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1. TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°1630-2023-SUNARP-TR
Arequipa, 14 de abril de 2023
APELANTE : NELSON SAPACAYO CARLOS Y OTROS
TÍTULO : 01877752 DEL 28.06.2022
RECURSO : ESCRITO DEL 16.01.2022
REGISTRO : REGISTRO DE PREDIOS DE TACNA
ACTO : COMPRAVENTA DE CUOTAS IDEALES
SUMILLA :
TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES.
Si en la escritura pública los enajenantes manifiestan que transfieren la totalidad de
sus cuotas ideales no procede exigir que se otorgue un instrumento aclaratorio
respecto al porcentaje que los enajenantes manifiestan ostentar.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA, DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA y ANTECEDENTE
1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del
Sistema de Intermediación Digital (SID), la inscripción de la
compraventa de cuotas ideales que otorgan como vendedores Jesús
Humberto Arenas Carpio y Sonia Gladys Huere Curi y como
compradores: a) la sociedad conyugal conformada por Nelson
Sapacayo Carlos y Natividad Anacleta Chullo Inca y b) Juvenal
Huamani Encalada, del predio inscrito en la partida N° 05128004 del
Registro de Predios de Tacna.
Para tal efecto, se ha presentado la siguiente documentación:
▪ Formato de solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.
▪ Parte notarial de la escritura pública N° 1899 del 23.06.2022 otorgada
ante la notaria pública Rosario Catherine Bohorquez Vega.
▪ Escrito de subsanación del 18.08.2022.
▪ Escrito de subsanación del 09.09.2022, al que se adjunta copia de la
sentencia N° 205-2019 del 02.12.2019 y cuadro de división y partición
de porcentajes del predio inscrito en la partida N° 05128004.
▪ Recurso de apelación.

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2. Mediante documento N° A0546985 del 28.06.2022 se interpuso
recurso de apelación contra la inhibitoria formulada por el registrador
Edilberto Cabrera Ydme. La apelación fue resuelta el 02.12.2022 por la
Quinta Sala del Tribunal Registral, mediante resolución N° 4836-2022-
SUNARP-TR, la que revocó la inhibición y dispuso que el registrador
prosiga con la calificación del título.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Tacna Edilberto
Cabrera Ydme denegó la inscripción solicitada formulando observación
en los términos siguientes:
“(…)
1. ANTECEDENTES:
Se solicita la inscripción de compraventa de acciones y derechos sobre el
predio inscrito en la partida 05128004 del registro de predios de Tacna, por
escritura pública 1899, del 23/06/2022, otorgada ante notaria Rosario Catherine
Bohórquez Vega.
-Se reitera la observación anterior en todos sus extremos al no haber sido
subsanada, su tenor fue el siguiente:
2. EVALUACIÓN:
Estando a lo resuelto por la Resolución NO
4836-2022-SUNARP-TR y
habiéndose declarado la improcedencia de la inhibición, se reitera:
A) En el asiento C0003 de la partida N° 05128004 del registro de predios
la sociedad conyugal (Jesús Humberto Arenas Carpio y Sonia Gladys Huere
Ciri) adquiere el 40 % de acciones y derechos que tenía Alberto Arenas
Paredes. Sin embargo, en esa fecha, éste tenía únicamente el 25 % de todo el
predio.
Así, Alberto Arenas Paredes tenía el 25 % de acciones y derechos sobre la
totalidad del predio (según, asientos C.8. y C.11). En ese sentido:
El 40 % del 25 % de acciones y derechos que tenía Alberto Arenas Paredes,
corresponde al 10% de acciones y derechos sobre la totalidad del predio. En
ese orden, la sociedad conyugal conformada por Jesús Humberto Arenas
Carpio y Sonia Gladys Huere Curi, es propietaria del 10 % de acciones y
derechos sobre la totalidad del predio.
Sin embargo, en la escritura pública presentada se transfiere “la totalidad de
acciones y derechos que posee la vendedora consistente en 16 % de acciones
y derechos" del total del predio” (sic). Lo que no concuerda con los

