Régimen de condominios, operaciones registrales

1. Régimen de
Condominios

2. Ing. +LIC. Yunior Andrés Castillo S.
yuniorandrescastillo@gmail.com
Celular: 1-829-725-8571

3. Generalidades
 La División para Constitución de Condominios.
 Sectores privativos y comunes
 Sectores comunes de uso exclusivo
 Unidad funcional
 Espacios de tratamiento diferencial

4. Normativas:
 El Art. 664 del Código Civil Dominicano, establece: “Cuando los diferentes pisos de
una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la
forma en que hayan de hacerse las reparaciones y construcciones, deben hacerse en la
siguiente forma: las paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos los
propietarios, cada uno en proporción de la parte que tenga. El propietario de cada piso
debe hacer el suelo correspondiente al suyo. La escalera que conduce desde la planta
baja al primer piso es de cuenta del dueño de éste: el trozo que media entre el primero y
segundo, corresponde al propietario del último, y así sucesivamente.”
 Ley No. 5038, conocida como Ley de Condominios, estableció un régimen especial
para la propiedad por pisos y departamentos.
 Ley No. 404, complementa la Ley 5038, rigiendo para las construcciones de un solo
piso que sean propiedad común divididas por paredes o tabiques divisorios.
 Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, planteo algunas reformas a la Ley no.
5038 para adecuarla al régimen registral y para actualizarla adaptándola a las
necesidades actuales de las nuevas formas de uso de la tierra, deroga la Ley No. 404, y
en el artículo 100 párrafo VI establece la imposibilidad de aplicar el régimen del
articulo 664 del Código Civil a los inmuebles registrados.

5. ¿Qué es el régimen de condominios?
 El régimen de condominio es el derecho en virtud del
cual distintas partes de un inmueble con independencia
funcional y salida directa a la vía pública
son propiedad exclusiva de una o más personas, las
que a su vez son copropietarias indivisas sobre partes
comunes. Es aplicable para dividir edificaciones
construidas de forma vertical, horizontal o mixta, o de
cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que
se pretenda establecer una relación inseparable entre
áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes.

6. Finalidad del Régimen de Condominio:
 Permitir la división de un inmueble en sectores
privativos de aprovechamiento independiente
y sectores comunes que faciliten aquel
aprovechamiento directa o indirectamente.
Regular las relaciones entre los distintos
titulares de derechos.

7. Todo reglamento de régimen de condominio
debe contener:
 Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se constituye
el condominio;
 Especificación de cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que
está dividido el inmueble;
 Porcentaje de propiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el
terreno;
 Número de votos que corresponde a cada condómine en la asamblea de
consocio de propietarios;
 Porcentaje que deberá contribuir cada condómine a los gastos comunes y
cargas;
 Sistema de administración del condominio; entre otros.

8. Para la constitución de un régimen de
condominio es necesario lo siguiente:
 Hacer la solicitud por escrito al Registro de Títulos correspondiente, la
cual debe estar acompañada del duplicado del certificado de título de
propiedad del inmueble que se desea afectar:
 Acompañado de una certificación del estado jurídico del inmueble que
certifique que está libre de cargas y gravámenes;
 Acta de constitución del consorcio.
 Acta declaratoria de condominio y reglamento del régimen de
condominio aprobados, firmados y legalizadas las firmas por un
abogado notario;
 Certificación emitida por la autoridad administrativa correspondiente
que aprueba los planos de la obra;
 Plano de división del condominio, contrato de hipoteca en el que se
indicará la forma en que se afectará cada una de las futuras unidades
del condominio.

9.  Nota: Una vez constituido el régimen de condominio, el consorcio de
propietarios podrá modificar el mismo así como también modificar la
configuración física del inmueble, respetando los derechos individuales
de los condóminos, para ello se deberán modificar los planos de división
y someterlos previamente para su aprobación por parte de la Dirección
Regional de Mensura Catastral Correspondiente.

10. Requisitos:
 En el régimen de condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por sectores
con interdependencia funcional esencial.
 El derecho asignado a cada copropietario, puede desdoblarse para su análisis en dos:
 Un derecho exclusivo (asimilable a la propiedad) que es ejercicio sobre su privativa.
 Un derecho ejercido en calidad de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a la
copropiedad con indivisión forzosa: son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas,
existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la ley se ve
obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza. Esto ocurre cuando los
diferentes pisos de una casa pertenecen a distintas personas en plena propiedad)
 Uno de los principios y fundamentos del Régimen de Condominio es la interdependencia
entre los sectores privativos y los comunes, por lo que tanto no pueden separarse
jurídicamente uno de otros sin destruir la funcionalidad de las unidades. El objeto antes y
después de ser afectado al régimen es único, y aunque desde el punto de vista del ejercicio
de las prerrogativas individuales de cada uno de los condominios, sea necesario separar e
identificar sectores, ello no implica que estos adquieran autonomía real (aunque adquieren
para el trafico jurídico). En la parcela el condominio, no hay alteración del estado parcelario
(no hay variación ni de la ubicación, ni de los limites de la parcela) la parcela sigue intacta.

