Este documento describe el proceso de independización de una edificación. Primero se define independización y se describen los criterios técnicos a considerar como la certificación de la declaratoria de fábrica, la determinación de las secciones y áreas comunes, y el diseño de planos. Luego detalla los cálculos de áreas requeridos y la memoria descriptiva de las secciones y áreas comunes. Finalmente, cubre el cálculo de porcentajes de participación y los aspectos técnicos del reglamento interno.

1. DECLARATORIA DE FABRICA
MEDIANTE ESCRITURA PUBLICA
MINUTA
1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala
cual es el OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.
domicilio, etc)
- Denominación de los contratantes
- Términos y Condiciones
2.- Cuerpo de la Minuta
a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el
Registro de Predios
b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o

2. I.- Frente: (Perta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo,
Hall, Aires, etc.)
* colindancia
* sentido
* tipo de línea
* medida
II.- Por la derecha entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
III.- Por la izquierda entrando
* colindancia
* sentido
* orientación

3. * tipo de línea
* medida
IV.- Por el fondo
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
LINEA QUEBRADA
1.- Número de tramos
2.- El primer tramo
* colindancia : opcional
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida

4. 3.- Segundo Tramo y siguientes
* colindancia (opcional)
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
c.- De las áreas
1.- De terreno
2.- De la Edificación
* Ocupación
* Areas Techadas y/o Construidas
* Areas Libres
* Area de aleros exteriores
* Areas superpuestas
* Areas exclusivas
* Areas comunes

5. HALL
POZO LUZ
BA
A.LA.L
ESCALESCAL
C
A. EXCLUSIVA AL + AT
AREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERA
D

6. I.- DEFINICIONES
A.- De las áreas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.Area Construida: Es aquella que corresponde a los
ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta los
elementos o sistemas de techados. En la referida área quedan
comprendidas las áreas ocupadas por muros, columnas y
otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de
aleros o voladizos en general que no cubren ambientes
cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de Propiedad
Horizontal)

7. El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro
de la proyección de los techos con cualquier tipo
cobertura, sobre el plano del piso, incluye los muros, los
aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y
excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectónicos elevados que no constituyen
techos.(Art. 2.2 del Reglamento)

8. DORMITORIO
BALCON
AREA CONSTRUIDA
AREA TECHADA
AREA CERRADA
AREA SIN CERRAR

9. HALL
POZO LUZ
BA
A.LA.L
ESCALESCAL
C
A. EXCLUSIVA AL + AT
AREAS COMUNES
POZO LUZ
HALL
ESCALERA
D

10. A.T.E.
A.L.
A.S
ALERO EXTERNO
AREA T. CONCRETO
VEREDA
AREA T. ETERNIT
ARAREA LIBRE
AREA SUPERPUESTA

11. AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)
EJEMPLO
AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2
AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2
AO = 360.00 m2

12. ALERO EXTERNO
* Las áreas del Alero Externo se declaran
independientemente de las áreas techadas de la edificación.
* El área total techada del piso y la de los aleros se convierte
en área de ocupación del piso superior
* El área del primer piso es su área propia y la generada por
el alero externo (carga registral)

13. d. - De la descripción del predio.- La edificación integral
e. - De la Distribución dela fábrica
I.- Por tipo de techos
II.- Por concepción integral
III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)
f.- Especificaciones técnicas
I.- Criterios de predominancia
II.- Criterios de diferenciación de especificaciones
g.- Valor de la Fábrica
I.- Valor arancelario
II.- Valor de inversión
h.- De la fecha de terminación
i.- De la numeración municipal
j.- De la aceptación del propietario
k.-Del pago de la Escritura Pública

14. 3.- Conclusiones de Ley
4.- Fecha
5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios

15. INDEPENDIZACION

16. 1.- DEFINICIONES TECNICAS
• SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
• INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
• DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las
partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
sección
• PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios,
cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes
que se adjudican, a cambio de derechos que se ceden en
los que se le adjudican

17. 2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA
•Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en
la revisión de las memorias cuadro de áreas y planos
inscritas en el Registro Público a fin de establecer las
coincidencias con lo que se quiere independizar.
•Determinación de las secciones por independizar.- De
acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es
factible independizar (unidades mínimas de vivienda,
estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a
identificar en los planos el posible seccionamiento.

18. •Determinación de los bienes y áreas comunes.- De
acuerdo a la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006
VIVIENDA)
- Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la
edificación
• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros
exteriores, techos, y demás elementos
estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes de una sección sino que sirven a dos o
más secciones
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general
vías aéreas de circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.

19. • Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Los locales destinados a servicios comunes tales
como portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para
agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura
y otros servicios que no estén destinados a una
sección en particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los
títulos de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios
abiertos
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de
todos los propietarios

20. 3.- DISEÑO
• Plano esquemático: Sólo contiene un polígono
• Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde
van los linderos
• Análisis de los bienes comunes: Determinación de los
mismos
– Análisis estructural
– Análisis arquitectónico
• Determinación de la cota 0.00 m ó nivel de piso (área de
ocupación
• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base
a los análisis de los bienes comunes (medianerías).
• Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los
milímetros) de los aires y/o pozos de luz.

21. 4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Áreas Comunes
• Cálculo de las áreas de ocupación
• Cálculo de áreas techadas
• Cálculo de áreas libres
• Cuadro integral de las áreas de independización (se
comprueba en base a la coincidencia con las áreas de
ocupación, techadas y libres de la fábrica que se
independiza).
5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones
• Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad
Inmobiliaria
• Distribución del contenido de la sección (por niveles) en
base a la declaratoria de fábrica.

22. • Descripción de linderos y medidas perimétricas de la
Sección
• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas
• Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios
niveles.
6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes
• Áreas Comunes
• Pozos de luz y
• Aires Comunes

23. HALL
POZO LUZ
BA
A.LA.L
ESCALESCAL
C D
INDEPENDIZACION SUB DIVISION
LOTE 1
SUB LOTE SUB LOTE
1A
1B

24. • Nominación de las áreas comunes y numeración de los
pozos de luz
• Distribución del contenido de las áreas comunes (por
niveles) .
• Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas de las áreas comunes.
• Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos
de luz.
7.-PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR
DE LOS BIENES COMUNES
• Criterio adoptado por el o los propietarios (área
construida, de ocupación, techada, uso, distancia,
igualdad de las alícuotas, etc.)
• Proporcionalidad de las áreas.

25. 8.-ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIOS EN EL
REGLAMENTO INTERNO
• Distribución
• Área de Ocupación, Techada y Libre
• Uso
• Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes
comunes