Este documento propone un esquema para optimizar la planeación fiscal de un proyecto inmobiliario en Guatemala mediante el uso de dos empresas, una local y otra extranjera. La empresa local sería propietaria de las áreas privadas como apartamentos y bodegas, mientras que la empresa extranjera sería propietaria de las áreas comunes. Esto permitiría que los compradores paguen menos impuestos por las áreas privadas. Adicionalmente, sugiere que la empresa local obtenga créditos fiscales que puedan ser utilizados por otra empresa

1. PLANEACIÓN FISCAL
Módulo 11, Fiscal y Tributario. (MDI)
Maestría en Dirección de Empresas
Constructoras e Inmobiliarias.
UNIS.
Anelisa Reyes, Mauricio Acuña, Edgar López, Álvaro Coutiño

2. RESUMEN EJECUTIVO
• Este documento muestra una posible opción fiscal que se puede tener al momento de pensar en
desarrollar un proyecto inmobiliario a partir de lo que queda del 2012 y para el futuro debido a los
cambios presentados en algunas las leyes fiscales del país.
• El proyecto inmobiliario en mención, se desarrolla en la zona 15 de la ciudad de Guatemala. Zona
con una alta necesidad de vivienda para el segmento C+. Consta de un edificio de 12 niveles, con
un total de 96 apartamentos. Con dos sótanos para parqueos, gimnasio, salón social, amplias
áreas verdes. Se diseñaron tres tipos de apartamentos, con áreas que van entre 96 M² hasta
127M². Cuenta con una excelente ubicación, a una cuadra del boulevard Vista Hermosa, muy
cerca de Centros Comerciales, Colegios, Universidades, grandes áreas deportivas y con
comunicación directa a las principales vías de la ciudad.
• Actualmente no es secreto para nadie, que los desarrolladores inmobiliarios utilizan una serie de
mecanismos legales que permiten pagar al estado los impuestos de ley sin que esto golpee
fuertemente el rubro de las utilidades. Lo anterior se suma a la falta de cultura tributaria que
posee el país y a la exigencia del consumidor final de darle un inmueble que cumpla con todas
sus necesidades pero que le genere el menor de los impuestos por su compra, tenencia y uso.
• Uno de los mecanismos utilizados por los desarrolladores inmobiliarios para cumplir con lo
expuesto en el párrafo anterior es la creación de dos empresas. Una local y otra extranjera (Off-
Shore). La primera (Local), es la responsable de todo el desarrollo y ejecución del proyecto.
Esta empresa es la propietaria de las áreas que van a tener un uso dentro del proyecto privado e
individual. Por ejemplo: el apartamento, la bodega, los parqueos. La segunda empresa
(extranjera), es la propietaria de las áreas en el proyecto que van atener uso colectivo. Por
ejemplo: Gimnasio, salón social, áreas verdes, canchas deportivas, garita, etc.

3. • Esta distribución de áreas entre las dos empresas permite que el consumidor final
adquiera toda la propiedad, pero pagando los impuestos correspondientes únicamente por
los elementos que van hacer de carácter privado e individual, mientras que de los
elementos que son de uso común recibirá una acción de la empresa extranjera.
• Debido a los nuevos cambios fiscales y que afectan directamente a las desarrolladoras
inmobiliarias proponemos en este trabajo una posible alternativa que puede mantener el
equilibrio entre el interés de la desarrolladoras de mantener sus utilidades y entre el cliente
final necesitado de un bien inmueble sin que se aumente para ello el pago de impuestos
presentes y futuros.
• El proceso se inicia con la reevaluación de un terreno, posteriormente este terreno es
aportado a una sociedad Guatemalteca. Esta sociedad contrata los servicios de una
constructora, de una empresa legal y una contable. Esta sociedad (1) vende el edificio en
obra gris a otra sociedad local (2). Esta segunda sociedad es la propietaria de las áreas
que son privadas e individuales. Por ejemplo: el apartamento, la bodega, los parqueos.
• Sumado a esta segunda empresa se crea una empresa extranjera (off shore) propietaria
de las áreas que van atener uso colectivo. Por ejemplo: Gimnasio, salón social, áreas
verdes, canchas deportivas, garita, etc.
• Al momento de que la segunda sociedad venda finalmente los inmuebles el primer
beneficiado es el cliente final, ya que la segunda sociedad venderá los inmuebles como
segunda compra, pagando por la transacción tan solo el 3% del valor en libros en timbres
fiscales.

4. •El pago total de la propiedad se dividirá entonces de la siguiente manera: Un porcentaje a la
segunda sociedad (propietaria de las áreas privadas e individuales) y otro porcentaje a la off
shore.
•Esta opción presentada, genera que la segunda sociedad tengo un alto crédito fiscal, por lo
que proponemos dos posibles alternativas: La primera, es que esta misma sociedad se
convierta en la empresa administradora del proyecto y mes a mes baje dicho crédito fiscal
con la facturación por servicios de administración. La segunda, es que dicha sociedad sea
absorbida por otra empresa local, que facture constantemente y que necesite ese crédito
fiscal, puede ser la constructora que por su giro puede utilizar dicho crédito fiscal.
•Existe gran inquietud entre los desarrolladores por encontrar el camino mas optimo para
poder seguir desarrollando su actividad comercial sin ser tan afectados por las nuevas
disposiciones fiscales.
•Hasta la misma entidad de Gobierno responsable de la recaudación fiscal, no responde a las
inquietudes presentadas por el alcance de estas nuevas leyes, por lo que la incertidumbre.

5. ESTADOS DE RESULTADOS 2012

6. ESTADOS DE RESULTADOS 2013

7. ESQUEMA DESARROLLO INMOBILIARIO AÑO 2012

8. ESQUEMA DE UN MODELO DE PLANEACIÓN Y OPTIMIZACIÓN
FISCAL PARA UN PROYECTO INMOBILIARIO 2012 AL 2014