Este documento es una ordenanza que promulga el Plan Regulador de Desarrollo Urbano de la ciudad de Guayaquil. Establece las disposiciones y normas aplicables a proyectos de desarrollo dentro del área urbana de Guayaquil y áreas de expansión urbana. Delimita tres zonas de expansión urbana: la Zona Aeropuerto en Daular, la Zona Embalse Chongón, y la Zona Colinas de Las Iguanas, describiendo los linderos de cada una.

1. 0RDENANZAPLAN-REG.
Junio 21 del 2000
El M.I. Concejo Cantonal de Guayaquil
Considerando
Que la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, publicada en el R.O. No.846 el 20 de
Diciembre de 1995, constituyó un instrumento preventivo de ordenamiento, que no
contemplaba la delimitación ni las normas relativas a las áreas de expansión urbana de la
Ciudad de Guayaquil.
Que es finalidad de la Municipalidad planificar e impulsar el desarrollo físico espacial del
Cantón, para lo cual la planificación del uso del suelo debe interrelacionarse con la de los
servicios básicos, el transporte y las comunicaciones.
Que la normativa físico espacial vigente debe incorporar regulaciones relacionadas con la
protección del medio ambiente, y la conservación de los recursos patrimoniales,
arquitectónicos y urbanos.
Que debe incorporarse la participación de otras instituciones del sector público y de la
sociedad civil, así como, establecer mecanismos que permitan la permanente actualización
de las previsiones del ordenamiento físico espacial y del desarrollo de la ciudad.
En uso de las facultades y atribuciones constitucionales y legales de las que se halla
investido.
Expide:
La siguiente ORDENANZA DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO
DE GUAYAQUIL
DISPOSICIONES GENERALES
Objeto, Alcance, Vigencia y Efectos del Plan Regulador de Desarrollo Urbano
Art.1. Objeto.- La presente Ordenanza tiene por objeto promulgar y aplicar el Plan Regulador
de Desarrollo Urbano de Guayaquil, a efecto de reglar de manera flexible, el crecimiento
físico de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, canalizar proyectos de desarrollo, e imponer
lineamientos para una estrategia de ejecución progresiva.
1.1. Las disposiciones y normas de esta Ordenanza son obligatorias, tanto a personas
naturales o jurídicas, públicas o privadas, nacionales o extranjeras, respecto de
cualquier intervención, provisional o permanente, que se deseare realizar dentro de su
ámbito.
1.2. Las empresas encargadas de los servicios básicos dentro del ámbito indicado,
observarán en sus programas y proyectos las disposiciones y previsiones que se
establecen en esta Ordenanza.
Art.2. Ambito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarán en el área urbana
de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, en las áreas de expansión urbana, y en los
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2. desarrollos urbanísticos autorizados por la Municipalidad ubicados fuera de los ámbitos
anteriormente indicados.
2.1.- El área urbana de Guayaquil se determina de acuerdo a los límites establecidos
en la Ordenanza Reformatoria de Delimitaciòn Urbana de la ciudad de Santiago de
Guayaquil, publicada en el R.O Nº 828 del 9 de Diciembre de 1991.
2.2.- Las áreas de expansión urbana, tal como se ilustra en el plano Zonas de
Planificación y Polígonos de Actuación, Anexo No.2, se delimitan como sigue:
a) Zona Aeropuerto en Daular, identificada con la letra G, con los siguientes
linderos:
Desde el punto 5, descrito en la Ordenanza Reformatoria de Delimitación
Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991), en la
intersección de los Esteros Santa Ana y del Muerto, y siguiendo el curso del
Estero Salado en dirección sur y sur-oeste hasta el punto A de coordenadas
geográficas 2° 24' 13,75" de latitud sur y 80° 02' 43,61" de longitud occidental;
desde este punto y siguiendo en dirección nor-oeste a través de los puntos B,
C, D, E, F, G, H, I, J, K hasta el punto L, que definen gran parte del Límite de
Expansión Urbana de la ciudad de Guayaquil; desde el punto L de coordenadas
geográficas 2° 17' 23,61" de latitud sur y 80° 12' 51,19" de longitud oeste,
situado en la intersección del carretero Guayaquil-Playas con el Límite de
Expansión Urbana de la ciudad de Guayaquil y siguiendo en dirección nor-este
a lo largo del carretero, hasta el punto 11a de coordenadas geográficas 2° 13'
5,74" de latitud sur y 79° 5' 12,97" de longitud occidental, situado en la
intersección de la carretera Guayaquil-Playas con el Límite Urbano de
Guayaquil, entre los puntos 11 y 12 de la citada Ordenanza de delimitación;
desde el punto 11a y siguiendo en dirección sur-este, hasta el punto 11 de
coordenadas geográficas 2° 14' 46" de latitud sur y 80° 04' 37" de longitud
occidental; desde este punto y siguiendo en dirección este, a través de los
puntos 10, 9, 8, 7, 6 hasta el punto 5, descritos en Ordenanza Reformatoria de
Delimitación Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9
de 1991), correspondiendo a este último punto, la intersección de los Esteros
Santa Ana y del Muerto, del cual partimos.
b) Zona Embalse Chongón, identificada con la letra H, con los siguientes
linderos:
Desde el punto 11a de coordenadas geográficas 2° 13' 5,74" de latitud sur y
79° 5' 12,97" de longitud occidental, situado en la intersección del Límite
Urbano de la Ciudad de Guayaquil con la carretera Guayaquil-Playas y
siguiendo en dirección sur-oeste a través de esta vía, hasta llegar al punto L de
coordenadas geográficas 2° 17' 23,61" de latitud sur y 80° 12' 51,19" de
longitud oeste, en la intersección de éste carretero con el Límite de Expansión
Urbana de la ciudad de Guayaquil; de este punto y siguiendo en dirección nor-
oeste, mediante una recta, hasta el límite cantonal situado en el punto M; desde
este punto y siguiendo en dirección norte y este, a través del límite del cantón
Guayaquil, hasta llegar al punto h de coordenadas geográficas 2°3'8,90" de
latitud sur y 79°6'12,2" de longitud occidental, situado en la cima de un cerro de
228 msnm en la Cordillera del Paco; de este punto y siguiendo 1.150 m en
dirección sur-este hasta llegar al punto g de coordenadas geográficas
2°3'22,95" de latitud sur y 79°5'35,2" de longitud occidental, situado en la cima
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3. de un cerro de 174 msnm; de este punto y siguiendo 1.700 m en dirección sur-
este hasta llegar al punto f de coordenadas geográficas 2°3'53,92" de latitud sur
y 79°4'52,98" de longitud occidental, en la intersección de un camino vecinal
con un estero S/N afluente del Estero Chaco; de este punto y siguiendo 1.950
m en dirección sur-este hasta llegar al punto e de coordenadas geográficas
2°4'49,12" de latitud sur y 79°4'22,90" de longitud occidental, en la cima de un
cerro de 182 msnm; de este punto y siguiendo 1.150 m en dirección sur-este
hasta llegar al punto d de coordenadas geográficas 2°5'22,19" de latitud sur y
79°4'7,77" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 188 msnm; de este
punto y siguiendo 1.600 m en dirección sur-este hasta llegar al punto c de
coordenadas geográficas 2°6'8,45" de latitud sur y 79°3'43,40" de longitud
occidental, en la cima de un cerro de 185 msnm; de este punto y siguiendo
4.050 m en dirección sur-este hasta llegar al punto b de coordenadas
geográficas 2°7'21,03" de latitud sur y 79°1'50,31" de longitud occidental,
situado en la entrada del canal de trasvase al túnel de Cerro Azul; desde este
punto y siguiendo la dirección este, a través del curso del mismo canal, hasta el
punto a de coordenadas geográficas 2°7'44,34" de latitud sur y 78°58'53,95" de
longitud occidental, situado en la intersección del canal de trasvase con el límite
urbano de la ciudad de Guayaquil, entre los puntos 16 y 17 de la Ordenanza
Reformatoria de Delimitación Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828
de diciembre 9 de 1991); desde este punto y siguiendo en dirección sur y sur-
oeste a través de ese límite y de los puntos 16, 15, 14, 13 y 12 que forman
parte de la mencionada delimitación urbana de Guayaquil; desde el punto 12
mencionado, de coordenadas geográficas 2° 12' 35" de latitud sur y 80° 05' 24"
de longitud occidental y siguiendo la dirección sur-este hasta el punto 11a de
inicio, situado en la intersección del Límite Urbano de la Ciudad de Guayaquil
con la carretera Guayaquil-Playas, entre los puntos 11 y 12 de la citada
Ordenanza de delimitación.
c) Zona Colinas de Las Iguanas (Ciudad Nueva), identificada con la letra I, con
los siguientes linderos:
Desde el punto 1, de coordenadas geográficas 1° 57' 47" de latitud sur y 80° 00'
48" de longitud occidental situado en el curso del Estero Petrillo, y siguiendo
por los puntos 19, 18 y 17 descritos en la Ordenanza Reformatoria de
Delimitación Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9
de 1991); desde el punto 17 y siguiendo en dirección sur, hasta el punto a, de
coordenadas geográficas 2°7'44,34" de latitud sur y 78°58'53,95" de longitud
occidental, situado en la intersección del canal de trasvase con el límite urbano
de la ciudad de Guayaquil entre los puntos 16 y 17 de la citada Ordenanza;
desde este punto y siguiendo en dirección oeste, a través de los puntos b, c, d,
e, f, g, cuyas coordenadas fueron citadas en el POLIGONO H; de éste último
punto y siguiendo la dirección nor-oeste, hasta su intersección con el límite
cantonal en el punto h; desde este punto y siguiendo en dirección nor-este, a
través del límite del cantón Guayaquil, hasta su intersección con el punto No. 1,
origen del polígono de límite del área de expansión urbana.
2.3. Los desarrollos urbanísticos fuera del límite urbano de la Ciudad de Guayaquil
y de sus áreas de expansión, que se incorporan al ámbito de aplicación de esta
Ordenanza, serán aquellos que cuenten con la autorización del caso emitida
por la Municipalidad de Guayaquil y los que se sometan a los procesos de
regularización urbanística.
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4. Art. 3. Contenido.- La presente Ordenanza se organiza en tres Títulos, los que se
desarrollan de la siguiente manera:
3.1. Título I, De las Normas, que establece, define y regula:
a) Los instrumentos de ejecución del Plan Regulador.
b) El régimen urbanístico del suelo, en función de su clasificación y
delimitación, el establecimiento de los tipos de actuación admisibles, y
los principios generales de conservación de las edificaciones,
patrimoniales y no patrimoniales, y de la preservación de los ríos,
esteros y embalses de agua, así como de la calidad del aire.
3.2.- Título II, Del Ordenamiento Físico Espacial, que establece:
a) Los componentes y atributos de la estructura general del territorio.
b) El ordenamiento territorial y urbanístico propuesto por el Plan Regulador.
3.3.- Título III, De la Gestión del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que establece:
a) La administración del Ordenamiento Físico Espacial, esto es los
procedimientos relacionados con la asignación, modificación de la
predominancia, reclasificación y, o en intensificación de uso del suelo; la
reclasificación de vías; y, la administración de la edificación y de la
construcción.
b) La gestión del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, en atención a la
programación de las intervenciones urbanísticas constitutivas del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano; la formulación del Plan Director y el
Plan de Desarrollo Municipal; y , el establecimiento de instrumentos de
administración de desarrollo urbano, de recursos financieros para el
desarrollo, de ejecución y, o de coparticipación, y, de capacitación para
la gestión.
Art.4. Documentos del Plan Regulador.- El alcance normativo del Plan se sustenta y, o
complementa con el contenido de los siguientes documentos:
4.1. Memoria del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Santiago de Guayaquil.
4.2. Ordenanza Reformatoria de la Delimitación Urbana de la Ciudad de Santiago de
Guayaquil.
4.3. Planos de Ordenamiento:
Plano de Calificación del Suelo, Anexo No.1.
Plano de Zonas de Planificación y de Polígonos de Actuación Urbanística,
Anexo No.2.
Plano Esquema de Ocupación y Usos del Suelo, Anexo No.3.
Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4.
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5. 4.4. Normas de Diseño Vial, Anexo No.5.
4.5. Programas de actuación urbanística, Anexo No. 6
4.6. Definiciones y Siglas, Anexo No.7.
4.7. Ordenanzas de Reglamentación Urbanística:
Ordenanza de Reservaciones Territoriales
Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
4.8. Codificación de Actividades y Usos del Suelo.
Art.5. Plan de Desarrollo Municipal.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano en tanto
instrumento de ordenamiento físico espacial forma parte del Plan de Desarrollo Municipal,
documento de desarrollo que combina aspectos económicos, sociales, administrativos e
institucionales, y relaciona planes, programas y proyectos municipales, con los de otras
instituciones del sector público y de la sociedad civil organizada, tal como lo prescriben los
Arts.161 y 171 de la Ley de Régimen Municipal.
Art.6. Plan Director.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutará, temporal y
progresivamente, mediante un Plan Director Cuadrianual. Para el efecto, DPLAN-G pondrá a
consideración, al inicio de cada período de gestión administrativa, una propuesta de Plan
Director que incluirá la formulación de las correspondientes actuaciones, en aplicación de las
políticas de cada período administrativo municipal
Art.7. Vigencia y Plazos.- La presente Ordenanza tendrá vigencia a partir de su publicación
en el Registro Oficial, hasta que sea sustituida por otra formulada bajo los lineamientos
establecidos por Ley. Sin embargo, la misma podrá ser sometida a cambios, en atención a
las siguientes modalidades.
7.1.Revisión del Plan Regulador: Que hace referencia a cambios sustanciales de las
regulaciones, normas y Programación del Ordenamiento incluidos en esta Ordenanza, en
razón de situaciones sobrevinientes no previstas, entre otras, nueva legislación,
incumplimiento de las proyecciones demográficas, adopción de un nuevo modelo
territorial. Tal Revisión deberá ser aprobada por el Concejo Cantonal y publicada en el
Registro Oficial.
7.2. Modificaciones del Plan Regulador: Corresponden a los cambios puntuales, que
comprometan parte del territorio regulado los que deberán sujetarse a los procedimientos
y normas que se establecen en el Capítulo 9 de esta Ordenanza. También constituirán
modificaciones los cambios sustentados que devengan de Planes Parciales, Planes
Especiales o Programas de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, tal
como se prescribe en el Art.53 de esta Ordenanza.
7.3. Plazos: Para efecto de la programación y ejecución de actuaciones urbanísticas
previstas en el Plan Regulador, se atenderá los siguientes plazos:
a) Corto plazo, abarca un período administrativo municipal, y comprenderá su
correspondiente Plan Director.
b) Mediano plano, abarca dos períodos administrativos municipales.
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6. c) Largo plazo, cuyo horizonte temporal es hasta el año 2.020.
Art.8. Reglas de Interpretación, Prevalencias, Remisión.- La interpretación de la normativa
contenida en esta Ordenanza se sujetará en cuanto a su tenor literal, primeramente a las
definiciones incluidas en la presente y, en segundo lugar, conforme al sentido que les den los
que profesen la misma ciencia o arte, tales como los funcionarios de DPLAN-G, o por peritos
o árbitros que se designe para el efecto.
En los casos de duda o contradicción se interpretará la norma mediante resolución motivada
del Concejo Cantonal, de la manera que ofrezca la mayor seguridad a los habitantes o
usuarios. Dicha interpretación constituirá un precedente válido para la resolución de casos
similares hasta la expedición de una normativa aclaratoria.
La Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano tiene supremacía en cuanto a los
usos del suelo en cualquier proceso de interpretación de dicha materia. Supletoriamente se
aplicarán los principios del Código Civil.
Art. 9. Definiciones y Siglas.- A efecto de una correcta utilización de esta Ordenanza, se
utilizarán las definiciones que se incluyen en el Anexo No.7 de esta Ordenanza.
TITULO I
DE LAS NORMAS
Capítulo 1
DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN REGULADOR
Sección Primera
Disposiciones Generales
Art.10. Instrumentos.- La aplicación del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se realizará a
través de los instrumentos de ordenamiento, gestión, ejecución, control e información que se
detallan en este capítulo.
La ejecución de tales instrumentos podrá ser municipal, privada y, o en forma asociada con
otras entidades del sector público, en sujeción a las previsiones de esta Ordenanza.
Art.11. Contenidos.- El desarrollo de tales instrumentos deberá atender las previsiones y, o
regulaciones relativas a la conservación y protección del medio ambiente; las parcelaciones y
desarrollos urbanísticos; las edificaciones y construcciones; y, la conservación y protección
del patrimonio arquitectónico y urbanístico, constantes en esta Ordenanza y en la
reglamentación urbanística complementaria a que hace referencia el Art.150.
Art.12. Unidades de Actuación Urbanística.- La normativa general del Plan Regulador y
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7. los instrumentos de ordenamiento que se describen en el Art.17 y subsiguientes, se aplicarán
en áreas a las que se denomina genéricamente “unidades de actuación urbanística”, las que
se delimitan y caracterizan de acuerdo a las normas establecidas por esta Ordenanza,
Art.13. Previsiones del Plan Regulador en las unidades de actuación urbanística.-
13.1. En unidades en Suelo Urbanizado en las que está prevista la aplicación de un
Plan Especial, el Plan Regulador establece:
a) El perímetro de los polígonos;
b) la tipificación de la intervención;
c) los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible;
d) los núcleos y corredores de estructuración urbana;
e) la programación de la ejecución del Plan Especial del caso.
13.2. En unidades en Suelo Urbanizable Programado en las que está prevista la
aplicación de un Plan Parcial, el Plan Regulador establece:
a) El perímetro de los polígonos;
b) los objetivos y tipo de desarrollo;
c) los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible;
d) los núcleos y corredores de estructuración urbana;
e) la programación de la ejecución del Plan Parcial del caso.
13.3. En Suelo Urbanizable No Programado, para el área de intervención a que haga
referencia un Programa de Ordenamiento Urbanístico propuesto, deberá atenderse las
siguientes previsiones:
a) Núcleos y corredores de estructuración urbana;
b) usos incompatibles.
13.4. En Suelo No Urbanizable, en los que se prevee la aplicación de un Plan
Especial, el Plan Regulador establece::
a) Núcleos y corredores de estructuración urbana;
b) delimitación de áreas.
Art.14. Polígonos de Actuación Urbanística.- La ejecución del ordenamiento se realizará
en atención a las unidades de actuación urbanística que se delimitan, por medio de
polígonos de actuación urbanística.
14.1.El Plano Zonas de Planificación y Polígonos de Actuación, Anexo No.2, incorpora
los polígonos en los que se ha programado la ejecución de Planes Parciales y
Especiales.
14.2. Se establecerán polígonos de actuación al momento que sean propuestos a la
Municipalidad Programas de Ordenamiento Urbanísticos en Suelo Urbanizable No
Programado, y éstos sean autorizados.
14.3. La programación de actuaciones en nuevos polígonos y la actualización del
plano a que hace referencia el numeral 14.1, se realizará periódicamente al formularse
el correspondiente Plan Director.
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8. Art.15. Tamaño de los Polígonos de Actuación Urbanística. Para efectos de materializar
el régimen de cesiones de suelo impuesto por el Plan y llevar a cabo la distribución equitativa
de los beneficios y cargas de la urbanización, cada Plan Parcial, Especial o Programa de
Ordenamiento, tal como éstos se describen en los artículos 18, 19 y 20, deberá cubrir la
totalidad del territorio incluido en los indicados polígonos de acuerdo a las siguientes
particularidades:
15.1.En Planes Parciales sobre suelo destinado predominantemente a uso residencial,
el tamaño mínimo del polígono en atención a la densidad poblacional prevista,
corresponderá al de una unidad de desarrollo que contemple entre veinte mil y
cuarenta mil habitantes. Para el caso de suelo destinado a uso industrial el área
mínima de polígonos será de catorce hectáreas (14 has.), y para comercio y servicios
de cuatro hectáreas (4 has.).
A efecto de una clara delimitación de tal unidad, salvo que se contare con bordes
naturales, aquella deberá disponer en su periferia de vías vehiculares de al menos
treinta metros (30 m) de sección.
15.2 El ámbito de actuación de los Planes Especiales será el del área calificada en el
Plano Zonas de Planificación y Polígonos de Actuación Urbanística, Anexo No.2, como
de rehabilitación, conservación, reversión o remodelación en suelo urbanizado, o para
el suelo no urbanizable.
15.3. Para los caso de Programas de Ordenamiento de uso predominantemente
residencial, se observarán los tamaños mínimos establecidos en el numeral 15.1
respecto de Planes Parciales. Sin embargo, si no se pudiere satisfacer el rango
poblacional establecido de 20.000 a 40.000 habitantes, se atenderá las siguientes
normas de dimensionamiento del polígono:
INTENSIDAD DEL DESARROLLO AREA MINIMA
No intensivo 150 has.
Intensivo 60 has.
Para uso predominantemente industriales y para comercios y servicios, las áreas
mínimas para los polígonos serán las mismas que las prescritas en el Art.15.1
Art.16. Modificación de límites de los polígonos de actuación Urbanística.- Los
polígonos podrán ser modificados en Suelo Urbanizado y Urbanizable, y en núcleos y
proyectos de estructuración del territorio, a través de los correspondientes Planes Parciales o
Especiales. La modificación deberá justificarse en consideración a:
a) Las características topográficas del terreno;
b) la presencia de elementos, naturales o artificiales, que ameritan su
conservación;
c) los límites de las propiedades;
d) las alineaciones de edificación no previstas.
16.1. La modificación de los límites de los polígonos de actuación, por un Plan
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9. Especial o un Plan Parcial, deberá respetar las siguientes reglas:
a) No alterar el área del polígono en mas de un diez por ciento (10%), de aumento
o disminución, y,
b) No alterar sustancialmente la forma del polígono.
16.2. Los límites en Suelo Urbanizable No Programado en los que se aplique
Programas de Ordenamiento, podrán ser modificados a través de la inclusión en forma
concertada de los predios colindantes, siempre y cuando tal modificación de límites no
disminuya o incremente más del diez por ciento (10%) del área y, o de la población
previstas.
Sección Segunda
Instrumentos de Ordenamiento
Art.17. Clasificación.- En atención a la clasificación del suelo, según las categorías que
constan en el Capítulo 3 de esta Ordenanza y las previsiones establecidas en el Art.13 para
cada unidad de actuación urbanística, el Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutará a
través de Planes Parciales, Planes Especiales y Programas de Ordenamiento en Suelo
Urbanizable No Programado.
Art.18. Planes Parciales.- Constituyen instrumentos de ordenamiento municipal que
culminan la planificación. La programación de la ejecución de tales Planes Parciales
determina la calificación del suelo como Urbanizable Programado.
Los Planes Parciales, tal como consta en el artículo 67 y subsiguientes de esta Ordenanza,
imponen al detalle las normas que permiten en forma directa, al sector público y, o privado,
proceder a la realización de proyectos de urbanización en los correspondientes polígonos de
actuación urbanística.
Art.19. Programas de Ordenamiento Urbanístico.- Instrumentos a través de los cuales,
por no estar prevista la ejecución del respectivo Plan Parcial, tal como establece el Art. 77 y
subsiguientes de esta Ordenanza, el sector público y, o el privado proponen el ordenamiento
básico y concertado del suelo clasificado como Urbanizable No Programado. También es
aplicable en el suelo calificado como urbanizable en las Areas de Expansión Urbana.
La aprobación municipal de tal instrumento de ordenamiento confiere al área de actuación del
caso la calidad de Suelo Urbanizado Programado, que como tal permitirá, previa Licencia de
Parcelación, la habilitación urbanística de tal suelo.
Art.20. Planes Especiales.- Constituyen instrumentos municipales de desarrollo específico
de carácter sectorial, aplicables a un área de actuación determinada. Tal desarrollo sectorial
podrá corresponder a:
20.1. El desarrollo de núcleos y corredores de estructuración urbana, tal como estos
se definen en el Capítulo 7 de esta Ordenanza.
20.2. La reestructuración de áreas de actuación identificadas en suelo urbanizado, con
el propósito de rehabilitación y remodelación urbanas. La protección, conservación o
puesta en valor de componentes del patrimonio urbano, construido (arquitectónicos o
urbanísticos), procesos de reversión urbanística, tal como consta en el Art. 64 y
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10. subsiguientes de esta Ordenanza.
20.3. La conservación de suelos no urbanizables, la protección de aquel que cuenta
con testimonios arqueológicos o históricos, la regulación de áreas por instalaciones de
riesgo y vulnerabilidad, tal como consta en el Art. 83 y subsiguientes de esta
Ordenanza.
Sección Tercera
Instrumentos de Gestión
Art.21. Las previsiones de planeamiento establecidas por el Plan Regulador de Desarrollo
Urbano y por sus instrumentos de ordenamiento serán ejecutadas por la Municipalidad, la
iniciativa privada y otras entidades del sector público, según sea el caso, a través de los
instrumentos de gestión que se describen en los siguientes artículos.
Art.22. Parcelación.- A efectos de la división, simultánea o sucesiva, de terrenos en dos o
más lotes, aplicable a suelos urbanizados o a urbanizables programados con el propósito de
constituir un núcleo de población, se utilizará la parcelación urbanística como instrumento de
gestión. Para el efecto se atenderá las Regulaciones constantes en la Ordenanza de
Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
Art.23. Reestructuración Parcelaria.- Con el propósito de distribuir con equidad los
beneficios y cargas de un ordenamiento urbanístico sobre determinadas parcelas se podrá
utilizar la reestructuración parcelaria como instrumento de actuación. Dicho instrumento se
fundamentará tecnicamente, para los correspondientes efectos jurídicos, en las normas y
procedimientos establecidos en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
Art.24. Expropiación forzosa.- La administración municipal actuante, recurrirá a la
expropiación forzosa como instrumento de adquisición de predios que, de acuerdo a las
previsiones del Plan Regulador de Desarrollo Urbano y programadas en el correspondiente
Plan Director, deberá ejecutar respecto de obras relacionadas con:
a) Núcleos urbanos y proyectos priorizados de estructuración urbana.
b) Actuaciones para el desarrollo de equipamiento urbano especial o comunal en
en suelo urbanizado o en suelo urbanizable programado.
c) Actuaciones en suelo no urbanizable.
Art.25. Regularización Urbanística.- La legalización de parcelaciones o desarrollos
urbanísticos, bajo forma de lotizaciones o subdivisiones ubicados en el ámbito territorial de
esta Ordenanza, que hayan sido aprobados por el Instituto de Reforma Agraria y
Colonización IERAC, en fecha anterior al 9 de diciembre de 1991, pero que no se encuentren
autorizados, serán sometidos a aprobación de la Municipalidad.
También lo serán los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho, con el propósito
de regularizarlos urbanísticamente, para efectos del régimen de propiedad y tributación
predial. Sin embargo, la aplicación de este instrumento de regularización atenderá lo
siguiente:
a) No se ejecutará en aquellos casos que exista litis pendiente con presuntos
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11. propietarios.
b) No constituirá reconocimiento de propiedad de parte de la Municipalidad.
Para el efecto, se atenderá las normas y procedimientos establecidos en la Ordenanza de
Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Interés Social.
Sección Cuarta
Instrumentos de Ejecución
Art.26. Con la finalidad de ejecutar las normas y regulaciones previstas por esta Ordenanza,
las entidades del sector público y del sector privado que pretendan parcelar, edificar o
construir deberán desarrollar la documentación técnica que se particulariza y define en los
siguientes artículos:
26.1. Proyectos de Parcelación.- Documentación técnica requerida para la realización
de una parcelación.
La parcelación constituirá un desarrollo urbanístico, si incorporare obras de habilitación
urbanística; la documentación técnica detallada requerida para la realización de tales
obras se denominará Proyecto de Urbanización.
26.2. Proyectos Urbanísticos y Arquitectónicos Especiales.- Documentación técnica
detallada dirigida a la protección y conservación de edificios y componentes urbanos
patrimoniales.
26.3. Proyectos Urbanísticos Complementarios.- Documentación técnica detallada
relacionada con obras relativas al mobiliario urbano, la nomenclatura y la señalización
vial.
26.4. Proyectos de Edificación.- Documentación técnica detallada que permite la
construcción, reconstrucción, reparación, conservación o ampliación de edificios
existentes o la edificación de nuevos.
26.5. Proyectos de Construcción.- Documentación técnica en detalle que describe
obras relativas a infraestrucuta urbana y otros elementos constructivos no calificables
como edificaciones.
Sección Quinta
Instrumentos de Control
Art.27. La documentación técnica que sustente proyectos de parcelación, edificación o
construcción deberán ser sometidos a registro o autorización municipal, de acuerdo a los
siguientes instrumentos públicos municipales:
27.1. Licencia de Parcelación.- Documento público municipal que autoriza la ejecución
de proyectos de parcelación de acuerdo a normas establecidas. Si la parcelación
incluye obras de habilitación urbanística, el instrumento se denomina Licencia de
Parcelación y Urbanización.
27.2. Registro de Construcción.- Documento público municipal que autoriza construir
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12. edificios de acuerdo a normas establecidas, y obras de infraestructura urbana, pública
o privada, en sujeción a normas.
27.3. Autorización de funcionamiento.- Instrumento de control municipal denominado
Tasa de Habilitación y Control de Establecimientos Comerciales e Industriales a través
del cual se autoriza, previa certificación de que el uso solicitado es admisible en la
respectiva subzona, el funcionamiento de usos no residenciales, siempre y cuando las
características del local o edificación y las condiciones de funcionamiento de la
actividad se adecúan a normas vigentes.
Sección Sexta
Información Urbanística
Art.28. Con la finalidad de complementar el conocimiento de las normas, reglamentos y
procedimientos previstos en esta Ordenanza, el usuario, público o privado, opcionalmente
podrá acceder a las siguientes modalidades de información:
28.1. Consulta Directa.- Modalidad por la cual un usuario, público o privado, nacional o
extranjero, obtiene de DPLAN-G pronunciamientos técnicos respecto del esquema de
uso del suelo, del crecimiento físico espacial de la ciudad, de la factibilidad de
desarrollos urbanísticos en suelo urbanizable no programado, y de proyectos de
desarrollo urbano.
28.2. Consulta Previa.- Modalidad de consulta técnica por la cual un usuario, público o
privado, nacional o extranjero, obtiene de DUAR, pronunciamientos técnicos respecto
de las normas municipales vigentes relativas a licencias de parcelación, y registros de
edificación y construcción.
La información derivada de las modalidades de consulta indicadas no constituyen aprobación
municipal de proyecto de actuación alguno, menos autorización para su ejecución.
Capítulo 2
REGIMEN URBANO AMBIENTAL
Sección Primera
Art.29.Objeto.- Las presentes disposiciones imponen las normas generales de conservación
y protección ambiental, las que actuarán como indicadores de idoneidad de todo desarrollo
urbanístico que se propusiere en el ámbito de actuación de esta Ordenanza. El indicado
propósito se cumplirá en atención a:
- La clasificación del territorio en sistemas ambientales, factor determinante de la
zonificación y el ordenamiento urbanístico del territorio.
- Las normas que permitan imponer el correcto manejo de los componentes
ambientales agua, aire, suelo y para los habitats natural y humano.
- Los estudios de impacto ambiental y planes de manejo exigibles a
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13. determinadas actuaciones en el territorio.
Art.30. Clasificación.- Para efecto de la zonificación del territorio, según áreas que
presenten características ambientales homogéneas, los sistemas ambientales se clasifican
en:
30.1. Sistemas ambientales urbanos, caracterizados por el dominio de elementos
