RELACIÓN ENTRE VALOR CONSTRUCTIVO, VALUACIÓN Y PRECIO DE VENTA

1. 1
Relación entre valor constructivo, valuación y precio de venta de edificaciones en la Republica Dominicana
Gustavo José Olivo Paulino
gustavojoseop@gmail.com
Estudiante de la asignatura Planeación, Programación y Control de Proyectos.
Maestría de Administración de la Construcción (MAC), INTEC
(Instituto Tecnológico de Santo Domingo)
Departamento de Ingeniería
1. RESUMEN: Para establecer los precios de venta se toman diferentes conceptos en las edificaciones de Republica
Dominicana, diferente a las valuaciones que se realizan para determinar el precio en sí. Establecer la relación de estos
conceptos: valor constructivo, valuación y precio de venta nos pone en perspectiva de que tan elevados son los precios
de venta en las edificaciones de nuestro país con relación de su valor constructivo y más aun de la valuación realizada
para cualquier fin. Para que una vivienda sea digna y adecuada debe tener las siguientes características: que sea fija y
habitable, de calidad, asequible -tanto en el precio de la vivienda como en alquiler-, accesible y con seguridad jurídica
de tenencia. El precio de venta duplica el valor del costo de la edificación y triplica la valuación realizadas otros fines.
PALABRAS CLAVES: Proyecto, valor, precio de venta, valuación.
ABSTRACT: To set the selling prices of different concepts are taken in the buildings of the Dominican Republic,
different valuations that are performed to determine the price itself. To establish the relationship of these concepts:
constructive value, valuation and selling price puts us in perspective how high are the sales prices in the buildings of our
country regarding its constructive value and even more valuation performed for any purpose . For a worthy and
adequate housing should have the following characteristics: it fixed and habitable, quality, affordable both in housing
prices and rent-, accessible and legal security of tenure. The sale price doubles the value of the cost of building and
triples valuation performed other purposes.
Fecha de Publicación: sábado 18 de abril, 2015.
Planeación, Programación y Control de Proyectos.
MAC, Trimestre Febrero/Abril 2015.
Prof. Derby González.
Instituto Tecnológico de Santo Domingo, INTEC.
INTRODUCCION
Una de las necesidades básicas en todo el mundo es la de
tener una vivienda ya que es un elemento fundamental
para garantizar la dignidad humana. En ella no sólo se
desarrolla la vida privada de las personas, sino también es
un espacio de reunión, de convivencia, protección y
cuidado de las familias. El Comité de Derechos Urbanos de
Naciones Unidas en su Observación General nº 4, define y
aclara el concepto del derecho a una vivienda digna y
adecuada. Para que una vivienda sea digna y adecuada
debe tener las siguientes características: que sea fija y
habitable, de calidad, asequible -tanto en el precio de la
vivienda como en alquiler-, accesible y con seguridad
jurídica de tenencia. Lo que nos lleva a plantearnos nuestro
tema.
Por qué las viviendas en República Dominicana tienen un
precio de venta tan elevado con relación a su costo real?
En este documento hablaremos de cómo se realizan las
valuaciones de las edificaciones del país y el margen tan
elevado entre el precio de venta y el costo real de la
vivienda.
Diferencia entre Precio y Valor
Valor
Es una medida del grado de utilidad relativa. Es lo que se
puede obtener por una propiedad en términos de otros
artículos o servicios, no necesariamente en términos de
dinero.
