CONTROL DE GESTIÓN ECONÓMICO DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS, OBRAS Y PROYECTOS Aspectos vinculados a los elementos de ingresos y costos, los resultados económicos esperados del proyecto y negocio, mecanismos de control, y estrategias racionalizadoras en caso de desvios

1. 1
CONTROL DE GESTIÓN
ECONÓMICO
DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS,
OBRAS Y PROYECTOS
Expositor :
Arq. Sergio Topor
sergiotopor@gmail.com
ww.sergiotopor.com

2. OBJETIVOS DE
PROYECTO
2

3. OBJETIVOS Y PROYECTOS 3
EL CLIENTE
•LA ESTRATEGIA
•Indicadores de resultado
•Valores totales: plazos
totales, costos, utilidades,
etc.
EL MANAGEMENT
•LA EJECUCION
•Indicadores de proceso
•Planificados vs. reales
•Indicadores internos:
ratios e indicadores
técnicos , métricos y
económicos,
productividad, evolución
de costos y precios, etc.
TODO DEBE ESTAR ACTUALIZADO, Y SE DEBE DISPONER DE UN
PROYECTADO DE FINALIZACIÓN

4. OBJETIVOS Y PROYECTOS
 OBJETIVO ESTRATÉGICO
 Se concreta en la implementación del resultado ( del producto o
del servicio)
 La medición de cumplimiento es Post Lanzamiento
 OBJETIVO OPERACIONAL
 Se concreta durante el proyecto
 Son los hitos o resultados parciales a cumplir
 La medición de cumplimiento es Durante el proyecto
 OBJETIVO
 Meta, fin que se desea alcanzar
 INDICADOR
 Magnitud o relación entre magnitudes, que marca, señala o
permite comparar resultados.
 Existen indicadores duros (numéricos) y blandos (gestionales)
4

5. TIPOS DE OBJETIVOS
5
Facturación
Costo
Plazos
Avance físico
M2 realizados y /o Nº de obras
Indicadores económicos y financieros
CUALITATIVOS
Calidad de ejecución
Posicionamiento
Valores
Estrategia
RESULTADOS: PLANIFICADO, REAL, ACTUAL, BRECHA, EVOLUCIÓN
CUANTITATIVOS
métricos!!!

6. ETAPAS y RESULTADOS
Concepcion
DEFINICIÓN DE PRODUCTO
LAY OUT PRELIMINAR
ENCUADRE ESTRATÉGICO
VIABILIDAD TÉCNICA Y
OPERATIVA
VIABILIDAD ECONÓMICA
RIESGO COMERCIAL
FINANCIACIÓN
Factibilidad
DISEÑO BÁSICO
FACTIBILIDAD LEGAL Y
TÉCNICA: PREAPROBACIONES
PLAN DE NEGOCIOS
ORGANIZACIÓN DE LOS
FONDOS
RISK & VALUE MANAGEMENT
Diseño
DISEÑO, INGENIERÍA BÁSICA Y
DE DETALLE
PERMISOS Y APROBACIONES
COSTEO DETALLADO Y CASH
FLOWS
RISK & VALUE MANAGEMENT
ESTRATEGIA DE EJECUCIÓN
OPTIMIZACIÓN DEL DISEÑO Y
PROGRAMA
ESTRATEGIA DE COMPRAS Y
LICITACIONES
Construccion
LICITACIONES, SEGUIMIENTO
DE CONTRATOS
INGENIERÍA DE DETALLE
SISTEMAS DE CALIDAD,
SEGUIMIENTO TÉCNICO
RISK & VALUE MANAGEMENT
OPTIMIZACIÓN DE LA
CONSTRUCCIÓN
SEGUIMIENTO COMERCIAL Y
ADMINISTRATIVO
Post Construccion
CIERRE DE CONTRATOS
APROBACIONES FINALES
SISTEMAS DE CALIDAD:
GARANTÍAS
DESAFECTACIÓN DE OBRAS,
TERRENOS
BAJA DE ESTUCTURAS
TÉCNICO ADMINISTRATIVAS
SEGUIMIENTO DEL CLIENTE

