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- 1. A principios de 2016, Naresh Jain, un asesor fiscal con sede en el noroeste de Delhi, India, buscaba rpidamente propiedades de alquiler en un popular sitio web de listados de bienes races. Su contrato de alquiler con el propietario haba terminado el da anterior, dejndole 30 das para prepararse para desalojar el apartamento y buscar uno nuevo. Jain haba vivido en el espacioso apartamento de dos habitaciones en el noroeste de Delhi durante los ltimos cinco aos, ya que estaba a una distancia razonable de su lugar de trabajo. Sin embargo, debido a una recesin repentina en las condiciones comerciales y una necesidad inmediata de dinero, el propietario quera vender la propiedad y, por lo tanto, le pidi a Jain que desalojara las instalaciones. Despus de un da ajetreado buscando en lnea varias propiedades de alquiler, Jain se encontr con un apartamento amueblado al lado que era idntico al suyo. Al igual que su apartamento, tena dos dormitorios, dos baos, un amplio recibidor y una cocina de ltima generacin. Las consultas iniciales de Jain al agente inmobiliario revelaron que probablemente se alquilara por alrededor de 30 000 rupias por mes, incluidas las instalaciones de estacionamiento. Esto estaba en consonancia con el alquiler que estaba pagando actualmente, y Jain decidi seguir adelante y reunirse con el corredor. Durante su reunin con el corredor, Jain se enter de que un apartamento idntico en una localidad contigua estaba a la venta por 12,5 millones de rupias. El piso estaba muy bien amueblado y tena todas las comodidades que Jain estaba buscando. Jain tena mucho que pensar cuantitativamente mientras consideraba las alternativas de alquilar o comprar un apartamento. Cmo financiara la casa en caso de que decidiera comprar? Cules seran los pagos mensuales de la hipoteca (en el caso de que sacara un prstamo para comprar la casa) para comprar el apartamento, en comparacin con alquilarlo? Cmo incorporara el costo de oportunidad y el aspecto tributario en sus clculos? Lo que es ms importante, dado el estado del mercado inmobiliario en la India, qu tipo de ganancias o prdidas de capital podra esperar con el tiempo en caso de que decidiera comprar el apartamento? Jain se dio cuenta de que tena que tomar una decisin financiera cuantitativa de compra versus alquiler para llegar a la opcin correcta dadas sus condiciones financieras actuales y los posibles beneficios futuros. 1 = INR = rupia india; Todos los montos de moneda estn en INR a menos que se especifique lo contrario; 1 = US $ 0,02 el 31 de enero de 2016. PRECIOS DE BIENES RACES EN LA INDIA Dado el contexto de los crecientes niveles de poblacin del pas, el crecimiento econmico acelerado y el aumento de la urbanizacin, los precios inmobiliarios en la India han sido testigos de un crecimiento estelar, especialmente en el segmento de viviendas residenciales. Segn el ndice de precios de propiedades residenciales compilado por el Banco de la Reserva de la India a
- 2. nivel de toda la India, los precios de la vivienda en India aumentaron casi un 72 por ciento entre 2010-2011 y 2014-2015. 2 Si bien el mayor crecimiento se registr en la ciudad de Lucknow, en torno al 115 %, ciudades como Delhi y el Gran Bombay registraron aumentos impresionantes del 64 % y el 82 %, 3 respectivamente. Segn Knight Frank, una importante consultora inmobiliaria internacional, el crecimiento de los precios en el mercado residencial ha sido generalmente una funcin de la generacin de empleo y el desarrollo de infraestructura. 4 En consecuencia, factores como la proximidad de una propiedad a los mercados de oficinas premium, su conectividad con ubicaciones importantes y las instalaciones de infraestructura fsica y social disponibles determinaran el crecimiento futuro de los precios en el mercado inmobiliario residencial. DETALLES FINANCIEROS Jain recopil toda la informacin necesaria para realizar un anlisis financiero con respecto a la compra versus el alquiler de un apartamento. En el caso de que Jain decidiera comprar el apartamento, necesitaba hacerse cargo de los siguientes costos de propiedad: decidi que financiara el pago inicial monetizando sus depsitos fijos y ahorros en varios bancos, que actualmente ganaban alrededor del 7 por ciento anual, en promedio, antes de impuestos. Jain decidi que usara esta tasa anual del 7 por ciento como su costo de oportunidad del pago inicial. 