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antecedentes registrales. Aclarar, toda vez que no es exacto que el porcentaje
sea del 16 %
.
Se procede conforme el artículo 32°
del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios: "El Registrador al calificar y evaluar los títulos ingresados
para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los
asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la
inscripción.
B) En relación al proceso judicial de división y partición las partes son personas
distintas a las otorgantes de la compraventa.
3. CONCLUSIÓN:
Se OBSERVA el presente título de conformidad con el artículo 32 0
del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
Los recurrentes señalan, entre otros, los siguientes fundamentos:
- Conforme el asiento C00003 de la partida No 05128004, se inscribe
en mérito del Art. 64 del RIRP. Entonces, en la escritura pública de
fecha 28 de junio del 2002, la sociedad conyugal conformada por
Jesús Humberto Arenas Carpio y Sonia Gladys Huere Curi,
adquieren el 40 % del 40% de las acciones y derechos que sobre la
totalidad el predio inscrito en esta partida le correspondía al vendedor
y copropietario Alberto Arenas Paredes. Asimismo, en este mismo
asiento se señala que el vendedor Alberto Arenas Paredes, conserva
en propiedad el 60% del total de las acciones y derechos que le
corresponde, que de acuerdo con el asiento anterior son propiedad
de doña Herminia Adelaida Carpio Ticona (según asiento C00001).
- Como se puede advertir, la sociedad conyugal conformada por don
Jesús Humberto Arenas Carpio y doña Sonia Gladys Huere Curi,
adquieren el 40 % del total de las acciones y derechos que le
correspondía sobre el inmueble a Alberto Arenas Paredes, (40% del
total del predio). Entonces, el 40% del 40%, es 16% (40% X 40% /
100% = 16%) lo que don Jesús Humberto Arenas Carpio y doña
Sonia Gladys Huere Curi adquieren y el 60% del 40% es 24% (60%
X 40% / 100% = 24%) que conserva Herminia Adelaida Carpio
Ticona; en consecuencia, son correctas las acciones y derechos
establecidas en la escritura pública en cuestión. Es más, esta
situación ya fue dilucidada en el proceso judicial (Expediente No

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1911-2009) sobre división y partición que se encuentra en la etapa
de ejecución de sentencia, donde a la sociedad conyugal vendedora
le corresponde solo el 16% de acciones y derechos sobre la totalidad
del predio.
- Mediante reingreso del 22/08/2022, se presentó escrito en el que
se indicó a esta sección la existencia de un proceso judicial en curso,
sobre división y partición del predio inscrito en la partida 05128004.
- Al respecto, mediante reingreso del 12/09/2022, el usuario presentó
documento digital de la sentencia 205-2019 del expediente 01911-
2009-0- 2301-JR-CI-01, tramitado ante el 4º Juzgado Civil (EX J.
CIVIL T. GREGORIO A.) - Sede Central de Tacna.
- Así, mediante sistema de consulta de expedientes judiciales (CEJ)
del Poder Judicial, se ha verificado que el acto materia de litis es la
división y partición de acciones y derechos del predio inscrito en la
partida 05128004, efectuada entre los copropietarios del predio. Por
lo que, la compraventa de acciones y derechos efectuada por la
sociedad conyugal copropietaria conformada por Jesús Arenas
Carpio y Sonia Huere Curi, deviene en un acto vinculado al proceso
judicial en mención.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida registral N.° 05128004 del Registro de Predios de Tacna,
obra inscrito el predio rústico denominado Quinta Sagarnaga, ubicado
en el valle de Tacna, sector Pago Aymara, distrito, provincia y
departamento de Tacna.
El predio está sujeto a copropiedad de diversos titulares.
En el asiento C00003 (pág. 10), rectificado en el asiento C0004 de la
partida consta inscrita la transferencia de cuotas ideales por
compraventa efectuada por Alberto Arenas Paredes a favor de la
sociedad conyugal conformada por Jesús Humberto Arenas Carpio y
Sonia Gladys Huere Curi.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

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Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala corresponde
determinar:
- Si en la escritura pública los enajenantes manifiestan que
transfieren la totalidad de sus cuotas ideales: ¿procede exigir que
se otorgue un instrumento aclaratorio respecto al porcentaje que
los enajenantes manifiestan ostentar?
VI. ANÁLISIS
1. En relación al derecho inscrito del transferente, este puede ser titular
del bien en forma exclusiva o en conjunto con otros. Cuando un bien
pertenece a dos o más personas, estamos ante la figura jurídica de la
copropiedad, conforme a la cual, el bien pertenece por cuotas ideales a
sus copropietarios.
En la copropiedad, regulada en los artículos 969 y siguientes del Código
Civil, cada copropietario tiene derecho a usar y disfrutar íntegramente el
bien común. Ninguno de los copropietarios tiene derecho a propiedad
exclusiva sobre parte alguna del bien. Así, la copropiedad es el derecho
real que recae sobre un bien por cuotas ideales o partes indivisas, de
manera que cada condómino puede disponer libremente de su parte
indivisa.
En este sentido, el artículo 969 del Código Civil, al definir la copropiedad,
señala: «Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales
a dos o más personas».
Es así que, los caracteres más relevantes de la copropiedad son:
a) Existencia de un bien determinado;
b) Pluralidad de sujetos con derecho de propiedad sobre dicho
bien;
c) Tales derechos consisten en cuotas ideales o porcentajes y no
en partes materiales del bien.

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Por ello, en una transferencia el dato relevante para efectos registrales
es el porcentaje que se transfiere: no el que el transferente manifiesta
tener. Por lo que debe verificarse que el copropietario efectivamente sea
titular registral del porcentaje que transfiere, acudiendo para ello a la
partida registral.
2. El artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(en adelante RIRP), con relación a la transferencia de cuotas ideales,
establece:
“Artículo 96.- Transferencia de cuotas ideales de un predio
En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará,
además de los datos previstos en el literal d) del artículo 13, la cuota ideal
con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación,
circunstancia que debe constar expresamente en el título.
En el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios, deberá
especificarse la parte de la cuota ideal que cada quien transfiere.
Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde
a uno de los copropietarios, no se requiere consignar expresamente
en el título el porcentaje transferido”. (El resaltado es nuestro).
Esta norma tiene por finalidad publicitar con precisión los alcances del
derecho inscrito, para brindar una información completa a terceros, de
conformidad con el principio registral de especialidad1.
3. Así, la determinación del derecho real es uno de los contenidos del
principio de especialidad regulado en el artículo IV del Título Preliminar
del RGRP, así como en el artículo 42 y en el precitado artículo 96 del
RIRP.
1
IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (RGRP) Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos
o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola
partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.
2
Artículo 4.- Folio real El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan,
organizados mediante un sistema automático de procesamiento de datos.

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Con relación a dicho principio, Manzano Solano3 señala que:
“Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica
pretendido, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna
duda, los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a
ser objeto de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del
principio de especialidad o de determinación, que vale tanto como hablar
del principio o regla de necesaria claridad o transparencia.”
La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita
conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral
(copropietario), la misma que va a ser oponible conforme a lo dispuesto
en el artículo 2022 del Código Civil4
4. Cuando el artículo 96 del RIRP establece que en el asiento de
inscripción de una transferencia de cuota ideal debe indicarse la cuota
con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, lo
que se está sosteniendo es que, en el asiento conste la cuota ideal que
pertenecerá al adquirente como resultado de la transferencia.
Esta asunción queda ratificada por el hecho que se exige que la
circunstancia de la cuota ideal con relación a la totalidad del predio
aparezca en el título que se presenta al Registro, lo que es igual a decir
que en el título debe figurar el porcentaje que con relación al íntegro del
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a
éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral
independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el
rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de
acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que
no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.
3
MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de Universitarios.
Volumen II. Procedimiento Registral Ordinario. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales, 1991, pp. 405-406
4
Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de
aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común

