Modelo de presentación de informe de Avaluo Comercial Urbano

1. INFORME DE AVALUO COMERCIAL URBANO
Tipo de Inmueble: LOTE Y CONSTRUCCIÓN Dirección:
CALLE 80 SUR N° 55 -115
Sector: ACCESO A CABECERA MUNICIPAL
Ciudad: LA ESTRELLA
SOLICITANTE:
Ángel María Gaona Espinosa.
FECHA:
Bogotá, Septiembre 27 de 2013

2. TABLA DE CONTENIDO
1. INFORMACION BASICA 3
2. INFORMACION JURIDICA 3
3. DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR 4
4. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE 5
5. NORMATIVIDAD URBANISTICA VIGENTE: 9
6. CONSIDERACIONES GENERALES: 9
7. METODO DE AVALUO 9
8. INVESTIGACION ECONOMICA 10
9. JUSTIFICACION DEL VALOR 13
10. VALOR ADOPTADO 13
11. AVALUO COMERCIAL 14
12. ANEXOS 15

3. 1. INFORMACION BASICA
1.1 SOLICITANTE: Ángel María Gaona Espinosa.
1.2 OFICIO DE SOLICITUD: 507-0377-2012.
1.3 DEPARTAMENTO: Antioquia
1.4 MUNICIPIO: La Estrella
1.5 SECTOR: Zona urbana, acceso a cabecera urbana
1.6 BARRIO: Caquetá
1.7 DIRECCIÓN: Calle 80 Sur No. 55 -115
1.8 TIPO DE AVALUO: Comercial urbano.
1.9 TIPO DE INMUEBLE: Lote con construcción
1.10 ESTRATO: Entorno es estrato 3 (Tres)
1.11 USO ACTUAL: Comercial - Motel El Bosque
1.12 PROPIETARIO: Ángel María Gaona Espinosa.
1.13 FECHA DE VISITA: 19 de septiembre de 2013.
1.14 FECHA DE INFORME: 27 de septiembre de 2013.
2. INFORMACION JURIDICA

4. 2.1. TITULO DE ADQUICISION: Sentencia del 29 de Marzo de 2005 Juzgado 2 Penal
del Circuito Especial de Bogotá.
2.2. MATRICULA INMOBILIARIA: 001-169768.
2.3. PROPIEDAD HORIZONTAL: No aplica dado que el inmueble no está sometido al
régimen de propiedad horizontal.
2.4. AFECTACIONES: No tiene.
2.5. PROPIETARIO ACTUAL: Ángel María Gaona Espinosa.
3. DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR
3.1. DELIMITACION DEL SECTOR: La Estrella es un Municipio de Antioquia, que limita
por el Norte con Medellín e Itagüí, el inmueble objeto de valoración se encuentra en
el barrio Caquetá, que limita por el Norte: Con la Primavera, San Vicente y Escobar,
por el Oriente: Con el barrio Ancón de San Martin, Por el Occidente: Con el barrio
La Chinca y por el Sur: con el Barrio Quebrada Grande.
El inmueble se encuentra sobre la Calle 80 Sur entre las Carreras 55 y 56 y la
Quebrada La Chocolata, cerca de Moteles: Chalets, y Motivos y Autopista Sur y los
Centros Industriales Promisión y Stock Sur.
3.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Sector Residencial, con comercio y servicios de tipo
barrial: Iglesia, cancha deportiva, zonas verdes públicas y tiendas de barrio.
3.3. ESTRATIFICACION: 3 Tres.
3.4. VIAS PRINCIPALES: Cuenta con vías principales de primer orden como la Calle 80
Sur, vía de acceso a la cabecera del municipio desde la Autopista Sur – Carrera 50, ambas
vehicular hasta la Carrera 55.
3.5. VIAS DE ACCESO: Calle 80 Sur desde la Carrera 50 – Autopista Sur, hasta la Carrera
55, hacia el parque principal del municipio de La Estrella.

