Valorizacion AGRICOLA YAURILLA 08-07-2022.pdf

2
Informe Confidencial
Contenido
Pág.
1. Introducción
- Informe Contable Económico –NIC 36 4
- Viabilidad del Proyecto 10
2. Antecedentes 13
3. Objetivo del Trabajo 14
4. Proyecto de Viabilidad Operativa, Comercial y Financiera 15
5. Supuestos y Estimaciones
- Supuestos y Estimaciones de la Viabilidad del Proyecto 19
- Supuestos y Estimaciones de Siembra y Producción 22
- Supuestos y Estimaciones de Ingresos 26
- Supuestos y Estimaciones de Costos 28
- Supuestos y Estimaciones de Gastos 32
6. Obligaciones con los Acreedores
- Obligaciones Laborales, Financieras, Comerciales y Tributarias 34
7. Resultados - Flujo de Caja Libre
- Margen Operativo en USD 37
- A partir del EBITDA 39
- Flujo de Caja Libre Financiero-Retorno de la Inversión 40
8. Valorización del Proyecto 43
9. Conclusiones 46

3
Contenido
Pág.
ANEXOS:
Anexo: 01. Proyecciones de Ventas 47
Anexo 02. Margen Bruto 48
Anexo 03. Costo de Producción 49
Anexo 04. % Gastos Operativos sobre Ventas 50
Anexo 05. Información Secundaria 51

Informe Contable Económico - NIC 36
Cuestiones previas
Una de las condiciones que debe gozar todo bien que califique como activo
según el Marco Conceptual de la Información Financiera, es que generen
beneficios económicos futuros.
Por ello, si los mismos sufrieran un deterioro, dicha situación debería reflejarse
en los Estados Financieros; de lo contario la información mostrada no estaría
acorde a la realidad.
NIC 36 - Deterioro del Valor de los Activos
Para determinar la existencia de un deterioro, resulta importante revisar la NIC
36, la misma que establece los criterios para determinar si un activo esta
desvalorizado.

Objetivos de la NIC 36
De acuerdo a la NIC 36, un activo estará contabilizado por encima de su
importe recuperable cuando su valor en libros exceda del valor real de recupero
del mismo a través de su utilización o de su venta. Si esta fuera el caso, el activo
se presentaría como deteriorado, y la empresa deberá reconocer una perdida por
deterioro del valor de ese activo.
Activo deteriorado
A fin de verificar si un activo está deteriorado, al final de cada periodo, la
empresa debe evaluar la existencia de determinados indicios. En este sentido, si
existieran los mismos, se deberá estimar el importe recuperable del activo.

A continuación indicamos indicios de que el valor del activo puede haberse
deteriorado en los siguientes casos:
Situaciones procedentes de fuentes externas
➢ Existen indicios de que el valor del activo observable ha disminuido durante
el periodo significativamente como consecuencia del paso del tiempo o de su
uso normal.
➢ Han tenido o van a tener lugar en un futuro inmediato, cambios
significativos, con una situación adversa para la empresa, referente al
entorno legal, económico, tecnológico o de mercado en la que esta ópera, o
bien en el mercado en la que está destinado el activo.
➢ Las tasas de interés de mercado, han experimentado incrementos que
probablemente afecten a la tasa de interés de descuento utilizada para
calcular el valor en el uso del activo, de forma que su importe recuperable
haya disminuido de forma significativa.

Situaciones procedentes de fuentes internas
➢ Se dispone de evidencia sobre la obsolescencia o deterioro físico de un
activo.
➢ Han tenido o van a tener lugar en un futuro inmediato, cambios
significativos en el alcance o manera en que se usa o se espera usar el activo,
que afectaran desfavorablemente a la empresa.
➢ Se dispone de evidencia procedente de informes internos que indica que el
rendimiento económico del activo es o va a ser, peor que el esperado.
Concepto de importe recuperable
El importe recuperable de un activo es el mayor entre su valor razonable menos
los costos de venta y su valor de uso.