construidos, notable concentración de seres humanos y escasa presencia de
elementos naturales.
30.2. Sistemas ambientales extractivos y paisajísticos, correspondientes a ambientes
naturales transformados para la producción animal o vegetal, o aquellos cuya
intervención preserve las cualidades paisajísticas del medio.
30.3. Sistemas ambientales naturales, que corresponden a ambientes con escaso o
nulo impacto de actividades humanas en el medio y que conviene preservar.
Para el efecto, el recurso suelo es clasificado en atención a su aptitud para ser urbanizado o
para conservar sus atributos naturales. Tal clasificación consta en el Capítulo 3; se establece
como propuesta de ordenamiento en el Título II de esta Ordenanza; y, se regula en las
Ordenanzas de Reservaciones Territoriales, y de Edificaciones y de Construcciones.
Art.31. Suelo y Sistemas Ambientales.- En consideración a lo establecido en el artículo
anterior y con el propósito de mantener el equilibrio de tales sistemas ambientales,
eventuales incrementos a la intensidad del uso del suelo se podrán admitir en atención a las
disposiciones establecidas en los artículos 123 y 124 de esta Ordenanza.
Art.32. Agua y Sistemas Ambientales.- En general, al recurso agua se lo considerará un
componente no urbanizable, por lo que no se admitirá el relleno para constituir suelo en
detrimento de los componentes del sistema hídrico, salvo expresa autorización del Concejo
Cantonal respecto de actuaciones que deberán incluir estudios de impacto ambiental y
medidas de compensación en el correspondiente Plan de Manejo.
En suelo urbanizado, donde se haya producido relleno parcial de bordes de esteros o ríos,
todo eventual proceso de regularización autorizado deberá contemplar un borde de
protección y la reconstitución de taludes en los términos establecidos en la Ordenanza de
Reservaciones Territoriales. Para el efecto tales áreas se sectorizarán como de Reversión
Urbanística, tal como se prescribe en el Capítulo 4 de esta Ordenanza.
Art.33. Aire y Sistemas Ambientales.- La preservación de la calidad del aire se la realizará
mediante la reservación de áreas arborizadas que purifiquen lo contaminado, y el control de
emisiones contaminantes. Para el efecto, se establece como norma general una dotación
mínima de diez metros cuadrados (10 m2) de bosques, parques y jardínes de acceso público
por habitante.
Respecto del control de la contaminación, se prestará especial atención a la aplicación de
normas del control relativas a la emisión de gases por automotores e industrias.
Sección Segunda
Normas ambientales generales
Art.34. Contenidos de las normas.- Las presentes disposiciones tienen como propósito
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14. minimizar los niveles de contaminación de los recursos ambientales. En el evento de que
en, o en parte, del área urbana se sobrepasen niveles admisibles de contaminación, se
alertará a la población al respecto y se arbitrarán las medidas del caso, las que serán de
iniciativa de la Dirección de Medio Ambiente.
Art.35. Normas relativas a la calidad del aire y del agua.- Para el efecto se utilizarán las
normas ambientales que promulgue la Municipalidad. En su defecto se aplicarán los
reglamentos que para la preservación y control de la contaminación ambiental ha emitido el
Ministerio de Salud Pública del Ecuador y la Agencia de Protección Ambiental, EPA, de los
Estados Unidos de América.
Art.36. Agua para recreación.- Los remansos de agua destinados a la recreación, o
aquellos que colinden con suelo urbanizado o urbanizable y cuya área duplique la del
remanso de agua del caso, deberán tener una calidad que permita la práctica de la natación y
de otros deportes acuáticos como la pesca y la navegación no motorizada.
Para el efecto deberán adoptarse las siguientes medidas:
a) Establecer franjas de protección para ríos y esteros, en aplicación de
reglamentos, acuerdos y ordenanzas.
b) Los desarrollos urbanísticos colindantes con ríos, esteros o embalses, o que
incluyan remansos de agua, deberán presentar un Plan de Manejo relacionado
con el tratamiento de las aguas servidas y los drenajes pluviales.
c) Control a las industrias que en sus procesos podrían verter sustancias
contaminantes, entre ellos, aceites, material radioactivo y aguas calientes a los
cuerpos de agua naturales y artificiales.
d) Control sobre el uso de los detergentes, permitiéndose los biodegradables.
Art.37. Normas relativas a la calidad del suelo.- Para el efecto del mantenimiento de este
recurso se adoptarán los siguientes principios:
37.1. Restringir asentamientos en áreas de riesgo y vulnerabilidad como consecuencia
de su propensión a calamidades naturales tales como: deslizamientos y hundimientos
del suelo, inundaciones, y las vulnerables sísmicamente registradas como tales en los
últimos 50 años.
37.2. Calificar los suelos, entre otros aspectos, según su aptitud para urbanizar de
acuerdo a las siguientes gradientes o pendientes:
- Suelos de difícil drenaje, de urbanización no deseable, con pendientes
medias de cero al dos por ciento (0 al 2%).
- Suelos aptos para urbanizar a costos convenientes, con pendientes
medias de dos al quince por ciento (2 al 15%).
- Suelos aptos para urbanizar a costos mayores, de dificil urbanización,
con pendientes medias entre el quince y el treinta por ciento (15 - 30%).
- Suelos no aptos para urbanizar, con pendientes mayores al treinta por
ciento (30%).
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15. 37.3. Regular de acuerdo a normas el uso de insecticidas, fertilizantes y herbicidas en
las áreas agrícolas de las cuencas hídricas del Cantón.
37.4. Reservar para la utilización colectiva, los frentes de mar, las riberas de los ríos o
esteros, y los lugares de valor histórico o cultural.
37.5. A efecto de la eliminación de los desechos sólidos y calidad del servicio, se
considerará como indicador una producción media de 0.6kg/hab/día.
Con tal propósito, las edificaciones multifamiliares y, o de alta concentración de
usuarios y las urbanizaciones deberán desarrollar un sistema de conservación
temporal de desechos sólidos, y, o de reciclaje de desperdicios corrientes, hasta que
éstos sean retirados por el servicio de recolección de desechos.
Art.38. Normas relativas a la calidad del ambiente biológico, flora y fauna.- Respecto de
la naturaleza y distribución de los hábitats y comunidades bióticas existentes, y a las fuerzas
selectivas que las han determinado, deberá considerarse siempre la incidencia de presiones y
nuevas fuerzas sobre estas áreas.
Para el efecto, la Dirección de Medio Ambiente utilizará modelos de evaluación de los
hábitats en cuestión, que permitan dimensionar la eventual afectación de las comunidades
bióticas por la alteración del agua, el suelo y el aire, y así establecer normas para reducir el
correspondiente impacto.
Art.39. Normas relativas a la calidad del medio socioeconómico.- En función del nivel de
empleo y la distribución de los ingresos de la población, la capacidad del transporte público
y el valor de los terrenos, se aplicarán límites demográficos, densidades admisibles, e
indicadores de dotación de servicios básicos y de equipamiento, que regulen la estructura y
función ambiental de las comunidades humanas
Para el efecto, deberá consultarse la propuesta de ordenamiento constante en el Título II y en
las Reglamentaciones Urbanísticas que se enlistan en el Título III de esta Ordenanza.
Art.40. Estudios de Impacto Ambiental.- Las actuaciones urbanísticas deberán realizar
estudios que permitan establecer medidas para la prevención, control, mitigación y
compensación de las alteraciones ambientales significativas.
Las actuaciones urbanísticas que requerirán estudios de impacto ambiental son las
siguientes:
a) Desarrollos urbanísticos industriales de mediano y gran impacto, y para
industrias peligrosas, que representen riesgos para la salud de los trabajadores
y de la población residente vecina.
b) Desarrollos urbanísticos especiales en áreas sin cobertura de servicios básicos
de infraestructura y, o de recolección de desechos sólidos.
c) Desarrollos urbanísticos residenciales que incorporan masas de agua para uso
recreacional o paisajístico y, o aquellas que utilizan drenajes naturales para la
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16. conducción de aguas lluvias.
d) Desarrollos urbanísticos que colinden con suelo no urbanizable protegido, y el
calificado como insalubre, peligroso o inseguro.
e) En general, todo desarrollo cuyas obras de habilitación urbanística impliquen la
alteración permanente del valor paisajístico o turístico del área del caso.
Art.41. Plan de Manejo Ambiental.- A efecto de aminorar o corregir los efectos, cualitativos
y cuantitativos, que sobre el medio provoquen las actuaciones urbanísticas identificadas en el
artículo anterior o en otras Ordenanzas vigentes, deberá realizarse el correspondiente Plan
de Manejo Ambiental, el mismo que, alternativamente o complementariamente, deberá incluir:
a) Evitar el impacto total, al no desarrollar total o parcialmente el proyecto.
b) Minimizar los impactos, limitando el tamaño del proyecto.
c) Rectificar el impacto, reparando, rehabilitando o restaurando el ambiente
afectado.
d) Reducir o eliminar el impacto a través del tiempo, implentando medidas de
preservación y mantenimiento durante la vida útil del proyecto.
e) Compensar el impacto producido, reemplazando o sustituyendo los recursos
naturales afectados.
Capítulo 3
NORMAS GENERALES DEL REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
Sección Primera
Calificación del Suelo
Art.42. Calificación.- El territorio ámbito de la presente Ordenanza se califica en suelo
Urbanizado, Urbanizable y No Urbanizable.
Tal calificación se expresa graficamente en el plano Calificación del Suelo, Anexo No.1,
pudiendo la misma variar en atención a la conversión del suelo urbanizable en urbanizado,
sea por autorizaciones de desarrollos urbanísticos o por regularizaciones de ocupaciones de
hecho.
Art.43. Suelo Urbanizado.-Es aquel que se encuentra dotado de infraestructura y servicios
básicos, y, o el edificado en al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de sus lotes. Para
efecto de tal calificación se tomará en consideración el área de una zona o una subzona, tal
como éstas se definen en el Capítulo 9 de esta Ordenanza. Se clasifica en:
43.1. Suelo urbanizado consolidado, el que cuenta con infraestructura y servicios
básicos: red y, o servicio de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y pluvial,
y, red y servicio de provisión de energía eléctrica;
43.2 Suelo urbanizado no consolidado, el que carece, o dispone en forma insuficiente,
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17. de alguno de los servicios básicos indicados.
Art.44. Suelo Urbanizable.- Aquel que corresponde a áreas o territorios no urbanizados,
pero que por su aptitud territorial están destinados a la expansión del suelo urbanizado. Se
clasifica en:
44.1 Suelo Urbanizable Programado, al que se le asignan usos y normas generales en
función de previsiones para la dotación de redes y servicios de infraestructuras
incorporadas al correspondiente Plan Parcial que permite programar su urbanización.
44.2 Suelo Urbanizable No Programado (SUNP), al que por no haberse previsto la
dotación de redes y servicios de infraestructura, no se programa su urbanización por lo
que no se establecen normas de usos del suelo ni de edificación. Sin embargo en tal
suelo, para precautelar su potencial, se consignan como prohibidos aquellos usos que
le son incompatibles.
Art.45. Suelo No Urbanizable.- Aquel que no puede ser destinado a usos
predominantemente residenciales, industriales, comerciales y, o de servicios; corresponden
a:
45.1. No urbanizable por estar destinado a acuicultura, usos agrícolas, forestales o
mineros.
45.2. No urbanizable por corresponder a suelos de valor paisajístico y, o recreacional.
45.3. No urbanizable por haber sido declarado insalubre, peligroso o inseguro, sea por
condiciones naturales propias o por usos existentes o previstos.
45.4. No urbanizable por haber sido declarado zona de reserva ecológica, refugio de
vida silvestre, reserva biológica, reserva de producción de fauna, área de caza y
pesca., o por haber sido declarado bosque y vegetación protectores o área nacional
de recreación.
En consideración de la limitación al derecho de dominio incidente en el suelo
declarado no urbanizable, en virtud de los usos prescritos en el artículo anterior, el
propietario del predio podrá acogerse a los beneficios o indemnizaciones que
prescriba la Ley.
Art.46. Modificaciones a la calificación y tipificación del suelo no urbanizable.- Los
cambios relativos a la calificación del suelo como no urbanizable solamente podrán ser
realizados vía Revisión del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, tal como se indica en el
Art.7. de esta Ordenanza.
La modificación de la tipificación asignada a un polígono particular de suelo no urbanizable,
se podrá realizar de acuerdo a lo establecido en el Art.125 de esta Ordenanza
Sección Segunda
Utilización Urbanística del Suelo
Art.47. Utilización Urbanística.- Toda parcela es suceptible de utilización conforme a las
normas que se establecen en la presente Ordenanza, y se complementan para cada zona o
subzona, con las disposiciones de las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos
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18. Urbanísticos, y de Edificaciones y Construcciones. Tal utilización hace referencia a los usos y
a la intensidad de ocupación del suelo admitidos.
Excepcionalmente, en función de previsiones del Plan Regulador o de un proyecto de
urbanización autorizado, la utilización urbanística de un predio podrá restringirse en atención
a los destinos o usos específicos establecidos para equipamientos urbanos e instalaciones de
infraestructura.
Art.48. Usos.- El régimen de los usos del suelo se define de acuerdo a los términos del
Capítulo 9 de esta Ordenanza. Su regulación se impone a través de los Cuadros de
Compatibilidad de Usos que para cada subzona se prescribe en el respectivo Plan Parcial o
Especial y, o en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
48.1. Usos no conformes a norma.- En los casos de usos del suelo existentes no
conforme a las asignaciones y normas establecidas por la presente Ordenanza, se
reconocerá tal situación, con las restricciones establecidas en el Art. 233 de la Ley de
Régimen Municipal, y que se especifican en el Art. 128 de esta Ordenanza.
48.2.Usos temporales o provisionales.- Corresponden a aquellos que se admiten,
condicionadamente y por plazos determinados, en sujeción al Art.248 de la Ley de
Régimen Municipal, tal como se describe en el Art.127 de la presente Ordenanza.
Art.49. Intensidad de Ocupación del Suelo.- Se regula, por el establecimiento de rangos de
densidad poblacional bruta admisible para cada zona y subzona, siendo éstos:
49.1. Densidad Muy Baja, menor a diez (10) habitantes por hectárea, aplicables a
suelos no urbanizables
49.2 De desarrollo urbano no intensivo, correspondiente a Densidad Baja, de diez
(10) a ciento noventa y nueve (199) habitantes por hectárea.
49.3. De desarrollo urbano intensivo, correspondiente a:
- Densidad Media, de doscientos (200) a trescientos noventa y nueve
(399) habitantes por hectárea.
- Densidad Alta, de más de cuatrocientos (400) habitantes por hectárea.
Art.50. La intensidad de la ocupación del suelo, también se regula en función de los
Coeficientes de Utilización (CUS) y de Ocupación del Suelo (COS), tal como estos se
prescriben en las normas que forman parte de la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.
Art.51. Las limitaciones consignadas en los artículos precedentes no confieren al titular de
dominio de una parcela derecho alguna a supuesta indemnización respecto de la capacidad
de utilización del suelo, salvo la facultad de demandar una distribución equitativa de los
beneficios y cargas del ordenamiento, a través de los procedimientos establecidos para la
Reestructuración Parcelaria y que constan en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos
Urbanísticos.
Sección Tercera
Los Instrumentos de Ordenamiento y la Utilización Urbanística del Suelo
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19. Art.52. La utilización urbanística del suelo, de acuerdo a las calificaciones establecidas en el
Art.42, se realizará en atención a Planes Parciales y Especiales, y a Programas de
Ordenamiento Urbanístico, que se sujetarán a las siguientes disposiciones y a las constantes
en el Capítulo 4 de esta Ordenanza.
Art.53. Modificaciones al Régimen Urbanístico.- Tal como se establece en el Art. 7 de esta
Ordenanza, los Planes Parciales y Especiales, y los Programas de Ordenamiento
Urbanísticos autorizados podrán modificar las previsiones sobre usos y edificabilidad del
Plan Regulador de Desarrollo Urbano, en sujeción a los siguientes márgenes:
53.1. Las modificaciones requeridas por un Plan Parcial deberán hacer
referencia a la totalidad del polígono de actuación urbanística del caso, tal
como este haya sido delimitado por el Plan Regulador en suelo urbanizable
programado.
53.2. En caso de modificaciones demandadas por un Plan Especial, las mismas
deberán abarcar al menos la totalidad de una unidad de actuación urbanística,
tal como ésta es conceptuada en el capítulo 1 de esta Ordenanza.
Art.54. Plan de etapas.- Si un Plan Parcial, un Plan Especial o un Programa de
Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, abarca más de una unidad de
actuación urbanística, se podrá preveer un plan de etapas que garantice un desarrollo
programado de cada unidad.
En cualquier caso, tal plan de etapas debera garantizar -dentro de los dos años iniciales de
actuación en cada etapa programada y autorizada- la ocupacion material de las áreas para
servicio público, sea por haber sido destinadas expresamente por el Plan Parcial o el Plan
Especial, o por el porcentaje de cesión a favor de la Municipalidad a que hace referencia la
Ley de Régimen Municipal y la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
Tal potencial de ocupacion material deberá perfeccionarse con la correspondiente inscripción
en el Registro de la Propiedad del Cantón. De existir incumplimientos que impidan la indicada
inscripción, éstos serán justificativos para aplicar procedimientos expropiatorios que
concreten la ocupación de las indicadas áreas para el servicio público.
Art.55. Afectaciones.- El ordenamiento consecuente de un Plan Parcial, un Plan Especial, o
un Programa de Ordenamiento, impondrá las áreas de afectación derivadas de las
previsiones de planeamiento para vialidad, equipamientos y sistemas de infraestructura, tal
como se establece en los artículos 107, 113, 114, 116 y 158 de esta Ordenanza.
Tales afectaciones constituyen limitaciones al derecho de dominio, por lo que deberán incluir
no solo la cuantificación de las afectaciones, sino el plazo de las mismas; vencido tal plazo,
salvo que el Concejo Cantonal lo prorrogue, tal vencimiento será razón suficiente para
restituir el pleno derecho de dominio del propietario sobre el área afectada.
Art.56. Si en el interior de la unidad de actuación urbanística de un Plan Parcial, un Plan
Especial o un Programa de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, constare un
núcleo urbano previsto para brindar servicios, de acuerdo a los términos establecidos en el
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20. Art.76, se lo considerará un sistema unitario de actuación y se preveerán sistemas viales
que, por trazado y jerarquía, garanticen su accesibilidad.
Sección Cuarta
Los instrumentos de gestión y la utilización urbanística del suelo
Art.57. En suelo urbanizado y en suelo urbanizable programado la utilización urbanística del
suelo se realizará en sujeción a las siguientes disposiciones, de acuerdo a las modalidades
establecidas en las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos, y de
Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Interés Social.
Art.58. En Proyectos de Urbanizaciones Autorizados.- De acuerdo a la tipología del
desarrollo urbanístico, las normas relativas al aprovechamiento urbanístico del suelo
regularán la cuantía del suelo vendible, esto es, el que resta tras la asignación de áreas para
núcleos urbanos y proyectos estructuradores del territorio, servidumbres y áreas de cesión a
la Municipalidad. El porcentaje máximo de área vendible, según el tipo de desarrollo
urbanístico, se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
Art.59. Areas de Cesión a la Municipalidad (A.C.M.).- La Municipalidad se obliga al
establecimiento del uso de las áreas para equipamiento urbano que adquiera como
consecuencia de la cesión obligatoria producto de los proyectos urbanísticos autorizados.
Tales usos podrán modificarse en los términos prescritos en el Capítulo 9 de esta Ordenanza,
manteniéndose en todo caso la calificación de bien público municipal de tales áreas de
cesión.
Art.60. Vigencia de asignaciones de suelo.- En lo no modificado específicamente por la
presente Ordenanza, se mantienen las asignaciones de usos para vialidad, estacionamiento,
áreas verdes, equipamientos y áreas edificables en general, previstos en desarrollos
urbanísticos autorizados, aun cuando éstos no se encuentren concluidos, siempre y cuando
el plazo de la autorización no haya caducado.
Si no se hubiere establecido plazo de vigencia para la autorización del caso, tal vigencia será
de hasta dos años contados a partir de la promulgación de esta Ordenanza.
Art.61. Ejecución y Mantenimiento de Obras de Urbanización.- La ejecución de las obras
de urbanización exigibles para cada modalidad, o la suscripción de las correspondientes
garantías, tal como se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos
Urbanísticos, permitirá la autorización municipal para la venta de lotes y la inscripción de las
correspondientes transferencias en el Registro de la Propiedad.
El desarrollista está obligado al mantenimiento de las obras de urbanización, tal como éstas
hayan sido detalladas en la Licencia de Parcelación del caso, hasta que las mismas, si fuere
el caso, sean recibidas por la Municipalidad.
Art.62. Normas Aplicables a lotes o solares individuales.- Son las que se prescriben para
lotes o solares en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y se refieren a:
62.1.Condiciones de ordenamiento, que prescriben la forma de ocupación del
lote respecto de espacios públicos y predios vecinos, para cada una de las
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21. subzonas en que se ordena la ciudad.
62.2. Condiciones de edificación, que prescriben las restricciones de
habitabilidad, volumétricas y de construcción de las edificaciones, para cada
subzona en las que en virtud de esta Ordenanza y la de Edificaciones y
Construcciones se organiza la ciudad.
Capítulo 4
NORMAS PARTICULARES DEL RÉGIMEN URBANISTICO DEL SUELO
Sección Primera
En Suelo Urbanizado
Art.63. Disposiciones Generales.- En el suelo urbanizado los propietarios de predios
podrán edificar de acuerdo a las normas establecidas por la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones para la subzona del caso, salvo que específicamente se disponga algo
distinto en esta Ordenanza, o se establezcan otras en virtud de los Planes Especiales que se
ejecuten para cada unidad de actuación urbanística identificada por el Plan Regulador de
Desarrollo Urbano.
El Régimen Urbanístico que se describe en los artículos siguientes, se aplicará de acuerdo a
polígonos por tipos de actuación urbanístico que se identifican con un código numérico en el
Plano de Zonas de Planificación y de Polígonos de Actuación, Anexo No.2.
Art.64. Régimen y Sectorización de la Actuación Urbanística.- A efectos de ejecutar el
desarrollo de la programación urbanística del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, las
actuaciones a realizarse en forma de Plan Especial caracterizan y califican el suelo de la
siguiente manera:
64.1. De rehabilitación urbana, que se identifica con el código de identificación
cartográfica 21, implica actuaciones sobre áreas deprimidas y predios
precariamente construidos, las que se refieren a la reedificación y, o
eventualmente la consolidación, inclusión y, o erradicación de usos.
64.2. De conservación urbana, identificada con el código de identificación
cartográfica 22, involucra la conservación y o puesta en valor de bienes
patrimoniales arquitectónicos y urbanos, con o sin modificación de los usos
originales.
64.3. De reversión urbanística, código de identificación cartográfica 23, referida
a actuaciones encaminadas a la recuperación de espacios públicos, en áreas
de esteros o ríos, rellenadas total o parcialmente, u ocupadas con usos
incompatibles.
64.4. De remodelación, código de identificación cartográfica 24, relacionadas
con actuaciones que implican cambio en las condiciones de ordenamiento, o
modelo, de las edificaciones y, o del conjunto urbanístico del caso.
Art.65. Gestión del Suelo Urbanizado.- Las actuaciones en suelo urbanizado,
caracterizadas en el artículo anterior, podrán ser ejecutadas por la Municipalidad, otras
entidades del sector público, o por entidades del sector privado, en forma individual o
concertada, en cumplimiento de las determinaciones que estableciere el respectivo Plan
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22. Especial de cada unidad de actuación urbanística.
Eventualmente, un Plan Especial podrá contemplar subunidades menores de actuación.
También es admisible que dos o más Planes Especiales integren varias unidades de
actuación urbanística con el propósito de desarrollar algún aspecto sectorial en particular.
Para el efecto, se podrá preveer un plan de etapas, tal como se establece en el Art.54 de esta
Ordenanza.
Art.66. Contenidos de los Planes Especiales.- Los Planes Especiales que se ejecutaren en
Suelo Urbanizado, de acuerdo a las tipificaciones establecidas en el Art. 64, deberán tomar
en consideración lo establecido en el Art. 13, y desarrollarse según los siguientes contenidos:
a) Identificación de eventuales subzonas, o ajuste o corrección de sus límites.
b) Asignación pormenorizada de los usos del suelo.
c) Ratificación y rectificación del amanzanamiento, y de la red vial secundaria y
las correspondientes alineaciones y rasantes.
.
d) Determinación o ajuste de las condiciones de ordenamiento y de edificación.
e) Reservas de suelos para servicios técnicos de infraestructura y para
equipamiento comunal.
f) Identificación de eventuales actuaciones de erradicación o conservación de
edificaciones.
Sección Segunda
En Suelo Urbanizable Programado
Art.67. Definición.- El suelo urbanizable programado puede ser objeto de:
a) El correspondiente Plan Parcial; o,
b) de desarrollos urbanísticos si el Plan Parcial ha sido ejecutado y aprobado
por el Concejo Cantonal.
Para el efecto, deberá sujetarse a las regulaciones generales establecidas a
continuación y en el Título II de esta Ordenanza.
Art.68. Ambito.- El ámbito de aplicación de los Planes Parciales será el correspondiente a
cada unidad de actuación prevista en el Plano de Zonas de Planificación y de Polígonos de
Actuación, Anexo No.2.
Art.69. Contenidos de los Planes Parciales.- Los Planes Parciales, tomando como
referencia las previsiones que se describen en el Art.13, deberán establecer para cada
unidad de actuación urbanística:
a) La identificación de sectores y, o subzonas, o ajuste o corrección de sus
polígonos.
b) La asignación pormenorizada de usos del suelo.
c) El establecimiento de condiciones de ordenamiento y de edificabilidad.
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23. d) La identificación y delimitación de áreas de veda y recreacionales.
e) La dotación y localización de reservas de suelo para equipamiento comunal
y, o estacionamientos públicos, a escala zonal y, o de sector.
f) El trazado de la red vial secundaria y las correspondientes alineaciones y
rasantes.
g) Las reservas de suelo para servicios técnicos de infraestructura.
Art.70. Secuencia.- Tras el desarrollo y aprobación de los Planes Parciales es admisible
autorizar la parcelación del suelo y posteriormente el proyecto de urbanización que deberá
definir las condiciones específicas de ordenamiento y de edificación del área del caso.
La ejecución de los elementos estructuradores del territorio a que hace referencia el Art.103,
no están condicionados a la aprobación del Plan Parcial que corresponda al polígono del
caso.
Art.71. Clasificación.- Las intervenciones a realizarse calificarán y caracterizarán al suelo,
según éstas correspondan a desarrollo urbano intensivo, desarrollo urbano no intensivo,
corredores y núcleos urbanos, y desarrollo industrial, en los términos previstos en esta
Ordenanza.
Art.72. Desarrollo Urbano Intensivo.- Con el código de identificación cartográfica 25-1, tal
suelo admite densidades poblacionales medias y altas, requiriéndose una vinculación
estrecha con la red vial y el conjunto urbano en general.
En este suelo se podrá admitir urbanizaciones progresivas y programas de viviendas de
interés social, de acuerdo a las normas de ubicación y diseño establecidas en la Ordenanza
de Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Interés Social.
Art.73. Desarrollo Urbano No Intensivo .- Con el código de identificación cartográfica 25-2,
tal suelo admite densidades poblacionales bajas. En este tipo de suelo no se admitirá
desarrollos urbanísticos de modalidad progresiva ni programas de viviendas de interés social.
Art.74.Corredores Comerciales y de Servicios.- Con el código de identificación cartográfica
26, se subclasifican en atención a las áreas que atraviesan o colindan, que se caracterizan a
su vez según usos predominantes. En tal sentido, los corredores se identifican de la
siguiente manera:
Usos Predominantes Código de identificación
Colindantes cartográfica
Residencial 26-R
Industrial 26-I
De equipamiento 26-E
Extractivo y recreacional 26-L
En general, con el propósito de garantizar una adecuada gradiente en el uso del suelo, salvo
que se especifique lo contrario en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, la
intensidad de uso del suelo (poblacional y de edificación) en los corredores comerciales y de
servicios, será de hasta el doble de la intensidad asignada a los usos colindantes.
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24. Art.75. Desarrollo Industrial.- Con el código de identificación cartográfica 27-1, los
desarrollos para industrias de mediano impacto; con el código 27-2 los desarrollos para
industrias de alto impacto; y, con el código 27-3 los desarrollos para industrias peligrosas.
Las industrias de bajo impacto y las artesanías constituyen actividades compatibles con
desarrollos destinados predominantemente a otros usos, por lo que no se les asigna un
código en particular.
75.1. Las artesanías e industrias de bajo impacto podrán combinarse con otros
usos en atención a los condicionamientos que se establecen en la Ordenanza
de Edificaciones y Construcciones.
75.2. Las de mediano impacto podrán constituirse en mini-poligonos con
tamaños de hasta dos hectáreas; para el efecto, deberá presentarse un estudio
de detalle que incluya medidas de seguridad y de mitigación del impacto
ambiental.
75.3. Las industrias de alto impacto solo podrán formar parte de polígonos
industriales, en atención a las áreas mínimas que se establecen en la
Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
75.4. Las industrias peligrosas se desarrollarán fuera del límite urbano y, o
incluidas en el área de veda correspondiente, separadas de otros usos con
áreas de amortiguamiento de un ancho no menor a cuatrocientos metros (400
m), medido desde su perímetro. Sin embargo, de acuerdo a la naturaleza del
peligro tal franja deberá incrementarse, en los términos que prevea la
Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
Los polígonos industriales podrán incluir industrias de bajo, mediano y alto impacto, siempre y
cuando se adecúen a las normas generales incluidas en la Ordenanza de Parcelaciones y
Desarrollos Urbanísticos.
Art.76. Núcleos Urbanos.- Corresponden a concentraciones de instalaciones destinadas a
servicios administrativos, cívicos y culturales, comerciales, recreacionales, de transporte y de
comunicaciones, y de infraestructura urbana. Se clasifican en:
76.1. Aquellos que tienen el carácter de elementos estructuradores en suelo
urbanizado y urbanizable, les corresponde el código de identificación
cartográfica 09.
Las condiciones de ordenamiento y de edificabilidad se prescribiránán de
acuerdo a un Plan Especial específico. Las normas aplicables son las que
hace referencia el Art.107 de esta Ordenanza.
76.2. Los no estructuradores, les corresponde el código de identificación
cartográfica 28, a efecto de uso de suelo se denominan Zonas de Equipamiento
Comunal (ZEQ).
Respecto de condiciones de ordenamiento y edificabilidad, estos núcleos
urbanos no estructuradores se considerarán como subzonas y se le aplicarán
las normas municipales de Equipamiento, o en su defecto las del CONADE.
Sin embargo, tratándose de equipamientos comunales, en forma sustentada se
podrá proponer la modificación de las condiciones de ordenamiento y de
edificabilidad las que, salvo que afecten a terceros, solo requieren aprobación
Junio 21 del 2000

