SESION 1 - PROCEDIMIENTO REGISTRAL.pptx

DIPLOMADO ESPECIALIZADO
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE
PREDIOS URBANOS
MODULO I: Tema: El procedimiento registral
Expositor: Tomas Edison Benites Quispe
E-mail: tbenites.03@icloud.com

A modo de introducción
¿Para que sirve el Registro
Público?
1. Reduce costos de transacción
2. Permite adquirir certeza sobre
determinadas situaciones.
3. La publicidad jurídica despliega efectos
materiales.
4. Se dinamiza el crédito, pues convierte un
activo físico en un bien generador de capital.

Concepto de derecho registral
Ramón María Roca Sastre
“El Derecho Registral, es el conjunto de
normas legales, que regulan la
organización y el funcionamiento del
Registro de la Propiedad Inmueble y la
practica, valor y efecto de sus asientos de
inmatriculación registral de fincas, con
sus modificaciones, y de las inscripciones
de actos, resoluciones judiciales y
administrativas registrales y anotaciones
admitidas”

Manuel Amorós Guardiola
“Es el derecho que regula de un modo inmediato
y primario el nacimiento, modificación, extinción
y eficacia de las relaciones jurídicas registrales,
y de un modo general la organización y
funcionamiento del Registro de Propiedad ”

Antonio Hernández Gil
“Es el conjunto de normas que regulan la
publicidad registral de los actos de
constitución, transmisión, modificación y
extinción de los derechos reales sobre fincas”
”

Ángel Sanz Fernández
“Conjunto de normas de Derecho Civil
que regulan las formas de publicidad de
los actos de constitución, declaración,
transmisión, modificación y extinción de
los derechos reales sobre las fincas”
”
”

Conceptualizamos el derecho
registral peruano, de la
siguiente manera:”
“El Derecho Registral, es el conjunto de
principios, normas generales y reglamentos de
carácter especiales, que regulan la organización
de la institución registral, su debido
funcionamiento y la supervisión de los servicios
de inscripciones en los diferentes registros de
carácter jurídicos que conforman el Sistema
Nacional de los Registros Públicos (SINARP),
regulando además, los efectos de la publicidad
registral formal directa e indirecta, del
contenido de las paridas registrales y de los
títulos que generaron inscripción.
El Derecho Registral, protege o brinda seguridad
jurídica dinámica a los terceros que contratan
en virtud de la información obtenida del registro
y otorgar seguridad jurídica estática al tercero
registral”

Sistemas registrales
Definición:
Al conjunto de normas que regulan todo lo
correspondiente a los registros públicos de un
determinado territorio. "Es el conjunto de normas,
reglas o principios racionalmente ligados entre sí
que regulan una organización Registral
determinada".

Clasificación:
A) POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
1.- .Sistemas Registrales Declarativos
2.- Sistemas Registrales Constitutivos
3.-Sistemas Registrales Convalidantes.
4.- Sistemas Registrales no Convalidantes
B) por LA TÉCNICA REGISTRAL
1.- Sistema de Folio Real
2.- Sistema de Folio Personal
Las inscripciones declarativas no hacen más que declarar erga
omnes el hecho o contrato que contienen. Es decir, no hacen más
que dar publicidad jurídica del hecho efectuado sobre un derecho
real. Lo que expone el Registro es oponible frente a terceros, es
decir, que se presume veraz, legítimo y cierto.
Un ejemplo de inscripción declarativa es una simple compraventa. En
este caso el derecho afectado suele ser el pleno dominio, cuyo acto
efectuado sobre él es su transmisión. ¿La transmisión se ha
efectuado mediante la inscripción? NO. La transmisión se ha
efectuado en cuanto el contrato se ha formalizado, el precio pagado
y el bien entregado (teoría del título y el modo). La inscripción no
hace más que legitimar y oponer frente a terceros que dicha
transmisión se ha efectuado. Ya no es un hecho a probar que se ha
efectuado (de lo que da fe el notario) ni que su práctica ha cumplido
todos los requisitos legales y es preferente a otros actos sobre el
mismo bien (lo que hace el registrador).
Las inscripciones constitutivas por el contrario constituyen el
derecho con la propia inscripción. Es decir, el acto o contrato no
existe mientras no se inscriba.
Se puede decir que, en el Registro de la Propiedad, el 90% de las inscripciones
son DECLARATIVAS y el resto del 10% CONSTITUTIVAS de derechos reales.

Clasificación:
C) POR LOS ALCANCES DE LA FUNCIÓN
CALIFICADORA
1.- Sistemas de Inscripción (Art. 50 del RGRP)
2.- Sistemas de Transcripción
D) POR EL PAPEL ASIGNADO AL BIEN
1.- Sistema Causal (Art. 46 del RGRP)
2.- Sistema Abstracto

SISTEMA ALEMÁN
Clasificación:
Inscripción constitutiva y fe pública.
Fundamentada en principios de prioridad y
legitimación.
Se inscribe el negocio real abstracto, desligado de
las vicisitudes del negocio causal, además hay
consentimiento formal.
Técnica registral: Folio real fundado en el catastro.
La parte sustantiva se rige por el Código Civil o
BGB (1900) y el procedimiento por la Ordenanza
del Registro o GBO (1935).

SISTEMA FRANCÉS
Inscripción declarativa (inoponibilidad
generalizada, salvo herencias y sentencias). La
inoponibilidad se engarza con la prioridad.
No hay fe pública, pero se suple con doctrinas
sobre heredero aparente, simulación y error
común. Por ende, tampoco hay legitimación, la
cual se ve suplida con las presunciones del acto
notarial.
Transcribe el acto a transmitir. No hay negocio real
abstracto.

SISTEMA ESPAÑOL
Inscripción declarativa (inoponibilidad de lo no
inscrito) y fe publica. Por añadidura: legitimación y
prioridad.
Técnica registral: Folio real y tracto sucesivo. No
se funda en catastro, aunque se ha iniciado un
proceso de coordinación “realista”.
Calificación muy severa (probablemente, la mayor
del derecho comparado).
Titulación mediante escritura pública.
Se rige por la Ley Hipotecaria y el Reglamento
Hipotecario.

SISTEMA AUSTRALIANO O
TORRENS
Inscripción constitutiva.
Mayor efecto que la fe pública: Invulnerabilidad, valor
sustantivo a la inscripción.
Presenta excecpciones: Fraude, nulidad, usucapión,
doble inmatriculación y errores en descripción gráfica.
El Estado garantiza el título. Por eso, en caso de
error hay indemnización.
El acto inscribible es el contrato que trasmite un
derecho. No existe negocio real abstracto.
Técnica registral: Folio real y tracto sucesivo. Se
sustenta en el catastro.

SISTEMA ADOPTADO POR EL
DERECHO REGISTRAL PERUANO
Muchos autores sostienen que no existe un sistema
registral peruano auténtico, aunque SALGADO PADILLA,
asegura que con la creación del SINARP nace un
sistema propio y singular con leyes y reglamentos
propios.
La inspiración de nuestro sistema registral, así como de
la mayoría de países latinoamericanos, es el sistema
español.

Registros jurídicos y administrativos
REGISTROS JURIDICOS (solo la tiene la SUNARP) REGISTROS ADMINISTRATIVOS (todas las
instituciones publicas la tienen)
Los datos publicitados gozan de eficacia sustantiva
(legitimidad, articulo 2013 C.C.)
Son meramente informativos.
Brindan publicidad registral, gozan de cognoscibilidad
general (artículo 2012 del C.C.)
Carecen de vocación publicitaria.
‘Publicidad efecto’ ‘Publicidad noticia’
Se basan en los principios registrales del Código Civil.
Administrativamente tienen por un único órgano
rector: Sunarp.
Se rigen por la ley del procedimiento administrativo
general (Ley 27444).

Los principios registrales
Definición:
Principios son las notas, caracteres o rasgos básicos
que tiene o debe tener un determinado sistema
registral.”
“Principios se extraen de preceptos positivos y
responden a un determinado sistema, por lo que
concuerdan con una realidad jurídica.” (García
García).

¿Que se publicita en los Registros?
Siguiendo a Pau Pedrón: “El objeto de la publicidad
son situaciones jurídicas”.
¿Cuáles?
Las que por su naturaleza tienen vocación de
oponibilidad.
¿Para qué?
Para hacerlas conocidas a la generalidad de
personas que no son parte en tales situaciones.
Situacion jurídica: La noción de situación puede
hacer referencia al estado, la ubicación o la
posición de alguien o de algo en un cierto
contexto. Jurídico, por su parte,
es aquello que se encuentra acorde al
derecho (conforme a las leyes).
Una situación jurídica se compone de
los derechos y de las obligaciones que se
atribuyen a un individuo bajo determinadas
condiciones y en un cierto contexto. Los sujetos
de derecho, por lo tanto, pueden ser el centro de
posibles relaciones jurídicas reguladas por las
normas vigentes.

