Avaluo un proceso_menos_subjetivo_mas_tecnico

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Ecuador.El avalúo de un inmueble: un proceso menos subjetivo y más
técnico
Gustavo Barahona P., Ingeniero Civil
Carrera de Ingeniería Civil y Ambiental
Escuela Politécnica Nacional - Quito
Síntesis
Debido a que en nuestro medio no ha existido la disciplina de llevar adelante los procesos avaluatorios
ciñéndose a procedimientos que tengan menos de subjetividad y más de técnica, se han dado casos
extremadamente curiosos, por decir lo menos, como aquel que ejecutado por tres profesionales que
basando sus resultados de su práctica –que sin lugar a dudas muy valiosa– y criterios personales, han
generado tres avalúos distintos de un mismo inmueble con diferencia marcadas entre ellos tanto a
favor del propietario del inmueble como a favor de la institución financiera que lo requería. Sin ir muy
lejos, las instituciones bancarias actualmente se encuentran en situaciones comprometidas debido a la
sobrevaloración de bienes inmuebles ocasionando una falsa imagen de sus activos. Como premisa
fundamental, no existe ninguna duda acerca del procedimiento ético y moral de los diferentes
profesionales inmersos en la problemática. Lo que en realidad ha sucedido se menciona en las
primeras líneas. Esto ha motivado a que la Escuela Politécnica Nacional. ofrezca cursos de formación
básica dirigido a diferentes profesionales del ramo en el que se imparten y comparten conceptos y
criterios capaces de uniformizar o “coincidir” en apreciaciones y, por ende, en resultados. El presente
trabajo trata de sintetizar los diferentes métodos y sus partes relevantes que deberían conocerse y
aplicarse en el avalúo de inmuebles urbanos. Estos procedimientos, metodologías y aplicaciones se
han tomado de los cursos dictados en el “Instituto Ecuatoriano para el Financiamiento de la Vivienda”
por el Ec. Oscar Borrero Ochoa, varios artículos reproducidos por IBAPE, Instituto Brasileiro de
Avaliacöes e Pericias de Engenharia, artículos escritos por la Universidad Politécnica de Valencia y su
Maestría Universitaria Internacional en Ingeniería de la Tasación y Valoración, de varios artículos
publicados en la revista americana “The Appraisal Journal” y varios casos de nuestro medio en los que
ha participado tanto el autor del presente trabajo como la E.P.N y su Carrera de Ingeniería Civil y
Ambiental
0. Introducción
Para cualquiera de los trabajos que hoy en día deba realizar el profesional, se requiere técnicas
y procedimientos ágiles, precisos y confiables los que harán que sus resultados sirvan a sí
mismo y a los demás.
En el ámbito de la economía urbana, la valuación de la propiedad raíz, debido a los fenómenos
de crecimiento acelerado de las áreas urbanas y de perturbaciones económicas acentuadas en
la presente época, se ha convertido en un mecanismo relevante que permite delimitar y
determinar tanto la incidencia cuanto los cambios de valor del suelo y de las edificaciones.
Lo antedicho corrobora que los factores principales que intervienen en la valuación de un
inmueble son: lote, construcción y factor de comercialización. Cada uno de ellos deberá ser
cuantificado lo más cercano a la realidad para lograr el justo precio que un bien posee.
Partiendo de que EL AVALUO ES UNICO, pues el inmueble al que va dirigido también es
único, se analizará rápidamente cada uno de los tres factores.
1. El lote y el Método Comparativo
Para asignarle un precio al lote, se acude al “Método Comparativo” que tiene como base
determinar el Lote tipo. Este lote tipo es aquel que más se repite en la zona, esta ubicado lo
más cercano posible al lote a avaluar, posee una forma regular, de proporciones acordes con la
teoría arquitectónica, que se encuentre en sitios intermedios (no esquineros). A este lote tipo se
la asignará una valoración dependiendo de los precios de varios inmuebles vecinos que se
encuentren en proceso de negociación, partiendo desde luego del criterio del perito avaluador,
de su experiencia, del conocimiento del mercado existente alrededor del cual se realiza el
avalúo y de ayudas metodológicas existentes.

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Sobre la base de este lote tipo y sus medidas, se penalizará o premiará el lote a avaluar, de
acuerdo a los siguientes factores:
• Fondo,
• frente,
• forma,
• tamaño,
• proporción,
• influencia de varios frentes o esquinero,
• topografía, e
• integración.
Cada uno de estos factores se encuentra expresado matemáticamente. El producto de éstos,
aplicado al precio del lote tipo corresponderá al precio del lote a avaluar.
