Banca hipotecaria

BANCA HIPOTECARIA
Una hipoteca es la garantía que se ofrece al solicitar un crédito. Esa garantía
consiste en bienes de cierto valor que logran cubrir o exceder el valor que se
solicita en préstamo (casas, apartamentos, automóviles, maquinarias, bodegas,
etc). Ejemplo: Por ejemplo, una persona, a quien llamaremos (A), quien otorga un
préstamo a otra persona (B), tiene derecho sobre los bienes que la persona (B)
puso como garantía de pago de la deuda. Es decir, la persona (B) hipotecó ciertos
bienes como garantía de un crédito a la persona (A). Si se presentara el caso de
que la persona (B) no le pagara la deuda a la persona (A) en las condiciones que
hayan establecido, la persona (A) podría quedarse con los bienes hipotecados, que
son los que (B) puso como garantía de pago de su deuda, y venderlos o hacer uso
de esos bienes, para de esta forma cubrir la deuda.
Los bancos hipotecarios son instituciones de crédito que se procuran de fondos,
aparte de su capital social, por medio de la emisión de títulos hipotecarios,
depósitos de ahorro y otras operaciones secundarias.
Su objeto es otorgar créditos con garantía hipotecaria, dirigidos hacia el sector de
la construcción, adquisición de viviendas y liberación de hipotecas, así como
realizar las operaciones y servicios financieros compatibles con su naturaleza, con
las limitaciones previstas en la Ley.
Funcionamiento
Estas encargan de recibir ahorros de personas (esta actividad se denomina
captación de fondos) y de hacer préstamos a estos mismos (esta actividad se
denomina colocación de fondos). Es importante resaltar que estos préstamos
tienen como garantía hipotecas sobre bienes.
Los préstamos hipotecarios generalmente son a largo plazo, siendo muy común
utilizarlos en adquisiciones o mejoras de vivienda. En este caso, es usual
respaldarlos con la misma vivienda que se está comprando o mejorando.
El sector de la construcción hace un uso importante de este sistema de crédito
para poder desarrollar sus proyectos, los cuales se caracterizan por necesitar
grandes cantidades de dinero. Si no existiera este tipo de crédito, sería muy difícil
desarrollar este tipo de proyectos:
Los créditos de los constructores, en la mayoría de los casos, están garantizados
con hipotecas sobre los mismos proyectos que desarrollan.

Capital Mínimo
• Banco Nacional: No menor de OCHO MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.
8.000.000.000,00), en dinero en efectivo o mediante la capitalización de
resultados acumulados disponibles para tal fin.
• Banco Regional: no menor de SEIS MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.
6.000.000.000,00).
Antecedentes Históricos De Los Bancos Hipotecarios En Venezuela
Últimamente está en nuestro país bastante en boga el término de Banco
Hipotecario. La popularidad de tal denominación se debe no tanto a la proliferación
de esos institutos en la República, en los años más cercanos, como a la discusión
que en la actualidad se realiza por la posible creación de un Banco Central
Hipotecario.
A consecuencia de la puesta en moda de tal vocablo, ha venido a nuestra mente el
hacer un pasajero recuento de la permanente preocupación que desde hace
muchos años se ha observado en Venezuela por la creación de un instituto que
tiene su origen en Alemania. Precisamente por iniciativa del comerciante de Berlín,
M. Buring, es fundado en 1770 el primer Banco Hipotecario de que tengamos
noticia, en Silesia, bajo los auspicios de Federico El Grande.
A pesar de que en todo el siglo pasado no se hace realidad la instalación de un
instituto de esta especialidad en el territorio nacional, siempre estuvo presente en
muchos compatriotas la sana inquietud por su creación. Muchos son los acuciosos
estudios, los proyectos de creación y de leyes sobre Bancos Hipotecarios que ven
luz pública en la Venezuela del siglo diez y nueve.
El cuatro de mayo de 1845 fue aprobado por el Congreso un proyecto que
presentó el año anterior el Licenciado Francisco Aranda sobre la creación de un
Instituto de Crédito Territorial y como consecuencia de las objeciones que le hizo el
Presidente de la República, General Carlos Soublette, en su Mensaje del 19 de
mayo de aquel año es archivado.
Años más tarde, en 1861 el doctor Manuel Cadenas Delgado presenta al
Despacho de Hacienda un Proyecto de Sociedad de Crédito Territorial. Fue muy
bien visto por el Gobierno y no se hizo realidad por la Guerra Federal que
campeaba en el país. El proyecto de Cadenas Delgado fue presentado al
Congreso y el 22 de junio fue elevado a Ley, referida al establecimiento de las
Asociaciones de Crédito Territorial “que tengan por objeto proporcionar a los
dueños de bienes inmuebles empréstitos sobre hipotecas, reembolsables a largos
plazos por anualidades” (artículo 1 de dicha Ley). Ese mismo año el Ministro del

