Informe tasacion final

Juan Calvo Basarán. Arquitectos
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Manzanares el Real, Madrid / 91.855.84.70 / 690.07.56.32 / e-mail: juanchocalvo@gmail.com / www: juancalvobasaran.es
TTTTaaaassssaaaacccciiiióóóónnnn ddddeeee PPPPiiiissssoooo
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Informe de Tasación

INFORME DE TASACIONINFORME DE TASACIONINFORME DE TASACIONINFORME DE TASACION
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INFORME DE TASACIÓN
RESUMEN DE TASACIÓN
Nombre del Solicitante: RAQUEL NAVARRO UCETA
N.I.F. nº: 09457300-E
Domicilio del Solicitante: C/ Extremadura 44, 2º E Fuenlabrada, Madrid 28944
Tipo de Inmueble: VIVIENDA INDIVIDUAL en Bloque Abierto de 8 plantas sobre rasante
Situación inmueble: Calle BOLIVIA Nº 5, ESC 1, Planta 8º, Letra D en el municipio de FUENLABRADA
provincia de MADRID (28945)
Tasador: JUAN CALVO BASARÁN, ARQUITECTO SUPERIOR
MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO
- MÉTODO DE COMPARACIÓN
Edificio de viviendas C/ Bolivia Nº 5. Fuenlabrada
Visita interior del inmueble: Si
ADVERTENCIAS:
Para la finca: 6537 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o
catastral.
El mercado local de inmuebles comparables al tasado ha experimentado caídas duraderas y significativas
en los últimos diez años. Esta situación afecta al uso: Vivienda

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DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO
Documentos utilizados:
- Copia de la Escritura del Registro de Fuenlabrada de fecha 08-10-1.987.
Todas las Fincas Registrales tienen acceso.
Registro de la propiedad: Fuenlabrada numero 1
Sección: 0
Finca: 6537
Superficies de la Unidad Registral:
En Doc.
Catastro
En Doc.
Registro
Comprobada Adoptada Forma de
Comprobación
Superficie Útil: 0.00 m2 0.00 m2 58,50 m2 58.50 m2 A
Superficie Construida: 81.00 m2 82,43 m2 82,43 m2 82.43 m2 A
CL BOLIVIA 5 Es:1 Pl:08 Pt: D
Referencia Catastral: 3400001VK3630S0036BD
La descripción catastral NO corresponde a la realidad física actual del inmueble que se valora.
Nº Finca: 6537
A - Las superficies se han comprobado mediante croquis levantado por el tasador tras la medición del inmueble.
Situación de Ocupación: Desocupado
Situación legal: Libre
Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento
Resultado Comprobaciones Urbanística: - Cumple Normativa
Tipología: Abierta Bloque de 8 plantas sobre rasante
Tipo Vivienda: Exterior Número de Dormitorios 3, Número de baños o aseos 1
Estado de Conservación: Aceptable
Estado del Inmueble: TERMINADO
Antigüedad: 40 AÑOS
SUP. - superficie construida; REP SUELO. - repercusión del suelo; C. CONST.- coste m2 construido;
DEP. - coeficiente depreciación; CRN.U: coste de reposición neto unitario; VM U: valor de mercado
unitario; VM TOTAL. - valor de mercado total
VALOR DE MERCADO TOTAL 85.281,55 Euros
SUP.
M2
REP.SUELO
€/ M2
C.CONST
€ /M2
CONST
DEP.
%
CRN.U
€/M2
CONST
VM U
€/M2
CONST
VM TOTAL
€
VIVIENDAS 82.43 500 669,83 30 1113,80 1035.61 85.281,55