2. La construcción y el Método del Costo
Este elemento es el segundo factor que interviene en el avalúo de un inmueble, sea éste nuevo
o usado. La aplicación del "Método del costo" o "Costo de reposición", entendiéndose como el
valor de la construcción nueva, será el punto de partida. Se llegará al valor de la construcción
nueva acudiendo a los presupuestos de la obra realizada, si es esto posible o, de lo contrario,
de acuerdo a referencias dadas por organismos que manejan los costos unitarios de varios
tipos de construcciones, así como también de constructores que se encuentran en actividad y
que conocen a ciencia cierta estos valores.
Avalúo de la construcción nueva
Lo que se requiere es comparar hipotéticamente el inmueble a avaluar con otro de similares
características completamente nuevo. Mediante el proceso de homogeneización, se comparará
con alguna de las construcciones nuevas actuales cuyo precio es conocido. No esta por demás
señalar que el avaluador entienda como se hace la construcción nueva para así identificar el
prototipo al cual se asemejará la construcción que se encuentra avaluando. Además, es
importante conocer si estos precios de referencia corresponden a una sola construcción o son
precios de inmuebles fabricados en serie y si el dato obtenido se refiere a costos directos, o
costos de construcción, o a precio de venta.
Se define como "Multiplicador de costos" al cociente del costo de la construcción y el costo
directo. A continuación aparecen algunos valores de "Multiplicadores" aplicable a la ciudad de
Quito, debiendo el avaluador utilizarlos con el suficiente criterio y sin rigidez en cuanto a los
valores indicados
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.
Vivienda estrato económico 1.15 – 1.18
Vivienda estrato popular 1.20 – 1.23
Vivienda estrato medio – bajo 1.25 – 1.28
Vivienda estrato medio 1.30 – 1.34
Vivienda estrato medio-alto 1.35 – 1.38
Vivienda estrato alto 1.40 - 1.42
Vivienda de lujo 1.40 – 1.42
Si es el caso de avaluar una propiedad que se encuentra en construcciones multifamiliares o
propiedades en condominio, se deberá considerar que se compra una área de construcción útil
y se paga por un área de construcción bruta la misma que incluye todo lo que son instalaciones
y construcciones correspondientes al condominio (cerramientos, áreas de circulación,
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Taller AEPA / Barahona, G; Borja, P; Contreras, R; Estupiñán, G; Pachano, G; Terneus, R; y otros /
Mayo de 2.003

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guardianía y conserjería, jardines, áreas de recreación, ascensores, cisternas, bombas de
agua, ductos de ventilación, etc.). Como en el caso anterior, se define el factor "K" dado por el
cociente entre el área neta y el área bruta.
Se sugiere, también, algunos valores del factor "K" haciéndose la misma observación que en el
caso anterior2
.
Vivienda estrato media – bajo 0.91 – 0.93
Vivienda estrato medio 0.88 – 0.90
Vivienda estrato medio – alto 0.85 – 0.87
Vivienda estrato alto 0.81 – 0.84
Vivienda estrato de lujo 0.76 – 0.80
Unifamiliar y Bodegas 1.0
Avalúo de la construcción usada
Al contrario de lo que sucede con el terreno, que constantemente esta en proceso de
valorización, la construcción se encuentra expuesta a dos tipos de desvalorización: Por su edad
y estado de conservación. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para
la construcción nueva aplicada un factor de depreciación, de tal manera que el valor actual o de
la construcción usada (Vx) será igual al valor de la construcción nueva (Vn) “depreciada” por el
factor D y por un valor residual esperado, R.
Donde: R es el residuo o porcentaje no depreciado.
D es el porcentaje por depreciación.
El factor "D" se obtiene de las tablas de Fitto y Corvini, el mismo que involucra a las
amortizaciones (depreciaciones) antes indicadas: Edad y estado de conservación.
3. El valor del terreno y el Método del Potencial de desarrollo
También llamado “Método del Residuo”, pues se llega al valor del terreno como un residuo del
valor de venta menos los costos de construcción y las utilidades del promotor. Es aplicable a
terrenos sin edificaciones o con edificaciones sin importancia o con edificaciones de poca
valorización. Para este propósito, el avaluador se ciñe a los siguientes pasos:
• Seleccionar la óptima edificabilidad del solar, es decir, la edificabilidad más rentable
teniendo en cuenta las limitaciones impuestas por el planeamiento urbanístico: Retiros,
máxima edificabilidad en la planta baja (COS), máxima edificabilidad en altura (COS Total),
afectaciones por obras de infraestructura, limitaciones por obras gubernamentales, etc.
• La edificabilidad mas rentable consiste en elaborar someramente un anteproyecto que
quepa en el lote, fijándose los precios de venta -en el momento presente- de las áreas
útiles del proyecto: áreas de almacenes, oficinas, viviendas, parqueaderos, bodegas,
secaderos, obteniendo así el valor de recaudación en el eventual caso de venta total.