Interior, doctor José de Jesús Paúl, nombra una Comisión formada por los
licenciados Juan José Mendoza y Luis Manojo, y el doctor Julián Viso, con el
encargo de redactar los proyectos de leyes sobre régimen hipotecario y créditos
privilegiados (cosa que hicieron en un folleto).
En el año de 1864 el Ministro de Fomento, General Jesús María Aristeigueta,
presentó a consideración del Gremio Agrícola un proyecto de institución de Crédito
Inmobiliario. También en la Memoria de ese Despacho se cuenta del Monte Piedad
proyectado por el señor Eduardo Iribarren. Al respecto, el 28 de junio de 1864 el
Ministerio de Fomento concedió patente para fundar un Monte Piedad y Lotería
anexa. Solamente llegará a crearse la Lotería.
Vale la pena registrar que el 6 de mayo de 1865 el Encargado del Ejecutivo
Nacional, Antonio Guzmán Blanco, autoriza una patente a varios agricultores para
establecer una Casa Protectora de la Agricultura de Venezuela, que fue aprobada
el 13 de junio de 1866 por el Congreso.
Al triunfar la Revolución Azul en junio de 1868, el Ministro de Fomento doctor
Nicanor Borges encargó a varios señores estudiar la situación ecónomo-agrícola.
El 3 de agosto de ese mismo año presentaron su informe y el Proyecto de Banco
Agrícola. Seguidamente se modificaron algunos puntos del proyecto; pero las
guerras no dejaron crearse.
En 1873 varios diputados al Congreso presentaron un proyecto de Banco Agrícola.
Resultó aprobado en la Cámara de Diputados pero, según se desprende de los
Diarios de Debates, no pasó del Senado porque allí lo paró la oposición.
El 27 de junio de 1877 el Ministro de Hacienda, Adolfo Urdaneta, dicta una
resolución que fue publicada en la Gaceta Oficial de esa fecha, crea el Instituto de
Crédito para recibir rentas adicionales y suministrar fondos al gobierno. También
en un folleto editado en el año comentado, están los estudios del General Nicanor
Bolet Peraza referidos la formación de un instituto que sirviera para proteger al
Gremio Agrícola. Son igualmente interesantes las ideas publicadas, fechadas en el
año 1877, en el periódico La Independencia por el General Domingo Santos
Ramos, o las del señor A. M. Monsanto en un folleto titulado Institutos de Crédito.
El seis de diciembre de 1877 el Presidente de la república, General Francisco
Linares Alcántara, dictó un decreto mandando a apartar ochocientos pesos
venezolanos diarios para el establecimiento de los Bancos de Crédito Territorial
que no llegaron a fundarse. Es de hacer notar que en apoyo a ese decreto, el 3 de
febrero de 1878, la Junta Directiva de la Sociedad Económica Industrial dedica al
Presidente Linares Alcántara un proyecto de instituto de crédito y Banco
Económico Industrial de Venezuela.