Valor razonable menos costos de venta
La existencia de un precio, dentro de un compromiso formal de venta, en una
transacción realizada en condiciones de independencia mutua, ajustado por los
costos incrementales directamente atribuibles a la enajenación o disposición por
otra vía del activo .
Valor de Uso
➢ El valor de uso es el valor presente de los Flujos futuros de efectivo
estimados que se esperan obtener de un activo. Para tal efecto, los siguientes
elementos deben reflejarse en el cálculo del valor de uso de un activo:
➢ Una estimación de los flujos de efectivo futuros que la empresa espera
obtener del activo;
➢ La expectativas sobre posibles variaciones en el importe o en la distribución
temporal de dichos flujos de efectivo futuros:
➢ El valor temporal del dinero, representado por la tasa de interés del mercado;
➢ El precio por la presencia de incertidumbre inherente en el activo; y
➢ Otros factores, tales como la iliquidez que los participantes en el mercado
reflejarían al poner precio a los flujos de efectivo futuros que la empresa
espera que se deriven del activo.

Bases para la estimación de flujos de efectivos futuros
➢ En la determinación del valor de uso, la empresa debe cumplir lo siguiente:
➢ Basara las proyecciones de los flujos de efectivo en hipótesis razonables y
fundamentadas, sobre el conjunto de las condiciones económicas que se
presentaran a lo largo de la vida útil restante del activo.
➢ Basara las proyecciones de flujos de efectivo en los presupuestos o
pronósticos financieros más recientes, que hayan sido aprobados por la
Gerencia.
➢ Estimara las proyecciones de flujos de efectivo posteriores al periodo
cubierto por los presupuestos o pronósticos más recientes, extrapolando las
proyecciones anteriores.

10
Viabilidad del Proyecto
• Este informe de Viabilidad del Proyecto de Agrícola Yaurilla S.A. (en adelante
AYSA) ha sido encargado por la Junta de Accionistas y es, por consiguiente, para
su propio uso confidencial. El Consultor, no se responsabiliza de las
consecuencias que la transmisión de este Informe a terceras partes pueda suponer.
Este Informe no es una propuesta para invertir o desinvertir en el negocio
valorado, y no toma en consideración los intereses específicos, la situación
financiera o las necesidades particulares de la persona o entidad que solicita la
Viabilidad del Proyecto.
• Este informe de Viabilidad del Proyecto, solo indica la posible rentabilidad a
futuro (beneficio) de la producción, cosecha y comercialización de la Uva.
• La información en la que este documento basa sus conclusiones ha sido obtenida
de las siguientes fuentes:

11
- Fuentes de Información primaria, que han sido proporcionadas por nuestro
cliente, contenida en los Estados Financieros de AYSA al 31 de diciembre de
2017.
- Fuentes de información secundarias (bibliografía), provenientes de textos de los
principales autores a nivel internacional.
- El Consultor, para la elaboración de este informe ha considerado supuestos y
estimaciones razonables, los cuales no están necesariamente incluidas en la
información contable para la redacción de este informe. Por esa causa, cualquier
error o imprecisión en los datos provistos, detectados como resultado de una
auditoría, “Due Diligence” u otro proceso, necesariamente podría implicar una
modificación en las conclusiones de este Informe.
- Para cumplir con los objetivos propuestos hemos utilizado el método de flujo de
caja libre por el periodo cubierto en el horizonte de la proyección.

12
Un informe de Viabilidad de Proyecto es una opinión, no un hecho, y como
resultado de esto, puede estar sujeto a factores fortuitos, no contemplados en este
informe de Viabilidad tales como la aparición de plagas, cambios climáticos
inesperados, sequia, mala gestión de la tierra,etc.
El Consultor, no acepta ninguna responsabilidad derivada de las diferentes
opiniones de otros expertos, y se reserva el derecho a modificar su propia opinión
después del cierre de este Informe sin tener la obligación de informar a ninguna de
las partes interesadas.
Cualquier impresión o reproducción de este Informe ha de ir acompañada de una
copia de esta página de aviso.
El Consultor, mediante este informe pretende ser objetivo en cuanto a la Viabilidad
del Proyecto a la fecha actual en que emite su opinión. Sin embargo, los factores
fortuitos que puedan ocurrir posterior a la presentación de este informe, podrían
hacer que quede obsoleto después de un período de tiempo relativamente corto.
El informe de Viabilidad se ha basado tomando como referencia los Estados
Financieros de AYSA al 31 de diciembre de 2017.