PUBLICIDAD REGISTRAL
Principio de relevancia (o trascendencia) Registral
“Es la determinación de que la situación jurídica que se
pretende inscribir, por su naturaleza, merece acogida
registral, al ser importante su conocimiento por los
terceros adquirentes y tener vocación de oponibilidad
hacia éstos.”
“El Registro no podría abarcar toda la gama de
situaciones que pretenderían ingresar a él, atentando de
esta manera seriamente contra la claridad y
transparencia que debe tener siempre la publicidad
formal (...).”

Registro de Propiedad inmueble
Art. 2019 del Código Civil.
Registro de Bienes Muebles
Art. 2043 del C.C. (Remisiva)
Art. 2045 del C.C. (Supletoria)
Propiedad vehicular: Art. 13 del RIRPV.
Aeronaves: Art. 5 del RIRA.
Buques, Embarcaciones pesqueras y Naves: Art. 5 del
RIRBEPN.
Garantía Mobiliaria: Art. 32 de la Ley N° 28677.
Registro de Personas Jurídicas
Art. 2025 del Código Civil, Arts. 2 y 4 del RIPJ,
Artículo 3 del RRS.
Registro de Personas Naturales
Personal: Art. 2030 del C.C.
Mandatos y poderes: Art. 2036 del C.C.
Testamento y Sucesiones: Arts. 2039 y 2041 del
C.C.
Art. 8 y 28 del RIRTSI

Sistema Nacional de los
Registros Públicos
Registro de
Bienes Muebles
Registro de
Personas
Jurídicas
Registro de la
Propiedad
Inmueble
Registro de
Personas
Naturales
Registro de
Predios
Registro de
Derechos Mineros
Registro de
Concesiones para la
explotación de
servicios públicos
Registro de
Propiedad
Vehicular
Registro de
Buques
Registro de
Embarcaciones
Pesqueras
Registro de
Aeronaves
Registro Mobiliario
de Contratos
Registro de
Martilleros
Públicos
Registro de
Personas
Jurídicas
Registro de
Hidrocarburos
Registro de
Sociedades
Registro de EIRL
Registro de
Mandatos y
Poderes
Registro de
Testamentos
Registro de
Sucesiones
Intestadas
Registro Personal
Registro de
Comerciantes
Registro de
Gestión de
Intereses

Características:
1. Exteriorización continuada
2. Organizada por un tercero (heteropublicación).
3. Tiene efectos materiales:
Cognoscibilidad legal
Legitimación
Oponibilidad
Fe Pública Registral

1. Cognoscibilidad legal
Art. 2012 del Código Civil
“Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.”
Art. I del T.P. del RGRP
“El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.”

ROGACION
Formulación legal:
Art. III del RGRP: “Los asientos registrales se
extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de
tercero interesado, (…). La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.”
Definición:
* Las inscripciones no se realizan de oficio sino a
instancia de parte.
* Excepciones
Sujetos legitimados:
* Los otorgantes del acto o derecho
* Tercero interesado.
Extensión
Formulación legal:
Art. 95 del RGRP: “También se cancelaran de
oficio o a petición de parte los asientos de
inscripción o anotación preventiva cuando
contengan actos que no consten en los títulos
consignados como sustento de los mismos, o
cuando se hayan extendido sin estar
comprendidos en la rogatoria de inscripción”
Rogacion: implica que el registrador no puede inscribir de oficio
sino a petición o instancia de parte interesada.

TITULACIÓN AUTÉNTICA
Formulación legal:
Art. 2010 del C.C.: “La inscripción registral se
hace invirtud de título que conste en instrumento público
salvo disposición contraria.”
Concepto de título:
* Dos acepciones: Material y Formal.
* Art. 7 del RGRP: “Se entiende por título para
efectos de la inscripción, el documento o documentos en
que se fundamenta inmediata y directamente el derecho
o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente
e indubitablemente su existencia.”
* El documento puede ser principal o
complementario.

