Código nuevo en C.A B A._100 Preguntas sobre nueva normativa_CPIC

> Código Urbanístico
> Código de Edificación
> Ley para el desarrollo urbano y hábitat sustentable
> Trámites
SOBRE NORMATIVA PARA
CONSTRUIR EN LA CIUDAD
100 PREGUNTAS
SSREGICSubsecretaría de Registros,
Interpretación y Catastro
Buenos Aires Ciudad

Un edificio se considera consolidado cuando su altura maxi-
ma es igual o mayor al 75% de la altura máxima establecida
para su unidad de edificabilidad, o cuando se trata de un
edificio catalogado.
CÓDIGO URBANÍSTICO
EDIFICIOS CONSOLIDADOS
[ ]
> REGLAMENTACIÓN CU
¿Cómo se define el grado de consolidación de un
edificio lindero?

En parcelas que disten menos de 34 metros de las prolon-
gaciones de las Líneas Oficiales concurrentes y el edificio
lindero cuente con un área descubierta existente, la nueva
construcción no debe generar medianeras expuestas, reti-
rándose 3 metros como mínimo de la Línea Divisoria de Pre-
dios lateral. Está obligación sólo rige cuando el lindero sea
un edificio consolidado.
> CU ART. 6.4.2.3. Extensiones
vinculadas al Centro Libre
de Manzana
EXTENSIONES VINCULADAS AL
CENTRO LIBRE DE MANZANA
[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
¿Cómo se define el grado de consolidación de un edificio
lindero?
En parcelas que disten a menos de 34 metros de
las prolonganciones de las Líneas Oficiales concu-
rrentes y tengan un lindero con área descubierta
existente, ¿el retiro de 3 metros se debe realizar
teniendo en cuenta el grado de consolidación del
edificio lindero?

Cuando la parcela se encuentre vinculada al Centro Libre
de Manzana, se podrá conformar una extensión del mismo
separándose 3 metros de la Línea de Frente Interno (L.F.I.).
En parcelas no alcanzadas por la L.F.I., se debe dejar una dis-
tancia mínima no edificable de 4 metros para parcelas ubi-
cadas en U.S.A.B. 1 y U.S.A.B. 2 desde la línea divisoria de par-
cela de fondo; de 6 metros para parcelas ubicadas en U.S.A.A
y U.S.A.M., y de 8 metros para las parcelas ubicadas en C.A. y
C.M. En el caso de que la parcela tenga menos de 22 metros
de fondo, la misma podrá tener ocupación total. Si se quiere
ventilar e iluminar, se deberá generar espacio urbano.
EXTENSIONES VINCULADAS AL
CENTRO LIBRE DE MANZANA
[ ]
> Reglamentación CU
> CU ART 6.4.2.3. Extensio-
nes vinculadas al Centro
Libre de Manzana
> CU ART 6.4.2.4 Edificabili-
dad en las parcelas no al-
canzadas por la L.F.I.
¿En los lotes cercanos a las esquinas (que disten me-
nos de 34 metros de las prolongaciones de las líneas
oficiales concurrentes) se puede retirar solo 3m del
fondo para poder ventilar?

Siempre que el lindero no sea un catalogado, se puede al-
canzar la altura permitida para la unidad de edificabilidad
correspondiente. Si el edificio lindero está catalogado, se
debe realizar una consulta de Interpretación Urbanística.
CONDICIONES DE LA
EDIFICABILIDAD
[ ]
> CU ART. 6.2. Condiciones
de la edificabilidad
MÁS INFORMACIÓN:
Conocé el trámite de Consulta de
Inmueble con Protección Patrimonial.
Si el edificio lindero tiene menos altura que la permi-
tida por el Código Urbanístico, ¿se puede alcanzar la
altura prevista, generando una medianera expuesta,
o se debe realizar el retiro de 3 metros?

Cuando el edificio lindero esté consolidado y tenga áreas
descubiertas, se debe enfrentar con al menos una de ellas.
Se permite una tolerancia del 50% del lado sobre el eje
medianero.
Para ventilar e iluminar se debe cumplir con los estipulado
para espacio urbano o patios verticales.
> CU ART. 6.4.4.7. Enfrenta-
miento de áreas descubiertas
ENFRENTAMIENTO DE
ÁREAS DESCUBIERTAS
[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
¿Cómo se define el grado de consolidación de un edificio
lindero?
¿En qué casos se debe realizar enfrentamiento
de áreas descubiertas?

Cuando se debe realizar enfrentamiento de áreas descu-
biertas, se admite una tolerancia del 50% del lado del eje
medianero, que puede generar medianeras expuestas.
ENFRENTAMIENTO DE
ÁREAS DESCUBIERTAS
[ ]
> CU ART 6.4.4.7. Enfrentamiento de
áreas descubiertas
¿Se pueden generar medianeras expuestas al en-
frentar el 50% de un patio lindero?

Para realizar el enfrentamiento de áreas descubiertas,
no se etipula una medida mínima del patio lindero.
ENFRENTAMIENTO DE
ÁREAS DESCUBIERTAS
[ ]
áreas descubiertas
¿Existe una medida mínima del patio lindero para
que se deba realizar el enfrentamiento de áreas
descubiertas?

Cuando el edificio lindero esté consolidado y tenga patios,
se debe enfrentar con al menos una de las áreas descu-
biertas, aunque no se necesite ventilar e iluminar.
Se permite una tolerancia del 50% del lado sobre el eje
medianero.
ENFRENTAMIENTO DE
ÁREAS DESCUBIERTAS
[ ]
áreas descubiertas
¿Se deben mancomunar patios aunque no se necesite
ventilar e iluminar?

El enfrentamiento se debe realizar con el área descubierta
de un edificio lindero. La superficie generada debe cumplir
con lo estipulado por el código urbanístico para patio vertical
o espacio urbano, o con lo definido por el Código de Edifica-
ción sobre separación mínima de construcción contigua a eje
divisorio entre predios.
ENFRENTAMIENTO DE
ÁREAS DESCUBIERTAS
[ ]
áreas descubiertas
> CU ART 6.4.4.2. Espacio urbano
> CU ART 6.4.4.4. Patios verticales
> CE ART 3.3.2.14. Separación mínima de
construcción contigua a eje divisorio
entre predios
¿El área descubierta a la que debe enfrentar es
del edificio lindero? ¿Qué dimensiones debe tener
la superficie descubierta generada?