25. de DUAR.
Sección Tercera
En Suelo Urbanizable No Programado
Art.77. Condicionamientos urbanísticos.- En Suelo Urbanizable No Programado, que se
identifica con las letras SUNP, es suceptible la aplicación de Programas de Ordenamiento
Urbanístico, tal como hace referencia el Art. 19 de esta Ordenanza.
Art.78. Ambito de los Programas de Ordenamiento Urbanístico.- Será el que corresponde
a los polígonos de las unidades de actuación urbanística que se propongan en atención a lo
establecido en los Arts. 14 y 15 de esta Ordenanza.
Sin embargo, respecto de tal ambito se admitirán las siguientes excepciones:
a) Que el Programa de Ordenamiento Urbanístico abarque más de una
unidad completa de actuación propuesta en suelo urbanizable no
programado.
b) La modificación concertada de los límites de la unidad de actuación por
inclusión de los predios colindantes a aquella, en los términos señalados
en el Art.16 de esta Ordenanza.
Art.79. Contenidos de los Programas de Ordenamiento Urbanístico.- Tomando en
consideración lo establecido en el Art. 13, los Programas de Ordenamiento Urbanístico
deberán definir:
a) La organización del suelo en macrolotes y la correspondiente
sectorización del polígono de actuación urbanística.
b) El trazado general de la vialidad secundaria del caso.
c) El señalamiento de los usos predominantes y la intensidad media de
ocupación del suelo para cada macrolote.
d) Las reservas de suelo para equipamiento comunal a escala urbana y
zonal.
e) El análisis del impacto que el ordenamiento provoque sobre el medio
ambiente próximo, natural y edificado, si aquellos forman parte de los
desarrollos tipificados en el Art. 40 de esta Ordenanza.
Art.80. Condiciones de Usos en Suelo Urbanizable No Programado.- Hasta tanto no haya
sido formulado y autorizado un Programa de Ordenamiento Urbanístico en un área particular
de suelo urbanizable no programado, solamente podrán realizarse las actividades agrícolas,
pecuarias, acuícolas, etc. que se estuvieren realizando antes de la promulgación del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano. También se admitirán usos existentes correspondientes al
establecido como predominante en el Esquema Uso del Suelo y que se describen en el
Capítulo 8, De los Usos del Suelo, de esta Ordenanza.
Consecuentemente, no se podrán autorizar, ni realizar, desarrollos urbanísticos en los
Junio 21 del 2000