7. OBJETIVOS E INDICADORES 7
LOS DEMAS SE AFECTAN
LOS INDICADORES SON
INTERDEPENDIENTES ENTRE SI , AL
FIJAR UN PARÁMETROCOSTO
CALIDAD
TIEMPO

8. PRIORIZACIÓN
LOS CRITERIOS DE PRIORIDADES DE CADA PROYECTO ESTAN DADOS POR
EL NEGOCIO Y LOS FIJA EL CLIENTE
EJEMPLO:
1.TIEMPO OBJETIVO
2.COSTO
3.CALIDAD
8

9. COMPOSICIÓN DE COSTOS
1. COSTOS DEL TERRENO
2. COSTOS DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO
3. COSTOS DE DISEÑO E INGENIERÍA
4. COSTOS DE PRODUCCIÓN / CONSTRUCCIÓN
5. COSTOS DE DIRECCIÓN Y GERENCIAMIENTO DE OBRA
6. COSTOS DE ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN
7. COSTOS DE COMUNICACÍON
8. COSTOS DE LOGÍSTICA
9. COSTOS DE CAPITAL Y FINANCIACIÓN
10. COSTOS DE VENTAS Y COMERCIALIZACIÓN
11. COSTOS CONTINGENTES
12. COSTOS DE POST CONSTRUCCIÓN Y/ O MANTENIMIENTO
 COSTO DIRECTO DEL PROYECTO
 COSTOS IMPOSITIVOS !!!
 COSTO TOTAL DEL PROYECTO / NEGOCIO
9
+

10. EVALUCACIÓN
PRELIMINAR
TERRENO Mansilla 3245
Edificio cocheras
UBICACIÓN barrio Norte
Dirección Mansilla 3245
frente 8.6
fondo 34.7
Superficie del Terreno 301
FOT R2A1 4.156
Superficie Edificable propia 1,249 241
n° cocheras (descubiertas en PB) 10
DISTRIBUCIÓN
Superficie común cubiertas 447 36%
Superficie cubierta total 1,696
Superficie total 1,936
CASH POR EL TERRENO 50,000
M2 POR EL TERRENO 260 m2 21%
PRECIO DEL TERRENO 388,000
Inc. de la tierra u$s/m2 cons. 310.68
COSTOS OBRA
Costo en u$s/m2 370 220
Costo por Sector 627,475 52,910
Costo total de obra 680,385
P+DDO + Gerenciamiento 15% 102,058
Administracion fiduciaria 2% 15,649
Stotal Costos 1 798,091
Costos compra terreno 3.0% 11,640
Stotal Costos 2 809,731
IVA promedio 15.0% 121,460
STOTAL COSTOS 2 931,191 -
COSTO TOTAL (Obra + Terreno + varios) 981,191
VENTA
Venta $/m2 Totales 1300 7000
m2 para la venta 989
Precio venta 1,285,541 70,000
Total ventas 1,355,541
GASTOS VENTAS
IVA VENTAS 10.5% 122,243
IVA A PAGAR (784)
Gastos escrituración y comercializacion 6% 77,132
Total gastos 77,916
SALDO parcial de VENTAS 296,434
Fee por desarrollo del negocio 50.00 m2 65,000
SALDO VENTAS 231,434
% RENTABILIDAD 23.59%
10
LA CUENTA DEL
ALMACENERO !

11. CONTROL DE GESTIÓN
DEL PROYECTO
11

12. GESTIÓN DE COSTOS Y PLAZOS 12
METODOLOGÍA:
1. ESTIMACION INICIAL: MONTOS, PLAZOS Y CASH FLOW
2. VALIDACION PROYECTO / REQUERIMIENTOS DE NEGOCIO
3. PRESUPUESTO Y PROGRAMA DETALLADO / CRITERIO ABC
4. VALIDACION CON PRESUPUESTOS DE PROVEEDORES Y
CONTRATISTAS
5. COORDINACION PRESUPUESTOS Y PROGRAMAS
6. SEGUIMIENTO: MEDICION DE AVANCES, FÍSICO Y ECONÓMICO
7. MONITOREO: COMPARACION PLANIFICADO, REAL Y ACTUAL
8. CONTROL: ACCIONES TENDIENTES A CUMPLIR LOS
OBJETIVOS

