Este documento presenta una propuesta para el desarrollo de viviendas de uso mixto y alta densidad en Los Cabos, México. Incluye una metodología de investigación y selección de sitios, así como estudios de casos y lineamientos de diseño. Se seleccionaron dos lotes, uno en Cabo San Lucas y otro en San José del Cabo, y se desarrollaron conceptos preliminares para proyectos de vivienda sustentable y asequible en cada ubicación. El documento también analiza consideraciones de política, financiamiento y su relación

1. 2016
Alec Young y Ezra Lipton
IMPLAN & Sustainable Cities
International
5/2/2016
Oportunidades y Estrategias para
Desarrollo Mixto Uso en Los Cabos

2. 1
Tabla de Contenido
Introducción............................................................................................................................................................................3
Visión.......................................................................................................................................................................................3
Metodología............................................................................................................................................................................3
Metodología para Desarrollo de Vivienda..........................................................................................................................4
Socios ..................................................................................................................................................................................5
Necesidad y Demanda ............................................................................................................................................................5
Estudios de Casos....................................................................................................................................................................6
Vía Cordillera, Monterrey, México......................................................................................................................................6
60 Calle Richmond, Toronto................................................................................................................................................6
Guías de los Diseños ...............................................................................................................................................................8
La Diversidad de la Vivienda ...............................................................................................................................................8
Distribución del Edificio ......................................................................................................................................................9
Detalle Diseño.....................................................................................................................................................................9
Espacio Abierto Privado y Común.......................................................................................................................................9
La Prevención del Crimen Mediante el Diseño Ambiental: ..................................................................................................10
Líneas visuales:..................................................................................................................................................................10
Iluminación:.......................................................................................................................................................................10
Aisladas y Atrapamiento Áreas:........................................................................................................................................10
Mixto Uso de Suelo:..........................................................................................................................................................11
Generadores de Actividad: ...............................................................................................................................................11
La Propiedad, Mantenimiento y Gestión:.........................................................................................................................11
Signos e Información:........................................................................................................................................................12
Arquitectura Bioclimática: ....................................................................................................................................................12
Tipologías de Apartamentos Sostenibles:.............................................................................................................................14
Encontrando los Lotes...........................................................................................................................................................15
Estudio de Lotes Vacantes Adecuado en SIG....................................................................................................................17
Resúmenes de los Lotes........................................................................................................................................................18
San José del Cabo..................................................................................................................................................................19
Concepto SJC:........................................................................................................................................................................20
Zona de Juegos -................................................................................................................................................................20
Jardines de Lluvia..............................................................................................................................................................20
Actividades y asientos.......................................................................................................................................................20

3. 2
Iluminación........................................................................................................................................................................20
Arquitectura......................................................................................................................................................................21
Qué está Permitido Aquí?........................................................................................………21Error! Bookmark not defined.
Financiación ..........................................................................................................................................................................22
Cabo San Lucas......................................................................................................................................................................23
Concepto CSL: .......................................................................................................................................................................24
Generadores de Actividad y Escala Humana: ...................................................................................................................24
Arte Público y el Diseño del Paisaje:.................................................................................................................................24
Espacio Público Interactivo:..............................................................................................................................................25
Variedad de Unidades de Vivienda:..................................................................................................................................25
Qué está Permitido Aquí?.................................................................................................................................................25
Financiación ..........................................................................................................................................................................26
Relación a otros Proyectos....................................................................................................................................................27
Proyecto Integral Constituyentes (PIC).............................................................................................................................27
Intervención Urbana Plaza Mijares...................................................................................................................................27
Plan de Ciclovías................................................................................................................................................................28
Recomendaciones.................................................................................................................................................................28
Conclusión.............................................................................................................................................................................29
Bibliografía ............................................................................................................................................................................30
Apéndice ...............................................................................................................................................................................32
Consideraciones de Política Futuras .................................................................................................................................32
Zonificación Inclusiva....................................................................................................................................................32
Suites Secundarios ........................................................................................................................................................33
Bono de Densidad.........................................................................................................................................................34
El Financiamiento para el Desarrollo Llenado les Vacíos Urbano.........................................................................................36
Estrategia 1: ......................................................................................................................................................................36
Implementar un programa de banco de tierras ...........................................................................................................36
Estrategia 2: ......................................................................................................................................................................37
Implementar un Impuesto al Valor Tierra. ...................................................................................................................37
Estrategia 3: ......................................................................................................................................................................37
Atraer Capital Privado...................................................................................................................................................37
Estrategia 4: ......................................................................................................................................................................38
Anime a corporaciones de desarrollo comunitario ......................................................................................................38

4. 3
Introducción
Este proyecto es una oportunidad para un desarrollo denso, compacta y de uso mixto en el municipio de Los Cabos. Este
proyecto muestra cómo las estrategias y políticas del PDU 2040 podrían ser implementadas en situaciones específicas,
así como para analizar la viabilidad de proyectos de usos mixtos y estrategias en contextos específicos. Fue necesario
desarrollar ejercicios para Cabo San Lucas y San José del Cabo, debido a que el contexto de ambas ciudades es muy
diferente. Cada ciudad tiene muchos lotes vacantes en áreas de crecimiento. El primer paso fue identificar el mejor lote
de acuerdo con los objetivos y las estrategias del Plan Director de Desarrollo Urbano 2040 (PDU 2040) y en el contexto
de algunos de los proyectos estratégicos de este, desarrollados por del Instituto Municipal de Planeación Los Cabos
(IMPLAN) como: el Parque Integral Constituyentes (PIC), La Regeneración Urbana de Plaza Mijares, la Ciclovía de San
José del Cabo, etc. Además, se estudiaron las estrategias y buenas prácticas de otros gobiernos a nivel mundial para
promover el desarrollo urbano, específicamente, para vivienda asequible, uso mixto y densidad de media a alta.
Visión
Crear con éxito un plateamiento concreto para el desarrollo sostenible, denso y de uso mixto en conjunto con el
municipio de Los Cabos, la comunidad y otros socios comerciales.
Metodología
La investigación incluye métodos cuantitativos y cualitativos. Iniciando con varias opciones de terreno baldío para cada
ciudad, pero después de la investigación, visitas a sitios, entrevistas con profesionales y el análisis, eliminado
sistemáticamente lotes potenciales buscando las condiciones óptimas dado el contexto socioeconómico. Nuestros
criterios para la selección de los sitios fuero cualitativos: uso de la tierra, la estética, las percepciones del sitio,
características naturales, tipos de servicios cercanos, etc. y cuantitativos: tamaño del lote, el precio de la tierra, la
proximidad a los servicios, la potencial capacidad de unidades de vivienda, etc. Del proceso de selección resultó en 1 lote
en Cabo San Lucas y 1 lote en San José del Cabo. Posteriormente se evaluaron las características específicas de cada lote
y se crearon modelos de diseño generales con las recomendaciones. Durante el proceso de investigación y selección del
sitio utilizamos herramientas como:
● ArcGIS
● Sketchup
● Google Earth
● Excel
● Entrevistas
A continuación el calendario de trabajo inicial. Las tareas y los plazos estan adaptados a como el proyecto evolucionó.

