CAPÍTULO
El factor de comercializacion.
(Tercer Componente)
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construcción Ia tercer componente. Probablemente presentan el avalúo correcto, pero
el método los puede llevar a inconsist...
e) Factor de comercialización
Chicó
Antiguo Country
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2. VALOR DEL MERCADO
Es el precio más alto q...
b) Apartamento en construcción
Valor futuro
Entrega
Cuota inicial
Préstamo UPAC
Valor presente de cuota inicial
Valor pres...
Nrl es pues el tercer componente o factor de comercialización, pero sí es un valor
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7. .HIETVIPLOS DE HACTOR DE COMERCI,ALIZACIÓN
Ejemplo 1
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Estado de conservación : Bueno
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Costo de reposición: Se consideró por separado el área del local que tiene un¿r
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5.1. Método comparativo
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r1.2. Método de renta
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b) Construcción:
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o Precio unitario
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: 7.363/rfi
promedio : 170.376/m2
: 232.1,41.000
c) Factor de come...
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Capt 8 Factor de Comercializacion. Ochoa Borrero. Avaluos

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Capt 8 Factor de Comercializacion. Ochoa Borrero. Avaluos

  1. 1. CAPÍTULO El factor de comercializacion. (Tercer Componente) lr,r,lit ionalmente se calculó el avalúo por la suma delvalor del terreno y de la construc- ' t,,n l)()r el método de reposición. I)csde 1967 en Brasil se comenzó a presentar en los simposios un factor adicional ,lrrr'ri(: denominó tercer componente, ya que los dos primeros no eran suficientes para r'¡¡rl¡r,¡¡ el valor de mercado de un inmuebler. t COSTO FÍSICO DE UN INMUEBLE I L ry :,(r denomina la suma del terreno y el costo de la construcción luego de aplicar l¡t t,rcs de depreciación. l,r :;t: aplica el coeficiente del terreno a una edificación (apto u oficina) y se calcula el v,rl,r rlc la construcción por el método de reposición (costo actual de construcción rnt'n,:i clepreciaciones) muchas veces no se llega al valor que el mercado puede pagar. I tt <:ic'rtas zonas centrales de nuestras ciudades se encuentra que el costo físico de rrn l)r:,(¡ cle oficinas asciende a $600.000 pero el mercado solo paga $400.000. Por esta r¡u{rrr n«r se inician nuevos edificios en la zona. At¡rrt s€ debe aplicar un factor de comercialización o tercer componente. En el ejem- 1,1,,,¡rtr¡l.r(lo el factor es inferior a la unidad : 0.66. Sin embargo en otras zonas de la ' lrr,l,r(lt:l costo físico arrojaría $600.000 pero el mercado paga $800.000. El factor de ' , rrnr.l( i¿rlidad es aquí : 1.33. Mrrr lros avaluadores colombianos presentan su avalúo sumando los valores de tie- rr¡r v ( ,rtrslrucción involucrando a veces dentro del factor tierra a veces dentro del factor r I I V.r ,rv,rlrir¡s de garantías, IBAPE, pp. l0l. It rr, t,rti t)t (()u¡ ltr.l^l l/¡<lltin (tttrt:t lr <rlmtront,ntt) llr I h _t
  2. 2. construcción Ia tercer componente. Probablemente presentan el avalúo correcto, pero el método los puede llevar a inconsistencias de presentacién sobre todo cuando se analiza el valor de la construcción. Este caso se presenta cuando se analizan casas para locales y oficinas en diferentes sitios de la ciudad. Dos casas con el mismo tipo de construcción, edad y conservación valen diferente en barrios diferentes: Ejemplo, Antiguo Country, Castellana, Chicó de Bogotá. Es cierto que la tierra vale diferente y Ia construcción lo mismo, pero el terreno por sí solo no explica la diferencia. Se requiere