Resolución N.° 3884-2023-SUNARP-TR.pdf

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RESOLUCIÓN Nº 3884-2023-SUNARP-TR
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº3884 -2023-SUNARP-TR
Arequipa, 11 de setiembre del 2023
APELANTE : NATALIO COAQUIRA CHIPANA
TÍTULO : N° 00962573 DEL 03.04.2023
RECURSO : N° 024258 DEL 21.07.2023
REGISTRO : PREDIOS - JULIACA
ACTO : ADJUDICACIÓN E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA :
APLICACIÓN DE LA MODIFICATORIA DEL ARTÍCULO 62 DEL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
La modificación introducida al artículo 62 del RIRP, por la Resolución N° 068-2021-
SUNARP publicada el 24/6/2021, en el sentido que conste en el FUHU y/o Resolución
Municipal que el predio se ubica en zona de expansión urbana, resulta exigible si el
FUHU y/o la Resolución Municipal son de fecha posterior a la citada Resolución.
ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN DE ACTOS DE DISPOSICIÓN
OTORGADOS POR UNA COMUNIDAD CAMPESINA
La Directiva Nº 10-2013-SUNARP-SN se aplica a los actos de disposición o gravamen
efectuados desde su vigencia. En este supuesto, el otorgamiento de facultades para
actos de disposición o gravamen debe adoptarse con precisión de las características
físicas del o los predios a disponer o gravar.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
adjudicación y consecuente independización que efectúa la Comunidad
Campesina Esquén y Anexo Chaupi Ccacca a favor de Vilma Zapana
Quispe respecto del predio denominado “Inca Ñan Cerco Pata Tumanco
Pata Chejollani I Tumanco Isla Pata”, con un área resultante de renuncia
de 9.0872 ha, ubicado en el Sector Esquén, distrito de Juliaca, provincia
de San Román, departamento de Puno, que forma parte del predio de
mayor extensión inscrito en la partida N° 11028562 del Registro de
Predios de Juliaca, de propiedad de la Comunidad Campesina Esquén y
Anexo Chaupi Ccacca.

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Para tal efecto, se ha presentado la siguiente documentación:
- Formato de solicitud de inscripción de título que contiene la rogatoria.
- Plano perimétrico – ubicación (P-U), suscrito por el verificador catastral
Ing. Miguel Chacón Zeballos, de octubre del 2022.
- Memoria descriptiva, suscrita por el verificador catastral Ing. Miguel
Chacón Zeballos, de octubre del 2022.
- Escrito firmado por Natalio Coaquira Chipana del 03 de abril del 2023.
- Resolución Gerencial N° 115-2022-MPSRJ/GEDU del 28.06.2022,
suscrita por el Arq. Eleuterio Quispe Cuadros en representación de la
Municipalidad Provincial de San Román.
Ing. Miguel Chacón Zeballos y visado por la Municipalidad Provincial
de San Román, de septiembre del 2021.
Chacón Zeballos y José Luis Veria Cahuapaza en representación de la
Municipalidad Provincial de San Román, de septiembre del 2021.
- Parte notarial de la escritura pública N° 2745 de fecha 13.05.2014,
otorgada por el notario público de Juliaca Jorge Guillermo Gutiérrez
Díaz.
Ing. Miguel Chacón Zeballos, de septiembre del 2021.
Chacón Zeballos, de septiembre del 2021.
- Escrito de subsanación, suscrito por Natalio Coaquira Chipana del 05 de
mayo del 2022.
mayo del 2023.
Ing. Miguel Chacón Zeballos, de octubre del 2022.
Chacón Zeballos, de octubre del 2022.
junio del 2023.
julio del 2023.
- Recurso de apelación.
Asimismo, obran en el presente título, los siguientes documentos:

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- Informe técnico N° 004289-2023 - Z.R. N° XIII-SEDE-
TACNA/UREG/CAT, de fecha 19.04.2023, emitido por el especialista
de Catastro Edward W. Chalco Figueroa.
- Informe técnico N° 006323-2023 - Z.R. N° XIII-SEDE-
TACNA/UREG/CAT, de fecha 26.05.2023, emitido por el especialista
de Catastro Edward W. Chalco Figueroa.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada
por el registrador público (e) de Juliaca Gerson Ángel Frisancho Ferré, en
los siguientes términos:
Se reenumera para mejor resolver:
“(…)
l.- ANTECEDENTE:
Se solicita la inscripción de independización y adjudicación del predio: Inca
Nan Cerco Pata Tumanco Pata Chejollani I Tumanco Isla Pata y
modificación de área del predio inscrito en la partida N° 11028562 del
Registro de Predios de la Oficina Registral de Juliaca.
ll.- ANÁLISIS:
Visto el reingreso de fecha 11/07/2023, se procede a reiterar las siguientes
observaciones:
2.1 EVALUACIÓN TÉCNICA
Recibida la documentación presentada vía reingreso, se derivó el presente
título al área de Catastro, porque conforme a lo establecido en el artículo 11°
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
“(...) El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador"
Se procede a indicar los defectos advertidos por el área de Catastro según
Informe Técnico N° 6323-2023-ZRN°XIII-SEDE TACNA//UREG/CAT:
2.1.1 De acuerdo al PDU de la ciudad de Juliaca 2016-2025, el polígono en
estudio recae según Zonificación dentro de un área de expansión urbana
denominada como Residencial de Densidad Media (RDM) para
conocimiento.
2.2 EVALUACIÓN JURÍDICA
Visto el escrito por reconsideración de fecha 11/07/2023, se reitera la
siguiente observación.