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OTROS GASTOS NECESARIOS: 20,00 %
NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN
COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000
OTROS VALORES:
Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2 de la ECO 805/2003) :
55.214,25 €
Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destrucción total del
inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009) :
50.166,60 €
ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS
Tamaño: Adecuado
Relación superficie construida/superficie útil: Normal
Situación: Adecuada Distribución: Adecuada
RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO
Vivienda (Venta)
N SITUACION SUP
M2
Precio
oferta
por
% c.
precio
corregido
precio
transacción
valor
unitario
Coef.
homologación
1 C/ Lima
BA CCC
80 89.900 2.0 88.102 0.00 € 1.101,27 0.83
2 Pza Panamá 1
BA CCC
75 77.000 2.0 75.460 0.00 € 1006.13 0.83
3 C/ Callao
BA CCC
85 92.900 2.0 91.140 0.00 € 1071,08 0.83
4 C/ Callao 7
BA CCC
90 90.000 2.0 88.200 0.00 € 980 0.83
5 C/ Andorra
BB CCC
81 89.250 2.0 87.465 0.00 € 1079,81 0.83
6 Av. Andes 35
BA CCC
85 95.000 2.0 93.100 0.00 € 1095,29 0.83
BA. VIVIENDA PLURIFAMILIAR, en bloque abierto.
CCC. Superficie construida con parte proporcional de zonas comunes
Observaciones a los testigos:
El estudio de mercado se refiere a ofertas. Dada la coyuntura del mercado
inmobiliario actual se prevé que el precio de las transacciones reales quede en
límites inferiores a los de la oferta. La información de mercado aportada
corresponde a inmuebles similares. Se homogeneizan las muestras aportadas en
función de superficie, edad, situación, calidades y acabados, urbanización, estado
de conservación, etc...

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CERTIFICADO DE TASACIÓN
D. Juan Calvo Basarán, con domicilio fiscal en C/ Virgen de los peligros nº
34, en Manzanares el Real, Madrid 28410 con NIF.- 18.191.760-W.
Arquitecto Colegiado en el COAM con el nº 10.746
Requerido por Dª Raquel Navarro Uceta con DNI. -09457300-E con
domicilio en C/Extremadura 44, 2º E Fuenlabrada, Madrid 28944, para la tasación
del piso situado en C/ Bolivia nº 5, Esc. 1, 8ºD en Fuenlabrada, Madrid 28945.
Tras la visita al inmueble en cuestión el día 11 de enero de 2017,
CERTIFICO
La vivienda descrita en el informe, situadas en Calle BOLIVIA 5 D ESC 1,
Planta 8º, Letra D en el municipio de Fuenlabrada, provincia de MADRID (28945)
tiene los siguientes datos:
Estado del Inmueble: Terminado
Situación de Ocupación: Desocupado
Nombre del Solicitante: Raquel Navarro Uceta
DNI.- 09457300-E
Domicilio del Solicitante: C/ Extremadura 44, 2º E Fuenlabrada, Madrid 28944
LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la determinación de la cuantía el
patrimonio del interesado
Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de
27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados
derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden
EHA/3011/2007 de 4 de octubre, EHA/564/2008 de 28 de febrero y por Real
Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre
MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO
- MÉTODO DE COMPARACIÓN
VALORES Y COSTES CALCULADOS:
Coste de Reposición Bruto 91.810,70 €
Coste de Reposición Neto 73.852,58 €
Valor por comparación 85.281,55 €

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VALOR DE TASACIÓN
230.160,00 Euros
VALOR HIPOTECARIO
230.160,00 Euros
El Valor Hipotecario corresponde al Valor de Mercado calculado por el
método de comparación
,ADVERTENCIAS:
El mercado local de inmuebles comparables al tasado ha experimentado
caídas duraderas y significativas en los últimos diez años. Esta situación afecta al
uso: Vivienda
El inmueble está desocupado.
La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la
actual.
La dirección del inmueble que figura en la documentación catastral utilizada
NO coincide con la actual.
Registro de la propiedad: FUENLABRADA
Sección:
Nº de
FINCA
C.L. S.R. SUPERFICIES VALORADAS
REGISTRAL COMPROBADA ADOPTADA F.D.C.
6537 A.. L CONSTRUIDA 82.43 82.43 82.43 A
REFERENCIA CATASTRAL: 3400001VK3630S0036BD
C.L.- Comprobación de linderos.
L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los
comprobados.
S.R.- Superficie Registral
L.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas
F.D.C.-Forma De Comprobar
A - Las superficies se han comprobado mediante croquis levantado por el tasador
tras la medición del inmueble
Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A
1.2 de la ECO 805/2003)
55.214,25 Euros
Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso
de destrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)
50.166,60 Euros
VALOR DE TASACIÓN
85.281,55 Euros
VALOR HIPOTECARIO
85.281,55 Euros

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Superficie utilizada para valorar: CONSTRUIDA
SUP.
M2
VALOR HIPOTECARIO
EUROS
VIVIENDAS 82.43 85.281,55
Superficie utilizada para valorar: CONSTRUIDA
SUP. UTIL
M2
SUP CONST. (SIN
ZONAS COMUNES)
SUP. CONST.
VIVIENDAS 77 4 82.43
JUAN CALVO BASARÁN. no se hace responsable de los posibles vicios
ocultos de la edificación.
Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas
hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.
Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado,
En Manzanares el Real a 07 de febrero de 2017.
Juan Calvo Basarán.
Arquitecto

