Las partes acordaron reunirse para negociar el contrato de compraventa de la casa. Patricia está interesada en la casa pero desea obtener detalles sobre problemas con el agua e incluir cláusulas para financiamiento adicional y que los vendedores paguen costos de cierre. Los vendedores quieren cerrar rápido pero aceptarían un contrato firme que cierre en 90 días e incluso pagarían hasta $10,000 en costos de cierre.

1. Ingeniería civil
Curso: Culturas y Negociación
Unidad II - Clase No.5
Reclamaciones En Los Contratos de Construcción y
metodologías Para su Resolución

2. Contrato
2
⦿ Un contrato es un acuerdo o convenio entre dos partes, presentado por
escrito y suscrito por ambas, que tiene carácter legal, en el cual se
establecen términos y condiciones que ellas se comprometen a cumplir.
⦿ En este se cubren los alcances, responsabilidades, derechos, deberes y
obligaciones de cada una de las partes en relación con los servicios
prestados.
⦿ En el caso particular de los contratos de construcción, las partes
involucradas son el mandante (Quién encarga los trabajos) y el contratista
(Responsable de la ejecución de la obra).

3. Contrato
3
⦿ La estrategia de contratación corresponde a la elección por parte del dueño
de la manera en que se va a contratar. Asumiendo que el contrato
legalmente celebrado es una ley para ambas partes, se puede definir al
contrato como todo aquella que esté expresamente convenido de forma
escrita.
⦿ En el rubro de la construcción, los contratos vienen precedidos del diseño y
una serie de documentos que forman parte del paquete de documentos,
tales como:

4. Contrato
4
⦿ Las bases administrativas generales y especiales, para realizar un proceso
de licitación, en que participan distintos oferentes (contratistas), por lo que
las instancias de negociación son prácticamente nulas convirtiendo el
contrato de libre discusión en un contrato adhesión (Utilizado
principalmente por las empresas o entidades gubernamentales.).
⦿ Según el documento “Sobre estrategia y gestión de contratos (2014)” las
características principales del contrato de ingeniería y construcción son las
siguientes:

5. Contrato
5
⦿ Principal, se sustenta por sí mismo.
⦿ Bilateral, las partes se obligan de forma recíproca.
⦿ Oneroso, tiene por finalidad la utilidad de ambas partes, gravándose cada
uno del beneficio del otro.
⦿ Conmutativo, es aquel en que cada una de las partes tiene obligaciones y
derechos contractuales equivalentes y/o recíprocos.
⦿ De tracto sucesivo, las obligaciones estipuladas en el contrato para las
partes corresponden a prestaciones periódicas o que se cumplen con el
tiempo, el cual está reflejado en el avance de la obra coincidiendo con la
modalidad de pago por parte del mandante.

6. Contrato
6
⦿ A su vez en la etapa previa a la firma del contrato, en que las partes deben
dialogar, siempre deben prevalecer los principios básicos de cualquier
contrato: Equidad (igualdad entre las partes evitando tomar ventaja una
respecto a la otra), confianza, buena fe, empatía y disposición a lograr el
objetivo del proyecto.

7. Tipos de Contratos Según el Alcance de los Servicios
7
⦿ Ingeniería: Son contratos cuyo alcance es exclusivamente la ingeniería, ya
sea de perfil, conceptual, básica o detalle.
⦿ Ingeniería y adquisiciones: Son contratos cuyo alcance incluye la ingeniería
de detalles, gestión de compra de materiales y adquisición de equipos de
operación.
⦿ Diseño y Construcción: Se utiliza para obras menores en las que el
mandante proporciona la ingeniería conceptual al contratista para su
diseño y construcción.
⦿ Construcción: Son contratos cuyo alcance es exclusivamente la
construcción.

8. Tipos de Contratos Según el Alcance de los Servicios
8
⦿ Ingeniería, adquisiciones y construcción: El mandante encarga al contratista
realizar la ingeniería de detalles, fabricación de equipos y el montaje (La
construcción).
⦿ Ingeniería, adquisiciones y administración de la construcción: El dueño
contrata un agente que lo representa, el cual se encarga de la ingeniería de
detalles, la gestión de compras de equipos de operación y la administración
de la construcción.

9. Tipos de Contratos de Construcción Según Su Forma de Pago
9
⦿ Suma alzada: Es un contrato basado en el acuerdo de un precio total fijo,
invariable y obligatorio para las partes, determinado por el contratista bajo
su total responsabilidad, y que corresponde a un conjunto completo de
obras materiales, trabajos o servicios que se definen y establecen en las
bases técnicas y demás documentos del contrato.
⦿ Serie de precios unitarios: Esta modalidad de contratación es aquella en
que los precios unitarios son fijos y obligatorios para ambas partes,
determinados por el contratista bajo su responsabilidad y que el mandante
paga (al contratista) el precio por cada unidad medible del servicio, trabajo u
obra realizada.