analizar el factor de comercialización o componente del mercado. Ejemplo: a) Construcción: fuea Construcción Edad Conservación Obsolescencia Método depreciación Costo construcción actual Vida técnica Depreciación combinada Valor actual de construcción b) Terreno: Area Precio/m2 Chicó Precio/m2 Antiguo Country Castellana c) Valor terreno más construcción Chicó Antiguo Country Castellana d) Valor del mercado Chicó Antiguo Country Castellana 300/m2 20 años bueno ninguna Ross-Heideck $300.000/m2 50 años 33.8% 198.600/m2 4OOlm2 500.000 350.000 200.000 259.580.000 199.580.000 139.580.000 300.000.000 230.000.000 150.000.000 152 Avnlúos Dri rNMulrtlt..[s v cnRnxrÍns
  3. 3. e) Factor de comercialización Chicó Antiguo Country Castellana 1.15 7.15 1.07 2. VALOR DEL MERCADO Es el precio más alto que una propiedad alcanzaría en el mercado durante un t.iemporazonable para hallar un comprador que conoce todas las características del inr,t¡cbler. Este precio no está sujeto a presiones anormales de vendedor ni compracl.r. En el caso de un inmueble nuevo, este valor está dado por - Costo del terreno - Costo de materiales y mano de obra - Costos indirectos, administrativos - Costo de venta - Costos financieros - 0tilidad del promotor La utilidad del promotor es la diferencia entre el valor del mercado y los costos. 3. VENTAJA DE LA "COSA HECHA' Es el aumento de valor que tiene un inmueble por la ventaja de estar ya construido ylisto para ser utilizado en reración a otro por construir. La diferencia no se da solamente por la inflación o valorización sino por la disponibi-lidad inmediata' Por eso un inmueble comprado en construcción en términos de valorpresente es siempre más barato que un inmueble listo recién construido. Ejemplo a) Apartamento ya construido Cuota inicial Préstamo UPAC 30.000.000 Contado 70% a partir de 30 días en Ia práctica su valor presente son 30 millones. l',t. tm:lrx f)L c()Mt:RCtAtlz¡clóx (tt,ticr,tt cllmp<>nrnrr.) llr I
  4. 4. b) Apartamento en construcción Valor futuro Entrega Cuota inicial Préstamo UPAC Valor presente de cuota inicial Valor presente de préstamo Tása de descuento Valor presente Es más barato comprar un aparüamento sobre planos. En el caso acfual la ventaja de la "cosa hecha" por simple cálculo financiero da un valor mayor al inmueble ya construido. Ventaja de la "Cosa Hecha" : valor terreno * valor construcción * intereses delcapital * S. Al concepto financiero se deben añadir" otros factores (S): - El uso del inmueble - EI pago de arrendamientos Si se trata de un inmueble comercial, Ias uülidades del negocio mismo desde ahora. Ejemplo: Una casa remodelada para oficinas con líneas telefónicas suficientes debe costar más que el valor de la casa más el costo de remodelación más los intereses del capital, porque si ya esta lista se comienza a devengar desde ahora las utilidades del negocio. 4. 'VALOR EN MARCHA' Es un valor intangible que corresponde a la organización o administración eficiente de una empresa que ya está funcionando. No tiene que ver con el inmueble. Es la diferencia entre una empresa ya funcionando y produciendo utilidades y otra que apenas comienza. Se origina en la eficiencia de la fábrica, el "know how" de la administración y la suficiencia del capital. Este concepto podría ser similar al de "fcndo comercio" que se tratará en avalúos de intangibles. (capítulo 19) 35.000.000 En 12 meses 30% en 6 meses 70% dentro de 12 meses 9.456.214 17.183.807 3% 26.640.000 154 Avnlrios DE lNMutrtlt .rs y (;ARAN lnli I I I
