1. UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID
ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICASDEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS
Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
TEMA VI
ANÁLISIS DEL COSTE FISCAL QUE SE DERIVA DE UNA
DETERMINADA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Propuesta de solución
Ponente: Mariano Rioja Nieto

2. TRIBUTACIÓN TRIBUTACIÓN
C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
(recuperable)
TRIBUTACIÓN
Resto
(no recuperable)
1 D J i Pé d d l1. Don Jacinto Pérez, dueño de un solar
edificable, situado en la Comunidad
Autónoma de Madrid, otorga una opción
de compra sobre el mismo a la sociedad
Promotora de Edificaciones, S.A.
(PROESA) por 0,2M. El precio de la( ) p , p
compraventa, caso de ejercicio, sería de
5M. La opción se otorga en escritura
pública inscribible en el Registro de la
0,2 x 16% = 32.000
AJD
5M x 5% = 250.000
250.000 > 200.000pública inscribible en el Registro de la
Propiedad. Don Jacinto Pérez no es
empresario pero la urbanización del
terreno que dio origen al solar se llevó a
250.000 200.000
250.000 x 1% = 2.500
terreno que dio origen al solar se llevó a
cabo a través de una Junta de
Compensación de carácter fiduciario de la
l D J i t f i b (1)
2
cual D. Jacinto fue miembro. (1)

3. TRIBUTACIÓN TRIBUTACIÓN
C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
(recuperable)
TRIBUTACIÓN
Resto
(no recuperable)
2 L i d d il O id d2. La sociedad mercantil Oportunidades
Únicas (OPORTUSA), dueña del solar
edificable colindante con el de Don
Jacinto, otorga también una opción de
compra sobre el mismo a PROESA, por
0,3M. El precio de la compraventa, caso, p p ,
de ejercicio, sería de 6M. La opción no se
otorga en escritura pública. La actividad
habitual de OPORTUSA consiste en la
0,3 x 16% = 48.000 --
habitual de OPORTUSA consiste en la
fabricación de ordenadores y el
mencionado solar estuvo hasta hace dos
años construido y utilizado para realizaraños construido y utilizado para realizar
esa actividad.
3

4. C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
(recuperable)
TRIBUTACIÓN
Resto
(no recuperable)( p ) ( p )
3. PROESA solicita un préstamo hipotecario
a una entidad bancaria, por un principal de
8M C tid d t t l ti d i l d8M. Cantidad total garantizada, incluyendo
principal, intereses y costas: 12M. (2) -- 12M x 1% = 120.000
4. PROESA ejercita la opción de compra
frente a Don Jacinto en escritura públicafrente a Don Jacinto, en escritura pública,
por los 5M previstos, de los cuales se
descuenta, según lo previsto, como
tid d d l 0 2M d l ió
4,8M x 16% =
768.000
Aplicando nuevo
5M x 1% = 50.000
cantidad ya pagada, los 0,2M de la opción.
Aplicando nuevo
criterio DGT
4

5. TRIBUTACIÓN TRIBUTACIÓN
C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
(recuperable)
TRIBUTACIÓN
Resto
(no recuperable)
5. PROESA ejercita la opción de compra
frente a OPORTUSA, en escritura pública,
por 6M de los cuales no se descuenta
6 1% 60 000
por 6M., de los cuales no se descuenta,
según lo previsto, como cantidad ya
pagada, los 0,3M de la opción.
6M x 16% = 960.000 6M x 1% = 60.000
6. PROESA agrupa los solares adquiridos a
Don Jacinto al otro solar, y a OPORTUSA. -- 11M x 1% = 110.000
(3)
7. PROESA solicita la correspondiente
licencia de obra de nueva planta para lalicencia de obra de nueva planta para la
construcción de edificios residenciales,
por una superficie de 18.000m2, en el
té i i i l d M d id (4)
--
16.933,50
(Véase desglose nº 1)
5
término municipal de Madrid. (4)