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Introducción
0.- CÁLCULO VALOR MINIMO SEGÚN LA COMUNIDAD DE
MADRID
La normativa reguladora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones,
establece que la base imponible a consignar en las correspondientes declaraciones
será el valor real de los bienes transmitidos. Por su parte, el artículo 52 de la Ley
General Tributaria señala que el valor de los bienes podrá comprobarse por la
Administración con arreglo a diferentes medios, entre los que se incluyen la
referencia a precios medios de mercado y los dictámenes de peritos de la
Administración.
Este valor tiene carácter informativo. Esta información no impide la
posterior comprobación administrativa que se llevará a cabo por los Técnicos del
Servicio de Valoraciones.
Aunque los valores obtenidos con la metodología y referencias aquí
expuestas tienen la consideración de mínimos o de referencia, ello no debe limitar,
sin embargo, la libertad del contribuyente para consignar uno inferior, si las
especiales condiciones del inmueble adquirido sitúan su valor real de mercado
incluso por debajo de la referencia establecida por la Comunidad de Madrid.
Valoración CAM

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VIVIENDA INDIVIDUAL
Abierta Bloque de 8 plantas sobre rasante
1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
Nombre del Solicitante: Raquel Navarro Uceta
DNI. - 09457300-E
Domicilio del Solicitante: C/Extremadura 44, 2º E Fuenlabrada, Madrid 28944
FINALIDAD DE LA TASACIÓN
LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la determinación de la cuantía el
patrimonio del interesado
Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de
27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados
derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden
EHA/3011/2007 de 4 de octubre, EHA/564/2008 de 28 de febrero y por Real
Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre.
2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
Dirección del inmueble: Calle BOLIVIA Nº 5 ESC 1 Planta 8º, Letra D en
el municipio de Fuenlabrada, provincia de MADRID (28945)
Documentos utilizados:
- Copia Escritura 8-10-1987
Todas las Fincas Registrales tienen acceso.
Registro de la propiedad: Fuenlabrada 1
Sección: 0
Nº de finca: 6537

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En Doc.
Catastro
En Doc.
Registro
Comprobación
La descripción catastral NO corresponde a la realidad física actual del inmueble que
se valora. La superficie Catastral no está coordinada con la superficie escriturada y
comprobada.
3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
4.1.- LOCALIDAD
Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño Grande
Actividad Dominante: Múltiple
Población de Derecho: 195.864 Habitantes
Evolución Población: En crecimiento.
4.2.- ENTORNO
Rasgos Urbanos.
Tipificación: Urbanización de bloques de viviendas denominado Parque de Los
Estados, de características muy homogéneas. Los edificios dejan entre sí espacios
libres ajardinados
Nivel de Renta: Medio y medio bajo
Significación del Entorno: Urbano
Desarrollo: Medio
Uso Predominante Principal: Residencial
Renovación: Baja
Uso Predominante Secundario: Comercial
Grado Consolidación del Entorno: 95 %
Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 40 años
Entorno Industrial: En la ciudad

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Ubicación relativa del barrio o zona dentro del municipio: Nivel medio
Ubicación relativa de inmueble dentro del barrio o zona: Nivel medio
EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO
Infraestructuras Calidad Estado Conservación
Alumbrado: Tiene Media Medio
Alcantarillado: Tiene Media Medio
Abastecimiento: Tiene Media Medio
Vías Públicas: Terminadas Media Medio
Equipamientos:
Comercial: Escaso
Religioso: Suficiente
Deportivo: Suficiente
Aparcamiento: Suficiente
Escolar: Suficiente Lúdico: Escaso
Asistencial: Suficiente Zonas Verdes: Abundante
Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son buenas para las
necesidades de la zona.
Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse muy buenas.
5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO
(DATOS NO NECESARIOS)
6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
6.1.- DESCRIPCIÓN
Abierta Bloque de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante
Jardines: rodeando los edificios
Conserje/portero/seguridad privada: No
Tenis/pádel: No
Otras instalaciones deportivas: No