  5. 5. Nrl es pues el tercer componente o factor de comercialización, pero sí es un valor r¡r(: ¡i(-. añade al valor de mercado. ,,. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN . SU CÁLCULO FC= Valor de mercado Costo de reproducción I:ste factor se calcula tomando datos en transacciones y avalúos por el método de r o:;lo de reproducción de tal manera que permite establecer una tabla por: Estratos sociales Zonas de la ciudad Usos lipo de construcción Localización específica En períodos determinados estables (de auge o de crisis). En centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional este factor es :,t tperior a uno y generalmente se sitúa entre 1.1 y 1.2. En zonas muy activas de merca- r lo y altamente demandadas y durante períodos de auge inmobiliario pueden llegar a :;iluarse entre 1 .3 y 1.5. En ciudades de lento crecimiento el factor es negativo entre 0.8 y 0.9 razón por la , tral Ia construcción es poco activa. En épocas de crisis inmobiliaria o en zonas de baja «lt:manda en las ciudades grandes (el Centro) el factor puede llegar hasta 0.6. CONDICIONEE QUE INFLOYEN EN EL FACTOR DE COMERCTALIZACIÓN Características geoeconómicas de la región donde está situado el inmueble Condiciones de Ia economía y los negocios Oferta y demanda de ese inmueble Adecuación del inmueble al entorno Localización específica en el barrio Obsolescencia económica Obsolescencia física Demanda por la zona la cual depende las normas municipales, infraestructura y vías, cambios de uso, transporte, tendencias de la población y la ciudad. 6. [:1. rncroR DE coMERCtALrzRclón (rencen comeonrnre) I 5rli
  6. 6. No hay investigación en nuestras ciudades colombianas para determinar unas ta- blas como estas. El criterio del avaluador y su conocimiento del mercado así como de los costos de la construcción le permiten estimar en cada caso el FC. Como guía se puede partir del comportamiento del promotor constructor. En épo- cas de demanda y auge como 1992-94las utilidades sobre el precio de venta del inmue- ble nuevo se pueden traducir en EC.l aplicando sobre el costo del terreno y la construcción, teniendo en cuenta que los costos indirectos y financieros son parte de los costos de construcción. En FC ll se calcula únicamente sobre el costo del terreno y los costos directos de construcción. El Factor de Comercialización al que nos referimos está bajo la columna FC-1 durante el período de auge 7992-94 para Bogotá y ciudades importan- tes colombianas. Trpo ,-i¡f't' .i,,NUEVA '-ri¡.,¡¡:,¡, ,,,,,,10 Año. . , is nrros'- Vivienda alta/media 1 .4 1 .3 1.2 1.1 Vivienda baja 1.25 1.15 1.1 1.05 EACTORE§ DE COMERCIALIZACIÓN EN INMUEBLES NUEVOS EN BOGOTÁ 1994 TIPO " ,. UTILIDAD VENTA§ ,., ,.,.Vivienda 6l¡¿, ,.,,,,,r ' ,'.1,,, ,, Vivienda media , , i r', ,, ,,.,;, /iyienda baja.., , .,. Oficinas alta ,.,,,, ,.' ', Oficinas.media, l', ,,.. ', 'Comerciolocales., , ' Centros comerciales ., ,' ,,r,1 Bodgg¿g:,.,:, ., 1,,,,, I i'' . 1,43 ri: 1.66 , i,o ' -' 20% 15% 12% 25% 17% 20% 3o% 26% FC-1 1.25 7.17 1.13 1.33 1.20 1.25 1.43 1.35 - Servicies: públicos (teléfonos) : ; - Estrato social y proceso de filtración (ejemplo: Bella Suiza en Bogotá) - Centros comerciales cercanos o proyectos hoteleros (Zona Rosa y Centro Andino). - Influjo de Ia edad y estado de conservación. En algunas entidades brasileras existen tablas como la siguiente: t56 Avnr.tios Dtr tNM[tt:BL[:s v c;nRnx'lÍns
  7. 7. (lrr <:nlculo del Factor de Comercialización hicimos para 1999 año final de una pro- l,,n!tir(l,t t:risis inmobiliaria que comenzó en Colombia desde 1995, y nos dio el resulta- r lu .,ir ¡r rit:t rte: ,Tipo ,, 'rVivienda alta Viüenda media Vivienda baja Oficinas alta calidad Oficinas media calidad Comercio locales Centros comerciales Bodegas HG. T999 I :.:: .: , $.