6. C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
( bl )
TRIBUTACIÓN
Resto
( bl )(recuperable) (no recuperable)
8. PROESA autoliquida el ICIO. (5) -- 10M x 4% = 400.000
9. PROESA contrata con la empresa
constructora BB y B la construcción de un
edificio destinado en un 50% a viviendas,
un 20% a garajes y un 30% a locales y
oficinas, efectuando un pago inicial de 1M
1M x 7% = 70.000 --
, p g
sobre un total previsto de 10,5M.
10 PROESA i i t t d tid10. PROESA invierte en tareas de acometidas
de teléfono y agua y servicios
profesionales la cantidad de 1M.
1M x 16% = 160.000 --
6

7. C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
TRIBUTACIÓN
Resto
(recuperable) (no recuperable)
11. PROESA otorga la escritura de obra 11,5 x 1% = 115.000
22 8 1% 228 000
11. PROESA otorga la escritura de obra
nueva en construcción y división
horizontal. (6)
--
22,8 x 1% = 228.000
(Véanse desgloses nº 2
y 3)
12. PROESA redistribuye la carga hipotecaria
mencionada en el apartado 3 en
documento privado y obtiene unadocumento privado y obtiene una
ampliación de dicho préstamo hipotecario
de 35M. La cantidad total garantizada es
h d 64M ú l i i t d t ll
--
520.000
(Véase desglose nº 4)
ahora de 64M según el siguiente detalle:
principal: 43M; intereses y costas: 21M.
7

8. TRIBUTACIÓN TRIBUTACIÓN
C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
(recuperable)
TRIBUTACIÓN
Resto
(no recuperable)
13. PROESA vende, en documento privado
a varios compradores, antes de concluir
la construcción, parte del edificio con
compromiso por parte de PROESA de
concluir las obras hasta su totalconcluir las obras hasta su total
finalización y consiguiente entrega,
(compraventa de cosa futura), según el
siguiente detalle:
Tipo
Pago
anticipado
Vi i d 0 6 M 0 6 7% 42 000Viviendas 0,6 M 0,6 x 7% = 42.000
Locales 0,3 M 0,3 x 16% = 48.000
Oficinas 0,5 M 0,5 x 16% = 80.000 --
Garajes como anexos a viviendas 0,2 M 0,2 x 7% = 14.000
Garajes como anexos a locales y
oficinas
0,3 M 0,3 x 16% = 48.000
8
TOTAL 1,9 M 1,9 232.000

9. Ó Ó
C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA
(recuperable)
TRIBUTACIÓN
Resto
(no recuperable)( p ) ( p )
14. PROESA paga a BB y B el resto
pendiente esto es 9 5M
9,5 x 7 = 665.000 --
pendiente, esto es, 9,5M.
15. PROESA termina la promoción y obtiene
un acta notarial para inscribir en el
R i t d l P i d d l b
-- --
Registro de la Propiedad que la obra en
construcción ha sido terminada.
9

10. Ó
C O N C E P T O (1)
TRIBUTACIÓN
IVA (recuperable)
TRIBUTACIÓN
Resto (no
recuperable)p )
16. PROESA vende todo lo que hasta ese
momento todavía faltaba por vender, por
un precio total de 54M de los cuales unaun precio total de 54M, de los cuales, una
vez descontados los pagos anticipados
de 1,9M, tan sólo recibe 9,1M en efectivo
l dí d l t i t d l it
5.528.000
(Véase desglose nº 5)
--
(A cargo delel día del otorgamiento de la escritura,
pues el resto se satisface mediante
subrogación en la hipoteca. Véase más
(Véase desglose n 5) (A cargo del
comprador)
detalle en la nota (7).
17. PROESA calcula y provisiona la cuota
variable del IAE por esta promoción (8).
--
43.421,40
(Véase desglose nº 6)
10
variable del IAE por esta promoción (8).