• Se estima, además, que los siguientes porcentajes para cada una de las partes que
intervienen en el precio de venta son:
o entre el 68 y el 72% para la construcción;
o el precio del terreno varía entre el 12 y el 15%.
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“El Factor “K” para propiedad horizontal en edificios multifamiliares” / ALTAMIRANO, Álvaro /
Octubre de 2.001
]D)(1R)(1RVn[Vx −−+=

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o Las utilidades del promotor, entonces, oscilan entre el 15 y el 18%.
• Sin duda, al partir de ciertas hipótesis económicas los resultados pueden distorsionarse
apartándose de la realidad si no se cuida especialmente su verosimilitud. Hay ocasiones
que el terreno, dependiendo fundamentalmente de su ubicación, llega a pesar hasta un
17% del costo total del proyecto mermando así las utilidades del promotor.
4. El inmueble y el Método de la Renta Directo
Diferente a lo que ocurre en países desarrollados, la propiedad en nuestro país no ha sido
tomada como una inversión a largo plazo. El desconocimiento generalizado por parte de los
propietarios de los inmuebles sobre la capacidad de renta de sus bienes es notorio, ya que la
propiedad raíz ha sido vista como una necesidad básica desde el punto de vista habitacional
sin importar cuanto capital haya invertido en este bien; lo realmente importante es que se
posee un techo para vivir. No se toma en cuenta la gran cantidad de capital de trabajo
inmovilizado en activos fijos, ya sean bienes muebles o inmuebles sin analizar la importancia
de considerar los bienes raíces como una inversión a largo plazo.
Este método hace especial énfasis en la relación directa que existe entre el valor de mercado
de los bienes inmuebles, especialmente los destinados a comercio, y el comportamiento de la
economía regional o nacional.
La base teórica es sencilla pero a la vez una de las más volubles. El valor de un bien inmueble
esta relacionado directamente con los ingresos que puede producir: a mayores ingresos, mayor
valor de la propiedad o viceversa. Pero el hecho de que la base teórica sea sencilla no quiere
decir que la aplicación del método también lo sea. Se presentan varios inconvenientes
relacionados con la contabilidad, la escasa confianza que se merece debido a que el avaluador
puede introducir, voluntaria o involuntariamente, ciertos sesgos en el proceso de cálculo y la
calidad de información que se consigue en el medio asociados al hecho de que existe una
economía con poca estabilidad en cuanto a sus indicadores macroeconómicos, factor crítico a
la hora de realizar proyecciones.
Un inversionista de propiedad raíz realizará un análisis similar al que haría si fuese a invertir en
acciones de una compañía: Estudio financiero referente al descuento a valor presente de los
flujos de caja que produciría la compañía en el futuro. De esta manera, el inversionista
conocerá el valor a ofrecer por las acciones. Lo mismo ocurrirá en el caso de una propiedad.
La metodología aconsejable sería: determinar el valor del capital inmueble -que no siempre es
su valor de venta- mediante el método del costo aplicados los factores de depreciación si el
inmueble es usado. A continuación se define la relación “p” entre el arrendamiento del primer
piso y los pisos superiores (que es distinto a una alícuota). Luego, se define la relación
“Aprovechamiento del terreno” entre el área construida efectiva y el área máxima construible.
Seguidamente, se deberá definir la tasa de renta (de ser necesario se tomará en cuenta el
efecto inflacionario inmobiliario). Esto se soluciona generando una “Matriz de rentabilidad” de
acuerdo con sus características propias, obteniendo una muestra confiable que se ajuste a
cada inmueble. La renta o alquiler opera como un factor de ajuste entre la valorización del
inmueble y la tasa media de ganancia de la economía más un factor de riesgo y un factor de
liquidez. En los inmuebles, riesgo casi no existe mientras que liquidez es alta ya que no es fácil
convertir el inmueble en dinero líquido.
El Método Comparativo también se aplica investigando los arrendamientos en el mercado de
otros inmuebles parecidos o fácilmente homogeneizables para valorar de acuerdo a los
siguientes parámetros: profundidad del local, rentabilidad por pisos, características de
construcción, edad, estado de conservación, localización, contratos de arrendamiento, primas y
garantías, etc.

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5. Los inmuebles especiales y el Método de Capitalización
También conocido como el Método de la Renta Indirecto, esta estrechamente relacionado con
la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Sin duda esta hipótesis central
tiene un fundamento económico preciso. Los inmuebles son bienes de inversión que demandan
en el mercado por sus rendimientos esperados. Los rendimientos de la inversión en inmuebles
tales como viviendas, locales de negocio y otros susceptibles de arrendamiento, se miden por
el flujo de rentas que se obtienen mediante su alquiler a lo largo del tiempo.
