El documento presenta dos casos prácticos sobre el tratamiento contable y tributario de la adquisición de inmuebles. En el primer caso, se explica cómo contabilizar la compra de un inmueble a una persona natural, distinguiendo los valores del terreno y la construcción. En el segundo caso, se detalla el registro contable de la compra de un inmueble, así como el tratamiento del Impuesto a la Alcabala e Impuesto Predial pagados.

1. CASOS PRÁCTICOS: Tratamiento de la Adquisición de
Inmuebles
EN: CONSULTORIO CONTABLE
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CASO Nº 1: CONTABILIZACIÓN DE LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES A PERSONAS NATURALES
La empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. nos comenta que va a adquirir un inmueble, al Sr.
Fernando Rosales, persona natural que no realiza actividad empresarial. Sobre el particular nos
consulta, acerca del sustento de esta operación, así como su contabilización. Considerar que el valor de
la transferencia es de S/. 85,000 y que de acuerdo al autoavalúo, el valor del inmueble es de S/. 60,000,
de los cuales, S/. 40,000 corresponde a la construcción y S/. 20,000 el terreno.
SOLUCIÓN:
TRATAMIENTO CONTABLE
Respecto del caso expuesto por la empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. se parte de la premisa que el bien debe
reconocerse como un elemento de Inmuebles, maquinaria y equipo, pues es evidente que el bien cumple con las
condiciones previstas para su reconocimiento como tal, es decir:
• Es probable que la entidad obtenga utilidades económicas futuras derivadas del mismo; y,
• El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad.
En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisición del inmueble por parte de la empresa
“INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C, es preciso considerar que dicha operación implica, la adquisición de un terreno y de
una construcción. No obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos conceptos, cabe
distinguir los mismos a efectos de su registro contable.
Así, una de las formas más comunes de determinar esos valores, es determinando la proporción existente del
inmueble en el autoavalúo y aplicando los mismos, al valor de transferencia del inmueble.
DETALLE
IMPORTE S/
AUTOAVALUO
%
Autoavalúo S/. 60,000 100%
Terreno S/. 20,000 33%
Construcción S/. 40,000 67%
Aplicando dicha proporción al valor de la transferencia tendríamos:
Detalle %
Importe s/
Proporción
Terreno 33% S/. 28,330
Construcción 67% S/. 56,670
Total 100% S/. 85,000
 ENFOQUE CONTA BLE

2. TRATAMIENTO TRIBUTARIO
Teniendo en consideración que el enajenante es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el
tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble descrito, dependerá si el bien fue adquirido antes
o con posterioridad al 01.01.2004. En ese sentido, si el bien fue adquirido con anterioridad a dicha fecha, la operación
no estará gravada con el Impuesto a la Renta, pues no calificará como Ganancias de Capital (rentas de segunda
categoría).
Sin embargo, si el bien fue adquirido con posterioridad al 01.01.2004, el enajenante habrá generado una Ganancia de
Capital, la cual está sujeta a una tasa del 5% sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de adquisición
del bien.
De otra parte, y en relación al adquirente del bien, debe considerarse en principio que la adquisición del inmueble,
debe sustentarse con el respectivo comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2 del artículo 6º del Reglamento
de Comprobantes de Pago1, establece la posibilidad que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones
indivisas que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago a sujetos que necesiten sustentar
gasto o costo para efecto tributario, puedan solicitar el Formulario N° 820 – Comprobante por Operaciones No
Habituales2
.
1
Aprobado por Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT (24.01.1999).
2
Cabe indicar que para solicitar el Formulario Nº 820 “Operaciones No Habituales” las personas naturales, sociedades conyugales o
sucesiones indivisas deberán presentar el formato “Solicitud del Formulario N° 820” y exhibir los originales y presentar copi a simple
de la documentación que sustente la propiedad del bien transferido o cedido en uso, o la prestación del servicio así como el pago
por la transferencia del bien, su cesión en uso o la prestación del servicio, de haberse realizado al momento de presentar la
solicitud. Ver formato de la solicitud en la siguiente dirección electrónica:
http://www.sunat.gob.pe/orientacion/formularios/cp/SolicitudF-820.pdf

3. Agrega la citada norma que no será necesario el Formulario N° 820 para sustentar gasto o costo para efecto tributario
tratándose de operaciones inscritas en alguno de los siguientes registros, según corresponda:
Registro de Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles, a cargo de la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos – SUNARP; Registro Público del Mercado de Valores a cargo de la Comisión Nacional
Supervisora de Empresas y Valores – CONASEV; Registro de Propiedad Industrial, a cargo del Instituto Nacional de
Defensa de la Competencia y de la Protección de la
Propiedad Industrial – INDECOPI.
En ese sentido, si la empresa “INMOBILIARIA SAN JOSÉ” S.A.C. inscribe la operación de compra del inmueble en el
Registro de la Propiedad Inmueble, no requerirá sustentar la adquisición con un comprobante de pago o con el
Formulario Nº 820 Comprobante por Operaciones No Habituales, pudiéndose sustentar la operación con la inscripción
en dicho registro.
CASO Nº 2: TRATAMIENTO DE LOS IMPUESTOS QUE AFECTAN LA ADQUISICIÓN DE
INMUEBLES
Con fecha 30.11.2009, la empresa “LATIN SOUL” S.R.L. compró un inmueble recién construido pagando
S/. 120,000 más IGV. Asimismo, nos comentan que pagó S/. 1,560 por Impuesto a la Alcabala y S/. 780
por Impuesto Predial.
Sobre el particular, nos piden el tratamiento contable de cada uno de estos desembolsos.
SOLUCIÓN:
a) Adquisición del Inmueble
En la adquisición del inmueble que nos refiere la empresa “LATIN SOUL” S.R.L. debemos considerar el siguiente
registro contable:
 ENFOQUE CONTA BLE

4. IMPORTA NTE:
A efectos de la contabilización del inmueble, la empresa debe efectuar la separación del valor del terreno y del valor
de la construcción. Sin embargo, como el Precio Pagado por el inmueble, no separa ambos valores, los mismos se
podrían determinar de forma proporcional, en base a los valores declarados a la municipalidad correspondiente. Así:
CONCEPTOS AUTOVALUO % PRECIO PAGADO
Terreno 38,000 38% 45,600
Construcción 62,000 62% 74,400
Total 100,000 100% 120,000
b) Impuesto a la Alcabala

5. El Impuesto a la Alcabala deberá afectar el costo de adquisición (tanto contable como tributario) del inmueble, pues
en aplicación del Párrafo 16 de la NIC 16 y del artículo 20º de la Ley del Impuesto a la Renta, los tributos no
recuperables deben afectar dicho costo. De ser así, el tratamiento contable de este desembolso será:
c) Impuesto Predial
A diferencia del Impuesto a la Alcabala que afectó el costo de adquisición del inmueble, tratándose del Impuesto
Predial éste debe cargarse a resultados del ejercicio en que se haya devengado el citado el impuesto. Ello es así, pues
de acuerdo al Párrafo 20 de la NIC 16, deben considerarse como parte del costo de adquisición de un activo todos los
desembolsos necesarios relacionados con dicha adquisición, hasta que el bien se encuentre en el lugar y condiciones
necesarias para operar de la forma prevista por la dirección. De ser así, el tratamiento contable a seguir será: