Manual de convivencia del conjunto cerrado

MANUAL DE COMVIVENCIA

Por el cual se establecen normas de convivencia, seguridad y procedimiento de sanciones de obligatorio
cumplimiento para todos los residentes de las unidades privadas o casas de que consta el conjunto, en
armonía con la Ley 675 de 2001, Ley 746 de 2002, Ley 1209 de 2008 y el reglamento de Propiedad
Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque.

CAPITULO I
OBJETO

ARTICULO 1. El manual de convivencia es un herramienta utilizada por el Consejo de Administración,
Comité de Convivencia, Administrador, propietarios, tenedores, etc. que contendrá las conductas o actos no
permitidos, en los que puedan incurrir los propietarios o tenedores de los bienes privados, así como el
procedimiento y las sanciones que deben seguirse. El Presente Manual de Convivencia se emite en ejercicio
de la Cláusula Vigésima Cuarta, numeral 8 del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto.

CAPITULO II
OBJETIVOS

ARTICULO 2. La persona jurídica Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, tendrá como objetivos:

1. Administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común
de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad
horizontal.

2. Propender por la seguridad, progreso, bienestar y convivencia de los propietarios, tenedores a cualquier
titulo de unidades de dominio privado que hacen parte integran del Conjunto y de las demás personas que
con ellas conviven para obtener un desarrollo armónico de sus actividades sociales.


CAPITULO II
OBJETIVOS

3. Manejar los fondos obtenidos para el desarrollo de las actividades que demanda los servicios de
administración del Conjunto, de acuerdo con las normas legales vigentes, el Reglamento de Conjunto
Cerrado y el presente manual.

4. Exigir a los propietarios o a sus representantes el sometimiento de las normas sobre deberes y
prohibiciones establecidas en reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del
Bosque, en el presente estatuto y las normas que en adelante se establezcan legalmente.

5. Solicitar la intervención del Gobierno, la empresa privada y oficial para obtener su apoyo o ayuda en el
mejoramiento de las condiciones de seguridad, culturales, recreativas, ambientales, sanitarias, sociales y
en general todas aquellas actividades que representen progreso, bienestar espiritual y material de la
comunidad.


CAPITULO III
NATURALEZA Y DOMICILIO

ARTICULO 3. El Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, es una corporación civil de derecho privado e
interés colectivo de tipo social, con personería jurídica de carácter permanente y sin ánimo de lucro. El
Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, tendrá capacidad para adquirir y poseer bienes muebles e
inmuebles, enajenarlas, gravarlos, recaudar e invertir dineros en bien común del conjunto cerrado, organizar
servicios de utilidad común y en general desarrollar las actividades necesarias para el logro de sus fines.

ARTICULO 4. El domicilio legal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, es Transversal 9a No 56-N-97
Vía al Bosque, de la ciudad de Popayán, y estará sometida a las disposiciones de la Constitución Política de
Colombia, Ley 746 de julio 19 de 2002, Código Civil, Código Nacional de Policía, Ley 675 de 2001, Ley 1209
de 2008, Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, al presente
manual y demás normas legales sobre la materia.


CAPITULO IV
RECURSOS Y PATRIMONIO

ARTICULO 5. Los recursos del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, provendrán de las cuotas de aporte
ordinarias y extraordinarias con las cuales contribuyen los propietarios o tenedores a cualquier titulo de
unidades privadas que integran el Conjunto en la cuantía que determine la Asamblea General, en proporción
al coeficiente de copropiedad, de los arrendamientos de los bienes comunes rentables, de las
multas, donaciones, asignaciones, auxilios y de cualquier otro ingreso que reciba en razón de sus
actividades. Los fondos obtenidos se destinarán en forma preferencial para expensas de
administración, conservación, seguridad, mantenimiento y presentación del Conjunto Cerrado La Reserva del
Bosque, lo anterior con el propósito de alcanzar los objetivos que se propone.

ARTICULO 6. El patrimonio del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, lo constituye los bienes de
propiedad común que son los necesarios para la existencia, seguridad, conservación y presentación del
mismo y que hacen posible el adecuado uso y goce de las distintas unidades de propiedad privada.


CAPITULO V
DE LOS DEBERES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

ARTICULO 7. Los propietarios, arrendatarios y ocupantes de cada una de las unidades privadas de vivienda
unifamiliar (casas) y los visitantes en general, podrán hacer uso de los bienes y servicios de la propiedad
común, conforme a la naturaleza y destino de cada uno de ellos, con el cuidado y moderación necesarios
para no privar de igual derecho a los demás, de acuerdo con la programación y normas establecidas para tal
fin.

ARTICULO 8. El destino ordinario de los bienes comunes, es el de servir a los propietarios para el ejercicio
complementario de sus prerrogativas como dueño de casa, salvo las zonas sociales sobre las cuales se
tendrá un uso reglamentado.

ARTICULO 9. Es función prioritaria de la comunidad, participar en la solución de los problemas
comunitarios, asistir a las asambleas de vecinos, difundir y divulgar los reglamentos de copropiedad, el
manual de convivencia y mantener el sitio de su vivienda en óptimas condiciones de seguridad y salubridad.

ARTICULO 10. Las ausencias temporales de los copropietarios o arrendatarios mayores a tres días, deberán
ser informadas por escrito a la Administración con el fin de llevar un control especial sobre el inmueble. Así
mismo deberá dejar por escrito las personas autorizadas para entrar y las personas a las que se pueda
recurrir en caso de emergencia.

ARTICULO 11. El propietario o residente, podrá habitar el inmueble con personas que a bien tenga,
respetando el derecho a la intimidad personal y familiar de los residentes del conjunto.


CAPITULO V

ARTICULO 12. Todas las casas del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, se destinarán única y
exclusivamente para vivienda familiar y no podrán destinarse para usos distintos, bajo ningún concepto.

ARTICULO 13. Los propietarios están obligados a velar por la integridad y conservación de los bienes
comunes, con el máximo de diligencia y cuidado, así como responder por los daños que se causen.

ARTICULO 14. Sin perjuicio de las obligaciones instituidas por la Ley, e incorporadas en el Reglamento de
Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, son también obligaciones de los
propietarios del conjunto las siguientes:

1. Asistir cumplidamente a todas las citaciones que se hagan para Asamblea General;

2. Actuar con espíritu común, respetando los derechos de los demás propietarios y residentes, debiendo
mantener consideración y respeto para así poder exigir el mismo tratamiento;

3. Cumplir fielmente el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, así
como el presente Manual de Convivencia;

4. Respetar y cuidar los bienes comunes, para su buena conservación;


CAPITULO V

5. Atender cumplidamente el pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias ordenadas por la
Asamblea General;

6. Cuidar prados y antejardines del conjunto cerrado y cooperar con la Administración para la defensa y
buena presentación de los mismos;

7. Dar el debido tratado y respeto a todos los residentes del conjunto, como también a todo el personal que
conforma el equipo de vigilancia, aseo y Administración;

8. Presentar sus sugerencias o quejas, las cuales deberán hacerse por escrito a la Administración, guardando
la debida compostura y lenguaje apropiado;

9. Ejecutar de inmediato en su propiedad las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicios a la
propiedad común o a las demás propiedades, caso contrario responderá por los daños caudados por tal
omisión;

10.Para modificaciones a sus unidades privadas los propietarios deben llenar los requisitos establecidos en
las cláusulas Décima Séptima y Décima Octava del Reglamento de Propiedad Horizontal;


CAPITULO VI
DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

ARTICULO 15. Sin perjuicio de los derechos instituidos por la Ley, e incorporadas en el artículo Décimo
Primero del Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, son también
derechos de los propietarios de las unidades privadas de vivienda entre otros:

1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la Ley y este manual, pero
dentro de las limitaciones aquí mismas expresadas;

2. Arrendar su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del
consentimiento de los demás propietarios mediante contrato escrito en el que deberá pactar en forma
expresa que el inquilino o tenedor a cualquier titulo conoce y se obliga a respetar y cumplir el reglamento
de Propiedad Horizontal y el presente Manual y que su violación será causal de darlo por terminado. La
omisión de lo anterior no significa el desconocimiento de los reglamentos que regulan la convivencia en el
Conjunto Cerrado.