TITULACIÓN AUTÉNTICA
Tipos de instrumentos:
* Instrumento público notarial
* Instrumento público judicial
* Instrumento público administrativo
Requisitos del título inscribible (en general)
* Deben ser públicos.
* Art. 9 del RGRP: “(…) sólo podrán fundarse en
traslados o copias certificadas expedidas por el notario o el
funcionario autorizado de la institución que conserve en su
poder la matriz (Poder Judicial o institución administrativa).”
* Integrado por uno o más documentos.
* Debe contener el acto o derecho.

TRACTO SUCESIVOconsiste en que no es posible inscribir derecho alguno
sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente u otorgante.
CODIGO CIVIL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS
Art. 2015º.- Ninguna inscripción, salvo la
primera, se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane.
VI. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Ninguna inscripción, salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana o el
acto previo necesario o adecuado para
su extensión, salvo disposición en
contrario.

Definición:
Roca Sastre señala que el principio de tracto sucesivo
consiste:
“(…) en procurar que el historial jurídico de cada
finca inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares
registrales que hayan adquirido el dominio de derechos
reales sobre la misma, figuren con plena continuidad
ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones
sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con
las otras, de modo que el transferente de hoy sea el
adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el
transferente de mañana.”

Características:
Busca una concatenación de derechos o actos
Es una técnica operativa.
Carácter formal.
Excepciones:
Inmatriculación (art.16 RIRP)
Transf. realizada por causante a tercero (art.98 RIRP)
No fábrica para: Numeración (art. 92), Trans. De predio
sin edificación (art. 100), Hipoteca (art.116)
Efectos:
Da claridad al contenido registral.
Brinda historial jurídico del inmueble.
No podrá inscribirse ningún titulo si no
aparece como disponente el titular
inscrito.
Fundamento
Nadie puede transmitir más derechos de
los que tiene.

PRIORIDAD PREFERENTE Y
EXCLUYENTE
PUBLICOS
Art. 2016º.- La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el Registro.
IX. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
Los efectos de los asientos registrales,
sí como la preferencia de los derechos
que de estos emanan, se retrotraen a la
fecha y hora del respectivo asiento de
presentación.

PRIORIDAD PREFERENTE Y
EXCLUYENTE
PUBLICOS
Art. 2017º.- No puede inscribirse un titulo
incompatible con otro ya inscrito, aunque
sea de fecha anterior.
X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
No puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha.

LEGITIMACIÓN
PUBLICOS
Art. 2013º.- El contenido de la inscripción se
presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez.
VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral
para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez.

6. Rectificación de asientos registrales:
“Conforme al Artículo 2013 del Código Civil, El contenido del asiento registral se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o
se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral podrá ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con
arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.
Supuestos de Rectificación Base legal
Errores materiales Artículos 81 al 84 del RGRP
Errores de concepto Artículo 85 del RGRP
Rectificación amparada en documentos
fehacientes
Artículo 85 del RGRP

• 7. Supuestos de cancelación de asientos registrales:
Supuestos de Cancelación Base legal
Supuesto de cancelación total de las
inscripciones
Cancelación por inexistencia del acto causal o de
la rogatoria
Cancelación por comprobada inexistencia del
asiento de presentación o denegatoria de
inscripción

Código Civil Reglamento General de los
Registros Públicos
Art. 2014º.- El tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en
el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se
anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los
asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se
presume mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del
VIII. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad,
anulación, resolución o
rescisión del acto que los
origina, no perjudicará al
tercero registral que a título
oneroso y de buena fe
hubiere contratado sobre la
base de aquéllos, siempre
que las causas de dicha
inexactitud no consten en los
asientos regístrales.
FE PÚBLICA REGISTRAL

• REQUISITOS PARA LA PROTECCIÓN DEL
TERCERO DE LA FE PÚBLICA:
1. ADQUIRIR DE QUIEN APARECE INSCRITO EN EL
REGISTRO. (elemento objetivo)
2. TÍTULO ONEROSO (elemento negocial)
3. TÍTULO VÁLIDO. (elemento negocial)
4. ACTUAR DE BUENA FE. (elemento subjetivo)
5. QUE LAS CAUSALES DE NULIDAD, RESOLUCIÓN
O RESCISIÓN NO CONSTEN EN EL REGISTRO.
(elemento subjetivo)
6. INSCRIBIR LA ADQUISICIÓN. (elemento de cierre)

