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SANEAMIENTO DE ÁREA,SANEAMIENTO DE ÁREA,
LINDEROS Y MEDIDASLINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICASPERIMÉTRICAS
Fernando Tarazona AlvaradoFernando Tarazona Alvarado
Notario de LimaNotario de Lima
Delimitación física de los predios
Los predios tienen límites:
- Verticales.- Sobresuelo y subsuelo.
- Horizontales.- Confines del predio respecto de los
cuatro puntos cardinales.
Finalidad de la descripción física de los
predios
- Identificación del predio.
- Delimitación del predio.
Clases de descripción del predio
- No perimetral.- Delimita el predio a través de datos
convencionales o subjetivos (nombre, extensión,
nombre de la zona, etc.). Los linderos no quedan
definidos en el Registro.
- Perimetral.- Delimita la finca a través de elementos
topográficos existentes en la realidad física (camino,
calle, acequia, montaña, etc.). Los linderos son fijos.
Delimitación perimetral
Puede ser:
- Georeferenciada.- Define los linderos indicando la
posición geográfica (latitud y longitud) de lo puntos
por los que pasa la línea del perímetro de la finca.
- No georeferenciada.- Delimita el contorno de la finca
a través de elementos topográficos existentes en la
realidad (camino, calle, montaña, etc.).
Elementos descriptivos del predio
- Linderos.- Son los confines o límites colindantes de
una finca con otra.
- Area o cabida.- Es la superficie del terreno, que
debe ser expresada en el sistema métrico decimal
(1862).
- Medidas perimétricas.- Expresión numérica de los
linderos.
- Puntos de referencia.- Permite ubicar el terreno en
la realidad física (calle, manzana, lote, montaña, río,
acequias, bosques, etc.).
Factores que influyen en los errores de
delimitación de predios
- Los títulos de propiedad contienen inexactitudes.-
Ausencia de linderos o cabida, utilización de
medidas no oficiales, etc.
- Los títulos de propiedad son susceptibles de
interpretación.- La expresión literal de los linderos
permite diversos significados o son oscuros, o existe
discrepancia entre el título y el plano.
- El terreno es suceptible de interpretación.- La
superficie del terreno no es plana, está sujeta a
desniveles.
Casos en que procede:
a) Cuando sea necesario determinar el área, linderos y
medidas perimétricas del terreno.
b)Cuando existan discrepancias entre el área real del
terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con
los que figuran en la partida registral del predio
SANEAMIENTO DEL ÁREA, LINDEROS Y
MEDIDAS PERIMÉTRICAS:
1) Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la
Ley Nº 28294, ley que crea el Sistema Nacional
integrado de Catastro y su vinculación con el Registro
de Predios.
2) Art. 13 de la Ley Nº 27333.
3) Rectificación de área por error de cálculo.
4) Rectificación unilateral de área, linderos y medidas
perimétricas.
FORMAS DE SANEAMIENTO
En caso de existir discrepancia entre la
información gráfica contenida en el Registro,
con el plano catastral, conteniendo el CUC,
emitido por el ente generador de catastro,
contemplado en el artículo 62.
Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS)
de la Ley Nº 28294
El registrador realiza una anotación preventiva, en
la partida registral del inmueble, consignando el
área, linderos y medidas perimétricas, conforme
al plano presentado, y notifica a los titulares de
los predios colindantes, realizándose la
notificación mediante esquela en el predio,
disponiendo también que se efectúen
publicaciones por una vez en el Diario Oficial El
Peruano y otro de mayor circulación. Los gastos
de dicha notificación corren a cuenta del
solicitante..
Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS)
de la Ley Nº 28294
Los titulares de los predios colindantes pueden
formular oposición, debidamente documentada,
en un plazo no mayor de 30 días calendario
contados desde la fecha de la última
publicación. De no formularse oposición, la
anotación preventiva se convierte en definitiva,
la misma que es puesta en conocimiento de la
oficina de Catastro de la correspondiente Oficina
Registral, para los fines correspondientes.
Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS)
de la Ley Nº 28294
En caso de formularse oposición, la Gerencia
Registral emite resolución pronunciándose
sobre la procedencia de la inscripción definitiva.
Esta resolución puede ser impugnada, y es
resuelta en segunda y última instancia por el
Tribunal Registral. Contra lo resuelto por el
Tribunal Registral, sólo se puede interponer la
correspondiente acción contenciosa -
administrativa.
Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS)
de la Ley Nº 28294
En casos de discrepancia entre el Registro y la
realidad extrarregistral respecto a quienes son
los titulares de los predios colindantes, para
efectos de la notificación, el Tribunal Registral
señaló que prima la información contenida en la
realidad extrarregistral, conforme lo señaló en la
Resolución Nº 1930-2016-SUNARP-TR-L.
Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS)
de la Ley Nº 28294
Respecto a la procedencia de solicitar
nuevamente el inicio de procedimiento de
saneamiento catastral y registral cuya
conversión en definitiva fue desestimada por la
SUNARP, el Tribunal Registral señaló que no
constituye impedimento (Res. Nº 1449-2016-
SUNARP-TR-L).
Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS)
de la Ley Nº 28294
Modalidades:
1) Por mutuo acuerdo.
2) Procedimiento Judicial
3) Procedimiento Notarial
SANEAMIENTO EN MÉRITO AL ART. 13 DE LA
LEY 27333
Mediante escritura pública suscrita por el propietario
del predio y los propietarios de todos los predios
colindantes, en la que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o
linderos, según corresponda.
1) POR MUTUO ACUERDO
Para inscribir la rectificación de las características
físicas de un predio inscrito mediante escritura
pública por mutuo acuerdo al amparo del artículo 13
de la Ley 27333, los otorgantes que invoquen la
condición de colindantes deberán contar con su
derecho inscrito.
En la rectificación de las características físicas de un
predio mediante escritura pública por mutuo
acuerdo de un predio a inmatricular no debe exigirse
que los colidantes del predio cuenten con su derecho
inscrito.
Jurisprudencia
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los
artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil,
toda rectificación que suponga superposición de
áreas, linderos o cuando surja oposición de terceros.
2) PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Dos supuestos:
a) El área real del predio sea igual o inferior a la
registrada en la partida
b)El área real del predio sea superior, en cuyo caso
procederá el trámite siempre que exista una
certificación registral de que la mayor área no se
superpone a otra registrada.
3) PROCEDIMIENTO NOTARIAL
AMBITO DE APLICACIÓN
➢
Predios urbanos
➢
Predios con proyecto aprobado de habilitación
urbana con construcción simultánea.
➢
Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.
➢
Terrenos ubicados en “zonas urbanas” que no
cuenten con edificación.
➢
Terrenos con edificación inscrita.
Predio ubicado en zona urbana consolidada
Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, publicada en el
Diario Oficial El Peruano el 16/10/2003
5.1. Es procedente la inscripción de declaración de
prescripción adquisitiva y títulos supletorios de
predios ubicados en zonas urbanas aunque no se
encuentre inscrita la habilitación, siempre que la
municipalidad certifique que el predio cuenta con
zonificación urbana.
Acreditación de “zona urbana”
“A efectos de concluir que estamos ante un predio
ubicado en zona urbana, debe presentarse un
certificado de zonificación expedido por funcionario
competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de
la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro
certificado como el de parámetros urbanísticos y
edificatorios que acredite fehacientemente la
condición de urbano del predio.”
• Resolución N° 472-2006-SUNARP-TR-L
Zona urbana consolidada
Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas.
“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes
sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que
aparece inscrito como predio rústico en el Registro de
Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la
habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que
el predio se encuentra registrado como urbano por la
municipalidad correspondiente”.
• Precedente aprobado en el XIX Pleno
Se tramita como asunto no contencioso de
competencia notarial, y se inicia mediante petición
escrita de los interesados en el que se señala el nombre
y dirección de los propietarios u ocupantes de los
predios colindantes, y se presenta:
-Planos de ubicación y perimétricos, suscritos por
ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visado
por la autoridad municipal.
PROCEDIMIENTO NOTARIAL
- Certificado de búsqueda catastral negativo, de ser el
caso.
- La prueba testimonial de no menos de tres ni más de
seis personas mayores de 25 años, preferentemente
vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del
predio cuyo saneamiento se solicita.
- Certificación registral en el sentido que el mayor área
no se superpone con los colindantes, de ser el caso.
PROCEDIMIENTO NOTARIAL
Anotación preventiva de laAnotación preventiva de la
solicitud de saneamiento desolicitud de saneamiento de
área, linderos y medidasárea, linderos y medidas
perimétricasperimétricas
Sustento de la anotación
- Art. 36 segundo párrafo del D.S. Nº 35-2006-
VIVIENDA: establece que el notario “solicitará
al registro respectivo la anotación preventiva
de la petición de prescripción adquisitiva, si el
predio está registrado”.
- Como toda anotación preventiva reserva
prioridad para la inscripción de la decisión
final. Art. 64 del RGRP.
Documentos a presentar:
•
- Oficio del notario solicitando la anotación preventiva.
•
- Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y
medios probatorios.
•
- Copia certificada notarialmente de los planos de
ubicación y localización del predio.