CAPITULO VI
DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

3. Solicitar de los organismos de la Administración la imposición de las sanciones establecidas en el presente
reglamento para los infractores a las normas de convivencia aquí contempladas;

4. Exigir a la Administración el fiel cumplimiento del derecho otorgado por la Ley, el Reglamento de
Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque y el presente manual de convivencia;

5. Solicitar a la Administración la debida información contable, junto con el informe del Revisor Fiscal, en
forma anual o cuando un propietario tenga dudas sobre el manejo contable, o cualquier otra operación,
previa solicitud escrita al Consejo de Administración;

6. Ser escuchado por el Administrador en cualquier momento y/o por el Consejo de Administración con cita
previa;

7. Hacer uso de los bienes comunes: parqueadero de visitantes, Sede Social y zonas de recreación
cumpliendo estrictamente lo reglamentado para tal efecto;

8. Los demás establecidos por la Ley y los reglamentos.


CAPITULO VII
DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

ARTICULO 16. Los propietarios o tenedores de las unidades privadas de vivienda del Conjunto Cerrado La
Reserva del Bosque, deberán cancelar las cuotas mensuales de sostenimiento por mensualidad anticipada,
los diez (10) primeros días de cada mes, en proporción a los coeficientes de copropiedad señalados en el
Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque, basados en la ley 675 de
agosto de 2001, para su cálculo se empleara el sistema de módulos de contribución y las cuotas
extraordinarias aprobadas de acuerdo al procedimiento que para tal fin quedó establecido en el citado
reglamento de Propiedad Horizontal. Las cuotas mensuales de sostenimiento serán fijadas por la Asamblea
General de Copropietarios.

ARTICULO 17. Las cuotas de que trata el artículo anterior que sean canceladas dentro de los 10 primeros
días calendario de cada mes, tendrán derecho a un descuento por pronto pago. Después del décimo día se
cobrará el valor nominal y posterior al día 30 de cada mes, se declarará al propietario como moroso y se
procederá a liquidar el correspondiente interés de mora. El descuento de que trata el presente artículo será
establecido por la Asamblea General de Copropietarios.

ARTICULO 18, La mora en el pago de cuotas o contribuciones decretadas por la Asamblea General y
sanciones por incumplimiento de obligaciones pecuniarias, de conformidad con el reglamento de Conjunto
Cerrado, causará intereses de mora equivalentes a una y media (1.5) veces el interés bancario comente,
certificado por la Superintendencia Financiera. La Asamblea General con el quórum establecido en el
Reglamento de Propiedad Horizontal podrá determinar un interés inferior. La situación de incumplimiento,
mientras subsista, podrá publicarse en la cartelera del Conjunto Cerrado. En cada acta de Asamblea General
se deberá incluir un listado de los propietarios que se encuentren en mora con el respectivo concepto de la
misma.


CAPITULO VII
DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

ARTICULO 19. Cuando se trate de cuotas ordinarias, se cobrarán los intereses antes señalados después del
mes vencido, para la extraordinaria, después de la fecha fijada para su pago por la Asamblea General de
Propietarios, los intereses causados por mora en el pago de sanciones se harán exigibles a partir del mes
siguiente de notificada la correspondiente sanción.

PARÁGRAFO: En caso que el inmueble presente deuda por cualquier concepto, al hacer su propietario o
arrendatario un pago, se entenderá como abono a cuenta y se cargara contablemente en el siguiente
orden, 1°. Intereses de mora, 2°. Cuotas de extraordinarias, 3° Sanciones por inasistencias a asambleas. 4°.
Capital en mora por concepto de cuotas atrasadas de administración.

ARTICULO 20. El representante legal del conjunto, estará facultado para cobrar pre-jurídica y/o
jurídicamente a morosos luego de un atraso de (3) tres cuotas de administración, con cargo al deudor los
gastos de honorarios profesionales y cuotas del respectivo procedimiento judicial. En cuanto a las cuotas de
administración, extraordinarias o cualquier otro monto causado y exigible al propietario, se procederá al
cobro jurídico cuando la mora exceda de tres (3) meses

PARÁGRAFO: Los propietarios que sean declarados en mora tendrán como sanción la restricción del derecho
al uso y goce de los bienes y servicios de uso común no esenciales como la Sede Social, zonas de
recreación, parqueaderos de visitantes, bienes comunales rentables que se establezcan en el futuro y los
servicios de portería tales como apertura y cierre del portón de ingreso vehicular, puerta peatonal, ingreso de
servicios a domicilio, ingreso de vehículos diferentes al propio hacia su unidad de vivienda y/o parqueaderos
de visitantes, recolección a domicilio de basuras, hasta tanto no cancele la totalidad de la obligación.


CAPITULO VIII
DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA DEFINICIÓN Y FUNCIONES

ARTICULO 21. Es el organismo conciliador del Conjunto Cerrado del Conjunto Residencial La Reserva del
Bosque y su principal objetivo será intentar presentar formulas de arreglo, orientadas a dirimir las
controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Sus consideraciones deberán constar en
Actas, suscritas por las partes y por los miembros del comité de convivencia cuya participación será ad-
honorem. Los miembros del Comité de Convivencia serán elegidos por la Asamblea General de propietarios al
tenor de lo establecido en el Artículo Vigésimo Tercero numeral 3. del Reglamento de Propiedad Horizontal
para un periodo de un (1) año y será integrado por un número de tres propietarios.

PARÁGRAFO. El Comité consagrado en el presente Artículo en ningún caso podrá imponer sanciones.

ARTICULO 22. Sus funciones son las siguientes:
Conciliar los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del conjunto o entre ellos y el
Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección, administración o control de
la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001 y del reglamento de
Conjunto Cerrado.
Como requisito previo de procedimiento para la imposición de las sanciones correspondientes, el comité de
convivencia intentará conciliación entre las partes y no hacer justicia por mano propia.
Establecer programas y actividades de integración de la comunidad.

ARTICULO 23. Las partes podrán acudir para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de
acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el
presente Artículo se dará el trámite previsto en el Capitulo II del Titulo XXIII del Código de Procedimiento
Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adiciones o complementen.