13
A solicitud de la Junta General de Accionistas Agrícola Yaurilla S.A. se emite el
informe de Viabilidad del Proyecto, con respeto a producción, la cosecha, y posterior
comercialización de Uvas.
La finalidad de presentar un informe de Viabilidad de Proyecto, es ver la rentabilidad
(beneficio) que se obtendrá a futuro como consecuencia de la producción y cosecha
de Uvas , y a la vez cumplir con las obligaciones pendientes con los Acreedores al 31
de diciembre de 2017.
2. ANTECEDENTES

14
3. OBJETIVO DEL TRABAJO
El Consultor ha tomado en cuenta supuestos y estimaciones de AYSA y de mercado
para desarrollar el proyecto preparado bajo el Método de Flujo de Caja Libre.
El Método del Flujo de Caja Libre aplicado por el Consultor se ha sustentado en:
1) Establecer el EBITDA, que consiste en la proyección a base de los supuestos y
estimaciones considerados de las utilidades que generará AYSA como empresa en
marcha antes de intereses, impuestos, amortizaciones y depreciaciones
2) Determinar el Flujo de Caja Libre, que consiste en la proyección del EBITDA neto
de su efecto impositivo y de la variación del capital de trabajo en el horizonte
estimado de la proyección (18 años estimados que incluyen los años para pagar los
pasivos registrados en los Estados Financieros Auditados de AYSA al 31 de
diciembre de 2017) y ajustado por las inversiones en activos fijos y activos
biológicos definidos por el Consultor .

15
El Proyecto consiste en la siembra, producción y comercialización para los mercados
de exportación y local de uva en un total de 200 hectáreas. El fundo de AYSA tiene
un total de 315 hectáreas. Por lo tanto, se utilizará el 63.50% del campo para cultivo.
El Proyecto tiene un horizonte de proyección de 18 años.
Según la información proporcionada al Consultor la inversión necesaria para que el
Proyecto pueda iniciar operaciones es de US$ 9.5 millones (incluye un colchón de
protección equivalente al 10% de la inversión) y se compone de lo siguiente de
acuerdo a los conceptos que se detallan por producto e inversiones generales:
(1) Uva, US$8.5 millones.
(2) Inversiones Generales, US$1.0 millón
4. PROYECTO DE VIABILIDAD OPERATIVA,COMERCIAL Y FINANCIERA

16
Mas la inversión en activos biológicos en el primer año por US$ 3.3
millones. Total inversión en Uva US$ 8.5 millones

17
Las 200 hectáreas para siembra y producción de Uva , se ha establecido en:
Red Seedless 80 hectáreas, White Seedless Tardía 60 hectáreas, White
Seedless Media Estación 60 hectáreas.

18
• Es importante señalar que debido a las variedades de productos a sembrar,
producir y comercializar, que son de propiedad intelectual de instituciones
internacionales, es necesario que AYSA cuente con la autorización respectiva para
poder operar en las variedades de uva.
• Por el uso de las patentes se pagan derechos de tecnología y plantas (para uva) y
luego de comercializar el producto, el pago de un royalty de 5% en cada venta de
las variedades de uva.

19
5. SUPUESTOS Y ESTIMACIONES
Supuestos y Estimaciones de la Viabilidad del Proyecto
1. Los principales supuestos y estimaciones del Proyecto preparado por
el Consultor son los siguientes:
a) Que la nominación del operador agrícola del Proyecto sea concordada con la
Junta General de Accionistas Agrícola Yaurilla S.A.
b) Que las hectáreas del Proyecto destinadas a la siembra y producción de Uva
serán de 200.
c) Que el Proyecto será sustancialmente más eficiente y rentable en el proceso
productivo respecto de los resultados obtenidos hasta el año 2017; el Proyecto
considera que los ingresos proyectados netos de los desembolsos efectuados (no
incluye depreciación) generara una contribución (EBITDA) de 42.0% en
promedio en los años cubiertos en el horizonte de proyección (del 2019 que
corresponde al segundo año de iniciado el Proyecto hasta el año 2035, periodo
en el cual se cancela la deuda contraída al 31 de Diciembre de 2017.