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Aparcamientos al aire libre: No
Piscina de la Comunidad de Propietarios: No
Aparcamientos en edificio: No
La vivienda tasada se utiliza como: Vivienda Habitual
% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia: 10%
Nº de Portales: 1
Tipo Vivienda: Exterior
Nº de Escaleras: 1
Número de Dormitorios: 3
Nº de Ascensores por Escalera: 1
Número de Baños o Aseos: 1
Planta en la que se encuentra la vivienda: 8
6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES
En Doc.
Catastro
En Doc.
Registro
Comprobación
La descripción catastral NO corresponde a la realidad física actual del inmueble que
se valora. La superficie Catastral no está coordinada con la superficie escriturada y
comprobada.
6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
Cimentación: Hormigón armado, zapatas
Estructura: Pórticos de hormigón armado
Cubierta: Plana

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Cerramientos Exteriores: Mortero Monocapa
Espesor de Cerramientos Ext: 28 cm
Carpintería Exterior: Metálica
Acristalamiento: Vidrio
Persianas: Plásticas
RESUMEN DE CALIDADES:
Solados: medio, terrazo
Zonas comunes, portal y escalera: medio
Fachadas: medio
Cuartos de Baño: medio
RESUMEN DE CALIDADES:
Carpintería Interior: media
Cocina: baja
Grado de Electrificación: medio
INSTALACIONES:
- Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible
- Teléfono
- Gas Ciudad
- Agua Caliente
Calidad de la construcción: Media, media baja.
Terraza: Si Superficie de terraza (m²): 3.95
Cocina equipada con Terraza /tendedero; Sup. terraza/ tendedero (m²): 3.19
Armarios empotrados No
Puerta de seguridad: No
Sistema de alarma: No
Combustible del agua caliente: Gas Natural
Tipo de calefacción: Individual

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6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:
Estado del Inmueble: TERMINADO
La comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección
ocular, sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como finalidad
investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos.
6.5.- ANTIGÜEDAD
Antigüedad aproximada: 40 años
Reformado recientemente: si
Alcance de la reforma: pintura
Años desde la última reforma aproximadamente: 40
Diversas reformas puntuales a lo largo de la vida útil del inmueble. No
Estado de Conservación: aceptable
7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
Comprobaciones:
- Consulta a la documentación del Planeamiento
Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado
indicios de incumplimiento de la normativa urbanística.
¿Dispone el edificio de Certificado de Eficiencia Energética?: No
¿Ha superado la Inspección Técnica de Edificios?: Si
¿Es susceptible el inmueble de uso polivalente, sin grandes
transformaciones o cambios, al no incorporar características o elementos
constructivos o normativos que limiten o dificulten su uso para diferentes
actividades?: No
8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
RÉGIMEN DE OCUPACIÓN:
El inmueble está desocupado en este momento.
Comprobaciones realizadas:
- Consulta verbal

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RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
El inmueble no está protegido arquitectónicamente.
9.- ANÁLISIS DE MERCADO
ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS
Tamaño: Adecuado
Situación: Adecuada
Distribución: Adecuada
Relación superficie construida/superficie útil: Normal
Comentario sobre la situación del mercado:
Trama urbana de casco consolidada, constituida por antiguas edificaciones
residenciales tradicionales de una planta alternadas con bloques plurifamiliares de
cuatro alturas formando bloque abierto y construidos en los años 70/80.
Mercado inmobiliario con futuro incierto, provocado por los altos precios de
adquisición, las expectativas de cambios de políticas de viviendas, la desconfianza
en el futuro, la reducida bolsa de demanda potencial y el endurecimiento en las
condiciones crediticias, (porcentaje máximo del préstamo tanto al promotor como al
comprador, solicitud de avalistas, vinculación a la Entidad financiera, diferencial
aplicado, etc.).
Existe abundante oferta de inmuebles de todas las tipologías, lo que ha
producido una ralentización importante en las ventas desde el último trimestre del
año 2007 y que se dilaten notablemente los plazos de comercialización de los
inmuebles (que se paralicen en algunos casos).
Consecuentemente aparecen bajadas generalizadas de los precios de
oferta, con descuentos tanto por parte de promotores en vivienda nueva como de
particulares e inmobiliarias en inmuebles de segunda mano (aunque siguen
existiendo ofertas con valores altos). Este descenso de la demanda solvente ha
producido que los precios de oferta de los inmuebles comiencen a bajar y que el
vendedor acepte negociar descuentos importantes de hasta un 15-20%
impensables hace un tiempo. A la vez la demanda está expectante y exige precios
más asequibles, calidades, plazos y seguridad.
La situación actual del mercado inmobiliario está produciendo
revalorizaciones nulas, e incluso negativas, de los inmuebles respecto a años
anteriores.
Además, la escasez de compraventas hace más difícil poder comprobar los
precios a los que realmente se cierran las negociaciones.
En obra nueva aumenta el desconocimiento real del ritmo y valores de
compra (descuentos, promociones, regalos).

