Este documento describe varios aspectos del derecho registral y notarial, incluyendo las definiciones de derecho registral, la importancia del derecho registral, el origen y evolución del derecho registral venezolano, los sistemas registrales, la clasificación de los sistemas registrales, y descripciones detalladas de varios sistemas registrales como el alemán, australiano, francés y el sistema registral venezolano y español.

1. República Bolivariana de Venezuela
Universidad Fermín Toro
Facultad de Ciencias Políticas y Jurídicas
Escuela de Derecho
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
Alumna: Ibeth Cá
C.I. 1
Prof. Tania G

2. DERECHO REGISTRAL
epto. Alberto Molinario
conjunto de principios que tienen por objeto regular
organismos estatales encargados de registrar
onas, hechos, actos, documentos o derechos, así como
ién la forma como han de practicarse tales registros y
ectos y condiciones jurídicas que derivan de éstos.

3. portancia del Derecho Registral
una especialidad del derecho vinculada con el derecho de publicidad que emana de
titución denominada registro público, toda vez que el registro nos otorga certidum
nfianza, seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los su
gitimados para ello, por los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el reg
rmite que los usuarios del sistema, tengan confianza y credibilidad, ya que el derech
opiedad sobre un bien merece todos los mecanismos de seguridad, para que pued
jeto de un legitimo negocio, lo cual incentivara el desarrollo económico.

4. RIGEN Y EVOLUCIÓN DEL DERECHO REGISTRAL VENEZOLANO
origen de nuestro actual sistema registral venezolano, se remonta en la real
ragmática del 31 de enero de 1.768, redactada por campomanes y Floridablanca, que
stauro en España los oficios contadurías de hipotecas y trascendió a la mayor parte
el suelo colonial, esta real pragmática es considerada por la doctrina actual como una
ormativa que constituye el inicio e instauro el núcleo de un moderno registro de
ropiedad del inmueble mediante la avanzada que supone el registro de gravámenes
potecarios, muy aceptable para su momento, posteriormente el 24 de mayo de 1.836
e le da cuerpo a una normativa de ley de registro público la cual derogó la del 22 de
ayo de 1.826, sobre “ ANOTACIÓN DE HIPOTECAS Y DERECHOS DE REGISTRO” , la ley
e 1.836 fue seguida por la del 17 de marzo de 1.838, derogada por la del 21 de junio de
861 dictada por el general José Antonio Páez, quien dispuso continuase en observancia
ley de registro de 1.838, viene luego el decreto-ley de 1.863 sobre registro público
rmado por el mismo general Páez ) luego nace otro decreto ejecutivo del 20 de
ctubre de 1.867que declaro fuera de vigencia la ley del 63, la ley de registro del 13 de
nio de 1.876 que derogo el decreto de 1.867 y sucesivamente las leyes del 19 de mayo
e 1.882, de 6 de octubre de 1.886, 30 de mayo de de 1.887, 8 de abril de 1.904, 13 de agosto
e 1.909, 27 de julio de 1.910, 30 de junio de 1.915, 20 de julio de 1.925, la del 06 de julio de
936, la del 31 de julio de 1.940y su reforma parcial del 26 de agosto de 1.943 y la vigente
el 04 de abril de 1.978, 1.993 y 1.999.
UEVA LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO , PUBLICADO EN GACETA
FICIAL NÚMERO 5.833 EXTRAORDINARIO DE FECHA 22 DE DICIEMBRE DEL AÑO 2006.

5. SISTEMAS REGISTRALES
njunto de normas que en un determinado país, regulan las for
publicidad, de los derechos reales sobre los bienes inmuebl
vés de registros de la propiedad, así como el régimen y organiza
esta Institución, o más sintéticamente. El conjunto de nor
guladoras de la Institución del Registro de la Propiedad, tanto de
punto de vista sustantivo, valor de los asientos como forma
nstitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un p
vista formal, organización y régimen del Registro.

6. CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES
or su parte, estima dos grandes grupos de sistemas:
cés o de transcripción (Francia, Italia, Bélgica).
mánico o de inscripción (Australia, Prusia y Austria)
zález considera separadamente y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo. Roca
siderar los sistemas inmobiliarios no registrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios registrale
era:
efecto de requisito de oponibilidad:
os de gravámenes (antiguo oficios de hipotecas) y.
os de disposición en general (Derecho Francés, belga, italiano y otros).
efecto de presunción de exactitud y plena producción de terceros:
scripción constitutiva (derecho alemán, suizo y otros).
cripción constitutiva (derecho español y otros).
plena eficacia formal o sustantiva:
al (Antigua Legislación de Hamburgo, Sajonia, Lubeca y otras)
eal (Derecho Australiano y otros).

7. CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS, REGISTRALES DESDE EL PUNTO
DE VISTA SUSTANTIVO:
Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos registrales, se
pueden clasificar los sistemas inmobiliarios:
a.Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el
Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:
En estos sistemas, la Constitución o adquisición del dominio y demás derechos
reales inmobiliarios se rigen por el Derecho Común, careciendo el Registro
totalmente de efectos constitutivos. El Registro se limita a publicar derechos reales
ya plenamente constituidos y configurados.
En dichos sistemas, los actos y contratos registrales que no hayan sido registrados
no pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles; pero dentro de esta
característica general, cabe distinguir entre aquellos sistemas en que los derechos
reales no escritos no pueden ejercitarse contra quienes perjudiquen (tercero
cualificado).
El Registro no llega a involucrarse en el acto de enajenación, el cual discurre por
entero en el ámbito del derecho civil:”solo que para evitar en lo indispensable los
males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros,
adquirientes, se exige la registración si el acto jurídico correspondiente quiere
oponerse o hacerse valer contra quien le pueda perjudicar”.