11. La Ley de Registro Inmobiliario introdujo
las siguientes características del
condóminos:
 El terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condóminos.
 Los sectores o áreas comunes y proindivisos son inseparables de la propiedad
exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La
transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el
derecho sobre las partes comunes que le corresponde.
 No se constituyen condominios sobre unidades de condominios ni nuevos
condominios en inmuebles sujetos al régimen de condominio. En estos casos
lo que corresponde es una modificación del condominio original.
 No se pueden constituir condominios sobre inmuebles amparados en
Constancias Anotadas.
 Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no
pueden pertenecer a distintos propietarios sino están afectados al régimen de
condominio.

12.  En los casos de Condominios, el Certificado de Titulo identifica la unidad
exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno.
 Se emite un certificada de titulo por cada unidad exclusiva.
 El privilegio que garantiza el pago de las cuotas de los gastos comunes del
condominio, al que hace referencia la Ley de Condominio tiene plena
vigencia sin necesidad de estar inscrito en el Registro. El titulo ejecutivo de
este privilegio es la ley misma, acompañada de los documentos establecidos
para estos fines.

13.  La Ley de Registro Inmobiliario, avanzo hacia un proceso de división de los
condominios, que permita aplicar correctamente el principio de especialidad
en relación del objeto: un inmueble con diferenciación entre sectores
jurídicamente relevantes (de aprovechamiento independiente o común según
el caso); es decir, no debe confeccionarse un plano por unidad de
condominio, sino un plano de división de todo el edificio donde conste todos
y cada una de las unidades propias y las comunes.
 Se denomina división para constitución de condominio al acto por el cual se
identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o
áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o
complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio.
 Como en todo proceso de identificación, es necesario asignar un nombre o
designación única de cada individuo que permita hacer referencia a el
inequívocamente. Para ello, se recurre a un sistema de identificación único,
que en el caso de los Condominios sigue para los sectores el criterio
jerárquico-posicional y para las unidades funcionales se asimila a la propia
designación que se le otorga físicamente a cada unidad, quedando en este
caso el criterio en manos del propietario.

14. Sectores
 Los sectores privativos o sectores propios: Son aquellos sectores del inmueble
con autonomía funcional que les permite alcanzar el destino para el cual
están destinados y que tengan salida directa o la vía publica o por un caso
común.
 Los sectores o unidades comunes: Están contempladas en el art. 3 de la ley. El
terreno es siempre común, los demás sectores o cosas, serán comunes en
función del diseño y distribución de los ambientes del edificio, y su condición
de elemento común habrá de desprenderse del plano de obra respectivo y
deberá ser específicamente determinado como tal en el plano de división de
condominio.

15. Sectores Comunes de uso exclusivo:
 Dentro de los sectores comunes, es factible diferenciar aquellos que son de
uso exclusivo de los que tienen este carácter. Esta diferenciación se origina
en que ciertas cosas comunes solo benefician a una unidad exclusiva de la que
son necesariamente accesorias, como podrían ser las azoteas asignadas a una
unidad de condominio. En estos casos, el ambiente no deja de ser común,
pero el titular del sector privativo al que se halla necesariamente vinculado,
la usufructúa con exclusividad, aunque sus derechos están esencialmente
limitados y el ejercicio de algunas facultades puede requerir la autorización y
el ejercicio de algunas facultades puede requerir la autorización del resto de
los condóminos. En estos sectores solo el uso exclusivo del propietario, pero
el sector no pierde por ello su calidad de común. Le esta reservado el uso con
exclusividad, pero tiene las mismas facultades que sobre un sector privativo,
cualquier alteración, no expresamente permitida en el Reglamento Interno,
que quisiere realizar sobre dicho espacio debe contar con el acuerdo del resto
de los condóminos.

16. Sectores de tratamiento diferencial:
 Vacíos
 Superficies inaccesibles
 Superficies afectadas por limitaciones administrativas
Destinos
 Es la aptitud que tiene una unidad funcional para cumplir con la finalidad
para la que fue prevista. El derecho de condominio es esencialmente un
derecho limitado por el destino. Esta limitación, fundada en la supremacía de
los intereses de la comunidad, caracteriza al derecho. Si bien corresponde al
Reglamento regular los destinos, estructuralmente estos pueden estar
limitados y también pueden estar limitados por disposiciones administrativas
de orden público. Al fijar los destinos, en lo posible se debe ser genérico. El
especificar demasiado el destino, puede limitar innecesariamente el derecho,
y dar lugar a modificaciones costosas. Entre los destinos mas aconsejables
están: apartamento, local comercial, oficina, deposito, parqueo, villa, etc.

