Este documento presenta conceptos básicos y reglamentarios sobre valuación o tasación. Define la valuación como la tasación que utiliza valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificación, aplicando métodos directos e indirectos. Explica conceptos como costo, precio y valor, y tipos de valor como valor de reposición, valor de liquidación, valor urbanístico catastral y valores tributarios. También define conceptos como daño emergente y lucro cesante en el marco de expropiaciones, indicando cómo se calculan.

1. FACULTAD DE INGENIERÍA, ARQUITECTURA Y URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
TRABAJO DE INVESTIGACION
Principio del formulario
“Conceptos básicos y reglamentarios sobre valuación o tasación”
AUTOR(ES):
CHANAME BUSTAMANTE, JOSEF
COSAR SOTO, FRANK EDER
GUEVARA SARAVIA, SANDRO PIERO
LOZANO SÁNCHEZ, JAIME JAMILL
RAMÍREZ SILVA, DIANA MARELINE
VALLEJOS MEDIANERO, JOICIE ELIZABETH
DOCENTE:
MAG. ING. MARIN BARDARLES, NOE.
CURSO:
SEMINARIO AVANZADO I - A

2. Conceptos básicos y reglamentarios sobre
valuación o tasación
• Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los Valores Arancelarios de
Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados de acuerdo con la normativa
vigente. aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.
valuación o
tasación

3. Costo
El costo es el precio pagado por los bienes
y servicios o la cantidad requerida para
crear o producir el bien o el servicio.
Cuando se ha
completado es un
hecho histórico. El
precio pagado por un
bien o servicio se
convierte en el costo
para el comprador”.

4. Precio
• Es un término que se utiliza para la cantidad inicial que
se pide, ofrece o paga por un bien o servicio
• El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se
revele públicamente o que sea confidencial
• Debido a las capacidades financieras, a las
motivaciones o intereses especiales de cierto
comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los
bienes o servicios puede o no tener alguna relación
con el valor que otros le asignan a los bienes o
servicios.
• Sin embargo, el precio generalmente es un indicador
de un valor relativo que el comprador y/o vendedor
particular le dan a los bienes o servicios bajo
circunstancias particulares.

5. Valor
Es un concepto
económico que se refiere
al precio más probable en
que los compradores y
vendedores concluirán
por un bien o servicio que
está en venta.
El valor no es un hecho
sino un estimado del
precio probable que se
pagará por los bienes o
servicios en un momento
dado, de acuerdo con
una definición particular
de valor
El concepto económico de
valor refleja el punto de
vista del mercado sobre los
beneficios que deriva quien
posee el bien o servicio a
partir de la fecha efectiva
del avalúo.

6. Existen muchas interpretaciones del valor, pero, desde la perspectiva del
economista, el valor no es otra cosa que el grado de utilidad o aptitud de las
cosas para proporcionar bienestar o deleite o para satisfacer necesidades.
1.Difícil apreciación y precisión.
2.No es entendido por todos de igual forma.
3.El sentido de aplicación es muy diferente en uno y otro caso.
4.El entendimiento varía de una persona a otra.
5.Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de cada
caso.

7. “valor
de los
bienes
Concepto de apetencia de posesión
Medida con los probables rendimientos, beneficios
y/o satisfacciones que estos nos pueden brindar.
Aprovechamiento de su uso.
Toma en cuenta de indicadores o factores de
ubicación, estado y uso probable.

8. VALOR MAXIMO LEGAL
Es el precio máximo de venta de
una vivienda fijado por la
Dirección Nacional de
Construcción del Ministerio de
Vivienda, Construcción y
Saneamiento.
VALOR DE REPOSICIÓN
Valor de reposición o de
reproducción de un bien inmueble es
el coste de reproducción a los
precios actuales de mano de obra y
materiales.

9. VALOR DE LIQUIDACIÓN
Valor de un bien inmueble si se
tuviera que vender en un plazo
relativamente corto en condiciones
insuficientes de promoción y
publicidad.
VALOREN RENTA
Valor de un bien inmueble resultado
de una compraventa: puede no
coincidir con el valor de mercado
cuando el vendedor o comprador
han intervenido con apremios o por
razones de coyuntura.