26. suelos urbanizables no programados
que no cuenten con un Programa de
Ordenamiento Urbanístico aprobado
por la Municipalidad.
Sección Cuarta
En Suelo No Urbanizable
Art.81. Disposiciones Generales.- El ámbito geográfico del suelo no urbanizable es el que
consta en el Plano de Calificación del Suelo, Anexo No.1. Sus delimitaciones se describen en
detalle en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.
Art.82. Clasificación e Identificación.- La caracterización del Suelo No Urbanizable descrita
en el Art.45 de esta Ordenanza se tipifica y registra con los siguientes códigos de
identificación cartográfica:
- Suelo No Urbanizable Extractivo, código 31-1.
- Suelo No Urbanizable Recreacional y Turístico, código 31-2
- Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad,
código 31-3.
- Suelo No Urbanizable Protegido, código 31-4.
Art.83. Condiciones de Uso en Suelo No Urbanizable.- En el suelo no urbanizable se
admiten usos agrícolas, acuícolas, forestales y paisajísticos. Sin embargo, previa
autorización municipal de acuerdo a lo establecido en el Capítulo 9 de esta Ordenanza,
podrán admitirse los siguientes:
83.1. En Suelo No Urbanizable Extractivo son usos permitidos: agricultura,
silvicultura y acuicultura.
83.2. En Suelo No Urbanizable Recreacional y Turístico son usos permitidos:
complejos deportivos, hotelería, parques urbanos y metropolitanos, zoológicos,
marinas y servicios al turismo.
83.3. En Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad
son usos permitidos, en cada caso: industrias peligrosas; explotaciones
mineras; instalaciones generadoras de energía; depósitos de combustibles;
envasadoras de gas licuado; instalaciones para tratamiento de aguas
residuales; disposición final de desechos sólidos; redes de alta tensión;
reservorios de agua; plantas de tratamiento e instalaciones de bombeo;
instalaciones de telecomunicaciones; rastros y central de abastos.
83.4. En Suelo No Urbanizable Protegido los usos permitidos y condicionados
serán los que establecieren los estudios específicos que declaren al área como
protegida.
Art.84. Usos Condicionados en Suelo No Urbanizable.- Respecto de usos condicionados,
deberá consultarse los cuadros de compatibilidad de usos constantes en la Ordenanza de
Reservaciones Territoriales.
Junio 21 del 2000

