Este documento presenta una introducción a la propiedad horizontal, definiéndola como una institución jurídica que permite la división de un edificio o terreno en unidades privativas y el uso y mantenimiento compartido de áreas y servicios comunes. Explica que implica la coexistencia de propiedades exclusivas y copropiedad sobre bienes comunes, y la necesidad de regular esta relación a través de normas especiales. También presenta algunos antecedentes históricos y legales de la propiedad horizontal.

1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL
INTRODUCCIÓN -MORENO- 1
Para aprovechar plenamente las ventajas de la propiedad
horizontal se requieren condiciones favorables de diversa índole,
especialmente, psico-sociales, arquitectónicas, urbanísticas y
financieras; pero también jurídicas. En este aspecto, hoy en día, la
propiedad horizontal requiere de normas especiales de dos clases: unas
que resuelven ciertos problemas que le son intrínsecos y otras que
resuelvan los problemas que plantea de manera especial la venta de
apartamentos. Estos últimos son propios del desarrollo de la propiedad
horizontal y en especial de las situaciones que se crean cuando llegan a
unirse las presiones propias de la escasez de viviendas (y otros locales),
con una oferta masiva y pública de apartamentos.
La propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas de
propiedad exclusiva y de cosas comunes, de modo que es necesario
comenzar por distinguirlas netamente porque a) unas y otras están
sometidas a distintas normas y b) no siempre es fácil diferenciarlos ya
que son parte de un mismo todo.
El grado de proximidad de las relaciones de vecindad entre las
distintas propiedades que existen en el Edificio, unida al hecho de que
tales relaciones tienden a ser perpetuas, o al menos de larga duración,
exige una regulación especial ya que las normas e Derecho común,

2. 2
resultan insuficientes.
La importancia de las cosas comunes dentro del sistema total
obliga a dejar de lado las normas de la comunidad ordinaria para
regular las respectivas comunidades con ojos de favor y dentro del
esquema de las indivisiones forzosas perpetuas que:
a) Prevea la inseparabilidad entre la propiedad del apartamento y
la cuota en las cosas comunes.
b) Limite drásticamente el derecho a pedir la partición de éstas y;
c) Cree un régimen de administración de cosas comunes mucho
más ágil y estructurada que el régimen ordinario.
La propiedad de pisos o apartamentos, llamada también
Propiedad Horizontal, es una institución jurídica que en los momentos
actuales adquiere vitalidad y tiene gran importancia; lo cual está dado
por la intervención de diferentes factores, de orden sociológico,
económico o cultural y de psicología individual.
Uno de los factores económicos que influye es el deseo de evitar
la aplicación del instituto de arrendamiento como instrumento o
mecanismo de explotación de las edificaciones. Los constructores
buscan una pronta recuperación del capital invertido en lugar de
mantenimiento inmovilizado del que obtener unas rentas siempre
sometidas a bloqueo o a las normales o anormales fluctuaciones
del mercado monetario, buscan el logro de una ganancia más o menos

3. 3
limitada, pero rápida.
El Estado ha orientado su política de viviendas en un sentido
favorable a la Propiedad Horizontal en detrimento del arriendo. Son
innumerables los edificios que han sido construidos con ayudas,
colaboraciones y créditos del Estado para acogerse al sistema
de venta de casas por pisos.
Los pisos y locales de un edificio, susceptibles de
aprovechamiento independiente, se han convertido en estos días en un
bien de consumo, considerando como bienes de consumo las parcelas y
edificaciones unifamiliares en lugares alejados de las poblaciones,
ampliándose su mercado a través de la publicidad.
En cuanto a este tema ha existido la polémica sobre la vida del
condominio o de propiedad separada sobre los pisos o de la
aproximación de uno u otro elemento, pero en estos tiempos aún
cuando esta cuestión no ha sido agotada, el objeto real de discusiones se
sitúa en otro terreno, y es en torno al desarrollo normativo del instituto
que abordamos, en cuanto a la validez, al alcance y al contenido de los
estatutos y reglas de gobierno y a la institucionalización y distribución
de competencias de los diferentes órganos de la comunidad.
Hoy es común la construcción de bloques de edificaciones con
servicios únicos para todas ellas. Se han propagado, las urbanizaciones
privadas o como han sido llamadas gráficamente como una Propiedad

4. 4
Horizontal superficial extendida; por lo que se requiere de una especial
consideración legislativa para tratar estos fenómenos, pues la Ley de
Propiedad Horizontal no se atempera a la realidad existente.
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS -MACHUCA- 2
La Propiedad Horizontal comenzó a desarrollarse con
más fuerza en el siglo XIX, teniendo antecedentes históricos como
institución desde épocas remotas. Es aceptado en la doctrina por los
estudios y los tratadistas del tema que en la
antigua Roma, Grecia, Egipto y en el derecho babilónico, ya se conocía
este tipo de propiedad de casas por pisos, aunque de modo naciente,
manteniéndose vigentes.