Sin embargo, no todos los inmuebles producen un flujo de renta en su estado actual. Los
terrenos vacíos producirán este flujo una vez que se construyan y se alquilen los edificios
resultantes. Pero antes de su construcción no existen referencias directas sobre dichas rentas
potenciales, las cuales, tendrán que estimarse mediante el cálculo de expectativas y bajo
hipótesis mas o menos contrastables.
Hay también inmuebles singulares como los teatros, los grandes hoteles, discotecas, sedes
sociales, centros comerciales cuyo flujo de rentas es difícil de verificar, por dos razones:
1) No existe un mercado transparente de alquileres para estos activos a causa,
precisamente, de su singularidad;
2) La estimación de su renta solo se puede hacer partiendo de datos sobre los ingresos
netos del negocio. Pero estos ingresos netos son aleatorios y dependen del menor o
mayor acierto en la gestión empresarial.
Por otra parte, el flujo o corriente de rentas a lo largo del tiempo pueden experimentar cambios
respecto a los niveles esperados por el analista cuando realiza la tasación. Otro motivo de la
incertidumbre proviene del horizonte temporal que se fija para el flujo de rentas. Es frecuente
trabajar con la hipótesis de horizonte temporal infinito. Es decir, el analista supone que el flujo
de rentas se mantendrá invariable durante infinitos años a partir del momento de la tasación
Esta hipótesis no parece excesivamente realista aunque simplifica los cálculos y el volumen de
información que necesita el avaluador. Con todo, se puede argumentar a favor de la hipótesis
del horizonte infinito que las rentas correspondientes a años muy alejados del momento
presente van a influir relativamente poco en el resultado de la tasación. La razón es que el
importe capitalizado de la renta anual será tanto más pequeño cuanto más distante se
encuentre dicha renta en el tiempo.
Ahora bien, cuando no se admite la hipótesis de horizonte infinito hay que determinar la
longitud de dicho horizonte y ello conlleva, casi siempre, problemas de incertidumbre. Al fijar el
horizonte con arreglo a cierto criterio, el avaluador puede cometer un sesgo, intencionado o no,
cuyas consecuencias sobre el precio de tasación son evidentes.
El último paso en esta metodología consiste en capitalizar el flujo de rentas a una tasa de
actualización apropiada
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. Sin embargo, elegir acertadamente esta tasa (es decir, elegirla de
modo que conduzca a estimaciones fiables del precio de mercado) no siempre resulta fácil ni
contrastable. El avaluador tiene aquí un margen de maniobra que le permite acomodar el
precio de la tasación a conveniencias particulares, ya de índole política, ya de índole
profesional (si el avaluador quiere defender los intereses de su cliente en el informe pericial).
Este método analítico clásico ha sido objeto de diversos perfeccionamientos que tienden a
eliminar, o por lo menos a mitigar, la inseguridad de sus conclusiones. En los modelos
perfeccionados, los parámetros (y, en especial la tasa de actualización) se eligen racionalmente
mediante procesos sofisticados de decisión. El horizonte temporal se puede determinar
también con ayuda de un modelo, que optimiza la vida útil de la inversión en el contexto de
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Conocida también como “Tasa de descuento” o “Tasa de Actualización” o “Tasa de capitalización”

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ciertas hipótesis. Estas variantes perfeccionadas tienen el inconveniente de complicar el
planteamiento y, además, pueden ofrecer alguna vulnerabilidad a causa de sus hipótesis.
6. Factor de comercialización
Para poner el precio a una propiedad, se debe asignar un factor que afecte al valor físico del
inmueble (no a sus componentes por separado). Para esto, el avaluador procederá a analizar
entornos macroeconómico, entorno local, entorno del vecindario, obsolescencia económica y
física, demanda por la zona, servicios públicos, edad y estado de conservación, diseño
arquitectónico funcional ligado al clima, aprovechamiento de espacios, acabados, calidad de
los materiales, calidad de los suelos, ubicación en altura, piso o nivel, adecuada interrelación
entre acabados, colores y ambientes, servicios complementarios, etc.
A manera de sugerencia, en centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional,
1.1 < FC < 1.2
En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas en períodos de auge,
1.3 < FC < 1.5
En ciudades de lento crecimiento, debido a que la construcción es poco activa,
0.8 < FC < 0.9
En zonas de baja demanda o en época de crisis en grandes ciudades, el Factor de
Comercialización puede llegar hasta 0.6.
Como otra alternativa para evitarse el asignar un solo número a este importante término, existe
la posibilidad de elaborar un baremo en el que intervienen un conjunto de signos intrínsecos y
extrínsecos al inmueble los mismos que incluyen, desde el entorno macro-económico del país,
pasando por el entorno del sector, observando el entorno del conjunto habitacional y llegando
al inmueble propiamente dicho. En la bibliografía que viene de España se lo puede encontrar
con relativa facilidad.
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