Precio
Es la cantidad de dinero pagado por el comprador al
vendedor en una propiedad cualquiera. El precio puede ser
Afectado por un gran número de factores, entre los que
podemos citar:
a) Condición económica del comprador o vendedor.
b) Necesidad de vender o de comprar.
c) Cambio en el poder de adquisición del dinero.
d) Falta de información del vendedor o comprador, o sea,
que el precio refleja lo que una determinada persona quiso
dar o recibir por un bien cualquiera.
e) El precio puede cambiar fácilmente, sin que así lo haga el
valor
Por definición, solamente aquellos proyectos en los que los
beneficios son mayores que los costos, merecen
implementarse. Esto es cierto incluso en el caso de
inversiones no destinadas a la generación de ingresos,
proyectos sociales, medioambientales, o de apoyo a la
producción. El problema radica en la sobreestimación de
precio de venta en las edificaciones del país y la diferencia
además que este tiene con el valor real de la edificación,
que violenta contra el derecho mundial a un hogar, es decir,
a la mayoría de la población dominicana que no cuenta con
los recursos necesarios para obtener una vivienda digna.

2. 2
HISTORIA
La valuación o tasación, se ha practicado desde la antigüedad en
las distintas regiones del planeta, porque el hombre ha tenido
necesidad de conocer el valor que representa un bien en un
momento determinado de su vida. Este valor ha sido requerido
para el intercambio comercial en acciones de compra o venta,
decisiones para otorgar préstamos e hipotecas, transacciones
que tienen que ver con transferencias de propiedad, litigios y
pago de impuestos.
En el continente americano desde la época de la colonia, se
seleccionaban tasadores, según sus conocimientos y el prestigio
del que gozaban entre los ciudadanos, para llegar a arreglos
sobre determinadas propiedades o terrenos. Estos tasadores de
formación autodidacta y empírica fueron acumulando
experiencia y prestigio, al punto de fundar en época tan
temprana como finales del siglo XIX, el primer Comité Técnico de
Tasadores en Perú, reconocido como el más antiguo del nuevo
mundo. A finales de la década del 40 del siglo XX, se comienzan a
incorporar nuevos países del continente, hasta llegar a finales de
la década del 50 del mismo siglo a constituir la actual Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación conocida como
UPAV .
Las valuaciones profesionales cobran mayor importancia en el
mundo, debido al desarrollo alcanzado por el hombre en todas
las esferas de la vida, influyendo en los negocios y la economía.
“En la actualidad se reconoce la diversidad de propósitos para los
que se requieren las valuaciones de bienes, decisiones para
otorgar préstamos e hipotecas que son garantizados por algún
tipo de propiedad, transacciones que tienen que ver con
transferencias de propiedad, litigios y pago de impuestos,
incluido su uso para actualizar estados financieros, pues debido
al proceso de globalización de la economía y la competencia, los
empresarios necesitan conocer qué rinden sus activos”
Desde la época de la colonia se nombraron tasadores de “ciencia
y conciencia”, para definir precios de terrenos, valorar negocios,
garantías de créditos bancarios otorgados a los comerciantes y
propietarios de la época o solucionar litigios de herencia. Estos
son indicios de la importancia que se otorgaba desde la época
colonial, tanto por el Estado como los propietarios, a las
valuaciones. Además la amplia variedad de objetivos o destinos
para los cuales se utilizaban.
En República Dominicana Con la invasión americana en 1916 se
trata de crear un sistema seguro de registro de la propiedad,
para asegurar la dación en pago. Con la implementación de la Ley
1542 (Ley de Tierras) se implementa un sistema de registro de la
propiedad, usando como modelo el implementado en Australia
por el Sir Robert Torrens (Ingles).Esta Ley de Tierra se inicia con
las Mensura Catastrales.
METODOS
Para realizar la valuación o tasación de inmuebles, se hace un
estudio objetivo de todas las características y factores internos y
externos que inciden en el valor del bien y tiene que
fundamentarse técnicamente partiendo de la utilización de
criterios y metodologías normalizadas y reconocidas
internacionalmente .Las valuaciones de inmuebles parten de
identificar las características propias del mismo entre las que se
encuentran las relacionadas con su localización, la descripción
física y legal, así como los atributos económicos que tienen en
cuenta la generación de beneficios por la función o servicio que
presta. (González, 2013)
Métodos de valuación:
Comparativo o de Mercado: El método se basa en el principio de
sustitución y puede ser aplicado a todo tipo de bien. Implica una
comparación entre las referencias de mercado y el bien valuado,
sobre la base de su edad, conservación y calidad. Este método es
el más utilizado en nuestro país.