CAPITULO IX
INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

ARTICULO 24. Se consideran conductas violatorias de obligaciones no pecuniarias y objeto de sanción de
acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, las siguientes:

1. Cambio de destino a los bienes de dominio particular

2. Mala utilización de los bienes de uso común

3. Comprometer la seguridad y solidez de los inmuebles

4. Producir ruidos o molestias a los demás copropietarios o tenedores

5. Producir actos que perturben la tranquilidad de los propietarios o tenedores.

6. Afectar la salud pública de las personas

7. No ejecutar de inmediato las reparaciones locativas al interior del bien privado que afecten a los demás
propietarios o tenedores

8. Elevar nuevos pisos sin permiso o adelantar obras al interior o exterior de los bienes comunes sin el
cumplimiento de los requisitos de ley o el reglamento

9. Faltar el respeto a los porteros, vigilantes o personal de Administración

PARÁGRAFO. Las conductas enumeradas del 1 al 8 son de reacción inmediata de la policía, cuando son
denunciados por un propietario, tenedores, Administrador, Revisor Fiscal o integrante del Consejo de
Administración, de no acudir las autoridades, iniciar las acciones de cumplimiento pertinentes ante el
contencioso administrativo, independiente de la sanción del Consejo de Administración o Asamblea General
de Propietarios.


CAPITULO X
ACTIVIDADES OBJETOS DE SANCIÓN

ARTICULO 25. INSALUBRES: Las actividades insalubres son las que afectan la salud de los tenedores,
poseedores o visitantes a cualquier titulo, serán objeto de sanción, de acuerdo a la calificación del Consejo
de Administración. Para lo cual se registran las siguientes:

1. La producción de ruidos, vapores, gases, humos nocivos para la salud;
2. Los olores nocivos generados por descomposición de alimentos, basuras y animales domésticos;
3. Transportar la basura sin el debido cuidado o dejar residuos en su recorrido;
4. Arrojar o depositar basuras fuera del habitáculo de almacenamiento;
5. La tenencia y vivienda de mascotas en las zonas comunes;
6. La no recolección de excrementos de mascotas dejados en las zonas comunes y zonas verdes aledañas;
7. Tenencia de mascotas que por su naturaleza puedan afectar la salubridad del Conjunto Cerrado;
8. Las señaladas en las disposiciones legales, como el Código Nacional de Policía en las que se contemplan
los peligros para la salud de los propietarios o tenedores.

ARTICULO 26. INMORALES: Son todas aquellas realizadas en contra de las buenas costumbres y la moral.
Serán objeto de sanción, de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, conductas como:

1. La prostitución en las unidades privadas de vivienda;
2. El establecimiento de un centro de atención de enfermedades de transmisión sexual;
3. Los actos sexuales abusivos practicados con los menores de edad;
4. El ejercicio de prácticas abortivas;
5. La utilización de la unidad privada de vivienda para recibir y alojar maleantes y mendigos;
6. El empleo de la unidad privada para el establecimiento de juegos de azar;
7. Transitar en paños menores en zonas comunes;
8. Actos públicos que atenten contra la moral y las buenas costumbres;
9. Las demás consideradas en las disposiciones legales como el código nacional de policía.


CAPITULO X

ARTICULO 27. INCOMODAS: Son las que molestan, contrarias a la buena disposición de las cosas para el
uso que se deba hacer de ellas, serán objeto de sanción:

1. La emisión de humo polvillo, o exhalaciones nocivas;
2. Los ruidos o vibraciones en horas de la noche y la madrugada ocasionados por
lavadoras, taladros, aspiradoras, equipos de sonido, televisión etc.;
3. La limpieza de alfombras en zonas comunes;
4. Las reuniones escandalosas. Las fiestas o reuniones en horas diurnas o nocturnas deben ser con volumen
moderado;
5. El uso de un vehículo sin silenciador, motor sin filtro de ruidos y/o silenciador o instalación eléctrica que
interfiera en las recepciones de radio o televisión de los vecinos;
6. El uso de bocinas o pitos de vehículo dentro del Conjunto Cerrado a cualquier hora del día o de la noche
7. El accionar sirenas o alarmas sin causa justificada:
8. La instalación de antenas o aparatos transmisores de radiofrecuencia sin permiso o autorización legal;
9. El ejercicio de arte, oficio o profesión de índole domestica que ocasione ruido molesto a los vecinos, entre
las cinco de la tarde 5:00 p.m. y las ocho de la mañana 8:00 a.m. cualquier día de la semana;
10. El uso de motocicletas, bicicletas, patines, monopatines y balones como recreación en las vías internas;
11. Arrojar basura u otros objetos en zonas comunes;
12. La alteración la tranquilidad en las zonas comunes o de uso público en estado de embriaguez o bajo los
efectos de sustancias alucinógenas o psicotrópicas;


CAPITULO X

13.El consumo de sustancias alucinógenas o psicotrópicas, cualquiera que sea su dosis en sitios abiertos
como zonas comunes o de uso público;
14.Las actividades incomodas contrarias al uso y destino de la unidad privada de vivienda;
15.Las demás tendientes a incomodar a los demás tenedores o poseedores generadas por la
intolerancia, mala educación irrespeto hacia los derechos de los demás;
16. La colocación de avisos o letreros publicitarios en cualquiera de las ventanas de la unidad privada de
vivienda;
17. La utilización de las ventanas o balcones para colgar, zapatos, ropas o tapetes, etc. Las ventanas de las
unidades privadas siempre deben permanecer con cortinas;
18. El Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y en general elementos que puedan obstruir
cañerías de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios.

ARTICULO 28. PELIGROSAS: Son las susceptibles de causar daño a los inmuebles y a las
personas, serán objeto de sanción.

1. La tenencia y uso de explosivos, pólvora, y fuegos artificiales;
2. La filtración de agua a causa de obras realizadas por los tenedores o poseedores;
3. El almacenamiento de gasolina, petróleo, líquidos inflamables y cilindros de gas;
4. El mantener en los muros estructurales, medianos y techos; cargas o pesos excesivos y ejecutar
cualquier obra que atente contra la solidez y seguridad de la unidad o contra los derechos de los demás;
5. La utilización de conexiones eléctricas y/o de gas defectuosas;
6. Las demás que atenten contra la integridad física de las personas, tenedores o poseedores y sus vecinos;


CAPITULO X

ARTICULO 29. DAÑOSAS: Son las susceptibles de producir un daño material en el inmueble y serán objeto
de sanción de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, se caracterizan por producir daños
concretos.

ARTICULO 30. PROHIBIDAS: Todas las actividades anteriormente enumeradas son prohibidas y serán
objeto de sanción de acuerdo a la calificación del Consejo de Administración, por ser consideradas ilícitas y
son todas aquellas que por disposiciones legales a todo ciudadano se le prohíbe ejecutar, y en especial las
contenidas en el Código Nacional de Policía, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Cerrado La
Reserva del Bosque y el presente manual.


CAPITULO XI
SANCIONES

ARTICULO 31. El incumplimiento a las obligaciones no pecuniarias, no es otro que el incumplimiento del
contrato denominado Conjunto Cerrado, en aplicación al Título I del artículo 1494 al 1766 del Código Civil
sobre obligaciones. Por la infracción a cualquiera de las normas contenidas en el reglamento de Propiedad
Horizontal del Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque y en el presente manual, se aplicarán las siguientes
sanciones, las cuales deberán ser impuestas por el Consejo de Administración después de efectuar el
procedimiento indicado en el presente manual, de acuerdo con la intensidad o gravedad de la falta:

1. Amonestación personal escrita.

2. Amonestación pública en cartelera del Conjunto Cerrado con indicación expresa del hecho o acto que
origina la sanción.

