Competitividad como factor de
ajuste a diferencia del tradicional
IPC. La revisión de rentas debe ser
notificada al arrendatario, incluida
la justificación del nuevo cálculo en
caso de requerirlo.
La reciente modificación de la
normativa supone que la mayor
parte de los contratos de
arrendamiento tengan limitado el
régimen de revisión automática
basada en el IPC. Sin embargo,
dado que el IPC en ocasiones no
necesariamente
sigue la tendencia del mercado, las
partes habitualmente acuerdan
ajustes de renta en línea con el
mercado a partir del tercer año (a
partir del quinto año para aquellos
contratos anteriores a la Reforma).
6.4 GASTOS OPERATIVOS Y
SUMINISTROS
En arrendamientos no residenciales,
el arrendatario está normalmente
obligado al pago total de sus gastos
operativos y de suministros,
mantenimiento de las instalaciones e
impuestos aplicables. En cambio, en
los arrendamientos residenciales no
suele ser así pero en la práctica hay
muchos propietarios que transfieren
al menos los costes fiscales al
arrendatario.
6.5 MANTENIMIENTO Y
REPARACIONES AL FINAL DEL
ARRENDAMIENTO
Los arrendatarios tienen que cubrir
todos los costes de las reparaciones
ordinarias y del correcto
mantenimiento de las instalaciones.
Por imperativo legal, el propietario
generalmente será
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5. responsable de cualquier reparación
estructural y de gran calado que sea
necesaria en el inmueble. El
arrendador podrá realizar trabajos
de mejora en el inmueble durante la
vigencia del contrato de
arrendamiento pudiendo aplicar una
reducción de renta en aquellos casos
en los que se prive al arrendatario
de utilizar una parte de la
propiedad.
La mejora en las instalaciones
implicará un incremento en la renta
proporcional al coste de las obras
salvo que se prevea otra cosa. La
finalización del contrato requiere
que el arrendatario entregue el
inmueble en las mismas condiciones
en las que se le fue entregado,
considerando eso sí el uso y
desgaste normal del tiempo en el
que fue arrendado. En caso de que
existan desperfectos no atribuibles a
un uso y desgaste normal del
tiempo, el arrendatario deberá
proceder a realizar las reparaciones
correspondientes.
En la práctica, en los casos de
reparaciones la fianza entregada al
inicio suele cubrir las reparaciones.
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6. Nuestro equipo se ocupa de
gestionar de forma integral los
alquileres y el mantenimiento de tu
propiedad, la selección y análisis del
arrendatario son también
importantes para tener una inversión
de éxito.
6.6 CESIONES, TRASPASOS Y
SUBARRENDAMIENTOS
Los arrendamientos residenciales no
permiten la cesión ni el
subarrendamiento sin el
consentimiento del arrendador. En
cambio, los contratos de
arrendamiento no residencial
pueden permitir la cesión o
subarriendo sin el consentimiento
del arrendador, si bien este último
podrá incrementar la renta en un
10% en subarriendos parciales y
hasta un 20% en subarriendos
totales. En la práctica, la mayoría de
los contratos de arrendamiento no
residenciales excluyen expresamente
la posibilidad de aplicar este
régimen de cesión y subarriendo,
requiriendo en todo momento de la
aceptación expresa del propietario
para realizar la cesión o subarriendo
del inmueble.
6.7 RESCISIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
La rescisión del contrato de
arrendamiento se materializa con el
incumplimiento de las obligaciones
de una de las partes. El propietario
podrá rescindir el contrato de
arrendamiento en los siguientes
casos:
i) Impago de las rentas o de
cualquier importe asumido por el
arrendatario.
ii) Impago de la fianza.
iii) Cesión o subarriendo del bien
inmueble sin el consentimiento
previo y expreso del arrendador.
iv) Uso irresponsable del inmueble
causando daños materiales y la
realización de obras estructurales no
autorizadas por el arrendador en
aquellos casos en los que sea
imperativa.
v) Realización de actividades no
permitidas en el contrato de
arrendamiento.
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7. vi) Condiciones de inhabitabilidad
del inmueble.
Por otro lado, el arrendatario podrá
rescindir el contrato de
arrendamiento en los siguientes
casos:
i) Reparaciones necesarias para el
mantenimiento de la habitabilidad
del inmueble correspondientes a la
propiedad.
ii) Obras de mejora realizadas en el
inmueble contrarias a la voluntad
del arrendatario.
iii) Interrupción del uso del bien
inmueble por parte del arrendador.
iv) Rescisión unilateral con aviso
previo al arrendador mínimo de 30
días.
El contrato de arrendamiento en
cualquier caso se dará por expirado
en los siguientes casos:
i) Destrucción de la propiedad no
causada por el arrendador.
ii) Inmueble declarado en ruina por
la autoridad competente.
iii) Finalización del plazo acordado
por las partes para el arrendamiento
del inmueble con sus
correspondientes prórrogas.
iv) Mutuo acuerdo de finalización del
contrato de arrendamiento.
v) Fallecimiento del arrendatario, en
los casos en los que sus herederos
no tengan facultades para
subrogarse en el contrato de
arrendamiento.
La Reforma de Arrendamientos
Urbanos de 1994 contempla
además que el contrato de
arrendamiento podrá ser rescindido
en aquellos casos en los que expire
el derecho del arrendador sobre la
propiedad (por ejemplo, en casos de
retracto convencional, de ejecución
de opción de compra, o de
ejecución forzosa de garantía
hipotecaria). Únicamente podrá
mantenerse en su derecho el
arrendatario en aquellos casos en
los que se hubiera inscrito el
contrato correctamente en el
Registro de la Propiedad, la
inscripción en cualquier caso es
voluntaria y facultativa de las partes.
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8. 6.8 VENTA DE PROPIEDADES
INMOBILIARIAS ALQUILADAS
Los arrendatarios tienen derecho de
oposición y adquisición preferente
en los casos de venta del inmueble
que ocupan en virtud de contrato de
arrendamiento, por lo que no podrá
haber transmisión de la propiedad
del inmueble sin la correspondiente
notificación fehaciente al
arrendatario. En aquellos casos en
los que se incumpla esta formalidad,
esto no impediría al arrendatario
ejercer su derecho de compra en los
mismos términos; en la práctica sin
embargo, los contratos de
arrendamiento suelen prever la
renuncia expresa al derecho de
adquisición preferente. En ningún
caso aplicará el derecho de
adquisición preferente cuando la
operación de venta inmobiliaria sea
por un conjunto de elementos o
edificaciones completas.
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