17. Practica de Régimen de Condominios
 Documentos a depositar ante la Oficina de Registro de Títulos a los
fines de “Aprobación Declaratoria y Reglamento de Condominio”:
 Declaración de Condominio:
 Original.
 Con identificación del inmueble
 Suscrita por el propietario del inmueble y su cónyuge si aplica
 Legalizada las firmas por Notario Público.
 Reglamento del Condominio.
 Original
 En cumplimiento de los Requisitos que establece el artículo 109 del Reglamento
General de Registro de Títulos.
 Con identificación del inmueble.
 Legalizada las firmas por Notario Público.
 De conformidad a las requisitos establecidos en la Ley del Notario.

18.  Instancia de solicitud: A) Suscrita por parte interesada o su
representante. B) Dirigida al Registrador de Títulos correspondiente. C)
Identificación correcta del inmueble objeto de la actuación.
 Planos de división A) Original. B) Levantados por un profesional
habilitados esos fines. C) Aprobados por la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.
 Nota: Los Planos son remitidos internamente al Registro de Títulos por
la DRMC correspondiente, en conjunto con demás documentos técnicos.
 Duplicado de Certificado de Título, en original.
 Certificación de Registro de Acreedor, en original (si aplica).
 Copias de documentos de identidad del propietario, cónyuge (si
aplica): a) legible; b) ambos lados (cédula de identidad y electoral).
 Nota: Si se trata de extranjero se debe depositar pasaporte;
identificación oficial del país de que se trate (como 2do documento
adicional) y RNC (Certificación de la Dirección General de
Impuestos Internos donde se haga constar el RNC).

19.  Copias de documentos de identidad del acreedor (si aplica): a) legible; b)
ambos lados (cédula de identidad y electoral).
 Registro Mercantil, (si aplica)
(únicamente en caso de persona jurídica que realicen actividades
comerciales en el país): a) Copia; b) Vigente a la fecha del documento base.
 Acta de Asamblea, (si aplica):
 Que designe a una persona para suscribir la operación.
 Identifique correctamente el inmueble.
 Original o Copia certificada por la entidad societaria o Cámara
de Comercio y Producción correspondiente.
 Poder de representación (en caso de ser necesario): a) original; b)
enunciación específica sobre sujeto, objeto y causa de la operación.
 Nota: En caso que el poder sea dado en el extranjero debe estar
debidamente apostillado o remitido por vía del Consulado correspondiente y el
Ministerio de Relaciones Exteriores.
 Copia del documento de identidad del representante (legible y de ambos
lados).

20.  Acta de matrimonio, original (si aplica).
 Nota: Aplica en caso que el titular registral esté señalado con estado civil
casado(a) en el Certificado de Títulos o Constancia Anotada, sin que esté
identificado su cónyuge. Si el documento ha sido dado en el extranjero debe
estar debidamente traducido al español, legalizado o apostillado, conforme los
requisitos establecidos en la Ley 544-14.
 Certificación de Impuestos a la Propiedad Inmobiliaria (IPI), en original
y emitida por la Dirección General de
Impuestos Internos donde se haga constar el inmueble se encuentra al
día en el pago de sus obligaciones o exento.
 Acto de sustitución de la garantía, (si aplica):
 Acto bajo firma privada.
 Acto auténtico.
 Nota: Los actos deben redactarse de conformidad con lo establecido en los
artículos 35 y 36 del Reglamento General de Registro de Títulos y de
conformidad con los requisitos establecidos en la Ley del Notario.

21.  Copia del documento de identidad del solicitante y/o
depositante (legible y de ambos lados).
 Impuestos de ley correspondiente:
 Comprobante de pago de Tasa por Servicio de la JI (Código 018):
RD$1,000.00.
 Recibo Ley 3-2019, del Colegio de Abogados de la República Dominicana:
RD$50.00.
 Recibo Ley 33-91, que establece un salario mínimo mensual para los
jueces de los Tribunales de la Justicia de la República Dominicana:
RD$10.00.
 En el caso de solicitar este servicio vía Ventanilla Exprés, se debe anexar
un comprobante de pago de la tasa por servicio de la JI, por el monto de
RD$1,000.00
 Para depósito remoto aportar un comprobante de pago de tasa por
servicio de la JI por el monto de RD$800.00. (localidades) y 300. 00
(Provincia Santo Domingo).

22. Otros documentos a depositar ante la Oficina de
Registro de Títulos a los fines de “Aprobación
Declaratoria y Reglamento de Condominio”
 Copia de la Licencia emitida por la Secretaria de Estado de Obras
Publicas, aprobando los planos del Condominio
 Certificación expedida por el agrimensor contratista, estableciendo de
que el Condominio está construido actualmente.

23. GRACIAS POR SU ATENCIÓN
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
yuniorandrescastillo@gmail.com
Celular: 1-829-725-8571
Santiago de los Caballeros, República Dominicana
2020.