Art. 5.3 Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN
1. Improcedencia de anotación preventiva sobre
inmuebles no inmatriculados.-
•No procede la anotación preventiva de solicitud de
formación de títulos supletorios, de declaración de
prescripción adquisitiva, ni de saneamiento de área,
linderos y medidas perimétricas, que recaigan sobre
inmuebles no inmatriculados.
•Art. 5.4. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.
2. Cancelación de anotación preventiva por
finalización del procedimiento.-
•La comunicación dirigida por el notario al Registro,
acerca de la finalización del trámite de declaración
notarial, es título suficiente para la cancelación de la
anotación preventiva, siempre que se formule
rogatoria expresa en dicho sentido y se presente dicha
comunicación por el Diario.
•Art. 5.7. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.
3. Caducidad de la anotación preventiva.-
•“Resulta de aplicación a la anotación de solicitud de
prescripción adquisitiva de dominio, el plazo de
extinción de las anotaciones de demanda previsto en el
artículo 3º de la Ley 26639, por tratarse de anotaciones
que comparten la misma naturaleza cautelar, siempre
que el plazo hubiese transcurrido antes de la entrada
en vigencia de la Ley 28473.”
•Res. 586-2005-SUNARP-TR-L
4. No constituye acto previo para la inscripción del
saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas
•“La anotación preventiva de la solicitud de inicio de
proceso no contencioso no constituye acto previo para
la inscripción de la declaración definitiva”.
•Criterio sustentado en la Resolución Nº 839-2007-
SUNARP-TR-L del 08 de noviembre de 2007.
•Precedente aprobado en el XVII-XVIII, publicado en el diario oficial El
Peruano el 1/3/2008.
5. No constituye impedimento que Catastro no pueda
determinar si el predio se suporpone con los
colindantes
•“No constituye obstáculo para extender la anotación
preventiva en el procedimiento notarial de rectificación
de áreas, linderos y medidas periméricas el informe
técnico de catastro que advierte la imposibilidad de
determinar si el predio se superpone o no con los
predios colindantes inscritos.
•Res. 211-2014-SUNARP-TR-L
6. Procedencia de inmatriculación
“No impide la inmatriculación de un predio el informe
del Area de Catastro señalando la imposibilidad de
determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-
SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-
SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005.
Precedente de observancia obligatoria aprobado en el
Xll Pleno del Tribunal Registral
7. Procedencia de Independización (Art. 59 RIRP):
No existe inconveniente en independizar un predio,
aunque el el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos
técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que
no le resulta posible determinar en forma indubitable si el área a
independizar se encuentra comprendida dentro de alguna de las
independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se
encuentra dentro de la partida matriz, siempre que el título
contenga los requisitos exigidos para la independización. En este
caso, el Registrador independiza el área solicitada de la partida
matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente,
siempre que la independización efectuada no exceda el área de
la partida matriz de la cual se independiza.
Inscripción definitivaInscripción definitiva
Título inscribible
• - Escritura pública, que contenga inserto los avisos, el acta
de presencia y los demás instrumentos que el notario o los
solicitantes consideren necesarios. (Art. 5, lit. F) Ley 27333).
• - Formulario Registral (FOR). Se adjunta copia certificada
del acta notarial. (Art. 42 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA)
• - Acta protocolar de saneamiento de área, linderos y
medidas perimétricas.
Acuerdo del Pleno del Tribunal Registral:
Título inscribible
• “La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en
sede notarial se inscribe en mérito a escritura
pública, acta protocolar o formulario registral”.
• Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR, agosto 2009.
Aspectos no calificables
No son calificables los actos procedimentales ni el
fondo o motivación de la declaración notarial.
•“No será materia de calificación la validez de los actos
procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley
Nº 27333 y normas complementarias, son de
competencia del Notario, ni el fondo o motivación de
la declaración notarial”.
•5.2. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.
1. Notificación.-
•“En el caso de la tramitación notarial de la prescripción
adquisitiva de dominio, compete al notario comprobar la
situación de posesión del solicitante y legitimar esta
situación de hecho, siendo responsable de los actos
procedimentales establecidos en la ley; por lo tanto, el
Registrador no se encuentra facultado para cuestionar los
aspectos referidos al acto de notificación de la solicitud de
prescripción adquisitiva de dominio, siendo que este
aspecto queda reservado al notario.”