5. 5
Bastaría revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran
Papiano, para encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes
del inmueble, principio vigente en la conocida propiedad por pisos, por
apartamentos o llamada también Propiedad Horizontal.
Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a
través de la Ley de Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se
autorizó a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que
muchas familias que no tenían recursos suficientes para construir sus
propias viviendas, se unieron para construir casas en común,
dividiéndose luego los pisos.
La evolución de la institución recorre tres períodos, según se va
transformando el concepto del dominio. Primeramente surgió la
concepción absoluta, conforme a la cual las facultades dominicas del
propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por
debajo. Más adelante aparece la división de casas por pisos o planos,
que estableció ciertas limitaciones al concepto anterior, y después se
alcanzó el concepto Propiedad Horizontal, con mayor fraccionamiento
del dominio y la conjugación de los derechos sobre la vivienda y sobre
las áreas comunes pertenecientes a más de un propietario.
La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en
París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído
por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el
otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la porción

6. 6
suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e
inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio.
Ya el Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la
posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a
diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas
comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción
al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los
diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los
títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y
reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes
maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en
proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer
piso hace la escalera que a él le conduce; el propietario del segundo
piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y
así sucesivamente".
La primera ley que reguló esta institución con sus características
actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente
americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley
especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones
más completas sobre la Propiedad Horizontal.
En Cuba surge el primer intento de regulación a través del
Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó
la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un

7. 7
titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles
correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el
dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los
elementos comunes. En el año 1951, la Asociación Interamericana de
abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada
la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la
Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias
resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No.
407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.
La evolución no se ha detenido, los temas más sobresalientes se
concentran en la primera constitución de las comunidades como
comunidades de construcción para un posterior establecimiento del
régimen de Propiedad Horizontal entre los comuneros, con todos
los problemas de todo orden que ello suscita no sólo en las relaciones
internas entre ellos sino en el orden de cumplimiento y ejecución de
los contratos de obra, el desenvolvimiento de las relaciones de vecindad
y la aparición de nuevas formas que van al molde legal de unidad de
edificio.

8. 8
Antecedentes en Venezuela –RODRIGUES- 3
Desde hace siglos aparecieron normas rudimentarias sobre
propiedades horizontales en algunas regiones o ciudades francesas (en
especial, en Grenoble y Rennes). En el siglo XIX, el Código Napoleónico
dedicó a la materia dos artículos (que hoy están derogados). A su vez,
nuestro Código de 1992 introdujo también dos artículos sobre la misma
materia que pasaron sin alteración hasta el Código vigente (art. 683 y
684 del C. C. de 1992 que corresponden a los artículos 697 y 698 del
Código vigente).
En Venezuela, debe señalarse, aparte de los arriba citados artículos
del Código Civil:
1º La “Ley de Propiedad de Apartamentos” de 1957, cuya finalidad
principal fue regular las relaciones de los propietarios de los distintos
apartamentos y que fijó en ese aspecto lineamientos que nunca ha
abandonado después nuestro Derecho; pero que no protegió
suficientemente los intereses de los adquirientes por motivos serios
que, lamentablemente, fueron desvirtuados por los hechos.

9. 9
2º La “Ley de Propiedad Horizontal” de 1958, cuyo objetivo fue
proteger enérgicamente los intereses de los adquirientes para superar la
crisis de confianza entre los potenciales compradores de apartamentos
causada por numerosos fraudes cometidos por los vendedores durante
la vigencia de la ley del 57, magnificados por cierta prensa. Para lograr
su objetivo la nueva ley no vaciló en incluir medidas drásticas,
necesarias en aquel momento, pero que debieron haber sido atenuadas
por una reforma legislativa cuando se restituyó la confianza del público
en la institución.
3º Dos Decretos Presidenciales de 1971 (los Decretos Nº 531, del 6 de
enero, y 576, del 14 de abril), cuya vigencia en la actualidad es dudosa
por decir lo menos y que se refieren a ciertos casos especiales de
enajenación de apartamentos y que, por tanto, nada innovaron en el
plano de los derechos reales.
4º La “Ley de Propiedad Horizontal de 1983” (en realidad una reforma
parcial a la ley del 58 con la forma de ley nueva), que en algunos
aspectos introdujo modificaciones importantes y que incidió tanto en
materia de los derechos reales como en la regulación de las
enajenaciones de los apartamentos.
5º La “Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H.) de 1983” que se limitó a
suprimir un requisito para el registro del Documento de Condominio,
cuestión de indudable interés práctico, pero que en todo lo demás dejó