El completamiento de tejido no es el factor que determina
la obligatoriedad de enfrentar áreas descubiertas. Cuando
el edificio lindero esté consolidado y tenga áreas descu-
biertas, se debe enfrentar con al menos una de las áreas
descubiertas. Se permite una tolerancia del 50% del lado
sobre el eje medianero.
El enfrentamiento de áreas descubiertas también rige
para casos de compensación de Línea de Frente Interno y
cuerpos salientes.
ENFRENTAMIENTO DE
ÁREAS DESCUBIERTAS
[ ]
áreas descubiertas
> CU ART 6.4.2.2. Compensación de L.F.I.
> CU ART 6.4.5. Cuerpos salientes sobre
el contrafrente
¿Solamente cuando se realiza un completamiento
de tejido se debe mancomunar un patio?

El código urbanístico define en qué casos se permiten
y el código de edificación establece cómo deben ser
los vanos y ventanas. Como son transitorios, no pue-
den ser considerados para cumplir los requisitos de
ventilación e iluminación de los ambientes.
Se puede realizar la apertura de vanos en el muro di-
visorio o privativo contiguo a predio lindero, siempre
que dichos vanos sean del tipo paño fijo. El antepecho
del vano estará ubicado a no menos de 1,30 m sobre
el nivel de piso interior, en caso de tratarse de una
apertura semi transparente. En caso de realizar una
apertura transparente el antepecho del vano será a
partir de 1,80 m sobre el nivel del piso interior.
El vano no puede ubicarse a menos de 3 m del nivel de
piso exterior más próximo del predio lindero.
APERTURA DE VANOS EN
MUROS LINDEROS
[ ]
> CU 6.3.4.2. Muro Lindero
> CE 3.3.2.13.1 Apertura de vanos
en muro divisorio o en muro pri-
vativo contiguo a predio lindero
¿Qué tipo de vanos y aperturas se admitirán
en muros linderos?

Siempre se garantiza a las parcelas una banda edifi-
cable mínima de 16 metros, pero si es adyacente a un
edificio catalogado deberá considerarse la situación
de los patios.
ÁREA EDIFICABLE
[ ]
> CU ART 6.4. Área edificable
¿La banda edificable de 16 m está asegurada
siempre o está restringida si hubiera patios de
los vecinos consolidados?

Si se encuentra dentro de los 34 metros desde las prolon-
gaciones de las líneas oficiales concurrentes, se debe separar
3 metros desde la línea divisoria de parcela. Siempre teniendo
en cuenta que se garantizan los 16 metros de banda edificable.
Si el edificio está fuera de esos 34 metros, puede cons-
truir entre medianeras, debiendo presentar un tratamien-
to estético y/o arquitectónico que genere fachada, y cum-
pliendo con el artículo 6.4.4.7 sobre enfrentamiento de áreas
descubiertas.
TIPOLOGÍAS EDILICIAS
[ ]
> CU ART 6.5. Tipologías edilicias
> CU ART 6.4.2.3. Extensiones vinculadas al Cen-
tro Libre de Manzana
> CU ART 6.3.4.2. Muro Lindero
Si el vecino consolidado es un edificio de perímetro
libre o semilibre, ¿se puede edificar entre mediane-
ras completando el volumen que permite el Código
Urbanístico y abriendo ventanas complementarias?

El retiro del edificio siempre se considera completo, y no
se indica tangente
EDIFICABILIDAD EN LAS PARCE-
LAS NO ALCANZADAS POR LA L.F.I.
[ ]
En USAA, para generar espacio urbano propio
en el contrafrente, se debe retirar 6 metros en
todo el ancho del edificio, ¿la altura de ese retiro
es pareja o debe respetar alguna tangente?

La franja de espacio urbano generada puede ser reubi-
cada en otra parte del terreno, no necesariamente tiene
que ser en el fondo. Puede estar en el medio de la parcela,
entre dos volúmenes edificables de la misma, sin alterar
sus proporciones y debiendo cumplir con lo estipulado
para espacio urbano.
[ ]
> CU ART 6.4.4.2 Espacio
Urbano
¿Cómo se puede reubicar el área descubierta que
se debe generar?

En las parcelas de menos de 22 metros no existe la obligación
de retirarse. Es decir, se puede edificar toda la parcela,
pero si se quiere iluminar y ventilar se debe cumplir con lo
estipulado por el Código Urbanístico sobre espacio urbano.
[ ]
> CU ART 6.4.2.4 Edificabilidad en las
parcelas no alcanzadas por la L.F.I.
> CU ART 6.4.4.2 Espacio urbano
¿Cómo se genera espacio urbano de contrafrente
en parcelas de menos de 22 metros?

Las distancias de 4, 6 u 8 metros de acuerdo con la unidad de
sustentabilidad son obligatorias para todas las parcelas de
más de 22 metros, aunque no se abran vanos de iluminación
y ventilación. La banda edificable de 16 metros siempre está
garantizada.
[ ]
¿En todas las parcelas no alcanzadas por Línea de
Frente Interno (L.F.I) la distancia mínima no edifi-
cable (4, 6 u 8 m) desde la línea de fondo divisoria
de parcela es obligatoria? ¿Aun si no se abren por
proyecto vanos de iluminación y ventilación?

Se debe cumplir con lo estipulado en el artículo 6.4.4.2 sobre
espacio urbano o el 6.4.4.4 sobre patios verticales, según el
tipo de local a ventilar e iluminar.
[ ]
> CU ART 6.4.4.2 Espacio ur-
bano
> CU ART 6.4.4.4 Patios ver-
ticales
En parcelas menores a 22 metros que no están al-
canzadas por la LFI, ¿cómo deben ser los retiros
de fondo para poder ventilar?

La ocupacion total se permite en las parcelas menores a 22
metros, y en las áreas especiales que así lo determinen.
[ ]
> CU ART 6.4.2.4 Edificabilidad en las
parcelas no alcanzadas por la L.F.I.
¿En algún caso existe la posibilidad de ocupar to-
talmente la parcela cuando no está alcanzada
por la Línea de Frente Interno (L.F.I.) ni la Línea
Interna de Basamento (L.I.B.)?

