1) El documento explica los conceptos básicos de condominio y edificio. Un condominio incluye cualquier agrupación donde coexistan bienes de propiedad común y exclusiva, como terrenos, departamentos u oficinas. 2) Describe que los bienes comunes son áreas y elementos necesarios para el funcionamiento del condominio, como jardines o ascensores. 3) Los gastos comunes son costos relacionados con la administración, mantención y uso de los bienes comunes que deben pagar todos los copropietarios.

1. Conceptos Básicos
Condominio y Edificio
Usualmente, el término “condominio” en Chile se utiliza para describir una agrupación de casas donde existen
espacios y bienes comunes como jardines, plazas, estacionamientos o portones, entre otros. Sin embargo, al
analizarladefinicióndel Ministeriode ViviendayUrbanismo(MINVU),podemosdarnoscuentade que el término
“condominio” engloba mucho más.
Analicemos esta definición:
“Son los terrenos o construcciones (por ejemplo, un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de
todosy bienes que son de cada propietario.Por lo general corresponden a edificios de departamentoso de casas
que se han construido sobre un terreno común.
También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad exclusiva, éstos
corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas.”
En primer lugar, habla de que pueden ser terrenos o construcciones, por lo que no se limita solo a los terrenos
como normalmente asumimos.
En segundo lugar, habla de la coexistencia de bienes que son “de todos”, o sea introduce el concepto de “bien
común” (que revisaremos más en detalle en un próximo capítulo) y bienes de propiedad exclusiva. Esto se da
normalmente en edificios de departamentos o efectivamente en agrupaciones de casas que se han construido
sobre un terreno de propiedad común.
Finalmenteexplicaque,enalgunoscondominios,inclusoexistenterrenosde propiedadexclusivaenconjuntocon
terrenosde propiedadcomún,comosuele pasarencondominiosde casasde mayortamañooparcelasde agrado.
En resumen, el concepto de Condominio incluye, cualquier agrupación donde coexistan bienes inmuebles de
dominio o propiedad común y de dominio o propiedad exclusiva. En este concepto, por lo tanto, se consideran
tanto los condominios de casas como de departamentos u oficinas.
Por su parte el término“edificio”nose refiere ala propiedad,sinoala construcciónensi mismay se relacionaal
tamaño de una construcción y a sus objetivos.
¿Por qué es importante entender esto? Porque en el mercado de la administración estamos acostumbrados a
utilizar las palabras “condominio” y “edificio” de forma separada, centrándonos en su interpretación popular:
condominio para casas, edificio para departamentos.
*Fuentes:
MINVU

2. ¿Qué es la Copropiedad?
Comovimosenel capítuloanterior,ladefiniciónde Condominiohablasobre lacoexistenciade bienesde dominio
propiocon bienesque "sonde todos",estosbienes,cuyapropiedadse distribuye entre ungrupode personasse
conocen como bienes comunes y a la manera en que se distribuye su propiedad se le llama Copropiedad.
Por lo tanto cuando hablamosde Copropiedadnosreferimosala propiedadcolectivade losbienescomunesdel
condominio.
El serpropietariode unbiencomún,oenestecasoun"Copropietario",implicaderechossobre losbienescomunes
y a la vez, deberesyresponsabilidades,loscualesestánindicadosenla Ley de CopropiedadInmobiliaria19.537,
la que trataremos en profundidad en el Módulo II.
La Ley de Copropiedad no es el único instrumento que sirve para normar la vida en comunidad. También cada
condominio redactará un reglamento de copropiedad que indica las normas específicas de convivencia que se
aplican a ese condominio en particular.
Como verás, la copropiedad es una manera de distribuir la propiedad de un bien, pero lo más importante es
entender que ser copropietario trae derechos y responsabilidades que se deben cumplir.
Si te interesa profundizar en este tema puedes leer en nuestro blog los siguientes artículos:
Las 3 Preguntas más frecuentes respecto a una copropiedad
La Importancia de contar con un reglamento de copropiedad
Los bienes y áreas comunes
Ya tenemosclaridadsobre loque esun condominioyel conceptode copropiedad.Enamboscapítulos hablamos
sobre los bienes comunes como parte fundamental de un condominio y a quienes se aplica la modalidad de
copropiedad, por lo tanto será especialmente importante entender ¿Qué es un bien común?
De acuerdo a la Ley de sobre Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 2, los bienes de Dominio Común son:
Los que pertenezcanatodosloscopropietariosporsernecesariosparalaexistencia,seguridadyconservacióndel
condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes,
estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o
rampas mecánicas,así como todotipo de instalacionesgeneralesyductosde calefacción,de aire acondicionado,
de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones,recintos de
calderas y estanques.
Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio
exclusivo,talescomoterrenosde dominiocomúndiferentesalosindicadosenlaletraa) precedente,circulaciones
horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso
inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la
administración y a la habitación del personal.
Los terrenos y espacios de dominios comunes colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los
señalados en las letras a) y b) precedentes;

3. Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento
comunes de los copropietarios, y
Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios
determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.”
¿Te fijaste que laleyhablatantode bienesmueblescomoinmuebles?Enel conceptode biencomúnentoncesse
incluyen tanto los bienes como las áreas comunes, como por ejemplo quinchos, salas de eventos, gimnasios,
lavanderías, parques, recepción, entre muchos otros.
La obtenciónymantenciónde estosbienesyáreascomunessonlosque generanlosllamados"gastoscomunes",
los que revisaremos en profundidad en un siguiente capítulo.
Uso y gestión de Instalaciones
Una de las ventajasde vivirenun condominio(especialmente enedificios) espoderaccedera áreas comunesde
propiedad compartidacomoporejemploquinchos,salasde lavandería,salonesde internet,entre muchas otras.
También dentro del condominioexisten una serie de equipos que son necesariospara su funcionamiento,como
por ejemplo los ascensores, instalaciones eléctricas, grupos electrógenos, entre muchos otros.
Estos Ítemsse suelendenominarcomo"Instalaciones"yesfundamentalparael administrador llevaruncatastro
de todasycadauna de lasque existanenelcondominioyaquesumantenciónesimprescindible paralaoperación.
En resumen:Las instalacionessonel conjuntode redesyequiposfijosque permitenel suministroyoperaciónde
los servicios que ayudan a los edificios a cumplir las funciones para las que han sido diseñados.
Nobasta con que el administradoridentifiquelasinstalacionesconlasque disponeel condominioenque trabaja,
luego de esto es importante enfocarse en estos dos puntos:
1. El Uso:
Las normasde usode lasinstalacionesdebieranestarregistradasenelreglamentode copropiedad,indicandocon
claridad cuáles son los requisitos que debe cumplir un copropietario cuando quieran usarlas.
2. Las Mantenciones:
Cada Instalaciónrequeriráde diferentescuidados,porloque esmuyimportante parael administradoridentificar
las necesidadesde mantención de cada una y realizar la planificación de estas. Abarcaremoslas necesidades de
mantención y certificación de instalaciones con mucho más detalle en el módulo III de este curso.
El Gasto Común
Podemosdesprenderde laley19.537 sobre copropiedadinmobiliariaque losgastoscomunessontodosaquellos
gastos generadosporel condominioconel objetode administrar,mantener,reparar,usar o consumirlos bienes
de dominio común, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes.
El artículo 2 de la ley de copropiedad, separa los Gastos comunes en dos tipos: los ordinarios, o pagos que se
generanpara mantención,administración,reparaciónyusode la copropiedad.Ylos extraordinarios,que sonlos
recursos destinados a nuevas obras, es decir, nuevos proyectos que los copropietarios deseen realizar.

4. En detalle, los gastos comunes ordinarios se dividen en 4 categorías:
Administración: Para pago de remuneraciones y previsión del personal de servicio, administrador y conserjes.
Mantención: Tienen como objetivo asegurar el buen funcionamiento de bienes comunes, como ascensores e
iluminación, además de adquirir insumos como artículos de aseo, entre otros.
Reparación: Para arreglar los desperfectos que sufren equipos de uso común y/o comprar repuestos de los
mismos.
De usooconsumo: Estosse aplicancuandoexistenserviciosutilizadosportodalacomunidad,comolacalefacción,
agua potable u otros
Cabe destacarque todosloscopropietariosdebencontribuiralosgastoscomunesordinariosyextraordinarios,de
acuerdoal derechoque le correspondansobre losbienescomunes.Este derechose calculatomandoencuentael
avalúo fiscal de la propiedad o unidad.
Los cobros individuales y la colilla de cobro
1. Los cobros individuales
Como hemos expuesto en el capítulo anterior, los gastos comunes incluyen costos de administración
(remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos); gastos de mantención o contratos de
mantenimientode equiposydispositivos(cambiosde ampolletas,el aseocon sus útilesymateriales);Gastosde
reparación a todos los equipos y dispositivos del edificio; y gastos de uso y consumo de luz, gas, agua u otras
cuentas similares de los espacios comunes.
Existe unaconfusióngeneral respectoalo que sonlos gastoscomunes,yaque en la colillade cobromensual que
recibimosnosólosecobrael gastocomún,sinotambiénotrosítems.A estosítemsadicionalesse lesllamancobros
individuales y fondo de reserva.
Los cobros individuales son los que le corresponde pagar a cada copropietario de forma independiente y de
acuerdo a su uso personal, como por ejemplo la electricidad, el agua, el gas, la calefacción u otros cobros
específicos como el uso de instalaciones o multas.
Por otra parte, el fondo de reserva corresponde a un porcentaje adicional sobre el gasto común definido en el
reglamentode copropiedad,cuyopropósitoesque el condominiocuente conahorrosdestinadosareparaciones,
certificaciones u otros gastos imprevistos. Hablaremos más sobre el fondo de reserva en un próximo capítulo.
Es importante recalcar que, ni los cobros individuales ni los aportes al fondo común de reserva, se consideran
como gastos comunes.
2. La colilla de cobro
Para solicitarel pagode losgastoscomunesacadacopropietario,se emite unacolillade cobrooundetalledonde
se indica el monto a pagar y el desglose. En esta colilla se indica el monto correspondiente a la proporción del
gasto común que le corresponde a esa unidad, más sus respectivos cobros individuales y aportes al fondo de
reserva.