11. CUADRO RESUMEN DE TRIBUTACIÓNCUADRO RESUMEN DE TRIBUTACIÓN
IVA:IVA:
IVA devengado (repercutido) 232.000
5.528.000 5.760.000
5.760.000
5.760.000
IVA soportado 32.000
48 00048.000
76 8.000
960.000
70.000 2.703.000
160.000
665.000
2.703.000
Diferencia 3.057.000
11

12. OTROS IMPUESTOS:OTROS IMPUESTOS:
Punto 1
Punto 2
Punto 3
2.500,00
-----
120.000,00Punto 3
Punto 4
Punto 5
Punto 6
P t 7
120.000,00
50.000,00
60.000,00
110.000,00
16 933 50Punto 7
Punto 8
Punto 9
Punto 10
16.933,50
400.000,00
-----
-----Punto 10
Punto 11
Punto 12
P t 13
115.000,00
228.000
520.000,00
Punto 13
Punto 14
Punto 15
Punto 16
-----
-----
-----
-----Punto 16
Punto 17 43.421,40
TOTAL 1.665.854,90
12

13. INFORMACIÓN COMPLEMENTARIAINFORMACIÓN COMPLEMENTARIA
(1) Partimos de la base de que los precios que constan en este caso práctico(1) Partimos de la base de que los precios que constan en este caso práctico
coinciden con los de mercado y de que el tipo aplicable en la Comunidad de
Madrid para AJD es el 1%.
(2) La escritura pública que documenta la concesión del préstamo hipotecario
está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
D t d (ITP AJD) d lid d d AJD l ti d l 1% lDocumentados (ITP y AJD), en su modalidad de AJD, al tipo del 1% en la
Comunidad Autónoma de Madrid (CAM), siendo la base imponible el
importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas
i t i d i i i li i tque se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento
u otros conceptos análogos (Art. 30.1 TR ITP y AJD).
(3) L ió d d fi t ib t t bié AJD l 1% l CAM(3) La agrupación de dos fincas tributa también por AJD, al 1% en la CAM,
sobre el valor de las fincas agrupadas (art. 70.3 RITP y AJD).
13

14. (4) La licencia de obra de nueva planta conlleva el pago de una tasa municipal
que depende del Ayuntamiento de que se trate. Tomando como válida la
existente a determinada fecha en el Ayuntamiento de Madrid la tabla paraexistente a determinada fecha en el Ayuntamiento de Madrid, la tabla para
liquidar esta tasa, a efectos de este caso práctico, es la siguiente:
– Por una superficie de hasta 500 m² se ha de satisfacer
una cuota de 891,00 €
– Cuando la superficie afectada por estas obras exceda
de los 500 m², sin exceder de 5.500 m², se
incrementará la tarifa anterior, por cada 100 m² o
fracción de exceso en 142,60 €
– Cuando la superficie afectada exceda de 5.500 m², se
incrementará la cuota resultante de los dos apartados
14
precedentes, por cada 100 m² o fracción de exceso en 71,30 €

15. (5) El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras es también
aplicable en el Ayuntamiento de Madrid. El tipo impositivo es el 4%. Parap y p p
poder autoliquidar este impuesto, se hacen constar, a los efectos oportunos,
los siguientes datos:
- Coste de ejecución material de la obra: 10
- Beneficio industrial 0,5
- Gastos de arquitectos y otros 1,0
- TOTAL 11,5
15

16. (6) El otorgamiento de la escritura de obra nueva en construcción y división
horizontal conlleva la existencia de dos hechos imponibles sujetos a AJD, alp j ,
tipo del 1% en la CAM.
En el caso de la primera escritura la de obra nueva en construcción la baseEn el caso de la primera escritura, la de obra nueva en construcción, la base
imponible está constituida por el “valor real de coste de la obra nueva que
se declara”.
En el segundo caso, la base imponible es el valor real de coste de la obra
nueva más el valor real del terrenonueva más el valor real del terreno.
16

17. (7) El desglose de los precios y formas de pago de los inmuebles vendidos por
PROESA es el siguiente:
Pago
Anticipado
Pago día
Escrituras
Subrogación
Hipoteca
TOTALES
Anticipado Escrituras Hipoteca
Viviendas 0,6 3,4 23 27
Locales 0,3 1,7 7 9Locales 0,3 1,7 7 9
Oficinas 0,5 2,5 6 9
Garajes junto con viviendasGarajes junto con viviendas
0,2 0,8 4 5
Garajes junto con locales y
oficinas 0,3 0,7 3 4
TOTALES 1,9 9,1 43 54
17

18. (8) Las empresas que se dedican a la promoción de edificaciones deben
darse de alta (salvo excepciones) en el epígrafe 833.2 de las Tarifas del( p ) p g
Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) quedando obligadas al pago
de dos cuotas:
– Una que tiene la consideración de cuota fija, la cual es exigible con
independencia de la venta o no de edificaciones.
– Otra, variable, en función de los metros cuadrados edificados o por edificar
que hayan sido vendidos, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de
pago convenida estando obligado el sujeto pasivo a presentar en lapago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la
Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año
natural declaración de variación de los metros cuadrados edificados o a
edificar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato
anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan
efectuado ventas.
18
efectuado ventas.