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2.2.1 Revisada la partida N° 11006921 del Registro de Personas de
Jurídicas de Juliaca, donde obra inscrita la persona jurídica de la Comunidad
Campesina de Esquen y Anexo Chaupi Ccacca, se ha encontrado que en el
asiento A00018 obran inscritas las facultades de disposición otorgadas a
favor de Jorge Agapito Quispe Loayza y Julio Yucra Suaquita, para la
adjudicación de predios que forman parte del territorio comunal; sin
embargo, no se ha precisado la denominación del predio ni las
características físicas del predio materia de transferencia, conforme lo
dispone el artículo 6.8 de la DIRECTIVA N° 10-2013-SUNARP/SN, Directiva
que regula en forma integral la inscripción de los actos y derechos de las
Comunidades Campesinas en los Registros de Personas Jurídicas y de
Propiedad Inmueble, publicada el 18/12/2013 en el diario oficial El Peruano
que señala lo siguiente:
"6.8 Actos de disposición y gravamen sobre el territorio comunal.
Para efectos de disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto
sobre las tierras comunales, se requerirá del acuerdo de la asamblea
general con el voto favorable según lo dispuesto en los artículos 10° y 11°
de la Ley N° 26505.
En tal sentido, a fin de acreditar que los representantes de la comunidad
campesina cuentan con poder para efectuar los actos referidos en el párrafo
precedente, resulta exigible la inscripción previa del otorgamiento de
poderes en el Registro de Personas Jurídicas.
El otorgamiento de facultades para actos de disposición o gravamen debe
adoptarse con precisión de las características físicas del o los predios a
disponer o gravar, salvo disposición distinta del estatuto de la Comunidad".
Cabe señalar que se revisó el título archivado N° 11682-2014 presentado el
16/04/2014 que dio mérito a la inscripción del asiento A00018 de la partida
N° 11006921 del Registro de Personas de Jurídicas de Juliaca, en el cual
tampoco constan la denominación y características físicas del predio materia
de independización. Por lo que deberá aclarar.
2.2.2 El tribunal registral, en jurisprudencia reiterada ha adoptado el criterio
registral contenido en la Resolución N° 289-2022-SUNARP-TR, por lo que
se reitera lo siguiente:
Revisada la documentación presentada se observa que no se presentó el
FUHU y anexo E; sin embargo, se presenta en su lugar, la Resolución
Gerencial N° 115-2022-MDSM/GDU (la cual es tomada en cuenta para la
calificación) por la que se aprueba la independización, sin cambio de uso,
del predio citado en la rogatoria, resolución que no indica que el predio se

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encuentre en expansión urbana tal y como establece la norma citada.
Sírvase aclarar.
Asimismo, en la Resolución N° 289-2022-SUNARP-TR de 26/01/2022, se
ha aprobado el siguiente criterio jurisprudencial:
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO
De conformidad con el artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, para la independización de un predio rústico sin cambio
de uso, debe presentarse el FUHU y su anexo E correspondientes al
procedimiento de independización, donde conste que el predio a
independizar se ubica en zona de expansión urbana, con la indicación de la
resolución municipal que lo motiva acompañado de la documentación
técnica, estando ésta conformada por el plano municipal de independización
o parcelación debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos
últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a
independizar como del remanente.
APLICACIÓN DE LA MODIFICATORIA DEL ARTÍCULO 62 DEL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE PREDIOS
La modificación introducida al artículo 62 del RIRP por la Resolución N° 068-
2021- SUNARP publicada el 24/6/2021, en el sentido que conste en el FUHU
y/o Resolución Municipal que el predio se ubica en zona de expansión
urbana, no resulta exigible si el FUHU y/o la Resolución Municipal son de
fecha anterior a la citada Resolución.
No obstante; en este caso, la Resolución Gerencial N° 115-2022-
MDSM/GDU, data de fecha 28/06/2022; es decir con fecha posterior a la
modificación del artículo 62° introducida con Resolución N° 068-2021 -
SUNARP-SN, que fue publicada en fecha 24/06/2021.
III.- CONCLUSIÓN:
Se observa conforme a los arts. 32° y 40° del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos y al art. 2011° del Código Civil.
(…)”
III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación, principalmente, bajo los
siguientes argumentos:
- Con relación a la observación que indica "(...) en las facultades otorgadas
inscritas en el asiento A00018 de la Partida 11006921, no indica la
denominación del predio y sus características...(...)". Al respecto se puede