10. VALOR URBANÍSTICO CATASTRAL
Es el establecido en la legislación sobre régimen del suelo y valuaciones.
Decreto Supremo No.287-68-HC
O el planeamiento aporta los aprovechamientos urbanísticos mientras
que su monetarizaciónse efectúa de acuerdo a la normativa
catastral(Municipalidades)
VALORES TRIBUTARIOS
VALOR TRIBUATARIO ES EL VALOR
DE LOS BIENES INMUEBLES A
EFECTOS FISCALES
 IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES URBANARÚSTICA
 IMPUESTO SOBRE SUCESIONES YDONACIONES
 IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONESPATRIMONIALES
 IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOSTERRENOS
 IMPUESTO SOBRE ELPATRIMONIO
 IMPUESTOSOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y
OBRAS

11. De mayor a menor uso
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos o de ser construido con distintas
intensidades edificatorias, es el que resulta de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas,
al uso más probable y financieramente aconsejable, con
la intensidad que permita obtener el mayor valor.
Anticipación
El valor de un inmueble ES EQUIVALENTE al de otros
activos de similares características sustitutos de aquél.
De sustitución
El valor de un inmueble que se encuentra EN
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA es función de las
expectativas de rentas que previsiblemente
proporcionará en el futuro.

13. QUÉ ES?
Es el órgano del Estado encargado de ejercer y administrar
justicia en el país de acuerdo con la Constitución y las
leyes, garantizando la defensa de los bienes y derechos de
los ciudadanos.
(Poder Judicial del Perú, 2019)

14. FUNCIONAMIENTO
Dentro del Estado nuestros actos y responsabilidades son regidas por
leyes que el Poder Judicial debe hacer cumplir. La justicia debe estar al
servicio del pueblo por lo que existe un Sistema Judicial, una
organización que permite que el ciudadano pueda acceder a la justicia,
según diferentes niveles e instancias relacionadas con la gravedad de su
falta o delito.
(Poder Judicial del Perú, 2019)

15. FUNCIONES
El poder judicial tiene como función principal cuidar y hacer
cumplir las normativas legales estipuladas en la constitución
de un país.
Otra de las funciones del poder judicial es controlar y evitar que
el poder ejecutivo incurra en excesos de poder, es decir, que el
presidente de un país cometa abuso de poder y limite la libertad
de los ciudadanos o sobrepase los límites que la ley impone.
Los órganos judiciales, es decir, la Suprema Corte o Tribunal
Supremo, juzgados o demás tribunales, son estables en el tiempo,
sus funciones son permanentes y sus obligaciones no pueden ser
delegadas a terceros.
(Anónimo, 2018)

17. Una pericia puede ser un estudio que desarrolla un
perito sobre un asunto encomendado por un juez, un
tribunal u otra autoridad, que incluye la presentación
de un informe (el informe pericial o dictamen pericial)
Este informe puede convertirse en una prueba pericial
y contribuir al dictado de una sentencia.
El informe pericial siempre incluye una descripción
detallada del objeto, la persona o la situación en
estudio, la relación de todas las operaciones
practicadas durante la pericia con su resultado, la
enumeración de los medios científicos y técnicos que
se utilizaron para emitir el informe y las conclusiones.
( Pérez Porto & Merino, 2014)

18. LA PERICIA EN LA INGENIERÍA
Objetivo
• El objetivo de la Peritación en Ingeniería es ser una prueba más en un procedimiento judicial. Un buen
dictamen debe ilustrar al jurado o juez sobre el hecho técnico que explique el caso, desde su origen hasta
sus consecuencias.
Peritaje
• La Peritación en Ingeniería debe tomar como base, datos objetivos e indudables del caso, para que las
conclusiones que de aquí se extraen tengan una base sólida. La mayor parte de estas pruebas se
consiguen empleando metodologías específicas de la Ingeniería, entre las que se encuentran:
Pruebas
• TÉCNICAS OBSERVACIONALES DIRECTAS. La inspección visual in situ realizada por un Perito Ingeniero
competente -como los que forman Perito Judicial GROUP-, pueden servir para extraer mucho conocimiento
sobre el caso.
• TÉCNICAS OBJETIVAS. Dependiendo del caso de estudio y de la especialidad dentro de la Ingeniería, las
metodologías y técnicas pueden variar.
(Perito Judicial GROUP, 2020)

20. El daño es el
perjuicio o
menoscabo que
sufre el patrimonio
o los intereses de
un agente
económico. Esto,
por acción u
omisión de otra
persona (natural o
jurídica).
El concepto de daño
es importante para el
derecho civil porque
es utilizado en lo que
refiere a
responsabilidad civil.
En ese ámbito, el
daño hace alusión a
los perjuicios que se
puedan generar a
terceras personas.
(Westreicher, 2020)