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CALCULO DE LOS VALORES UNITARIOS:
Coste de reposición (CR):
CR = [RS + Cc * (1 - D)] * R
Siendo:
RS: Repercusión de suelo urbanizado por m² construido
Cc: Coste de construcción, considerado como el necesario para realizar la
edificación expresado en €/m² construido.
D: Coeficiente de depreciación lineal por uso y antigüedad. Será el cociente
resultante de dividir la edad actual del inmueble entre su vida útil total, que para
viviendas se estima de 100 años.
R: Cociente resultante de dividir la superficie construida entre la superficie
útil.
RS = Valor de mercado del solar / Sup. Construida sobre rasante
Testigos
1. C/ Lima, Fuenlabrada Fecha: 31/1/2017
P. Oferta
venta €
Negociación
(%)
Comercialización
(%)
P. oferta
corregida €
Transacción
€
V. Unitario
( €/m2)
89.900 2.00 0.00 88.102 0.00 1.101, 27
Superficie Adoptada: Construida con elementos comunes.
Vivienda: 80,00 m2
Nº de habitaciones: 3, Baños: 1; Instalaciones: Calefacción individual,
Ascensor
Tipología vivienda: Vivienda Plurifamiliar en Bloque Abierto, bajo
Calidad de la vivienda: Media
Antigüedad: 44 años, 1973 aprox.
2. Plaza de Panamá 1, Fuenlabrada Fecha: 31/1/2017
P. Oferta
venta €
Negociación
(%)
Comercialización
(%)
P. oferta
corregida €
Transacción
€
V. Unitario
( €/m2)
77.000 2.00 0.00 75.460 0.00 1.006,13

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Vivienda: 75,00 m2
Ascensor
Tipología vivienda: Vivienda Plurifamiliar en Bloque Abierto , 1ª planta
3. Calle Callao, Fuenlabrada Fecha: 31/1/2017
P. Oferta
venta €
Negociación
(%)
Comercialización
(%)
P. oferta
corregida €
Transacción
€
V. Unitario
( €/m2)
92.900 2.00 0.00 91.140 0.00 1071,08
Vivienda: 85,00 m2
Ascensor
Tipología vivienda: Vivienda Plurifamiliar en Bloque Abierto, Planta 8º
4. Calle Callao, Fuenlabrada Fecha: 31/1/2017
P. Oferta
venta €
Negociación
(%)
Comercialización
(%)
P. oferta
corregida €
Transacción
€
V. Unitario
( €/m2)
90.000 2.00 0.00 88.200 0.00 980

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Vivienda: 90,00 m2
Ascensor
Tipología vivienda: Vivienda Plurifamiliar en Bloque Abierto
5. Calle Andorra 9, Fuenlabrada Fecha: 31/1/2017
P. Oferta
venta €
Negociación
(%)
Comercialización
(%)
P. oferta
corregida €
Transacción
€
V. Unitario
(€/m2)
89.250 2.00 0.00 87.465 0.00 1079,81
Vivienda: 81,00 m2
Ascensor
Tipología vivienda: Vivienda Plurifamiliar en Bloque Abierto, 7º Planta
Calidad de la vivienda: Media, suelo parqué.
6. Avda. de los Andes 35, Fuenlabrada Fecha: 31/1/2017
P. Oferta
venta €
Negociación
(%)
Comercialización
(%)
P. oferta
corregida €
Transacción
€
V. Unitario
(€/m2)
95.000 2.00 0.00 93.100 0.00 1095,29