$; ', ': 0.9 ,: ,, 1.10 ., ,-.,, lr15 : 1.10ir '" 1.1§,:' ','r , 1.2g ,,,. , 0.9 l'uede observarse cómo despues de la crisis inmobiliaria los Factores de t ,nrt:rcialización disminuyeron sustancialmente y en algunos casos como la vivienda y l,r ,r lt:qas es inferior a la unidad, lo cual quiere decir que el mercado paga por debajo de v,rlor físico o costo de reproducción. Los márgenes en los demás usos comerciales rli:.tninuyeron considerablemente no dejando estímulo para su producción y ni siquiera ¡,,rr.r cubrir el riesgo sectorial. l:s probable que los inmuebles usados siguen como guía el Factor de Comercialidad ,kr los inmuebles nuevos. Con la edad y el estado de conservación este factor va ,t. clcándose más a uno de tal manera que un inmueble donde Ia casa por vieja y rk:lcriorada ya no vale, el costo físico será igual al terreno y al valor de mercado con rrn FC -- 1.0 Igual cosa sucede con la obsolescencia económica o sea cuando la casa se debe r lcrnoler para dar paso a un edificio. La construcción no vale sino el lote y el FC : 1.0. Debe tenerse mucho cuidado al determinar el costo de reproducción de la construc- r irin si se parte del costo directo o del costo total de construcción (sin lote), pues de ello « lcpende si se aplica el FC I o el FC I l. Se recomienda trabajar con los costos totales de reproducción utilizando FC I. I r r,ncroR DE coMERctAllzncróx (rencrn coruronenre) t57
  8. 8. 7. .HIETVIPLOS DE HACTOR DE COMERCI,ALIZACIÓN Ejemplo 1 Setrata de una casa'que se trasformó en local bancario situada en la Carrera 15 entre calles 90 y 94 en Ia ciudad de Bogotá, barrio EI Chico, estrato alto. La carrera 15 es una vía comercial que antiguamente era de uso residencial. Hoy su uso es comercial y sus lotes pueden ser construidos en edificios o sus inmuebles utilizados para comercio de primera categoría en la ciudad. El avalúo se hizo en 1994 al terminar un ciclo de auge económico en el país. Lo actualizamos luego a 1999 en la fase final del peor ciclo recesivo económico e inmobiliario del país; a) TERRENO: Tiene 600 m2 y se avaluó a 800.000/rrÉ en 1994 por el método com- parativo y método residual. Valor : 480.000.000. b) EDIFICACIÓN: Tiene área de 620 n* en dos pisos. Edad 25 años para'1994. Costo de reposición directo (nuevo) : 300.000 /rrÉ o Mulüplicador del costo directo para obtener costo total : 1.8 o Costo total: 300.000 x 1.8 : 540.000 . . Depreciación (tabla de Fitto y Corvini con 50 años de vida técnica y califica- . ción 2.5) : 42.57,, o sea 540.000 xO.425 = 229.5OO o Costo depreciado : 310.500/rrF t Valor edificación usada: 310.500 x 620 : 192.500.000 c) COSTO FíSICO (Terreno * Construcción) = 672.500.000 d) vALoR CoMERCIAL . Por investigación comparativa del sector se encuentra que los locales se venden a 1.500.000 lrrf (entre ambos pisos) o EI arriendo de esta casa está en 9.000.000 mensuales, por el método de renta se puede inferir que el valor comercial podría estar cercano a 900 millones ' Se avalúa comercialmente el inmueble en 930.000.000 e) FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN Se determina por la relación: EC. : 930.000.0001672.500.000 : 1.38 I t58 AvnltLos DE TNmUEBLES Y cnRnxrÍns
  9. 9. l o anterior significa que el mercado estaba dispuesto a pagar en 1994 un 38% más rlrrr tl <:osto físico del inmueble. Esta situación generalmente sucede en los inmuebles ,¡rtr lt,ur tenido cambio de uso, de residencial a comercial y se ubican en una zona ¡rll,rtncrtl.e demandada. Es como si se presentara una "utilidad" del 38% sobre los cos- l,r', t if t'¿t ciertamente exagerada para un inmueble nuevo, pero bastante factible para ilil,r (:ilsa usada que cambió de uso. En el capítulo 18 trataremos el tema de las edifica- r l, )n(:s que han cambiado su uso y ha terminado su üda económica. En estas edifica- , i( )n(:s generalmente se presenta un alto factor de comercialización. l .rr el caso de esta casa el factor de comercialización equivale a 257.500.000. Este v,rl()r no se puede añadir al lote porque no tiene lógica decir que el terreno vale.a I :f.i0.000/m2 cuando en el sector se consigue a 800.000 ln*. Menos aun decir que la r ( )n:il.rucción usada de 25 años vale a 726.000 /m2 un precio superior al costo total de r,'¡rtoducción a