•Res. 536-2007-SUNARP-TR-L
Excepción: Bienes del Estado
•En los casos de prescripción adquisitiva o formación
de títulos supletorios sobre inmuebles estatales, se
encuentren o no inscritos, el Registrador verificará que
en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las
formalidades del emplazamiento señaladas en el
artículo 40 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
•Art. 41.4 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
• Art. 40 del D.S. N° 035.2006-VIVIENDA:
• El Notario notificará necesariamente:
• d) A la Superintendencia Nacional de Bienes-Estatales-SBN o
a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar
bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre
inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad
de particulares debidamente acreditada.
• Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de
los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán
supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el
CPC. El incumplimiento de la notificación en los términos
señalados produce la nulidad del trámite.
2. Publicación.-
• “No es materia de calificación por parte del
Registrador, el cumplimiento del contenido de la
publicación correspondiente al procedimiento no
contencioso de competencia notarial”
• Res. 1210-2008-SUNARP-TR-L
Aspectos calificables:
• La adecuación del título con los antecedentes
de la partida registral.
• La Formalidad del título.
• La competencia del notario.
- En el caso de los predios no registrados, el notario
debe notificar a la Superintendencia Nacional de
Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con
competencia para administrar bienes estatales.
- El notario fija carteles en los lugares visibles del
terreno cuyo saneamiento se solicita.
- El notario dispone se efectúe una publicación que
contenga un extracto de la solicitud de saneamiento
por 3 días, con intervalos de 3 días, en el diario oficial
El Peruano y en el de mayor circulación del lugar
donde se ubica el inmueble.
PROCEDIMIENTO
- El notario debe constituírse en el inmueble objeto de
saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que
hará constar la descripción y caracteríticas del inmueble, y
tomará la manifestación de los ocupantes de los predios
colindantes.
- Transcurridos 30 días hábiles desde la fecha de la última
publicación sin que se hubiera interpuesto oposición, el
notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de
las pruebas y los actuados y declarará la rectificación
solicitada.
- El acta notarial y todos sus antecedentes son incorporados en
el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos.
PROCEDIMIENTO
- Cualquier persona puede formular oposición al procedimiento
de rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas,
en cuyo caso, el notario suspende el trámite en el estado en
el que se encuentre y remite todo lo actuado al Juez
Especializado en lo Civil de turno de la jurisdicción donde se
ubica el inmueble, dentro del tercer día hábil de presentada
la oposición.
- El juez una vez recibido el expediente concede un plazo
judicial, común para ambas partes, para la adecuación del
expediente a las exigencias del trámite judicial, tanto de la
demanda como de la contestación, y proseguirá el trámite
conforme a su procedimiento.
PROCEDIMIENTO
- Una vez concluido el proceso judicial y agotadas las
instancias, el juez notifica al notario con la resolución que
pone fin al proceso, para que éste prosiga según el sentido de
la misma.
PROCEDIMIENTO
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR
DE CÁLCULO
-No resulta necesario acogerse a alguno de los mecanismos
previstos en el artículo 13 de la Ley Nº 27333.
-Cuando el error surgió como consecuencia del equivocado
o inexacto cálculo del área, tomando como base los mismos
linderos y medidas perimétricas.
-Se requiere previo informe del Área de Catastro, que
determine que los linderos, medidas perimétricas y
ubicación espacial del predio no han sufrido variación
alguna.
-Procede respectos de predios rústicos y urbanos.
Es inscribible la rectificación del área de un predio
urbano en mérito al plano y memoria descriptiva
visados por la autoridad municipal correspondiente,
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios
previstos en el artículo 13 de la Ley 27333, si el error
surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área,
siempre que el Área de Catastro determine que los
linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del
predio no han sufrido variación alguna.
Precedente aprobado en XIX Pleno T.R.
Rectificación de área por error de
cálculo
No procede la rectificación del área, con la sola presentación de
plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error
de cálculo.
También procede la rectificación por error de cálculo respecto
de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a
que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.
No procede la rectificación por error de cálculo si el área de
catastro no puede determinar si los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido
varación.
Precedente aprobado en CXV Pleno T.R.
Precisión al precedente de rectificación de
área por error de cálculo (I)
“Es procedente la rectificación de área por error de cálculo
de predios urbanos y rurales, aun cuando el área de
catastro no pueda determinar que los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación
alguna, por inexistencia de la información gráfica en los
antecedentes registrales o por defectos de ella”.
“No procede la rectificación de área, con la sola
presentación de plano visado por la municipalidad, en
supuestos distintos al error de cálculo.
También procede la rectificación por error de cálculo
respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la
documentación a que se refiere el artículo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
Acuerdos aprobados en el CLXXIV Pleno del T.R.