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Vivienda: 85,00 m2
Ascensor
Tipología vivienda: Vivienda Plurifamiliar en Bloque Abierto, 3º Planta
Calidad de la vivienda: Media, suelo parqué.
Comentario sobre la situación del mercado
Trama urbana de casco consolidada, constituida por antiguas edificaciones
residenciales tradicionales de una planta alternadas con bloques plurifamiliares de
cuatro alturas formando manzana cerrada y construidos en los años 70/80.
Mercado inmobiliario con futuro incierto, provocado por los altos precios de
adquisición, las expectativas de cambios de políticas de viviendas, la desconfianza
en el futuro, la reducida bolsa de demanda potencial y el endurecimiento en las
condiciones crediticias, (porcentaje máximo del préstamo tanto al promotor como al
comprador, solicitud de avalistas, vinculación a la Entidad financiera, diferencial
aplicado, etc.).
Existe abundante oferta de inmuebles de todas las tipologías, lo que ha
producido una ralentización importante en las ventas desde el último trimestre del
año 2007 y que se dilaten notablemente los plazos de comercialización de los
inmuebles (que se paralicen en algunos casos). Consecuentemente aparecen
bajadas generalizadas de los precios de oferta, con descuentos tanto por parte de
promotores en vivienda nueva como de particulares e inmobiliarias en inmuebles de
segunda mano (aunque siguen existiendo ofertas con valores altos). Este descenso
de la demanda solvente ha producido que los precios de oferta de los inmuebles
comiencen a bajar y que el vendedor acepte negociar descuentos importantes de
hasta un 15-20% impensables hace un tiempo. A la vez la demanda está
expectante y exige precios más asequibles, calidades, plazos y seguridad.
La situación actual del mercado inmobiliario está produciendo
revalorizaciones nulas, e incluso negativas, de los inmuebles respecto a años
anteriores. Además, la escasez de compraventas hace más difícil poder comprobar
los precios a los que realmente se cierran las negociaciones.
En obra nueva aumenta el desconocimiento real del ritmo y valores de
compra (descuentos, promociones, regalos).

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OTROS
Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el
siguiente proceso:
1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los
porcentajes de negociación y/o comercialización habitual para la
coyuntura actual de mercado en su zona.
2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de
conservación y características físicas de cada uno con respecto al
inmueble valorado.
3. Cálculo del valor medio ponderado.
4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado
por comparación.
Para determinar el valor de tasación se ha procedido a descontar, en
concepto de comercialización y previo al proceso de homogeneización, un
porcentaje medio del 3,00 % en el valor de aquellos comparables incluidos en el
presente informe que se han obtenido de profesionales de intermediación
inmobiliaria.
EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE
HAN DETECTADO ELEMENTOS ESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL
ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO.
10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
Factor
Corrector
Antig /
Conservs
Corrector
Calid/Dem
and
Corrector
Alt/Orient
Corrector
Superficie
Superficie
construida
(m2
)
1.055,60 x 1,00 x 0,99 x 0,99 x 1,00 x 1,00 x 82,43 = 85.281,55
Fuenlabrada
C/ Bolivia nº 5
Parque de los Estados
Valor Estimado
Mercado
Promedio
Operaciones
Zona
(Euros/m2
)
Valor Unitario de Tasación = 1034,60 €
Valor de Tasación = 82,43 m2 X 1.034,60 = 85.281,55 €

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11.- DOCUMENTACIÓN
Croquis Piso

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Fotografias

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Localización
Situación Fuenlabrada en Comunidad de Madrid
Localización C/ Bolivia en Fuenlabrada

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Situación de la edificación

REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE
3400001VK3630S0036BD
DATOS DESCRIPTIVOS DEL INMUEBLE
LOCALIZACIÓN
CL BOLIVIA 5 Es:1 Pl:08 Pt:D
28945 FUENLABRADA [MADRID]
USO PRINCIPAL
Residencial
AÑO CONSTRUCCIÓN
1977
COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN
2,800000
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
81
PARCELA CATASTRAL
SITUACIÓN
CL BOLIVIA 5 G
FUENLABRADA [MADRID]
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
3.002
SUPERFICIE GRÁFICA PARCELA [m²]
331
TIPO DE FINCA
[division horizontal]
CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA
DE DATOS CATASTRALES DE BIEN INMUEBLE
INFORMACIÓN GRÁFICA E: 1/600
4,459,820
4,459,840
4,459,860
433,260 433,280 433,300
433,300 Coordenadas U.T.M. Huso 30 ETRS89
Este documento no es una certificación catastral, pero sus datos pueden ser verificados a través del
'Acceso a datos catastrales no protegidos' de la SEC.
Límite de Manzana
Límite de Parcela
Límite de Construcciones
Mobiliario y aceras
Límite zona verde
Hidrografía
Domingo , 15 de Enero de 2017
CONSTRUCCIÓN
Destino Escalera Planta Puerta Superficie m²
VIVIENDA 1 08 D 77
ELEMENTOS COMUNES 4

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