27. Art.85. Suelo No Urbanizable Protegido.- Si en el suelo no urbanizable se descubriere:
testimonios arqueológicos, paleontológicos, históricos o culturales, o si se establecieren
situaciones de riesgo geológico, se suspenderá toda autorización de actividad hasta tanto se
establezcan normas que regulen tal nueva situación. De ser el caso, el mismo será
calificado por el Concejo Cantonal como Suelo No Urbanizable Protegido.
Art.86. Plan de Manejo.- En el caso de actividades de naturaleza extractiva en general, se
aplicarán las disposiciones establecidas por la reglamentación específica sobre la materia.
Excepcionalmente en el área urbana y en suelo no urbanizable, previa autorización del
Concejo Cantonal, tal como se prescribe en la Ordenanza de Canteras, se admitirá la
explotación y procesamiento industrial de calizas, para lo cual se exigirá un estudio sobre el
impacto de la actividad en el medio y el correspondiente Plan de Manejo.
Art.87. Condiciones de Utilización y de Edificación.- Los suelos no urbanizables se
identifican como Zonas Especiales en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones,
donde se establecen normas generales relativas a edificabilidad y compatibildiad de usos.
Sin embargo, respecto de normas particulares para casos específicos deberá consultarse la
Ordenanza de Reservaciones Territoriales.
Capítulo 5
DEL REGIMEN URBANISTICO RELATIVO A INMUEBLES Y EDIFICACIONES
EXISTENTES
Sección Primera
Conservación de los Inmuebles
Art.88. Tal como se establece en la Ordenanza de Uso del Espacio y Vía Pública, los
propietarios de urbanizaciones, terrenos, edificaciones, instalaciones de infraestructura
urbana, mobiliario urbano y carteles, deberán conservarlos de tal manera que se garantice la
seguridad, el saneamiento y el ornato.
Art.89. En urbanizaciones.- El propietario de cada lote es responsable del mantenimiento de
los espacios libres, ajardinados o no, y el estado de las aceras adyacentes.
En casos de urbanizaciones cerradas o cercadas, será responsabilidad de los residentes
propietarios de inmuebles el mantenimiento y conservación de calzadas, aceras, áreas
verdes y libres, redes y componentes de los servicios de infraestructura, y otros elementos
constitutivos de la urbanización.
Art.90. En terrenos y solares.- Los propietarios de solares no edificados en suelos
urbanizados deberán mantenerlos cercados y limpios; también se obligan al buen estado y
limpieza de las aceras adyacentes.
Los propietarios de terrenos en suelo urbanizable, programado o no programado, deberán
cuidar que los mismo no se constituyan en depósitos de desechos sólidos, y conservar y
realizar el mantenimiento de los drenajes naturales que en ellos existan.
Los propietarios de terrenos en suelo no urbanizable deberán denunciar ante la municipalidad
Junio 21 del 2000

28. actividades y construcciones no admitidas y realizadas por terceros en dichos terrenos.
Art.91. En edificaciones.- Los propietarios, individuales o condóminos, deberán:
- Mantener las condiciones de seguridad de los sistemas estructurales y
de los de acceso y de escape, en consideración de eventual deterioro
provocado por fuego y factores ambientales.
- Conservarán la impermeabilidad de los componentes de cubierta y el
buen funcionamiento de los sistemas de instalaciones de servicios
básicos y de depósito de desechos sólidos.
- Garantizarán la disposición, tamaño y características funcionales del
sistema de ventilación del edificio, sean éstos retiros, patios de luz o
unidades de climatización artificial.
- Mantendrán el ornato de la edificación, conservando el buen estado de
los elementos de fachada, tanto pintura como recubrimientos.
Para el efecto, los edificios que no sean unifamiliares y bifamiliares deberán
cada diez años, contados a partir de la promulgación de esta Ordenanza para
los edificios existentes y de la Inspección Final para los que se construyeren a
futuro, obtener una actualización de la certificación de funcionalidad inherente a
la Inspección Final, trámite que se regula en la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.
Sin embargo, la Municipalidad se reserva el derecho de exigir la indicada
actualización antes del plazo indicado, en los casos que por razones del bien
común lo considere conveniente.
Art.92. En carteles.- Los carteles autorizados deberán conservar su estabilidad estructural,
y el aspecto del mensaje, de orientación o publicitaria, que sobre aquellos se disponga.
Sección Segunda
Estado Ruinoso de la Edificación
Art.93. En atención a lo prescrito en el Art.230 de la Ley de Régimen Municipal, se
considerarán obsoletas a las edificaciones que no satisfagan las normas o estándares para
los aspectos de habitabilidad, constructibilidad, seguridad y ornato que constan en la
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
Se declarará el estado ruinoso en los siguientes casos:
- Cuando el coste de las obras de reparación necesarias superen el
cincuenta por ciento (50%) del valor actual del edificio o de las plantas
afectadas, excluyendo el valor del terreno.
- Cuando el edificio presente un deterioro generalizado de sus elementos
estructurales o de los sistemas de infraestructura fundamentales.
- Cuando se requiera la realización de obras que por su monto no
pudieren ser autorizadas por encontrarse el edificio en condición no
conforme respecto del ordenamiento prescrito por Ordenanza.
Junio 21 del 2000

29. Capítulo 6
REGIMEN DEL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y URBANISTICO
Art.94. Objeto.- Se considerarán patrimoniales los edificios y conjuntos urbanísticos
calificados como significativos por preservar e identificar rasgos históricos y, o culturales del
Cantón.
Para el efecto se establecen las normas y disposiciones que regulan tal declaratoria en la
Ordenanza de Conservación, Protección, Rescate e Intervención Edilicia del Patrimonio
Histórico Cultural del Cantón Guayaquil, en concordancia con lo dispuesto en el Art. 15 de la
Ley de Patrimonio Cultural.
Art.95. La Municipalidad dispondrá la ejecución de obras de protección o conservación de los
edificios calificados como patrimoniales de acuerdo a:
- Las regulaciones del respectivo Plan Especial.
- Por motivo de interés turístico o estético a falta del correspondiente Plan
Especial.
Art.96.Clasificación.- Las actuaciones encaminadas a proteger y conservar el patrimonio
arquitectónico y urbanístico se clasifican en:
96.1. Preservación, que trata del mantenimiento de los atributos de un objeto
patrimonial que se encuentran en buen estado.
96.2. Restauración, encaminada a la sustitución de partes no estructurales del
objeto, cubriendo la actuación hasta el quince por ciento (15%) del volumen de
aquel.
96.3. Consolidación, sustitución de elementos estructurales, hasta llegar a un
treinta y cinco por ciento (35%) del volumen del objeto.
96.4. Reconstitución, que hace referencia a actuaciones sobre un objeto
patrimonial en estado crítico, requiriéndose acciones que incidan hasta en el
cincuenta por ciento (50%) de su volumen.
96.5. Reconstrucción o reedificación, actuación que sobrepasa el cincuenta y
un por ciento (51%) del volumen del objeto, la cual se hace en atención a la
recuperación de su valor cultural y simbólico.
96.6. Réplica, actuación encaminada a la restitución de un objeto ausente,
actuación que se realiza por necesidad cultural o histórica.
Art.97. Modificaciones.- En atención al correspondiente Plan Especial un objeto patrimonial
podrá ser modificado en algunos de sus atributos contextuales, modificaciones que podrán
ser por:
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30. a) Adaptación del objeto patrimonial a nuevo uso.
b) Mudanza del objeto patrimonial a un nuevo sitio.
Art.98. Catálogo.- El patrimonio arquitectónico y urbanístico del Cantón deberá incluirse en
el correspondiente catálogo, el mismo que al ser aprobado por el M.I. Concejo Cantonal
impondrá obligaciones, públicas y privadas, respecto de la conservación de los objetos
patrimoniales, tal como prescribe la Ordenanza de Conservación, Protección, Rescate e
Intervención Edilicia del Patrimonio Histórico Cultural del Cantón Guayaquil.
Tales obligaciones también lo serán respecto de la combinación a los atributos formales de
los edificios patrimoniales, que deberán ser satisfechos por aquellos que se construyeren o
reconstruyeren en su entorno, tal como se prescribe en la Ordenanza de Edificaciones y
Construcciones.
Art.99. Responsables.- Las obras tipificadas como de preservación y restauración de un
bien patrimonial, serán a costa de los propietarios, para lo cual se preveerán exoneraciones y
estímulos en la Ordenanza de Conservación, Protección, Rescate e Intervención Edilica del
Ptrimonio Histórico Cultural del Cantón Guayaquil.
Las actuaciones tipificadas como de consolidación, resconstitución, reconstrucción y réplica,
si no pudieren o no desearen ser asumidas por su propietario, serán objeto de proyectos
concertados entre la Municipalidad, el propietario, otras entidades del sector público y, o
entidades no gubernamentales.
Art.100. Procedimientos.- La calificación del objeto patrimonial como tal, la identificación del
tipo de actuación a realizarse, los procedimientos, estímulos y sanciones relacionados con
su protección y conservación, se establecen en la Ordenanza de Conservación, Protección,
Rescate, e Intervención Edilicia del Patrimonio Histórico Cultural del Cantón Guayaquil.
TITULO II
DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIAL
Capítulo 7
ESTRUCTURA GENERAL DEL TERRITORIO
Disposiciones Generales
Art.101. Contenido.- La ciudad se ordenará en atención a una estructura básica compuesta
por:
a) componentes naturales, ríos, esteros y cerros; y,
b) núcleos y corredores urbanos.
Para el efecto, este Título establece normas relativas a núcleos urbanos, zonas de
planificación, usos del suelo y estructura vial.
Art.102. Clasificación.- Con la finalidad de establecer las bases territoriales para el
Junio 21 del 2000

31. desarrollo sustentable, el bienestar de la comunidad, la prestación de servicios básicos y la
protección del patrimonio paisajístico y cultural, a más de ríos y esteros, la ciudad se
estructurará física y espacialmente en atención a:
a)núcleos y corredores de estructuración urbana en suelo urbanizado y
urbanizable; y,
b)núcleos y corredores de estructuración urbana en suelo no urbanizable.
Tal estructuración se expresa en el Plano Esquema y Ocupación del Uso del Suelo, Anexo
No.3, y en el Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4. Sus componentes se identifican,
adicionalmente, con los códigos numéricos que se describen en los siguientes artículos.
Art.103. Núcleos y Corredores de Estructuración Urbana en Suelo Urbanizado y
Urbanizable.- Incluidos sus códigos de identificación cartográfica, están constituidos por los
siguientes componentes fundamentales:
DENOMINACIÓN CODIGO
Instalaciones portuarias 01
Instalaciones aeroportuarias 02
Instalaciones ferroviarias 03
Instalaciones de comunicación, energía y agua 04
Red vial fundamental 05
Parques urbanos y metropolitanos 06
Instalaciones de bienestar general de escala
urbana y metropolitana 07
Núcleos y corredores de infraestructura 08
Centros urbanos 09
Art.104. Núcleos y Corredores de Estructuración Urbana en Suelo No Urbanizable.- Les
corresponde el código de identificación cartográfica 10, están constituidos por los siguientes
componentes:
104.1. Los Bosques y Vegetación Protectores Cerro El Paraíso, Cerro Blanco,
Chongón y el Bosque Protector de Manglares; las áreas de preservación
urbana, Reserva Isla Trinitaria, Bosque del Cerro del Campus de la Escuela
Superior Politécnica del Litoral, Bosque en Cerro Azul, Bosque en Cerro
Germania; el espejo de agua del Embalse Chongón, su área de protección y
sus distritos de riego.
104.2. Se incluyen también los ríos, esteros y otros cauces y cuerpos de agua
identificables como tales en las fotografías aéreas de la ciudad tomadas por el
IGM entre abril y noviembre de 1998.
La descripción y delimitación detallada de estos componentes, y las normas
que los regulan, se establecen en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.
Art.105. Núcleos Zonales y de Sector Urbano.- Los núcleos urbanos priorizados por esta
Ordenanza no agotan aquellos otros que puedan surgir de Planes Parciales o Especiales, o
de Programas de Ordenamiento Urbanístico, pero cuya jerarquía es de carácter zonal o de
Junio 21 del 2000