5. 4
Metodología para Desarrollo de Vivienda
La Corporación Canadiense de Hipoteca y Vivienda ha creado un guía que explica el proceso de desarrollo de vivienda,
específicamente para vivienda asequible. Basado en esta guía se desarrolló la metodología para este proyecto. Hay tres
etapas en esta guía: fiabilidad; pre-desarrollo y construcción. Para el proyecto, se usaron pasos de las etapas de
fiabilidad y pre-desarrollo. Los pasos usados aparecen en negritas. El proceso para el proyecto dependió de la
disponibilidad de personas e información (CMHC, 2016)
Fiabilidad Pre-Desarrollo
Encontrar socios Asegurar fondos
Demostrar la necesidad y la demanda Diseñar el edificio
Crear un plan de desarrollo Obtener aprobación municipal
Encontrar un sitio Encontrar un constructor
Pruebas de viabilidad financiera

6. 5
Dearrollar un plan de negocio
Participacion pública
Socios
Durante el proyecto, se realizaron entrevistas con inmobiliarios, desarrolladores y otros expertos para entender más el
contexto de Los Cabos, sus métodos, opciones sobre el proyecto y las necesidades de Los Cabos.
Marco Klein - Inmobiliario
Ing. Oscar Olea – Director Municipal de Planeación de Los Cabos
Ernesto Gasden - Desarrollador de Plaza de Pescador
Victor De Murga - Desarrollador de apartamentos en San José del Cabo
Carl Rankin - Inmobiliario y Inversionista
Robert Jones - Arquitecto y Desarrollador
Necesidad y Demanda
El PDU 2040 desarrollado por el Instituto Municipal de Planeación predice que el crecimiento del municipio continuará a
una alta proporción (IMPLAN Los Cabos, 2013). Actualmente hay 13 hoteles en construcción y más planificados, con el
indicador de que por cada nuevo cuarto de hotel, ocho personas llegar a trabajar a la ciudad, es evidente que habrá un
necesidad para vivienda nueva. En este momento, un gran porcentaje de población vive en áreas fuera del centro. No
hay muchas opciones para personas que quieren vivir en áreas más centrales, porque la vivienda disponible es limitada,
y el precio de suelo es más caro que otros partes de la ciudad. La densificación de las ciudades creará más
oportunidades para las personas de vivir en áreas centrales. A medida que la población se triplicará en los próximos 25
años, la creación de disponibilidad de viviendas en las zonas centrales será importante para promover alternativas al
automóvil, centros y comunidades mas dinámicos, vibrantes y vivos, la construcción de comunidades más fuertes bien y
equipadas, con opciones de viviendas accesibles y asequibles para una amplia gama de clases socioeconómicas serán
parte integral del desarrollo sostenible de Los Cabos.

7. 6
Estudios de Casos
Vía Cordillera, Monterrey, México
Este desarrollo es un ejemplo de uso mixto, tiene 65 departamentos con un área total de construcción de 26,006m2.
Aunque el área de construcción es el doble del tamaño de nuestros dos lotes seleccionados, el concepto se puede
escalar hacia abajo para cumplir con los requerimientos de nuestros sitios. El desarrollo tiene una variedad de usos
comerciales, tales como las empresas locales, restaurantes, cafeterías, servicios y oficinas. Este ejemplo fue pensado
inicialmente como una buena referencia para el lote 1 de CSL y SJC dado sus objetivos de residencia y el cliente
demográfico. Además la estructura y la estética del edificio pueden ser una buena referencia también para lote 1 de CSL
y SJC porque el diseño lineal y enfoque comercial se adapta a la disposición y el entorno empresarial de ambos lotes. Tal
vez la cualidad más atractiva de este desarrollo es su espacio público dinámico entre los edificios. Este espacio actúa
como un generador de actividad que disuada del delito dada la cantidad de actividad, y dado que los residentes pueden
ver lo que está ocurriendo en el espacio con facilidad. (Véase la sección sobre la prevención del delito mediante diseño
ambiental).
60 Calle Richmond, Toronto
El desarrollo 60 c/Richmond en el centro de Toronto es un ejemplo de desarrollo de llenado de vacíos urbanos y
viviendas asequibles. El edificio fue completado en 2010, lo reemplazó un edificio con dos pisos. Posee 85
departamentos, en 11 pisos y espacio comercial e incluye un restaurante. La mayoría de los departamentos son de
trabajadores en la industria de los hoteles y restaurantes que están situados en el centro de la ciudad. El edificio provee
viviendas asequibles cerca al centro. El sindicato de trabajadores ayudó a organizar y crear el edificio, con apoyo
financiero del gobierno como incentivo por ofrecer viviendas asequibles. Este ejemplo puede ser un buen modelo de

8. 7
propiedad para el lote seleccionado en CSL (lote 2) porque se tiene la necesidad de una comunidad fuerte y definida de
los trabajadores. El edificio es certificado LEED oro y hay programas de entrenamiento y jardines de comida para los
residentes (Arch Daily, Nov 2010).
Sierra Bonita Apartments, Hollywood
Sierra Bonita consta de 5 plantas las cuales contienen 42 unidades de vivienda de bajos ingresos con espacio comercial
en el primer piso. El espacio comercial también aloja organizaciones comunitarias y organizaciones no lucrativas
incluyendo el West Hollywood Community Housing Corporation, que encargó el proyecto (Michler, 2010). El objetivo
del proyecto era crear un desarrollo de uso mixto para ayudar a los de bajos ingresos y personas con discapacidad
puedan vivir en forma asequible. Este ejemplo es tal vez un ambicioso modelo para copiar, dado que tiene un sistema
de instalación solar avanzada en la fachada y el techo y su diseño integrado (Michler, 2010). El elemento de la energía
solar es especialmente atractivo, dado el clima caliente y la gran incidencia solar de Los Cabos. El edificio alcanza un
muy buen equilibrio climático, la utilización de energía solar para calentar el agua y enfriar el edificio con un patio
interior verde - un bosque de bambú (Michler, 2010). El proyecto es ejemplo interesante para Los Cabos, ya que aborda
las preocupaciones de energía, proporciona viviendas asequibles para una población objetivo que a menudo se descuida
y logra un equilibrio armonioso de diseño y uso.

9. 8
Los Vecinos, San Diego
Este desarrollo de uso mixto por Wakeland Housing & Development Corporation es un ejemplo interesante e intrigante
para Los Cabos debido a su estilo arquitectónico y carácter semejante. El proyecto contiene 42 unidades (que constan
de 1, 2 y 3 dormitorios) y tiene la certificación LEED platino dado que el 100% de su energía es alimentado por energía
solar (Underwood, 2009). Además, los residentes elegibles ganan un 60% menos que el ingreso medio local (viviendas
sociales) (Underwood, 2009). El complejo también tiene un factor de construcción de la comunidad - equipada con un
centro de recreación, espacios verdes y el espacio para clases sobre finanzas, conocimientos de informática y la vida
sostenible. Debido al clima similar y la proximidad de San Diego y Los Cabos, el estilo del edificio es el más cercano a los
desarrollos que ya existen en Los Cabos. Por esta razón, es quizás el mejor punto de referencia para un desarrollo de
uso mixto en Los Cabos.
Guía de Diseño
En general se recomienda un estacionamiento subterráneo, área
comercial en la planta principal, con unidades residenciales en los
niveles superiores. El desarrollo debe ser un lugar para los residentes,
visitantes y clientes. Debe ser sustentable, funcional, durable, y
atractivo. Elementos de diseño clave incluyen la diversidad de
vivienda, la distribución del edificio, los pequeños detalles de diseño
ecotecnias y acogedor espacio privado y público.
La Diversidad de la Vivienda
● Se espera que el desarrollo residencial de alta densidad deba
atender a una amplia gama de tipos de hogares o familias en el
futuro, especialmente los hogares más pequeños.
● Las unidades de vivienda deben atender a las personas
solteras, varias familias de diferentes tamaños, estudiantes,
ancianos, personas de limitada movilidad, y la gente de
ingresos bajos a moderados.