Precisión al precedente de rectificación
de área por error de cálculo (II)
RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS O MEDIDAS
“No impide la inscripción de la rectificación o determinación
del área, linderos o medidas perimétricas de un predio que
la Oficina de Catastro informe que está imposibilitada de
establecer que corresponde al predio al que se refiere la
rogatoria. Esto no es aplicable a la rectificación unilateral
de área, linderos y medidas perimétricas recogida en el
precedente del 155° Pleno.”
Acuerdo aprobado en el CLXXIV Pleno del T.R.
Precisión al precedente de rectificación
de área por error de cálculo (III)
Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano,
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el
artículo 13 de la Ley Nº 27333, aún cuando el Area de Catastro
no pueda determinar si el predio ha sufrido variación y
desplazamiento de su ubicación espacial que dé lugar a la
afectación de terceros por falta de información gráfica, pues los
costos de dicha imposibilidad no deben trasladarse al usuario.
Superposición preexistente
La superposición preexistente advertida por el área de Catastro
no es obstáculo para la rectificación del área, linderos y medidas
perimétricas, pues con este acto no se genera una nueva
superposición.
Res. 1368-2014-SUNARP-TR-L
Rectificación de área por error de cálculo
No procede rectificar el área de un predio por error de
cálculo si sus medidas perimétricas no se encuentran
inscritas. Asimismo, no podrá alegarse que dicha
información obra en un título archivado registrado con
posterioridad al asiento de inmatriculación,
independización o acumulación, según corresponda,
salvo que dicho título contenga la determinación de
medidas perimétricas en virtud a alguno de los
procedimientos legalmentente admitidos.
Res. 1467-A-2014-SUNARP-TR-L
Improcedencia de rectificación de área
por error de cálculo
RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE ÁREA,
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS.
“Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas
perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el
propietario acompañada de la documentación a que se
refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o
menor, siempre que la oficina de catastro determine
indubitablemente que el polígono resultante se ubica
dentro del ámbito gráfico del predio inscrito.
Dicha rectificación no procederá cuando se afecte
derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares,
salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o
administrativo autoricen la rectificación.”
Criterio sustentado en la Resolución n.º 1622-2016-
SUNARP-TR-L del 16.08.2016.
Precedente aprobado en el CLV Pleno del T.R.
GRACIAS POR LA ATENCIÓN

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  • 3. Finalidad de la descripción física de los predios - Identificación del predio. - Delimitación del predio.
  • 4. Clases de descripción del predio - No perimetral.- Delimita el predio a través de datos convencionales o subjetivos (nombre, extensión, nombre de la zona, etc.). Los linderos no quedan definidos en el Registro. - Perimetral.- Delimita la finca a través de elementos topográficos existentes en la realidad física (camino, calle, acequia, montaña, etc.). Los linderos son fijos.
  • 5. Delimitación perimetral Puede ser: - Georeferenciada.- Define los linderos indicando la posición geográfica (latitud y longitud) de lo puntos por los que pasa la línea del perímetro de la finca. - No georeferenciada.- Delimita el contorno de la finca a través de elementos topográficos existentes en la realidad (camino, calle, montaña, etc.).
  • 6. Elementos descriptivos del predio - Linderos.- Son los confines o límites colindantes de una finca con otra. - Area o cabida.- Es la superficie del terreno, que debe ser expresada en el sistema métrico decimal (1862). - Medidas perimétricas.- Expresión numérica de los linderos. - Puntos de referencia.- Permite ubicar el terreno en la realidad física (calle, manzana, lote, montaña, río, acequias, bosques, etc.).
  • 7. Factores que influyen en los errores de delimitación de predios - Los títulos de propiedad contienen inexactitudes.- Ausencia de linderos o cabida, utilización de medidas no oficiales, etc. - Los títulos de propiedad son susceptibles de interpretación.- La expresión literal de los linderos permite diversos significados o son oscuros, o existe discrepancia entre el título y el plano. - El terreno es suceptible de interpretación.- La superficie del terreno no es plana, está sujeta a desniveles.