10. 10
intacto el Derecho vigente en la materia.
DEFINICIÓN –JARAMILLO- 4
La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace
alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización
de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio
o de un terreno común.
En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en
particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un
bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados

11. 11
y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio.
La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios
y el mantenimiento de los bienes comunes.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de
división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales
comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y
otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de
dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre
las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a
los bienes de dominio común.
Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal
incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de
todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales
elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del
piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la
propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual
y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin
ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a
las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad
individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es
el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden
coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las

12. 12
propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960,
se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las
propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas,
las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero
luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de
propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a
la propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias
Cerradas. A la propiedad horizontal también se le llama condominio y
ley de residencia permanente.]
En Venezuela La Propiedad Horizontal, es una propiedad
especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en
apartamentos o locales que pueden ser aprovechados
independientemente. La propiedad horizontal tiene como principal
característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad.
Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un
derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el
edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá
haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los
gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de
Condominio.
También es bueno que sepamos que para que en un edificio
exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de

13. 13
haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un
documento que se le llama Documento de Condominio que es el
documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se
señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de
destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica qué uso
se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las
características de la construcción del edificio, su tamaño, número de
pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, etc. La
base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal
31 de Octubre de 1991

14. 14
CARACTERÍSTICA ESENCIAL -PIMENTEL- 5
La característica esencial del régimen de la propiedad horizontal,
de acuerdo con la ley, es el hecho de que dentro del mismo, “Los
diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a
distintos propietarios” (L.P.H., art. 1º, encab.).
Obsérvese que la característica no es que todos los apartamentos y
locales deban pertenecer a distintos propietarios exclusivos, sino que
“puedan” pertenecer a distintos propietarios exclusivos. En
consecuencia:
1º En un momento dado, todos los apartamentos o locales pueden
pertenecer a un mismo propietario.
2º Uno o varios apartamentos o locales pueden ser “cosas comunes”,
no susceptibles de propiedad exclusiva.
3º Uno, varios o incluso todos los apartamentos o locales susceptibles
de propiedad exclusiva, de hecho, pueden pertenecer a comunidades

15. 15
de diferente origen o clase (conyugales, convencionales, sucesorales,
etc.).
ÁMBITO MATERIAL -ROA- 6
El análisis de la característica esencial de la propiedad horizontal
revela que el ámbito material de la misma es necesariamente un
inmueble donde existan apartamentos y locales.
Así, pues, el inmueble tiene que ser un inmueble edificado, ya que
en el sentido de la ley, un apartamento o local es siempre una “parte de
un edificio” (L.P.H., art. 1º, ap. Único). Por lo demás, el inmueble debe
comprender “la totalidad del terreno que sirvió de base para la
obtención del correspondiente permiso de construcción”, el cual por
disposición legal expresa, es necesariamente una cosa común a todos
los apartamentos (L.P.H., art.5º, lit. “a” y art. 26, Parágrafo Único).

16. 16
La naturaleza misma de las cosas exige que existan otras cosas
comunes y la voluntad de los particulares puede dar carácter de cosa
común a cosas que no lo serían por su naturaleza. Así, pues, el ámbito
material de la propiedad horizontal es necesariamente un inmueble
edificado en el cual existan apartamentos o locales y cosas comunes. Sin
embargo:
1º) además de los apartamentos o locales pueden existir otras cosas
susceptibles de propiedad exclusiva; 2º) también pueden existir “cosas
privativas”; y 3º) las cosas comunes pueden ser de distinta clase.
Por otra parte, además de los requisitos de hecho señalados, la ley
exige que el propietario del inmueble declare su voluntad de destinarlo
“para ser enajenado por apartamentos o locales” en un documento
registrado, llamado “Documento de Condominio”.
REGULACIÓN -LICON- 7
La propiedad horizontal se rige por las disposiciones de la Ley de
Propiedad Horizontal eria “y, en cuanto no se opongan a éstas, las del
Código Civil” (L.P.H., art. 1º, encab.), de modo que la fuente legal
principal es la ley especial de la materia (y por supuesto sus eventuales
reglamentos de los cuales se ha dictado hasta ahora un reglamento
parcial), mientras que la fuente legal supletoria es el Código Civil.

