Este documento describe y clasifica diferentes sistemas registrales. Explica que el sistema registral es el conjunto de normas que regulan la publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles a través de registros de la propiedad. Luego clasifica los sistemas desde el punto de vista sustantivo en sistemas de publicidad y sistemas con efectos convalidantes. Finalmente, describe que el sistema venezolano es mixto porque reúne características de varios sistemas, como el de oponibilidad de lo inscrito y el convalidante.

1. SISTEMA REGISTRAL.
SISTEMAS REGISTRALES: Concepto. Clasificaciones. El sistema registral
venezolano. Caracteres. Críticas.
Por Sistema Registral o hipotecario (como dicen los españoles entiende
Sanz Fernández «al conjunto de normas que en un determinado país, regulan
las formas de publicidad, de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a
través de registros de la propiedad, así como el régimen y organización de esta
Institución, o más sintéticamente. El conjunto de normas reguladoras de la
Institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista
sustantivo, valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de
aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, organización y
régimen del Registro.
CLASIFICACIONES:
Dichas clasificaciones pueden darse desde el punto de vista sustantivo
(valor jurídico de los asientos registrales), o desde un punto de vista formal o
adjetivo (organización y régimen de los Registros). Sólo el primero entraña
auténtico interés científico y hace posible una clasificación completa. El
segundo forzosamente debe tener carácter descriptivo y ha de ser incompleto
por la imposibilidad de desarrollar la organización de todos y cada uno de los
registros inmobiliarios existentes en el mundo. El más difundido para la
clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales se agrupan así: el sistema
francés, germánico y el australiano. Cada uno con sus derivados.
Coviello, por su parte, estima dos grandes grupos de sistemas:
1. Sistema francés o de transcripción (Francia, Italia, Bélgica).
2. Sistema germánico o de inscripción (Australia, Prusia y Austria)
Jerónimo González considera separadamente y en orden cronológico los
sistemas: francés, australiano, alemán y suizo. Roca Sastre, aparte de
considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, clasifica exhaustivamente
los sistemas inmobiliarios registrales de la siguiente manera:

2. a. Registro con efecto de requisito de oponibilidad:
1. De actos de gravámenes (antiguo oficios de hipotecas) y.
2. De actos de disposición en general (Derecho Francés, belga,
italiano y otros).
b. Registro con efecto de presunción de exactitud y plena producción de
terceros:
1. Con inscripción constitutiva (derecho alemán, suizo y otros).
2. Sin inscripción constitutiva (derecho español y otros).
c. Registro con plena eficacia formal o sustantiva:
Sin título real (Antigua Legislación de Hamburgo, Sajonia, Lubeca y otras)
Con Título Real (Derecho Australiano y otros).
CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS, REGISTRALES DESDE EL
PUNTO DE VISTA SUSTANTIVO:
Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos
registrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios:
a. Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que
adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:
En estos sistemas, la Constitución o adquisición del dominio y demás
derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho Común, careciendo el
Registro totalmente de efectos constitutivos. El Registro se limita a publicar
derechos reales ya plenamente constituidos y configurados.
En dichos sistemas, los actos y contratos registrales que no hayan sido
registrados no pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles; pero
dentro de esta característica general, cabe distinguir entre aquellos sistemas en
que los derechos reales no escritos no pueden ejercitarse contra quienes
perjudiquen (tercero cualificado).

3. El Registro no llega a involucrarse en el acto de enajenación, el cual
discurre por entero en el ámbito del derecho civil: »solo que para evitar en lo
indispensable los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio
de terceros, adquirientes, se exige la registración si el acto jurídico
correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra quien le pueda
perjudicar».
b. Sistemas que atribuyen a los asientos registrales efectos convalidantes:
Presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a terceros.
En estos sistemas de la constitución de los derechos reales está
completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad
registral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se
rigen por el Derecho Civil, es y ésta es la regla general, voluntaria, si bien en
algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el
asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas). Sin embargo, estos
sistemas no limitan la efectividad del registro a la mera publicidad y a la
oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen
efectos convalidantes.
En tal sentido, en los referidos sistemas se establece la presunción de
exactitud del Registro, lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide,
con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad: los
derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es
la llamada Legislación Registral). Pero aparte del efecto transcrito, en los
sistemas registrales en cuestión, la eficacia convalidante del Registro se
manifiesta también en otra dirección: cuando las formas registrales contrastan
con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan
sobre las segundas, la apariencia registral vence a la realidad jurídica extra
registral y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la Fe
Pública Registral).

4. SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO.
El sistema venezolano es mixto, ya que reúne características de diversas
clases de sistemas como lo son:
Sistema de oponibilidad de lo inscrito.
Convalidante.
Constitutivo de Folio Real.
Personal.
De inscripción.
De transcripción.
«Convalidante» porque además de la oponibilidad de lo inscrito establece
a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o «Iuris Tantum» acerca
de la veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del
contenido del registro, es decir que comprende la titularidad del derecho en
todos sus aspectos jurídicos en cuando a su contenido y legitimidad del titular
y la forma exigida si fuese el caso.
« De folio personal» porque las inscripciones registrales se organizan
tomando como elemento clasificador a las personas naturales o jurídicas.
« De transcripción» pues la elaboración de los asientos registrales se hace
copiando los documentos de forma fiel y exacta.
Casos Prácticos:
En la práctica, el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a
que exige la inscribilidad (Art. 1924 Código Civil).
Art. 1924 Código Civil: «Los documentos, actos y sentencias que la Ley
sujeta a las formalidades u que no hayan sido anteriormente registrados, no
tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido
y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un

5. título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra
clase de prueba, salvo disposiciones especiales».
Es de hacer destacar que el Legislador venezolano se refiere a inmuebles
especialmente en este artículo, pero también nos remite al Art. 1920, referente
a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las
formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.
Art. 1920 Código Civil: «Además de los actos que por disposiciones
especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben reglamentarse:
1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso,
traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos
susceptibles de hipoteca.
2º Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres
prediales, derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del
derecho de usufructo.
3º Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos anunciados en los dos
números precedentes.
4º Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y
derechos susceptibles de hipoteca.
5º Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis
años.
6º Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes
inmuebles, cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea
indeterminada.
7º Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión
de alquileres o de rentas aún no vencidas, por un término que exceda un año.
8ºLas sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de
la naturaleza de las enunciadas en los números precedentes.

6. El sistema venezolano sigue el criterio de la oponibilidad a terceros en
cuando a que los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo
pactado en el instrumento público no producen efecto sino entre los
contratantes y sus sucesores a título universal