5. 3.6. TRANSPORTE PÚBLICO: Rutas de Buses La Estrella y algunos integrados al sistema
metro con la estación Sabaneta.
3.7. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN: No existen actualmente obras proyectadas a
nivel municipal, en el sector donde se ubica el predio.
4. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
4.1. LOCALIZACION: El inmueble está ubicado en el Municipio de la Estrella,
Departamento de Antioquia, en el barrio Caquetá, en la zona Sur Oriental del
Municipio, sobre la Calle 80 Sur con 55.
4.2. LINDEROS:
NORTE O FRENTE: Calle Chiquinquirá.
SUR O CENTRO: Con toda una quebrada o zanjón, con propiedades, de
Heriberto Escobar, de la sucesión de Víctor Escobar, de la
sucesión de Víctor Escobar y de María Gonzales.
OCCIDENTE: Por todo un barranco, con una propiedad que fue de Pastora
Ramírez de Diez y hoy es de Aníbal Sánchez y otros.
ORIENTE O PIE: Con propiedad que fue de Jesús Escobar, luego de Pedro Luis
Salazar y es de hoy de Roberto Ramírez.
FUENTE: Certificado de Tradición y Libertad No 001-169768.
4.3. AREA DE TERRENO: 9.120,00 m2
, Certificado de Libertad. En las mediciones
realizadas en la cartografía del municipio de la Estrella, el área de la ficha predial es
de 6.797 metros cuadrados.
NOTA: para efectos del presente avalúo se tendrá en cuenta el área registrada en el
Certificado de Tradición y Libertad, se recomienda realizar un levantamiento
topográfico que determine el área real del inmueble.
4.4. TOPOGRAFIA: Pendiente moderada
4.5. FORMA: Irregular.

6. 4.6. AREA DE CONSTRUCCION:
Área Construida Portería 11,60 m²
Área Construida Administración 227,83 m²
Área Construida Cabañas 2.065,48 m²
Áreas Construida Bodegas 125,88 m²
A continuación, se anexa esquema de área lote y construcciones del inmueble.
Este plano fue medido en Autocad y con referencia en él se midieron las áreas
construidas relacionadas anteriormente.
4.7. CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS
4.7.1 VETUSTEZ: Se estima una edad de 30 años, se han realizado remodelaciones
y adaptaciones para el uso actual de la construcción inicial.
4.7.2 NÚMERO DE PISOS: Dos niveles.

7. 4.7.3 ESTADO DE CONSERVACION: Buena. Se evidencia el mantenimiento
permanente del predio en su interior y exterior.
4.7.4 USO ACTUAL: Comercial - Motel.
4.7.5 RACIONABILIDAD DEL DISEÑO: Entorno a una vía interna y un patio
central, arborizado, se ubican las construcciones de dos niveles: garaje que da
acceso a una suite o habitación en segundo nivel con baño, algunas con bañera
y/o jacuzzi. Zona de Restaurante, lavandería y oficinas.
4.7.6 SERVICIOS PUBLICOS (ALCANTARILLADO, ACUEDUCTO, ENERGIA,
GAS, OTROS): El predio cuenta con todos los servicios públicos, suministrados
por Empresas Públicas de Medellín.
4.7.7 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS Y ACABADOS
PORTERIA
CIMENTACION: No se evidencia, por el tipo de construcción y edad se estiman que
son en concreto ciclópeos.
ESTRUCTURA: Muros de carga
CUBIERTA: Alfardas de madera, tablilla y teja de barro
CIELO RASO: Tablilla
PISOS: Baldosa de grano
ACABADOS MUROS: Muros revocados, estucados y pintados
CARPINTERIA MADERA: Puertas y marcos de las puertas
CARPINTERIA METALICA: Pasamanos y estructura en aluminio de las ventanas
ADMINISTRACIÓN
CIMENTACION: No se evidencia, por el tipo de construcción y edad se estiman que
son en concreto ciclópeos.
ESTRUCTURA: Tradicional. Muros cargueros
CUBIERTA: Alfardas de madera, tablilla y teja de barro
CIELO RASO: Tablilla barnizada
PISOS: Cerámica
BAÑOS: Muros enchapados y aparatos nacionales
ACABADOS BAÑO: Enchapes en cerámica
ACABADOS MUROS: Muros revocados, estucados y pintados

