Caso práctico 3

1. EVOLUCIÓN PRECIO
VIVIENDA
Saray Díaz Ruíz

2. Precio de la vivienda en España
◦ En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda; pasado 6 años, en junio de
2013, la vivienda había bajado un 35%. A finales de 2013 el precio de la vivienda habría
acumulado una caída del 45%. España fue el país del mundo donde más cayó el precio de la
vivienda. El tercer trimestre de 2013 el valor de los pisos en España cayó un 9,46% respecto al
tercer trimestre de 2012.
◦ Tras la intensa corrección registrada durante la crisis, la actividad del sector inmobiliario inició su
recuperación a comienzos de 2014. Tomando como referencia la inversión real en vivienda, el
aumento acumulado entre el cuarto trimestre de 2013 y el cuarto trimestre de 2018 fue del 45%,
frente al 15% que aumentó el PIB en el mismo período.

4. Predicción del precio de la vivienda en
España
◦ El mercado inmobiliario se ha convertido en un 'fortín' durante la crisis del covid. Contra todo
pronóstico, los precios de la vivienda han resistido a las turbulencias económicas durante los
peores meses de la pandemia. Ahora, con el rebote de la economía, la actividad de compra-venta
se ha recuperado por completo en la zona euro (también España) y los precios no paran de subir.
◦ En la parte final de este año se prevé que el precio de la vivienda suba al ritmo más alto de las
últimas tres décadas.
◦ El precio de compra de vivienda subirá un 4% en 2022 en España, mientras el alquiler se abaratará
hasta un 4%

6. Covid-19, ¿Cómo influyo?
◦ Entre enero y junio de 2021 se vendieron 317.358 viviendas, un 61,85% más que en el mismo
periodo de 2020, en el que se produjo el confinamiento estricto. Pero si esta cifra se compara con
la del año previo a la pandemia, 2019, muestran que se ha vuelto al nivel anterior a la covid-19 ; las
ventas han crecido un 0,7% respecto a hace dos años.
◦ Durante lo que llevamos de 2021, el precio promedio ha experimentado un descenso del 0,5%
desde enero, aunque con variaciones mensuales. En la primera mitad de este año, excepto en
enero, se ha mantenido en descensos entre el 0,6% y el 3% interanual. Sin embargo, en junio
alcanzó de nuevo la cifra positiva del 2,3%

7. Burbuja inmobiliaria en España
◦ La expresión burbuja inmobiliaria en España hace referencia a la existencia de una burbuja
especulativa en el mercado de bienes inmuebles en España.
◦ Entre los años 1986 a 1992 tuvo lugar una burbuja inmobiliaria que afectó los precios pero no
tanto el volumen construido. La burbuja de la que trata este artículo tuvo su comienzo en 1997 y
duró hasta finales de 2007 o principios de 2008 cuando se produjo su estallido y sus
consecuencias. Sus efectos principales fueron la profundización de la crisis inmobiliaria española,
la nacionalización de numerosas cajas de ahorros quebradas (Caja Castilla-La Mancha, CajaSur,
Caja Mediterráneo-CAM, Novacaixagalicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia), ayudas públicas
para fusiones de otras muchas entidades bancarias y el aumento de desahucios en España en
aplicación de la ley hipotecaria española.

8. ◦ El principal síntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por encima del
IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta
de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, la inmigración, la
especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.
◦ Hay quien sostiene que tuvo su inicio en 1985, coincidiendo con la incorporación de la generación nacida
durante el baby-boom al mercado de trabajo, lo que aumentó la demanda de compradores de vivienda,
impulsando los precios de la vivienda al alza que se llegaron a multiplicar por dos, en términos reales entre
1985 y 1991.
◦ El periodo se prolongó hasta agosto de 2007, manifestándose principalmente en una elevación sostenida de
los precios superior al 10% anual y llegando en algunos años hasta cerca del 30% anual.

9. El «pinchazo» de la burbuja
◦ El resultado de la explosión de la burbuja fue una brusca caída de la demanda y de los precios, que según la
APCE empezó en diciembre de 2007 y que aún continuaba en 2011, con caídas en la demanda superiores al
40%, y en 2012, cuyo primer trimestre registró la mayor caída del precio de la vivienda de toda la democracia
hasta entonces. Todo ello provocado por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de
vivienda construida y vacía disponible.
◦ Este cambio de ciclo inmobiliario español tuvo lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de
liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto
de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento
del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando
la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito. En julio de 2011, la vivienda había perdido
ya un cuarto de su valor desde máximos de 2007, cayendo su precio por metro cuadrado un 25% desde
entonces, con una tendencia a la baja de la evolución del precio en el corto y medio plazo.

10. Endeudamiento inmobiliario
◦ Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento de la deuda de los hogares. Dado que de
ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir, se realiza a partir de préstamos
hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de deuda. El endeudamiento de los españoles se
triplicó en menos de diez años. En el año 1986 suponía un 34% de la renta disponible, en 1997 pasó a un
52% y en 2005 llegó al 105%. En el año 2006 una cuarta parte de la población estaba endeudada a más de 15
años. De 1990 a 2004, la duración media de las hipotecas se incrementó de 12 a 25 años. El propio Banco de
España informó que el ahorro de las familias en el año 2006 ha sido desbordado por la deuda.
◦ La deuda de particulares alcanzaba los 832 289 millones de euros a finales de 2006, con un crecimiento del
18,53% interanual.

12. Precio de la vivienda en Málaga
◦ Málaga es la provincia de España donde más sube el precio de la vivienda.
◦ La pandemia apenas ha tenido efecto sobre los precios de la vivienda, y menos en Málaga. recio de la
vivienda.
◦ El precio por metro cuadrado se sitúa en la provincia en 2.433 euros en septiembre, un récord histórico. Es
un 9,2% superior al que había hace un año, un 13% mayor que el de 2019 y un 17,9% por encima del nivel de
marzo de 2007, que marca el tope del la época del boom del ladrillo.

14. Predicción del precio de la vivienda en
Málaga
◦ Málaga cierra 2021 con una de las subidas del precio de la vivienda más altas de España.
◦ Aumentan interanualmente un 14% en la provincia, aunque la subida promedio es del 7,6% - En
Málaga, el esfuerzo por hogar para la hipoteca representa un 27,7% de los ingresos familiares.
◦ El valor del metro cuadrado se sitúa a cierre del tercer trimestre de este año en los 1.740 euros el
metro cuadrado, lo que supone un incremento del 14% en relación al mismo periodo del ejercicio
anterior
◦ El informe refleja que la hipoteca media concedida en Málaga en el cuarto trimestre se sitúa en
158.642 euros, frente a los 136.662 de media nacional. La cuota hipotecaria de los malagueños, de
acuerdo al coste financiero medio vigente, es de 707 euros al mes (en España la media es de 598
euros).
◦ Para 2022 los analistas prevén una mayor subida, que podría rondar el 4% o el 5%