3. Restricción del derecho al uso y goce de los bienes uso común no esenciales tales como la Sede Social,
zonas de recreación, parqueaderos de visitantes y los bienes comunales rentables que se establezcan en
el futuro.

4. Sanciones pecuniarias sucesivas según la gravedad de la falta, que no podrán ser superiores, cada una, a
dos (2) veces el valor de la cuota de administración mensual, a cargo del infractor, a la fecha de su
imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces el valor de la cuota de
administración mensual a cargo del infractor.

5. Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables a través de estas vías y
contempladas en el Código Nacional de Policía.

PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos
destinados al uso exclusivo.

CAPITULO XII
PROCEDIMIENTO PARA IMPONER SANCIONES

ARTICULO 32. Para la imposición de sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias
deberá observarse el siguiente procedimiento:

1. El propietario, tenedor o tercero que observe alguna conducta que conlleve al incumplimiento de una
obligación no pecuniaria podrá ponerlo en conocimiento del Administrador bien sea por escrito o de
manera verbal (la persona debe manifestar de manera clara los hechos en que se sustenta y las pruebas
que pueda tener al respecto, testigos, documentos, etc.). En todo caso es obligación del Administrador
verificar en forma permanente por iniciativa propia el cumplimiento de las obligaciones no pecuniarias por
parte de los habitantes del conjunto cerrado.

2. Una vez recibida la solicitud o queja o conocimiento por cuenta propia, el Administrador, en un término
máximo de tres (3) días hábiles dialogará con el posible infractor indagando sobre la versión de sus
hechos y las posibles pruebas que pueda tener en su defensa, y mostrará las pruebas allegadas por quien
solicita la investigación o las recaudadas por el mismo Administrador, si ya tuviere algunas en ese
momento.

3. El Administrador una vez ha oído al infractor analizará todos los hechos puestos en su conocimiento y
determinará si es necesario recaudar más pruebas para lo cual tendrá un término máximo de tres (3) días
hábiles para dicho recaudo, contados un día después de la fecha en que se habló con el posible infractor.
Vencido el término inicial es decir si no se recaudaron nuevas pruebas o el término de recaudo de
pruebas, el Administrador decidirá por escrito en un término máximo de tres (3) días hábiles si el caso
investigado puede violar las normas de copropiedad. Si de los hechos se determina que no se violan las
normas de copropiedad el caso se archivará y se comunicará tal decisión al posible infractor y a quien
solicitó la investigación. Si del análisis de los hechos se establece que se han violado las normas de
copropiedad el Administrador enviará una comunicación por escrito al infractor requiriéndolo para que su
conducta se ajuste a las normas que rigen la copropiedad en un término máximo de tres (3) días
corrientes, contados desde el día siguiente a la fecha en que se recibe el requerimiento. Una vez ajustada
la conducta el caso se archivará, para lo cual se dejará una constancia por escrito en el archivo de la
Administración.


CAPITULO XII

4. Si pasados los tres (3) días corrientes el infractor no ha ajustado su conducta a las normas de
copropiedad o ha guardado silencio, el Administrador entregará al Comité de Convivencia un escrito con el
resumen de lo ocurrido, la relación de pruebas recaudadas y una relación de las sanciones a las que
eventualmente se puede hacer acreedor el posible infractor. El Comité de Convivencia conocidos los
hechos y escuchado al infractor propondrá formulas de solución orientadas a dirimir la controversia las
cuales dejará consignada en el acta respectiva, fijando un plazo no mayor a tres (3) días corrientes para
el cumplimiento de los términos de la conciliación.

5. Si después de este término el infractor no ha ajustado su conducta, el Administrador convocará a reunión
extraordinaria del Consejo de Administración para que en un término máximo de cinco (5) días corrientes
para que se decida sobre las posibles sanciones aplicables al infractor, para ello el Administrador
entregará con la carta de citación a la reunión un escrito con el resumen de lo ocurrido, relación de
pruebas recaudadas, relación de las sanciones que eventualmente se pueden imponer y el acta del Comité
de Convivencia que contiene los compromisos conciliatorios incumplidos por el infractor.

6. El Consejo de Administración una vez reunido mirará los supuestos fácticos que llevaron al infractor a
cometer las conductas violatorias de las obligaciones no pecuniarias y las pruebas
recaudadas, determinando la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia del mismo y se
mirarán los criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones según el comportamiento del
infractor. La sanción se impondrá según la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia de
la conducta. Una vez determinado el tipo de sanción aplicable al infractor, se levantará un acta que
contenga los hechos, los criterios de imposición de la sanción y la sanción aplicable, así como el término
de su ejecución.


CAPITULO XII

7. El acto que impone la sanción será comunicado o notificado por escrito por el Administrador en el término
máximo de tres (3) días hábiles contados desde el día siguiente a la fecha de la reunión del Consejo de
Administración. Con la comunicación el Administrador entregará copia del acta que impone la sanción en
la cual se le concede el derecho de interponer el recurso de reposición durante los tres días hábiles
siguientes a partir de la fecha de notificación, ante el mismo Consejo de Administración quien tiene tres
días para resolver el recurso.

8. Agotado el recurso de reposición el sancionado podrá acudir durante los ocho (8) días hábiles siguientes
en apelación ante la Asamblea General, en donde se decidirá en forma definitiva. Agotado este proceso
se podrá acudir ante la autoridad jurisdiccional para lo cual de dará el trámite previsto en el capítulo II del
título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o
complementen. Se considera que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si el sancionado no
interpone los recursos dentro de los plazos señalados en el horario de atención de la Administración.
Todos los escritos serán recibidos por el Administrador quien le dará traslado de inmediato a la instancia
correspondiente.

PARÁGRAFO. De conformidad con lo estipulado en el artículo 2347 del Código Civil toda persona es
responsable, no solo de sus propias acciones para efecto de indemnizar el daño, sino del hecho de aquellos
que estuviere a su cuidado, así los padres son responsables solidariamente del hecho de los hijos menores
que habiten en el mismo inmueble.