10. Tipos de Contratos de Construcción Según Su Forma de Pago
10
⦿ Tarifado por tiempo: Se paga según las horas hombre (HH) utilizadas, por lo
general se aplica a recursos de personal y maquinaria (Horas máquina HM).
⦿ Administración delegada: Es aquel en el que se paga por los costos reales
incurridos en la ejecución de la obra, más un valor de beneficio para el
contratista.

11. Documentos Componentes del Contrato de Construcción
11
⦿ Hay que estar claros que cada contrato es único y debido a las distintas
condiciones y circunstancias que lo definen, y que los antecedentes que se
tienen al momento de su preparación no siempre con del todo suficientes,
los contratos deben adecuarse a todas las particularidades posibles. Esto
se logra mediante los documentos contractuales.
⦿ Los documentos contractuales son aquellos que forman parte del contrato
y que, dependiendo de la modalidad de contratación, pueden variar. En
general, los documentos que componen los contratos de construcción son
los siguientes:

12. Documentos Componentes del Contrato de Construcción
12
⦿ Contrato y sus modificaciones
⦿ Carta de adjudicación
⦿ Acuerdos escritos previos a la suscripción del contrato, incluyendo las
exclusiones aceptadas por el mandante.
⦿ Exclusiones a la oferta del contratista.
⦿ Respuestas escritas a consultas y aclaraciones enviad por el mandante a
los participantes de la licitación.
⦿ Bases administrativas especiales.
⦿ Bases de medida y pago.
⦿ Estándares de seguridad, medio ambiente, calidad y salud ocupacional.
⦿ Bases técnicas (Incluye planos y especificaciones técnicas).

13. Documentos Componentes del Contrato de Construcción
13
⦿ Bases administrativas generales.
⦿ Aclaraciones de la oferta técnica y/o económica.
⦿ Oferta técnica del contratista.
⦿ Oferta económica.
⦿ Generalmente los contratos son preparados por el dueño restando
imparcialidad al documento y quebrantando los principios esenciales de
todo contrato.

14. Clasificación del Contrato de Obra en Guatemala
14
⦿ El contrato de obra en Guatemala encuadra en la siguiente clasificación:
a) Bilateral: En virtud que eminentemente es un contrato mediante el cual
ambas partes poseen una prestación determinada.
b) Oneroso: Porque la prestación de cada parte tiene su causa en la
contraprestación de la otra.
c) Conmutativo: Porque las prestaciones son determinadas desde el
principio.
d) De tracto sucesivo: En virtud que no es de ejecución instantánea, si no que
genera la obligación del contratista a realizar una obra y obtener el
resultado que no puede cumplirse en un solo acto, si no requiere de un
plazo.

15. Clasificación del Contrato de Obra en Guatemala
15
e) Intuito personae: Ya que normalmente se celebra en consideración de la
habilidad técnica, conocimientos o aptitudes del contratista.
f) Principal: En virtud de que no depende de otra relación existente.
g) Consensual: En virtud que se perfecciona con el consentimiento.

16. Clases de Obras
16
⦿ Se pueden dividir de la siguiente manera:
⦿ Obras privadas: Son las que se realizan entre particulares, para un beneficio
propio, con recursos propios o financiados.
⦿ Obras públicas: Es aquella cuyo objetivo principal es la satisfacción de la
necesidad colectiva, utilizando el presupuesto público para realizarla. En el
siglo diecinueve se definía, por su destino al uso público o al general
aprovechamiento.

17. Clases de Obras
17
⦿ Obras de edificación: Cualquier obra, pública o privada, en la que se
efectúen trabajos de construcción o ingeniería civil.
⦿ Obras adicionales: Son “trabajos extraordinarios cuya ejecución compete
realizar al contratista por ser esenciales e indispensables para cumplir con
el desarrollo, ejecución y entrega de la obra contratada y que no forman
parte del proyecto.
⦿ Obras de conservación: Son obras que aluden al mantenimiento preventivo,
es decir, previo a la aparición de cualquier síntoma de deterioro.

18. Clases de Obras
18
⦿ Obras imprevistas: Aquellas obras, que se van dando durante la ejecución
de una obra, las cuales quedan bajo responsabilidad del constructor o
contratista, quién debió prever las contingencias, considerándolas en la
provisión de fondos por indeterminaciones.
⦿ Obras provisionales: Se refiere a aquellas que no constituyen parte de la
obra como tal, sin embargo, se utilizan durante la ejecución de esta, de
forma temporal, antes de su finalización o cuando sean necesarias.
⦿ De rehabilitación: Aquellas que tienen por objeto la reconstrucción de las
edificaciones mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras
fachadas o cubiertas.