20% del pago inicial de compra: Jain deba hacer un pago inicial de He 80 %Para financiar el resto, Jain decidi que optara por un prstamo de tasa de inters fija a plazo completo en 10,25 por ciento anual (basado en la capitalizacin mensual) durante un perodo de 20 aos (consulte el Anexo 1). Impuesto de timbre y otros cargos : Jain estim que comprar la propiedad implicara pagar un impuesto de timbre y un impuesto de transferencia del 6 por ciento y tasas de registro del 1 por ciento del valor total de la escritura de venta. 10000 Impuestos a la propiedad : Jain estim que tendra que pagar impuestos a la propiedad de la propiedad anualmente. en lo comprado Otros cargos : Jain deber pagar los gastos de corretaje al 1 por ciento del valor de la propiedad para la organizacin y ejecucin de la compra de la propiedad por parte de su corredor. Adems, el propietario incurrira en un cargo recurrente de la sociedad 5 de aproximadamente 1000 por mes (incluido el uso de las instalaciones de estacionamiento). En el caso de que Jain decidiera alquilar el apartamento, la opcin inicial que haba considerado, incurrira en gastos adicionales relacionados con los cargos de la sociedad: alrededor de 1000 rupias al mes. En ese caso, tambin tendra que pagar gastos por valor de 25 000 rupias a su corredor por organizar el alquiler y ejecutar el contrato de alquiler de 11 meses. CONSIDERACIONES TRIBUTARIAS
- 3. Adems de las consideraciones anteriores, Jain tambin tuvo en cuenta los beneficios fiscales de un prstamo hipotecario previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta de la India. En virtud de la Seccin 24 de la Ley , se permita una deduccin de hasta 200.000 rupias por el pago de intereses sobre un prstamo de vivienda en un ejercicio econmico. De manera similar, en virtud de la Seccin 80C, se permita una deduccin fiscal de hasta 150.000 rupias en un ejercicio econmico para el reembolso del principal de un prstamo para vivienda. 6 Esto habra implicado beneficios sustanciales para Jain, dada su tasa impositiva marginal del 30 por ciento. DECISIN DE INVERSIN FINANCIERA Con la informacin anterior en la mano, Jain realiz un anlisis cuantitativo utilizando tcnicas de valor temporal y compar los pagos mensuales necesarios para comprar el apartamento con los necesarios para alquilar el apartamento, teniendo en cuenta las consideraciones de impuestos y costos de oportunidad. Para los costos de oportunidad, Jain asumi una tasa del 7 por ciento anual (como se discuti anteriormente) sobre su depsito fijo existente como sustituto. Jain tambin quera determinar las futuras ganancias y prdidas de capital en el caso de que decidiera vender su casa dentro de 20 aos (despus de completar los pagos de su prstamo). Para ello, necesitaba modelar el precio de venta de la casa en una fecha futura. Dada su comprensin del mercado inmobiliario en la India y los datos anteriores sobre los precios en el mercado de la vivienda residencial, Jain decidi modelar una apreciacin conservadora del 7 por ciento anual en los precios de la vivienda durante los prximos 20 aos en su escenario de caso base. Programa anual de amortizacin de prstamos Ao Principal ($) Inters ($) Saldo ($) 1 160,367 1,017,605 9,839,633 2 177,599 1,000,373 9,662,033 3 196,683 981,289 9,465,350
- 5. 13 545,795 632,178 5,867,338 14 604,443 573,529 5,262,895 15 669,393 508,579 4,593,501 diecisis 741,323 436,649 3.852.178 17 820,982 356,990 3.031.196 18 909,201 268,771 2,121,995 19 1,006,899 171,073 1,115,096 20 1,115,096 62,876 0 Monto del prstamo 10,000,000 Tasa de inters 10,25 por ciento
- 6. Plazo del prstamo 20 aos Programa anual de amortizacin de prstamos Ao Principal ($) Inters ($) Saldo ($) 1 160,367 1,017,605 9,839,633 2 177,599 1,000,373 9,662,033 3 196,683 981,289 9,465,350 4 217,818 960,154 9,247,532 5 241,224 936,748 9,006,308 6 267,144 910,828 8,739,164 7 295,851 882,122 8,443,313 8