CAPITULO XIII
SEGURIDAD

ARTICULO 33. La empresa de vigilancia que preste sus servicios en el conjunto, así como todos los
residentes y visitantes deberán observar las siguientes normas de seguridad:

1. El ingreso de visitantes será previamente autorizado a través del citófono de la portería. El portero de
turno constatará que quien concede la autorización de ingreso sea alguno de los residentes del inmueble.
Por ningún motivo se permitirá el ingreso de una persona no residente en el Conjunto Cerrado sin
identificación plena. Tratándose de funcionarios de empresas servicios públicos, se deberá exigir la
identificación respectiva, que deberá registrarse en la bitácora;

2. No se permitirá el ingreso de ninguna clase de vendedores ambulantes, promociones, busetas, taxis,
carros escolares, droguerías, lavanderías, lava alfombras, etc. Para el ingreso de los mismos se requiere
autorización directa y previa de los residentes de la unidad privada de vivienda respectiva;

3. El portero de turno deberá requisar cualquier paquete, maleta, bolsa o similar, que retire el servicio
domestico, previa autorización de los residentes del inmueble;

4. No se permitirá entrar a las unidades privadas de vivienda al personal de servicios públicos o privados.
Las personas de las empresas de los servicios públicos tienen que ser acompañados por los residentes de
las unidades para la verificación de daños. A estos empleados se les solicitará la identificación de la
empresa respectiva, información que debe ser consignada en la bitácora de la portería;


CAPITULO XIII
SEGURIDAD

5. Sin excepción el ingreso de personas que realicen labores de servicio domestico, será autorizados por la
casa receptora y estarán bajo su responsabilidad. En caso de ingreso al conjunto de personas del servicio
domestico, estas deben ser anunciadas por la casa receptora por escrito indicando que días específicos se
le permitirá el ingreso así como el nombre y apellido, documento de identificación, debiendo entregar esta
autorización a la Administración con copia a la portería con fines de control y seguridad;

6. A las instalaciones de la portería tendrán acceso únicamente el personal de vigilancia y de Administración.
Se prohíbe permanecer en la portería a empleados o dependientes de las unidades privadas;

7. Los implementos de seguridad de propiedad común serán de uso privativo de la Administración;

8. Si un vehículo estacionado queda con las puertas sin seguro, el vigilante deberá informar de inmediato a
su compañero de portería, para que este a su vez informe al dueño del vehículo. Este hecho quedará
registrado en la minuta de control.

9. Se prohíbe a los porteros y vigilantes guardar en la portería armas, joyas, llaves, dineros y objetos de
otras personas residentes o no residentes del Conjunto Cerrado. Todo aquello que se encuentre en el área
de portería es de responsabilidad del portero de turno;

10.Se prohíbe a los porteros y vigilantes suministrar información privada de los residentes a personas ajenas
al Conjunto Cerrado;

11.El citófono y el teléfono de la portería se deben usar para únicamente para asuntos relacionados con el
acceso al conjunto y control de vigilancia del mismo y son de uso exclusivo de los porteros.


CAPITULO XIV
VÍAS INTERNAS VEHÍCULOS Y PARQUEADEROS DE VEHÍCULOS

ARTICULO 34. En cuanto a los garajes de las unidades privadas de vivienda unifamiliar y parqueaderos
privados de las unidades privadas de vivienda multifamiliar se establecen las siguientes normas:

1. Las vías internas de circulación vehicular son un bien común y por tanto no puede dárseles un uso distinto
para el que fueron creadas. Por tanto, ningún residente del Conjunto Cerrado podrá utilizar la vía interna
como lugar de estacionamiento permanente de su vehículo, para este efecto las unidades privadas de
vivienda unifamiliar cuentan con el respectivo garaje cubierto;

2. Los parqueaderos de visitantes son para uso exclusivo de los vehículos de las personas no residentes del
Conjunto Cerrado a quienes se les haya autorizado el ingreso y no podrán ser ocupados por vehículos de
los residentes, a menos que ocasionalmente con motivo de un caso especial, el Consejo de Administración
autorice el uso temporal de los parqueaderos para visitantes para un vehículo de un residente;

3. Los garajes de las unidades privadas de vivienda podrán ser arrendados por sus propietarios
exclusivamente a residentes del Conjunto Cerrado y es obligatorio informar esta novedad al
Administrador;

4. En todo caso y sin excepción alguna los garajes de las unidades privadas de vivienda unifamiliar no
podrán tener otro destino en cuanto a su uso;

5. El Conjunto Cerrado La Reserva del Bosque ha sido diseñado y construido contemplando la posibilidad de
que cada propietario de unidad privada de vivienda posea un solo automóvil familiar de cuatro ruedas. El
propietario que posea más de uno de estos vehículos o un vehículo de transporte de carga o
pasajeros, deberá encontrar alternativas que respeten los derechos de los demás residentes y no
contradigan las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual.


CAPITULO XIV
VÍAS INTERNAS VEHÍCULOS Y PARQUEADEROS DE VEHÍCULOS

ARTICULO 35. Los propietarios y tenedores de vehículos automotores (automóviles o motocicletas) deberán
abstenerse de realizar las siguientes operaciones en las vías internas, garajes y parqueaderos:

1. Ingresar y estacionar dentro del Conjunto Cerrado vehículos con un peso superior a 1.5 toneladas;
2. Realizar reparaciones o pintura del vehículo. Solo es permitido efectuar los trabajos necesarios para un
desvare;
3. Lavar los vehículos excepto limpiar, encerar y brillar;
4. Utilizar el parqueadero de visitantes para aspirar, lavar o limpiar los vehículos;
5. Suprimir el tubo de escape de gases o silenciador;
6. Hacer uso del pito o bocina en cualquier circunstancia. La portería debe informar de esta prohibición a los
conductores de taxis y vehículos de visitantes en el momento de ingresar al Conjunto Cerrado;
7. Sintonizar la radio o equipo de sonido a alto volumen a cualquier hora del día;
8. Arrojar grasa, aceite, gasolina, líquido para frenos o pintura al piso que puedan manchar o corroer el
pavimento o los parqueaderos. En la circunstancia de que ello ocurra, deberá proceder de inmediato a su
limpieza, en caso de no hacerlo, el Administrador deberá ordenar la limpieza, cuyo costo se cargará a la
cuenta del infractor;
9. Sobrepasar las líneas limítrofes o líneas de otros parqueaderos;
10. Activación de la alarma antirrobos de su vehículo cuando esta esté defectuosa o súper sensible;
11. Circular el vehículo dentro del Conjunto Cerrado a una velocidad superior a 15 kilómetros por hora;
12. Circular el vehículo dentro del Conjunto Cerrado sin la licencia de conducción respectiva. El servicio de
vigilancia puede exigirla a los conductores que aparenten no poseerla.


CAPITULO XV
DAÑOS OCASIONADOS POR VEHÍCULOS A BIENES DE USO COMÚN O TERCEROS

ARTICULO 36. Cualquier daño o perjuicio a los bienes de uso común o de residentes del Conjunto Cerrado
causado por un vehículo, será informado al Administrador, quien en caso de renuencia por parte del
responsable del daño a reparar y/o indemnizar el perjuicio causado acudirá a las autoridades judiciales o de
policía a fin de que se restablezca el daño. Ahora bien si el daño es ocasionado a un terceros o a sus bienes,
este podrá acudir ante las autoridades competentes con el fin reiniciar la respectiva acción para el
restablecimiento de su derecho.

CAPITULO XVI
TRASTEOS Y MUDANZAS

ARTICULO 37. Para permitir el acceso o salida de cualquier trasteo o mudanza se requiere el Paz y Salvo
expedido por la Administración del Conjunto Cerrado, el cual se obtiene enviando una comunicación escrita a
la Administración con tres (3) días de anticipación, determinando con exactitud el día y la hora en que se
efectuará el trasteo y haber cancelado las cuotas de administración hasta el mes en que se efectúe la
mudanza. Para ser retirado del conjunto electrodomésticos o enseres se deberá tener autorización escrita de
la Administración si el residente tiene la calidad de arrendatario, si es propietario se dejará simplemente
anotación en la bitácora de portería. En el caso de electrodomésticos retirados para reparación o cualquier
otra circunstancia bastará que se deje constancia de este hecho en la bitácora de portería. Las mudanzas y
trasteos deben ser realizadas con el cuidado debido a fin de proteger los bienes comunes y de los residentes
del Conjunto Cerrado, la persona que en un trasteo o mudanza ocasione daños en deberá resarcir el daño.
El horario de los trasteos o mudanzas será establecido por el Consejo de Administración.