  • 8. Casos en que procede: a) Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno. b)Cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuran en la partida registral del predio SANEAMIENTO DEL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:
  • 9. 1) Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la Ley Nº 28294, ley que crea el Sistema Nacional integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios. 2) Art. 13 de la Ley Nº 27333. 3) Rectificación de área por error de cálculo. 4) Rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas. FORMAS DE SANEAMIENTO
  • 10. En caso de existir discrepancia entre la información gráfica contenida en el Registro, con el plano catastral, conteniendo el CUC, emitido por el ente generador de catastro, contemplado en el artículo 62. Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la Ley Nº 28294
  • 11. El registrador realiza una anotación preventiva, en la partida registral del inmueble, consignando el área, linderos y medidas perimétricas, conforme al plano presentado, y notifica a los titulares de los predios colindantes, realizándose la notificación mediante esquela en el predio, disponiendo también que se efectúen publicaciones por una vez en el Diario Oficial El Peruano y otro de mayor circulación. Los gastos de dicha notificación corren a cuenta del solicitante.. Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la Ley Nº 28294
  • 12. Los titulares de los predios colindantes pueden formular oposición, debidamente documentada, en un plazo no mayor de 30 días calendario contados desde la fecha de la última publicación. De no formularse oposición, la anotación preventiva se convierte en definitiva, la misma que es puesta en conocimiento de la oficina de Catastro de la correspondiente Oficina Registral, para los fines correspondientes. Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la Ley Nº 28294
  • 13. En caso de formularse oposición, la Gerencia Registral emite resolución pronunciándose sobre la procedencia de la inscripción definitiva. Esta resolución puede ser impugnada, y es resuelta en segunda y última instancia por el Tribunal Registral. Contra lo resuelto por el Tribunal Registral, sólo se puede interponer la correspondiente acción contenciosa - administrativa. Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la Ley Nº 28294
  • 14. En casos de discrepancia entre el Registro y la realidad extrarregistral respecto a quienes son los titulares de los predios colindantes, para efectos de la notificación, el Tribunal Registral señaló que prima la información contenida en la realidad extrarregistral, conforme lo señaló en la Resolución Nº 1930-2016-SUNARP-TR-L. Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la Ley Nº 28294
  • 15. Respecto a la procedencia de solicitar nuevamente el inicio de procedimiento de saneamiento catastral y registral cuya conversión en definitiva fue desestimada por la SUNARP, el Tribunal Registral señaló que no constituye impedimento (Res. Nº 1449-2016- SUNARP-TR-L). Art. 62 del Reglamento (D.S. Nº 05-2006-JUS) de la Ley Nº 28294
  • 16. Modalidades: 1) Por mutuo acuerdo. 2) Procedimiento Judicial 3) Procedimiento Notarial SANEAMIENTO EN MÉRITO AL ART. 13 DE LA LEY 27333
  • 17. Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda. 1) POR MUTUO ACUERDO
  • 18. Para inscribir la rectificación de las características físicas de un predio inscrito mediante escritura pública por mutuo acuerdo al amparo del artículo 13 de la Ley 27333, los otorgantes que invoquen la condición de colindantes deberán contar con su derecho inscrito. En la rectificación de las características físicas de un predio mediante escritura pública por mutuo acuerdo de un predio a inmatricular no debe exigirse que los colidantes del predio cuenten con su derecho inscrito. Jurisprudencia
  • 19. Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas, linderos o cuando surja oposición de terceros. 2) PROCEDIMIENTO JUDICIAL
  • 20. Dos supuestos: a) El área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida b)El área real del predio sea superior, en cuyo caso procederá el trámite siempre que exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. 3) PROCEDIMIENTO NOTARIAL
  • 21. AMBITO DE APLICACIÓN ➢ Predios urbanos ➢ Predios con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea. ➢ Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. ➢ Terrenos ubicados en “zonas urbanas” que no cuenten con edificación. ➢ Terrenos con edificación inscrita.
  • 22. Predio ubicado en zona urbana consolidada Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 16/10/2003 5.1. Es procedente la inscripción de declaración de prescripción adquisitiva y títulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitación, siempre que la municipalidad certifique que el predio cuenta con zonificación urbana.
  • 23. Acreditación de “zona urbana” “A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificación expedido por funcionario competente de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parámetros urbanísticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condición de urbano del predio.” • Resolución N° 472-2006-SUNARP-TR-L
  • 24. Zona urbana consolidada Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas. “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. • Precedente aprobado en el XIX Pleno
  • 25. Se tramita como asunto no contencioso de competencia notarial, y se inicia mediante petición escrita de los interesados en el que se señala el nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, y se presenta: -Planos de ubicación y perimétricos, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visado por la autoridad municipal. PROCEDIMIENTO NOTARIAL
  • 26. - Certificado de búsqueda catastral negativo, de ser el caso. - La prueba testimonial de no menos de tres ni más de seis personas mayores de 25 años, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento se solicita. - Certificación registral en el sentido que el mayor área no se superpone con los colindantes, de ser el caso. PROCEDIMIENTO NOTARIAL
  • 27. Anotación preventiva de laAnotación preventiva de la solicitud de saneamiento desolicitud de saneamiento de área, linderos y medidasárea, linderos y medidas perimétricasperimétricas
  • 28. Sustento de la anotación - Art. 36 segundo párrafo del D.S. Nº 35-2006- VIVIENDA: establece que el notario “solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado”. - Como toda anotación preventiva reserva prioridad para la inscripción de la decisión final. Art. 64 del RGRP.