13. CONTROL DE LA EJECUCION
CONTROLAR:
INGRESOS, COSTO, TIEMPOS, CANTIDAD, CALIDAD
 Objetivos del CONTROL:
 Asegurar cumplimiento de la ejecución de acuerdo a los
objetivos previstos y con el rumbo establecido ( EL PLAN!!)
 Asegurar capacidad de ejecución.
 El control requiere:
 Verificar sistemáticamente lo realizado versus lo programado, y medir
los desvíos y la tendencia (la foto y la película)
 Corregir oportunamente para evitar desvíos y recuperar capacidad de
ejecución
 Reprogramar para mantener metas originales o mejorarlas
13

14. “LEY DE PARETO u 80/20”
EL 20% DEL TRABAJO PRODUCE EL 80%
DE LOS RESULTADOS
¿CUALES SON LAS ACTIVIDADES DE “ALTO
IMPACTO O RENDIMIENTO” ?
(20% MÁS PRODUCTIVO)
14

15. RENDIMIENTO “CURVA ABC” 15
C
B
A
15 25 100
% ITEMS
100
90
80
% INCIDENCIA $

16. VARIACIÓN DE RESULTADOS 16
•ESCENARIOS
•PLANIFICADO: objetivo, buscado
•REAL: valor actual, producido,
medido, erogado
•ACTUAL: proyectado, real +
proyeccion del planificado
•BRECHA, EVOLUCIÓN
•IMPONDERABLES
•PREVISIONES, BUFFERS
•IMPACTO INFLACIONARIO
 DESVIOS
 Programa (tiempos)
 Costos
 Ingresos
 Resultados
técnicos

17. CONTROL PRESUPUESTARIO: INGRESOS
EL DESARROLLADOR. DEBE ASEGURARSE DE QUE EL PROYECTO GENERE COMO
MINIMO LOS INGRESO PREVISTOS EN EL PRESUPUESTO DENTRO DEL CASH FLOW
EL CONTROL ECONÓMICO Y FINANCIERO FOCALIZA DOS ASPECTOS:
 REALIZAR LAS VENTAS DE TAL FORMA QUE PERIMITAN EL MAYOR PRECIO POSIBLE EN
CADA ETAPA (DESCREMAR EL MERCADO)
 GARANTIZAR LOS INGRESOS NECESARIOS PARA CUBRIR LOS DESEMBOLSOS
ESTABLECIDOS EN EL FLUJO DE FONDOS PREVISTO.
 DEBE BUSCAR LA ACTUALIZACIÓN A PRECIOS REALES
 ESTIMATIVO DE VENTAS POR EJECUTAR POR PERÍODOS
 VERIFICACIÓN DE ESCENARIOS PREVISTOS DE VENTAS
 VERIFICACIÓN DE SUPUESTOS: PRODUCTO, PRECIO, CONDICIONES DE VENTA
 ESTIMACIÓN DE DESVÍOS DEL PRESUPUESTO DE VENTAS
 MEDIDAS CORRECTIVAS, REPROGRAMACIÓN PRESUPUESTARIA
 ESTRATEGIAS DE FINANCIACIÓN: ENTIDADES INTERMEDIAS, INVERSORES, PREVENTAS Y
VENTAS, OTRAS
 ESTRATEGIAS Y CANALES DE VENTAS: PUBLICIDAD. COMERCIALIZACIÓN, CONDICIONES,
OFERTAS, FINANCIACIÓN, ETC.
17