Un decreto del Congreso fechado el nueve de mayo de 1885 mandaba a
establecer Institutos de Crédito Territorial en todos los estados de la Unión. En
septiembre de 1888, mediante una resolución del Ministerio de Fomento, se
nombra una Junta para propender el mejoramiento de la agricultura. Esa Junta
organizó Juntas Cooperativas en la república y a finales de ese año ve la luz
pública un proyecto de Banco de Crédito Territorial presentado por la Sociedad
Agrícola Nacional Central.
El 5 de junio del año siguiente aparecerá un proyecto sobre el mismo tópico,
redactado por el doctor Martín José Sanabria y fundamentado en la ley de 9 de
mayo de 1885. Propone crear institutos de crédito en cinco circunscripciones con
un capital de por lo menos veinte millones de bolívares. En el mes de agosto se
conoce otro proyecto sobre Banco de Crédito Territorial que presenta el doctor
Eduardo Gárate a la Sociedad Nacional Agrícola. Y el veinte de diciembre también
de 1889 el doctor Heriberto Gordón envía, al Ministerio de Fomento, un proyecto
de Banco Hipotecario que ni siquiera llega a ser considerado.
En junio de 1894 se firma un Contrato entre el señor Eleuterio Morales y el
Ministerio de Fomento para la creación de un Banco Hipotecario de veinte millones
de bolívares de capital. El 18 de ese mes y año fue aprobada la celebración de tal
Contrato por el Consejo de Gobierno de la República, en sesión extraordinaria, y
posteriormente recibe la probación por parte del Congreso; a pesar de todo ello, el
referido Banco no llegó a establecerse.
El 6 de junio de 1894 fue puesto por el Presidente de la República General Joaquín
Crespo, el ejecútese a la Ley de Bancos Hipotecarios de treinta artículos, que
había sido sancionada el 26 de mayo por el Congreso Nacional. Las leyes sobre
Bancos de los años 1895 y 1896 traerán disposiciones dirigidas a los Bancos
Hipotecarios que se establecieran en el país.
El señor Federico Bauder publica en 1895 un proyecto de banco de Retroventas de
fincas urbanas que se establecería en el Distrito Federal y en las ciudades de La
Guaira, Puerto Cabello y Valencia. En 1898, dicho señor Bauder, presentará
nuevamente un proyecto de tal naturaleza, dirigido al Crédito Inmobiliario Urbano y
el primero de junio de 1899 el de un Banco Nacional Hipotecario de Fincas
Urbanas, y como las guerras obstaculizan el paso de sus proyectos, en 1901,
insistirá nuevamente en su aspiración.
En el año 1896 varios señores elaboran el proyecto de un Banco de Crédito
Hipotecario que tendría anexo una Caja de Ahorro. Dicho Instituto sería en forma
de Cooperativa y decían sus proponentes que ese proyecto era equitativo, pues
aprovechando la reforma de la Ley de Hipotecas, efectuada en el pasado
Congreso de la Nación, contribuirá a que las transacciones para la transmisión

convencional de la propiedad se realicen bajo condiciones más racionales y más
de acuerdo con las prácticas establecidas por las leyes. El capital estaría formado
por acciones de quinientos bolívares cada una y las Cédulas Hipotecarias que
emitiera tendrían un valor igual que las acciones.
El día 28 de mayo de 1898 el Congreso expide una ley creando un Banco de
Crédito Territorial. Por cierto que el Club Agrícola de Caracas promovió un
Congreso Agrícola, el cual fue electo por las municipalidades de la República y se
instaló el 2 de mayo de 1898 en Caracas. Como consecuencia, en diciembre de
ese año fue presentado un proyecto ampliado por Francisco Hernández Ustariz.
Un ciudadano norteamericano llamado Geo W. Upton propone, el 22 de abril de
1899, la creación del Banco Bolívar que sería de circulación e hipotecario con
quince millones de bolívares de capital. El gobierno atiende la petición y otorga
franquicias con una Resolución del 22 de octubre de ese año; pero el Banco no
llega a crearse por causa de la guerra que hizo desaparecer al Gobierno del
General Ignacio Andrade.
También en 1899 varios diputados presentan a la Cámara un proyecto de ley sobre
Bancos populares para cada capital de distrito y con un Banco Central de
Liquidación en Caracas que sería para emisión, circulación y préstamos
hipotecarios; pero el Senado negó su aprobación.
El 22 de mayo de 1900 el doctor Rafael Domínguez da a conocer un proyecto de
un Banco Nacional con sucursales en toda la República y con una sección de
Crédito Hipotecario a la manera del Crédito Territorial Francés. Además publica
una serie de artículos que trataban sobre el tópico de los Bancos Hipotecarios.
Así pues, no obstante la preocupación y el gran interés observado durante el siglo
pasado, al igual que en el actual, el establecimiento de un Banco de Crédito
Hipotecario se hace esperar hasta hace algunos pocos años y Venezuela es
adelantada, en ese aspecto, por casi todos los países americanos en la creación
de un instituto de tal categoría.
(Fue publicado, inicialmente, el la revista Banca y Seguros, Nº 91, Caracas,
septiembre de 1964)
Operaciones Activas
Son aquellas por medio de las cuales los bancos invierten el dinero que han
obtenido de sus clientes, a través de los depósitos bancarios u operaciones
pasivas. En las operaciones activas los bancos se convierten en acreedores de sus