8. b. Sistemas que atribuyen a los asientos registrales efectos convalidantes:
Presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a terceros.
En estos sistemas de la constitución de los derechos reales está completamente
desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad registral de los derechos reales
inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es y ésta es la regla
general, voluntaria, si bien en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se
haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas). Sin embargo,
estos sistemas no limitan la efectividad del registro a la mera publicidad y a la
oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos
convalidantes.
se establece la presunción de exactitud del Registro, lo que el Registro expresa es verdad,
es decir, coincide, con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad:
los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la
llamada Legislación Registral). Pero aparte del efecto transcrito, en los sistemas registrales
en cuestión, la eficacia convalidante del Registro se manifiesta también en otra dirección:
cuando las formas registrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los
derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia registral vence a
la realidad jurídica extra registral y el titular inscrito es mantenido en su adquisición
(Principio de la Fe Pública Registral

9. EL SISTEMA DE REGISTRO DE BIENES INMUEBLES ALEMAN (GRUNDBUCH).
Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debida concordancia, estos
son, el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos contiene la matrícula del
inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales se transfiera o grave el fundo. El segundo
registro, por su parte contiene la configuración topográfica del inmueble, con indicación de su
naturaleza, situación, extensión superficial, forma, etc. y en él se anotan todas las modificaciones
materiales de que el predio sea objeto.
Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que dada la certeza de
que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble está sujeta a un
procedimiento previo que debe seguir el funcionario encargado del Registro, ante quien deben
presentarse los instrumentos que comprueban el dominio del solicitante entregándose además un
plano del fundo levantado por un ingeniero autorizado. A la solicitud se le da publicidad y si
resultaran opositores, la cuestión se vuelve contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del registro
facultades jurisdiccionales para resolver si procede o no la inscripción. Si la resolución es favorable, el
solicitante es declarado dueño del inmueble mediante la inscripción.
Es indudable que este sistema, al establecer la firmeza de la inscripción, se garantizan los derechos de
terceros en forma efectiva.
Consecuentemente, el Estado es garante de la inscripción, y en caso de error, el perjudicado tiene
acción de perjuicios en contra de este, cuando aquél se deba a negligencia de los funcionarios
encargados del Registro.
El sistema alemán de administración de tierras asegura la publicidad de estas con dichos Registros. La
forma de estos documentos varia de un “Land”[3] a otro pero todos tienen un sistema de publicidad
real.
Este sistema se encuentra organizado en los Estados de Prusia por una ley del 5 de mayo de 1872,
siendo extendido a todo el Imperio con la vigencia del Código Civil alemán de 1900.

10. EL SISTEMA DE PUBLICIDAD AUSTRALIANO: (EL ACT TORRENS
Se caracterizó porque se exigía la identificación de las fincas, a través de un
plano a escala, que era establecido por la Ley y que a su vez lo certificaba un
agrimensor jurado, estableciéndose una clase de procedimiento inicial de
INMATRICULACION, surgiendo de este la fuerza constitutiva y legitimadora
de las inscripciones.
Para poder inscribir los derechos la solicitud inicial era dirigida al registrador
General la cual era elaboraba por el propietario en modelos que se obtenían
en diferentes establecimientos, anexándose los títulos que acreditaban el
derecho del propietario y una especie de cuota (libranza) ó Arancel que
implicaba los gastos y honorarios de la inscripción; todo lo anterior una vez
completado era recibido por el topógrafo jefe, quien examinaba la
descripción de la finca, revisando minuciosamente los linderos, y que en ellas
aparecían, y en ocasiones se remitían copias a los colindantes o al consejo del
distrito, con el fin que dichas informaciones fueran conocidas por todos los
interesados.

11. EL SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS DE COMPROBACIÓN DE DERECHOS:
(CONSERVATION DES HIPOTEQUES).
Este Sistema Registral es llamado también de transcripciones porque consiste en
transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el
cual se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas es decir, que
inicialmente se le conoció como Registro de Hipotecas.
La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por
muchos países, especialmente en la América Latina, varían notablemente de un
país a otro, no obstante el combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una
absoluta seguridad y además por ser estrictamente voluntario, importante
entonces es de hacer constar que las legislaciones de los países en que funciona
este sistema lo han rodeado de ciertos requisitos que han hecho posible que los
terceros confíen en la fe que les merece el Registro.
También se ha combinado con los Sistemas Alemán y Australiano apareciendo así
una nueva clase de sistema que podría llamarse Sistema Mixto, el cual debido a
no ser objeto de estudio de este trabajo, no será citado en lo futuro.

12. El Sistema Regístral Venezolano
es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de
oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de
inscripción y sistema de transcripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema
venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripción.
Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor
de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre
al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad
del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma
exigida si fuese el caso.
Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando
como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).
Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración de los asientos regístrales se hace
copiando los documentos en forma fiel y exacta.
En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la
inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y
sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente
registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer
valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales".

13. SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
Nace en España con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para
adecuarla a los cambios socio económicos. Técnica Registral: Folio real. Forma de
los asientos: Inscripción. El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito
con la única excepción del derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto
constitutivo y es de carácter obligatoria. La inscripción produce los efectos de
presunción juris tantum (principio de legitimación) se presume cierto y produce
todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe del registro (fe pública
registral). Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la
información deseada: titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado
de seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos complementarios- En este
sistema el derecho publicado es el único que requiere conocer el que pretende
contratar, bastará al adquiriente verificar la publicidad del registro e inscribir su
derecho para gozar de la seguridad de la firmeza de su adquisición, a través de
los principios de legitimación, fe pública, tracto sucesivo, especialidad etc. la
inscripción del derecho en este sistema constituye un mecanismo de protección.
Ahorrando costos de transacción.