18. CONTROL PRESUPUESTARIO: COSTOS
EL PROJECT MANAGER DEBE ASEGURARSE DE QUE EL PROYECTO SE EJECUTE
DENTRO DEL PRESUPUESTO Y EN EL PLAZO PREVISTO
EL CONTROL ECONÓMICO Y FINANCIERO FOCALIZA DOS ASPECTOS:
 EVITAR QUE LAS ACTIVIDADES CONSUMAN MÁS RECURSOS DE LOS PREVISTOS
 GARANTIZAR QUE LOS DESEMBOLSOS SE ENCUENTREN DISPONIBLES
OPORTUNAMENTE.
DEBE CONSIDERAR LA ACTUALIZACIÓN DE COSTOS REALES
 ESTIMATIVO DE COSTOS POR EJECUTAR (INERCIA ACTUAL)
 ACTUALIZACIÓN DEL PRESUPUESTO GLOBAL
 ESTIMACIÓN DE LA DESVIACIÓN PRESUPUESTARIA
 MEDIDAS CORRECTIVAS
 REPROGRAMACIÓN PRESUPUESTARIA
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19. CONTROL Y REPROGRAMACIÓN DE COSTOS
ESTRATEGIAS RACIONALIZADORAS DEL P.M. O LA OBRA
1. Utilizar recursos más eficientes (los que logran mayor cantidad de actividad por
unidad de costo)
2. Aprovechar capacidad instalada subutilizada.
3. Rediseñar procesos para disminuir el costo (cambio en la tecnología)
4. Eliminar vicios de trabajo, evitar “desperdicios”* y reasignar recursos ociosos.
5. Disminuir duración cuando los costos generales son altos
6. Revisar precios de insumos y sistemas de adquisición y de contratación
7. Establecer o revisar sistemas de estímulos
8. Disminuir los costos de la NO CALIDAD
9. Atacar los aspectos que reducen la falta de PRODUCTIVIDAD
10. Obtener la información a tiempo para producir las correcciones
* “Desperdicio ” = Conjunto de acciones o de insumos que implican tiempo y costo
pero que no agregan ningún valor a la actividad de la cual forman parte.
19

20. CONTROL Y REPROGRAMACIÓN DE COSTOS
ESTRATEGIAS RACIONALIZADORAS DEL DESARROLLADOR
1. Revisar precios de insumos y sistemas de adquisición y de
contratación: “bajar un escalon”
2. Disminuir los costos de la NO CALIDAD
3. Verificar los “bordes” de la calidad ofrecida.
4. Renegociar los contratos, en precios y condiciones de pago
5. Pago en especias: m2
6. Establecer condiciones de pago equivalentes a las de cobro:
misma moneda, sistemas de actualización de precios, etc.
7. Obtener la información a tiempo para producir las
correcciones
20

21. ANÁLISIS DE REDUCCIÓN DE COSTOS21
COSTO
PROYECTO
COSTO DEL
CAMBIO
POSIBLE
REDUCCIÓN
COSTOS
ETAPA CICLO DEL PROYECTO

22. CURVAS DE CONTROL 22
Prevista 0 3 6 12 24 38 57 70 77 80 81
Real 0 4 8 15 30 33,6 55 65 78 81 85
0
3
6
12
24
38
57
70
77
80 81
0
4
8
15
30
33,6
55
65
78
81
85
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Costo
Acumulado
Tiempo