CAPITULO XVII
ASEO ÁREAS COMUNES

ARTICULO 38. Es de obligatorio cumplimiento:

1. Mantener el aseo de las zonas comunes, alcantarillado pluvial y conductos de desagüe, evitando arrojar a
los mismos objetos y desperdicios;

2. Clasificar las basuras e introducirlas en bolsas apropiadas, debidamente cerradas y luego depositarlas en
los contenedores ubicados en el cubículo de basuras. No se deben dejar cajas, bolsas u otros objetos
frente a las unidades privadas;

3. El horario para depositar las basuras en el cubículo será determinado por el Consejo de Administración en
los días establecidos para la recolección por la Administración Municipal. La obligación de depositar las
basuras en el cubículo corresponde a cada residente.

4. Dar un uso diferente a las zonas comunes, a lo establecido en el reglamento de Conjunto Cerrado, aún en
forma temporal, por tanto se prohíbe colgar ropa, tapetes, zapatos, etc., en los
antejardines, porches, entradas, ventanas por el mal aspecto que dan al Conjunto Cerrado;

5. Dejar residuos de materiales en el frente de cada unidad privada de vivienda en caso de remodelación, así
como dejar muebles y enseres en el exterior de la misma. Los jardines y frentes de las casas, aceras y el
parque infantil, hacen parte de las zonas comunes y como tal, se les debe dar un tratamiento adecuado;

6. Colocar carteles, afiches y demás elementos que generen contaminación visual sobre las fachadas del
conjunto, incluyendo los vidrios de las ventanas;


CAPITULO XVII
ANIMALES DOMÉSTICOS

ARTICULO 39. En concordancia con el Código Nacional de Policía, el presente manual de convivencia hace
extensiva la protección y cuidado de animales, capítulo 4 de la citada normatividad. En caso de
incumplimiento de la norma por parte de los propietarios de animales, serán mecedores de las sanciones del
presente manual, independientemente de las sanciones impuestas por la autoridad de policía de la localidad.
En caso de reincidencia se dará aviso a las autoridades correspondientes.

ARTICULO 40. Es deber de todo propietario, dueño o tenedor de animales domésticos o mascotas
garantizar la salud de las personas y la conservación de la diversidad biológica. Se deben proteger y cuidar
los animales, impedir su maltrato y asegurar su manejo y tenencia adecuados. En todos los casos se deberá
dar cumplimiento a la normatividad legal existente, en especial a la Ley 746 de 2002 (Ley de Perros).

ARTICULO 41. Los siguientes comportamientos favorecen la salud y protección de los animales y son de
obligatorio cumplimiento so pena de hacerse merecedor a las sanciones de este manual.

1. Mantener o transportar animales en lugares o vehículos que garanticen las condiciones mínimas de
bienestar para ellos y que ofrezcan la debida seguridad para personas;
2. Remitir los animales enfermos o heridos, por parte de los propietarios o tenedores a los veterinarios con el
fin de realizar los procedimientos establecidos para garantizar su protección;
3. Utilizar por parte de los dueños o tenedores, de animales
domésticos, traílla, correa, bozal, recogedor, bolsa para excrementos y permiso, de conformidad con la ley
746 de 2002 artículo 108B y demás legales vigentes, cuando se desplacen por espacio público;
4. Es obligatorio por parte de los propietarios de mascotas su respectiva vacunación, según las indicaciones
de las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de vacunación antirrábica. El cual deberá
ser exhibido por parte de los propietarios de mascotas al Administrador del conjunto o al servicio de
vigilancia si estos lo solicitan;


CAPITULO XVII
ANIMALES DOMÉSTICOS

5. Se prohíbe a los residentes permitir que las mascotas realicen sus necesidades fisiológicas en las zonas
comunes del conjunto interno y externo por la contaminación de malos olores, proliferación de insectos y
el perjuicio causado a las viviendas colindantes y al propio Conjunto Cerrado. En el evento que este hecho
se produzca en forma no intencional, el propietario deberá recoger y depositar en los lugares y recipientes
de basura los excrementos que se produzcan durante su desplazamiento en el espacio público;
6. No es permitido dejar mascotas encerradas en los balcones;
7. La salida de mascotas deberá hacerse por la puerta vehicular y no por la peatonal;
8. Los propietarios de mascotas asumen la posición de garantes ante cualquier hecho que ocurra con sus
mascotas;
9. Se prohíbe a los visitantes ingresar al Conjunto Cerrado mascotas de cualquier tipo. Los encargados de la
portería deberán negar el acceso a dichos visitantes, aunque cuenten con el permiso del residente de la
unidad de vivienda;
10.Ninguna mascota podrá circular libremente por el Conjunto Cerrado sin el acompañamiento del respectivo
dueño y con el cumplimiento de lo establecido en el presente artículo. El servicio de vigilancia deberá
reportar a las autoridades municipales la existencia de un animal suelto del cual se presume un potencial
peligro para la salud de los residentes. En el caso de que la mascota circule con su dueño pero sin cumplir
los requisitos del presente artículo, el servicio de vigilancia deberá hacérselos conocer al residente y
reportarlo en la bitácora de portería para conocimiento de la Administración.

PARÁGRAFO. Los vigilantes del Conjunto Cerrado se encuentran autorizados para no permitir la entrada de
animales al mismo, sin perjuicio del apoyo policivo si este se requiere. De igual forma estos deberán informar
al Administrador el incumplimiento de las obligaciones anteriormente indicadas en el presente manual por
parte de los residentes.


CAPITULO XIX
SEDE SOCIAL

ARTICULO 42. Se denomina Sede Social al salón construido para los residentes del Conjunto Cerrado para
sus reuniones de carácter social o familiar. Para hacer uso de la Sede Social se deben aplicar los siguientes
requisitos:

1. La persona ante quien se debe adelantar los trámites del alquiler de la Sede Social es el Administrador;

2. Las solicitudes deben ser recibidas por el Administrador mínimo con 5 días de anticipación a la fecha del
evento. La adjudicación de la sede quedará sujeta a la disponibilidad de la misma;

3. No se alquilará la Sede Social para la realización de eventos en los que se cobre el ingreso, excepto si se
trata de seminarios o eventos similares autorizados por el Consejo de Administración;
4. Ningún copropietario o arrendatario podrá solicitar en alquiler la Sede Social mientras tenga una deuda
pendiente con el conjunto, ya sea por administración o cualquier otro rubro o por habérsele impuesto
sanción por infringir las normas de convivencia o por violación del reglamento de Conjunto Cerrado;

5. El costo del alquiler del salón será estipulado por el Consejo de Administración, además se cancelará una
suma equivalente al valor del alquiler como depósito, para respaldar cualquier daño que se ocasione en
las instalaciones causados por los asistentes al evento. Cabe aclara que el único responsable de la Sede
Social y el comportamiento de los invitados es el propietario o arrendatario que alquila el salón