32. sector, los que a continuación se señalan, incluído su código de identificación cartográfica:
DENOMINACION CODIGO
Parques zonales 11
Ares verdes privadas de interés público 12
Cementerios 13
Espacios libres permanentes 14
Centros de gestión y de valor cívico cultural,
centros y subcentros zonales 15
Art.106. Registro cartográfico.- Los indicados núcleos y corredores de estructuración
urbana se expresarán graficamente en:
106.1. En el Plano Esquema de Ocupación y Usos del Suelo, Anexo No.3, cuyo
alcance es de mediano plazo, y cuyos contenidos se describen en el Art. 109 y
subsiguientes.
106.2. En el Plano Imagen Objetivo de Desarrollo del Cantón Guayaquil, cuyo
alcance es de largo plazo, y cuya caracterización es la siguiente:
a) Deberá representar una síntesis de la clase de desarrollo que
concertadamente la sociedad civil, las instituciones y la Municipalidad postulan
para Guayaquil y el Cantón en el horizonte temporal del Plan Regulador de
Desarrollo Urbano.
b) Formará parte del Plan de Desarrollo Municipal que la Ley de Régimen
Municipal, en sus artículos 161 y 171, prescribe como plan estratégico para el
desarrollo de Guayaquil, ciudad y cantón. Para el efecto, se atenderá a lo que
se describe en el Título III de esta Ordenanza.
c) Será motivo de actualización por medio del Plan Director Cuadrianual que
cada administración municipal deberá formular, tal como se indica en el Art.6
de esta Ordenanza.
Art.107. Normas.- Los núcleos y corredores de estructuración urbana, se sujetarán a las
normas previstas para el efecto en:
a) Las ordenanzas de reglamentación urbanística complementaria, aplicables a
los sistemas de comunicación, al equipamiento y a las reservaciones
territoriales, de las que hace referencia el Art.150.
b) Los Planes Especiales que se ejecuten a efecto del desarrollo de los centros
urbanos y de los centros y subcentros zonales previstos. De no ser así, se
atenderá a las normas utilizadas para el efecto de su creación.
Junio 21 del 2000

33. Capítulo 8
ORDENAMIENTO URBANISTICO DEL PLAN REGULADOR
Sección Primera
Zonas de Planificación
Art.108. Objeto.- Para efectos de la racionalización administrativa, la dotación de
equipamientos y servicios básicos, y la programación del desarrollo urbano, tal como se
ilustra en el Plano Zonas de Planificación y Polígonos de Actuación Urbanística, Anexo No.2,
la ciudad se subdivide en las siguientes zonas de planificación:
En el área urbana:
108.1. Zona Sur.- Identificada con la letra A, está conformada por los sectores
catastrales:
23A, 23B, 24, 25, 26A, 26B, 26C, 45A, 45B, 45C, 45D, 46, 47, 50, 79,
80, 81, 82, 84, 85A, 85B, 86A, 86B, 87, 91A, 91B, 91C, 91D, 91E, 91F y
91G.
108.2. Zona Oeste.- Identificada con la letra B, está constituída por los sectores
catastrales:
13A, 13B, 14A, 14B, 14C, 14D, 15, 16, 17, 41, 42A, 42B, 42C, 42D, 43 y
44.
108.3. Zona Centro.- Identificada con la letra C, de la cual forman parte los sectores
catastrales:
01A, 01B, 01C, 02A, 02B, 03A, 03B, 03C, 03D, 04A, 04B, 04C, 05, 06A,
06B, 06C, 07A, 07B, 08A, 08B, 08C, 08D, 08E, 09A, 09B, 10A, 10B,
11A, 11B, 12A, 12B, 12C, 12D, 18, 19, 20, 21, 22, 27A y 27B.
108.4. Zona Norte.- Identificada con la letra D, conformada por los sectores
catastrales:
28A, 28B, 29A, 29B, 29C, 30, 31A, 31B, 32, 33, 33A, 33B, 33C, 34, 35A,
35B, 36, 37, 38, 39, 40A, 40B, 40C, 51A, 51B, 51C, 51D, 52A, 52B, 54,
55, 56A, 56B, 56C, 60A, 60B, 60D, 60E, 60F, 60G, 60H, 61A, 61B, 61C,
61D, 61E, 62, 63, 64A, 64B, 65, 66A, 66B, 66C, 67, 68, 69, 70, 71, 73,
74A, 74B, 75, 76A, 76B, 77, 78, 88, 90A, 90B, 90C, 90D, 90E, 90F, 92,
93, 94, 95A, 95B, 98A, 98B y 99
108.5. Zona Pascuales.- Identificada con la letra E, constituída por los sectores
catastrales:
48A, 48B, 48C, 48D, 48E, 48F, 48G, 48H, 48I, 49A, 49B, 49C, 49D, 49E,
Junio 21 del 2000

34. 49F, 49G, 57A, 57B, 57C, 58A, 58B, 58C, 58D, 58E, 59, 60C y 89.
108.6. Zona Chongón.- Identificada con la letra F, conformada por los sectores
catastrales:
96A, 96B, 96C, 96D, 96E, 96F, 96G, 96H, 96I, 97A, 97B, 97C y 97D.
En áreas de expansión urbana:
108.7. Aeropuerto en Daular.- Identificada con la letra G.
108.8. Embalse Chongón.- Identificada con la letra H.
108.9. Colinas de la Iguanas (Ciudad Nueva).- Identificada con la letra I.
Sección Segunda
Esquema de Usos del Suelo
Art.109. El ordenamiento del uso del suelo se expresa graficamente en el planos Esquema
de Uso del Suelo, Anexo 3. En el mismo se consignan graficados, los usos del suelo
previstos para actuaciones urbanísticas de mediano plazo.
109.1. En el mediano plazo se admiten usos no conformes respecto de los previstos
en el Esquema de Usos del Suelo del Plan Regulador, en los términos prescritos en el
Art.128 de esta Ordenanza;
109.2. Las previsiones de largo plazo, esto es hasta el horizonte temporal al año
2.020, se podrán efectivizar a partir del año 2.008.
Tal plazo no constituirá limitante para la adopción mas temprana de tales usos, si las
circunstancias lo justificaren, para lo cual se podrán aplicar las disposiciones que
sobre Programación del Desarrollo Urbanístico, la Administración de la Zonificación del
Uso del Suelo, la Modificación de la Predominancia del Uso del Suelo, y Modificación
de la Reclasificación Vial, se preveen en esta Ordenanza.
Art.110. Usos del Suelo de acuerdo a la naturaleza de las actividades.- Para efecto de
esta Ordenanza, en función de las actividades que en el mismo se realizan, tal como consta
en el Plano Esquema de Ocupación y Uso del Suelo, Anexo No.3, los usos se clasifican en
forma general y se identifican con el correspondiente color de la siguiente manera:
a) En suelo urbanizado y urbanizable
- Uso Residencial Amarillo (densidad baja)
Naranja (densidades media y
alta)
- Uso Industrial Violeta
- Uso de Comercio y Servicios Rojo y rosado
Junio 21 del 2000

35. - Uso de Equipamiento Urbano (incluye
Usos de Comunicación y Transporte, y
de Bienestar General) Gris
b) En suelo no urbanizable
- Uso Extractivo y suelo de valor
paisajístico Verde claro
- Suelo protegido y por instalaciones
de riesgo y vulnerabilidad Verde Oscuro
Art.111. Niveles de precisión de la delimitación de los usos del suelo.- Las
delimitaciones de usos consignadas en el Plano Esquema de Ocupación y Usos del Suelo se
mantienen en firme cuando las mismas lo son por medio de vías, ríos o esteros. En caso
contrario, se considerarán aproximadas, por lo que se admitirán las siguientes tolerancias en
la precisión de los planos.
Escala Tolerancia
1:50.000 hasta 50 m.
1:25.000 hasta 30 m.
1:10.000 hasta 15 m.
1:5.000 hasta 10 m.
1:1.000 hasta 3 m.
Sección Tercera
Estructura Vial
Art.112. Plazos de Ejecución.- La estructura vial se ejecutará al corto y mediano plazos, tal
como consta en el Plano Anexo No.4 y se describe en el Art.115
Art.113. Categorías viales.
113.1.Red Vial Fundamental.- Está constituida por vias primarias, las que por sus
características de sección y trazado, o por intensidad de tráfico, comunican y dan
acceso a grandes zonas de la ciudad o brindan acceso vehicular a la misma. Se
identifican con el código 05.
Constituyen categorías y componentes de la Red Vial Fundamental, los siguientes
ejes viales:
a) Autopistas (V1), con derecho de vía de noventa a cien metros (90-100 m.), y con
accesos vehiculares controlados mediante facilidades de tráfico.
b) Vías Expresas (V2), con derecho de vía de setenta a noventa metros (70-90 m.)
c) Vías Arteriales (V3), con derecho de vía de treinta a setenta metros (30- 70 m).
Junio 21 del 2000

36. A pesar de no contar con características físicas adecuadas,son excepcionalmente
reconocidas en esta Ordenanza, como parte de la Red Vial Fundamental:
d) Pares Viales (PV), sistemas de vialidad binaria, que mediante ejes paralelos, y de
sentidos de tráfico opuestos entre sí, facilitan el acceso a áreas importantes de la
ciudad o a otros componentes de la red vial primaria.
113.2. Vialidad Secundaria.- Está constituida por vias que por sus características de
sección y trazado, o por intensidad de tráfico, comunican y dan acceso a sectores
urbanos, o brindan acceso a la vialidad primaria.
Constituyen categorías y componentes de la vialidad secundaria, los siguientes ejes
viales:
a) Vías Colectoras (V4), con derecho de vía de veinte y cinco a treinta metros (25-30
m).
b) Vías Colectoras (V5), con derecho de vía de quince a veinte y tres metros (15-23
m).
c) Colectoras Según Función (CSF), que corresponden a vías existentes que se
reconocen como colectoras a pesar de no tener las características adecuadas de
sección y trazado.
Art.114. Normas.- Las normas de diseño de carácter general, aplicables a la Estructura Vial
y demás componentes del sistema vial, constan en el Anexo No.5 de esta Ordenanza.
Detalles de diseño vial aplicables a desarrollos urbanísticos constan en la Ordenanza de
Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
Art.115. Componentes de la Estructura Vial.- Constituyen componentes de la Red Vial
Fundamental y de la Vialidad Secundaria, en el corto y mediano plazo, las siguientes vías:
CATEGORÍAS CORTO PLAZO MEDIANO PLAZO
Junio 21 del 2000

37. RED VIAL FUNDAMENTAL
Autopistas (V1) Tramo de la autopista Terminal
Terrestre-Pascuales, paralelo al Río
Daule: Autopista Guayaquil-Salinas.
Vías Expresas Vía Perimetral, calle 48 S-O Dr. Pío Jaramillo Alvarado, calle 48
(V2) Av. 25 de Julio, Eje Norte-Sur S-O
Par Vial: Quito, Eje N-S - Machala, Av. 1 S-O
Dr. Luis Cordero Crespo, Eje N-S
Av. de las Américas Pdte. Jaime Roldós Aguilera, Av. 4 N-
O - Eje N-S - Av.4 N-E
Av. Francisco de Orellana, Eje N-S.
Vías Arteriales Carlos Julio Arosemena, Eje Este-Oeste Dr. Honorato Vásquez, calle 22 N-O.
(3) Calle del Bombero, Eje Este-Oeste (Casuarina-Límite Norte Fuerte
José Rodríguez Bonín, Av. 51 S-O Huancavilca)
Portete de Tarqui, calle 26 S-O (desde Federico Goding,
Av. 20 S-O hasta Puente Portete) Vía de ingreso al Aeropuerto en
Dr. Juan Tanca Marengo, Av. 8A N-O y calle 18G N-O Daular, desde el Km. 20 vía
Viaducto Tanca Marengo, calle 18G N-O Guayaquil-Salinas hasta el polígono
Martha Bucaram de Roldós, Av. 39 N-O del Aeropuerto.
Dr. Camilo Ponce Enríquez, Av. 39 N-O
Dr. Honorato Vásquez, calle 22 N-O Vía Perimetral a la Zona de
Assad Bucaram Elmalín, Av.38 S-O expansión urbana Aeropuerto
John F. Kennedy, calle 9 N-O Daular, desde el río Chongón
Joaquín Orrantia González (Av. Constitución), calle 14 N- bordeando el polígono del
E aeropuerto hasta intersectarse con la
Pedro Menéndez Gilbert, Av. 5 N-E vía a Guayaquil -Salinas Km 40
Benjamín Rosales Aspiazu, Av 5 N-E (recinto el Consuelo).
Vía a Daule, Av. 39 N-O
Vía de ingreso por el Campus
Politécnico, desde la Vía Perimetral
hasta el anillo vial Km 29 Petrillo.
Vía Daular - Sabana Grande.
Anillo vial desde el “Km 20 vía
Guayaquil-Salinas hasta Petrillo, Km
29.5 vía a Daule”.
Vía de ingreso hasta Punta
Diamante, a través de vía Perimetral
de la zona de expansión urbana
Aeropuerto-Daular.
Los Ríos, Av 7 S-O - Esmeraldas, Av. 6 S-O
Cuenca, calle 16 S-O - Carlos Gómez Rendón, calle 18 S-
Par Vial (PV)
O
Portete de Tarqui, calle 26 S-O - Venezuela, calle 27 S-O
Cristóbal Colón Fontanarosa, calle 8 S-E - Ayacucho, calle
11 S-E
Gral. Eloy Alfaro, Av. 10 S-E - Chile, Av. 9 S-E.
VIALIDAD SECUNDARIA
Vías Colectoras Domingo Comín, Av. 10 S-E Prolongación de Domingo Comín,
(V4) Boyacá, Av. 6 S-E Av. 10 S-E hasta Cacique Tomalá,
Boulevard 9 de Octubre, Eje Este-Oeste calle 58 S-E. Dr. Isidro Ayora Cueva,
Dr. José Vicente Trujillo, calle 43 S-E y Aurora Estrada Av. 3 N-E; Ing. Felipe Pezo
Ayala y Ramírez, calle 43 S-O Campuzano, calle 18J N-O.
Junio 21 del 2000

38. Ernesto Albán Mosquera, calle 46 S-E y calle 46 S-O Prolongación Eduardo Solá Franco
Boulevard José Joaquín de Olmedo, Diagonal 8 S-E (Juan Pablo II), calle 19 N-O. En
Malecón Simón Bolívar, Av. 12 S-E N-E sector INMACONSA, calle Manuela
Milagro, AV. 26 S-O Garaycoa de Calderón (Iguanas)
Federico Goding, Av. 20 S-O calle 27 N-O, (Modesto Luque
Dr. Fortunato Safadi Emén, Av 10 N-O Ribadeneira) calle 24 N-O, (Rosavín)
Av. Del Periodista, Av. 10 N-O calle 29 N-O (hasta límite urbano).
Dr. Enrique Ortega Moreira, calle 12 N-O
Dr. Raúl Gómez Lince, Av. 32 N-O
John F. Kennedy, calle 9 N-O
Pdte. Juan de Dios Martínez Mera, Av. 28 N-O
Rodrigo Chávez González, Av 23 N-O
Dr. Isidro Ayora Cueva, Av 3 N-E
Victor Emilio Estrada, calle 9 N-O
Guillermo Pareja Rolando, calle 15 N-E y Av. 2 N-E
Ing. Rodolfo Baquerizo Nazur, Av. 2 N-E y calle 19 N-E
Benjamín Carrión Mora, Av. 32 N-O - calle 18J N-O y calle
18 N-E
Enrique de Grau Ruiz, calle 18 N-E
Río Gualaquiza, 1º herradura 10 N-O
Carlos Luis Plaza Dañín, calle 12 N-E
Barcelona Sporting Club, calle 4 S-O
Dr. José María Velasco Ibarra, Av. 26 S-O
Econ. Abdón Calderón Muñoz, Av. 12 S-E
Dr. Raúl Clemente Huerta, calle 53 S-E
San Juan Bosco, calle 54 S-O
Los Esteros, calle 50 S-O
Av. De la Democracia, Av. 2 N-E
Dr. Antonio Parra Velasco, Av. 4 N-E
Ing Felipe Pezo Campuzano, calle 18J N-O
Eduardo Solá Franco (Juan Pablo II) calle 19 N-O
Manuela Garaycoa de Calderón, calle 27 N-O
calle 24 N-O (Modesto Luque Ribadeneira)
calle 29 N-O (Rosavin)
Vía Principal Ingreso a Chongón.
Vías Colectoras Diagonal 14 N-O (Av. Principal cerro de Mapasingue) Vía paralela Norte a vía Guayaquil-
(V5) En lotización industrial INMACONSA, calles: Salinas, vía paralela Sur a vía
Quinta Sur Guayaquil-Salinas, vía Manga de
Cuarta Sur Cubachi, sector INMACONSA:
Primera Sur Eduardo Solá Franco (Juan Pablo II)
Eucaliptos, calle 23 N-O calle 19 N-O, calle Tercera Sur
calle 23C N-O (calle “A”) (Límite ESPOL), calle Primera Norte,
Tercera Norte cuarta Norte, Quinta Norte (Límite
Marcel Laniado de Wind, calle 25 N-O Cridesa), calle Sexta Norte, Primera
calle Primera Este Oeste, Tercera Oeste, vía Manga de
Segunda Este Cubachi.
Tercera Este
(Quinquelias) Av. 34 N-O
Av. 43 N-O (Tecas)
Antonio Castro
1ºcallejón 24 N-O (Beta)
calle Segunda Oeste.
Colectoras Dr. Juan Montalván Cornejo (Amazonas), calle 49 S-O Vía marginal a Estero Las Ranas-
Según Función Luis Adriano Dillon, calle 35 S-O Estero del Muerto, en Isla Trinitaria:
(CSF) Atilio Descalzi Mendoza, calle 35 S-O Vía marginal a esteros Santa Ana-
Mons. César Mosquera Corral, Av. 47 S-O Mogollón-del Muerto, vía ingreso a
Santa Isabel, calle 42 S-O cooperativa Madrigal desde
Ismael Pérez Castro, Av. 34 S-O Perimetral, vía ingreso a canteras
Chilanes, calle 44B S-O Huayco, ingreso a Puerto Hondo,
Dr. Rafael García Goyena, calle 30 S-E S-O ingreso a Cía. La Cemento Nacional,
Luis Noboa Naranjo, Av. 7 S-O ingreso a túnel de CEDEGE Km 21
Padre Cayetano Tarruel, Av. 2 S-O de vía a la costa, vía ingreso a
Dr. Sixto Durán Borrero, Av. 2 S-O camaroneras Km 21.2 vía Guayaquil-
Junio 21 del 2000