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bien (y no con relación a una parte de éste o a lo que ostenta el
transferente), se está transfiriendo.
Debe tenerse en cuenta que el requisito contenido en el artículo 96 antes
citado, tiene como presupuesto que se transfiera una parte de las
alícuotas de copropiedad que le correspondan al transferente.
No cabe dicha exigencia cuando se transfiera la integridad de la
cuota ideal que le corresponde en el predio al transferente pues en
este caso no existe desmembración o partición de las alícuotas sino que
es la misma cantidad de alícuotas registradas las que se transmiten al
adquirente, razón por la que bastará hacer referencia a que se transfiere
el íntegro o la totalidad de alícuotas que le corresponden en un
determinado predio; conforme se ha señalado en reiterada
jurisprudencia5 y ha sido recogido en el citado artículo 96 del RIRP.
5. En el presente caso, se solicita la inscripción de la compraventa de
cuotas ideales que otorga como vendedora la sociedad conyugal
conformada por Jesús Humberto Arenas Carpio y Sonia Gladys Huere
Curi y como compradores: a) la sociedad conyugal conformada por
Nelson Sapacayo Carlos y Natividad Anacleta Chullo Inca y b) Juvenal
Huamani Encalada.
6. Revisada la escritura pública que es materia de solicitud de
inscripción, en la cláusula primera se señala:
“PRIMERO: LOS VENDEDORES SON PROPIETARIOS DE ACCIONES
Y DERECHOS QUE LES CORRESPONDE EN UN 16% (DIECISÉIS
POR CIENTO) DEL TOTAL DEL PREDIO RÚSTICO DENOMINADO
QUINTA SAGARNAGA, UBICADO EN EL VALLE DE TACNA SECTOR
PAGO AYMARA, DEL DISTRITO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
TACNA, INSCRITO EN LA FICHA Nº16827 QUE CORRESPONDE A LA
5
Así como en precedente de observancia obligatoria aprobado en el XL y XLI Pleno, publicado en el
diario oficial El Peruano el 11/3/2009 cuyo tenor es el siguiente:
TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL “Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le
corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en el
título el porcentaje transferido”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 161-2007-TR-T del 27 de
junio de 2007 y Nº 439-2008-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2008.

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PARTIDA Nº05128004 DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE-SECCIÓN ESPECIAL DE PREDIOS RURALES DE LA
ZONA REGISTRAL No.XIII: SEDE TACNA, OFICINA REGISTRAL DE
TACNA. EL DOMINIO TOTAL DE LAS ACCIONES Y DERECHOS QUE
SOBRE ESTE PREDIO RÚSTICO LE CORRESPONDE A LOS
VENDEDORES, LO ADQUIRIERON DE ALBERTO ANDRES ARENAS
PAREDES, MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA VENTA
DE ACCIONES Y DERECHOS, EXTENDIDA POR ANTE EL EX
NOTARIO DE TACNA LUIS REINERO VARGAS BELTRAN, DE FECHA
VEINTIOCHO DE JUNIO DEL DOS MIL UNO, INSTRUMENTO
INSCRITO EN EL ASIENTO C00003 DE LA PARTIDA INDICADA EN EL
PÁRRAFO ANTERIOR.
SEGUNDO: MEDIANTE LA PRESENTE, LOS VENDEDORES EN
EJERCICIO DE SU DERECHO DE PROPIEDAD DAN EN VENTA REAL
Y ENAJENACIÓN PERPETUA LA TOTALIDAD DE SUS ACCIONES Y
DERECHOS QUE LES CORRESPONDE SOBRE EL TOTAL DEL
PREDIO RÚSTICO DESCRITO EN LA CLÁUSULA ANTERIOR, A
FAVOR DE LOS COMPRADORES LA SOCIEDAD CONYUGAL
CONFORMADA POR NELSON SAPACAYO CARLOS Y NATIVIDAD
ANACLETA CHULLO INCA Y A FAVOR DE JUVENAL HUAMANI
ENCALADA, POR EL PRECIO PACTADO Y CONVENIDO DE MUTUO
ACUERDO DE US$.360,000.00 (TRESCIENTOS SESENTA MIL Y
00/100 DÓLARES AMERICANOS), DE LOS CUALES SERÁ
CANCELADA A CUENTA, LA SUMA DE US$.40,000.00 (CUARENTA
MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS), EN PARTES IGUALES POR
LOS COMPRADORES, MEDIANTE DEPOSITO Y TRANSFERENCIA,
CANCELADOS EN LAS CUENTAS DE CADA CÓNYUGE EN IGUAL
MONTO, DE LA SIGUIENTE MANERA:
A) A FAVOR DE LA VENDEDORA SONIA GLADYS HUERE CURI, LA
SUMA DE US$.20,000.00 (VEINTE MIL Y 00/100 DÓLARES
AMERICANOS) EN SU CUENTA INDEPENDENCIA NÚMERO (...):Y,
B) A FAVOR DEL VENDEDOR JESUS HUMBERTO ARENAS CARPIO,
LA SUMA DE US$.20,000.00 (VEINTE MIL Y 00/100 DÓLARES
AMERICANOS) EN SU CUENTA CORRIENTE NÚMERO: (...) CUYOS
COMPROBANTES SERÁN UTILIZADOS Y EXHIBIDOS ANTE USTED
SEÑOR NOTARIO COMO MEDIO DE PAGO, CONSTITUYENDO SUS
FIRMAS PUESTAS AL PIE DE LA ESCRITURA PÚBLICA QUE
GENERE LA PRESENTE, SUFICIENTE CONSTANCIA DE
CANCELACIÓN TOTAL DE LA SUMA DE US$.40,000.00 (CUARENTA