17. 17
Pero, como muchas de esas reglas legales no son de orden público,
la voluntad de los particulares juega un importante papel en la materia.
Así, mientras no colidan con normas legales de orden público, deben
tenerse en cuenta:
1º Las disposiciones del Documento de Condominio (tal como fuera
originalmente registrado o como haya sido modificado ulteriormente
por decisión unánime de los propietarios).
2º Las disposiciones del Reglamento de Condominio.
3º Los acuerdos tomados legalmente por los propietarios; y
4º Las decisiones que sobre la administración del inmueble tomen la
Junta de Condominio, el Administrador y, excepcionalmente, un
propietario aislado.
CAMPOS DE ESTUDIO -VALENCIA- 8
De lo expuesto se desprende que el estudio de la propiedad

18. 18
horizontal en cuanto interesa al presente curso, o sea, en lo relativo al
régimen de los derechos reales envueltos en ella, debe comprender:
I. Los apartamentos y locales.
II. Las cosas susceptibles de propiedad exclusiva que no sean
apartamentos y locales.
III. Las cosas privativas.
IV. Las cosas comunes de las diferentes clases jurídicamente relevantes
que puedan existir.
V. El Documento de Condominio (incluido el Reglamento de
Condominio); y
VI. La Administración, rubro donde englobaremos las decisiones de los
propietarios, de la Junta de Condominio, del Administrador, y aún de
un propietario aislado, que tengan fuerza vinculante.

19. 19
COSAS SUSCEPTIBLES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA -
VILLARROEL- 9
Además de los apartamentos o locales, pueden existir en el
Edificio otras áreas susceptibles de enajenación separada como lo
reconocen disposiciones expresas aunque dispersas en la ley. Tales
áreas son pues susceptibles de ser objeto de un derecho de propiedad
exclusivo por parte de sus adquirientes, que implica una cuota de
participación en las cosas comunes y un porcentaje en los derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble (L. P. H.,
art. 26, encab.).
Esas cosas sobre cuyo régimen apenas existen normas legales
expresas, a falta de éstas, se rigen por las normas sobre apartamentos
en la medida en que procesa su aplicación analógica.

20. 20
COSAS PRIVATIVAS -SANTANA- 10
Aun cuando la ley no menciona explícitamente la existencia de
esta categoría especial de cosas, claramente se desprende de su artículo
5º que ciertas cosas no forman parte de ningún apartamento; sin
embargo, son privativas de uno de ellos en el sentido de que pertenecen
al dueño de éste y de que no pueden enajenarse ni gravarse
separadamente del apartamento o local. Tal es el caso de los puestos de
estacionamientos, maleteros o depósitos que sean asignados a
determinado apartamento en el Documento de Condominio (art. 5º lit.
“i” y “k”); puede ser el caso de algunos sótanos (art. 5º, lit. “d”), y de
otras cosas, que a veces se llaman “anexos”, como secadores de ropa o
lavaderos situados fuera del apartamento.
Pero nada obsta para que también puedan existir cosas privativas
de partes del edifico susceptibles de enajenación separada que no sean
apartamentos. En todo caso, esas “cosas privativas” tienen el carácter
de accesorios de los respectivos apartamentos u otras susceptibles de

21. 21
enajenación separada; no están comprendidas dentro de los linderos de
los apartamentos ni de otras áreas de enajenación separada, pues caso
contrario no serían cosa distinta de ellos, y se diferencian de los bienes
comunes cuyo uso corresponde exclusivamente a un apartamento u
otra área susceptible de enajenación separada, porque la propiedad de
estos últimos corresponde a una comunidad de las regidas por la Ley
de Propiedad Horizontal y sólo su uso es el derecho que tiene carácter
exclusivo.
COSAS COMUNES -SÁNCHEZ- 11
La Ley divide las cosas comunes en cosas comunes a todos los
apartamentos y cosas comunes a algunos apartamentos o, lo que es lo
mismo, cosas comunes generales del edificio y cosas comunes limitadas
a cierto número de apartamentos (L.P.H., arts. 12, 22 y 26). Por lo
demás, como entre las primeras pueden existir cosas que, a pesar de ser
comunes, sean de uso exclusivo de uno de los apartamentos (L.P.H.,
art. 5º, lit. “c”), las cosas comunes generales del edificio se subdividen
en las que son de uso común y las que son de uso privativo, distinción
que la ley toma en cuenta en la distribución de gastos entre propietarios
(L.P.H., arts. 8º y 12).