20
.
d) El Proyecto será sustancialmente más eficiente y rentable en los
procesos administrativo y de ventas respecto de los resultados
obtenidos hasta el año 2017; El Consultor ha estimado que dichos
gastos representarán aproximadamente el 3.1% de los ingresos
durante el horizonte de proyección.
e) Que el Proyecto no tendrá problemas en la captación e irrigación de
agua para con el proceso de producción
f) Que el Proyecto está enmarcado dentro de las condiciones
actualizadas y recientes del Régimen Agrario en cuanto a tributos,
costos y gastos de personal
g) Que el Proyecto requiere una inversión inicial en activos fijos,
activos biológicos y capital de trabajo inicial de aproximadamente
US$ 10.50 millones, y por el segundo año del proyecto de US$1.50
millones, los cuales deben ser aportados por los Accionistas, o por
un Inversionista Financiero que esté dispuesto a:
(1) Asumir el riesgo de la inversión que se realizaría durante los 2
primeros años del Proyecto.
(2) En el caso de un inversionista aceptar que el pago de su inversión
considere un año de gracia.

21
(3) Aceptar que su inversión sea retribuida con una tasa de interés
efectiva anual de 6.50%
h) Como las estimaciones guardan relación con el futuro el Consultor no
garantiza la aproximación de los resultados del Proyecto respecto al real .

22
.
Supuestos y Estimaciones de Siembra y Producción
La información para el desarrollo del Proyecto tiene los siguientes
supuestos y estimaciones de siembra y producción:
1. Uva
a) Se proyecta sembrar 1,786 plantas por hectárea por cada variedad
según el siguiente cuadro:
b) Del total de plantas sembradas se proyecta el siguiente
rendimiento de kilos por hectárea para los años del Proyecto, el
porcentaje de merma y la estructura comercial en base al mercado
de destino:

23
.
En el cuadro se presentan los primeros 7 años a fin de observar que
los primeros 4 años de fortalecimiento y crecimiento de las plantas
hasta que llega a su madurez de 35,856 kilos por hectárea constante
por el reto del horizonte de proyección
c) Del total de plantas sembradas se proyecta el siguiente
rendimiento de kilos por hectárea para los años del Proyecto, el
porcentaje de merma y la estructura comercial en base al mercado
de destino:
d) La producción destinada al mercado de exportación representa el
85% de la producción total. El mercado local representa el 13%
de la producción total y se estima un 2% de merma.

24
.
La producción ha sido ajustada por la ocurrencia de efectos climáticos
(Fenómeno del Niño) basado en la frecuencia en la que en promedio han
ocurrido dichos efectos climáticos históricamente. La información ha
tomado la reportada por el Comité ENFEN del Ministerio del Ambiente
al 31de diciembre de 2017:
Los efectos climáticos extraordinarios que se muestran en el cuadro
ocurrieron en los periodos 1982-1983, 1997-1998 y 2016-2017.
El peso porcentual de ajuste ha sido establecido por el Consultor y
aplicado en el horizonte de proyección como un ajuste a la producción de
los productos involucrados en el Proyecto.

25
.
La producción de kilos totales estimada por producto (a partir del año
2019) es la siguiente e incluye un ajuste en la producción por efectos
climáticos de 5%(extraordinario) y 2.5%(moderado) :

26
. Supuestos y Estimaciones de Ingresos
1. Precios
a) Se ha tomado el promedio de precio FOB Callao de los últimos 10
años con datos provenientes del Departamento de Agricultura de
USA (USDA-sigla en ingles), y se han efectuado ajustes con el fin
de tener precios de transacciones comerciales vigentes :
b) No se ha establecido para el horizonte de proyección ningún ajuste
anual en los precios con el fin de comprobar la consistencia del
Proyecto .

27
. Supuestos y Estimaciones de Ingresos
2. Devolución de Impuestos por Exportación - Drawback
a) Se ha considerado en el Proyecto una tasa de devolución de 4% por
concepto de drawback.

28
. Supuestos y Estimaciones de Costos
1. Costos de Producción
a) Uva- Los costos de producción por hectárea de la uva se muestran a
continuación desde el año 2018 al 2028. A partir del año 2026 el
costo es constante por el resto del horizonte de proyección y se
afecta por el costo de mercado representado por el promedio de la
inflación peruana en los últimos 15 años tomando como fuente la
registrada por BCRP de 2.60% .