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MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS), A SU ENTERA Y COMPLETA
CONFORMIDAD DE LOS VENDEDORES.
DEJANDO CONSTANCIA QUE CADA COMPRADOR: 1.- LA
SOCIEDAD CONYUGAL CONFORMADA POR NELSON
SAPACAYO CARLOS Y NATIVIDAD ANACLETA CHULLO INCA;
Y 2.- JUVENAL HUAMANI ENCALADA, CANCELAN LA SUMA DE
US$.20,000.00 (VEINTE MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS).
(…).”
A tenor de lo expuesto, se aprecia que - en la cláusula segunda - los
vendedores manifiestan con claridad que venden la totalidad de sus
derechos y acciones (cuotas ideales) sobre el predio submateria. Por lo
que no corresponde solicitar aclaración sobre el porcentaje transferido:
bastaría con efectuar el análisis de la partida y apreciar que los
vendedores ostentan cuotas ideales sobre la partida registral para
proceder con la inscripción de la transferencia.
7. Al respecto de la revisión de la partida N° 05128004, se tiene que en
el asiento C00003 consta inscrita la titularidad de cuotas ideales de la
sociedad conyugal conformada por Jesús Humberto Arenas Carpio y
Sonia Gladys Huere Curi, no figurando en asientos posteriores que
hayan transferido dichas cuotas ideales.
Asimismo, de la escritura pública transcrita anteriormente consta la
voluntad manifestada de que los vendedores transfieren la totalidad de
sus derechos y acciones. Así, dejarán de figurar como copropietarios en
la partida registral. El hecho que en una cláusula se haya señalado un
porcentaje determinado no modifica lo antedicho: han enajenado la
totalidad de sus cuotas ideales y así se deberá inscribir en el Registro.
En consecuencia, corresponde revocar el literal A) de la observación
formulada por el registrador.
8. Respecto a la observación B), el proceso judicial Exp. N° 01911-2009-
0-2301-JR-CI-01, sobre división y partición no ha accedido al registro por
lo que no goza del principio de legitimación, en ese sentido carece de

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sentido pronunciarse al respecto, debiendo dejarse sin efecto dicho
literal.
Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención del vocal (s)
Jorge Luis Almenara Sandoval autorizado por Resolución N° 170-2022-
SUNARP/SN de fecha 21.12.2022.
VI. RESOLUCIÓN
REVOCAR el literal A; y DEJAR SIN EFECTO el literal B de la
observación, y DISPONER LA INSCRIPCIÓN, conforme a los
fundamentos señalados en la presente resolución, previo pago de los
derechos que correspondan.
Regístrese y comuníquese
Fdo.
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Vocal del Tribunal Registral
ROBERTO CARLOS LUNA CHAMBI
Vocal del Tribunal Registral