nuevo (540.000). Hay avaluadores que prefieren cargar este valor a la lr('¡r.r y la construcción generando una desinformación para el cliente. La solución es lr,rli¡rlo como un Tercer Componente o Factor de comercialización, como quien habla r lc una "prima" que paga el mercado. Se presenta en el avalúo como un tercer elemento ,k':;¡;ués de avaluar el terreno y la construcción. Se indica que el valor comercial es ',rr¡rerior al costo físico y que este factor es de 1.38, equivalente a257 millones, etc. El Factor de Comercialización cambia con el tiempo, de acuerdo al auge y crisis del ';r:t:tor inmobiliario y de la economía. Una actualización a 1999, año final de una larga r risis que se inició en 1995, nos indica un Costo Físico de 853 millones y un valor .r»nercial de 1.100 millones. El Factor de Comercialización sería de 1.29y equivale a ,147 millones, cifra inferior a la que tenia en 1994. Nótese que el EC. era 1.38 en 7994 y crr 1999 es de 1.29. En épocas de crisis el Factor de Comercialización se reduce y puede inctuso desapa, I(xter, haciendo equivalente el valor de mercado al costo físico depreciado. Es lógico r¡rte si el valor de mercado y por tanto el Factor de Comercialización dependen de la r lt:manda, al reducirse esta por problemas en la economía, se reduce la "prima" o Fac- Ior de Comercialización. Ljemplo 2 (ieneralmente el Factor de Comercialización es positivo o sea se presenta por encima tle la unidad. Pero hay casos en los cuales este Factor puede ser negativo en el senticlcr rle pérdida, o sea inferior a la unidad. Se da cuando el Valor de Mercado es inferior ¿rl Costo Físico Depreciado. En este ejemplo lo podemos üsualizar. l:r rncroR DE coMERctAltznclóx (rEncrn cor"reonenre) t5f)
  10. 10. Se trata de una Torre de 45 pisos situada en el Centro Financiero de Bogotá (Calle 26, Centro lnternacional), con magníficas especificaciones. Sin embargo el mercado no tiene buena demanda debido a li distancia desde los barrios residenciales y a que las mejores oficinas de Bogotá se sitúan ahora al norte de la ciudad. En esta zona la cons- truición es muy "".urá debido a la falta de demanda. Solamente se venden oficinas usadas o se arriendan. a¡ ifRnfNO: el lote donde está el edificio tiene 4.200 rrÉ y en 1994 (año delvalúo) valía a g00.000/m2 : 3.360 millones de pesos. Dado que estamos avaluando un piso cuyo coeficiente de propiedad horizontal es 2.6 %:3.360.000.000 x 0.026 : 87.300.000. Como el piso tiene 500 nt': 87.300.00/500 : 774.60O1m2. Este sería el valor del terreno por cada m2 construido útil' b) CONSTRUCCIÓN o Nueva: costo directo : 350.000/m2 o Multiplicador del costo total : 1.8 ' Costo total: 350.000 x 1.8 : 630-000/m'z . pero el anterior costo es para las áreas brutas. Este edificio tiene un coefi- ciente de utilización del 0.7. Pierde el 30% en áreas comunes, columnas, ascensores, etc. Costo de reposición por área útil: 630.000/0.7 : 900.000hrt . Depreciación a 10 años (edad del edificio en 1994) : 14% (126.000 /rrf) ' Costo de construcción depreciado :774'0OO krt c) COSTO fíStCO: (Terreno * Construcción): 948'600/rf d) VALOR COMERCIAL: por el método comparativo se halló que las oficinas se ' venden a 550.000 lnf y se arriendan a 5.000 /nf. Se avalúan las oficinas de este piso a 550.000/m'z e) FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: EC. : 550.000/948.600 : 0.58 El anterior resultado significa que el valor de mercado es inferior al costo físico. Por esta razón no Se construyen nuevos pr6yectos en la zona, el mercado no paga el costo de reposición. parece exágerado que mientras cuesta nuevo a 900.000 /rr?, y deprecia- ¿o ailq.O00/m2, el mercádo solo paga 550.000/nf por uno de los mejores edificios de la ciudad, solo porque en esta zona no gusta a la demanda. r60 Avnlúos DE TNMUEBIES Y cnRnnlíns