El retiro de frente total o parcial se puede realizar en áreas
de protección patrimonial, urbanizaciones determinadas, y
en USAB 1 y 2, con baja mixtura de usos del suelo. En edificios
de perímetro libre, el retiro sólo podrá ser parcial.
Si el edificio lindero está consolidado y tiene retiro de fren-
te de al menos 1 metro, se debe adosar a la medianera exis-
tente, con un retiro mínimo de 1,5 metros de la LDP. Para
conformar espacio urbano, se debe retirar 3 metros.
RETIRO DE FRENTE
[ ]
> CU ART 6.4.1.2. Retiro de
frente
¿En qué casos se puede realizar retiro de frente?

Si el edificio lindero está consolidado y cuenta con un re-
tiro de frente de al menos 1 metro, la nueva obra debe
adosarse a la medianera existente retirándose de la Línea
Divisoria de Predios (L.D.P.) como mínimo 1,5 metros o 3 me-
tros cuando deba conformarse espacio urbano, sin dejar
medianera expuesta en la L.D.P. opuesta, en APH, U, USAB 1
y 2 con mixtura 1 o si la parcela se encuentra dentro de los
34 metros desde las prolongaciones de las líneas oficiales
concurrentes.
RETIRO DE FRENTE
[ ]
> CU ART 6.4.1.2. Retiro de
frente
Si el edificio lindero se encuentra retirado de la
Línea de Edificación, ¿se debe hacer un retiro de 3
m desde el Eje Divisorio de Predios (E.D.P.) para no
generar una medianera?

En patios verticales, el lado mínimo debe tener 6 metros y
el lado mínimo perpendicular a Línea Divisoria de Predios 4
metros. La superficie mínima debe ser de 26m2, sin discri-
minar orientaciones. Los patios verticales no deben cumplir
tangente.
PATIOS VERTICALES
[ ]
> CU ART 6.4.4.5. Dimensio-
nes de los patios verticales
¿La conformación del patio vertical con una
orientación definida respecto al Eje Divisorio de
Predios (EDP) se hace independientemente de
cómo ventilen los ambientes? ¿Sin tangentes?

No se pueden compensar retiros por cuerpos salientes. Los
vacíos de edificación que permiten ejecutar cuerpos salientes
deben ser contemplados dentro del volumen de la altura
máxima, enfrentarse al menos a un patio lindero existente y
ser descubiertos.
CUERPOS SALIENTES
[ ]
> CU ART 6.4.5. Cuerpos salien-
tes sobre el contrafrente
¿Pueden compensarse retiros por cuerpos salientes?

Se podrán abrir vanos, cuyo antepecho debe ubicarse a no
menos de 1,30 metros sobre el nivel de piso interior, en caso
de tratarse de una apertura semi transparente.
CUERPOS SALIENTES
[ ]
> CU ART 6.4.5. Cuerpos salientes sobre el con-
trafrente
> CE 3.3.2.13.1 Apertura de vanos en muro diviso-
rio o en muro privativo contiguo a predio lindero
En una parcela alcanzada por la Línea de Frente
Interno (L.F.I.), ¿se pueden abrir vanos en los mu-
ros laterales de un cuerpo saliente de 3 metros,
aunque el mismo sólo se separe 1,5 metros de la
Línea Divisoria de Predios (L.D.P.)?

El Código establece que la planta baja no podrá tener una
cota inferior a cero en los primeros 8 metros, contados des-
de la Línea Oficial (L.O.) con excepción de rampas vehiculares
y escaleras.
CONDICIONES DE
EDIFICABILIDAD
[ ]
> CU ART 6.2. Condiciones de
la edificabilidad
En planta baja, ¿se puede bajar el nivel para gene-
rar un entrepiso?

Las alturas mínimas de 2,60 ó 3 metros corresponden a la
altura libre de la planta baja, medida hasta el filo interior
de losa.
CONDICIONES DE
EDIFICABILIDAD
[ ]
> CU ART 6.2. Condiciones de
la edificabilidad
Las alturas mínimas indicadas en planta baja,
de 2,60 o 3 metros, ¿son níveles de arranque del
primer piso?

No se puede construir subsuelo por detrás de la Línea Inter-
na de Basamento (L.I.B.).
REGULACIÓN DE SUBSUELOS
[ ]
> CU ART 6.6. Regulación de
subsuelos
En lotes pasantes, afectados por el centro libre
de manzana, ¿se puede ocupar una parte para
hacer pasante el subsuelo de estacionamiento?

Si. Se pueden proyectar viviendas en los retiros.
RETIROS
[ ]
> Reglamentación CU
> CU ART 6.3 Perfil edificable
¿Se pueden proyectar viviendas en los
retiros?

No. Cuando no está alcanzado por la L.F.I. no se puede. Los
retiros de contrafrente (4, 6 u 8 metros) y los laterales (3
metros) no pueden ser invadidos por el balcón.
BALCONES
[ ]
> CU ART 6.3.2 Balcones
¿Se pueden invadir las extensiones del centro
libre de manzana con los balcones?

Si. En el centro libre de manzana se pueden ejecutar coche-
ras descubiertas, siempre que el suelo sea absorbente.
COCHERAS
[ ]
> CU ART 6.4.3.1. Parquización
desde L.I.B.
En el centro libre de manzana, ¿se pueden ejecu-
tar cocheras descubiertas?

No. El plano de usos delimita dónde se puede establecer cada
tipo de uso. Sólo hay deslinde en urbanizaciones determina-
das entre subzonas.
USOS
[ ]
> CU Título 3 Usos
Una parcela en un distrito en particular, ¿puede
tomar para la habilitación del uso un distrito
frentista?

Se ha desarrollado un cuadro de asimilación de usos, donde se
detalla la relación entre la diferente normativa (Decreto 87/19).
USOS
[ ]
> CU ART 3.3. Cuadro de usos
del suelo
> Decreto 87-19 Anexo I
¿Cuál es la repercusión del Código Urbanístico respecto del Código de Habilitacio-
nes? ¿Cómo se interpreta el nuevo cuadro de usos en relación con la Ley 123 y las
gestiones de habilitación de usos? ¿Cómo se consideran los rubros de actividades
que no aparecen en el nuevo cuadro 3.3.?