19. Dicha cuota variable asciende a 1,87 € por metro cuadrado, en poblaciones de
100.000 o más habitantes.
En lo que pueda interesar se hace constar que PROESA inició su actividad
promotora en el año 1995 las ventas antes citadas se han realizado enpromotora en el año 1995, las ventas antes citadas se han realizado en
2008, el importe neto de su cifra de negocios en 2006 fue de 17,3 millones
de euros y en 2007 de 24,5 millones de euros. El coeficiente de
ponderación para aquellos casos en que la cifra de negocios está entre
10.000.000,01 y 50.000.000,00 es de 1,29.
19

20. SG OS G OS CÁ C OSDESGLOSE DE ALGUNOS CÁLCULOS
1. Tasa por licencia de obra.
 Hasta 500 m2 891,00
5 000 2 i i t 142 60 7 130 00 5.000 m2 siguientes x 142,60 = 7.130,00
100
 12.500 restantes (hasta 18.000) x 71,30 = 8.912,50
100
 Total 16.933,50
20

21. 2. AJD por la escritura de obra nueva.
La base imponible es el “valor real de coste de la obra que seLa base imponible es el valor real de coste de la obra que se
declara”. Tomamos como valor real el precio pactado por la
construcción exclusivamente, sin perjuicio de una posible ulterior, p j p
comprobación administrativa.
11 5 1% 115 00011,5 x 1% = 115.000
21

22. 3. AJD por la escritura de división horizontal.
La base imponible es el valor real de coste de la construcción y
el valor real del terreno.
Construcción : 11,5
Terreno : 5
0 30,3
6
Total 22,8
22 8 x 1% = 228 00022,8 x 1% = 228.000
22

23. 4. AJD por redistribución de la carga hipotecaria y ampliación
del préstamo inicial.
4.1. Cálculo de capitales garantizados.
Capital garantizado
1º préstamo 12.000.000
2º préstamo 52.000.000
Total 64 000 000Total 64.000.000
4.2. Tributación.
• Redistribución carga hipotecaria del préstamo inicial en
documento privado.
No tributa por AJDNo tributa por AJD
• Ampliación con distribución "ab initio".
52 000 000 x 1% = 520 000
23
52.000.000 x 1% 520.000

24. 5. Tributación por IVA con motivo de la entrega de lo
construido mediante el otorgamiento de la escritura.
Viviendas 27 - 0,6 = 26,4 x 7% = 1.848.000
Locales 9 - 0,3 = 8,7 x 16% = 1.392.000
Oficinas 9 - 0,5 = 8,5 x 16% = 1.360.000
Garajes con viviendas 5 - 0,2 = 4,8 x 7% = 336.000
Garajes con locales y oficinas 4 - 0,3 = 3,7 x 16% = 592.000Garajes con locales y oficinas 4 0,3 3,7 x 16% 592.000
Totales 54 1,9 52,1 5.528.000
M di 10 61%Media 10,61%
24

25. 6. Cálculo del IAE.
6.1. Cuota variable.
18.000 m2 x 1,87 = 33.660,00
6 2 C fi i t d d ió6.2. Coeficiente de ponderación.
• Periodo impositivo cuyo plazo de presentación de
declaraciones por el IS ha finalizado el año anterior a 2008 :declaraciones por el IS ha finalizado el año anterior a 2008 :
2004.
• Importe neto de la cifra de negocios de 2006 : 17,3M.p g ,
• Coeficiente de ponderación desde 10.000.000,01 hasta
50.000.000,00 = 1,29
• Resultado : 33.660,00 x 1,29 = 43.421,40
25