39. Dr. Leonidas Ortega Moreira, calle 47 S-E S-O Salinas.
Julio Zaldumbide, Av. 6 S-O
Los Esteros, calle 20 S-O
1º Callejón 51 S-O (Ingreso a Trinipuerto)
Cacique Tomalá, calle 58 S-O
Dr. Leopoldo Carrera Calvo, Av. 47 N-O hasta Martha
Bucaram de Roldós, Av. 39 N-O
Madre Teresa de Calcula (calle primera de Mapasingue
Oeste) calle 16 N-O
Dr. Ignacio Cuesta Garcés, Av. 36 N-O.
Art.116. Afectación en virtud de la Red Vial Fundamental.- Para efecto del diseño de
autopistas, vías expresas, y arteriales propuestas en la Red Vial Fundamental, se impone las
siguientes afectaciones:
a) Una franja de doscientos metros (200 m.), cien metros a cada lado del eje, como
margen de tolerancia que permita correctivos en el correspondiente trazado, en
atención a pendientes del terreno, condiciones de drenaje, etc.
b) Reservas de suelo para intercambiadores y pasos elevados, las que se delimitará
con cuadrilateros de doscientos metros (200 m) y cien metros (100 m.) por lado,
respectivamente.
116.1. Estas afectaciones constituyen una limitación al derecho de dominio de los
predios colindantes a las mencionadas vías, cuyo plazo de vigencia es de cuatro años
contados a partir de la promulgación de esta Ordenanza, salvo que específicamente el
Concejo Cantonal, para cada caso, prorrogue la vigencia de esta franja de afectación.
116.2. Antes de vencimiento del plazo de vigencia indicado en el numeral anterior,
DUAR y DOPM deberán establecer el trazado en firme de la vía, y, o el diseño del
intercambiador o el paso elevado del caso, los que de ser autorizados por el Concejo
Cantonal impondrá, por plazo determinado, la afectación de acuerdo al derecho de vía
o al diseño que le corresponda.
116.3. Toda modificación del trazado fuera de esta franja o cuadrilatero se considerará
variante de diseño que requerirà estudios específicos que la justifique, y constituirá
Modificación del Plan Regulador, tal como está prescrito en el Art.7 de esta
Ordenanza.
116.4. La eliminación de un componente de la Red Vial Fundamental constituye
Revisión del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que deberá ser aprobada por el
Concejo Cantonal, tal como prescribe el Art. 7 de esta Ordenanza, particular que
dejará sin efecto la franja de afectación del caso, según se prescribe en este artículo.
TITULO III
DE LA GESTION DEL DESARROLLO URBANO
Capítulo 9
ADMINISTRACION DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIAL
Sección Primera
Junio 21 del 2000

40. Escalafón Territorial
Art.117..- La administración del Ordenamiento Físico Espacial propuesto se realizará en
atención a los siguientes componentes:
117.1. Nivel macro e intermedio, que incluye:
a) Zonas de Planificación, las que se describen en el Art.108 de esta
Ordenanza y se identifican con una letra mayúscula.
b) Sectores de Planificación, que corresponden a las unidades de actuación
urbanística, de las cuales hace referencia el Art.12 de esta Ordenanza y que se
identifican con dos digitos.
Estos componentes se grafican en el plano Zonas de Planificación y Polígonos
de Actuación Urbanística, Anexo No.2.
117.2. Nivel micro, que comprende:
a) Subzonas, que delimitan áreas homogéneas, para las cuales se
establecen regulaciones detalladas de uso, tipología de edificación,
forma de ocupación del lote y la edificabilidad aplicable a un predio. Se
identifican con letras en atención al uso predominante asignado al área
de la cual forma parte, a las que se adicionan dígitos que remiten a las
condiciones de ordenamiento y edificabilidad prescritas para la subzona
del caso.
b) Barrios y vecindarios, los que se establecen a efecto de la determinación
de la compatibilidad de usos de comercios y servicios de tal escala con
el uso residencial. La cobertura de los comercios y servicios barriales es
de cinco mil a diez habitantes (5.000 - 10.000 hab.), en tanto que los de
caracter vecinal tienen un cobertura de dos mi quinientos a cinco mil
habitantes (2.500 - 5.000 hab).
Las subzonas se grafican el Plano de Zonificación de la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones, en tanto que la normativa que hace referencia
a barrios y vecindarios consta en los cuadros de Compatibilidad de Usos de la
misma Ordenanza.
Sección Segunda
De los Usos del Suelo
Art.118. Tipificación.- En consideración a las posibilidades de coexistencia o compatibilidad
los usos se titpifican de la siguiente manera:
a) Usos permitidos, los que están admitidos expresamente en cada zona y que
pueden coexistir sin perder ninguno de ellos las características que les son
propios.
b) Usos condicionados, aquellos que requieren limitaciones en su intensidad o
forma de uso, para constituirse en permitidos.
Junio 21 del 2000

41. c) Usos prohibidos, los incompatibles con aquellos establecidos o previstos para
una zona, y entrañen peligros o molestias a personas o bienes, o distorcionen
las características de aquella.
Art.119. Predominancia de Usos.- Las zona y subzonas se caracterizan por un uso
predominante. Tal predominacia no es excluyente de otros usos permitidos, y, o
condicionados, que se consignan en los cuadros Compatibilidad de Usos de la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones.
Art.120. Clasificación de los usos del suelo.- Para efecto de la aplicación de la
Zonificación del Uso del Suelo del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, y las disposiciones
de las Ordenanzas de Reglamentación Urbanística a que hace referencia el artículo 150, los
usos se clasifican e identifican con su respectivo código numérico, tal como consta en el
documento Codificación de Actividades y Usos del Suelo.
Los usos, en forma agregada por categorías, se clasifican de la siguiente manera:
120.1 Usos Extractivos.- Actividades dirigidas a la producción agropecuaria (111); a
los servicios agrícolas (112); a la caza (113); a la silvicultura (121); a la extracción de
madera (122); a la pesca, y a la cría y explotación de acuáticos (130); y, a la
explotación de minas y canteras (210), producción de petróleo crudo y gas natural
(220) y extracción de minerales metálicos (230).
120.2. Usos Industriales o de Procesamiento.- Actividades que involucran a las que
genéricamente se identifican como industrias manufactureras (código 3).
a) En atención al impacto ambiental estos usos se subclasifican en:
- Industrias de bajo impacto(3-B) por ser escasamente perceptibles
ruidos, vibraciones y emanaciones, tales como: industria pequeña
dedicada a la fabricación de helados y otros postres (31121); envasado
y conservación de frutas y legumbres (31131 a 31134) o agroindustria
familiar; elaboración de alimentos de cereales (31161); fabricación de
productos de panadería, fideos y afines (31171 a 31174); fabricación de
chocolate y artículos de confitería (31191 y 31192); industria vinícola
(31321); artículos confeccionados con materiales textiles (32121 al
32125); confección de prendas de vestir (32201 a 32206); fabricación de
productos de cuero (talabartera) (32331 y 32332); fabricación de calzado
(324); carpintería de obra y ebanistería (33112); fabricación de envases
de madera y de caña (33121 y 33122); fabricación de productos de
madera y corcho (33191 y 33199); fabricación de envases y cajas de
papel y cartón (34121); fabricación de tarjetas, sobres y papel de escribir
con membrete, calendarios, afiches, etiquetas (34202); fotograbado y
litografía (34203); imprenta y encuadernación (34204); serigrafía
(34205); otras industrias manufactureras pequeñas (390).
- Industrias de mediano impacto (3-M), caracterizadas porque los ruidos,
vibraciones y emanaciones son perceptibles pero no molestos, o por
presentar moderado peligro de explosiones, incendios o contagios, tales
como: industrias medianas y grandes dedicadas a la fabricación de
helados y otros postres (31121); pasteurización, homogeneización
(31124); molinos harineros y otros (31162); piladora (31163);
elaboración de productos alimenticios diversos (312); industrias vinicolas
medianas y grandes (31321); elaboración de cerveza, malta y otras
Junio 21 del 2000

42. bebidas malteadas (31331); elaboración de bebidas no alcohólicas,
aguas minerales y gaseosas (31341 y 31342); industrias de tabaco
(314); fábricas de tejidos de punto (32131 y 32139); fábricas de tapices y
alfombras (32141); cordelería, colchones (32151 y 32152); textiles
n.e.p.(32199); industria de madera (331) fabricación de muebles y
accesorios (332); fabricación de artículos de pulpa de papel y cartón
n.e.p.(34191); imprentas, editoriales e industrias conexas medianas y
grandes (342); fabricación de jabones y preparados de limpieza,
perfumes cosméticos y otros productos de tocador (35231 al 35239);
fabricación de productos plásticos (356); fabricación de objetos de barro,
loza y porcelana (361); fabricación de productos de arcilla para
construcción (36911 y 36915); fabricación de estructuras metálicas
(381); fabricación de maquinaria y equipo para la agricultura (38221);
fabricación de maquinaria de oficina, cálculo y contabilidad (38251 y
38252); fabricación de maquinaria y equipo n.e.p.(38291 y 38299);
fabricación de maquinas y aparatos industriales eléctricos (38311 al
38319); fabricación de aparatos de radio, TV, y comunicaciones (38321
al 38326); fabricación y montaje de aparatos eléctricos de uso doméstico
(38331); fabricación de aparatos eléctricos (38391 a 38399); fabricación
de bicicletas (38442); fabricación y montaje de equipo profesional y
científico (385); otras industrias manufactureras medianas y grandes
(390); depósito y almacenamiento (71921 a 71926)
- Industrias de alto impacto (3-A), que se caracterizan por ruidos,
vibraciones y emanaciones molestas, o presentar peligros de
explosiones o incendios o contagios, tales como: matanza de ganado,
preparación y conservación de carne (31111 al 31115); fabricación de
leche condensada en polvo y evaporada (31122); fabricación de
mantequilla, quesos, quesillos, crema y yogurt (31123); elaboración y
conservación de pescados, crustáceos y otros productos marinos
(31141); fabricación de harina de pescado, aceites y grasas animales y
vegetales (31151 al 31154); fabricación y refinación de azúcar (31181 y
31183); destilación, rectificación y mezcla de bebidas alcohólicas (31311
y 31312); hilado, tejido y acabado de textiles (32111 al 32115);
fabricación de textiles n.e.p. (32199); curtiderías y talleres de acabado
(32311); preparación y teñido de pieles (32321); fabricación de pulpa de
madera, papel y cartón (34111 y 34112); fabricación de sustancias
químicas industriales básicas, abonos, plaguicidas, resinas sintéticas,
materias plásticas y fibras artificiales (351); fabricación de pinturas,
barnices y lacas (35211 y 35212); fabricación de productos
farmacéuticos y medicamentos (35221 y 35222); fabricación de
productos químicos n.e.p.(35291 a 35299, excepto 35294 y 35295);
fabricación de materiales para pavimentación y techado a base de
asfalto (35402); fabricación de productos de caucho (355); fabricación
de vidrio y productos de vidrio (362); fabricación de cemento (36922);
fabricación, reconstrucción y reparación de motores y turbinas (38211);
fabricación de maquinaria para trabajar los metales y la madera (38231);
fabricación de maquinaria y equipo para las industrias (38241 a 38245);
construcción de material de transporte (384, excepto 38442); extracción
de piedra, arcilla, arena y otros minerales (290).
- Industrias peligrosas (3-P), que se caracterizan por emitir ruidos,
vibraciones y
emanaciones
Junio 21 del 2000

43. muy molestas, y
presentar
peligros de
explosiones, o
incendios o
contagios;
deberá
disponerse
rodeada de
areas de veda,
o fuera del
perímetro
urbano. Forman
parte de tal
clasificación:
fabricación de
explosivos y
municiones
(35294);
fabricación de
fósforos
(35295);
refinería del
petróleo
(35301);
fabricación de
combustibles y
otros productos
derivados del
petroleo y del
carbón (35401);
producción de
energía electrica
(41011);
envasamiento y
distribución de
gas (41021 y
41022);
Tratamiento
final de
desechos
sólidos en
relleno sanitario
(92001).
b) En atención al tamaño de las instalaciones estas se subclasifican en:
- Pequeñas, caracterizadas por tener un área construida cubierta igual o
menor a cuatrocientos metros cuadrados (400 m2) y máximo 20
empleados.
- Medianas, las que se caracterizan por tener un área cubierta igual o
menor a mil doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y entre 20 y 80
empleados.
Junio 21 del 2000

44. - Grandes, caracterizadas por tener un área cubierta de más de mil
doscientos metros cuadrados (1.200 m2), y más de 80 empleados.
120.3. Uso Residencial.- El que sirve para proporcionar alojamiento familiar
permanente a las personas (código 0). Se distinguen entre unifamiliar y multifamiliar.
120.4. Usos Comerciales y de Servicios.- Que comprenden:
a) Comercio.- Incluye el comercio al por mayor, entre otros: productos agrícolas,
de la caza, de la pesca y la forestación (611); de la minería (612); productos
alimenticios (613); textiles, prendas de vestir y cueros (614); madera, papel y
derivados (615); sustancias químicas, industriales y materias para elaborar
plásticos (616); porcelanas, loza, vidrio y materiales para la construcción (617);
motores, máquinas y equipos (618).
Tambien incluye el comercio al por menor, o al detal, entre otros: productos
alimenticios (621); cigarrerías y agencias de lotería (623); textiles, prendas de
vestir y cueros (624); comercio minorista diverso, entre ellos, bazares,
boutiques, ferreterías, floristerías, joyerías, librerías, mueblerías, etc. (625);
restaurantes, cafés y otros establecimientos que expenden comidas y bebidas
(631); hoteles, casas de huéspedes y otros lugares de alojamiento (632),
b) Servicios Comerciales.- Actividades de prestación privada de servicios, a las
personas o a las empresas, tales como: oficinas centrales de las empresas;
servicios a las empresas, tales como, servicios jurídicos, contables, elaboración
de datos, técnicos y arquitectónicos, publicidad, arriendo de equipos y
maquinarias (832); finanzas (810); seguros (820); inmobiliarias (831); servicios
comerciales de diversión y turismo, entre ellos, cabarets, discotecas, etc.
(94901), salas de billar, bowling, etc. (94906); vídeo juegos (94907); servicios
de reparaciones (951); servicios de limpieza (952); servicios personales
directos, tales como peluquerías, salones de belleza, estudios fotográficos, etc.
(959).
120.5. Usos de Equipamiento.- Que comprenden:
a) Comunicación, Transporte, Energía y Agua.- Actividades relacionadas con la
recepción, despacho, traslado, depósito temporal o espera, de bienes o
personas, sea por sistemas: terrestres, superficiales o subterráneos, incluido
aparcamientos, garajes y servicios a los automotores (711); acuático (712);
aéreo (713); el depósito, almacenamiento y empaque de mercaderías (719).
También los relacionados con recepción, conducción o despacho de
información, alámbrica o inalámbrica, por medios mecánicos, eléctricos,
electrónicos u ópticos (720); e instalaciones de electricidad, gas y vapor (410) y
suministro de agua (420)
b) Bienestar General.- Actividades relacionadas con la prestación de servicios
comunales, que comprenden entre otras: servicios de educación y cultura
(931); culto (939); recreación (949, excepto 94901, 94906 y 94907); salud
(933); sanidad (920); asistencia social (934); seguridad, gobierno,
administración pública y defensa (910); institutos de investigación y laboratorio
Junio 21 del 2000