10. 9
Distribución del Edificio
● La disposición y la configuración de los diferentes espacios y usos interiores, tiene un impacto significativo en su
equipamiento, la función y la accesibilidad. Los Apartamentos son normalmente más pequeños que otras formas
de vivienda. El uso cuidadoso del espacio es fundamental para crear un buen diseño, apartamentos eficientes y
confortables.
● La ubicación de los apartamentos y la configuración de los espacios dentro de los edificios se verá influido por
factores externos, como:
○ Vistas desde y hacia el nuevo desarrollo
○ Orientación, los vientos predominantes y otros factores climáticos
○ Localización de la actividad principal calle
○ Fuentes de ruido externas
○ Acceso y la seguridad.
● Considerar múltiples núcleos de la escalera en lugar de un solo núcleo central en edificios con una huella más
grande.
● Esto podría ser más caro pero resultaría en un mejor diseño por:
○ La reducción de la longitud de los pasillos internos
○ Romper edificios monolíticos
○ Proporcionar entradas a edificios para un número más pequeño de unidades de vivienda
Detalle Diseño
● Evitar el exceso de repetición, crear edificios visualmente
interesantes
● Hacer uso de materiales de alta calidad para resistir la
intemperie (por huracanes)
● Crear jardines de lluvia para reducir el impacto negativo de las
inundaciones, aprovechamiento de agua pluvial y como
elemento de paisaje y confort térmico.
● Utilizar la iluminación externa para mejorar el diseño y la
seguridad
● Proporcionar lugares discretos para unidades de aire
acondicionado.
● Detalles de diseño verde que permitan ahorrar agua,
aprovechar la captación de agua pluvial.
● Soluciones novedosas para el manejo de los residuos sólidos, su
reciclaje y aprovechamiento dentro del complejo.
Espacio Abierto Privado y Común
● Espacio abierto debe estar claramente definido como privado o público. El acceso y las instalaciones asociadas y
paisajismo deben ser diseñados en consecuencia. El diseño debe incluir:
○ Espacio abierto privado con balcones, terrazas o patios

11. 10
○ Espacio abierto comunitaria compartida entre viviendas
○ Espacio abierto al público accesible a los residentes y visitantes
○ Espacios recreativos (gimnasio al aire libre, parque infantil, etc.)
○ Las características del agua (fuentes), jardinería atractiva, el acceso solar y puntos de vista de residencias
● En las zonas de desarrollo de mayor densidad residencial, los residentes y los visitantes contarán con espacio
abierto al público para los lugares de esparcimiento, recreativos y de reuniones. El acceso a los espacios abiertos
públicos adecuados y seguros es esencial para el bienestar de toda la comunidad
● Deben ser de fácil acceso y proporcionar vías peatonales interesantes
● Con frecuencia, los espacios públicos son el punto focal de la comunidad a menudo se componen de:
○ zona de parques, fuentes y plazas
La Prevención del Crimen Mediante el Diseño Ambiental:
Prevención del Crimen mediante el diseño ambiental (CPTED) afirma que la comunidad, los propietarios de viviendas, los
planificadores, promotores y arquitectos pueden desempeñar un mayor papel en la protección de la comunidad y de sí
mismos frente a la delincuencia mediante la integración de CPTED principios y conceptos en el diseño y gestión del
entorno físico (National Crime Prevention Council, 2003). Estos principios de diseño son muy recomendables para el
proyecto de desarrollo de uso mixto, especialmente en lo que respecta al lote de Cabo San Lucas ya que se encuentra
próxima a la zona de El Arenal, la cual es a percepción de la ciudadanía una zona insegura.
Líneas visuales:
Es importante reducir al mínimo las zonas no observables. Las paredes, esquinas afiladas, grandes columnas, arbustos
demasiado crecidos y otros obstáculos pueden bloquear las líneas de visión adyacentes a los caminos peatonales y
proteger a un criminal en potencia. Por el contrario, vallas forjadas, paredes de vidrio translúcido reforzado, paisajismo
apropiado (macizos de flores, bancas) permiten a los usuarios ver, de forma que el crimen puede ser desalentado
(National Crime Prevention Council, 2003).
Iluminación:
Iluminación suficiente, es necesario que la gente vea y sea vista. Desde el punto de vista de seguridad, la iluminación
que se coloca estratégicamente puede tener un impacto sustancial en la reducción del miedo a la delincuencia. Un nivel
básico de iluminación debe permitir la identificación de una cara de una distancia de unos 10 metros para una persona
con visión normal (National Crime Prevention Council, 2003). Los caminos para peatones, callejuelas y vías de acceso
abierto a los espacios públicos, deben estar iluminados.
Áreas Aisladas y de Atrapamiento:
Las áreas de atrapamiento son pequeñas áreas confinadas, cerca o adyacentes a las rutas muy transitadas, envueltos en
tres lados por algunas barreras, como paredes o arbustos (National Crime Prevention Council, 2003). Por ejemplo están

12. 11
encerradas y aisladas las escaleras, estacionamientos, o un sitio vacante cerradas desde tres lados por las barreras. Si
hay una zona de atrapamiento, tal como un área oculta por debajo o por encima del suelo, un callejón sin salida privado,
una zona de pared o un área de almacenamiento adyacente a una ruta peatonal principal, debe ser eliminado. Si no es
posible eliminar el área de atrapamiento, el diseño debe ser fácilmente observable con las rutas de escape, o cierres
programados después de las horas de funcionamiento.
La gente puede rehuir de las zonas aisladas y a su vez, tales lugares podrían ser percibidos como más peligrosos.
Vigilancia natural desde edificios contiguos comerciales y residenciales ayuda a mitigar la sensación de aislamiento, al
igual que las actividades de planificación o programación para una mayor intensidad y variedad de uso (National Crime
Prevention Council, 2003).
Uso de Suelo Mixto:
Una combinación equilibrada uso del suelo es importante para el medio ambiente, económica, estética y razones de
seguridad (National Crime Prevention Council, 2003). Los usos mixtos deben ser compatibles entre sí y con lo que la
comunidad necesita. Para un desarrollo residencial, una serie de usos pueden ser incluidos por ubicarse sobre en una
calle principal, una plaza o parque, destacando edificios civiles y sobre todo la capacidad de los residentes para caminar
hasta el lugar de trabajo, los centros de atención de día y a pie a tiendas. El valor social de las empresas locales que
frecuentan proporciona una sensación de seguridad y la seguridad como los hombres de negocios locales "observan" la
calle. En general, cualquier concepto de diseño que anima a una mezcla del uso del suelo proporcionará una mayor
interacción y un lugar más seguro.
Generadores de Actividad:
Generadores de actividad son los usos o instalaciones que atraen a la gente, crear actividades y añadir vida a la calle o
espacio y por lo tanto ayudar a reducir las oportunidades para el crimen (National Crime Prevention Council, 2003).
Generadores de actividad incluyen todo, desde el aumento de instalaciones de ocio en un parque, a la colocación de la
vivienda en el distrito central de negocios o la adición de un restaurante en un edificio de oficinas (National Crime
Prevention Council, 2003). Estos se pueden generar en una escala pequeña o ser añadidos como el apoyo a la utilización
del suelo, de la intensificación de un uso particular. La planificación y diseño del espacio público y los parques deben
proporcionar oportunidades para la programación mejorada, tales como actividades culturales, recreativas y
comunitarias. Actividades orientadas a los peatones deben ser alentados a nivel del suelo en las zonas de alta y media
densidad.
La Propiedad, Mantenimiento y Gestión:
Sentido de propiedad, de la territorialidad, a menudo se considera un factor vital en la creación de un lugar más seguro
(National Crime Prevention Council, 2003). Tomando la responsabilidad y el cuidado de un entorno ayuda a que sea más
seguro. No saber quién tiene la propiedad formal contribuye a la inseguridad ya que no está claro a quién informar
sobre los problemas y se haga responsable. Las propiedades deben estar bien mantenidas y manejadas para crear una
percepción de propiedad y seguridad. Un espacio bien cuidado da una impresión de la "apropiación" y "cuidado." La
evidencia de la fuerza de la comunidad también debe quedar claro (pieza de arte de la comunidad, mural, o placa).