21. DAÑO EMERGENTE
LA RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 172-2016-VIVIENDA, lo define como:
Se considera como daño emergente
a la disminución del patrimonio del
sujeto pasivo como consecuencia
de la Adquisición o Expropiación, el
cual comprende el costo de la
reparación del daño ocasionado y
los gastos en los que se incurra
como consecuencia del evento.
El período para el cálculo del daño
emergente comprende desde la
fecha de notificación de la
identificación del inmueble objeto de
adquisición o expropiación al sujeto
pasivo y ocupantes hasta la
recuperación de la condición inicial.
(Ministerio de vivienda, 2016)

22. OTRAS DEFINICIONES:
Pérdidas que pueden afectar a una de las partes al
haberse producido un suceso dañino, derivado del
incumplimiento esperado de una relación entre las
partes vinculadas.
El incumplimiento proporciona una base para el
cálculo de una reparación económica que incluye una
compensación monetaria hacia el demandante o parte
afectada.
El daño emergente se estima contablemente a través
de hundidos la suma y gastos de costos en fijos,
costos contingencias, relacionados en la realización
del suceso dañoso.
(Ministerio de vivienda, 2016)

23. Hay daño emergente cuando un bien económico (dinero,
cosas, servicios) salió o saldrá del patrimonio de la
víctima.
Es el egreso patrimonial, el desembolso. Está
representado por los beneficios dejados de percibir al
haberse producido un suceso dañino.
El daño emergente corresponde al valor o precio de un bien o
cosa que ha sufrido daño o perjuicio. Cuando el bien o la
propiedad de una persona ha sido dañada o destruida por otra,
estamos ante un daño emergente, y la indemnización en este
caso será igual al precio del bien afectado o destruido.

24. CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL DAÑO
EMERGENTE
Cuando se afecta la totalidad
del inmueble y el afectado
tiene la necesidad de
trasladarse a otro lugar, a fin
de continuar con sus
actividades cotidianas, se
consideran los gastos para la
reubicación, traslado de
bienes dentro del territorio
nacional, alquiler provisional y
otros debidamente
identificados y sustentados.
Cuando se afecta
parcialmente el inmueble
y no existe la necesidad
de trasladarse a otro
lugar, se reconocen los
gastos que genere la
adecuación del área
remanente de la
edificación afectada.
(Ministerio de vivienda, 2016)

26. EL Peruano (2020) menciona:
“Artículo
175.-
Lucro
Cesante
175.1
175.2
175.3

27. 175.1 Se considera lucro cesante a la ganancia dejada de percibir por el
sujeto pasivo,
como consecuencia de la afectación de la actividad económica
desarrollada en el bien inmueble objeto de adquisición o expropiación,
el cual es materia de indemnización por el sujeto activo,
siempre que esta actividad económica esté acreditada de forma fehaciente.

28. 175.2 La estimación
del lucro cesante está
en función a la renta
neta dejada de
percibir,
considerando un
período de tiempo
desde la paralización
hasta la recuperación
de la operatividad de
la actividad
económica,
la cual debe estar
debidamente
acreditada y/o contar
con un informe
sustentatorio por parte
del sujeto activo o del
beneficiario contenido
en el expediente
técnico legal.

29. 175.3 La evaluación e
identificación del lucro
cesante,
se efectúa de acuerdo al
grado de afectación al
inmueble donde se
desarrolla la actividad
económica,
para lo cual el sujeto
activo debe sustentar de
manera razonable y
proporcional,
el análisis técnico
económico de la
afectación incurrida,
adjuntando la
documentación que lo
acredite,
en tanto se presenten los
casos siguientes:

30. a) Se considera lucro cesante, cuando se afecte o se interrumpa
la línea de producción de bienes o servicios de la actividad
económica que se desarrolla en el inmueble, a consecuencia de
la adquisición o expropiación.
b) Cuando la afectación del inmueble es total y la paralización de
la actividad económica es temporal, y es factible la restitución y
continuidad de la misma en el inmueble afectado o en otro lugar.
c) Cuando la afectación del inmueble es parcial y la paralización
de la actividad económica es temporal, y es factible la
continuidad de la misma en el mismo inmueble afectado.

31. d) Cuando el
inmueble afectado
forme parte de una
cadena de
producción o
servicios, debe
precisarse la renta
vinculada
únicamente al
inmueble afectado,
estableciendo la
alícuota
correspondiente.
e) Cuando se afecta
infraestructura e
instalaciones
productivas que
sirven a otra área,
distinta al área a
adquirir o expropiar
y genere la
interrupción
temporal de alguna
actividad productiva,
se considera el lucro
cesante únicamente
por el periodo que
comprende el
tiempo de restitución
de los elementos
afectados.
f) Otros casos
debidamente
sustentados que
identifique el sujeto
activo.”