Método del Costo o Reposición: Se basa en los principios de
sustitución por considerar que el valor de un bien es equivalente
al de otro de similares características y el principio de
temporalidad al considerar que el valor de un bien varía con el
tiempo. Se aplica a todo tipo de activo menos el terreno, porque
el terreno no es un activo depreciable.
Método de Ingresos: Con la aplicación de este método el valor de
un bien, viene determinado por la capacidad que tenga el mismo
para generar beneficios, independientemente de sus
características físicas. Parte de los datos económicos financieros
relacionados con el bien valuado y los datos previstos para el
futuro.
El costo de una propiedad no es necesariamente igual a su valor,
aunque en algunos casos el costo se usa como prueba de valor.
Corrientemente es costumbre al determinar el valor de una
propiedad, averiguar cuál es su costo original y su costo de
reposición. El costo significa para el comprador su valor mínimo.
El costo y el valor son dos conceptos diferentes, aunque bajo
algunas condiciones coinciden. El costo es sacrificio económico
que hay que asumir para obtener o producir un bien. El valor
depende de los beneficios que uno espera obtener de dicho bien.
El costo y el valor deberían ser idénticos para edificios nuevos y
donde se ha hecho el mejor y más alto uso del solar. Las
variaciones en el costo de construcción influyen en el valor de los
bienes inmuebles.
El costo original de un inmueble construido hace mucho tiempo,
no tiene ninguna relación con su venta en el mercado, porque el
poder adquisitivo, la demanda y los costos varían continuamente.
El precio de venta se determina adicionándole al costo total un
porcentaje de ganancia. Esta es la forma tradicional de integrar
el precio de venta.
Tomamos como referencia el proyecto x localizado en la calle
Bohechio, Evaristo Morales. El proyecto consta de 12 pisos, 9
pisos de 7 apartamentos, 2 de parqueos y otro nivel para
gimnasio, piscina y sala de reuniones. Se realizó un avaluó de
cada uno de los apartamentos y se realizó una comparación con
los costos por apartamento, valor real y precio de venta.
Apartamento de 3 habitaciones 164 m2
Costos de producción por apartamento
Costo por Valuación de Tasador por apartamento
En este proceso de valuación se utilizó el precio de la tabla
asignada por el Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la
producción y para edificios de apartamentos de más de 6 niveles
utiliza un valor sin importar el nivel de piso, solo basándose en
los materiales y el metraje. Se consideró por los tipos de
materiales que entra en la categoría de lujo con un precio de m2
de 32,412.
m2 por
apto
Precio Constructivo
por m2 Precio constructivo
69.92 * 39578 → RD$2,767,293.76
115.96 * 39578 → RD$4,589,464.88
118.55 * 39578 → RD$4,691,971.90
69.59 * 39578 → RD$2,754,233.02
164.16 * 39578 → RD$6,497,124.48
120.98 * 39578 → RD$4,788,146.44
123.00 * 39578 → RD$4,868,094.00

3. 3
Como vemos, estos valores son muy inferiores con relación al
costo real del proyecto y aún más con relación al precio de venta
de cada apartamento, por lo cual el tasador realiza una
estimación con los precios y edificaciones cercanas al proyecto y
realiza un promedio para llegar a un precio más parecido a la
realidad.
Precio de venta por apartamento
Después de una entrevista con el Ingeniero Gerente de
operaciones del proyecto el precio de venta se basa en los
siguientes conceptos:
La competencia.
Rentabilidad en el tiempo.
Zona.
Prestigio de la compañía constructora
Diferenciación del producto
Riesgo
Publico a quien va dirigido la producción.