22. 22
Cosas comunes a todos los apartamentos
La Ley vigente determina estas cosas comunes mediante una
enumeración sin enunciar criterios generales en la materia (L. P. H., art.
5º). No obstante, el énfasis de la ley cuando dice “son cosas comunes a
todos los apartamentos” (L. P. H., art. 5º), en más de un caso se puede
dudar si determinadas cosas que figuran en la enumeración, han de ser
necesariamente comunes a todos los apartamentos o si la voluntad
privada puede darles otro carácter. A su vez, la Ley incluye reglas
especiales para cinco categorías de cosas que, según los casos siempre o
en general son comunes a todos los propietarios: el terreno, las azoteas,
patios o jardines; los sótanos; los puestos de estacionamiento y los
maleteros; y depósitos en general.
1. Respecto del terreno se declara común “la totalidad del terreno que
sirvió de base para la obtención del permiso de construcción” (L. P. H.,
art. 5º, lit. “a”) y que no es válida la exclusión expresa o tácita que se
haga en el Documento de Condominio de “ninguna porción del terreno
que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción” (L. P.
H., art. 26, párag. Único).
2. En cuanto a azoteas, patios o jardines, aunque son cosas comunes a
todos los apartamentos, en caso de que “sólo tengan acceso a través de
un apartamento o local, necesariamente serán de uso exclusivo del
propietario de éste” (L. P: H., art. 5º, lit. 6).

23. 23
3. La especialidad respecto de los sótanos consiste en establecer que
dichos sótanos son cosas comunes “salvo los apartamentos o locales
que en ellos se hubieren construido de conformidad con las
Ordenanzas Municipales” y que los puestos de estacionamiento,
depósitos o maleteros que existieren en ellos se rigen por las reglas
especiales que veremos.
4. En materia de puestos de estacionamiento la Ley comienza por
indicar que son comunes los puestos de estacionamientos “que sean
declarados como tales en el Documento de Condominio”; pero de
inmediato limita esa regla al exigir que en dicho documento se asigne
“por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los
apartamentos o locales”, puesto que a su vez, “no podrá ser enajenado
o gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local”
(L. P. H., art. 5º, lit. “i”). Así, los puestos asignados son propiedad del
dueño del apartamento o local correspondiente pero cuya propiedad es
inseparable de la propiedad del respectivo apartamento o local.
Los puestos de estacionamiento sobrantes después de realizada la
adjudicación ordenada pueden ser enajenados o gravados con tres
limitaciones: los propietarios tienen derecho de preferencia para
adquirirlos; la enajenación o gravamen de dichos puestos a quienes no
fueran propietarios de apartamentos o locales requiere el voto favorable
del 75% de dichos propietarios y en todo caso las áreas en cuestión
deberán utilizarse siempre como tales puestos de estacionamiento (L. P.

24. 24
H., art. 5º, lit. 1). Sin embargo, se facultó al Ejecutivo Nacional para que
mediante reglamento especial pudiera autorizar una asignación distinta
de la arriba indicada “en determinadas áreas de una ciudad y siempre
que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifique).
5. Respecto de los maleteros y depósitos en general, el principio es que
sólo se los considerará comunes si así lo declara el documento de
condominio, el cual puede asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales, a algunos de
ellos o a uno solo de ellos. Si así lo hiciere, los maleteros o depósitos
asignados “no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente
con el respectivo apartamento o local” (L. P. H., art. 5º, lit “j”). Así, la
asignación de maleteros o depósitos atribuye propiedad exclusiva, pero
inseparable de la propiedad del apartamento o local respectivo.

25. 25
Cosas comunes a determinados apartamentos -TORREALBA- 12
Aunque la ley admite la existencia de esta categoría de cosas no
indica el criterio para determinarla ni tan siquiera las enumera. Ante tal
silencio deben considerarse comprendidas dentro de la categoría en
virtud de principios generales, las cosas declaradas como tales por el
Documento de Condominio y por analogía con lo dispuesto en materia
de cosas comunes generales, las cosas necesarias para la existencia,
seguridad, condiciones higiénicas y conservación sólo de parte de los
apartamentos del edificio o para el uso o goce sólo de determinados
apartamentos o locales.

26. 26
EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO -BRACHO- 13
Obligatoriedad y naturaleza
1. La Ley exige que antes de enajenar uno cualquiera de los apar-
tamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del
inmueble declaren por documento registrado su voluntad de destinado
para ser enajenado por apartamentos y locales con indicación de ciertas
menciones y acompañado de los recaudas que exige la Ley (L.P.H., Art.
26). Es precisamente éste el Documento de Condominio.
2. Sobre la naturaleza jurídica del Documento, sin analizar las di-
ferentes teorías que existen, creemos que pueden hacerse las siguientes
afirmaciones:
A) El Documento de Condominio es un acto jurídico unilateral y no un
contrato, ya que se perfecciona y produce algunos efectos jurídicos sin
que se requiera la voluntad de más de una parte (el propietario o los
propietarios del edificio).

