Este documento resume los diferentes capítulos sobre la valoración de bienes inmuebles. Explica que un avalúo requiere analizar factores macroeconómicos, locales y del vecindario para determinar el valor de un inmueble. Describe los principios básicos de la valoración y diferentes tipos de valores. Además, destaca la importancia de considerar aspectos como planes de ordenamiento territorial, restricciones, licencias y beneficios fiscales al realizar un avalúo.

1. RESUMEN DE AVALÚOS Y
BIENES INMUEBLES
ANAIKA VEGA ROSADO

2. Contenido
AVALÚO DE BIENES INMUEBLES ....................................................................................................3
CAPÍTULO #1 ............................................................................................................................ 3
Valor y valoración. Teoría básica y comentarios.......................................................................3
CAPÍTULO #2 ............................................................................................................................ 5
EL ENTORNO MACROECONÓMICO......................................................................................... 5
CAPÍTULO 3.............................................................................................................................. 5
EL ENTORNO LOCAL............................................................................................................... 5
CAPITULO 4.............................................................................................................................. 8
EL ENTORNO DEL BARRIO Y VECINDARIO................................................................................ 8
Capítulo 5.................................................................................................................................9
LOS BIENES INMUEBLES.........................................................................................................9

4. AVALÚO DE BIENES INMUEBLES
CAPÍTULO #1
Valor y valoración. Teoría básica y comentarios.
En el capítulo 1 se muestran los diferentes conceptos que son necesarios tener en cuenta al
momento de realizar una valoración. se inicia en breve las tendencias que se analizan en el
tema y además se expone los principios en los que se basa La valoración. Define las diferentes
clases de valores que resultan dependiendo del propósito final del avalúo.
DEFINICIONES Y CONCEPTOSALREDEDORDEL VALOR
En esta parte se hace un recuento de las diferentes definiciones de la palabra valor y sus
derivaciones según el diccionario de la lengua española:
 Avalorar: dar valor o precio alguna cosa. Aumentar el valor de la estimación de una
cosa.
 avaluación: valuación.
 avaluar: valuar
 avalúo: valuación
 valuar: valorar, señalar precio a una cosa
 valorizar: valorar, señalar precio una cosa, aumentar el valor de una cosa.
 valorar: señalar el precio de una cosa
 valorear: valorar
 valor: cualidad de las cosas en virtud de la cual se da por poseerlas con cierta suma de
dinero o equivalente
 valor: cualidad que poseen algunas realidades llamadas bienes, por la cual son
estimables. Los valores tienen polaridad, Por cuántos son positivos o negativos, y
tienen jerarquía en cuanto son superiores o inferiores.
Hay que tomar en consideración que las cosas tienen valor, pero las mismas pasan por distintas
etapas en función de diferentes factores como son el momento, la moda, el estilo, la ubicación,
el volumen, el servicio, la competencia, etc.
Es por ello que debe existir un valor matriz o referente que algunos denominan valor
básico, valor reposición el cual hace referencia a la suma de Los costos en que se incurre para
la producción de un bien o servicio y se le adiciona una razón a la utilidad.
la definición de valor está directamente relacionada con el concepto de jerarquía debido a que
se dice que existe un orden entre las cosas, lo que significa que se debe tomar en cuenta
elementos o criterios que configuran una diferencia entre los mismos.
¿QUE ES UNA COSA?
Se define a la cosa como todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual, natural o
artificial, real o abstracta.
Una segunda definición que nos da la Real Academia Española dice: objeto inanimado por
oposición a ser viviente.