  11. 11. l'nr¡r lf)!)9, año final de la crisis hicimos una actualización. La tierra se mantuvo en r:l Ittl¡¡rttr ¡ Prt:t:it) de 1994, pero la construcción subió cercana a la inflación. En l99g el c«rst, f,lll lt(¡r (rr(:¿r útil nuevo costaría a 1.400.000/rrÉ en un edificio de estas especificaci«rn.s v ;tllrtt,r Vr tlepreciado y sumando el lote se tendría un costo físico de 1.300.000. El vakrr t I rr I l.r ( r, rl lta subido a 850.000 /nf . La demanda de entidades oficiales y bancos por los r,'lrlr, io:; tlisponibles aumentó. El EC. seria entonces : 950.000/1.300.0d0 : 0.65- ( ,r¡ro se ve el Factor de Comercialización se mejoró durante la crisis, debido a quc Itrtl',r trrrtr mejoría en la demanda por oficinas usadas ubicadas en edificios de btrena ',tlLl,trl, sin importar la zona. En tanto que las oficinas nuevas de otros sectores dismi- lrrv('t(,rl rrlercado Por sus altos precios y crisis económica. En el momento en que en t"¡|,t .¿,1)a €l EC. sea igual a uno, los constructores prepararán nuevos proyectos para ll ri( i, U. I lcrrr¡,rlo 3 ( r¡tt (rl objeto de ilustrar ampliamente el tema de este Capítulo y poder entender mejor 'l rlrrr() oPera la Tercer Componente o Factor de Comercialización, presentaremos a i r¡trlilltlación el caso de un edificio comercial utilizado por una cadena de supermerca- r l' r:; rle primera categoría en la ciudad. Se sitúa en la Carrera 7 que constituye un eje vial v ' ornercialde primer orden en la ciudad. A la altura de la Calle 63 en el barrio Chapinero Allo. El lote es esquinero con dos vías importantes. El siguiente es el desarrollo básico ,lt,l ¿rvalúo. Los datos del avalúo corresponden a 1995. 1. AREA DEL TERRENO: o Norte (calle) ' Sur o Oriente (Cra 7a.) ' Occidente o Total terreno 2. AREAS DE CONSTRUCCIÓN: 52.01 52 mts 23.25 37.10 1.569 Iv1, 319.79 87.0 956.25 1.363 m2 ' Bodega o Otras áreas o Local comercial o Total área El rRcroR DE coMERCtALlzRclón (rrncrn comnoxrxrc) l(r I
  12. 12. 3. POTENCIAL DE DESARROLLO: (análisis delvalor del suelo por elmétodo residual) Según norma existente: o Altura: . 12 pisos o Aislamiento posterior: Patio de 9 x 9 o Afectación: 10 mts por calle 63 para ampliación futura o Antejardin por Cra 7a.: 3 metros o Area total construida sin sótanos: 7.5A0 rrt o Indice de construcción: 4.8 (para estos índices tan altos el factor alfa suele estar en 10% a 12%. Se asumió 1'5% por . ser área comercial) ' Valor esperado del suelo: 1:113 millones (7}9.655/rfi) ' Valor terreno por aproximación: 1.100 millones 4, CÁI.CUI.O DEL VALOR DE EDIFICACIÓN: Parámetros del avalúo ' Edad: o Vida técnica: o Uso: t Lateral: Area desarrollada: o Sótano: o 1er. piso: o Pisos 2 a8: o Pisos9a12: ' K : (porcentaje utilización): 85% ' Area vendible: ' Valor ventas: ' Factor alfa: oficinas, locales o üüenda Tipología continua (no existe). Se aísla 4 mts a parür del B piso. 7.323 m2 759 rnz 4.749 rr:F 2.072 n* 5.798 m2 (pisos 2 a 12) 650 nf (local) 7.423 millones (local en 1er piso y aptos en pisos superiores) 15% (incidencia de la tierra) 39 años (construido en 1956) 60 años I 162 Avnr.úcls Dr rNMt¡trBLES v cnRnntÍns
  13. 13. Estado de conservación : Bueno l.«rr:al: Costo de reposición: Se consideró por separado el área del local que tiene un¿r estructura central con domo la cual es de alto valor reponerla hoy y una arnplia- ción de menor costo. La bodega es una construcción de bajo costo. ' costo directo para reposición de bodegas costosa: 250.000 nf o Multiplicador de indirectos: 1.8 ' Costo de reposición del local: 450.000 m2 t Depreciación por edad y conservación: 58% o Costo de construcción actual: 189.000 nf Por el mismo procedimiento: Costo de reposición de la bodega: 130.000 nf Costo de reposición 2do. nivel de bodega: 80.000/ rrP o o coNSTRqCCIÓn Local y domo fuea 2o. y 3er nivel Bodega Mezanine bodega Total PRECIO UNITARIO 189.000 189.000 130.000 80.000 VALOR 180.721.000 