32. DERECHO A LA PROPIEDAD
¿QUE ES LA PROPIEDAD?
Es un derecho constitucional sobre un bien. Es el poder jurídico más amplio
que existe sobre un bien. Permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar o
recuperar un bien.
PROPIEDAD PREDIAL
¿Qué se entiende por propiedad predial?
Los predios son un tipo de bienes inmuebles y se consideran como
tales a los terrenos, las edificaciones (casas, edificios, etc.) e instalaciones
fijas y permanentes (piscina, losa, etc.) que constituyen partes integrantes del
mismo, que no puedan ser separados sin alterar, deteriorar o destruir la
edificación.

33. ¿Qué límites tengo como propietario?
 No puedo producir humos, hollines, emanaciones, ruidos y molestias que excedan a la
tolerancia que se deben mutuamente los vecinos.
 No puedo abrir o cavar pozos que amenacen con causar ruina o desmoronamiento que
afecten la propiedad vecina.
¿Qué derechos tengo como propietario?
 A cercar mi inmueble.
 A obligar a los vecinos, sean poseedores propietarios al deslinde, con la finalidad de
establecer la línea divisoria.
 A cortar las ramas de los árboles que se extienden sobre el predio y las raíces que lo
invadan. Cuando sea necesario podré recurrir a la autoridad municipal o judicial para el
ejercicio de estos derechos.

34. ¿Cómo puedo adquirir una Propiedad Inmueble?
De acuerdo con el derecho se puede adquirir propiedad en las siguientes formas:
 Compra – venta
 Donación
 Testamento
 Otros
¿Cuándo pierdo la propiedad predial?
 Cuando otra persona adquiere la propiedad.
 Destrucción o pérdida total del bien.
 Expropiación.
 Abandono por 20 años del bien, por el cual adquiere el dominio el Estado.

35. ¿Cuáles son las diferencias entre la propiedad y la posesión?

36. DIVISIÓN Y PARTICIÓN
Cuando la totalidad de un inmueble se divide en dos o más porciones, cada una de
estas porciones se inscribe como una nueva unidad generando su propia partida
registral dejando constancia o anotación en la partida matriz
Los tipos de procedimientos de partición son:
a) DIVISIÓN CONVENCIONAL: La división es realizada por los copropietarios,
quienes prestan su consentimiento en que el estado de copropiedad se extinga y
en que a cada uno de ellos se le adjudique por ejemplo un lote, un departamento.
b) DIVISIÓN ARBITRAL: Este procedimiento se da cuando las partes deciden
someter su litigio en torno a la división y partición de inmuebles a un tercero, llamado
árbitro comprometiéndose previamente a acatar su decisión.
c) DIVISIÓN JUDICIAL: A diferencia del anterior, el litigio en torno a la división y
partición es sometido a un procedimiento judicial, los copropietarios no acuerdan
hacer la división y partición privadamente, es un juicio declarativo de derechos y en
ejecución de sentencia se practica la división.

37. LAS GARANTÍAS

38. LAS
GARANTÍAS
Una garantía es una forma de asegurar el
cumplimiento de un deber u obligación y de
esta manera cuidar los derechos de una de
las partes de una relación comercial o
jurídica (Blondet, 2005)
Pueden estar sobre bienes muebles e
inmuebles cuya función es que sirvan como
un respaldo de una obligación.
Se formalizan mediante un contrato de
garantía de prenda en caso sea para
bienes muebles o de hipoteca en caso sea
para bienes inmuebles.
Figura 1. Tipos de garantía (Blondet, 2005).

39. EJECUCIÓN DE GARANTÍAS
Requisitos:
-El estado de
cuenta de
saldo deudor.
El documento
que contiene
la garantía
(Contrato)
El documento
que contiene
la garantía
(Contrato)
-Certificado de
gravamen (si
el bien está
registrado)
Es una hipoteca en respaldo de una deuda.

40. INSPECCIÓN OCULAR
 Como su propio nombre lo indica,
nos hace referencia a un registro
o supervisión a simple vista.
 Se describirá las características
de la edificación indicando los
tipos de materiales, sistema
usado, todo con respecto a lo que
se vea en el predio o inmueble.

41. AUDIENCIA DE PRUEBAS
Primero debemos saber los conceptos de
audiencia y de pruebas.
Audiencia: Es el acto procesal oral público que
hará delante de un juez o un tribunal para que
sea juzgado algún delito o injusticia.
Prueba: Es la corroboración de que un hecho
sea cierto, después de que se haya iniciado
una demanda.
Audiencia de pruebas: Es la oportunidad que
tienen ambas personas o ambas partes entre el
demandante y el demandado de demostrar los
hechos mediante pruebas (Salinas, 2005).