contrato de arrendamiento investigacion

1. Contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento o contrato de alquiler es un documento entre un arrendador y
un arrendatario.
Una vez que las partes firman un contrato de arrendamiento de vivienda, usualmente, tanto
arrendador como arrendatario estarán legalmente obligados a los términos del mismo,
siempre que esos no vayan en contra de las leyes establecidas.
Obligaciones
El arrendatario tiene la obligación de cumplir con todas las obligaciones impuestas en el
contrato de arrendamiento y pagar la renta cuando se deba. • El arrendatario tiene la
obligación de conservar la unidad rentada en condiciones seguras y limpias y a la
terminación del inquilinato desocupar la unidad en condiciones similares a las que tuvo al
iniciar el contrato de arrendamiento, exceptuando el uso y deterioro ordinario. • El
arrendatario tiene la obligación de disponer de todos los desperdicios de la unidad rentada
de una manera limpia y segura. • El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios
y artefactos del edificio de una manera segura y razonable. • El arrendatario tiene la
obligación de no destruir, mutilar, dañar, deteriorar o remover cualquier parte del edificio o
a sabiendas permitir que cualquiera otra persona lo haga. • El arrendatario tiene la
obligación de conducirse de tal manera que no perturbe el disfrute pacífico del edificio a
sus vecinos. • El arrendatario tiene la obligación de no impedir, sin razón, el acceso a la
unidad rentada de parte del arrendador para inspeccionar el edificio.
• El arrendatario tiene la obligación de cumplir con todas las obligaciones impuestas en el
contrato de arrendamiento y pagar la renta cuando se deba. • El arrendatario tiene la
obligación de conservar la unidad rentada en condiciones seguras y limpias y a la
terminación del inquilinato desocupar la unidad en condiciones similares a las que tuvo al
iniciar el contrato de arrendamiento, exceptuando el uso y deterioro ordinario. • El
arrendatario tiene la obligación de disponer de todos los desperdicios de la unidad rentada
de una manera limpia y segura. • El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios
y artefactos del edificio de una manera segura y razonable. • El arrendatario tiene la
obligación de no destruir, mutilar, dañar, deteriorar o remover cualquier parte del edificio o
a sabiendas permitir que cualquiera otra persona lo haga. • El arrendatario tiene la
obligación de conducirse de tal manera que no perturbe el disfrute pacífico del edificio a
sus vecinos. • El arrendatario tiene la obligación de no impedir, sin razón, el acceso a la
unidad rentada de parte del arrendador para inspeccionar el edificio.
Plazo

2. Duración del contrato y vigencia del contrato, es decir, desde cuándo empieza y los meses o
años de duración (usualmente se los hace por un año).
Responsabilidades
Pagar la renta en la fecha acordada con su arrendador. No dañar la propiedad del
arrendador, perturbar a otros inquilinos, y conservar la propiedad limpia y segura. Ser
responsable por cualquier cosa que hagan sus invitados.
Formas de negocio
Para formalizar un arrendamiento basta con que exista un contrato. Este puede tener forma
escrita o verbal.
Consensual, porque se basa en el consentimiento de las partes y no requiere más
formalidades.
Bilateral, porque interviene la parte que transmite la posesión y la que la recibe. Esto no
impide que en el contrato de arrendamiento participen más de dos personas. Por ejemplo, la
vivienda puede ser propiedad de un matrimonio, caso en el que ambos cónyuges
intervendrían en calidad de arrendadores.
Temporal, porque el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo determinado.
Existen usufructos vitalicios, pero su funcionamiento es diferente del arrendamiento.
Oneroso, porque quien entra a ocupar el inmueble o a disfrutar la cosa paga una renta por el
mismo.
Un contrato de arrendamiento puede tener otras cualidades. Por ejemplo, puede ser
transmisible si permite el subarriendo. Además puede ir vinculado a otras operaciones,
como un seguro de alquiler o una opción de compra. También puede incluir una cláusula de
arras, a modo de reserva del alquiler.
Tipos de contrato
El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:
 Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede
exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación
de pagar la merced convenida.
 Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar
determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un
pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.
Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de
contrato o por la muerte.

3.  Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una
obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el
resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la
confección de un traje o la construcción de una casa.
Costos
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de
rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias. a)
Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor entre 4.201 y
8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades
Tributarias 8% anual. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad,
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Con relación a la ley derogada variaron los porcentajes y en el presente el valor del
inmueble se determina por Unidades Tributarias. Antes la revisión de los cánones de
arrendamiento se hacía cada tres (3) años, hoy se puede solicitar cuando hubieren
transcurrido dos (2) años después de efectuada y notificada la regulación.
Se mantiene también como causal para solicitar nueva regulación el cambio total o
parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorpora un
nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro
del plazo de dos (2) años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor
del inmueble.
Ahora, el valor máximo de los muebles y otros accesorios que se encuentren junto con la
vivienda no podrá exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%), calculados
sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del
treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los
arrendamientos de esos muebles (art. 31).Limitaciones legales especiales
Exclusion de la Ley a los Fines de la Terminación Arrendaticia