13. 12
Señalética e Información:
Bien diseñados, señales y mapas ubicados estratégicamente contribuyen a una sensación de claridad y seguridad. La
señalética debe ser estandarizada para dar mensajes claros, coherentes, concisos y legibles de la calle (National Crime
Prevention Council, 2003). Tener direcciones iluminadas les hará aún más visibles por la noche. Donde es difícil
encontrar el camino alrededor; carteles con mapas pueden ayudar. La señalización debe ser visible, fácilmente
comprensible y bien mantenido.
Arquitectura Bioclimática:
La arquitectura bioclimática se refiere al diseño de edificios y espacios (interior - exterior) basado en el clima local,
dirigido a proporcionar confort térmico y visual, haciendo uso de la energía solar y otras fuentes ambientales (Geissler &
Freitas, 2014). Los principios de la arquitectura bioclimática son:
 La consideración del clima, la hidrografía y los ecosistemas del entorno en que los edificios se construyen para el
máximo rendimiento con el menor impacto posible.
 La eficacia y la moderación en el uso de materiales de construcción, dando prioridad al bajo consumo de
energía.
 La reducción del consumo de energía para calefacción, refrigeración, iluminación y equipamiento, que cubre el
resto de la demanda con fuentes de energía renovables.
 La reducción al mínimo de balance energético del edificio, que abarca el diseño, construcción y uso.
 El cumplimiento de los requisitos de confort higrotérmico, seguridad, iluminación y ocupación de edificios

14. 13
La arquitectura bioclimática entendidas por medio de los elementos
Fuego Agua Tierra Aire
Protegerse de la intensa
radiación del sol.
Maximizar la humedad. Utilizar materiales locales,
sostenibles, duraderas y
técnicas constructivas
locales.
Maximizar movimiento de
aire filtrado en verano.
Proporcionar la máxima
sombra, especialmente a
finales de la mañana y toda
la tarde. Crear microclima
fresco y oscuro.
El calor y la humedad
produciendo áreas como
baños y cocinas deben estar
ventilados y separados del
resto de la estructura.
Asentamientos en zonas
planas (menos
características naturales:
laderas de las colinas)
deben incluir la vegetación
debido a que el aire se
enfría al atravesar zonas
verdes con sombra.
La orientación del viento:
principales paredes y
ventanas deben enfrentarse
a la dirección predominante
del viento (frío) con el fin de
permitir la máxima
ventilación cruzada de las
habitaciones.
La orientación del sol:
preferencia por la
orientación norte-sur de las
fachadas principales del
edificio. Orientar las salas
de estar activas al sureste
para recoger temprano sol
de la mañana. Edificios de
racimo y utilizan paneles
solares para la sombra
Utilizar balcones, toldos de
arriba, patios y árboles de
copa para disminuir la
evaporación.
Utilizar el polvo y la
vegetación resistente a la
sequía.
En los edificios de varios
pisos con un patio central
puede estar provista de
rejillas de ventilación en los
niveles superiores para
arrastrar el aire caliente que
sube.
Utilizar las protecciones
solares exteriores:
persianas venecianas,
espalderas, aleros,
balcones, terrazas, árboles.
Utilizar materiales de bajo-
conductoras y de alta
reflectantes de color claro
en las superficies expuestas
al sol y el color oscuro en
las superficies sombreadas.
Espacios semiabiertos tales
como balcones y terrazas se
pueden utilizar
ventajosamente para
actividades durante el día,
así protegerla de las
precipitaciones.
Uso de la vegetación: Las
cubiertas de jardín,
cubiertas y fachadas verdes.
Aire debe entrar en el
edificio a través de áreas al
aire libre con sombra,
evitando que pase a través
de las superficies calientes.
(Geissler & Freitas, 2014)

15. 14
Tipologías de Apartamentos Sostenibles:
Es importante en el desarrollo de usos mixto para disminuir las diferencias sociales y económicas entre los ricos y los de
ingresos más bajos. Se prevee que las directrices de diseño descritos anteriormente, tales como espacio de la
comunidad interactiva entre edificios de apartamentos permitirá a las personas de niveles socioeconómicos mixtos de
vivir en armonía.
Estos ejemplos muestran viviendas compactas para familias
pequeñas y grandes. Los tamaños y el diseño son representaciones
aproximadas de la visión de los apartamentos el proyecto de
desarrollo de uso mixto. Con residencial + es probable que se
utilicen materiales de mayor calidad y/o espacios más amplios
para mayor confort.

16. 15
Encontrando los Lotes
La investigación empezó con 14 lotes vacantes identificados por el IMPLAN con imágenes de satélite. Ocho de los lotes
en Cabo San Lucas, y seis están en San José del Cabo. Durante visitas a sitios, se determinó que muchos de los lotes no
son aptos para su desarrollo, porque el terreno no es plano, o presenta problemas de acceso. Mediante este primer
filtro resultaron siete lotes, cuatro en Cabo San Lucas y tres en San Jose del Cabo.
Posteriormente en su análisis con el IMPLAN, se determinaron dos lotes en cada ciudad para su estudio detallado. Esta
decisión fue hecha para enfocarse en sitios específicos. Estos lotes están en áreas centrales, mayores a una hectárea y
cerca a servicios, equipamientos y rutas de transporte público. Cada lote es un oportunidad diferente para un desarrollo
de uso mixto, deacuerdo a la tipologia del área. Para este ejercicio, los lotes son de importancia estratégica para
mediante un estudio entender el potencial de desarrollo uso mixto en Los Cabos.

17. 16
Estos mapas de SIG indican la proximidad de los lotes a servicios y equipamientos. La proximidad estudiaba es 500,
1000, 1500 metros, las cuales son distancias ideales para ir caminando. El otra mapa muestra los usos de suelo en el
contexto de cada lote.
Con base en el proceso de análisis en ambos lotes para cada ciudad, se seleccionó un lote en cada ciudad. En el caso de
San José del Cabo, el predio final se escogió basado en su cercanía con la zona donde se realizan las Fiestas tradicionales
de San José del Cabo entendiendo la importancia de las fiestas para la ciudad. En el caso de Cabo San Lucas el lote 1 se
ubica en un zona turística, entonces, se consideró que la eficacia de una propuesta en lote 2 sería más óptimo debido a
que posee una vocación más habitacional.

18. 17
Estudio de Lotes Vacantes Adecuado en SIG
Además del proceso de identificar lotes para el ejercicio, se realizó un estudio utilizando SIG para examinar los factores
de otros lotes y otro suelo vacante en las ciudades. El suelo vacante se ubicó con Google Earth y se creó un shapefile de
estos polígonos.El análisis continuó superponiendo los factores de proximidad a servicios y equipamientos, transporte
público, el nivel de riesgo de inundación y pendiente pronunciada. Este análisis fue una exploración y no está completo
ni es decisivo. Hay otros factores a considerar y variaciones en el sistema de puntuación que afectaría los resultados.