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identificar al predio por otros elementos que permitan identificar que se trata
del mismo predio, conforme al criterio establecido por el Tribunal Registral
RESOLUCIÓN N° 1043-2022-SUNARP-TR de fecha 21- MAR-2022 que
señala:
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN
"La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato
de transferencia, no será objeto de observación si existen otros elementos
suficientes que permitan la identificación del mismo”
En el presente caso, sí existen elementos para la identificación del predio
que determinan que se trata del mismo predio, conforme se puede señalar:
a) En la cláusula tercera de Escritura Pública N- 2745 de fecha 13 de mayo
del 2014; en plano perimétrico y memoria descriptiva visados por la
Municipalidad; en la resolución de independización Resolución Gerencial N°
115-2022-MPSRJ/GEDU de fecha 28 de junio del 2022; en el recibo de pagos
de autoavaluó que el propietario tributa como única propiedad que posee en
el distrito de Juliaca. En todo ellos se señala la denominación del predio "Inca
Ñan Cerco Pata Tumanco Pata Chejollani I Tumanco Isla Pata” de un área
9.0872 ha. Entonces se puede concluir que se trata del mismo predio.
- Con relación a la observación que señala "en la Resolución de
independización del predio rústico no indica que el predio se encuentra en
zona de expansión urbana." Al respecto debo de señalar, la Municipalidad
Provincial de San Román Juliaca ha emitido la RESOLUCIÓN GERENCIAL
N° 115-2022-MPSRJ/GEDU de independización de predio rústico sin cambio
de uso, sin embargo, en dicha Resolución se ha omitido de consignar que el
predio se encuentra en zona de expansión urbana. Por otro lado debo de
señalar el predio denominado "Inca Ñan Cerco Pata Tumanco Pata
Chejollani I Tumanco Isla Pata” se encuentra en expansión urbana, conforme
puedo corroborar con título inscrito de la misma zona título archivado N°
2022-3400369, inscrito en la Partica N° 11270036 de Registro de Propiedad
Inmueble de Juliaca, así mismo debo de señalar en el citado título inscrito
contiene Resolución Gerencial N° 173-2022-MPSRJ/GEDU en dicha
resolución se indica que el predio inscrito se encuentra en zona de expansión
urbana. Así mismo se debe de precisar de acuerdo al Plano de Uso de Suelo
del Distrito la "Comunidad campesina de Esquen y Anexo Chaupi Ccacca"
se encuentra en Zona de Expansión Urbana, conforme al Plan de Desarrollo
Urbano 2016-2025 de conformidad a la Ordenanza Municipal N° 213-2017
de 25 de agosto del 2017. Así mismo el Tribunal Registral mediante
Resolución N° 556-2020- SUNARP-TR-A, de fecha 04 de diciembre del 2020,
se ha pronunciado que el citado lugar se encuentra en zona de expansión
urbana. Así mismo debo de señalar que en el L PLENO realizado en los días
3, 4 y 5 de agosto del 2009, se ha establecido el siguiente criterio como

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precedente de Observancia Obligatoria: "Si en el documento judicial o
administrativo que da mérito para la inscripción se ha omitido algún dato que
deba constar en el asiento, dicha omisión puede ser subsanada con la
presentación de documentos complementarios, tales como el DNI, partida de
matrimonio, partida de defunción, declaración jurada o carnet de extranjería,
entre otros, sin requerirse resolución aclaratoria.”
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Registro de Predios
En la partida N° 11028562 del Registro de Predios de Juliaca se encuentra
registrado el predio rústico denominado Esquén y Anexo Chaupi Ccacca,
ubicado en el distrito de Juliaca, provincia de San Román, departamento
de Puno, de propiedad de la Comunidad Campesina Esquén y Anexo
Chaupi Ccacca, con un área inicial de 1,378.83 ha., el mismo que ha
sufrido sucesivas independizaciones.
Registro de Personas Jurídicas
En la partida N° 11006921 del Registro de Personas Jurídicas de Juliaca
se encuentra registrada la Comunidad Campesina Esquén y Anexo
Chaupi Ccacca.
En el asiento A00018, obra inscrito el otorgamiento de poder en favor del
presidente JORGE AGAPITO QUISPE LOAYZA, con DNI N° 02414403 y
del Secretario JULIO YUCRA SUAQUITA, con DNI N° 02387529, en
mérito del acta de asamblea general del 23.03.2014. (Título Archivado N°
2014-11682 del 16.04.2014)
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Noelia Katherine Carbajal Valdez. De lo
expuesto y del análisis del caso, corresponde dilucidar:
● Si se cumple con los requisitos para la inscripción de la
independización de un predio rústico sin cambio de uso.
● ¿Cuáles son los parámetros bajo los que se califican las facultades
de disposición otorgadas por una Comunidad Campesina, después
de la dación de la directiva N° 10-2013-SUNARP/SN del
17.12.2013?