Si. El compromiso ambiental en materia de isla de calor esta-
blece que se debe realizar al menos una de estas opciones:
- El 25% de la superficie de la cubierta techo verde; o
- El 100% de la superficie de la cubierta de techo frio.
SUSTENTABILIDAD
[ ]
> CU ART 7.2.8.3.3. Compromiso
ambiental en materia de isla
de calor
¿La terraza verde es obligatoria?

No. No se pueden proyectar techos verdes. Solo se permite
sobre plano límite lo especificado en el artículo 6.3.1. del Có-
digo Urbanistico.
SUSTENTABILIDAD
[ ]
> CU ART 6.3.1. Construcciones
permitidas por sobre los pla-
nos límites
¿Se pueden proyectar techos verdes sobre el pla-
no límite?

No. El código no establece ninguna excepción.
ESPACIOS PARA BICICLETAS
[ ]
¿Existen excepciones a la obliga-
toriedad de contar con espacios
para bicicletas?

Para las disrupciones del tejido el código prevé el completa-
miento del tejido, la compensación de LFI, LIB, etc.
MORFOLOGÍA URBANA
[ ]
> CU ART 6.5.5. Completamien-
to de tejido o edificabilidad
> CU ART 6.4.6. Altura de
edificios de esquina
¿Qué herramientas existen para evitar las disrupciones del tejido en zonas donde
aumenta la edificabilidad y ya existen edificios más bajos que la altura máxima
permitida por el actual código?

En todos los casos donde no se define específicamente una
cota para la manzana, independientemente de la pendiente, se
toma la altura del eje del frente de la parcela.
COTA DE PARCELA
[ ]
En una parcela ubicada en una vereda con una
fuerte caída, ¿desde qué nivel se debe tomar la
altura máxima?
tomar la altura máxima? contar con espacios
para bicicletas?

En la superficie de 6 m2 se debe cumplir con un servicio mínimo de salubridad, que debe ser de uso
exclusivo del personal de mantenimiento.
CÓDIGO DE EDIFICACIÓN
ESPACIO DESTINADO PARA EL PERSONAL DE
MANTENIMIENTO QUE TRABAJE EN UN EDIFICIO
[ ]
> CE ART 3.3.1.6.3 Espacio
destinado para el personal
de mantenimiento que tra-
baje en un edificio
> RT-030801-020301-01
En el espacio para personal de mantenimiento de 6 m2, ¿cuál de los destinos aplica
(vestuario, baño y duchas, sala de estar o espacio comedor)? ¿Debería tener baño?
¿Se incluye en dicha superficie?

El espacio destinado para el personal de mantenimiento que trabaje en un edificio puede ventilarse
por conducto. Si se opta por construir vivienda de encargado, la misma debe tener iluminación natural.
[ ]
baje en un edificio
¿El espacio para personal de mantenimiento requiere iluminación natural? ¿Puede
ventilar por conducto o ventilación mecánica?

La superficie requerida para personal de mantenimiento
puede estar distribuida en diferentes niveles y locales, sin
ser de uso exclusivo, siempre que se cumplan las condiciones
establecidas de servicio mínimo de salubridad en al menos
uno de los espacios.
[ ]
baje en un edificio
¿Se puede dividir en locales diferentes en distintas
ubicaciones?

La altura del muro o cerramiento para interposición entre unidades funcionales independientes
puede ser de 1,60 m y con una altura máxima de 3 m, cuando este cerramiento se encuentre en el
patio vertical. Por otra parte, al plano límite solo se accede para mantenimiento de los servicios,
que no forman parte de ninguna unidad funcional. Por lo tanto, no hay incompatibilidad ni restric-
ciones de vistas a linderos.
INTERCEPCIÓN DE VISTAS ENTRE UNIDADES DE
USO INDEPENDIENTE EN UN MISMO PREDIO[ ]
> CE ART 3.3.2.13.2 Intercepción de vistas entre unidades
de uso independiente en un mismo predio
> CU ART 6.3.1. Construcciones permitidas por sobre los
planos límites
¿Cómo se compatibilizan el artículo 3.3.2.13.2 del Código de Edificación sobre inter-
cepción de vistas entre unidades de uso independiente y el artículo 6.3.1 del Código
Urbanístico sobre construcciones permitidas por sobre los planos límites?

La altura citada en el artículo 3.4.3.3 en sus incisos a) y b), referida a la conformación de caja de
escalera o antecámara de acceso a la misma será la del nivel de piso terminado –respecto de la
cota de la parcela- de la última planta con acceso a locales de uso principal del edificio o actividad.
En cuanto a la asimilación a viviendas colectivas, se admite hasta un máximo del 30% del total de
m2 construidos del edificio.
CAJA DE ESCALERA
[ ]
> CE ART 3.4.3.3 Caja de es-
calera
Para edificios de 2 pisos o más, que sean viviendas residenciales colectivas, se debe
conformar caja de escalera a partir de los 12 metros de altura. ¿Estos se conside-
ran a nivel de acceso a piso habitable? ¿Qué proporción de uso no residencial admite
la asimilación a viviendas colectivas?

El requerimiento de baño accesible aplica para cualquier local, con o sin acceso del público. En
vivienda individual o colectiva, se exige un baño de 2da categoría.
SERVICIO MÍNIMO
DE SALUBRIDAD
[ ]
> CE ART 3.5.1 Servicio mínimo
de salubridad
> CE ART 3.8.1.1 Vivienda indi-
vidual y colectiva
Aquellos locales a los que se les exija servicio mínimo de salubridad, deben contar al
menos con un baño accesible. ¿La vivienda también? ¿O aplica para lugares de acceso
y permanencia de público?

En cada paramento se debe cumplir con la transmitancia térmica exigida. Para muros exterio-
res en fachada frente y contrafrente, se exige un K de 1.
DISEÑO SUSTENTABLE
[ ]
> CE ART 3.7.1.4.1 Transmitan-
cia térmica.
En un mismo ambiente se requiere un K de 1 hacia el frente, de 1,6 hacia la medianera,
y ninguna exigencia hacia el patio. ¿Cómo se compatibi1lizan estas exigencias?

