Evaluación de viabilidad de proyectos inmobiliarios

EVALUCIÓN DE VIABILIDAD PARA
PROYECTOS INMOBILIARIOS
Econ. Juan Antonio Maguiño Huamán

EVALUCIÓN DE VIABILIDAD DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
El presente documento busca identificar los principales puntos en los
que hay que enfocar la investigación y el análisis para obtener un
aceptable nivel de certeza sobre la viabilidad de un proyecto
inmobiliario.

Sobre la viabilidad del terreno

• Macro localización. Tiene que definirse la ciudad o distrito con el objetivo de
conocer cuál es el gobierno local o regional con el que se tiene que consultar y gestionar
los tramites y licencias además de la normatividad a la que estaría sujeta el proyecto, en
zonas limítrofes o en controversia, es importante hacer la consulta en ambas instancias,
para definir con cuál es la que conviene proceder. Otro punto a destacar es confirmar la
factibilidad de distribución de materiales de construcción en la zona por parte de los
proveedores de insumos para el proyecto.
• Micro localización. Es importante saber si el terreno está en esquina, frente a un parque, o
una avenida, cual es la vecindad, peligrosidad de la zona, quienes son los vecinos colindantes y la
posible competencia de ser el caso. En este punto también es importante hacer un recorrido por
los alrededores para verificar las bondades y facilidades que puedan ser atractivas a los
potenciales compradores de unidades inmobiliarias.

• Levantamiento topográfico. Se podría decir que este es el punto más importante para
poder definir en forma exacta el lienzo sobre el cual los arquitectos ejecutaran sus diseños. En
este levantamiento necesariamente se tienen que detallar elementos perimétricos importantes
que puedan afectar al/los frentes/s del terreno como por ejemplo postes de alumbrado público,
arboles, hidrantes, etc.
• Estudio de suelos. La calidad del suelo es importantísimo para tener idea del tipo de
cimentación que calculara el ing. Estructural, una mala calidad de suelo implicaría una mayor
inversión en esta partida y que podría incidir considerablemente en los costos, así como en la
altura de la edificación.

• Cargas. Las cargas más comunes que podrían presentar los inmuebles son las hipotecas,
prediales, arbitrios, ejecuciones judiciales, juicios, etc. Lo recomendable es hacer un estudio
de títulos a cargo de un abogado especializado.
• Posesión. Es una de las primeras tareas a realizar, hay que verificar que el terreno este en
posesión de los propietarios, libre de toda posibilidad de existencia de precarios e incluso
posesión por parte de inquilinos con contratos vigentes, contratos de anticresis, derecho de
superficie, etc

• Ficha Registral (CRI) y Predial. Hay que eliminar toda posibilidad de duplicidad de
partida registral (es decir hay dos dueños), que los dueños sean los actuales, que los linderos
sean consecuentes con el estudio topográfico para evitar una rectificación de linderos.
Referente al predial hay que verificar los datos del predio y su estado de cuenta.
• Certificado de Parámetros. Los parámetros tienen que estar en vigencia y con la
normatividad detallada y completa. La correcta interpretación de un certificado de
parámetros, por parte de los proyectistas, es la base de la generación de valor y por ende
tiene que ser lo más aproximado al resultado final en términos de áreas y ratios de eficiencia
del diseño. La eficiencia del diseño en términos de creación de espacio comercializable puede
variar dependiendo del proyectista responsable de la interpretación.

• Factibilidad de servicios. Es aconsejable que antes de definir la compra de un terreno se
ejecute una consulta con las empresas de electricidad, alcantarillado y agua potable. Muchos
proyectos con buenas proyecciones de diseño y escaso saneamiento físico – legal, se caen por el
hecho de que las empresas prestadoras de servicios no están en capacidad de poder atender la
demanda potencial de servicios del proyecto.

Sobre la viabilidad económica

• Estudio de mercado global y local. La investigación del mercado tiene que cubrir un
perímetro no mayor a 1km a la redonda, y tiene que ejecutarse solo a proyectos con similares
características de acabados y tamaños de unidad inmobiliaria. Dentro de este estudio hay
que incluir las características y estrategias comerciales que usan los competidores para
colocar sus ventas, también es importante solicitar el material impreso y digital que puedan
proporcionar.
• Programa Arquitectónico. Este documento detalla al máximo los detalles de áreas a
diseñar, así como los tiempos y etapas. El programa arquitectónico es recomendable
desarrollarlo en forma conjunta con el proyectista económico financiero para que en forma
conjunta hagan los ajustes necesarios que permitan que el resultado sea un negocio rentable
y que este dentro de los parámetros admitidos por las entidades financieras que se puedan
involucrar.

• Proyección de costos. En definitiva es imposible tener conocimiento de los costos
definitivos del proyecto, sin embargo en base a la experiencia de anteriores proyectos se
puede estimar costos por ratios que luego tienen que rectificarse con los presupuestos que
se generen a partir del metrado de las especialidades a desarrollar.
• Perfil económico. Este documento es el resultado de la recopilación de datos del
programa de arquitectura, la proyección de costos y el estudio de mercado, es importante
que este perfil se ajuste a los requerimientos básicos que soliciten las entidades financieras y
no estresarlos con el detalle pormenorizado que pueda implicar un problema para su
evaluación y un exceso de información que dé pie a continuas observaciones.

• Factibilidad Financiera. Con los resultados del Perfil económico se debe hacer la consulta a
potenciales entidades bancarias o privadas, dispuestas a respaldar la ejecución del proyecto
inmobiliario, es un error muy común que el negociante inmobiliario se concentre en el costo
financiero propio (tasa del crédito promotor) y no consulte por las facilidades de ofrecer la
entidad al comprador final (tasa del crédito hipotecario - finalista).

Sobre la viabilidad de la negociación

Sobre la viabilidad de la negociación
• Precio y forma de pago. Es recomendable que las propuestas sean entregadas por
escrito y firmadas, toda negociación tiene que ejecutarse directamente con los propietarios
(o con el apoderado) y hacer acta de los acuerdos a los que se llega. En caso de pagar parte
del terreno en bienes futuros hay que detallar los metrajes, es de mucha ayuda desarrollar
planos de los bienes futuros y cuadro de acabados para evitar malos entendidos. En caso de
existir intermediarios (agentes – corredores) es saludable que ambas partes tengan contratos
donde se estipule sus honorarios. El precio final tiene que tener en cuenta los costos
inherentes a la compra-venta así como los impuestos que se generen.
• Contrato y acuerdos. Todo contrato tiene que tener firmas legalizadas, en caso de hacer
pagos en bienes futuros, los propietarios tienen que renunciar a la hipoteca legal.

Gracias!

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