ESPECIALIDAD
Definición:
Origen
Vinculado a la técnica del folio real.
Manifestaciones:
De la finca.
De los derechos.
De los titulares.
Fundamento:
García García: “esta relacionado con la necesidad de dar claridad al
registro. A este deben acceder situaciones jurídicas que estén
perfecta- mente determinadas. (…)”

Código Civil Reglamento General de los
Registros Públicos
No se refiere al principio
de especialidad en las
disposiciones generales.
IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral
independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción
de aquéllas, así como los actos o
derechos posteriores relativos a
cada uno.
En el caso del Registro de Personas
Naturales, en cada Registro que
lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural,
en la cual se extenderán los
diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán
establecerse otros elementos
que determinen la apertura de
una partida registral.

La partida registral
Definición:
La partida registral es la unidad de registro,
conformada por los asientos de inscripción
organizados sobre la base de la
determinación del bien o de la persona
susceptible de inscripción; y,
excepcionalmente, en función de otro
elemento previsto en disposiciones
especiales. (Artículo 6 TUO RGRP).

La partida registral
Organización interna de una partida registral:
Articulo 5 RIRP
RUBROS:
A) Antecedente dominial
B) Descripción del predio
C) Títulos de dominio
D) Cargas y gravamenes
E) Cancelaciones
F) Otros

Algunos actos inscribibles
1. Inmatriculación de predio.
2. Habilitaciones urbanas/ recepción de obras.
3. Independización/parcelación.
4. Plano perimétrico/ plano de trazado y
lotización .
5. Cargas y gravamenes.
6. Acumulación de lotes.
7. Reglamento interno.
8. Declaratoria de fábrica.
9. Actos traslativos de propiedad, entre otros.

El Procedimiento Registral
Concepto:
El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
inscripción de un título. (Art. 1 del RGRP)
No contensioso: significa que no contradice a
lo expresado por el resto de personas

Computo de Plazos:
* Se cuentan por días hábiles.
* Tiene vigencia durante treinta y cinco (35) días
* Dentro de los siete (07) primeros días el
Registrador procederá a la inscripción o
formulará las observaciones, tachas y
liquidaciones a los títulos.

Momento para subsanar y
para el pago de
liquidaciones:
* Se admitirá la subsanación o el pago de
mayor derecho hasta el sexto día anterior al
vencimiento de la vigencia del asiento.

Motivos por los que se
amplía el plazo de vigencia
del asiento de presentación:
* Se prórroga por (25) días adicionales.
- Apelación contra las observaciones, tachas y
liquidaciones.
- Formule observación o liquidación.
- El título requiera informe técnico del área de
catastro.

Etapas:
1. Presentación:
Ingresa por el Diario (Art. 12), hay una
formalidad en la solicitud de inscripción (Art. 15),
Está prohibido rechazar de plano una Solicitud
de Inscripción (Art. 17), El asiento de
presentación se extiende por riguroso orden de
ingreso de cada título (Art. 19).

Etapas:
2. Calificación:
Evaluación integral de los títulos presentados al
registro que tiene por objeto determinar la
procedencia de su inscripción. (Art. 31 al 45).

Etapas:
3. Conclusión del Procedimiento:
a) La inscripción;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia
del asiento de presentación;
c) La aceptación del desistimiento total de la
rogatoria.

Etapas:
4. Recurso de Apelación:
Supuestos en que procede (Art. 142)
a) Las observaciones, tachas y liquidaciones
formuladas por los Registradores;
b) Las decisiones de los Registradores y
Abogados Certificadores respecto de las
solicitudes de expedición de certificados;
c) Las resoluciones expedidas por los
Registradores en el procedimiento de pago de
cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos;
d) Las demás decisiones de los Registradores
en el ámbito de su función registral.
No procede
interponer recurso
de apelación contra
las inscripciones.

Asiento de
Presentación
Asiento de
Inscripción
Calificación
Observa
Tacha
Liquida
Subsanación y
reingreso
Pago de
mayor
derecho
Tacha
Día 01
Hasta
el Día
07
Hasta
el Día
29
Hasta
el Día
35
Después
del Día
29
Apelación
El plazo de 35 días del Asiento de Presentación, puede ser prorrogado hasta por 25 días (Art.27)
Excepcionalmente, el plazo puede ser prorrogado de oficio hasta por 60 días (Art. 27)
Los casos de prórroga automática están previstos en el art. 28

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