8. CARPINTERIA MADERA: Puertas y marcos de las puertas
CARPINTERIA METALICA: Marcos de puertas
CABAÑAS
CIMENTACION: No se evidencia, por el tipo de construcción y edad se estiman que
son en concreto ciclópeos.
ESTRUCTURA: Tradicional. Muros cargueros
CUBIERTA: Losa de concreto en primeros niveles y alfardas de madera, tablilla y teja
de barro en segundos niveles
CIELO RASO: Tablilla barnizada
PISOS: Cerámica
BAÑOS: Muros enchapados y aparatos nacionales
ACABADOS BAÑO: Enchapes en cerámica, cabinas en vidrio templado, bañeras
ACABADOS MUROS: Muros revocados, estucados y pintados
CARPINTERIA MADERA: Puertas y marcos de las puertas
CARPINTERIA METALICA: Puertas de garajes, pasamanos de escalas y estructura
de aluminio de cabinas de baños.
BODEGAS
CIMENTACION: No se evidencia, por el tipo de construcción y edad se estiman que
son en concreto ciclópeos.
ESTRUCTURA: Tradicional. Muros cargueros
CUBIERTA: Alfardas de madera, tablilla y teja de barro
CIELO RASO: Tablilla barnizada
PISOS: Cerámica
BAÑOS: Muros enchapados y aparatos nacionales
ACABADOS BAÑO: Enchapes en cerámica
ACABADOS MUROS: Muros revocados, estucados y pintados
CARPINTERIA MADERA: Puertas y marcos de las puertas
CARPINTERIA METALICA: Marcos de puertas
4.7.8 DESCRIPCION DEL CONJUNTO SI ES PH: El predio no está sometido a
Propiedad Horizontal, es una construcción dentro de un barrio de viviendas
unifamiliares, bifamiliares y grandes predios con uso de motel.
4.8 INFORMACION CATASTRAL:

9. Cedula Catastral : 380-1-001-009-0003-00036-0000-00000
Área construida : 1.899,12 m2
.
Área de Terreno : 6.797 m2
.
Avalúo catastral : $ 1.880.385.496
Vigencia : 2012
5. NORMATIVIDAD URBANISTICA VIGENTE:
Acuerdo 42/2007, Polígono: ZU 12 CN 07, Densidad: 100 viviendas/hectárea. Índice de
Construcción: No aplica para vivienda, 2 para Comercio, 4 para Servicios y 2 para Industria
Índice de Ocupación: 50% para Vivienda, 60% para comercio, servicios o industrial. Retiro
a Quebrada La Chocolata 10 metros de cause principal. Uso principal Vivienda.
“PARÁGRAFO 2. Los usos o actividades ya establecidas que sean clasificados como usos
prohibidos, que se encuentren en funcionamiento se podrán aceptar, siempre que cumplan
con las condiciones urbanísticas, constructivas e internas locativas en las disposiciones
correspondientes, que los usos hayan sido permitidos según las disposiciones vigentes en
el momento en que se establecieron en el sitio, y que la actividad se desarrolle en las
mismas condiciones o mejores a la vigencia de la nueva disposición que prohibió el uso.”
6. CONSIDERACIONES GENERALES:
Adicionalmente a las características más relevantes del inmueble motivo del presente
estudio, las cuales han sido expuestas en los capítulos anteriores; para la determinación
del justiprecio comercial, se ha tenido en cuenta, entre otros, los siguientes factores y
consideraciones generales:
Se trata de un inmueble especial, su uso actual es comercial, destinado a motel, por
tal motivo se determina valor asignando valor a la tierra por método comparativo
de mercado y la construcción por el método del costo de reposición depreciando
dichas construcciones por edad y por estado de conservación, cabe anotar que la
edad con la que se deprecia el inmueble es la edad aparente.
7. METODO DE AVALUO

10. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo
establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de
la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución
Reglamentaria No.- 0620 de octubre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, así como también por las premisas básicas del presente informe, se utilizó el
método de comparación de mercado y el método de costo.
7.1. MÉTODO COMPARACIÓN DE MERCADO
Es la técnica valuatorias que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al
del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
7.2. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar
el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de
avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno.
8. INVESTIGACION ECONOMICA
8.1 DIRECTA O INDIRECTA
Se encontraron cuatro ofertas de mercado inmobiliario en el Sector hacia la zona sur
oriental del Municipio.
Las ofertas varían en área desde los 1.750 mts2 hasta los 10.000 m2, estas ofertas son
urbanas en su totalidad, de uso normativo residencial según el Plan Básico de
Ordenamiento Territorial del Municipio, se encuentran cerca de la vía principal que conduce
a Caldas y cuentan con topografía ligeramente inclinada.

11. N
o.
TIPO
DE
INMUE
BLE
DIREC
CIÓN
VALOR
PEDIDO
%
Neg
VALOR
DEPURAD
O
TERRENO
AREA
TOTAL
CONSTR
UIDA
VALOR
TOTAL
CONSTRU
CCIÓN
INTEG
RAL
OBSERVAC
IONES
NOMBRE FUENTEÁREA
EN
M2 V/M2
1 Lote
Sector
Sierra
Moren
a
$
3.500.00
0.000
0,5
7%
$
3.480.00
0.000
10.00
0,00
$
348.
000
Lote sin
construccion.
http://www.adoos.com.co/post/19750335/lote_en_la_
estrella_10000_m2
2 lote La
Estrell
a
$
2.450.00
0.000
0,4
1%
$
2.440.00
0.000
7.000
,00
$
348.
571
Lote sin
construccion.
http://colombia.inmobiliaria.com/lote-en-la-estrella-
7000m2-F759804
3 lote
Lote
en La
Tabla
za
$
2.000.00
0.000
5,0
0%
$
1.690.75
0.000
4.750
,00
$
355.
947
450,00
$
209.250.
000
$
465.0
00
lote de 4750
m2 area
construida 450
m2. Con frente
a la via a
Caldas. Zona
urbana, apto
para
construccion de
vivienda
multifamiliar.
http://www.alamaula.com.co/antioquia/lotes-
terrenos/constructores-vendo-lote-
de-4-750m2-en-la-tablaza-apto-para-urbanizacion-
multifamiliar/2762470
4 lote
Lote
Antigu
a vía a
Caldas
$
600.000.0
00
5,0
0%
$
570.000.0
00
1.750
,00
$
325.
714
Información
encontrada en
internet, pues
no se
conocieron
valores de
transacciones
http://www.adoos.com.co/post/19879271/vendo_lote
_comercial_e_industrial_via
_antigua_a
Ubicación del predio a valorar
Ubicación de las ofertas
1
2
3
4

12. Se corrió un modelo de dispersión para analizar la variable área contra la variable precio,
en la que se evidencio que esta tiene un comportamiento lineal y en la que la variable área
no es influyente en el mercado inmobiliario para la zona.
Por tal motivo se toman los cuatro datos para realizar la estadística, resultando:
OFERTAS m2 Terreno
1 $ 348.000
2 $ 348.571
3 $ 355.947
4 $ 325.714
PROMEDIO $ 344.558
DESVIACION ESTANDAR $ 13.074
COEFICIENTE DE VARIACION 3,79%
LIMITE SUPERIOR $ 357.631,89
LIMITE INFERIOR $ 331.484,66
VALOR ADOPTADO $ 340.000,00
Se adopta la aproximación a miles del promedio de la estadística, como valor más probable
del bien inmueble.
CONSTRUCCION
Para la determinación del valor de la construcción se toma un valor de reposición a nuevo
de $659.482 m2 de los costos directos de la tipología unifamiliar Interés Social para la
portería, $1.202.018 m2 de los costos directos de la tipología unifamiliar medio bajo para
la construcción denominada administración, $1.119.794 m2 de los costos directos de la
0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
8.000,00
10.000,00
12.000,00
$ 0 $ 1.000.000.000 $ 2.000.000.000 $ 3.000.000.000 $ 4.000.000.000
Valor

