El documento define conceptos clave como valor, precio y costo. Explica la reglamentación federal y local sobre tasaciones. Resume los métodos de valoración como costo, comparación directa e ingresos. También cubre la cualificación del tasador como perito y los componentes de un informe de valoración.

1. Ricardo J. Serrano, PE, EPA, JD

2.  Definiciones
 Conceptos de Valoración
 Metodos de Valoración
 Informe de Valoración
 Tasador como perito

3.  Valor
 Relaciónmonetaria entre la propiedad y aquellos
que compran, venden o hacen uso de dicha
propiedad
 Concepto económico atado a la utilidad del bien
 Precio
 Cantidad monetaria acordada por las partes
(vendedor y comprador) en una transacción
específica
 Es un hecho

4.  Costo
 Cantidad monetaria para crear, producir un bien
 Es un hecho
 Tasación (Valoración)
 El
acto o proceso de desarrollar una opinión de
valor
 Tasador (Evaluador)
 Persona que ejecuta servicios de valoración de
forma competente, independiente, imparcial y
objetiva

5.  Reglamentación Federal
 FIRREA(Financial Institutions Reform, Recovery
and Enforcement Act of 1989 – Title XI)
 Aplican a todas las tasaciones donde exista una
transacción que envuelva al menos una entidad
federal
 Appraisal Subcommitte
 Reglamenta los requisitos de certificaciones y
licencias estatales
 Revisa reglamentos emitidos por las agencias
federales en relación a la práctica de valoración
 Revisa las actividades y procedimientos del
‘Appraisal Foundation’

6.  Appraisal Foundation
 Entidad sin fines de lucro creada en 1987 para la
promoción de estándares profesionales de la
práctica de valoración
 USPAP
 Conjuntos de requisitos mínimos para promover y
mantener un nivel alto de confianza pública en la
práctica de la valoración
 Aplica a tasadores y usuarios de los informes de
valoración
 Orden Ejecutiva 2001-29
 Requiere el uso de USPAP como guía para la
preparación de informes de valoración para la
adquisición o arrendamiento de propiedad inmueble

7.  Ley
Num. 227 de 31 de julio de 1974 segun
enmendada
 Reglamenta la práctica del ejercicio de valoración de
bienes inmuebles en la jurisdicción del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico
 Junta Examinadora de Evaluadores Profesionales de
Bienes Raíces de Puerto Rico
 Agencia administrativa de la Rama Ejecutiva encargada de
poner en vigor las disposiciones de la Ley Num. 227
 Establece los requisitos de educacion y destrezas requeridas
para los candidatos a evaluadores profesionales autorizados
 Regula la emision de licencias estatales y certificaciones
federales

8.  Valor en el mercado
“El precio que un comprador en una venta no
forzada estaría dispuesto a pagar y aquel en
que un vendedor, en las mismas
circunstancias, estaría dispuesto a vender,
consideradas las condiciones en que se halle
el terreno en la fecha de expropiación, y el
uso mas productivo a que el dueño pudiere
dedicarlo dentro de un futuro razonable
cercano” Pueblo v. Huyke, 70 D.P.R. 754,
756-757 (1950)

9.  Mejor y mas provechoso uso
 Físicamenteposible
 Legalmente permisible
 Reglamentos de zonificación
 Permiso de uso
 Financieramente viable
 Maximizar el valor del terreno

10.  Costo
 Valorar el terreno como vacante a su mejor y mas
provechoso uso
 Valorar las mejoras calculando el costo de
reemplazo o reproducción como nuevo menos la
depreciacion acumulada
 Metodo de preferencia por el Tribunal de Primera
Instancia Sala de Expropiaciones
 En la práctica, el metodo de costo solo tiene
relevancia cuando se valoran propiedades
especiales, o el mercado de la propiedad es
sumamente lento

11.  Comparacion Directa
 Dependiendo del análisis del mejor y mas
provechoso uso, el tasador investiga ventas
similares o comparables al sujeto en el mercado
de bienes raíces
 Una vez se escogen las ventas mas similares al
sujeto, el tasador realiza ajustes a dichas ventas
por los factores correspondientes
 Luego de los ajustes, el tasador concluye por el
valor del sujeto por la(s) venta(s) mas similar(es)

12.  Ingresos o Capitalización Directa
 Investigar alquileres de propiedades similares al
sujeto
 Escoger los alquileres mas similares para calcular el
ingreso bruto potencial
 Luego de descontar el porciento de desocupación y
perdidas, se calcula el ingreso bruto efectivo
 Luego se descuentan las partidas de gastos
administrativos, contribuciones sobre la propiedad,
seguros, mantenimiento y reservas para calcular el
ingreso neto operacional (NOI)
 El tasador tiene que efectuar el calculo de la tasa de
capitalización directa, el cual se divide entre el NOI
para llegar al valor del sujeto

13.  Hoja de Apertura
 Tabla de Contenido
 Carta de Trámite
 Condiciones Limitantes y Contingentes
 Resumen de Datos Importantes
 Propósito de la Valoración
 Función de la Valoración
 Alcance de la Valoración
 Descripción de la Propiedad Principal

14.  Descripción de la propiedad a ser adquirida
 Descripción del remanente (si aplica)
 Datos socioeconómicos de Puerto Rico y el
municipio donde radica el sujeto
 Análisis del vecindario
 Análisis del mejor y mas provechoso uso
 Métodos de valoración
 Desarrollo del método o métodos de
valoración aplicables a la asignación
(definida en sección del Alcance de la
valoración)

15.  Conclusión de valor por el método
correspondiente
 Reconciliación final de valor
 Certificación
 Anejos
 Calificaciones del Tasador

16.  Regla53 de Evidencia – Cualificación del
perito
(A) Toda persona esta cualificada para declarar
como testigo pericial si posee especial
conocimiento, destreza, experiencia,
adiestramiento o instrucción suficientes para
cualificarla como un experto o perito en el
asunto sobre el cual habrá de prestar testimonio.
Si hubiere objeción de parte, dicho especial
conocimiento, destreza, adiestramiento o
instrucción deberón ser probados antes de que el
testigo pueda declarar como perito

17.  Regla53 de Evidencia – Cualificación del
perito
(B) El especial conocimiento, destreza,
experiencia, adiestramiento o instrucción de
un testigo pericial podran ser probados por
cualquier evidencia admisible, incluyendo su
propio testimonio
 E.L.A. v. Empresas Mercado, S.E., 2006 TA
1134

18.  Concepto de valor, precio y costo
 Reglamentación federal y local
 USPAP
 Valor en el mercado
 Mejor y mas provechoso uso
 Metodos de valoración
 Costo
 Comparación directa
 Ingresos
 Informe de valoración
 Tasador como perito