Este documento describe el sistema registral español. Se caracteriza por recoger el principio de inoponibilidad de los actos no inscritos del sistema latino, así como el principio de exactitud registral a favor del adquirente protegido del sistema alemán. De esta forma, el sistema registral español es un sistema mixto que incorpora elementos de los sistemas latinos y germánicos.

2. DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
Conjunto de normas y principios que se encargan de regular los organismos
estatales encargados de registrar personas, bienes y derechos, así como la
forma en que realizan dicha actividad y los efectos jurídicos que se derivan de la misma.
Características:
Es un derecho legitimador, protector, autónomo, regulador de la publicidad registral: pues en
esencia este es el fin ultimo de la actividad registral (brindar seguridad jurídica) y por ultimo, Esta
integrado tanto por normas de naturaleza formal como de naturaleza material.
Elementos:
1) Las instituciones registrales. Es decir, Los Registros y
Notarias
2) Los sistemas registrales (de folio real, de folio personal, etc)
3) Principios registrales (rogación, prioridad, consecutividad,
legalidad, publicidad)
4) La publicidad registral

3. ORIGEN Y DESARROLLO HISTÓRICO
Los orígenes de Registro
fueron precedidos por el
surgimiento de una institución
de vital importancia para el
desarrollo y posterior evolución
de este; nos referimos a la
Propiedad, que en su más
primitiva idea se remonta a la
época en la cual el hombre
consideró como de su
posesión aquellas armas que
utilizo para la caza y la pesca
Luego de esto cuando abandona el
estilo “nómada” y se establece en
un determinado lugar, la tierra
constituye un bien de carácter
colectivo, mismo que fue necesario
defender en algún momento
inclusive a través del empleo de la
fuerza, como un medio de ejercitar
un derecho sobre lo que
consideraba suyo frente a posibles
usurpadores, pudiendo tomarse
esta clase de conducta como un
tipo de “ publicidad Inmobiliaria
primitiva”
Posteriormente se comenzó a diferenciar los bienes en muebles e inmuebles y los
Derechos Reales y Personales por lo que dentro de las primitivas limitaciones, las
partes (protagonistas del negocio jurídico) eran espectadores o se enteraban
indirectamente del nacimiento o extinción de Derechos a la Propiedad Inmueble, que
con la Traditio fue el medio más sencillo de conocer al titular del Dominio de una
propiedad por lo quedaba restringida a los demás y para evitar fraudes fue exigida la
denuncia de Gravámenes ante un organismo Registrador (padrón de contribuyentes) o
el archivo de sentencias judiciales que importa el Registro obligatorio de los Bienes
Inmuebles con la necesidad de llevar un orden y control de los Bienes Inmuebles por
cada titular

4. EL SISTEMA REGISTRAL
 Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las
formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así
como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas
reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el
valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de
vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

CLASIFICACIONES:
Pueden darse desde el punto de vista sustantivo (valor jurídico de los asientos
registrales), o desde un punto de vista formal o adjetivo (organización y régimen de
los Registros). Sólo el primero entraña auténtico interés científico y hace posible
una clasificación completa. El segundo forzosamente debe tener carácter
descriptivo y ha de ser incompleto por la imposibilidad de desarrollar la organización
de todos y cada uno de los registros inmobiliarios existentes en el mundo.

5. LOS SISTEMAS REGISTRALES
1. Según su valor jurídico:
 Sistemas regístrales simples, declarativos
Se limitan a la publicación de titularidades reales originadas fuera del registro, no indaga. (Sistema
italiano, portugués, belga y francés y La declaración no es constituida ni determina ni garantiza el
traspaso del derecho real, aparte de que No es obligatoria la inscripción.
 Sistema convalidantes
Además de hacer la oposición del acto frente a terceros, admite la prueba en contrario (Cuba,
Puerto Rico, España) y El acto es convalidado con la inscripción
 Sistema Constitutivos
En este caso, El asiento registral es indispensable para el origen del derecho real y el acto se
constituye con la inscripción
2- Según su Forma en cómo se organizan y registran los asientos
 Sistemas registrales de FOLIO REAL: se refiere a las inscripciones registrales que tienen por
objeto los bienes y no sus propietarios.
 Sistemas registrales de FOLIO PERSONAL: la inscripción registral tiene por objeto los
propietarios o titulares de derechos y no los bienes.

6. SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN
Este sistema funciona con la utilización de dos registros simultáneos, el registro territorial (contiene todos las
actuaciones relacionados con el inmueble) y el catastral (topografía del inmueble, medidas, aéreas, entre otras.)
La Inscripción es constitutiva, es decir, toda negociación o traspaso de dominio o propiedad, debe constar como
inscrita en los registros, caso contrario, es nula. Esta inscripción da ciertas garantías, y en caso de errores, el
afectado puede accionar contra el estado.
Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado según el sistema de folio real, en el que la
inscripción tiene carácter constitutivo y la única realidad es la registral. La base física del Registro está
constituida por la descripción de la finca en el Catastro, de tal forma que aunque los datos contenidos en los libros
catastrales carecen de valor jurídico, al considerarse el mapa catastral como parte integrante del Registro, en
todo lo referente a la localización de las fincas o a la determinación de sus lindes es la cartografía catastral la que
tiene plena eficacia probatoria ante los tribunales.
 Sistema Torrens
√ Exige la identificación del inmueble, por medio de un plano certificado
√ Es vulnerable a estafas, ya que el supuesto dueño o propietario, el cual aparece como inscrito en los archivos
del registro, no está obligado a demostrar la historia del inmueble (cadena de transmisiones), documentos
precedentes, tradición legal.
Sistema de Folio personal
√ Los actos se asientan mediante registros en libros, se registra cada cambio relacionado con el inmueble por
separado en libros distintos, situación que dificulta el seguimiento efectivo de la tradición de éstos.
√ La información es disgregada, dispersa, lo que origina inseguridad jurídica, haciéndolo vulnerable a errores
o negligencias en perjuicio de terceros.
√ Origina con facilidad la duplicación de propietarios, al hacerse imposible determinar la cronología exacta de los
inscritos.

7. SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS Y
AUSTRALIANO
Sistema Francés
√ También se le llama de transcripciones
(transcribe el documento en libros)
√ Es de transmisión consensual (la transmisión
se da por el consentimiento de las partes, no exige la
tradición legal), es decir, prescinden de ella.
√ La unidad básica es el titular del derecho no el
derecho real.
√ Disponen de “Ficheros de Fincas”, a título
informativo.
√ Sistema de “Folio Personal”, y del tracto
sucesivo.
√ Obligatoriedad de inscripción por parte del
vendedor para poder transmitir propiedad, no
obstante, la misma es solamente declarativa.
√ El funcionario registrador, no certifica la
legalidad del acto, solo verifica la forma en que se
efectuó.
Sistema Australiano
El contenido regístral se considera exacto de una
manera absoluta. La eficacia constitutiva de los
asientos regístrales es tal, que no existen más
derechos reales que aquellos que nacieron por
medio del Registro. El asiento es totalmente
independiente del acto, negocio o título que lo
propició. Lo que el Registro publica es toda y la única
verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible
atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad
entre el contenido regístral y la realidad jurídica
extraregístral.
Australia adoptó, además, el sistema del título real,
ya que no existe más título del derecho real que el
emitido por el Registrador.

8. SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO
Importancia.
El Estado venezolano por la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela debe
garantizar a sus nacionales un ambiente de
seguridad para que puedan hacer negocios
jurídicos. Por esto crea un sistema de registros
para controlar a sus nacionales y crear un
ambiente de tranquilidad.
Características
El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son
los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de
inscripción y sistema de trascripción. Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo
inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad
(coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la
titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma
exigida si fuese el caso.
Antes de la sentencia del 14 de Agosto
de 1989, dictada por la extinta Corte
Suprema de Justicia, el sistema
venezolano era considerado mixto, y es a
partir de esta sentencia, que esta Corte
precisó la situación al ubicar al Sistema
Inmobiliario Registral Venezolano, dentro
de los tipos germano-español.

9. SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
Tiene una proyección en el encuadre de los sistemas de publicidad, de
los sistemas latinos, al recoger el principio de inoponibilidad de los actos
no inscritos <Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero>), ese es el primer
rasgo fundamental. Por razones de influencia germánica.
También se recoge el principio de exactitud registral a favor del
adquirente protegido <El tercero que de buena fe adquiera a título
oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez
que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de
más protección registral que la que tuviese su causante o transferente>>,
que también recoge el principio de fe pública registral).