23. SISTEMA DE CONTROL
PROYECTO Nuevo Hogar de Ancianos
PLANILLA RESUMEN DE AVANCE DE PAGOS
Gerencia de Obra de OBRA
Ir al Indice PRESUPUESTO PAGOS SALDOS
Presupuesto total (IVA inc) 19,500,513 15,879,414 3,621,099
Prevision presupuesto (BASE OCTUBRE) 20,576,592
Diferencia Actual vs. Octubre -1,076,079 -5%
% AVANCE ECONOMICO % AVANCE FISICO
81% 19% 71%
CONTRATO IVA
EMPRESA
(Razon Social)
PRESUPUESTO
ESTIMADO
OCTUBRE
COSTO CONTRATADO Monto Certificado PAGO ACUMULADO SALDO
Principal 21.00% RT Construcciones SRL - 4,477,000.00 3,576,332.08 3,771,528.42 705,471.58
Pisos y Revestimientos varios - 1,383,641.98 1,039,589.79 985,312.99 398,328.99
Placa Durlock 21.00% DONACIÓN - - - - -
Economía RT 21.00% RT Construcciones SRL - -194,422.80 -66,470.11 -80,428.84 -113,993.96
Diferencia Hierros Acindar 21.00% RT Construcciones SRL - 149,626.63 123,658.37 149,626.63 -0.00
Tabiqueria y Cielorrasos Placa de yeso 21.00% Tabiques del Plata SA - 508,200.00 430,649.56 414,365.12 93,834.88
Economía Placa de yeso 21.00% RT Construcciones SRL - -524,375.82 -55,616.82 -67,296.36 -457,079.46
Pintura salas eléctricas 21.00% Alfredo Romero - 5,203.00 2,150.00 2,601.50 2,601.50
Revestimiento Vinilico Habitaciones 21.00% Muresco SA - 244,432.68 101,005.24 122,216.34 122,216.34
Pintura general 21.00% Rio Pinturas SA - 235,000.00 117,500.00 142,175.00 92,825.00
Pintura locales de Servicio 21.00% Alfredo Romero - 10,560.00 5,280.00 6,388.80 4171.2
Pintura Habitaciones Piso 3 21.00% Dur House SRL - 23,014.00 22,685.29 27,449.20 -4,435.20
Parquización 21.00% Arq. Sebastián Mouzo - 16,149.75 1,322.31 1,600.00 14,549.75
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24. SISTEMA DE CONTROL 24
PROYECTO EPJA
PLANILLA RESUMEN DE AVANCE DE PAGOS
Administrador Sergio Topor
PRESUPUESTO PAGOS SALDOS
Presupuesto total ( IVA inc) 104.450,00 79.530,60 24.919,40
Prevision presupuesto 101.010,00
% AVANCE ECONOMICO 76,14% 23,86%
Desvio 3.440,00 3,41%
CONTRATO EMPRESA PRESUPUESTO PAGOS SALDOS % pago % saldo
TOTAL CONTRATOS INICIADOS
98.640,00 79.530,60 19.109,40 80,6% 19,4%
MUESTRA Ramos 5.000,00 5.000,00 0,00 100,0% 0,0%
CAMPO certera 72.500,00 65.116,00 7.384,00 89,8% 10,2%
CAMPO ampliacion certera 8.300,00 0,00 8.300,00 0,0% 100,0%
impresiones imprenta maia 3.000,00 3.000,00 0,00 100,0% 0,0%
impresiones ampliacion imprenta maia 240,00 240,00 0,00 100,0% 0,0%
varios ninguno 2.500,00 1.134,60 1.365,40 45,4% 54,6%
supervision Daniela y gustavo 2.000,00 2.000,00 0,00 100,0% 0,0%
data entry elizabeth baublys 4.600,00 2.540,00 2.060,00 55,2% 44,8%
supervision ampliacion gustavo 500,00 500,00 0,00 100,0% 0,0%
TOTAL CONTRATOS NO INICIADOS
5.810,00
C8 Consultoría 0 anulado
C9 Premios para encuestados 1000
C11
Elaboración, edición e impresión del
informe final 0 anulado
C12 Previsión 5% por inponderables 4810

25. VARIACIONES Y DESVIOS
SOLUCIÓN GENERAL:
 MÁRGENES DE TIEMPO
 % DE COSTOS PARA IMPREVISTOS
 CREAR FONDOS DE RESERVA
ECONÓMICOS
EN N° DE RECURSOS
 TOLERANCIAS
25

26. GESTIÓN DE CONTROL DE CAMBIOS
 DEBE PROVEER:
 niveles de aprobación de revisión y control de cambios
 elementos críticos para introducir cambios
 representantes autorizados
 DEBE RESPONDER A:
 costo del cambio
 mejoras en la calidad
 justificación del costo adicional
 necesidad del cambio
 impacto en la fecha de finalización
26

27. MUCHAS
GRACIAS!!!
27
Arq. Sergio Topor
sergiotopor@gmail.com
www.sergiotopor.com