27. 27
Nada obsta, sin embargo, para que por analogía y, por ende, en la
medida en que exista la eadem ratio legis se apliquen a dicho acto
muchas de las normas dictadas para los contratos.
La afirmación de que el Documento de Condominio está llamado a
quedar “incorporado” a los contratos por los cuales se enajenan sus
apartamentos y otras áreas susceptibles de enajenación separada, aparte
de que esa “incorporación” no sería nunca total, no contradice lo
expuesto y expresa un fenómeno jurídico complejo que no puede
analizarse en el presente curso.
B) Si bien el Documento de Condominio contiene una o más de-
claraciones de voluntad, es también el medio escogido por la ley para
que el propietario o los propietarios suministren algunas
informaciones, razón por la cual contiene también necesariamente
ciertas declaraciones de '·ciencia'· o conocimiento.
Circunstancias que interese hacer constar -PLUTARCO- 14
El Documento de Condominio debe contener la destinación del
edificio a la enajenación por apartamentos, menciones relativas al
inmueble mismo, a la situación jurídica de éste y “cualquiera otra
circunstancia que interese hacer constar” (L.P.H., Art 26).
1° Destinación del edificio a la enajenación por apartamento
El Documento de Condominio debe contener la voluntad del
propietario o de los propietarios “de destinarlo para ser enajenado por
apartamentos o locales” sin que se requiera al efecto el empleo de

28. 28
fórmula sacramental alguna sino que la destinación sea inequívoca y se
manifieste en documento registrado.
2° Menciones relativas al propio inmueble
Por otra parte, la Ley exige que el Documento de Condominio
contenga ciertas menciones relativas al propio inmueble a fin de que los
eventuales adquirentes conozcan con precisión las consecuencias
derivadas de la adquisición que realicen.
Las menciones obligatorias en la materia son:
A) Los pisos (en el sentido de plantas), apartamentos y dependencias
de que consta el edificio con especificación de los linderos de los
apartamentos y locales; B) La descripción de las cosas comunes generales del
edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos
con expresión de cuáles son esos apartamentos; C) La indicación
precisa del destino dado al edificio (vivienda, oficinas, locales comerciales,
etc., o combinación de estos usos), y D) El valor que se le da al edificio y el
que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del
edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales
valores “el porcentaje” que tendrán los propietarios sobre las cosas
comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y
administración del inmueble.
Por último, como el Documento de Condominio debe ser

29. 29
registrado, es necesario incluir las menciones que se exigen de manera
general en todos los documentos registrados (C.C., Art. 1.914).
3° Menciones relativas a la situación jurídica del inmueble
Exige también la Ley dos menciones relativas a la situación
jurídica del inmueble para que los eventuales compradores tengan
acceso a una razonable información al respecto. Tales menciones son:
A) La indicación de los títulos inmediatos de adquisición, y B) La
indicación de los gravámenes que existan sobre el inmueble. Dado nuestro
sistema de notas marginales, al conocerse los títulos inmediatos de
adquisición es posible remontarse a los anteriores cuando se estime
prudente.
4° Otras circunstancias
Por último, la Ley expresa que el documento “contendrá... cual-
quiera otra circunstancia que interese hacer constar”.
El hecho de que esta última frase esté regida por un verbo que
tiene significado imperativo parece indicar que no se trata simplemente
de dejar abierta la puerta a la posibilidad de agregar menciones
facultativas sino de establecer la obligación de mencionar esas otras
circunstancias genéricamente definidas (“que interese hacer constar”).

30. 30
Pero naturalmente, ello obliga a establecer el criterio para determi-
nar cuáles son esas otras circunstancias “que interese hacer constar”, y
que por lo tanto deben incluirse en el Documento de Condominio. A tal
respecto creemos que el deseo del legislador es que se mencione
cualquier otra circunstancia que de acuerdo con las reglas generales de
la vida o la experiencia de los negocios, pueda mover a un adquirente
potencial a no adquirir o a ofrecer un precio menor. Permítasenos
observar que el criterio propuesto no atiende a las peculiaridades
subjetivas de cada adquirente, sino que se refiere a un patrón objetivo
de “adquirente normal”.
Desde luego nada impide que, a esas otras circunstancias de obli-
gatoria mención, se agreguen otras, que son facultativas para los inte-
resados.