clientes. Estas operaciones activas son de carácter esencialmente comercial; de
aquí las estrechas relaciones que existen entre la banca y el comercio.
Las operaciones activas que realizan los bancos hipotecarios son los siguientes:
1. Conceder prestamos hipotecarios destinados a financiar proyectos de
construcción, adquisición y la mejora de inmuebles.
2. Conceder prestamos hipotecarios para cancelar créditos garantizados con
hipotecas ya existentes.
3. Financiar obras de urbanismo promovidas por el sector privado.
4. Administrar los inmuebles que adquieran en resguardo de sus intereses, por
dacion en pago o por la adjudicación en remate judicial y enajenarlos, de acuerdo a
lo previsto en la ley.
5. Actuar como mandatarios y administradores de bienes ajenos y como fiduciarios
con arreglo a las disposiciones legales vigentes.
6. Cualquier otra clase de inversión de carácter reproductiva.
Operaciones Pasivas de la Banca Hipotecaria.
Son operaciones pasivas de la banca aquellas mediante las cuales los bancos
procuran dinero suficiente para sus necesidades en el mercado.
Operaciones Pasivas
1. Emitir cedulas hipotecarias con garantía especial o con garantía global. La
garantía especial esta constituida por uno o varios prestamos hipotecarios,
otorgados a favor del banco antes de la respectiva emisión (dichos prestamos
deberán identificarse en el acta de la emisión de las cedulas, con determinación
precisa de los inmuebles que le sirven de garantía). La garantía global esta
constituida por el resto de los prestamos hipotecarios otorgados a favor del banco
emisor y que no hayan sido afectados a alguna emisión de cedulas.
Las emisiones de cedulas hipotecarias, en ningún caso deberán ser superiores a
20 veces el capital pagado y fondos de reserva del banco emisor.
2. Tomar dinero en préstamo, con o sin garantía, por un plazo no menor de 90
días.

3. Recibir depósitos de dinero a plazo, con o sin interés, reembolsables a un plazo
no menor de 90 días.
4. Recibir depósitos de ahorro, que podrán combinarse con planes de venta y de
administración por cuenta de terceros de la cedulas hipotecarias de su emisión.
5. Emitir bonos de ahorro.
6. Hacer operaciones de reporto, solo como reportador, con respecto a cedulas
hipotecarias emitidas por el propio banco.
7. Recibir en depósitos para su custodia, valores en papel o en metálico, lingotes y
alhajas, así como prestar el servicio de caja de seguridad.
8. Emitir otros títulos valores compatibles con su naturaleza de bancos
hipotecarios, conforme a los términos y condiciones que fije el ejecutivo Nacional.
9. Las demás que sean compatibles con su naturaleza de bancos hipotecarios, con
las limitaciones que establezca el Ejecutivo Nacional.
Atribuciones Legales
Los Bancos Hipotecarios se rigen por la Ley General de Bancos y Otras
Instituciones de Crédito, siendo controlados y supervisados por la
Superintendencia de Bancos.
Esta ley define y regula el funcionamiento de los bancos y demás instituciones
financieras que tienen su asiento principal en el país, sin menoscabo de que
puedan tener representaciones en el extranjero. De igual manera define y regula
las atribuciones de los organismos establecidos por el Estado venezolano, quien
en ejercicio de su función de supervisión y control, determina y supervisa la
actuación y funcionamiento de todas ellas. Así, en cuanto a los organismos de
supervisión y control, contempla lo relativo a:
Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras
Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria
Consejo Bancario Nacional
El ámbito de aplicación de esta ley determina las instituciones financieras que
deben regirse por la misma. Así el Artículo 2 establece:

" Se rigen por este Decreto Ley los bancos universales, bancos comerciales,
bancos hipotecarios, bancos de inversión, bancos de desarrollo, bancos de
segundo piso, arrendadoras financieras, fondos del mercado monetario, entidades
de ahorro y préstamo, casas de cambio, grupos financieros, operadores cambiarios
fronterizos; así como las empresas emisoras y operadoras de tarjetas de crédito.
Asimismo, estarán bajo la inspección, supervisión, vigilancia, regulación y control
de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras las sociedades
de garantías recíprocas y los fondos nacionales de garantías recíprocas.
También esta la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda
(G.O. No 38.756 de 28/08/2007)
Tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la
vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad social,
establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así
como en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social en lo que atañe a
vivienda y hábitat, a fin de brindar eficaz protección a todas las personas que
poseen o solicitan un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción,
adquisición, ampliación o remodelación de vivienda.
Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en
el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en
peligro.
Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda
principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o
de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.
Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda,
bien sea ésta principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores
financieros y acreedores particulares.
De Las Prohibiciones
Artículo 103. Los bancos hipotecarios no podrán:
1. Recibir depósitos a la vista en cuenta corriente.
2. Adquirir más del veinte por ciento (20%) del capital social de una empresa,
manteniendo dicha participación por un período de hasta tres (3) años; transcurrido
dicho lapso deberán reducir su participación en el capital de la empresa, a un límite
máximo del diez por ciento (10%) del capital social. En todo caso, la totalidad de
las inversiones antes señaladas no podrá superar en su conjunto el veinte por
ciento (20%) del patrimonio del banco.