19. 18
En Cabo San Lucas, el lote del ejercicio, no recibió una buena puntuación debido a que se localiza en una zona inundable.
sin embargo el proyecto para el desarrollo de uso mixto creará más servicios y equipamientos en el lote y también, se
considera que a través del diseño, el problema de inundación puede ser mitigado. Aunque la herramienta de SIG es útil,
pero no es contundente si el análisis no es completo. El análisis también muestra otros lotes que serían apropiadas para
su consideración. Dicho esto, el lote en San José del Cabo recibió la puntuación más alta en el ejercicio.
Resúmen de los Lotes
El proyecto identifica y examina lotes vacantes en ambas ciudades y se crearon conceptos para los lotes usando mejores
prácticas de urbanismo. Los lotes identificados, se ubican en áreas centrales, cerca de hoteles, empresas, y servicios.
Construyendo en estas áreas se promoverá una ciudad más vibrante, inteligente, y eficiente. Los conceptos aprovechan
la oportunidad de los lotes de crear un centro o nodo para el área local, movilidad en y alrededor de los lotes, espacio
público, parques y uso comercial en planta baja son estrategias a lograr en este proyecto.
Cada concepto promueve un variedad de opciones de viviendas, para incentivar un mezcla de familias diferentes,
solteros y compañeros de diferentes clases socioeconómicas para un desarrollo con sostenibilidad social. Los Cabos
tiene una gran oportunidad de construir una región de turística, que funcione para los ciudadanos. La integración de la
ciudad con opciones para que personas vivan cerca a sus trabajos o en un área central es muy importante para
garantizar un mejor futuro para Los Cabos. Este proyecto es parte de un ejercicio de construyendo la ciudad y la
realización de este proyecto reconoce los proyectos de PIC, Ciclovias, y la visión al 2040 del PDU
¿Qué está Permitido Aquí?
Este sería un ejemplo de la común
interpretación de la construcción
premitida en el PDU para este lote. Este
concepto no tiene una conexión a áreas
adyacentes es necesario buscar otros
esquemas que respeten el
aprovechamiento máximo del suelo bajo
un concepto de sostenibilidad social y
bien integrado a su contexto, Este
concepto no crea un nodo para la gente.

20. 19
Uso de Suelo: Mixto Moderado
Superficie de Lote: 12,000 m2
COS: 0.6 CUS: 1.8
Niveles Permitido: 4
Precio del Suelo*($mxn): 143,808,000
Área Construido: 5,735 m2
Superficie del Suelo: 21,600 m2
COS: 0.48 CUS: 1.8
Área Residencial: 15,750 m2
# de Unidades: 80
Área Comercial: 5,700 m2
Estacionamiento Subterráneo: 330
San José del Cabo El Proyecto:

21. 20
Concepto SJC:
Este proyecto aprovecha lo intensidad máxima permitida en el PDU 2040. El diseño promueve la movilidad dentro del
lote ya que muchas personas usan el lote en este momento. Por lo que la propuesta considera que el espacio público
tendría patios para restaurantes, áreas para niños, juegos, un jardín, asientos y mantiene el palenque, creando un área
para conexión entre la gente. Los gran arboles en el lote serían preservados y el palenque sería reinventado, creando un
espacio para personas de todos edades, habilidades y clase socioeconómica. Se estiman cerca de 330 estacionamientos,
con lo que habría lugares suficientes para residentes y visitantes. Este número de cajones está calculado sobre el área
total del predio. El acceso para estacionamientos estaría en calle Benito Juárez, al sur del lote.
Zona de Juegos - Un área creativa para niños que
juegan es una oportunidad para la interacción social entre
grupos de personas diferentes. Un área hecha con
materiales reutilizados promueve sostenibilidad y es una
oportunidad para un espacio con identidad e imaginación.
Jardines de Lluvia - Son un elemento que gestiona aguas pluviales
de una manera ambiental y sostenible. Los Jardines de Lluvia son una
opción atractiva y simple para evitar las inundaciones durante eventos
pluviales. Este elemento es importante para el sitio porque hay un riesgo
de inundación en la parte sureste de acuerdo a información de SIG, con
datos de atlas de riesgo por el IMPLAN.
Actividades y asientos – Son
importante para el programa del espacio,
alentando a las personas a que pasen
tiempo en el espacio.
Iluminación - Crear un espacio que
se siente seguro en la noche, hace el
espacio acogedor.

22. 21
Arquitectura – Ya existen ejemplos de
edificios con 3 pisos en San José del Cabo.
Una visión para la arquitectura es el estilo
colonial, como la mayoría de la arquitectura en
el área del centro histórico, pero elementos
modernos puede considerados también.
Una Explicación de la Financiación (SJC):
En la página siguiente presentamos la tabla de financiacimiento para el lote en San José del Cabo. En la tabla se muestra
las ganancias sobre el costo de la construcción y el costo de la compra del terreno. El precio de venta de cada tipo de
apartamentos se ha ajustado para lograr la rentabilidad del esquema sin embargo estos resultan ser más costosos que el
precio del mercado para viviendas de medidas semejantes esto se debe principalmente a que está situado el centro y
dado que el costo de la tierra es inusualmente alta. El objetivo fundamental de este desarrollo es trabajar en conjunto
con los propietarios de la tierra por lo que el gobierno municipal no tiene que comprar el terreno. Esto hará que el
proyecto mucho más viable. Debe tenerse en cuenta que el precio del suelo fue calculado en base a precios por m2 de
terrenos cercanos a este puesto que no se pudo contactar al propietario para conocer el precio del terreno el precio de
venta de espacios comerciales por lo que las ganancias son menos de lo que deberían ser en realidad. Es por lo tanto
necesario gestionar mediante esta justificación un incremento en el aprovechamiento de suelo en zonas centrales con el
fin de fomentar su desarrollo con la incorporación de vivienda social asequible.

23. 22
Financiación
* Notas en cálculos - Los números usado están aproximado. Cálculos para el costo de parque no tienen factorizada. Ni
los costos para arquitectura, infraestructura, legal y otros costos. El tamaño de la unidad para cada espacio comercial
(200m2) es el tamaño promedio de una tienda de conveniencia. El tamaño es ideal para las empresas locales. En este
estudio de viabilidad, el precio para comprar residencial + es tal vez demasiado caro. Se puede experimentar con el # de
cada tipo de apartamento y el precio de venta para encontrar el escenario óptimo.

24. 23
Uso del suelo: Mixto Intenso
Superficie del Lote: 18,895 m2
COS: 0.7 CUS: 2.8
Niveles Permitido: 6
Precio del suelo ($mxn): $53,435,060
Área construido: 7521 m2
Superficie del Suelo: 33,899 m2
COS = 0.5 CUS = 2.3
Área residencial: 26,378 m2
# de Unidades: 330
Área Comercial: 7521 m2
Estacionamiento subterráneo: 432
Cabo San Lucas

25. 24
Concepto CSL:
Utilizando el PDU como una guía, este concepto resepeta la intensidad máxima permitida para este lote. Estas fotos y
gráficos son buenos ejemplos para el diseño del lote en CSL. Principalmente estos ejemplos mantienen la escala
humana mientras que aumentan la densidad. Tiene que haber un equilibrio entre el espacio público interactivo,
comercial y vivienda. El lote debe tener restaurantes con patios, espacios verdes, lugares de interacción social, negocios,
y vida. El lote se encuentra en el barrio de El Arenal. Este barrio es conocido por ser inseguro, por lo tanto, es necesario
proporcionar elementos de seguridad para el desarrollo personal, de seguridad privada, iluminación exterior, espacio
comunitario y paisaje acogedor.
Generadores de Actividad y Escala Humana:
Espacios públicos y comerciales vibrantes son generadores de
actividades que atraen a la gente y previenen el crimen.
Además, las fachadas de este desarrollo de usos mixtos de
media densidad permiten a los residentes disfrutar de la
actividad fácilmente observable. Otros generadores de
actividad incluyen fuentes, parques públicos, restaurantes,
tiendas de abarrotes, y áreas recreativas.
Arte Público y el Diseño del Paisaje:
El arte público puede fomentar un mayor sentido de apropiación y
orgullo de la comunidad . No sólo hace que el lugar sea más atractivo a
la vista, sino que actúa como elemento disuasorio para la actividad
criminal puesto que atrae a los visitantes. El Paisajismo también puede
hacer que el lugar sea más atractivo, proporcionando sombra y verdor.
El Paisajismo también complementa las áreas de actividad tales como
gimnasios al aire libre y patios.