31. 31
LA ADMINISTRACIÓN DE MULTIPROPIEDAD -TORRES- 15
La administración gira en torno a los acuerdos de los propietarios
y de las decisiones de la Junta de Condominio y del Administrador sin
perjuicio de que excepcionalmente pueda tornar decisiones un solo pro-
pietario.
La Junta de condominio
1° Necesidad y constitución original
Este órgano de la administración es “de obligatorio
funcionamiento en todos los edificios regulados” por LP.H. y deberá
constituirse en un plazo no mayor de 60 días “luego de haberse
protocolizado la venta” del 75% de los apartamentos y locales (LP,H.,
art. 18, ap. 1°).
2° Integración, designación y período
La Junta deberá estar integrada por lo menos por tres miembros
principales y tres suplentes que llenarán sus faltas en el orden de elec-
ción; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus

32. 32
integrantes durarán 1 año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser
reelectos (LP.H., Art. 18, encab.).
La ley sólo exige expresamente que los 3 principales sean
copropietarios (L.P.H., Art. 18, encab.); pero es lógico pensar que
también deban serio sus suplentes.
La Junta elegirá de su seno un Presidente (L.P.H., Art 18, encab.) y
tomará sus decisiones por mayoría de votos (L. P. H., art. 18, ap. 1°).
3° Atribuciones
La Junta “tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la
administración que establezca el Reglamento de la presente Ley”
(L.P.H., Art. 18, ap. 2°): pero debe recordarse que la propia Ley prevé
expresamente que el Reglamento de Condominio le señale las
atribuciones que crea conveniente (L.P.H., arto 26, ap. 2° num. 1°) Y que
con mayor razón puede hacerla el Documento de Condominio.
Por lo demás, el legislador dispuso también que “en todo caso” la
Junta tenga las siguientes atribuciones:
A) Convocar en caso de urgencia la Asamblea de los
Copropietarios; B) Proponer a la Asamblea de los Copropietarios la
destitución del Administrador, atribución que Junto con la anterior
permite que los propietarios ejerzan efectivamente su supremacía sobre

33. 33
el Administrador; C) Ejercer las funciones del Administrador en caso de
que la Asamblea de los Copropietarios no hubiere procedido a
designarlo; D) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y
adoptar la reglamentación que fuere necesaria; y E) Velar por el
correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
El Administrador -VARELA- 16
1° Necesidad y unicidad
El conjunto de las disposiciones de la Ley vigente y el contraste
entre ellas y el texto claramente supletorio del arto 17 de la Ley de 1958,
revelan que hoy en día es legalmente obligatorio que todo edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal tenga Administrador. Por
lo demás, también el conjunto de las disposiciones de la Ley parece
indicar que ésta no concibe sino la existencia de un administrador
Único sin que prevea la manera de llenar sus faltas en general.

34. 34
2° Designación y período
A) “Inicialmente” el Administrador puede ser “contratado” por el
propietario del inmueble; pero dicho Administrador debe ser reelegido
o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de
designar la primera Junta de Condominio (LP.H., Art. 19, ap. últ.).
B) Salvo la excepción indicada, designará al Administrador la
Asamblea de los Propietarios por mayoría de votos y si no lo hiciere
oportunamente, lo hará el Juez de Distrito o Departamento a solicitud
de uno o más de los propietarios (LPH. Art. 19, encab). La Asamblea
puede designar a cualquier persona natural o jurídica, la cual es
reelegible: pero el Juez, en su caso, debe designar "preferentemente"
alguno de los propietarios (LP.H. Art 19, encab.)
El período del Administrador es de 1 año sin perjuicio de que la
Asamblea lo revoque en cualquier momento (LP.H., Art. 19, encab.), o
lo destituya por incumplimiento de sus obligaciones legales (L.P.H.,
arto 20).
EL TIEMPO COMPARTIDO -MARTÍNEZ- 17
Una vacación de tiempo compartido es una forma de propiedad
de vacaciones. En lugar de comprar una propiedad vacacional que tal
vez no pueda ser utilizada durante todo el año, el tiempo compartido

35. 35
permite a las familias comprar una propiedad vacacional que será
utilizada sólo durante la parte del año que le resulte más conveniente al
comprador.
La importancia de esa institución movió a nuestro legislador a
dictar una ley especial en la materia: “la Ley que Regula y Fomenta la
Multipropiedad y el Tiempo Compartido” (G.O. N° 5022
Extraordinario del 18 de noviembre de 1995), que a Su vez fue
reglamentada por el Ejecutivo (G.O. N° 35.996 del 9 de julio de 1996).
Concepto y Clasificación Legal de la multipropiedad y el tiempo
compartido
Por otra parte, el “tiempo compartido” es el derecho de uso y
disfrute de una unidad vacacional o recreacional de carácter turístico,
conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentren así
como las instalaciones, áreas, construcciones y servicios comunes
conexos del respectivo desarrollo inmobiliario, siempre y cuando este
derecho se limite a un número determinado de días y semanas por un
número específico de años con sujeción a los términos del respectivo
contrato (art. 2°, lit. b).
A su vez el derecho al tiempo compartido es clasificado por la ley
según la individualización o no de la unidad residencial sobre la cual
recae y según la identificación del tiempo de goce y disfrute. Así, el
artículo 31 distingue cuatro clases de tiempo compartido:

36. 36
A) “Tiempo compartido fijo” cuando el derecho de uso y disfrute
recae en una misma unidad residencial turística en la misma semana o
semanas de cada año.
B) “Flotante” cuando se tiene el derecho de disfrutar de la misma
unidad residencial turística, dentro de ciertas temporadas o estaciones
del año, cuya determinación se hace periódicamente de acuerdo a
procedimientos objetivos.
C) “Sobre espacio flotante” cuando se tiene el derecho de disfrute de
una unidad residencial turística o vacacional con características
precisas, pero cuya determinación se hará según la disponibilidad y
mediante procedimientos objetivos; y
D) “Mixto” cuando el derecho responde al concepto de “sobre espacio
flotante” con la peculiaridad adicional de que el disfrute de la semana o
semanas puede fraccionarse en días no continuos.

37. 37
ANÁLISIS DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL -
FIGUEROA- 18
En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se
constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de
los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de
apartamentos o locales. Esta decisión debe ser expresada en forma
auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la
Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de
la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se
promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue
reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983.
Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual
rige hoy en día.
La definición originaria de la propiedad horizontal, la
encontramos en el art.396 del Código Civil. En el mismo queda claro lo
descrito anteriormente así como los siguientes puntos:

38. 38
Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas, vendidas o
embargadas por separado, y se transmiten conjuntamente con el
elemento privativo al que son anejas. Sobre esto cabe matizar que, en
última instancia, cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los
propietarios, el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la
normativa urbanística.
El Código Civil entiende que debe haber regulación específica. Y
ahí tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo relativo
a este tipo de copropiedad.
La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se
constituye dicho régimen para un edificio, cosa quien se hace
generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro
de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los
Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de
propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de
propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos,
conservación, entre otros.
A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación
en el inmueble. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en
los elementos comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo
de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble,
pero también se tiene en cuenta su ubicación, su uso, entre otros…Es
clave dicha cuota, ya que determinara, con posibles modificaciones, la

39. 39
contribución en los gastos comunes del edificio, así como otorgará un
voto ponderado en las Junta de Propietarios.
Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un
órgano, la Junta de Propietarios, donde se toman las decisiones que
afectan la vida de comunidad (art. 13 LPH), que se reúne una vez al año
como mínimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras
posibles convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al
Presidente, que es el representante legal de la Comunidad. En la teoría,
sería auxiliado por otro cargo, el Secretario, que se encargaría de las
actas y certificados, pero que en la práctica ha venido ser sustituido por
la figura profesional y externa del Administrador de Fincas.
El artículo 24 de la LPH establece la existencia de complejos
inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de Chalets, o de Naves
Industriales, donde la Propiedad Horizontal, en vez de distribuirse en
vertical lo hace, precisamente en horizontal, con elementos comunes
interiores (jardines, telecomunicaciones, edificaciones, entre otros) de
uso común para los distintos propietarios.
Según el Ordenamiento Normativo Vigente, son cosas comunes a
todos los apartamentos (Art. 5 Ley de Política Habitacional):
La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del
correspondiente permiso de construcción; Los cimientos, paredes
maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores
y vías de entrada, salida y comunicaciones; Las azoteas, patios o

40. 40
jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a
través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo
del propietario de éste;
Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se
hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales.
Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o
maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los
mismos; Los locales destinados a la administración, vigilancia o
alojamiento de porteros o encargados del inmueble; Los locales y obras
de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión
social y otras semejantes; Los locales e instalaciones de servicios
centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración,
cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares; Los
incineradores de residuos y, en general todos los artefactos,
instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
También los puestos de estacionamiento que sean declarados
como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo
menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o
locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no
podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se
encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o
gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto
favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser
enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de

41. 41
apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser
utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional,
mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente
a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y
siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como
tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más
maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o
locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o
depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados
ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la
existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del
inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los
apartamentos y locales;
Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales,
las que expresamente se indiquen como tales en el documento de
condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos,
depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos
frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la
compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad

42. 42
Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del
Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.