CAPITULO XIX
SEDE SOCIAL

6. Los costos de alquiler del salón, se deben cancelar mínimo 5 días antes de la fecha del evento, con el fin
asegurar la reserva, si no se hiciere el Administrador podrá alquilar la sede otras personas que tengas
solicitud escrita para ese día y hayan cumplido con los requisitos exigidos. Si por cualquier motivo no se
pudiere efectuar el evento, deberá notificarse a la Administración mínimo dos días antes a la fecha del
mismo, en caso contrario se cobrará el 50% del valor del alquiler como costo de oportunidad;

7. Para recibir la Sede Social el copropietario o arrendatario firmará un inventario previamente elaborado, en
el cual se detalla la cantidad y el estado en que se encuentran los elementos y la infraestructura del
mismo;

8. La Sede Social deberá ser entregada de la misma manera como fue recibida, es decir con base en el
inventario realizado, por tarde a las 9:00 A.M. del día siguiente, de no cumplirse este requisito se aplicará
una sanción pecuniaria de 3 salarios diarios legales vigentes, que podrán descontarse del depósito de
garantía. Si al entregar la Sede Social, no se encontrare el Administrador el copropietario deberá hacer
firmar una constancia por el portero o recogedor de tumo con el fin evitar el pago de la multa anterior;

9. Está rotundamente prohibido el paso de los invitados a cualquier otra zona del conjunto diferente a la
Sede Social, con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el resto de los residentes;

10.La Sede Social se alquilará dentro del horario dispuesto por el Consejo de Administración;

El incumplimiento a cualquiera de las anteriores reglas dará lugar a que la Administración o Consejo de
Administración, se reserven el derecho de negar futuros alquileres al residente que las ha infringido.


CAPITULO XIX
SEDE SOCIAL

ARTICULO 43. Las sanciones por el incumplimiento de las condiciones del uso de la Sede Social serán las
que a continuación se enuncian, siguiendo el procedimiento establecido en el presente manual y atendiendo
a la gravedad y reincidencia en los hechos.

1. Llamado de atención por escrito;

2. Pérdida del derecho del uso de la Sede Social hasta por tres meses, por la primera vez, y cuando el
usuario sea reincidente, pérdida del derecho del uso hasta por un año;

3. Sanción pecuniaria por un valor equivalente a una (1) cuota de administración;

4. Aviso a las autoridades de policía por parte del vigilante de turno, en caso de que el comportamiento lo
amerite, en esta ocasión las sanciones y decisiones serán las que la ley y los funcionarios competentes
dispongan.

CAPITULO XX
ÁREA DE PISCINAS

ARTICULO 44. Se entiende por área de piscinas la estructura artificial del Conjunto Cerrado destinada a
almacenar agua con fines recreativos, deportivos, terapéuticos o simple baño que incluye además del
estanque, las instalaciones anexas, como: vestuarios, sanitarios, lavamanos, duchas, casa de
máquinas, accesorios en general y áreas complementarias. Las normas mínimas de seguridad para el servicio
del área de piscinas están las establecidas por la Ley 1209 de 2008 y las que la reglamentación de esta ley
determina.


CAPITULO XX
ÁREA DE PISCINAS

ARTICULO 45. Las normas de seguridad para el área de piscinas del Conjunto Cerrado La Reserva del
Bosque al tenor de la Ley 1209 de 2008 son las siguientes:

1. El área de piscinas para entrar en funcionamiento debe contar previamente con dispositivos de seguridad
homologados, tales como barreras de protección y control de acceso a la piscina, detectores de inmersión
o alarmas de agua que activen inmediatamente un sistema de alarma provisto de sirena y protección para
prevenir entrampamientos;

2. El horario para la apertura y cierre del área de piscinas será determinado por el Consejo de Administración
y no podrá ser modificado bajo ninguna circunstancia sin aprobación del mismo;

3. El control del ingreso, vigilancia y salida del área de piscinas estará cargo de un empleado nombrado por
el Consejo de Administración con certificación de capacitación integral teórico-práctica que le acredite
competencias suficientes para una óptima labor de rescate salvavidas expedida por una institución
educativa autorizada por la reglamentación pertinente expedida por el Gobierno Nacional;

4. En ningún caso el área de piscinas podrá ser utilizada por los usuarios, si no se encuentra presente el
rescatista-salvavidas encargado de la misma. Los vigilantes del Conjunto Cerrado tienen la obligación de
desalojar a los usuarios y cerrar el área e informar al Administrador en el caso de percatarse de que se
utilicen las piscinas en ausencia del rescatista-salvavidas encargado del control del área;

5. Previamente a la autorización de ingreso de los usuarios de la piscina, el rescatista-salvavidas debe
verificar la existencia en el área de la misma de por lo menos dos (2) flotadores circulares con cuerda y
un bastón con gancho en perfectas condiciones de uso para una posible emergencia, así como el
contenido del botiquín de primeros auxilios para curaciones;


CAPITULO XX
ÁREA DE PISCINAS

6. El rescatista-salvavidas no permitirá el acceso al área de piscina a menores de doce (12) años sin la
compañía de un adulto;

7. Para el uso de la piscina deberá mantenerse permanentemente el agua limpia y sana, cumpliendo los
requisitos higiénico-sanitarios establecidos por la respectiva autoridad sanitaria. El tratamiento de
desinfección química debe cumplir las condiciones que establezca el reglamento para proteger la salud de
los usuarios;

8. El rescatista-salvavidas deberá verificar diariamente el funcionamiento del citófono del área de piscinas
para llamadas de emergencia, que se mantengan visibles para cualquier persona los avisos de
profundidad máxima de la piscina y el correcto funcionamiento de los dispositivos de seguridad: barreras
de protección y control de acceso a la piscina, detectores de inmersión o alarmas de agua que activen
inmediatamente un sistema de alarma provisto de sirena y protección para prevenir entrampamientos;

9. El rescatista-salvavidas no permitirá el ingreso ni permanencia en el área de piscinas personas en estado
de embriaguez o bajo el efecto de sustancias alucinógenas o psicotrópicas y debe informar de este hecho
al Administrador del Conjunto Cerrado para lo de su competencia;

10.El propietario o tenedor de cada unidad de vivienda podrá invitar al área de piscinas exclusivamente a sus
familiares cercanos, previa comunicación personal al rescatista-salvavidas encargado, los cuales serán
anotadas en la bitácora del área de piscinas y se deberán someter a lo estipulado en el presente artículo.


CAPITULO XXI
ZONAS COMUNES

ARTICULO 46. Del proceder en las zonas comunes:

1. Los padres serán responsables por los daños que ocasionen sus hijos en los senderos ecológicos, zonas
verdes, jardines, área de piscinas, zonas de recreación, Sede Social y parqueaderos;

2. Se prohíbe talar árboles, prender fogatas o cualquier otra actividad que atente contra la naturaleza en los
senderos ecológicos y zonas verdes del conjunto;

3. Todos los residentes del conjunto deben cuidar las instalaciones comunes como área de piscinas, zonas de
recreación, zonas verdes, zonas sociales, senderos ecológicos etc.;

4. Todos los niños menores de 12 años, deben estar en las zonas comunes acompañados por mayores
encargados de cuidarlos;

5. La Administración asumirá el mantenimiento de las zonas comunes;

6. Las zonas comunes serán de uso exclusivo de los propietarios o tenedores de cada unidad de vivienda y
sus familiares cercanos.