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VI. ANÁLISIS
1. Con el título alzado se solicita la inscripción de la adjudicación y
consecuente independización que efectúa la Comunidad Campesina
Esquén y Anexo Chaupi Ccacca a favor de Vilma Zapana Quispe respecto
del predio denominado “Inca Ñan Cerco Pata I Tumanco Pata Chejollani
Tumanco Isla Pata”, de un área de 9.1552 ha, ubicado en el Sector Esquén,
distrito de Juliaca, provincia de San Román, departamento de Puno, que
forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida N°
11028562 del Registro de Predios de Juliaca, de propiedad de la
Comunidad Campesina Esquén y Anexo Chaupi Ccacca.
El registrador observó el título precisando que, no se presentó el FUHU y
anexo E; sin embargo, se adjunta en su lugar, la Resolución Gerencial N°
432-2022-MPSRJ/GEDU por la que se aprueba la independización sin
cambio de uso; no obstante, la referida resolución no indica que el predio
se encuentre en ámbito de expansión urbana.
2. Con relación a los requisitos para la independización de un predio rústico
sin cambio de uso, cabe señalar que mediante Resolución N° 068-2021-
SUNARP/SN publicada el 24.6.2021 se modificaron algunos artículos del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y atendiendo a que
en el procedimiento registral de independización de predios rústicos sin
cambio de uso se identificaron problemáticas para determinar la
competencia del funcionario que lo otorga, uno de los artículos modificados
es el 62, siendo su nuevo texto el siguiente:
“Artículo 62.- Título que da mérito a la independización de un predio
rústico sin cambio de uso.
La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área
de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario Único de
Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E, donde se señale de forma
expresa que el predio a independizar se ubica en zona de expansión
urbana, así como se indique el número de Resolución de autorización y
adjuntando el plano municipal de independización o parcelación
debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el
área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar
como del remanente. En la partida independizada se dejará constancia de
la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya
solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de
aprobación correspondiente”. (Resaltado nuestro).

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De la redacción propuesta por el nuevo artículo, se aprecia que la
modificación en relación a su texto anterior, es que, en el FUHU, conste de
manera expresa la indicación que el predio se ubique en zona de expansión
urbana.
Entonces, para la independización de un predio rústico sin cambio de uso,
debe presentarse el FUHU y su anexo E correspondientes al procedimiento
de independización, donde conste que el predio a independizar se ubica en
zona de expansión urbana, con la indicación de la resolución municipal que
lo motiva, acompañado de la documentación técnica, estando ésta
conformada por el plano municipal de independización o parcelación
debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el
área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar
como del remanente.
3. No obstante ello, podrá válidamente adjuntarse conjuntamente al FUHU
y anexo E o en su reemplazo, la resolución municipal que aprueba su
emisión, por ser instrumento público de mayor formalidad, conforme al
criterio adoptado como acuerdo plenario en el CXXXII Pleno del Tribunal
Registral realizado el día 27 de agosto de 2015, que expresa lo siguiente:
TÍTULO FORMAL PARA INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO ‘‘El
requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el artículo
60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un requisito
mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la Resolución Municipal
respectiva por ser un instrumento público de mayor formalidad.’’
Cabe indicar que, si bien dicho acuerdo se remite al artículo 60 del
Reglamento de Inscripciones de Predios sobre subdivisión de predio
urbano, debe tenerse presente en el caso de la independización de predio
rústico se requiere también la presentación del FUHU, conforme al artículo
62 del mismo Reglamento, por lo que tratándose del mismo formulario
emitido por la municipalidad en virtud de resolución respectiva, válidamente
dicho criterio puede ser aplicado a los casos de independización de predio
rústico sin cambio de uso.
Por lo que, de acuerdo con la modificación del artículo 62 del RIRP
mediante Resolución Nº 068-2021-SUNARP publicada el 24.6.2021, se ha
establecido como un nuevo requisito que en el documento presentado ante