  • 29. Documentos a presentar: • - Oficio del notario solicitando la anotación preventiva. • - Copia certificada de la solicitud, sin incluir sus anexos y medios probatorios. • - Copia certificada notarialmente de los planos de ubicación y localización del predio. Art. 5.3 Directiva Nº 013-2003-SUNARP-SN
  • 30. 1. Improcedencia de anotación preventiva sobre inmuebles no inmatriculados.- •No procede la anotación preventiva de solicitud de formación de títulos supletorios, de declaración de prescripción adquisitiva, ni de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas, que recaigan sobre inmuebles no inmatriculados. •Art. 5.4. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.
  • 31. 2. Cancelación de anotación preventiva por finalización del procedimiento.- •La comunicación dirigida por el notario al Registro, acerca de la finalización del trámite de declaración notarial, es título suficiente para la cancelación de la anotación preventiva, siempre que se formule rogatoria expresa en dicho sentido y se presente dicha comunicación por el Diario. •Art. 5.7. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.
  • 32. 3. Caducidad de la anotación preventiva.- •“Resulta de aplicación a la anotación de solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, el plazo de extinción de las anotaciones de demanda previsto en el artículo 3º de la Ley 26639, por tratarse de anotaciones que comparten la misma naturaleza cautelar, siempre que el plazo hubiese transcurrido antes de la entrada en vigencia de la Ley 28473.” •Res. 586-2005-SUNARP-TR-L
  • 33. 4. No constituye acto previo para la inscripción del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas •“La anotación preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la declaración definitiva”. •Criterio sustentado en la Resolución Nº 839-2007- SUNARP-TR-L del 08 de noviembre de 2007. •Precedente aprobado en el XVII-XVIII, publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/2008.
  • 34. 5. No constituye impedimento que Catastro no pueda determinar si el predio se suporpone con los colindantes •“No constituye obstáculo para extender la anotación preventiva en el procedimiento notarial de rectificación de áreas, linderos y medidas periméricas el informe técnico de catastro que advierte la imposibilidad de determinar si el predio se superpone o no con los predios colindantes inscritos. •Res. 211-2014-SUNARP-TR-L
  • 35. 6. Procedencia de inmatriculación “No impide la inmatriculación de un predio el informe del Area de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”. Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005- SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005- SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005. Precedente de observancia obligatoria aprobado en el Xll Pleno del Tribunal Registral
  • 36. 7. Procedencia de Independización (Art. 59 RIRP): No existe inconveniente en independizar un predio, aunque el el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que no le resulta posible determinar en forma indubitable si el área a independizar se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, siempre que el título contenga los requisitos exigidos para la independización. En este caso, el Registrador independiza el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se independiza.
  • 38. Título inscribible • - Escritura pública, que contenga inserto los avisos, el acta de presencia y los demás instrumentos que el notario o los solicitantes consideren necesarios. (Art. 5, lit. F) Ley 27333). • - Formulario Registral (FOR). Se adjunta copia certificada del acta notarial. (Art. 42 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA) • - Acta protocolar de saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas.
  • 39. Acuerdo del Pleno del Tribunal Registral: Título inscribible • “La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial se inscribe en mérito a escritura pública, acta protocolar o formulario registral”. • Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR, agosto 2009.
  • 40. Aspectos no calificables No son calificables los actos procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial. •“No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”. •5.2. Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN.
  • 41. 1. Notificación.- •“En el caso de la tramitación notarial de la prescripción adquisitiva de dominio, compete al notario comprobar la situación de posesión del solicitante y legitimar esta situación de hecho, siendo responsable de los actos procedimentales establecidos en la ley; por lo tanto, el Registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos referidos al acto de notificación de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario.” •Res. 536-2007-SUNARP-TR-L
  • 42. Excepción: Bienes del Estado •En los casos de prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios sobre inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el Registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. •Art. 41.4 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
  • 43. • Art. 40 del D.S. N° 035.2006-VIVIENDA: • El Notario notificará necesariamente: • d) A la Superintendencia Nacional de Bienes-Estatales-SBN o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada. • Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el CPC. El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del trámite.
  • 44. 2. Publicación.- • “No es materia de calificación por parte del Registrador, el cumplimiento del contenido de la publicación correspondiente al procedimiento no contencioso de competencia notarial” • Res. 1210-2008-SUNARP-TR-L
  • 45. Aspectos calificables: • La adecuación del título con los antecedentes de la partida registral. • La Formalidad del título. • La competencia del notario.
