MODELO DE TASACION

1. INFORME TECNICO DE TASACION
(TASACION REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE UN PREDIO EN EL DISTRITO DE
SJL, LIMA, PERU)
PROPIETARIA: SRA. SEGOVIA LUZMILA POZO
SOLICITANTE: SRA. SEGOVIA LUZMILA POZO
LOCALIZACION:
Ubicación: Jirón Los Huertos 28 - Urb. Las Flores de Lima
Distrito: San Juan de Lurigancho
Provincia: Lima
Departamento: Lima
TIPO DE PREDIO: Urbano
FECHA DE VALUACION: 21 de Noviembre del 2022
VALOR LEGAL:
Valor Arancelario = S/. 149,505.05
Valor comercial = S/. 769,985.05
PROFESIONAL: Ing. Luis Alberto Abarca Chavarry CIP 268899

2. MEMORIA DESCRIPTIVA
PROPIETARIA
SEGOVIA LUZMILA POZO
SOLICITANTE
SEGOVIA LUZMILA POZO
OBJETO DE LA VALUACIÓN
Realizar la valorización de un predio ubicado en el jirón
Los Huertos 281 en la Urbanización Las Flores de Lima
distrito de SJL, Lima, Perú.
METODOLOGÍA EMPLEADA
La presente valuación se efectúa en concordancia con
el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y
aplicando el método de valuación directa, previa
inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
FECHA DE LA VALUACIÓN
21 de Noviembre del 2022
LOCALIZACIÓN
El predio de código N° 086739, se localiza en el jirón
Los Huertos 281 en la Urbanización Las Flores de Lima
distrito de SJL, Lima, Perú.

3. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL
Zonificación : RDM (RESIDENCIAL
DENSIDAD MEDIA)
Uso actual : Uso Vivienda.
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
Pistas: Pavimento Flexible (pistas asfaltadas), el
inmueble tiene frente al jirón Los Huertos
Veredas: Cuenta con veredas de concreto frotachado.
Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de
agua, desagüe,alumbrado público y parques.
CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO
La zona es accesible a través de vía Av. Los Jardines Oeste, la Av.
Próceres de la Independencia y por la calle Los Ricinos son las únicas
vías de acceso a la urbanización, dado que las demás vías de acceso
cuentas con enrejado que permanece cerrado.
Se caracteriza por ser una zona urbana con predios de material noble y
edificaciones de albañilería confinada cuya altura promedio es mayor a
6metros.
Limita con los lotes N°275 y N°285 del jirón Los Huertos, hacia la mano
derecha e izquierda respectivamente. Ambos predios son viviendas
unifamiliares.
PERÍMETRO
La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es:
8.00+20.00+8.00+20.00 = 56.00 ml.
ÁREA DEL TERRENO
De conformidad con el levantamiento de planos el área de terreno es el
siguiente: AREA TOTAL (m2) : 160.00 m2
ÁREA TECHADA
De acuerdo a la inspección ocular y la documentación alcanzada se tiene:
Área techada de edificación
1er Piso : 92.05 m2
2do Piso: 92.05m2
Total Área Techada: 184.10 m2

4. DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN
El inmueble materia de la presente valuación, se trata de un predio de
dos niveles de material noble, construido con muros de ladrillo de arcilla
asentado con mortero, el entrepiso es una losa aligerada sobre viguetas
de concreto armado, los pisos de mayolica, la puertas y ventanas son de
madera y carpintería metálica, cuenta con 2 SS.HH, la instalación
eléctrica es monofásica y las instalaciones sanitarias con conexiones de
agua y desague.
EDIFICACIÓN
Según la inspección realizada las especificaciones técnicas de las
construcciones existentes son las siguientes:
Estructuras: Muros y columnas.
Techos: Losa de concreto armado horizontal
Pisos: Ceramica nacional de color
Puertas y Ventanas: Carpintería metálica y de madera
Revestimientos: Tarrajeo frotachado y pintura lavable
Baños: Baños completos nacionales con mayolica
Instalaciones eléctricas y sanitarias: Agua fría, corriente monofásica
ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN DE EDIFICACIÓN
De acuerdo a la Inspección ocular el estado de conservación de la
edificación es REGULAR
DESCRPCION ANTIGUEDAD ESTADO DE
CONSERVACION
1° PISO 30 años REGULAR
2° PISO 31 años REGULAR

5. DEPRECIACIÓN
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
Tabla N° 01:
DESCRPCION ESTADO DE
CONSERVACION
DEPRECIACION %
1° PISO REGULAR 35%
2° PISO REGULAR 35 %
SERVIDUMBRES
No existen servidumbres de paso.
GRAVÁMENES Y CARGAS
Se desconocen los gravámenes que pudieran afectar al predio.
OBSERVACIONES
La presente valuación se ha elaborado en base a la documentación
alcanzada por el propietario:
Cuponera, emitida por la municipalidad PREDIO URBANO
VALUACION
VALUACION DEL TERRENO (ARANCELARIA)
De conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y al
Arancel Vigente, se tiene que el predio es un inmueble de vivienda
unifamiliar, de un frente.
• Área total del terreno: 160.00 m
• VALOR ARANCELARIO: S/.154.00/m² (OBTENIDO DEL
PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE
TERRENOS URBANOS - LIMA METROPOLITANA,
APROBADO POR EL MINISTERIO DE VIVIENDA
2

6. CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO, POR R.M. N°372-
2016-VIVIENDA (30.10.2016) VIGENCIA: AÑO 2017.
(ANEXO D-18)
Va = s/. 154.00/ m2 S= 160.00 m2
1° caso: Con frente a una vía publica
Al tener el predio un frente único, tomamos ese lado de 8.00 m de ancho.
Para ello, y como dice el reglamento, consideraremos el criterio:
Si S < 3a² Vt = Va x S
Si S > 3a² Vt = 0.5Va (S + 3a²)
Donde Vta es el valor del terreno arancelario
Realizando el cálculo inicial tenemos:160.00 < 3 (8.00)2 =192.00
Entonces: Vta = Va x S
Vta= S/.154.00 X 160.00 m2 Vta = S/.24,640.00
Por lo tanto: El valor del terreno arancelario es de S/. 24,640.00
- VALOR COMERCIAL: S/.4032.00 /m²
Este valor comercial se establece de acuerdo a la ubicación, las
características físicas y el tipo de uso del inmueble, entre otras, y
dependerá en gran medida de los precios que se manejan en el
mercado inmobiliario.
Donde Vtc es el valor del terreno comercial
Realizando el cálculo inicial tenemos:160.00 < 3 (8.00)2 =192.00

7. Entonces: Vtc = Vc x S
Vtc= S/.4,032.00 X 160.00 m2 Vtc = S/.645,120.00
Por lo tanto: El valor del terreno comercial es de S/. 645,120.00
VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Para esto hacemos uso del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de
Edificaciones parala costa, vigente desde 01 al 31 de Noviembre del
2022, según Resolución Ministerial N°373- 2016-
VIVIENDA – Publicado en el Diario Oficial El Peruano, fecha del 30 de
Octubre del 2016.
Valores por partidas en Soles por m2 de área

8. Finalmente el valor de la edificación: S/. 101,306.55
VALUACIÓN DE LA OBRAS COMPLEMENTARIAS
S/ 23,558.50

9. CUADRO DE RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
El Predio Urbano está determinado por la siguiente formula:
Donde:
VTP: Valor total del predio
VT: Valor de terreno
VE: Valor de la edificación
VOC: Valor de obras complementarias
TIPO DE TASACIÓN
VAL. ARANCELARIO VALOR COMERCIAL
Valor del terreno (VT) S/. 24,640.00 S/. 645,120.00
Valor de la edificación (VE) S/. 101,306.55 S/. 101,306.55
Val. Obras complementarias
(VOC) S/. 23,558.50 S/. 23,558.50
VALOR TOTAL DEL PREDIO = S/. 149,505.05 S/. 769,985.05
S/.
C = 3.84 (Factor de cambio)
Por lo tanto:
VALOR TOTAL DEL PREDIO (Arancelario)
VTPa= S/. 149,505.05 (En soles)
VTPa= $ 38,933.61 (En dólares)

10. VALOR TOTAL DEL PREDIO (Comercial)
VTPc= S/. 769,985.05 (En soles)
VTPc= $ 200,516.94 (En dólares)
CONCLUSIONES
El valor arancelario fue encontrado en el plano predial de valores
arancelarios de terrenos urbanos de Lima Metropolitana, en la lámina D-
18, aprobado por el ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento,
con vigencia al año 2022.
El predio se ubica en un área de zonificación residencial media, uso
urbano consolidado cuyos usos permitidos son vivienda y comercio local.
RECOMENDACIONES
Contar con los índices generales del precio al consumidor
proporcionados por le INEI (mensualmente) para tener datos unitarios
de materiales por metro cuadrado y datosde la inflación.
Contar con las tablas del Reglamento para aplicar la depreciación,
antigüedad y estado de conservación de la misma.
Tener conocimiento de la base legislativa y normativa del Reglamento
Nacional de Tasaciones.

11. ANEXOS (FOTOS)
Fachada del predio
ubicado en la el
Jirón Los Huertos
281, SJL, Lima,
Lima
Se puede observar que tiene dos pisos, puerta, ventana y portón de fierro.
Sistema de albañilería confinada con columnas y vigas de amarre de
concreto armado. Revestimientos de tarrajeo frotachado exterior e interior.
Sala de la vivienda en el primer
piso donde predomina la
mayólica de color tanto en el
comedor, pasadizo y patio frontal.

12. Dormitorio del primer piso donde predomina principalmente la mayólica
como acabado del piso.

13. Baño del primer y segundo
piso que presenta mayólica
nacional de color.
Pasamanos de aluminio, portón, puerta y ventana de fierro como VALOR DE
OBRAS COMPLEMENTARIAS