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la municipalidad (FUHU), y en caso de acompañar la Resolución Municipal
que autoriza la independización, deberá constar que el predio a
independizar se ubica en zona de expansión urbana.
Sin embargo, esta instancia mediante Resolución Nº 2481-2021- SUNARP-
TR del 12/11/2021 y Resolución Nº 3063-2021-SUNARP-TR del
17/12/2021, ha señalado que no podría exigirse dicho requisito si el
documento ingresó (FUHU) o fue expedido (Resolución) por la
Municipalidad antes de la entrada en vigencia de la Resolución N° 068-
2021-SUNARP/SN.
4. En el presente caso, advertimos que, la resolución (Resolución 115-
2022-MPSRJ/GEDU) que autoriza el proyecto presentado ante la
municipalidad fue expedida el 28.06.2022, esto es con posterioridad a la
modificación del reglamento de predios, producida el 24.06.2021; por lo
cual, debe precisar la información relativa a la ubicación del predio en zona
de expansión urbana.
Incluso se puede considerar que, el apelante ha precisado en el recurso
que, ha presentado la solicitud de aclaración de la citada resolución ante la
Municipalidad Provincial de San Román- Juliaca, encontrándose en espera
de la respuesta.
Consecuentemente, se confirma el numeral 2.2.2 de la observación.
En cuanto a lo señalado por el apelante en el sentido que el predio
denominado "Inca Ñan Cerco Pata Tumanco Pata Chejollani I Tumanco Isla
Pata” se encuentra en expansión urbana, conforme se puede corroborar
con el título archivado N° 2022-3400369, cabe precisar que, de la revisión
del citado título archivado obra la resolución Gerencial N° 173-2022-
MPSRJ/GEDU, sin embargo, dicha resolución versa sobre un predio
distinto al que se pretende independizar, dicho predio tiene un área de
0.9835 ha, adjudicado a favor de Reyna Flores Condori Vda. de Calla
independizado en la partida N° 11270036 del Registro de Predios de
Juliaca, por lo cual no tiene relación alguna con el inmueble submateria ni
certifica que éste o la totalidad del predio matriz se ubique dentro de la zona
de expansión urbana.

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De igual forma, en relación a la afirmación realizada por el recurrente,
respecto a que, el predio cuya independización se solicita se encuentra en
zona de expansión urbana conforme al Plan de Desarrollo Urbano 2016-
2025 de Juliaca, hecho que también ha sido consignado en el Informe
técnico N° 006323-2023 - Z.R. N° XIII-SEDE-TACNA/UREG/CAT, de fecha
26.05.2023, cabe precisar que ello no exime al usuario de cumplir con lo
regulado en el artículo 62 del RIRP1.
5. Además de ello, se advierte que en el numeral 2.1 de la esquela, el
registrador (e) ha consignado “defectos advertidos por el área de Catastro”;
sin embargo, de la lectura de éste se advierte claramente que no se trata
de un defecto si no de una precisión respecto a la ubicación del predio
conforme al PDU de Juliaca 2016-2025 que no puede ser considerada
como una observación que impida la inscripción.
Al respecto, en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los días 8 y 9 de
abril de 2005, se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria2:
ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR
EL ÁREA DE CATASTRO
El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que
se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en
su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de
aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha
área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del
5/8/2004, Nº 165-2004-SUNARP-TR-A del 30/9/2004 y Nº 017-2005-
SUNARP-TR-A del 28/1/2005.
De acuerdo al precedente en mención, los informes del área de Catastro
resultan vinculantes para el registrador, siempre que se refieran a aspectos
estrictamente técnicos. En este sentido, el registrador a cargo de la
calificación debe distinguir en el informe técnico de Catastro los
aspectos técnicos de los jurídicos, por lo que el informe de Catastro
1
Asimismo, la Resolución N° 556-2020-SUNARP-TR-A del 04/12/2020 citada en el recurso también
corresponde a un predio diferente al objeto de la rogatoria y la referencia a que el predio involucrado en
dicho recurso se ubica en zona de expansión no puede sustituir el requisito comprendido en el citado artículo
62 del RIRP.
2
Publicado en el diario oficial El Peruano el 9/6/2005.