CAPITULO XXII
DE LOS BIENES DE USO COMÚN

ARTICULO 47. Los propietarios de unidades privadas y sus tenedores a cualquier título, deberán cumplir y
hacer cumplir las siguientes obligaciones:

1. Garantizar que los visitantes de sus unidades privadas no alteren ni destruyan los bienes de uso común
que hacen parte del conjunto;

2. Propender que su grupo familiar en especial los menores de edad cuiden las áreas destinadas al uso
común del conjunto;

3. Evitar que la zona de acceso peatonal sean destinada como campos de juegos que atenten contra la
integridad de las mismas o que se impide el libre tránsito de los residentes o de los visitantes del
conjunto;

4. Recoger los excrementos que su mascota deja en los prados, jardines, ornamentales y demás zonas
comunes interiores y exteriores, en caso de que se presente tal situación.

5. Velar por que su grupo familiar (hijos) no juegue a altas horas de la noche, provocando ruido o cualquier
tipo de actos que perturben la tranquilidad y descanso de los residentes. Para el presente numeral se
entienden altas horas de la noche después de las 10:00 P.M. y antes de la 6:00 A.M.


CAPITULO XXII
DE LOS BIENES DE USO COMÚN

ARTICULO 48. Los propietarios de unidades privadas y sus tenedores a cualquier título, tendrán las
siguientes prohibiciones:

1. Realizar cualquier tipo de obra que afecte, modifique, obstruya o encierre zonas, áreas, instalaciones o
servicios comunes;

2. Colocar cualquier tipo de cable, antena, estructura u objeto en el exterior de la unidad de vivienda, sin
autorización previa del Consejo de Administración o del Administrador;

3. Tener dentro del conjunto animales como perros, gatos, conejos, etc., que atenten contra la tranquilidad,
seguridad y salud de los residentes;

4. Utilizar los juegos infantiles por personas mayores a la edad permitida para cada juego o para propósitos
diferentes a su destinación;

5. Arrojar o depositar basuras o desperdicios en las áreas de propiedad común, tales como corredores, área
de acceso al conjunto o a los interiores, puertas de unidades privadas de vivienda;

6. Abrir las tomas de los hidrantes innecesariamente o sin permiso previo de la Administración;

7. Realizar extensiones o cambios a los sistemas de citófono, teléfonos, televisión por cable y servicio de gas
domiciliario, sin la debida autorización de la Administración y/o de la empresa de servicios públicos;

8. Hacer uso de bicicletas, monopatines, patines, patinetas y/o elementos similares en las zonas de
circulación peatonal;

9. Almacenar, manipular o usar elementos tóxicos o explosivos dentro del conjunto residencial;


CAPITULO XXIII
SERVICIO DOMÉSTICO EXTERNO

ARTICULO 49. Sin excepción el ingreso de personas que realicen labores de servicio domestico, serán
autorizados por la casa receptora y estarán bajo su responsabilidad. En caso de ingreso al conjunto de
personas del servicio domestico, estas deben ser anunciadas por la casa receptora por escrito indicando que
días específicos se le permitirá el ingreso así como el nombre y apellido, documento de identificación,
debiendo entregar esta autorización a la Administración con copia a la portería con fines de control y
seguridad. Asimismo, se debe informar cuando se ha rescindido el contrato con la persona autorizada, para
efectos de no permitir su entrada en lo sucesivo.

CAPITULO XXIV
DESCANSO Y TRANQUILIDAD

ARTICULO 50. Los principios de sana convivencia, indican sobre el límite de ruidos, sonoridad, o volumen
de nuestros equipos o televisores, los cuales deberán ser siempre graduados en consideración al recato y
respeto que debamos a nuestros copropietarios.

ARTICULO 51. Cualquier interrupción del descanso nocturno o dominical ya sea por ruidos o reparaciones
fuera del horario, que rompan el equilibrio de las normas de convivencia, se sancionaran de acuerdo al
procedimiento establecido en el presente Manual. En caso de reincidencia la sanción pecuniaria será de (1)
una cuota de administración. Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables y fracasa la conciliación y
el sistema sancionatorio aquí estipulado se instaurará la querella policial respectiva por parte del vecino
afectado o del Administrador del Conjunto Cerrado.


CAPITULO XXIV
DESCANSO Y TRANQUILIDAD

ARTICULO 52. El horario para adelantar reparaciones o reformas en los inmuebles, será de lunes a viernes
en horario de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. y el sábado en horario de 8:00 a.m. a 3:00 p. m. Para realizar obras
locativas, se requiere una comunicación por escrito a la Administración informando: clase de obra, duración
de la misma, así como los datos personales de los trabajadores para que la portería les permita el ingreso.

CAPITULO XXV
REUNIONES EN ÁREAS COMUNES

ARTICULO 53. Las reuniones de adolescentes, niños o adultos en los parqueaderos de visitantes y zonas
comunes, están rotundamente prohibidas, igualmente en la zona de portería e ingreso al Conjunto Cerrado.

ARTICULO 54. Los parqueaderos de visitantes son de uso exclusivo para los vehículos, de tal forma, que los
daños ocasionados por los niños a los vehículos allí parqueados, producto de los juegos con
balones, bicicletas, monopatines, patines, patinetas y/o elementos similares, serán directamente
responsabilidad de los padres del menor causante del daño, y, como tal, se deberá compensar o retribuir lo
dañado.

PARÁGRAFO. A los padres que permitan que sus hijos perturben la tranquilidad de los residentes con sus
juegos o travesuras, se les aplicará lo contemplado en el presente Manual.


CAPITULO XXVI
SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA GENERAL

ARTICULO 55. La inasistencia y/o la no justificación por escrito y con prueba de los propietarios o sus
representantes a la asamblea general de copropietarios, bien sea ordinaria o extraordinaria, dará lugar a la
sanción pecuniaria equivalente a una cuota de administración vigente al momento de reunión, se realice o no
la asamblea, la cual deberá ser canceladas a mas tardar dentro de los (10) días siguientes de la celebración
de la respectiva reunión, so pena de aplicar la sanción moratoria previstas en el presente Manual para cuota
de administración. La justificación por la inasistencia se deberá tramitar a más tardar dentro de un término
de dos días hábiles siguientes a la fecha de la reunión ante el Administrador.

PARÁGRAFO. El propietario podrá delegar a otro propietario, para que los represente en la asamblea
general, bien sea ordinaria o extraordinaria, para tal efecto se elaborará un poder en el cual se establecerán
expresamente las facultades del representante. Cada propietario solo podrá representar a una unidad privada
de vivienda, además de la propia.

El presente documento fue aprobado por el Consejo de Administración en su reunión del día 13 de octubre de
2008 y sus modificaciones en reunión del 4 de marzo de 2011 según consta en las actas respectivas y
refrendadas por la Asamblea General en su reunión del día 27 de marzo de 2011 según consta en el acta.

Manual de convivencia del conjunto cerrado

Recomendados

Recomendados

Más contenido relacionado

La actualidad más candente

La actualidad más candente (20)

Destacado

Destacado (10)

Similar a Manual de convivencia del conjunto cerrado

Similar a Manual de convivencia del conjunto cerrado (20)

Manual de convivencia del conjunto cerrado