26. 25
Espacio Público Interactivo:
Fuentes, plazas y parques pueden actuar como un punto focal
para la comunidad y para los visitantes. Para retener a los
visitantes y residentes del espacio público debe ser interactivo.
Como se muestra aquí, los niños juegan en la fuente mientras que
las familias y residentes disfrutan el espacio. Estos lugares
centrales también ofrecen oportunidades para eventos
comunitarios y reuniones. Actúa como la pieza central de la
comunidad e integra los aspectos de la vida pública, residencial y
comercial. Se puede considerar como el "núcleo" del desarrollo.
Variedad de Unidades de Vivienda:
Las ciudades de Los Cabos presentan divisiones. Uno no tiene que ir demasiado lejos
del centro de Cabo San Lucas y San José del Cabo para llegar al cambio abrupto entre
las tipologías de desarrollo de zona turística y barrios residenciales a los barrios de
ingresos bajos. El cambio se observa en el deterioro de la infraestructura, los
asentamientos ilegales cerca de los arroyos y la ausencia de los turistas. La idea detrás
de proporcionar una variedad mixta de vivienda pretende romper la brecha social y
económica.
El aspecto importante es reunir a personas de diferentes orígenes y crear una
comunidad fuerte que no discrimina. Las unidades de vivienda compartirán una
arquitectura similar representativo del carácter de Los Cabos, sólo que con diferentes
dimensiones.
Esto proporcionará oportunidades para las personas de menores ingresos para vivir
más cerca de su lugar de trabajo y obtener un mayor respeto de los vecinos más ricos.
También proporcionará los ricos la oportunidad de experimentar más cultura y
reducir la sensación de superioridad.
Qué está Permitido Aquí?
Este sería un ejemplo de la común interpretación de la
construcción premitida en el PDU para este lote. Este
concepto no tiene una conexión a áreas adyacentes es
necesario buscar otros esquemas que respeten el
aprovechamiento máximo del suelo bajo un concepto de
sostenibilidad social y bien integrado a su contexto, Este
concepto no crea un nodo para la gente.

27. 26
Una Explicación de la Financiación (SJC):
En la página siguiente presentamos la tabla de financiacimiento para el lote en San José del Cabo. En la tabla se muestra
las ganancias sobre el costo de la construcción y el costo de la compra del terreno. El precio de venta de cada tipo de
apartamentos se ha ajustado para lograr la rentabilidad del esquema sin embargo estos resultan ser más costosos que el
precio del mercado para viviendas de medidas semejantes esto se debe principalmente a que está situado el centro y
dado que el costo de la tierra es inusualmente alta. El objetivo fundamental de este desarrollo es trabajar en conjunto
con los propietarios de la tierra por lo que el gobierno municipal no tiene que comprar el terreno. Esto hará que el
proyecto mucho más viable. Debe tenerse en cuenta que el precio del suelo fue calculado en base a precios por m2 de
terrenos cercanos a este puesto que no se pudo contactar al propietario para conocer el precio del terreno el precio de
venta de espacios comerciales por lo que las ganancias son menos de lo que deberían ser en realidad. Es por lo tanto
necesario gestionar mediante esta justificación un incremento en el aprovechamiento de suelo en zonas centrales con el
fin de fomentar su desarrollo con la incorporación de vivienda social asequible.
Financiación
* Notas en cálculos - Los números usado están aproximado. Cálculos para el costo de parque no tienen factorizada. Ni
los costos para arquitectura, infraestructura, legal y otros costos. El tamaño de la unidad para cada espacio comercial
(200m2) es el tamaño promedio de una tienda de conveniencia. El tamaño es ideal para las empresas locales. En este
estudio de viabilidad, se puede experimentar con el # de cada tipo de apartamento y el precio de venta para encontrar
el escenario óptimo.

28. 27
Relación a otros Proyectos
La visión y objetivos de estos proyectos son parte de un gran visión para el municipio. Que no estaría alcanzada,
simplemente por la realización de estos proyectos. La proximidad de otros proyectos estratégicos es importante para la
selección de los lotes. Estos proyectos consideran un lugar de reunión, atiende las problemas de movilidad y desarrolla
identidad y comunidad.
Proyecto Integral Constituyentes (PIC)
Este proyecto situado en Cabo San Lucas se ubica
en el contexto inmediato del lote. El PIC es un
parque lineal desde la zona hotelera y la playa
hasta la plaza central, mejorando la conectividad
entre estos. El proyecto se beneficiaría de la alta
actividad a lo largo de esta ruta. Los nuevos
residentes tendrían acceso a equipamientos
recreativos, y un recorrido atractivo para el viaje a
sus trabajos. Los negocios en el proyecto tendrían
más clientes debido a esta ruta. El PIC
complementa la visión urbano del proyecto.
Regeneración Urbana Plaza Mijares
La regeneración de Plaza Mijares en San Jose del
Cabo tiene una relación de beneficio mutuo con
el proyecto en la ciudad, el cual estaría situado
en el contexto inmediato del proyecto. El
proyecto agregaría unos cientos de nuevas
personas viviendo en la área central, lo cual
apoyaría a la vision para la Plaza Mijares,
apoyando negocios y una mayor dinámica en la
plaza. Tener personas viviendo en zonas
centrales aumenta la vitalidad de la zona. El
concepto para Plaza Mijares aumentaría el
interés en la vivienda.

29. 28
Plan de Ciclovías
En Septiembre de 2012, IMPLAN elaboró un proyecto de
ciclo rutas en San Jose del Cabo. El plan crearía
infraestructura dedicado a transporte no motorizado en
áreas centrales de la ciudad, incluyendo Blvd. Mijares.
Ciclorutas separadas del tráfico son necesarias para el
seguridad y confort de los ciclistas. El desarrollo de ciclo
rutas plantea la importancia de demostrar al público que la
bicicleta es una opción para viaje además de recreación.
Las Ciclo rutas fortalecerían la movilidad en San José del
Cabo y un plan similar en Cabo San Lucas sería importante
también. El uso de bicicleta promovería el turismo, los
negocios y mejor salud. Las bicicletas toman
significativamente menos espacio que los coches, promoviendo el uso de eficiente del espacio y una mejor forma
urbana. Un red de ciclorutas es parte de una visión más urbana, como los conceptos de los proyectos para ambos
desarrollos.
Recomendaciones
● Considerar estrategias que ayuden a crear vivienda asequible en áreas centrales o subcentrales, porque el precio
de los apartamentos en este análisis de viabilidad es caro.
● Hacer proyectos en lotes para desarrollos de usos mixtos con otras direcciones de gobierno o servicios (escuelas,
supermercados, salud, etc.)
● Explorar la posibilidad de modificar el PDU para permitir el desarrollo de densidad inteligente, y más alto (ver el
Apéndice - Consideraciones de Política Futuras).
● Apoyar la creación de negocios nuevos en espacios creó en edificios uso mixto.
● Considerar la implementación de política que requiere una cierta cantidad de espacio público para ser
construido, o en efectivo proporcionado en lugar.
● Promover el desarrollo de corredores de uso mixto, con trabajando con los dueños, y creando un visión del calle.
● Involucrar y consultar con el público para educarlos sobre los beneficios de la densidad y el desarrollo de usos
mixtos.
● Promover proyectos relacionados (PDU, PIC, Ciclovias, Intervención Urbana Plaza Mijares) con la creación
condiciones óptimas para desarrollos densa, de uso mixto.