Todos los dormitorios deben cumplir con el lado mínimo de 2,5 m y una
superficie mínima e 7,5 m2. No hay categorías de dormitorios.
ÁREAS Y LADOS MÍNIMOS DE LOCALES DE
VIVIENDA INDIVIDUAL Y COLECTIVA[ ]
> CE ART 3.8.1.1.1 Áreas y lados mínimos de locales
de vivienda individual y colectiva
¿En todos los casos los dormitorios deben cumplir con el lado
mínimo de 2,50 y superficie mínima de 7,50 m2? ¿Si hubiera 4
dormitorios?

En caso de destinarse el 50% de las unidades funcionales a vivienda mínima, el otro 50% deberá tener,
adicionalmente y como mínimo, una superficie equivalente a un dormitorio, es decir 7,50 m2.
> RT-030801-020301-02
En edificios de vivienda colectiva, las unidades funcionales de superficie mínima no
pueden exceder más del 50% de las unidades funcionales . ¿Qué superficie mínima
debe tener el 50% restante?

La superficie mínima del dormitorio puede incluir el placard.
> RT-030801-020301-02
El dormitorio con lado mínimo de 2,50 m, ¿permite
placard en lado mínimo?

La cocina o espacio para cocinar siempre se puede integrar al
estar comedor.
ÁREAS Y LADOS MÍNIMOS DE COCINAS, ESPACIOS PARA
COCINAR, BAÑOS, RETRETES, LAVADEROS Y SECADEROS[ ]
> CE ART 3.8.1.1.2 Áreas y lados mínimos de cocinas,
espacios para cocinar, baños, retretes, lavade-
ros y secaderos
¿En qué casos se admite espacio para cocinar inte-
grado a un local de 1° clase?

El lavadero no tiene superficie mínima requerida, por lo tanto, se pueden proyectar cocina y lava-
dero integrados, siempre que se cumpla con la superficie mínima de cocina.
ros y secaderos
Cuando cocina y lavadero configuren el mismo local, si el lavadero carece de super-
ficie mínima, ¿se considera que debe tener lado mínimo de 1,5 metros y área mínima
de 3 m2?

La bañera y el bidet no son obligatorios en los ba-
ños de 2da categoría.
ros y secaderos
¿Los baños de 2da categoría requieren ba-
ñera o bidet?

El plano de gas no forma parte del permiso de obra, debe presentarse en Metrogas.
INSTALACIONES DE GAS
[ ]
> CE ART 3.9.7 Instalaciones de gas
¿Es necesario presentar plano de instalación de gas? ¿Se sumaría al plano
único? ¿Está coordinado con los requerimientos de Metrogas?

Los locales de primera deben ventilar a espacio urbano. El 50% de los dormitorios pueden ventilar
a patio vertical de 26m².
ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN
[ ]
> CE ART 3.3.2.3. Iluminación y venti-
lación de los locales de permanencia
o de primera clase
¿Pueden utilizarse patios de 12 m2 para ventilar ambientes de primera categoría
siempre que se cumpla con 15 m de altura?

El Código de Edificación define los estándares de aislación
a cumplir. Los materiales que alcancen esos parámetros
se pueden incorporar como soluciones admitidas a los re-
glamentos técnicos.
MATERIALES
[ ]
¿La pared divisoria entre departamentos puede
realizarse en obra seca?
> RT-000000-030301-00

El baño de 1° no se exige para vivienda individual y colectiva.
VIVIENDA INDIVIDUAL
Y COLECTIVA[ ]
> CE ART 3.8.1.1 Vivienda Individual y
Colectiva
¿En qué casos de vivienda individual y colectiva se
exige baño de 1°?

> LEY PARA EL DESARROLLO
URBANO Y HÁBITAT
SUSTENTABLE

Para el cálculo del derecho, se considera el 80% de los m2 so-
licitados sobre cota 0, exceptuando balcones en voladizo. Los
subsuelos no computan.
LEY PARA EL DESARROLLO URBANO Y HÁBITAT SUSTENTABLE
SUPERFICIE A CONSIDERAR
PARA EL CÁLCULO
[ ]
> DECRETO 105/19 ART 1
¿Cómo se computan los metros cuadrados a cons-
truir por CU a los efectos de calcular el gravamen?
¿Los subsuelos computan como superficie a tener
en cuenta?

La superficie de los balcones no computa para el cálculo.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
¿Los balcones computan como superficie solicitada
a los efectos del cálculo? ¿Computan las galerías o
balcones retranqueados?
MÁS INFORMACIÓN:
De acuerdo con el CU, un balcón es una extensión de un in-
mueble, voladizo, generalmente prolongación del entrepiso
y limitado por un parapeto.

Para el cálculo, se computa la superficie total de m2 sobre
rasante, sin importar su destino. Por lo tanto, los retiros
de servicios también deben ser contabilizados.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
¿Se debe contabilizar los retiros de servicios?

Para el cálculo, se computa la superficie total de m2 sobre
rasante, sin importar su destino. Por lo tanto, las cocheras
en Planta Baja también deben ser contabilizadas.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
¿Se debe contabilizar las cocheras en Planta Baja,
obligatorias por CU?

Se paga la consulta administrativa por el enrase y luego el
derecho para el desarrollo urbano y hábitat sustentable,
no se pagan en la consulta los metros adicionales.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
En los casos de enrase, ¿se debe pagar plusvalía
más derechos por enrase?
MÁS INFORMACIÓN:
Conocé los requisitos para realizar una consulta de morfología urbana

La fórmula siempre se calcula teniendo en cuenta el 80%
de los m2 solicitados sobre rasante, sin excepciones.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
> DECRETO 105/19
En los casos donde la superficie de m2 comunes su-
pera el 20% deducible, ¿la fórmula se aplica igual?

La fórmula siempre se calcula teniendo en cuenta el 80%
de los m2 solicitados sobre rasante, incluyendo la superfe-
cie generada por completamiento de tejido. En la consulta
administrativa por el completamiento no se pagan los me-
tros adicionales.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
> DECRETO 105/19
¿La superficie del completamiento de tejido
computa para el cálculo?