  • 46. - En el caso de los predios no registrados, el notario debe notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales. - El notario fija carteles en los lugares visibles del terreno cuyo saneamiento se solicita. - El notario dispone se efectúe una publicación que contenga un extracto de la solicitud de saneamiento por 3 días, con intervalos de 3 días, en el diario oficial El Peruano y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble. PROCEDIMIENTO
  • 47. - El notario debe constituírse en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la descripción y caracteríticas del inmueble, y tomará la manifestación de los ocupantes de los predios colindantes. - Transcurridos 30 días hábiles desde la fecha de la última publicación sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados y declarará la rectificación solicitada. - El acta notarial y todos sus antecedentes son incorporados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos. PROCEDIMIENTO
  • 48. - Cualquier persona puede formular oposición al procedimiento de rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas, en cuyo caso, el notario suspende el trámite en el estado en el que se encuentre y remite todo lo actuado al Juez Especializado en lo Civil de turno de la jurisdicción donde se ubica el inmueble, dentro del tercer día hábil de presentada la oposición. - El juez una vez recibido el expediente concede un plazo judicial, común para ambas partes, para la adecuación del expediente a las exigencias del trámite judicial, tanto de la demanda como de la contestación, y proseguirá el trámite conforme a su procedimiento. PROCEDIMIENTO
  • 49. - Una vez concluido el proceso judicial y agotadas las instancias, el juez notifica al notario con la resolución que pone fin al proceso, para que éste prosiga según el sentido de la misma. PROCEDIMIENTO
  • 50. RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO
  • 51. -No resulta necesario acogerse a alguno de los mecanismos previstos en el artículo 13 de la Ley Nº 27333. -Cuando el error surgió como consecuencia del equivocado o inexacto cálculo del área, tomando como base los mismos linderos y medidas perimétricas. -Se requiere previo informe del Área de Catastro, que determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna. -Procede respectos de predios rústicos y urbanos.
  • 52. Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos en el artículo 13 de la Ley 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna. Precedente aprobado en XIX Pleno T.R. Rectificación de área por error de cálculo
  • 53. No procede la rectificación del área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. No procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido varación. Precedente aprobado en CXV Pleno T.R. Precisión al precedente de rectificación de área por error de cálculo (I)
  • 54. “Es procedente la rectificación de área por error de cálculo de predios urbanos y rurales, aun cuando el área de catastro no pueda determinar que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido variación alguna, por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella”. “No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.” Acuerdos aprobados en el CLXXIV Pleno del T.R. Precisión al precedente de rectificación de área por error de cálculo (II)
  • 55. RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS O MEDIDAS “No impide la inscripción de la rectificación o determinación del área, linderos o medidas perimétricas de un predio que la Oficina de Catastro informe que está imposibilitada de establecer que corresponde al predio al que se refiere la rogatoria. Esto no es aplicable a la rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas recogida en el precedente del 155° Pleno.” Acuerdo aprobado en el CLXXIV Pleno del T.R. Precisión al precedente de rectificación de área por error de cálculo (III)
  • 56. Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, aún cuando el Area de Catastro no pueda determinar si el predio ha sufrido variación y desplazamiento de su ubicación espacial que dé lugar a la afectación de terceros por falta de información gráfica, pues los costos de dicha imposibilidad no deben trasladarse al usuario. Superposición preexistente La superposición preexistente advertida por el área de Catastro no es obstáculo para la rectificación del área, linderos y medidas perimétricas, pues con este acto no se genera una nueva superposición. Res. 1368-2014-SUNARP-TR-L Rectificación de área por error de cálculo
  • 57. No procede rectificar el área de un predio por error de cálculo si sus medidas perimétricas no se encuentran inscritas. Asimismo, no podrá alegarse que dicha información obra en un título archivado registrado con posterioridad al asiento de inmatriculación, independización o acumulación, según corresponda, salvo que dicho título contenga la determinación de medidas perimétricas en virtud a alguno de los procedimientos legalmentente admitidos. Res. 1467-A-2014-SUNARP-TR-L Improcedencia de rectificación de área por error de cálculo
  • 58. RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS.
  • 59. “Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tanto si se rectifica a área mayor o menor, siempre que la oficina de catastro determine indubitablemente que el polígono resultante se ubica dentro del ámbito gráfico del predio inscrito. Dicha rectificación no procederá cuando se afecte derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación.” Criterio sustentado en la Resolución n.º 1622-2016- SUNARP-TR-L del 16.08.2016. Precedente aprobado en el CLV Pleno del T.R.
  • 60. GRACIAS POR LA ATENCIÓN

Notas del editor

  1. Ley 28473 del 18-3-2005.