5.046.000 41.574.O0O 4.800.000 232.141.A0A Ánen 956.2 26.7 319.8 60.2 1.363 5, FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: Por tratarse de un inmueble con vocación de local comercial en el cual el estado de l¿r edificación importa menos que la ubicación y el uso, existe un factor de comercialidad que eleva el valor físico. Se entiende Por valor físico el costo de la tierra mas la edificación. Este tercer com- ponente o factor de comercialización puede elevar aún más el precio en el mercado. Su única forma de determinarlo es por el método de renta y por el método cornpara- tivo homogeneizando el uso actual. El rncron DE corvlERctAllzRclóx (rencrn comRonexrr) l(r I
  14. 14. 5.1. Método comparativo El localy bodega actuales tienen un índice de ocupación en primer piso del 83% contra el índice que tendría,de 48% si se demoliera para edificar un nuevo local y 12 pisos de üüenda. El local y la bodega üenen hoy 1.300 m2 útiles contra 759 mz que podría tener en la nueva edificación. Esto Ie da un factor de comercialidad positivo en el uso actual. Para definir el precio de mercado de un local de tal tamaño en una ubicación similar es necesario partir de locales o<istentes los cuales hoy son de menor tamaño. (el avalúo debe anexar un estudio de mercado). a) Precio de Iocales tipo sobre la carrera 7a. entre calle 53 y 67: o Area tipo: 50 a 100 m2 ' Precio promedio: 2.500.000/m'z o Factor de Homogeneización por tamaño:0.7 e Factor por fondo: no existe dada la regularidad, proporción y ser esquinero. o Factor por edad y conservación: 0.85 - 0.90 o Precio homogeneizado 2.500.000x0.7x0.9: 1.575.O}}/rrt b) Precio de bodegas Las bodegas mejor situadas en Bogotá tienen un precio entre 700.000 y 1.000.000 en las zonas de Monteüdeo, avenida Américas, Avenida el Dorado. Adquieren la característica de un punto de fábrica. Dado que esta bodega puede ser adaptada para local y podría servir como punto de fábrica excepcionalmente situado, consideramos que en la condición actual (habría que invertirle dinero para remodelación) vale 900.000 /rrt c) Valor de venta del inmueble por propiedad horizontal t Local p/pal Bodega y mezanine Valor total Area 983 380 Precio (m2) 1.575.000 900.000 Valor 1.548.225.AA0 342.000.000 1.890.225.000 riil 164 Avnr.oos DE tNMU[rtJLLls y cARANtiAS
  15. 15. r1.2. Método de renta For el mlsmo procedimiento comparativo se analizo a como podría arrendarse, el tn- ñu¡ble total (bodega y el local). Se tuvo en cuenta el tamaño, la ubicación y la mezcla da bodega con local. Su renta podría estar entre 10.000 y 15.000/m2. De esta manera: fuea por arrendar : 1.363 m2 Rentabilidad promedio delsector: entre 0.8 y 1.0 % mensuat. Aplicando la tasa de renta se tendría el siguiente rango de valor comercial esperado: ' Valor mínimo : 1.700.000.000 o Valor máximo : 2.125.000.000 ' Valor medio : 7.912.500.000 Precio medio Renta : 12.500 rfi : 17.000.000 mensuales : 1.5691m2 : 700.000 /m2 : 1.100.000.000 5.3. Valor de venta según métodos anteriores : Valor físico calculado en los literales c) y d): ' Tierra : 1.100.000.000 o Construcción : 232.000.000 ' Total Costo Físico : 1.332.0000.000 Valor de mercado 1.900.000.000 Factor de Comercialidad = Valor Físico Este factor de comercialización se añade a la tierra 6. PRESENTACIÓN DEL AVALÚO COMCRCIAL a) Terreno: o Area ' Precio unitario ' Valor _ 1.900.000.000 :F.C.:7.42 1.332.000.000 I r rncroR DE coMERCtALlzRclóx (rEncrn comroneNrr) I (ilr
  16. 16. b) Construcción: o Area total o Precio unitario ' Valor : 7.363/rfi promedio : 170.376/m2 : 232.1,41.000 c) Factor de comercialización: 1..42 o Valor adicional: 568.000.000 o Este valor se aplica conjuntamente a la tierra y a la edificación por tener el uso actual. d) Valor total: 1.900.000.000 r66 Avnr,tlr:s DE tNM(-trllr-tis Y cAtlANllA:;

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