29
2. Costos de Packing y Logísticos
a) La uva tiene la siguiente estructura de costos de packing y logísticos
aplicable para la exportación que se afecta anualmente por el costo
de mercado representado por el promedio de la inflación peruana de
los últimos 15 años tomando como fuente la registrada por el BCRP
de 2.60%
El costo de packing es de US$ 3.10 por caja y el costo logístico
US$ 1 por caja

30
3. Costos de Mantenimiento Anual de Activos
a) El costo anual de mantenimiento de activos se compone de los
siguientes conceptos por tipo de inversión:

31
El costo anual de mantenimiento de activos representa el 5% del valor de
la inversión en cada concepto. Se presenta este costo ajustado anualmente
por la inflación promedio peruana de los últimos 15 años tomando como
fuente la registrada por BCRP de 2.60%

32
. Supuestos y Estimaciones de Gastos
Estas estimaciones están compuestos por los gastos de personal
administrativo y operativo y los gastos administrativos, de ventas y
generales como se muestra continuación en US$ :

33
. Supuestos y Estimaciones de Gastos
Los gasto totales estimados suman US$ 505,958 anuales que se ajustan
por la inflación peruana de los últimos 15 años, tomando como fuente la
registrada por BCRP de 2.60%. Los gastos de personal administrativo y
operativo se ajustan cada 2 años , y los gastos administrativos, de ventas
y generales se ajustan anualmente.
El Proyecto no incluye costos asociados a pólizas de seguro por riesgos
catastróficos

34
Obligaciones Laborales, Financieras, Comerciales y
Tributarias
1. AYSA tiene registrada la siguiente estructura de obligaciones
laborales, financieras, comerciales y tributarias en los estados
financieros al 31 de diciembre de 2017, considerando el orden de
preferencia de pago de deudas.
2. Los montos de deuda que se observan en el cuadro incluyen capital,
intereses y moras.
6. OBLIGACIONES CON LOS ACREEDORES

35
. Obligaciones Laborales, Financieras, Comerciales y
Tributarias
3. Se ha considerado iniciar el pago de la deuda estructural a partir del
Año 2020, año en que piensa estabilizarse el flujo de caja libre del
Proyecto. La tasa de interés utilizada para el repago de la deuda de
preferencia 1 es el promedio de la tasa de interés efectiva anual de los
12 meses del año 2017 cobrada por las empresas bancarias en créditos
a la mediana empresa en moneda extranjera. La tasa promedio
resultante es 6.50 efectiva anual . La tasa de interés utilizada para el
repago de la obligaciones de Preferencia 2 se ha calculado
considerando un tasa de interés efectiva de 3%, y para las demás
obligaciones se ha establecido una tasa efectiva anual de 1%

36
.
Obligaciones Laborales, Financieras, Comerciales y
Tributarias
4. El cronograma de pagos total de las obligaciones financieras,
comerciales y tributarias al 31.12.2017(en Dólares) se muestra a
continuación:
5. Esta deuda incluye intereses y se comenzara ha amortizar a partir del
año 2020, siendo su cancelación total el año 2031

37
Margen Operativo en USD
1. El margen Operativo (EBITDA) con lo supuestos de kilos de los productos a
sembrar y producir, precios, costos de producción, costos de mantenimiento
(incluye reposición de inversiones),gastos, inversiones iniciales del proyecto,
impuesto operativo y variación anual der capital de trabajo se presenta a
continuación :
4.
7. RESULTADOS - FLUJO DE CAJA LIBRE

38
El Flujo de Caja Libre ayuda a formarse un juicio empresarial sólido sobre el valor de
la empresa.

39
A partir del EBITDA
2. Flujo de Caja Libre a partir del EBITDA se presenta a continuación:
En este flujo se estiman cuentas por cobrar anuales pendientes de cobranza del 20%,
así como cuentas por pagar comerciales anuales pendientes de pago del 7%

40
Flujo de Caja Libre Financiero -Retorno de la Inversión
3. El Flujo de Caja Libre Financiero a partir de Caja Libre que incluye el retorno de
la inversión(que ha sido considerada como un aporte de accionistas sin
financiamiento) y el pago de la deuda financiera, comercial y tributaria al 31 de
diciembre de 2017, se presenta a continuación:

41
3. El Flujo de Caja Libre Financiero a partir de Caja Libre que incluye el retorno de
la inversión(que ha sido considerada como un aporte de accionistas sin
financiamiento) y el pago de la deuda financiera, comercial y tributaria al 31 de
diciembre de 2017, se presenta a continuación:

42
En el cuadro se ha considerado que a partir del año 15 el Flujo de Caja Libre
Financiero disminuye a razón de 10% anual hasta el año 18 .
Una vez cancelada la deuda con los Acreedores ocurrida hasta el año 14 (2031), a
partir del año 15 hasta el año18 (2035) se trabaja sobre un escenario en que los
ingresos por ventas disminuye en forma significativa debido al agotamiento de la
producción por la plantación de uvas, cuyo proyectado de producción y cosecha
regular se estima en 18 años.

43
1. Se presenta a continuación el Valor del Proyecto con la metodología de Flujos de
Caja Descontados , considerando una tasa de descuento de 12% , tomando en
cuenta la información de los supuestos y estimaciones establecidos por el
Consultor y las obligaciones de AYSA registradas en los Estados Financieros al
31 de diciembre de 2017.
El Valor del Proyecto asciende a US$ 21,133,337.
A la presentación del informe de fecha 15 de febrero de 2018, se aplico el tipo de
cambio venta de S/.3.270 .
El Valor del Proyecto en soles asciende a S/. 69,106,011, el cual representa el
valor actualizado del ACTIVO BIOLOGICO de la Empresa.
8. VALORIZACION DEL PROYECTO

44

45
Determinacion del Flujo Descontado

46
En base al informe Contable Económico y siguiendo la aplicación de la NIC 36, se
actualizo el Activo Biológico, tomando como referencia los supuestos y estimaciones
del Análisis de Viabilidad del Proyecto de AYSA (denominado el Proyecto)
preparado por el Consultor bajo el Método de Flujo de Caja Libre por el periodo
cubierto en el horizonte de la Proyección (2018-2035). En referencia a dicha
información El Consultor considera la viabilidad del Proyecto.
15 de febrero del 2018
9. CONCLUSIONES

47
Proyecciones de Ventas
ANEXO : 01
-5000
0
5000
10000
15000
20000
25000
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
8,538
15,818
20,778 20,778 20,778 20,259 20,778 20,778 20,778 20,259 20,778 20,778
85.3%
31.4% 0.0% 0.0%
-2.5%
2.6% 0.0% 0.0%
-2.5%
2.6% 0.0%
INGRESOS POR VENTAS DE UVAS(MILES DE
DOLARES)
AÑO Total Ingresos Tasa de crecimiento

48
Margen Bruto
ANEXO : 02

49
Costo de Producción
ANEXO : 03

50
% GASTOS OPERATIVOS SOBRE VENTAS
ANEXO : 04

51
ANEXO : 05
Información Secundaria
Bibliografía
- Miguel Sanjurio y Mar Reinoso (2003), Guía de Valoración de Empresas, 2da
edición, Pearson Educación, S.A
- Alfonso A. Rojo Ramírez,(2007), Valoración de Empresas y Gestión Basada en
Valor, Thomson Editores Spain Paraninfo, S.A.
- Xavier Adsera,Pere Viñolas,(1997), Principios de Valoración de Empresas,
Ediciones Deusto,SA.
- Sheridan Titman(2009), Valoración El Arte y la Ciencia de las Decisiones de
Inversión Corporativa, Pearson Educación, S.A.
- Enrique Quemada Clariana, (2011)¿Puedo comprar una empresa? Todo un mundo
de posibilidades, Ediciones Pirámide (Grupo Anaya S.A.)
- Normas Internacionales de Información Financiera – NIIF ((2011)

Valorizacion AGRICOLA YAURILLA 08-07-2022.pdf

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

Similar a Valorizacion AGRICOLA YAURILLA 08-07-2022.pdf

Similar a Valorizacion AGRICOLA YAURILLA 08-07-2022.pdf (20)

Último

Último (20)

Valorizacion AGRICOLA YAURILLA 08-07-2022.pdf