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sólo debe dar lugar a una observación cuando los defectos técnicos
constituyan un obstáculo para la inscripción.
Esta vinculación del registrador con los informes del área de Catastro
actualmente debe interpretarse teniendo en cuenta la reciente Ley N.°
313093, Ley para la Modernización y el Fortalecimiento de los Servicios de
la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos que, entre otros,
modifica el artículo 2011 del Código Civil, estableciendo que la calificación
registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área
encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica
una labor de sustitución en la labor de calificación por parte de las
instancias registrales.
Teniendo en cuenta ello, se deja sin efecto el numeral 2.1.1 de la
esquela.
6. De otro lado, revisada la partida N° 11006921 del Registro de Personas
Jurídicas de Juliaca, se advierte que a la fecha de otorgamiento de la
escritura pública de adjudicación e independización del 13.05.2014, consta
inscrito el otorgamiento de facultades en el asiento A00018, en mérito al
título archivado N° 2014-11682, de fecha 16.04.2014, en el que se ubica el
acta de asamblea de fecha 23.03.2014, que comprende los términos
siguientes:
“(…)
ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA
(…)
PRIMERO.- Constatando el quórum reglamentario la asistencia de 86
comuneros que representan el 72.26% setenta y dos punto veinte seis por
ciento de comuneros hábiles para concurrir a asamblea ordinaria y
extraordinaria se dio por válida la presente asamblea, el señor presidente
JORGE AGAPITO QUISPE LOAYZA, con DNI 02414403, informa que se
ha recepcionado solicitudes de información de las siguientes personas:
(…)
26. Vilma Zapana Quispe, presentó el 21 de octubre del 2013, solicitando
desmembramiento de mi terreno rústico.
(…)
SEGUNDO: El señor presidente indica que de acuerdo a lo solicitado por
las personas mencionadas debemos aprobar, la desmembración de los
3
Publicada en el diario oficial El Peruano el 24/7/2021.a

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predios rústicos de su propiedad que lo vienen poseyendo en forma
pública, pacífica e ininterrumpida, que es parte del predio rústico
denominado: Esquen y Anexo Chaupi Ccacca, ubicado en el distrito de
Juliaca, inscrito en la ficha N° 190-R continua en la partida electrónica N°
11028562 del Registro de Propiedad del Inmueble de los Registros
Públicos de la ciudad de Juliaca.
TERCERO: Seguidamente después de amplia deliberación acordaron por
unanimidad aprobar la adjudicación por reconocimiento de derecho de
propiedad privada, exclusión y desmembración, a favor de las personas
señaladas en el punto primero del presente acuerdo, así como de otros
comuneros quienes han cumplido con presentar los requisitos exigidos
para el desmembramiento, conforme acreditan sus memorias descriptivas
plano de ubicación y perimétricos previa autorización del presidente y
secretario.
CUARTO: Finalmente por último punto de la agenda se concede
facultades y autorizan al presidente JORGE AGAPITO QUISPE
LOAYZA, con DNI N° 02414403 y al Secretario JULIO YUCRA
SUAQUITA con DNI N° 02387529, para que en representación de todos
los comuneros suscriban y firmen la minuta, escritura pública
correspondiente así como otros documentos públicos y privados que
sean necesarios para el cumplimiento del presente acuerdo bajo la
modalidad de adjudicación por reconocimiento de derecho de
propiedad privada exclusión y desmembración en favor de los
solicitantes conforme sus memorias descriptivas y planos de
ubicación y perimétrico, asimismo podrán suscribir minutas y escrituras
públicas de rectificación y aclaración en caso sean necesarias sin
limitación alguna.
(…).” (El resaltado es nuestro).
En el referido texto, se puede verificar que la Comunidad Campesina ha
otorgado poderes específicos a favor de Jorge Agapito Quispe Loayza y
Julio Yucra Suaquita, para que puedan suscribir los instrumentos públicos
de adjudicación de predios que forman parte del territorio comunal a favor
de las personas que se detallan en el punto primero del acuerdo, dentro de
los cuales, se encuentra la señora Vilma Zapana Quispe (numeral 26).
7. Bajo ese contexto, corresponde advertir que, mediante la Directiva N°
10-2013-SUNARP/SN, aprobada por la Resolución N° 343-2013-
SUNARP/SN del 17.12.2013, se regula la inscripción de los actos y
derechos de las Comunidades Campesinas. Así, de acuerdo con el artículo
quinto de la citada resolución, se dispuso que la directiva entraría en
vigencia a los 40 días hábiles contados desde el día siguiente de su