5. Es así como se deduce que las cosas se pueden someter a valoraciones, evaluaciones o
avaluaciones, En otras palabras, la palabra valor está íntimamente ligada al concepto de dueño,
lo que, permite que la cosa sea transferible. Siendo así se define el dueño como: “el que tiene
dominio señorío sobre una persona o cosa”
CARACTERÍSTICAS DEL VALOR
Para que un bien o servicio tenga valor debe poseer ciertas características económicas y legales
tales como:
 Utilidad: poder de un bien o servicio para rendir o llenar una necesidad.
 Escasez: término relativo que debe ser considerado en relación a las condiciones de
oferta y demanda.
 Demanda: necesidad de existencia del poder monetario desde el punto de vista
económico.
 transferibilidad: este concepto corresponde a las características legales que deben ser
considerados al valorar cualquier bien mueble o inmueble.
PRINCIPIOS BÁSICOS QUE SOPORTAN LA ACTIVIDAD VALUATORIA
Entre la principios que que soportan la actividad valuatoria tenemos los siguientes:
 principio de mayor y mejor uso.
 principio de uso consistente
 principio de sustitución
 principio anticipación de beneficio futuro
 principio de temporalidad
 Principio de finalidad
 principio de balance o equilibrio
CLASES DE VALORES
Según él IVSC, las valoraciones se pueden clasificar en dos categorías: la y las que son ajenas
al mismo.
El avalúo comercial se refiere a una transacción de contado, generalmente expresada en
moneda local y con Otra condición muy importante: sin presiones de comprador y de vendedor
y sin consideración alguna a situaciones de necesidad o angustia las partes.
las clases de valor surge dependiendo de las necesidades. así tenemos diferentes tipos de
valor, como por ejemplo el valor de intercambio Qué es el expresado en términos de otros
bienes ofrecidos intercambio, o el valor asegurable Qué es el valor actual de las mejoras o
edificaciones sujetas de daños provenientes de incendios o fenómenos naturales como
terremotos tornados Huracanes inundaciones etc, en las cuales no se toma en consideración el
valor del terreno excavaciones cimentaciones e instalaciones de red enterradas, es decir sólo
el valor actual de los materiales de la edificación.
Para concluir en este capítulo también se explica la manera en la que se debe entregar la carta
de entrega del informe de una evaluación, en es necesario redactar el propósito de la valoración
y debe estar claramente definido en el cuerpo del avalúo, además de anexar la definición del
concepto de valor que se utiliza para realizar dicho reporte. también resulta de Vital
importancia tener un diálogo con la persona que esté solicitando el avalúo para conocer con
exactitud los objetivos que se pretenden con mismo.

6. CAPÍTULO #2
EL ENTORNO MACROECONÓMICO
Resulta imprescindible tener en consideración la importancia del análisis del entorno
macroeconómico Al momento de realizar la valuación de un inmueble, debido a que lo que nos
permitirá saber si un bien dado posee valor o no son las variables que rodean el entorno.
Es decir, se debe realizar análisis sobre aspectos económicos sociales políticos demográficos
culturales y geográficos de la zona del país y del entorno en donde se va a desempeñar.
-Influencia de la fuerza social:
A qué se deben analizar las tendencias históricas, así como también las estadísticas de cada
país en particular, si dicho análisis se hace desde el punto de vista de un país se debe considerar
el crecimiento demográfico el análisis del crecimiento urbano y rural, las perturbaciones
sociales y el grado de alfabetismo.
-Influencia de las fuerzas económicas:
En éste se tratan de inversiones nacionales y extranjeras las cuales invierten en propiedad raíz
y en construcciones, y nos dice que si la rentabilidad de un inmueble no es la adecuada siempre
el inversionista buscará una mejor inversión.
- También se recibe influencia de las políticas tanto externas como internas, y de la situación
geográfica del país en específico, debido a que la valuador debe estar en capacidad de analizar
todo lo relacionado con las condiciones geomorfológicas que pueden afectar el valor final
asignado un inmueble.
CAPÍTULO 3
EL ENTORNO LOCAL
Se analizan las variables internacionales y nacionales que influyen en la valoración de los
inmuebles se abordará los aspectos referidos al entorno del inmueble a avaluar.
ANÁLISIS DEL ENTORNO LOCAL DE LOS BIENES INMUEBLES
El entorno local es un estudio del mercado de la oferta y demanda de los distintos tipos de
inmuebles cada una se pueden fraccionar con su uso.
el valor Estimado de una bodega hay clasificaciones comparando con otras bodegas en metros
cuadrados Algo similar sucede con locales y almacenes se clasifican dentro y fuera de los
centros comerciales.
En vivienda hay muchas posibilidades viviendas estratificada, viviendas de interés social,
unifamiliares, familiares, y multifamiliares y así Muchos tipos más. El mercado de la oferta y