El derecho sólo debe ser pagado en los casos que aprovechen una mayor constructividad por el Có-
digo Urbanístico. Si eso no sucediera, se debe presentar una nota en el expediente de permiso de
obra, donde se justifique que no se ha obtenido mayor constructividad.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
Si no se obtiene una mayor constructividad que la que podría haberse obtenido por
Código de Planeamiento Urbano, pero al aplicar la fórmula surge una diferencia, ¿se
debe pagar?

Si el expediente ya tiene registro en la DGROC y por el nuevo Código Urbanístico tiene posibilidad de
ampliar la superficie, sólo va a pagar por la ampliación. Lo que ya estaba registrado no computa.
PARA EL CÁLCULO
[ ]
En el caso de una ampliación de un expediente iniciado según Código de Planeamiento
Urbano, ¿se toman sólo los metros a ampliar? ¿O se hace la cuenta completa desde
el FOT?

Sí, el monto lo calcula automáticamente el mismo Autoliquidador. Excepto
para los siguientes casos:
- Parcelas pasantes con más de un frente
- Distritos que tengan un FOT ponderado por ancho de calle (R2aI y R2aII)
- Distritos morfológicos (C3II, AE, R2b1 sector 9)
- Distritos especiales (APH, AE, U, UP/APH, UF, UP, EE, RUA, ARE, RU, P)
En estos casos particulares, se debe realizar una consulta ante la DGIUR.
SISTEMA DE AUTOLIQUIDACIÓN
[ ]
¿El valor a pagar lo calcula automáticamente el sistema de au-
togestión de liquidación de derechos?
MÁS INFORMACIÓN:
Acceso al autoliquidador
Conocé los requisitos para realizar una consulta
de morfología urbana

En las parcelas donde el FOT según Código de Planeamiento Urbano era variable, se debe realizar
una consulta ante DGIUR que fijará el monto a abonar por derecho para el desarrollo urbano y
hábitat sustentable. Como criterio general, siempre se considera el FOT máximo aplicable.
[ ]
En las parcelas donde el FOT según Código de Planeamiento Urbano era variable,
¿cuál es el FOT a adoptar a los efectos del cálculo?
MÁS INFORMACIÓN:
Conocé los requisitos para realizar una consulta de morfología urbana

El sistema de autogestión de liquidación de derechos, permite realizar ambos cálculos en el mismo pro-
cedimiento. Emite una declaración jurada conjunta y dos boletas de pago.
[ ]
¿El cálculo de los derechos de construcción y para el desarrollo urbano y hábitat
sustentable se realiza al mismo tiempo en el autoliquidador?

El sistema toma el valor del día de la liquidación del derecho.
[ ]
El valor UVA lo fija diariamente el Banco Central, ¿el
sistema de cálculo toma el del día hábil anterior?

El importe se abona al inicio de un expediente de registro de
obra en simultáneo con el pago de los derechos de construcción.
PAGO
[ ]
¿Cuándo debe pagarse el importe correspondiente
a Ley?

El sistema no contempla la financiación del pago del derecho.
PAGO
[ ]
¿Se puede financiar el pago del derecho?

Para el permiso de obra en etapa proyecto no se paga el derecho para desarrollo urbano y hábitat
sustentable. Sólo se paga el 30% de los derechos de construcción. El 70% restante y la totalidad del
monto correspondiente al derecho se paga al tramitar el permiso de obra de acuerdo con la mag-
nitud del proyecto.
PAGO
[ ]
Para un permiso de obra en etapa de proyecto, ¿se debe pagar el 30% correspondiente
a la Ley de Plusvalía o sólo el 30% de los derechos de construcción?

La recaudación no va a Rentas Generales ni a otras cuentas, sino que
se dirige directamente al Fondo Público Hábitat Sustentable para los
destinos específicos que establece la ley, que son obras de infraestruc-
tura que mitiguen los impactos que genera mayor constructividad en
la Ciudad. Un 6% va directamente al fondo de estímulo de recuperación
de edificios catalogados.
DESTINO DE LOS FONDOS
[ ]
> LEY 6062 ART 2
¿Los importes recaudados se destinarán a un fondo indepen-
diente de otras cuentas y con rendición por separado?

La prefactibilidad no emite un acto administrativo (disposición o reso-
lución), por lo tanto se debe adecuar el proyecto a la nueva normativa
y, si corresponde, pagar el derecho para el desarrollo urbano y hábitat
sustentable.
CASOS CON ACTO
ADMINISTRATIVO PREVIO
[ ]
Si tengo una prefactibilidad según Código de Planeamiento
Urbano, ¿se paga el derecho al tramitar el permiso de obra?

Si el proyecto cuenta con disposición vigente según Código de Planea-
miento Urbano, se rige por dicha normativa la solicitud del permiso y no
corresponde el pago del derecho para el desarrollo urbano y hábitat
sustentable.
CASOS CON ACTO
ADMINISTRATIVO PREVIO
[ ]
Si tengo una disposición vigente para construir según Código
de Planeamiento Urbano, ¿se paga el derecho al tramitar el
permiso de obra?

Si el cálculo de plusvalía así lo determina, se debe pagar el derecho en
las obras sin permiso reglamentario.
OBRAS SIN PERMISO
[ ]
Cuando se solicite el registro de un obra sin permiso regla-
mentario, ¿deberá pagar el derecho?

La incidencia por manzana resulta de un promedio de todas las ofertas del
mercado, manzana por manzana. La fórmula se actualiza cuatrimestralmente.
FÓRMULA
[ ]
¿Cuándo se actualiza el valor de incidencia por manzana?

El CPU fue derogado por la Ley 6099. Siguen vigentes únicamente los valores
constructivos fijados en el CPU para el cálculo de los derechos.
FÓRMULA
[ ]
> LEY 6099 ART 3
En función de la fórmula, ¿hasta cuándo está vigente el Código de
Planeamiento Urbano?

La metodología para el cálculo de valor de incidencia por
manzana se encuentra especificada en el Art 2 del decreto
105/19.
FÓRMULA
[ ]
¿Cuál es la metodología empleada para el cálculo
de valor de incidencia?