de 18
publicación en el Diario Oficial “El Peruano” (18.12.2013). Este plazo se
cumplió el 14.02.2014, fecha a partir de la cual la Directiva se encuentra
vigente.
Cabe mencionar que dicha norma fue dictada en concordancia con el
artículo 10 de la Ley 26366 que le otorga a la SUNARP la facultad de dictar
normas de inscripción y publicidad de los actos y en armonía con el artículo
2009 del Código Civil4, que establece el régimen legal de los Registros
Públicos.
La finalidad de la Directiva es la de unificar criterios y establecer
lineamientos en la calificación para regular en forma integral la inscripción
de los actos y derechos de las comunidades campesinas en los Registros
Públicos.
8. Además, corresponde remitirnos al acuerdo al que se arribó en el
CLXXVIII PLENO5 del Tribunal Registral, cuyo texto indica lo siguiente:
ACTOS DE DISPOSICIÓN O GRAVAMEN REALIZADOS ANTES DE LA
VIGENCIA DE LA DIRECTIVA Nº 10-2013-SUNARP-SN
En mérito del artículo 103 de la Constitución, la Directiva Nº 10-2013-
SUNARP-SN no se aplica a los actos de disposición o gravamen
efectuados antes de su vigencia.
9. En cuanto a los actos inscribibles en el Registro de Predios, el artículo
6.8 de esta Directiva regula los actos de disposición y gravamen sobre el
territorio comunal señalando:
“Para efectos de disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro
acto sobre las tierras comunales, se requerirá del acuerdo de la
asamblea general con el voto favorable según lo dispuesto en los
artículos 10 y 11 de la Ley Nº 26505.
En tal sentido, a fin de acreditar que los representantes de la comunidad
campesina cuentan con poder para efectuar los actos referidos en el
4
Artículo 2009.- Los registros públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y reglamentos
especiales.
Quedan comprendidos en el párrafo anterior los registros de naves, de aeronaves, de prenda agrícola y los
demás regulados por leyes especiales.
5
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el 03 de octubre de 2017.

de 18
párrafo precedente, resulta exigible la inscripción previa del otorgamiento
de poderes en el Registro de Personas Jurídicas.
A efectos de determinar el quórum legalmente establecido se deberá
acreditar ante el Registro de Personas Jurídicas, mediante una declaración
jurada suscrita por el presidente de la directiva comunal con firma
certificada ante notario, fedatario de la zona registral o juez de Paz, en el
que se indique si se trata de una comunidad campesina de la costa o de la
sierra y selva.
Salvo disposición distinta del estatuto, puede otorgarse poder para la
transferencia de tierras, ya sea a favor de integrantes de la directiva
comunal o a favor de personas que no integran la directiva comunal.
El otorgamiento de facultades para actos de disposición o gravamen
debe adoptarse con precisión de las características físicas del o los
predios a disponer o gravar, salvo disposición distinta del estatuto de
la Comunidad.” (El resaltado es nuestro).
Del tenor transcrito, se advierte que la norma registral exige para acreditar
la representación de la comunidad campesina en la transferencia de
predios comunales que las facultades se encuentren previamente inscritas
en el Registro de Personas Jurídicas y, además, que el poder haya sido
otorgado precisando las características físicas del o los predios a disponer
o gravar, salvo disposición distinta del estatuto.
10. Es pertinente añadir que, conforme a los parámetros de la disposición
transcrita, el Tribunal Registral en la Resolución 1647-2014-SUNARP-TR-
L del 29.8.2014 ha señalado que:
“Para la inscripción del otorgamiento de poder para disposición de terrenos
comunales de una Comunidad Campesina, se requiere que en el acuerdo
respectivo se describa físicamente el bien objeto de enajenación, bastando
para ello que se consignen elementos mínimos que permitan su
individualización. El predio debe estar físicamente determinado al
momento del otorgamiento del poder, y no ser determinable a futuro
por los apoderados.” (El resaltado es nuestro).
El criterio desarrollado se justifica porque tal como se deduce del último
párrafo del numeral 6.8 de la directiva, al momento de realizarse la
disposición o gravamen de una parte del terreno comunal, ésta ya debe
encontrarse físicamente individualizada, no quedando ámbito alguno para
que el representante defina la porción física materia de derechos reales