30. 29
Conclusión
El proyecto ha mostrado ejemplos de cómo desarrollos de usos mixtos se podrían construir en las ciudades de Cabo San
Lucas y San José del Cabo. La importancia de este ejercicio fue explicar y mostrar que un nuevo esquema de desarrollo
urbano es posible, fiable y encajaría con el tejido de la ciudad y lo incentivaría. Este ejercicio ha usado las ideas,
estrategias, y políticas del PDU 2040, el plan de desarrollo urbano para el centro de población del Municipio de Los
Cabos. Identificando predios vacantes en áreas centrales y subcentrales creó una lista de oportunidades para puntos
para iniciar el cambio. Se han creado conceptos de diseño para un predio en cada ciudad, demostrando guías de diseño
para uso mixto en general, y los sitios específicos, incluyendo elementos de diseño que consideran movimientos en el
sitio, los edificios y sus relaciones con el contexto, el ambiente, parques y espacios públicos. También, los conceptos
demuestran que este tipo de desarrollo fue financieramente viable, en Cabo San Lucas más no en San José del Cabo
donde se requiere de estrategias, distintas de aprovechamiento del suelo que lo hagan viable. Se explican también los
beneficios para ciudadanos, empresarios, desarrolladores, y la ciudad. Este documento muestra que hay mucha
oportunidad de construir una mejor ciudad, empezando con promover desarrollos con un impacto positivo , en lugares
estratégicos.

31. 30
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33. 32
Apéndice
Durante el estudio, se anlizaron; estrategias, herramientas, técnicas para densificación, vivienda asequible y desarrollo
en lotes vacantes. A continuación , se anexa el compilado resúmen de las investigaciones.
Consideraciones de Política Futuras
Zonificación Inclusiva
Zonificación inclusiva significa reglamentos de uso de suelo que norman un porcentaje del desarrollo de un predio para
contribuir a la oferta de vivienda social asequible. Puede incluir un porcentaje de la unidades desarrolladas que deben
ser destinados a vivienda social, construcción de unidades de vivienda fuera del sitio de la construcción, o dinero en
efectivo-en-lugar que ingresarán en un fondo de vivienda. (Curran, Curran & Company, & Wake, 2008 p.11).
http://www1.nyc.gov/assets/planning/images/content/pages/zoning/districts-tools/zoning-tools/bonus_example.jpg
Fortalezas:
● Asegura el compromiso de construir viviendas asequibles en el momento de cambio de uso de suelo antes de
que comience el desarrollo
● Integra la vivienda asequible a través de nuevos proyectos y la comunidad
● Relativamente sencillo
● Se involucra el impacto de los nuevos desarrollos al desarrollo de la comunidad en su conjunto (Curran, Curran
& Company, & Wake, 2008 p.11).
Debilidades:
● Requiere de nuevos desarrollos
● La percepción de que el desarrollo puede darse en otras comunidades pero no en este tipo de desarrollo
● Los gobiernos locales no obligan al desarrollador a construir vivienda cumpliendo con la donación a el fondo
destinado a vivienda social, lo cual no siempre garantiza que el fondo se utilice con ese fin.
● Puede aumentar el costo de mercado unidades
● Las unidades no siempre se construyen (Curran, Curran & Company, & Wake, 2008 p.11).

34. 33
Por Ejemplo  Vancouver, BC:
En la ciudad de Vancouver, Canadá en un barrio conocido como el centro del este (Downtown Eastside/Oppenheimer
District) este tipo de política está siendo aplicada. Los nuevos desarrollos en este distrito deben tener una proporción
de 60 a 40 de "vivienda social" a "la vivienda de alquiler de mercado" (City of Vancouver, 2014). Con esta especificación,
los desarrolladores se les permiten aumentar la densidad. En el ejemplo aparece el edificio Woodward’s 2/3 donde el
60% es de vivienda social de alquiler pero con rentas a precio de mercado no tan asequibles. Los alquileres asequibles
son considerados como 1/3 de los ingresos de una persona. Se aplican limitaciones en el alquiler para los que no
pueden exceder de un precio estipulado. Por lo tanto, el componente de viviendas sociales está más cerca del 20% de
las unidades de vivienda. Estas unidades permiten a las personas de bajos ingresos que vivan en la zona del centro.
Dependiendo de las condiciones y las posibilidades de aplicar una proporción de viviendas sociales en los nuevos
desarrollos en Los Cabos, se recomienda 20% o más.
Citifund – Woodward’s Building in Vancouver, BC Canadá
Suites Secundarios
Suites secundarias se refiere a los reglamentos de uso de suelo que permiten unidades de vivienda secundarias en
determinadas zonas, por lo general en zonas unifamiliares. También puede permitir además de las casas o suites una
vivienda en un garaje independiente, (Curran, Curran & Company, & Wake, 2008 p.19).

35. 34
http://www.edmonton.ca/city_government/documents/Garage_Suite_At_Grade.jpeg
http://www.edmonton.ca/city_government/documents/Secondary_Suite_Graphic.jpeg
Fortalezas:
● Forma económica de aumentar la oferta de viviendas de alquiler asequible
● Proporciona ayuda a pago por crédito hipotecario a la casa de los compradores
● Crea unidades sin agregar requerir una ampliación en la infraestructura de servicios.
● Mantiene el carácter de barrio
● Se integran viviendas asequibles en todos los barrios ((Curran, Curran & Company, & Wake, 2008 p.19)
Debilidades:
● Puede aumentar la necesidad de estacionamiento
● Tendencia en comunidades pequeñas y rurales a permitir viviendas en lotes más grandes más lejos del núcleo de
la comunidad en vez de más cerca del centro de la ciudad
● La preocupación de que los inquilinos cambiarán la identidad del barrio (Curran, Curran & Company, & Wake,
2008 p.19)
Bono de Densidad
Este tipo de estrategia está generalmente bajo la jurisdicción del gobierno municipal. El Bono de densidad permite a los
desarrolladores optar por la construcción de una densidad mayor a cambio de proporcionar servicios, tales como
viviendas asequibles, a la comunidad. Si no es factible para el desarrollador incluir unidades asequibles en el lugar, este
puede proporcionarlas fuera de sitio o reemplazar con una contribución en efectivo-en-lugar a un fondo de vivienda.
Bono de densidad está siendo usado en Toronto, Vancouver, Seattle, y muchos otros ciudades en Norte América
(Curran, Curran & Company, & Wake, 2008 p.31).