7. la demanda de bienes inmuebles es variado y complejo estás investigaciones son cada vez más
profesionales.
Valorar la actividad inmobiliaria y sujeto a cambios y condiciones, necesario mantenerse al día
con los estudios estadísticas y modas del dinero tasa de interés es la devaluación o
revaluación. si el país logra exportar diariamente una buena cantidad de barriles de petróleo
en condiciones óptimas para la economía interna tendremos dinero para programas de vivienda
carreteras puertos energía que incrementará la demanda de bienes y servicios.
a veces las investigaciones son difíciles De adelantar por características de sus pobladores
como ejemplo al centro que deben venderse o arrendarse por mucho menos peso que algunos
similares hay que dejar claro que estar atentos al vaivén de la política y de las relaciones
internacionales.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DEL ENTORNO LOCAL (IDENTIDAD)
Siempre que se hace un avalúo se debe conocer la identidad de la ciudad, ya que no existen en
el mundo ciudades iguales siempre habrá algo que diferencia a una ciudad de otra desde el
punto de vista de su identidad.
a veces algunas ciudades pueden tener varias identidades, Pero? ¿qué es lo que realmente
importa en la identidad de una ciudad? la identidad de la ciudad es la primera fase de todo
análisis de avalúo, y es importante porque define la base económica del entorno al evaluador
se podrá incorporar ágilmente otros indicadores
EVOLUCIÓN DEL MERCADO LOCAL
Los indicadores poblacionales deben ser analizados cuidadosamente ya que el centro urbano
presenta un manejo bastante complejo las características que asumido nuestro orden social
nacional como violencia guerrilla grupos paramilitares han obligado a los habitantes abandonar
para no ser parte del conflicto natural.
El problema es que deterioran las tierras abandonadas que también representa un gran deterioro
en los centros urbanos a los cuales se desplazan los habitantes víctimas del conflicto, estos
crecimiento genera afectando el mercado de muebles e inmuebles

8. TENDENCIA DE LA MODA
En un momento dado de la moda puede cambiar y el público puede optar por casas individuales
o parcelas Rurales o suburbanas el número de baños también es una variable de diseño que ha
evolucionado al ritmo de la moda. si la moda se orienta a no tener empleadas de servicio las
áreas físicas destinadas a tales personas desaparecerán o se reducirán.
LOS PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Cada municipio determina los distintos usos del suelo en su jurisdicción de acuerdo con los
regímenes gobierno nacional y el plan de ordenamiento territorial.
NORMAS DE PLANEACIÓN, USOS PERMITIDOS
Cuando se trata de efectuar un avalúo de un lote de terreno urbanizado o por urbanizar existe
un principio fundamental en materia éste es indispensable características conocer la
reglamentación normatividad y obligaciones para zonas verdes parques, vías y ordenamientos
urbanísticos.
RESTRICCIONES A LOS BIENES INMUEBLES
Las edificaciones tienen restricciones específicas y limitaciones al uso que deberán
confrontarse con la realidad comercial del mercado.
LICENCIAS DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
La inspección ocular del inmueble a valorar es fundamental Pues el propietario puede haber
hecho cambio sin autorización de la oficina competente una recomendación sería separar
claramente Lo legal de lo ilegal o construido dejando expresa constancia en el informe.
Caso 1: organizaciones totalmente terminadas de acuerdo a lo correspondiente
Caso 2: urbanizaciones parcialmente ejecutadas de acuerdo a la licencia
Caso 3: terrenos Urbanización es aprobado si aún no construidos

9. BENEFICIOS FISCALES
Normas Fiscales tales como la rebaja de impuestos la extensión de los mismos para obras
concretas para servicios públicos energía alcantarillado o teléfono de las nuevas empresas que
activan una demanda de inmuebles. la sola jurisdicción de un territorio bajo una entidad
determinada es algo que valoriza o desvaloriza no es lo mismo que el suministro de energía de
un conjunto Residencial que esté a cargo de un buen proveedor que de uno que regular
coeficiente.
PROGNOSIS INMOBILIARIA
Cuando los mercados están en las condiciones de oferta y demanda están en equilibrio la labor
del avaluador será menos complicada esta se dificulta en situaciones de crisis generales de una
sociedad
CAPITULO 4
EL ENTORNO DEL BARRIO Y VECINDARIO
Se analizará el entorno inmediato del inmueble que recibimos como barrio pero también
asociado al concepto de vecindario.
LA INFLACIÓN EN EL CICLO DE VIDA
En el análisis de ciclo económico debe tenerse Especial cuidado en países de economía
inflacionaria.
METODOLOGÍA PARA EL ANÁLISIS DEL VECINDARIO
Siempre es necesario analizar el entorno físico social y económico del inmueble a avaluar es
indispensable realizar una exhaustiva investigación de la calidad del vecindario antes de emitir
una opinión sobre el precio. Se encontrarán edificios con muy baja ocupación y hayamos un
vecino que explique la situación derruidos casa de velaciones estación de policía alto
funcionario de gobierno, expo es importante invertir un buen rato en conversar con los vecinos
del sector.

10. PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DEL VECINDARIO
Localización, es importante identificar el barrio dentro de las vía, identificar las principales
vías dentro del barrio, transporte, hay varios que no cuenta con transportes públicos grado de
desarrollo, indicar el desarrollo de la zona oferta, demanda y tiempo de
comercialización, debe identificarse la existencia de una situación de sobreoferta debido al
efecto sobre los valores comerciales uso y cambio uso de suelo, la identificación de un cambio
de uso de un barrio forma parte de la asignación del valor rangos de precio, el avaluador
justifica los rangos de precios entre los cuales oscila el valor de un inmueble.
Rango de edades y edad predominante, la identificación de la edad predominante es de Vital
importancia en los barrios alteraciones sociales, los hechos sociales locales tienen una alta
incidencia los valores de transacciones comerciales.
Capítulo 5
LOS BIENES INMUEBLES
Un inmueble se analiza individualmente, sin embargo, es necesario saber que existen diferentes
tipos de inmuebles y que todos deben analizarse según el espacio en el que se encuentra y el
ambiente que lo rodea.
CLIMA
Uno de los factores importantes que deben ser tomados en cuenta al realizar un avalúo del
inmueble y también en el momento de realizar un diseño arquitectónico, es el factor clima.
Cuando se analizan los vientos, las lluvias, la latitud y también lo que se debe tomar en cuenta
es que la zona en la que se encuentra el inmueble sea cálido, templado o frío. Depende de esto
también varía el costo, ya que, según el mismo, denota si se debe utilizar enfriador o calefactor.
IMPORTANCIA DE LA CONSIDERACION DEL ENTORNO MACROECONÓMICO
Otra característica que se analiza es que en países desarrollados se realiza el negocio por metro
cúbico del espacio y no por metro cuadrado como en el caso de nuestro país ya que entre
nosotros no tiene un valor específico el valor del ambiente artificial.
Como arquitectos, en el momento de diseñar, se debe analizar, como influye el factor clima, es
decir, si es necesario calefacción o enfriador.

11. INFLUENCIA DE LAS FUERZAS POLÍTICAS INTERNAS
La ubicación de un inmueble es importante en el momento de evaluar, cabe recalcar que la
densidad de un inmueble varía cada cinco hectáreas. Y esto también depende si el inmueble
está cerca o lejos del mar, de un bosque, o de una rivera. O si el inmueble contiene topografía
o no, ya que implica mayor costo por el tipo de corte, de lleno o alguna otra eventualidad que
implique. Como en el caso de que existan caudales de ríos, en estos el inmueble está obligado
a tener retiro. Lo mismo consiste en el tipo de suelo.
Las fuerzas políticas gubernamentales influyen directamente sobre el mercado de raíz de
propiedad de valores.
COLOCACION CON RELACION AL SOL
Es importante tener en cuenta que la zona geográfica en la que se encuentra un inmueble, el
detalle de entrada y salida del sol, como pega en cada uno de los días.
POSICION FRENTE A LOS VIENTOS
El análisis del viento influye en gran porcentaje en un avaluo
Todos estos son elementos naturales que no se pueden evitar, ni dejar pasar desapercibido. Al
contrario, se debe conocer, apreciar y valorar en el impacto positivo y negativo que genera en
el inmueble.
UBICACIÓN EN ALTURA PISO O NIVEL.
Este factor influye principalmente en edificaciones sobre todo en viviendas y en oficinas.
La altura es importante y en conclusión: la altura establece precios diferentes y no es un factor
que ciertamente se puede pasar por alto.