de 18
11. A fin de uniformizar los criterios de interpretación respecto a la exigencia
del numeral 6.8 de la Directiva, en el CXXXI Pleno Registral, celebrado los
días 6 y 7 de agosto de 2015, se adoptó el siguiente acuerdo plenario:
Otorgamiento de poder para disposición de terrenos comunales
Cuando la Directiva Nº 10-2013-SUNARP-SN exige que el otorgamiento de
facultades para actos de disposición o gravamen sobre el territorio comunal
se adopte con precisión de las características físicas del predio a disponer o
gravar, está requiriendo que se consignen cuando menos los elementos
suficientes que permitan la identificación del mismo como son el área y
ubicación referencial.
Conforme a lo expuesto, cuando se adopte el acuerdo de otorgamiento de
poder para disposición o gravamen de predios comunales no se requiere la
indicación expresa de todas las características del bien, sino únicamente
de aquellas que permitan identificarlo, con lo cual se podrá conocer el
predio sobre el cual recae el acuerdo de la comunidad, salvo que exista una
disposición distinta en el estatuto.
12. Estando a las disposiciones del numeral citado, se tiene que el poder
otorgado a favor de Jorge Agapito Quispe Loayza y Julio Yucra Suaquita,
en virtud del cual se les faculta a suscribir contratos de adjudicación,
conforme al contenido del referido título archivado, asiento A00018 de la
partida N° 11006921 del Registro de Personas Jurídicas de Juliaca
correspondiente a la Comunidad Campesina, ha sido conferido sin la
precisión de las características físicas del predio a enajenar, lo cual resulta
insuficiente conforme a la directiva y acuerdo precitados.
Ahora bien, las facultades conferidas a favor de los apoderados, contenidas
en el asiento A00018 (inscritas en mérito al acta de asamblea general del
23.03.2014), como la celebración de la adjudicación (escritura pública del
13.05.2014) fueron otorgadas con posterioridad a la vigencia de la Directiva
10-2013-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 343-2013-
SUNARP/SN (14.02.2014); por lo tanto, la transferencia contenida en el
título materia de rogatoria, se encuentra bajo las restricciones del contenido
de ésta.
En cuanto a los argumentos e invocación del recurrente citando la
Resolución N° 1043-2023-SUNARP-TR, cabe precisar que resulta

de 18
impertinente para el presente análisis; dado que, en este caso no se ha
presentado ningún supuesto de discrepancia sobre la identificación del
objeto (predio a independizar) sino la omisión por completo, en el acuerdo
que aprobó los actos de disposición inscritos en la partida de la Comunidad
Campesina, respecto de las características físicas de la fracción del
territorio comunal que ha sido adjudicada; por lo cual, tampoco es de
aplicación del precedente de observancia obligatoria de identificación del
bien6 como citó en el recurso.
En tal sentido corresponde, confirmar el numeral 2.2.1 de la
observación.
13. Ahora bien, se advierte del título apelado que inicialmente se
presentaron planos y memoria descriptiva respecto de un área de 9.1552
ha; sin embargo posteriormente se adjuntaron planos y memorias
descriptivas respecto de un área diferente de 9.0872 ha, respecto de la cual
el Área de Catastro emitió informe técnico.
Asimismo, consta en el escrito de de fecha 03.04.2023, por el cual se
precisó que correspondía a un nuevo ingreso del título anterior N° 2022-
1951789 (tachado por caducidad del asiento de presentación) que se
adjuntan documentos técnicos de renuncia de área7 con la finalidad de
subsanar la superposición advertida por el área de catastro8.
Al respecto, la renuncia requiere de algunos requisitos para obtener su
formalización: i) la declaración de abdicar una parte del terreno debe
obrar en escritura pública, pues, conforme con el artículo 2010 del Código
Civil, las inscripciones se extienden en virtud de título que conste en
instrumento público; y ii) la renuncia sólo procede si la Oficina de Catastro
establece que la descripción última del predio (excluyendo el área
renunciada) se halla dentro de los linderos del predio mayor cuya área se
renuncia (lo cual ya fue establecido por el área de catastro).
Por lo tanto, habiéndose expresado la voluntad de renunciar a la inscripción
6
Aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral realizado los días 8 y 9 de abril de 2005.
7
Los documentos que describe el escrito son:
“PLANO PERIMÉTRICO REDUCIDO DE ÁREA POR RENUNCIA DE ÁREA
MEMORIA DESCRIPTIVA REDUCIDO DE ÁREA POR RENUNCIA DE ÁREA” (sic)
8
Entendiendo que se refiere a una superposición advertida en el título anteriormente tachado.

de 18
del predio hasta las 9.0872 hectáreas, corresponde que el administrado
adjunte escritura pública de renuncia de área otorgada por la propietaria
del predio a independizar (Vilma Zapana Quispe), la cual deberá ser acorde
a la última documentación técnica presentada (plano y memoria
descriptiva) para dicho fin. En suma, se amplía la observación del título
en este sentido9, conforme a los subliterales b.1 y c.2 del artículo 33 del
T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
Por lo tanto, estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención de
la vocal(s) Noelia Katherine Carbajal Valdez, autorizada por la Resolución
N° 127-2023-SUNARP/PT de fecha 02.06.2023 modificada por Resolución
N°147-2023-SUNARP/PT de fecha 26.06.2023.
VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR los numerales 2.2.1 y 2.2.2 de la observación formulada por
el registrador, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2.1.1, y AMPLIAR la
observación conforme al considerando 13 de la presente resolución,
conforme a los fundamentos señalados en el análisis de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
NOELIA KATHERINE CARBAJAL VALDEZ
Presidenta de la Quinta Sala del Tribunal Registral
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal del Tribunal Registral
9
De la misma forma se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N° 1918-2023-SUNARP-TR del
05.05.2023.

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