13. tipología unifamiliar medio para la construcción denominada cabañas y $1.068.256 m2 de
los costos directos de la tipología bodega popular para la construcción denominada
bodega, de la revista Construdata No. 163 vigencia Junio Agosto de 2012 de Medellín,
dadas las especificaciones del bien inmueble y se deprecia por el método de Fitto y
Corvini, con un estado de conservación de 1,3,1,3, dado el estado de conservación de los
bienes a valorar.
TIPO DE
CONSTRUCCI
ON
EDA
D
VID
A
ÚTI
L
EDAD
EN %
DE
VIDA
ESTADO DE
CONSERVACI
ÓN
DEPRECIACI
ÓN
VALOR
REPOSICI
ÓN
VALOR
DEPRECIA
DO
VALOR
FINAL
VALOR
ADOPTA
DO
Área Construida
Porteria
10 100 10,00
%
1 5,49% $
659.482
$36.231 $623.251 $ 625.000
Área Construida
Administración
10 100 10,00
%
3 22,61% $
1.202.018
$271.729 $930.289 $ 930.000
Área Construida
Cabañas
10 100 10,00
%
1 5,49% $
1.119.794
$61.520 $1.058.2
74
$
1.060.000
Área Construida
Bodegas
10 100 10,00
%
3 22,61% $
1.068.256
$241.491 $826.765 $ 825.000
9. JUSTIFICACION DEL VALOR
Se determina valor comercial con referencia en los comparables más homogéneos, en este
caso son los inmuebles ubicados en la variante a Caldas y el predio del sector de Sierra
morena, pues son relativamente cercanos al inmueble avaluado y con condiciones físicas
similares.
10. VALOR ADOPTADO
10.1 VALOR DE TERRENO El valor metro cuadrado de lote es de $340.000
10.2 VALOR DE CONSTRUCCION:
TIPO DE CONSTRUCCION
VALOR
ADOPTADO
Área Construida Portería $ 625.000
Área Construida Administración $ 930.000
Área Construida Cabañas $ 1.060.000
Área Construida Bodegas $ 825.000

14. 11. AVALUO COMERCIAL
TIPO DE ÁREA ÁREA / m² VALOR / m² VALOR SUBTOTAL
Área Lote 9.120,00 $ 340.000 $ 3.100.800.000
Área Construida Portería 11,60 $ 625.000 $ 7.252.438
Área Construida Administración 227,83 $ 930.000 $ 211.885.434
Área Construida Cabañas 2.065,48 $ 1.060.000 $ 2.189.411.026
Áreas Construida Bodegas 125,88 $ 825.000 $ 103.849.350
AVALÚO TOTAL DEL INMUEBLE $ 5.613.198.248
SON: CINCO MIL SEISCIENTOS TRECE MILLONES CIENTO NOVENTA Y OCHO
MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO PESOS ML.
Bogotá, septiembre 27 de 2013
Cordialmente,
Nombre del Avaluador
Cedula
Profesión
Matricula Profesional
RNA
ESTE AVALÚO TIENE VIGENCIA DE UN (1) AÑO DE CONFORMIDAD CON LOS DECRETOS 1420/1998 Y 422 DE 2000,
EXPEDIDOS POR EL MINISTERIO DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO Y MINISTERIO DE DESARROLLO ECONÓMICO;
SIEMPRE Y CUANDO LAS CONDICIONES FÍSICAS DEL INMUEBLE AVALUADO NO SUFRAN CAMBIOS SIGNIFICATIVOS, Y EL
MERCADO INMOBILIARIO NO PRESENTE VARIACIONES REPRESENTATIVAS.

15. 12. ANEXOS
12.1 ANEXO FOTOGRAFICO
12.2 ANEXO DE LOCALIZACION
12.3 ANEXO DE NORMA URBANA