Este precio de venta es solo del primer nivel de apartamentos,
vale la pena recordar que el precio de venta de este proyecto
aumenta en un promedio de 1500 dólares por cada piso
superior, rompiendo con la valuación hecha por el tasador y
tomando en cuenta que el precio constructivo no tiene relación
con el nivel de piso del apartamento.
RESULTADOS
Notamos que existe una incongruencia enorme en lo que a
precios se refiere. Además de el alto margen de beneficio que
tienen las empresas con los elevados precios de ventas.
La imagen siguiente enseña la diferencia de los precios evaluados
en uno de los apartamentos de la muestra.
Este caso se presenta en cada una de las muestras de nuestro
método de medición utilizado, por lo tanto observamos el gran
margen de ganancia de las edificaciones hoy en día construidas
en nuestro país. Como la valuación es para objetivos catastrales
se observa el bajo costo que agregan nuestros tasadores para
fines de pago de impuestos.
Además que observando el margen total de construcción del
edificio total con relación a las ganancias netas que se obtendrían
del proyecto, presentamos la siguiente imagen:
Obteniendo una rentabilidad de un 30% si se observara a simple
vista. Pero la inversión no se realiza desde el día 0 si no que es
una inversión que se realiza en el tiempo y pautada solo para 2
años lo cual duplicaría la rentabilidad de este proyecto.
CONCLUSIONES
2.Precio de venta duplica el valor del costo de la
edificación y triplica la valuación realizadas para fines
catastrales.
3.Los proyectos realizados en el país generalmente
obtienen un margen de ganancia duplicado con relación
a la rentabilidad que muestran en sus estados
financieros.
4. Precio de venta aumenta por diferentes variables ajenas
al deseo del constructor en sí.
5. La capacidad de obtener una vivienda en nuestro país se
hace cuesta arriba por la tradición de pactar los precios
de venta tan elevados con relación a su costo
constructivo.
BIBLIOGRAFIA
1. BORRERO OCHOA, Oscar. Avalúos de Inmuebles y Garantías.
Bogotá: Bhandar Editores, 2002. pp.53-62.
2. González, O. D. (2013). Valuación de inmuebles ubicados en
zonas de peligro sísmico.
3. 3. Normas Internacionales de Valuación (IVS). London: Ed.
EC2R 6pp, 2011
4. Sistema y Procedimiento de la Tasación Aplicado al
planeamiento de nuevos sistemas catastrales, I Reunión
panamericana de Catastro, Caracas, Venezuela. Dobner, H.,
1971.
RD$0.00
RD$2,000,000.00
RD$4,000,000.00
RD$6,000,000.00
RD$8,000,000.00
RD$10,000,000.00
1
constructivo
valuacion
venta
RD$0.00
RD$50,000,000.00
RD$100,000,000.00
RD$150,000,000.00
RD$200,000,000.00
RD$250,000,000.00
RD$300,000,000.00
RD$350,000,000.00
RD$400,000,000.00
Precio total
constructivo
Precio total de
ventas
precios totales
Series1
m2 por
apto
Precio de
tasador por
m2 Precio de tasador
69.92 * 32412 → RD$2,266,247.04
115.96 * 32412 → RD$3,758,495.52
118.55 * 32412 → RD$3,842,442.60
69.59 * 32412 → RD$2,255,551.08
164.16 * 32412 → RD$5,320,753.92
120.98 * 32412 → RD$3,921,203.76
123.00 * 32412 → RD$3,986,676.00
m2 por
apto Precio de venta por m2 Precio de venta
69.92 * 51500 → RD$3,600,880.00
115.96 * 51500 → RD$5,971,940.00
118.55 * 51500 → RD$6,105,325.00
69.59 * 51500 → RD$3,583,885.00
164.16 * 51500 → RD$8,454,240.00
120.98 * 51500 → RD$6,230,470.00
123.00 * 51500 → RD$6,334,500.00