Sí, se pueden presentar modificaciones a planos registrados, de acuerdo con la nueva
normativa. En ese caso, se debe presentar un nuevo trámite de permiso de obra, indi-
cando el número de expediente antecedente.
TRÁMITES
MODIFICACIONES A
EXPEDIENTES[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
Tipos de permiso de obra
¿Se pueden presentar modificaciones a planos registrados de obras en
curso, de acuerdo con la nueva normativa?

Las modificaciones a planos registrados con la anterior norma-
tiva pueden presentarse de acuerdo con la normativa anterior
o con los nuevos códigos.
TRÁMITES
MODIFICACIONES A
EXPEDIENTES[ ]
Para presentar un plano de modificación, ¿sólo se
toma en cuenta el nuevo Código Urbanístico?

Los planos se deben presentar según la nueva normativa
desde la entrada en vigencia de la misma. El Código Urbanís-
tico entró en vigencia el 27 de diciembre de 2018, mientras
que el Código de Edificación se encuentra vigente desde el 1
de enero de 2019.
TRÁMITES
VIGENCIA
[ ]
> Ley 6.099
> Ley 6.100
¿A partir de qué fecha se deben presentar planos
según la nueva normativa?

Se pueden realizar consultas de interpretación urbanística según el nuevo Código Urbanístico, des-
de su entrada en vigencia el 27 de diciembre de 2018.
TRÁMITES
VIGENCIA
[ ]
> Ley 6.099
¿A partir de qué fecha se pueden realizar consultas de interpretación urbanística
según CU?
MÁS INFORMACIÓN:
Requisitos de las consultas de interpretación urbanística.
Consulta de morfología urbana: https://www.buenosaires.gob.ar/tramites/consulta-de-morfologia
Consulta de uso: https://www.buenosaires.gob.ar/tramites/consulta-de-uso
Consulta de inmueble con protección patrimonial: https://www.buenosaires.gob.ar/tramites/consul-
ta-de-patrimonio-arquitectonico

Si la modificación o ampliación se rige por la normativa con la que fue originalmente
registrado el permiso, se debe presentar en el mismo expediente desde el sistema de
tramitación a distancia (TAD). Si la modificación se rige por los nuevos códigos y el expe-
diente original había sido presentado según la anterior normativa, se debe comenzar un
nuevo trámite de permiso de obra para solicitar la modificación.
TRÁMITES
MODIFICACIONES A
EXPEDIENTES[ ]
¿Cómo se tramitan los permisos de obra por modificación/ ampliación de
expedientes registrados con la anterior normativa?
MÁS INFORMACIÓN:

Para ampliar altura según nuevo Código Urbanístico, se debe presentar un nuevo trámite de permi-
so de obra de acuerdo con la magnitud del proyecto, abonando el derecho para el desarrollo urbano
y hábitat sustentable de corresponder.
TRÁMITES
MODIFICACIONES A
EXPEDIENTES[ ]
Para un edificio que cumple con las alturas del anterior código, ¿se puede presentar
una modificación para aumentar la altura del mismo según la nueva normativa?
MÁS INFORMACIÓN:

Para modificar unidades según nueva normativa, se debe presentar un nuevo trámite de permiso de
obra de acuerdo con la magnitud del proyecto.
TRÁMITES
MODIFICACIONES A
EXPEDIENTES[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
Para un edificio con volumetría aprobada según el anterior código, ¿se puede presentar
un plano de modificación para cambiar sólo las unidades sin modificar la volumetría,
aunque la altura permitida disminuya con el nuevo código?

Para un expediente registrado, sólo la ampliación debe regirse por la nueva normativa. La misma se
debe presentar en un nuevo permiso de de obra.
TRÁMITES
MODIFICACIONES A
EXPEDIENTES[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
En el caso de un plano aprobado con anterior código, en el que el subsuelo destinado
a cocheras llega al eje divisorio de predios, es decir que ocupa el sector por detrás
de la Línea Interna de Basamento (LIB) con tanque de ralentización, ¿se puede pre-
sentar un plano de ampliación por nuevo Código Urbanístico para agregar pisos por
incremento de altura, sin afectar el subsuelo ya aprobado anteriormente?

Cuando una demolición y una obra nueva por sus características pertenecen a distin-
tas categorías, pero se van a presentar en un mismo trámite, deben solicitarse bajo la
categoría máxima de permiso.
TRÁMITES
CATEGORIZACIÓN DE TRÁMITES
[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
¿Cómo se presenta un permiso de obra cuando la demolición total y la
obra nueva pertenecen a distintas clasificaciones?
> CE: 2.1.2 Permisos de Obra

Si la modificación cambia la categoría de la obra por una de menor magnitud, no es necesario hacer
cambios en el expediente. Si, por el contrario, la modificación implica un aumento en la magnitud del
proyecto, se solicitará la documentación faltante acorde al permiso de obra correspondiente.
Si cambian sustancialmente las características del proyecto, la autoridad de aplicación podrá en-
viar el expediente a guarda temporal y solicitar al interesado el inicio de un nuevo trámite, donde
declare el expediente antecedente como referencia.
TRÁMITES
[ ]
¿Cómo se procede si inicialmente se presenta un permiso de obra de determinada
clasificación y luego se modifica la misma? Por ejemplo, si se presenta un permiso
de obra media, luego se decide hacer menos superficie y pasa a ser obra menor.

Las modificaciones a planos registrados con los códigos que ya no están vigentes, pueden pre-
sentarse de acuerdo con la normativa anterior o los nuevos códigos. Si la modificación se rige
por la normativa con la que fue originalmente registrado el permiso, se debe presentar en el
mismo expediente desde el sistema de tramitación a distancia (TAD). Si la modificación o ampliación
se rige por los nuevos códigos y el expediente original había sido presentado según la anterior
normativa, se debe comenzar un nuevo trámite de permiso de obra para solicitar la modificación.
TRÁMITES
[ ]
¿Cómo se presenta una ampliación a un permiso ya otorgado si la misma cambia la
categoría del permiso?
MÁS INFORMACIÓN:

Los permisos de instalaciones no están categorizados, es decir, no se clasifican según
su tamaño. Si el proyecto de instalación se corresponde con un permiso de obra, en
caso de micro obra (todos los usos), obra menor (todos los usos) y obra media (sólo
vivienda), la presentación se realiza mediante plano único. En caso de obra media no
vivienda u obra mayor, se debe presentar un trámite de proyecto de instalación de los
rubros que correspondan. Si se quiere tramitar un registro de instalación exclusiva-
mente, se deberá presentar como proyecto si es una instalación nueva o como ajuste
si es intalación existente.
TRÁMITES
[ ]
¿En qué clasificación se presenta un proyecto de Instalación?
MÁS INFORMACIÓN:
Información sobre plano único

Sería una obra menor porque, si bien es en altura, la obra en sí misma no pasa los 23,50
metros de altura.
TRÁMITES
[ ]
> CE: 2.1.2.3 Permiso de Obra Menor
MÁS INFORMACIÓN:
¿Qué trámite aplica si amplío 40 m2 en una terraza por encima de los
23,50 m de altura? ¿Pasaría a ser obra mayor?