36. 35
http://www.mah.gov.on.ca/AssetFactory.aspx?did=7061
Fortalezas:
● Ofrece una vivienda asequible sin pérdida (o costo adicional de la tierra) para el desarrollador o para el
municipio
● Promueve un uso más eficiente de la tierra disponible
● Funciona bien en los barrios de mayor densidad y algunas lugares rurales donde es posible el desarrollo de la
agrupación (Curran, Curran & Company, & Wake, 2008 p.31)
Debilidades:
● Puede que no sea suficiente para motivar al desarrollador para construir viviendas asequibles
● Es controversial en barrios de baja a media densidad
● Es un reto comunicarse adecuadamente entre desarrolladores, compradores y vendedores
● Puede resultar en pequeñas bolsas de unidades geográficamente dispersos, la toma de difícil manejo (Curran,
Curran & Company, & Wake, 2008 p.31)

37. 36
El Financiamiento para el Desarrollo Llenado de Vacíos Urbanos
Estrategia 1:
Implementar un programa de banco de tierra
El Financiamiento para el
desarrollo llenado les vacíos
urbano
¿Qué? Los gobiernos locales utilizan los bancos de tierra para adquirir,
estabilizar y reconstruir propiedades abandonadas o desocupadas. A
través de los bancos de tierras, los gobiernos locales pueden eliminar
gravámenes tales como embargos fiscales y preparar la propiedad para
un nuevo uso productivo. Los Bancos de tierra de manera efectiva
“tienen” propiedades vacantes o subutilizados para la reutilización y el
redesarrollo futuro.
¿Por qué? Estas propiedades pueden dañar la percepción de la seguridad, la
economía y la calidad general de la vida de las personas. También se
desperdician los activos de los terrenos y edificios que podrían ser
utilizados para viviendas, oficinas, espacios abiertos, y otros usos más
productivos. Los Bancos de tierra pueden tomar posesión de estas
propiedades, teniendo claro ellos los problemas que hacen que sea
difícil para un desarrollador la compra, y luego venta para la
reurbanización.
¿Cómo? El gobierno local primero tiene que recoger datos sobre todas sus
propiedades, tales como datos sobre la delincuencia fiscal y violaciones
de código. El gobierno puede utilizar estos datos para identificar las
áreas específicas en las que un banco de tierra podría operar. En
algunos estados se permite la legislación para autorizar la reserva de
suelo y facilitar la adquisición de la propiedad y podrían ser necesarias
ejecuciones fiscales. Antes de establecer un banco de tierra, el
gobierno local tendrá que determinar cómo se va a gestionar. Algunos
bancos de tierra son administrados por la ciudad o condado gobiernos,
mientras que otros se ejecutan como una entidad autónoma. Una vez
que el gobierno local establece la reserva de suelo, será necesario
establecer criterios para la adquisición de propiedades. El
administrador del banco del gobierno o de la tierra local también debe
establecer políticas para la forma en que se estabilizará y venderá las
propiedades.

38. 37
Estrategia 2:
Implementar un Impuesto al Valor Tierra.
El Financiamiento para el
desarrollo llenado les vacíos
urbano
¿Qué? Un impuesto al valor de la tierra es un tipo de impuesto de propiedad
que impone una mayor tasa en la tierra por las mejoras sobre ella.
También puede referirse a un impuesto a la propiedad que se aplica
sólo a la tierra.
¿Por qué? Un impuesto sobre el valor del suelo fomenta el desarrollo porque la
tasa de impuesto promueve el mayor uso posible de la propiedad. Por
lo tanto, un impuesto sobre el valor de la tierra hace que sea caro para
su tenencia sin desarrollarla. También puede reducir el costo de
desarrollo, porque los impuestos de propiedad subirán sólo una
cantidad nominal, o nada en absoluto, después de que el propietario
desarrolla la propiedad.
¿Cómo? La mayoría de los gobiernos locales tendrán la legislación de
habilitación estatal para aplicar los impuestos del valor del suelo. Los
gobiernos locales podrían estudiar las experiencias de otras ciudades y
pueblos, para entender lo que funciona, y establecer sus propias
políticas, y educar a los funcionarios electos y el público sobre la
política. Los Impuestos de valor de la tierra se aplica en todo el distrito
de impuestos y gradualmente a lo largo de varios años, con la tasa de
aumento de la tierra y la tasa de mejoras decrecientes. Debido a que
los impuestos del valor de la tierra pueden hacer que ser propietario
de la tierra sea mas cara, se recomienda que las comunidades con altos
precios de la tierra ofrecen exenciones, créditos y tasas variadas para
reducir el impacto sobre los ciudadanos de la tierra rica, pero de
ingresos pobres.
Estrategia 3:
Atraer Capital Privado
El Financiamiento para el desarrollo de llenado los vacíos
urbanos
¿Qué? "El capital privado" se refiere a los fondos que se invierten en un
proyecto por el promotor y sus socios, a través de créditos fiscales y
subvenciones. El capital privado se considera "capital paciente", lo que
significa que tiene términos de amortización más indulgente que un
prestamista más tradicional.
¿Por qué? Casi todos los proyectos requerirán de capital privado. Una mayor
equidad privada en un proyecto da prestamistas más confianza y

39. 38
reduce la carga de la deuda del desarrollador.
¿Cómo? El capital privado es una forma de deuda en un proyecto. Es
especialmente importante para los proyectos de reutilización de
adaptación en un área de llenado porque los prestamistas tradicionales
pueden ver a estos proyectos como más arriesgados y, como resultado,
a menudo se presta no más del 50 por ciento del costo del proyecto. El
gobierno local puede ayudar a los desarrolladores a atraer capital
privado, ayudándoles a buscar fuentes de capital privado, como
créditos fiscales y subvenciones. El gobierno local también puede
invertir directamente en un proyecto. A menudo, se ofrece "deuda
mezzanine (el entresuelo)", que llena el vacío entre un préstamo
tradicional y el capital privado. ¿Debería haber un defecto, deuda
mezzanine (el entresuelo) está subordinado al préstamo tradicional,
pero se devuelve antes de que los inversores de capital privado.
Estrategia 4:
Promover corporaciones de
desarrollo comunitario
El Financiamiento para el desarrollo llenado les vacíos
urbano
¿Qué? Corporaciones de desarrollo comunitario (CDC) son organizaciones no
lucrativas que gestionan o invierten en proyectos compatibles con los
objetivos de la comunidad, tales como la creación de empleo, la
revitalización y vivienda asequible. A menudo están organizados y
gestionados por los vecinos del barrio, instituciones tales como iglesias,
propietarios de pequeñas empresas y otros grupos con interés en el
desarrollo comunitario.
¿Por qué? CDC trabajan a menudo en las comunidades en dificultades en una
amplia gama de servicios y proyectos, incluyendo llenados de
desarrollo inmobiliario, para impulsar la revitalización. Ellos ayudan a
llenar un vacío en el mercado mediante la inversión en proyectos en
los cuales los prestamistas y los desarrolladores tradicionales no están
interesados CDC también pueden invertir junto con el sector privado
proporcionando el financiamiento brecha entre un préstamo
tradicional y capital privado.
¿Cómo? CDC son a menudo iniciadas por residentes o una organización no
lucrativa, como una iglesia, que quieren mejorar su comunidad. Se
establecen como sin fines de lucro y las organizaciones a menudo se
capitalizan a través de subvenciones públicas o privadas. Muchas CDC
apoyan el desarrollo de llenado de vacíos urbanos al invertir sus fondos
en proyectos pequeños y moderados en su barrio. Si es necesario, el
sector público podría colaborar con CDC local para asegurarse de que
su trabajo se alinea con los objetivos de desarrollo regional en toda la
comunidad.

40. 39
CDC veces asociarse con fines de lucro a los desarrolladores a construir
proyectos de mayor envergadura. En estas empresas mixtas, CDC a
menudo traen conocimientos locales de bienes raíces y el apoyo
político y la comunidad local. CDC también tienen acceso a los
programas de financiación y de financiamiento administrados por el
gobierno federal o fundaciones que podrían no estar disponibles para
los promotores privados. Mientras tanto, un desarrollador con fines de
lucro puede tener más acceso al capital, la capacidad técnica y la
experiencia
(United States Environmental Protection Agency, May 2015)