4. Prescribe el artículo 5 del Decreto Ley su exclusión sólo a los efectos de la terminación de
la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya
ocupación sea consecuencia de una relación laboral (bastaba con esta expresión) o de una
relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima
mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del
sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. En las
relaciones laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar
parte del salario. En ese supuesto, la relación jurídica surgida por el uso del inmueble no se
regirá por este Decreto Ley, sino por la legislación del trabajo a los efectos de la entrega del
inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un contrato de
arrendamiento independiente de la relación laboral y en este supuesto si se aplicaría el
Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminación de la relación
arrendaticia.
Prohibición de Alquiler de Viviendas
Como en la ley anterior, se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de
viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de
sanidad y habitabilidad. Señala el Decreto-Ley que están comprendidas especialmente las
viviendas comúnmente llamadas ranchos que son aquellas construidas
con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen
de servicios de infraestructura primaria. Por eso nadie estará obligado a pagar
arrendamiento por esas viviendas. Esa disposición ha sido letra muerta, porque se mantiene
el comercio ilícito de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social más que jurídica.
Aspectos de la comercialización
El arrendador (propietario), según la ley actual tiene que abrir obligatoriamente una cuenta
corriente en el Banco de su preferencia para que el inquilino le pueda depositar el monto
del alquiler.
Cuenta corriente que será de uso exclusivo para ese fin.
El propietario no podrá, mientras exista ese contrato cerrar la cuenta corriente, buscando
excusas o métodos fraudulentos para que el inquilino no le pueda hacer los depósitos
puntualmente
Sin embargo les manifiesto que esto perjudicaría es al propietario y no al inquilino, ya que
el propietario debe abrir la cuenta por ley y así el inquilino que pagué puntualmente nunca
será demandado y mucho menos caerá en mora
Garantias
La ley señala que el arrendador podrá exigir al arrendatario garantías para satisfacer las
obligaciones asumidas por el arrendatario.
Obsérvese que en la ley se indica con la palabra “PODRÁ”.
Es decir, la garantía se presenta si el arrendador la exige.
Esta garantía podrá ser en dinero en efectivo o mediante una fianza.

5. Cuando se entrega dinero el mismo no podrá exceder a los tres “3” meses del canon de
arrendamiento.
Deberá acreditarse en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del
arrendador.
Los intereses que se produzcan serán para el arrendatario, salvo que se utilicen para la
ejecución de la garantía.
La fianza debe ser otorgada por una aseguradora, pero nunca deberá ser entregada por un
particular.
Concluida la relación contractual arrendaticia el arrendatario entregará el inmueble en las
mismas condiciones que lo recibió, pero tomando en cuenta la depreciación y desgaste
propio del uso normal de la edificación.
En caso de cánones de arredramiento no cancelados, el arrendador la descontará del dinero
o fianza entregada como garantía.
Si el monto adeudado es mayor el arrendador podrá acudir a la vía jurisdiccional en caso
que previamente no lleguen a los acuerdos respectivos.
Dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la terminación de la relación
arrendaticia, el arrendador deberá entregar al arrendatario la suma de dinero recibida como
garantía.
Asimismo los intereses generados por ese depósito causado hasta la fecha del reintegro.
Igualmente liberar la fianza de fiel cumplimiento.
Cuando el arrendador se negare a dar el finiquito al arrendatario por obligación de
cualquiera de ellas insoluta, se hará lo siguiente:
El arrendador dentro del plazo de quince “15” días se negare a liberar la fianza, deberá
cargar con los intereses más altos del sector bancario de conformidad con la información
del B.C.V.
Pero si la garantía fue otorgada en dinero en efectivo, y la misma no se hubiere depositado
en cuenta bancaria, el arrendador deberá pagar los intereses a la tasa activa más alta del
sector bancario.
En caso de controversia entre las partes, se acudirá a la Sundde o al Tribunal
correspondiente la que indicará el monto total a reintegrar.
Les recomiendo no llegar a estos extremos por cuanto el tramite será lento tomando en
cuenta el inmenso trabajo que tienen los funcionarios de la Sundde, y más costosos.
Concluido la relación arrendaticia, si el arrendatario se niegue a desocupar el local el
arrendador tiene todo el derecho de cobrar por cada día de demora en entregar el local, el
precio diario del arrendamiento más una cantidad del 50% de dicho monto, hasta que le sea
entregado el local.
Este monto podrá ser imputado a la garantía.
Pero si el arrendatario entrega el local, pero los daños son considerables que superan la
garantía otorgada, el arrendador debe intentar con su abogado la demanda correspondiente
en el Tribunal competente.
En este caso no debe acudir a la Sundde, ya tal situación ya no le corresponde a este
organismo.
Cuando el arrendador sin causa justificada se negare a devolverle el dinero más intereses al
arrendatario y podrá acudir a la vía jurisdiccional.
Fianza

6. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada.
 6) Y si fuere perturbado en su goce a consecuencia de la propiedad, recibirá una
indemnización en el precio, ya que no proviene de terceros ni de su alquiler, sino de la
misma cosa por lo tanto merece ser indemnizado en el canon:
Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de enajenación pueda el nuevo
adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el término del arrendamiento, no se
deberá ninguna indemnización, a no ser que se hubiese pactado lo contrario.
 7) La siguiente obligación a desarrollar implica una multa o consecuencia por haber
faltado en el ejercicio de sus deberes y el sujeto que acciona en este caso será el
arrendador; si se resuelve un contrato y es a causa de que el arrendatario no cumplio en
sus deberes, este tendrá que pagar por todos los meses que hicieran falta hasta que llega
el nuevo adquirente. Podrán pasar todos los que sean y el arrendatario seguirá debiendo
el canon como si lo estuviera usando el:
Artículo 1.616°
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario,
tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie
hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si
este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al
propietario.
 8) Como ultima obligación relevante conseguida en estas disposiciones encontramos la
que regula los predios rusticos, donde se ve que el arrendatario tiene que conservar las
cosas naturales que alli se encuentren asi como arboles, bosques, las cosechas de los
mismos, etc. Al mismo tiempo establece que se tiene que limitar al uso de ellos
únicamente para el cultivo, no puede cortar nada ni vender nada, sino únicamente lo que
haya podido recoger como frutos…
Deposito
en la ley actual (estas líneas fueron redactadas en abril de 2016, siguen vigentes en su
revisión en Mayo 2018), como decía, en la ley actual que regula los alquileres NO está
permitido, como se establecía en la anterior ley, que se entregaban 3 ó 4 meses de depósitos
al propietario (es decir, legalmente NO hay que dar depósitos)
Poliza de seguro
El contrato de seguro es consensual, bilateral, oneroso, aleatorio, de buena fe y de ejecución
sucesiva. El contrato de seguro puede cubrir toda clase de riesgos si existe interés
asegurable, salvo prohibición expresa. a solicitud de seguro no genera obligaciones para
ninguna de las partes excepto para las empresas de seguro cuando se trata de seguros
solidarios y el propuesto asegurado cumpla con los requisitos establecidos para ello.

7. La proposición de seguro obliga a la empresa de seguros o asociación cooperativa que
realiza actividad aseguradora a mantenerla durante un plazo de diez (10) días hábiles
contados a partir de su emisión, siempre y cuando el reasegurador mantenga las
condiciones y no se hayan modificado las condiciones del riesgo, ni se haya evidenciado
reticencia o declaraciones falsas del tomador o del propuesto asegurado.
Ell condominio
Esta parte de la ley es muy importante, ya que algunos arrendadores abusando de la
necesidad del arrendatario incluyen precios muy altos para arrendar los inmuebles.
Es por ello, que la ley señala que el arrendador que cobre en exceso el canon de
arrendamiento, deberá reintegrarlo al arrendatario.
Ahora bien para reintegrar el exceso cobrado prescribe a los dos años, es decir que deben
realizar las gestiones para recuperar el pago cobrado en exceso de manera inmediata.
Los montos serán actualizados con base a la variación del INPC publicado por el B.C.V. y
serán compensados con los cánones de arrendamiento que el arrendatario debe satisfacer.
Esto significa, que si el exceso pagado y luego reclamado por el arrendatario se deberá
tomar en cuenta a favor del arrendatario si hubo una variación del INPC.
Se le cancelará el monto pagado demás y la variación de ese porcentaje.
Ejemplo si pago demás Bs 3000,oo y la variación fue de 15% del INPC, el arrendatario se
le reintegrará los Bs 3000,00 más 15% DE ESOS Bs 3000,00, el cual el arrendatario
descontará de los próximos pagas del alquiler, siempre y cuando el reclamo le sea
favorable al arrendatario.
Los plazos
Inquilino, debes saber que el alquiler de una vivienda tiene una duración mínima de un año
y el inquilino y el propietario deberán manifestar antes que termine el lapso por el cual se
alquiló la vivienda si desea o no continuar alquilando el mencionado inmueble.
En caso de que no lo hagan, el inquilino debe seguir pagando el alquiler (lo cual es una
indemnización a favor del propietario)
Técnicas de selección del inquilino
Seguramente este punto es el más preocupante para los propietarios. Hay que tener claro lo
siguiente:
 Nivel de ingresos: esto se sabe solicitando una nómina o en las declaraciones
 Estabilidad laboral: no es lo mismo alquilar a alguien que recién está cotizando, que a
alguien que lleva años en el mundo laboral y cotizando.
Si el inquilino no da suficientes pruebas de solvencia, es aconsejable exigir garantías
adicionales, más allá del mes de fianza:

8.  Aval bancario: una entidad financiera se encarga del importe de las deudas del arrendatario.
 Fiador solidario: es aquel que garantiza con su patrimonio el cumplimiento de las
obligaciones del arrendatario, en caso de no cumplir.
Nunca estará de más la mayor información que pueda tener del futuro arrendatario y si no
pone problemas en entregar todo lo que se le pide, mejor aún.