3. Adquirir obligaciones emitidas por los bancos, entidades de ahorro y préstamo y
demás instituciones financieras; salvo cuando se trate de la colocación de
excedentes en operaciones de tesorería, las cuales no podrán ser a plazos
mayores de sesenta (60) días.
4. Otorgar fianzas y cauciones.
5. Otorgar préstamos hipotecarios por plazos que excedan de veinticinco (25) años
o por más del setenta y cinco por ciento (75%) del valor del inmueble dado en
garantía, según avalúo que se practique. La Superintendencia de Bancos y Otras
Instituciones Financieras podrá aumentar el plazo indicado en este numeral.
6. Mantener contabilizados en su balance, como activos, aquellos créditos o
inversiones que no cumplan con las disposiciones contenidas en la Ley, o con la
normativa prudencial emanada de la Superintendencia de Bancos y Otras
Instituciones Financieras.
7. Tener invertida o colocada en moneda o valores extranjeros una cantidad que
exceda del límite que fije el Banco Central de Venezuela.
Cambios En Las Normas Bancarias Para Otorgar Créditos
A la mitad se redujo la proporción obligatoria que los bancos tienen que destinar a
las familias con recursos más bajos. Con el aumento de dos puntos porcentuales
de la gaveta obligatoria para la vivienda (de 10% pasó a 12%) también se modificó
la redistribución de esos préstamos. Lo que se destina ahora para préstamos para
familias con ingresos de tres salarios mínimos disminuyó de 46% de la cartera
dirigida a vivienda, a solo 28% de esa gaveta obligatoria. Anteriormente para estos
grupos familiares se dirigía el 80% del 58% de la gaveta obligatoria hipotecaria.
En la nueva resolución, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.664, se estableció
que para préstamos de adquisición de viviendas se destinará el 35% de esa
cartera dirigida para las familias que ganen hasta cinco salarios mínimos. De esa
porción 80% para los que ganan hasta tres salarios mínimos y 20% para los que
ganen entre tres y cinco salarios mínimos. Es decir, entre Bs.F. 4.200 a Bs.F.
7.000. Pero en la normativa anterior (publicada el 4 de mayo de 2010, Gaceta
Oficial N° 39.416), vigente hasta ayer, el porcentaje para adquisición de vivienda
era mayor, estaba estipulado en 58% de la gaveta obligatoria habitacional; por lo
que el 80% de esa porción significaba una cantidad mayor. Las personas con
ingresos por encima de los Bs.F. 7000 deberán solicitar préstamos a través de los
recursos propios de la banca, según parámetros establecidos en la Ley del Deudor
Hipotecario.
El aumento de 10% a 12% en la gaveta obligatoria para vivienda está dirigido
exclusivamente a la construcción: "Del 2% de la cartera de crédito bruta anual,
deberá destinarse el 100% al otorgamiento de créditos hipotecarios para la
construcción de viviendas", según la nueva resolución. Una medida que, según

analistas financieros, no es tan descabellada, en teoría. Recuerdan que si existe
en la economía mayores recursos para la adquisición de un bien con poca oferta
(en este caso las viviendas) se genera crecimiento de la demanda, y por ende sus
precios suben. Hay otro 5% de la gaveta hipotecaria para construcción que está
subdividido; 70% para préstamos para la construcción de viviendas a familias con
ingresos de tres salarios mínimos o menos. Otro 30% para el mismo fin, pero para
familias con ingresos entre tres y cinco salarios mínimos. En la nueva resolución
también se estableció para remodelación de viviendas que la banca debe destinar
7,5% del 10% de la gaveta obligatoria. Antes era solo el 6% de esa cartera.
Asimismo, se elevó de 4% a 7,5% del porcentaje (10%) que del monto obligatorio
para el sector hipotecario debe dirigirse a autoconstrucción.
Indicadores que aplica la Banca Hipotecaria
Índice de morosidad (Cartera de créditos): es un indicador de la calidad de la
cartera de créditos de una institución bancaria, medida a través de la relación entre
Cartera de Créditos Inmovilizada (Cartera de Créditos Vencida y en Litigio) y la
Cartera de Créditos Bruta. Por tanto, mientras haya menos créditos morosos en
relación a la cartera total bruta (sin deducir la provisión para préstamos
inmovilizados o de difícil cobro) la cartera será de mayor calidad”.
INTEGRANTES
Castillo Niruska C.I.: 16.097.828
Mejías Candida C.I.: 16.876.638
Mijares Ali C.I.: 10.489.161
Parra Mireya C.I.: 10.489.161

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