19. Clases de Obras
19
⦿ Obras de reparación: Son las obras que se realizan para arreglar o
enmendar un defecto o daño de una estructura, producidos por casos de
fuerza mayor.
⦿ Obras de urbanización: Son aquellas obras no municipales
complementarias, no incluidas en un proyecto de urbanización que
desarrolle planeamiento, así como las de mera conservación y
mantenimiento.

21. Caso de Estudio – Compra / Venta de Bienes
Raíces
21
Información general
La casa de Sylvia Vendedora ha estado en el mercado durante nueve meses, de acuerdo con los
registros disponibles. Patricia Compradora acaba de entrar al mercado. Patricia comenzó a ver
casas hace dos días y desea comprar la vivienda a cargo de Sylvia. El inmueble es parte del legado
de la desaparecida dueña. La casa tenía un precio de $465,000, el cual se redujo a $399,900; el
bien no cuenta con ningún adeudo. Los representantes de la sucesión le dijeron a Patricia que los
herederos disminuyeron la cantidad porque quieren concluir lo relacionado con la pérdida de su
madre. Las casas en el vecindario varían bastante en tamaño y estilo ya que todas fueron hechas a
la medida. La propiedad de Sylvia es la más pequeña de las inmediaciones. Dos casa cercanas se
vendieron hace un año por $749,000 y $565,000. Las partes han acordado una reunión para
negociar el contrato.

22. Caso de Estudio – Compra / Venta de Bienes
Raíces
22
Información confidencial para Sylvia
La ex dueña tenía tres hijos que no llevan una buena relación. La casa era una parte muy pequeña de la herencia
y sobre la cual hay un alto gravamen que pagar. La casa, al igual que otras dos propiedades, debe ser liquidada
cuanto antes para pagar ciertas obligaciones, en especial
impuestos. Hay un problema con el terreno. Se localiza relativamente más abajo que los lotes limítrofes y el
agua se anega cerca de una de las esquinas de la casa. Ya se está trabajando en el problema y se están haciendo
labores correctivas en el semisótano. Ya se instaló una bomba de
desagüe. Los vendedores están dispuestos a rectificar el problema como una condición para la venta. Aun
cuando no se puede determinar a partir de los registros públicos disponibles, la casa ha estado en el mercado
por dieciséis meses. La casa tenía un valor de venta original de $525,000, pero el mercado ha andado mal en
general, desde la perspectiva de los vendedores. Es difícil establecer el valor de mercado de la casa debido a la
variedad de viviendas en el vecindario. La propiedad tiene dos años. La dueña gastó $360,000 en construirla.
Hay un acuerdo entre los herederos para vender la casa por $375,000 y no aceptarán ningún financiamiento. Los
274 vendedores desean que la operación se cierre en treinta días; sin embargo, se conformarían con un contrato
en firme que se cierre en noventa días; incluso están dispuestos a pagar hasta $10,000 por los costos de cierre
del comprador.

23. Caso de Estudio – Compra / Venta de Bienes
Raíces
23
Información confidencial para Patricia
Patricia está enamorada de la casa. Es la casa de sus sueños. También se encuentra en la zona que
tenía en mente. Patricia está impresionada con el vecindario. Cree que la casa podría justificar un
precio de hasta $425,000. Le gustaría adquirir la casa por $360,000; no obstante, está dispuesta a
pagar el precio pedido si fuera necesario. Patricia quiere obtener los detalles del trabajo que se
está realizando en la propiedad, que al parecer es un problema con el agua. Si debe pagar el precio
pedido, desea que los vendedores acepten un segundo crédito por $20,000. Patricia no quiere que
el segundo crédito rompa el trato. Ella tiene un financiamiento pre aprobado por el precio pedido y
arregló que una primera y segunda hipotecas cubra 95 por ciento del financiamiento de la
propiedad. Patricia requiere que los vendedores paguen dos puntos (2 por ciento) de la suma total
del precio de venta cuando se cierre el trato, el cual no debe ocurrir en un mínimo de noventa días.

24. Caso de Estudio – Compra / Venta de Bienes
Raíces
24
o ¿Qué tipo de contrato realizarían?
o En términos generales determine que clausulas contractuales colocaría en
el contrato derivado de la información general y privada de cada una de las
partes involucradas.
o Preparar una breve presentación para exponer por grupos.