En micro obra y obra menor (para cualquier uso), se debe presentar un plano único
que incluya las instalaciones. También se debe presentar plano único en obra media si
el destino es vivienda. Las características del plano único están especificadas en los
reglamentos técnicos.
TRÁMITES
PLANO ÚNICO
[ ]
> CE: 2.1.3 Requisitos para la Tramita-
ción de los Permisos
> RT-020100-010300-00
¿En qué casos se presenta Plano Único? ¿Cómo es la carátula? ¿Qué tipo
de instalaciones se presentan y cómo?
MÁS INFORMACIÓN:
Plano único

El proyectista y el director de obra pueden ser la misma persona; el responsable de la construc-
ción debe ser diferente.
TRÁMITES
ROLES Y RESPONSABLES
DE LA OBRA[ ]
> CE: 2.1.3.3.1 Responsables de la Obra
según la Clasificación de los Permisos
En el permiso de obra media, ¿puede la misma persona cumplir el rol de proyectista,
de director de la obra y de responsable de la construcción?

La obligatoriedad de contar con responsable de seguridad e higiene está determinada por la Ley
N° 19.587 de Seguridad e Higiene. En el Código de Edificación se indica la obligatoriedad de decla-
rarlo dentro del permiso de obra. La declaración del responsable de seguridad e higiene no es obli-
gatoria para el trámite de registro de la obra pero será solicitada al momento de iniciar la obra.
TRÁMITES
ROLES Y RESPONSABLES
DE LA OBRA[ ]
¿El responsable de seguridad e higiene sólo es obligatorio en la obra mayor?
> CE: 2.1.3.3.1 Responsables de la Obra
según la Clasificación de los Permisos

Los avisos de obra tienen una vigencia de 180 días corridos para finalizar
los trabajos, a partir del otorgamiento del registro.
TRÁMITES
PLAZOS
[ ]
¿Cuál es el plazo de vigencia para los avisos de obra?
> CE: 2.1.10.1 Ampliación de Vigencia del
Permiso

Si las obras se demoran se puede pedir una prórroga, que tendrá un cos-
to, establecido en la Ley Tarifaria, según el plazo por el que se requiera la
ampliación.
TRÁMITES
PLAZOS
[ ]
Permiso
Si las obras se demoraran más allá del plazo de vigencia, ¿se
puede extender el mismo?

Los plazos se renuevan al momento de volver a pagar derechos. El permiso original
vencerá en el plazo original. El nuevo permiso tendrá su plazo según la trata a la que
corresponda.
TRÁMITES
PLAZOS
[ ]
Permiso
¿Cómo se calculan las vigencias de los permisos en casos de ampliaciones
o modificaciones?

No se puede iniciar la obra sin el registro correspondiente. El solicitante podrá exigir el otorga-
miento del permiso, pero no es automático.
TRÁMITES
PLAZOS
[ ]
> CE :2.1.9
Si vence el plazo de aprobación por parte de la DGROC según código, ¿se puede ini-
ciar la obra? ¿Se obtiene el registro automáticamente?

Las consultas de interpretación urbanísticas son obligatorias
para aquellos proyectos que encuadren dentro de alguno de
los siguientes casos:
• Completamiento de tejido o edificabilidad; (Art. 6.5.5; 6.5.2.1.1;
6.5.3.1.)
• Compensación de L.F.I.; (Art. 6.4.2.2.)
• Compensación de L.I.B.; (Art. 6.4.3.4.)
• Obras en inmuebles catalogados y en parcelas linderas a in-
muebles catalogados; (Art. 9.1.4.)
• Áreas especiales individualizadas; (Anexo II)
• RUA; (Art. 7.2.11)
• Perforación de Tangentes; (5.3.2 Anexo II)
• Obras en Áreas de Protección Histórica (Anexo II, Art. 3.7)
• Colocación de publicidades, toldos y marquesinas
• Localización de equipos y antenas
• Uso áreas que requieran consulta del Organismo Competente
• Uso en áreas especiales individualizadas e inmuebles con pro-
tección histórica
TRÁMITES
CONSULTAS DE INTERPRETACIÓN
URBANÍSTICA[ ]
¿En qué casos se debe realizar una consulta de in-
terpretación urbanística?
MÁS INFORMACIÓN:
Requisitos de las consultas de in-
terpretación urbanística.
Consulta de morfología urbana
Consulta de uso
Consulta de inmueble con protec-
ción patrimonial

Para los casos de completamiento de tejido, deberá realizarse una consulta
de morfología urbana.
TRÁMITES
CONSULTAS DE INTERPRETACIÓN
URBANÍSTICA[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
Requisitos del trámite
> CU: 6.5.5
¿Quién evalúa los casos de Completamiento de Tejido?

Se pueden solicitar las copias de planos de linderos a través del
trámite de solicitud de copia de plano de obra o solicitud de
copia de planos de mensura, horizontalidad, prehorizontalidad
y catastro, presentando el informe de dominio de la parcela
del proyecto e indicando qué plano lindero se solicita a través
de un formulario digital.
TRÁMITES
COPIAS DE PLANO
[ ]
MÁS INFORMACIÓN:
Requisitos del trámite de solicitud de copia de plano de obra
Requisitos del trámite de solicitud de copia de planos de
mensura, horizontalidad, prehorizontalidad y catastro
¿Cómo se obtiene el plano de un edificio lindero a
la parcela del proyecto?

Código nuevo en C.A B A._100 Preguntas sobre nueva normativa_CPIC

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