45. científico (932); organización y participación comunitaria (935); teatros,
cinematógrafos, estudios de radio y tv (941); bibliotecas, museos y galerías de
arte (942).
Cuando los usos de comunicación, transporte, energía y agua, y de bienestar general,
constituyen núcleos y, o corredores de estructuración urbana, tal como se describen
en los artículos 76 y 103 de esta Ordenanza, forman parte del Equipamiento Urbano
Especial.
Cuando la cobertura de tales usos es de escala zonal o menor, y no son calificables
como estructuradores, forman parte del denominado Equipamiento Comunal.
Art.121. Usos restrictivos.- Los usos que por la naturaleza de sus actividades generan
emanaciones molestas y dificilmene controlables, deberán:
a) Preveer un área de amortiguamiento respecto de otros usos colindantes, cuyas
dimensiones constan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
b) De no ser exigible tal área de amortiguamiento por condiciones previas de
edificación, se requerirá de los usos vecinos a implantarse a posteriori,
precauciones respecto de la implantación, forma o construcción de sus
edificios, los que para cada caso deberán ser objeto de memoria técnica
justificativa al momento de solicitarse el correspondiente Registro de
Construcción.
Los usos restrictivos se identifican con una letra R adicional, en los Cuadros Compatibilidad
de Usos que se consignan en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
Sección Tercera
Administración de la Zonificación del Uso del Suelo
Art.122.- Modificación a la Predominancia del Uso en Suelo Urbanizado y Urbanizable.-
La Modificación de la Predominancia de Uso del Suelo a un sector o a una subzona, a
predios de una hectárea o más, y a la establecida para las Areas Cedidas a la Municipalidad
en virtud de un desarrollo urbanístico autorizado, podrá ser concedida por el Concejo
Cantonal previos informe y pronunciamiento de Asesoría Jurídica y de la Comisión de
Planificación, respectivamente.
122.1. Los informes se sustentarán en estudios específicos que al efecto deberá
realizar DPLAN-G, para el área del caso, a fin de establecer la viabilidad de la
modificación del uso, el que deberá incluir:
- Registro actualizado de las actividades que se realizan en el área.
- Análisis de las características de los predios.
- Análisis de las condiciones de los servicios básicos de infraestructura
existentes o a implementarse en forma inmediata.
- Análisis del tamaño y características de las actividades propias del uso
solicitado.
- Análisis del impacto que la modificación provoque en el sitio y su entorno
inmediato.
122.2. Criterios aplicables a Modificaciones de la Predominancia de Uso del Suelo.-
Junio 21 del 2000

46. Para efecto de tal modificación se utilizará como criterio general, la admisión de un
uso de menor impacto en un área a la que se le haya asignado usos de de mayor
impacto, para lo cual se atenderá la siguiente jerarquía:
Uso Predominante Grado de Impacto
Usos extractivos (excepto minas y canteras) y otros usos
en suelo no urbanizable 1
Uso de bienestar general 2
Uso residencial 3
Uso de comercio y servicios comerciales 4
Comunicación, transporte, energía y agua 5
Uso industrial de mediano impacto 6
Uso industrial de alto impacto 7
Industrias peligrosas, minas y canteras 8
Art.123. Modificación a la Intensidad del Uso de una Subzona en Suelo Urbanizado y
Urbanizable.- Será resuelto por el Concejo, previos informes de DPLAN-G, Asesoría Jurídica
y la Comisión de Planificación, en atención a:
123.1. Informes específicos que para cada caso deberán realizar las entidades
prestatarias de servicios de agua potable y alcantarillado sanitario, energía eléctrica y
telecomunicaciones. Los informes del caso deberán incorporar los análisis de redes y
otros componentes de los sistemas de infraestructura, en el sentido de que es posible
o conveniente realizar tal modificación.
123.2. La autorización de la intensificación solicitada, tanto de la densidad neta y, o el
Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) establecidos por la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones para una subzona, no deberá exceder los siguientes
porcentajes de incremento respecto del máximo admisible por norma:
a) En Zona Central (ZC), hasta el veinte por ciento (20%).
b) En Zonas Pericentrales (ZP), hasta el treinta por ciento (30%).
c) En Corredores Comerciales y de Servicios:
- CC, Corredores Comerciales y de Servicios que no atraviesan y colindan
Zonas Residenciales, Industriales y de Equipamiento ni áreas libres,
hasta el cuarenta por ciento (40%).
- CC-R, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Zonas Residenciales, hasta el treinta por ciento (30%).
- CC-I, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Zonas Industriales, hasta el treinta por ciento (30%).
- CC-E, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Zonas de Equipamiento, hasta el veinte por ciento (20%).
- CC-L, Corredores Comerciales y de Servicio que atraviesan o colindan
Areas Libre, hasta el veinte por ciento (20%).
d) En Zonas Residenciales (ZR) y Mixta Residencial (ZM-R), hasta el diez por
Junio 21 del 2000

47. ciento (10%).
123.3. La eventual autorización de la intensificación genera un sobrebeneficio que
deberá compensarse a la ciudad, de acuerdo a la cuantía a valor de mercado de
aquel, según las siguientes alternativas:
a) Cesión a la ciudad, en un área que la Municipalidad apruebe, de terrenos con
un valor equivalente al setenta por ciento (70%) del valor de mercado del área
útil incrementada por la intensificación autorizada.
b) Construcción y cesión a la ciudad de un equipamiento comunal que equivalga
en valor el setenta por ciento (70%) del valor de mercado del área útil
incrementada por la intensificación autorizada.
c) Si el valor del área útil a lograrse por la intensificación autorizada no fuere
suficiente para cumplir con lo prescrito en los artículos anteriores, aquel se
consignará como un depósito en dinero efectivo, en una cuenta especial que la
Municipalidad abrirá para efecto de dotación de equipamientos comunales.
d) Ejecución de un programa de vivienda de interés social a disposición de la
Municipalidad, para efecto de actuaciones que requieran reubicación de
población.
El cálculo del valor de mercado lo realizará la Jefatura de Avalúos y Registro de
DUAR, para lo cual utilizará los factores de valoración que emita, en enero y julio de
cada año, la Cámara de la Construcción de Guayaquil.
Art.124. Autorización de Usos en Suelo No Urbanizable.- Podrá ser concedido, para cada
caso, por el Concejo Cantonal previo pronunciamiento e informes de la Comisión de
Planificación, Asesoría Jurídica, DPLAN-G y la Dirección de Medio Ambiente. Se atenderá lo
prescrito para el efecto en esta Ordenanza y en la de Reservaciones Territoriales.
Art.125. Autorización para la Reclasificación de los Suelos No Urbanizables.- El Concejo
Cantonal previo pronunciamiento e informes de la Comisión Permanente de Planificación y
Urbanismo, de Asesoría Jurídica y DPLAN-G, podrá aprobar la reclasificación de Suelos No
Urbanizables en atención a las siguientes disposiciones:
125.1. De Suelo No Urbanizable Extractivo a Suelo No Urbanizable Recreacional.- Se
admitirá tal reclasificación siempre que ésta se sujete a los mínimos de área prescritos
en las Ordenanzas de Reservaciones Territoriales y de Edificaciones y
Construcciones.
125.2. De Suelo No Urbanizable Extractivo o Recreacional, a Suelo No Urbanizable
por instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad.- Se admite tal reclasificación, total o
parcial, en sujeción a los siguientes condicionamientos:
a) Que por cada unidad de superficie reclasificada como No Urbanizable por
Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad se mantengan tres unidades de
superficie como Suelo No Urbanizable Extractivo o Suelo No Urbanizable
Recreacional y Turístico.
b) Que el beneficiario de tal reclasificación se obligue a implementar los usos
admitidos para el Suelo No Urbanizable Recreacional y Turístico, si éste fuera
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48. el caso.
c) Que las áreas resultantes satisfagan los mínimos prescritos en las Ordenanzas
de Reservaciones Territoriales y, o de Edificaciones o construcciones.
125.3. De Suelo No Urbanizable Extractivo, o Recreacional y Turístico, o por
Instalaciones de Riesgo o Vulnerabilidad, a Suelo No Urbanizable Protegido.- Se
admitirá tal reclasificación de acuerdo a los condicionantes que estableciere el estudio
específico que sustenten la declaración de Protegido al suelo del caso.
Art.126. Modificaciones a las Clasificaciones y, o Derechos de Vías.- En los casos en
que no fuere posible realizar las modificaciones en el trazado de la red vial, en los términos
prescritos en el Art.115 y 116 de esta Ordenanza, podrá el M.I. Concejo Cantonal
autorizarlas, previo informe y pronunciamiento de Asesoría Jurídica y de la Comisión de
Planificación, respectivamente. Los mismos se sustentarán en los siguientes estudios:
126.1. En autopistas (V1), vías expresas (V2) y arteriales (V3), si se cuenta con
estudios específicos de ingeniería de tráfico a escala urbana que justifique tal revisión.
Tales estudios deberán acompañarse de un informe de DPLAN-G.
126.2. En colectoras de primer orden (V4), con respaldo de estudio puntual
desarrollado por DPLAN-G que justifique la revisión del caso.
126.3. En pares viales (V4), colectoras de segundo orden (V5), colectoras según
función (CSF), y locales y peatonales, de acuerdo a informe de DUAR elaborado en
atención a las características del proyecto urbanístico del caso.
Art.127. Autorizaciones para Usos Provisionales.- El M.I. Concejo Cantonal, previo
informes de DPLAN-G, Asesoría Jurídica y la Comisión de Planificación, podrá conceder por
plazos determinados usos diferentes a los asignados en la presente Ordenanza, bajo los
siguientes condicionamientos:
a) Que los usos asignados por el Plan Regulador no hayan sido desarrollados en
los predios vecinos.
b) En los casos en que hayan sido desarrollados, en los predios vecinos, los usos
asignados por el Plan Regulador se podrán autorizar obras de carácter
provisional, sean éstos, ornamentales, comerciales o de servicio, las que
deberán demolerse al vencimiento del plazo concedido
c) Que se satisfagan los condicionamientos previstos en el Art.97 de la
Ordenanza del Uso del Espacio y Vía Pública.
Art.128. Autorizaciones para Usos No Conformes.- En los casos de uso de suelo no
conforme a las asignaciones establecida por la presente Ordenanza, se reconocerá tal
situación bajo los siguientes condicionamientos:
a) Que su funcionamiento no cause molestias en el entorno.
b) Si en los edificios o instalaciones del caso no se pudieren evitar o mitigar las
molestias al entorno, no se admitirán obras de mejoramiento de aquellos, sean
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49. estos aumentos, remodelación y, o reparaciones, salvo aquellas mínimas que
no excediendo el diez por ciento del valor de aquellos, garanticen la higiene y el
ornato.
En todo caso, el M.I. Concejo Cantonal fijará un plazo para la autorización del
funcionamiento, del uso no conforme. Si este causare molestias al entorno, tal autorización
no deberá ser mas allá del año 2008; concluído tal plazo, las actividades e instalaciones
relacionadas con tales usos no conformes y que causen molestias al entorno deberán haber
cesado o trasladado a zonas donde aquellos son admisibles. Para el efecto, la autorización
del Concejo se sustentará en informe y pronunciamientos de DPLAN-G, Asesoría Jurídica y
de la Comisión de Planificación.
Art.129. Terrenos que delimitan sectores y subzonas.- Para los casos de terrenos que
enfrenten una vía que delimita sectores y subzonas de diferentes normas de edificación, se
procurará la simetría del perfil de edificabilidad de dicha vía, de acuerdo a las
determinaciones del correspondiente Plan Especial o Plan Parcial. De no contarse con éstos,
DUAR las impondrá de acuerdo a las características de las edificaciones predominantes en
el tramo de vía del caso.
Sección Cuarta
Administración de la Edificación y de la Construcción
Art.130. Priorización del Control.- A efecto de un eficaz control de los procesos de
edificación y construcción, de acuerdo a las prescripciones de esta Ordenanza, la
Municipalidad priorizará su intervención tutelar en los núcleos, corredores y proyectos de
estructuración urbana.
Dicho control se realizará respecto del cumplimiento de las normas emitidas en los Registros
de Construcción, al Régimen de Excepción a favor de edificaciones que el Concejo Cantonal
conceda, a la aplicación por DUAR de los criterios de Compatibilidad de Uso constantes en la
Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y a la intensificación del uso del suelo de un
predio que la Comisión Permanente de Planificación y Urbanismo otorgue en casos de
excepción.
Art.131. Establecimiento de la Compatibilidad de Uso del Suelo.- En aquellos casos en
que el Reglamento Interno de un desarrollo urbanístico autorizado no contemple cuadros de
compatibilidad de usos, el establecimiento de la compatibilidad solicitada para un uso en un
predio en particular, podrá ser realizado por DUAR en aplicación del cuadro de
Compatibilidad de Usos establecido por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones para
la subzona de la cual forma parte. Para el efecto, deberá verificarse si el uso solicitado
satisface los condicionamientos establecidos en los indicados cuadros.
Art.132. Intensificación del uso del suelo en un predio.- La Comisión Permanente de
Planificación y Urbanismo, previo informe de DUAR admitirá la intensificación de edificación y
de población de un predio en particular menor de una hectárea, respecto de los valores
normados por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, de acuerdo a los máximos
establecidos en el Art. 123.2 de esta Ordenanza. Para el efecto se compensará a la ciudad
por el instensificación autorizada de acuerdo a las modalidades establecidas en el Art.123.3.
Capítulo 10
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50. DE LA GESTION DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO
Art.133. Objeto.- Las disposiciones del presente Título tienen por objeto delinear los
procedimientos generales de consulta y concertación de los agentes públicos y privados en la
ejecución de los instrumentos de ordenamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano,
descritos en los Títulos I y II de esta Ordenanza.
Sección Primera
Programación de la Intervención Urbanística del Plan
Art.134. Contenidos.- La programación de la intervención urbanística municipal hará
referencia a las actuaciones que la administración local pondrá en práctica en el contexto de
las atribuciones que la Ley impone para la Municipalidad. Sin embargo, tales actuaciones no
agotarán la gestión municipal del desarrollo urbano; se constituirán en dinamizadores de un
proceso en el que la participación de la sociedad civil y de otras entidades del sector público
formará parte sustantiva del denominado Plan de Desarrollo Municipal.
Art.135. Plazos.- La programación impondrá el orden de prelación de las actuaciones
urbanísticas prevista por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano, la cual se sujetará a los
plazos establecidos en el Art.7.:
Art.136. Proyectos priorizados de desarrollo urbano.- El ordenamiento propuesto en el
Título II de esta Ordenanza se sustentará en la ejecución, pública y privada, de los proyectos
que se describen en el Anexo No. 6, y que en virtud de esta Ordenanza se declaran como
proyectos fundamentales de desarrollo físico espacial de Guayaquil.
En virtud de tal declaratoria, los proyectos de responsabilidad municipal se constituyen en
prioritarios, programándose su ejecución en los términos descritos en este Título. Los
correspondientes a otras entidades del sector público y los del sector privado se gestionarán
de acuerdo a mecanismos de coparticipación para la ejecución del Plan que se describen en
este Capítulo.
Art.137. Programas de Actuación Urbanística.- Los proyectos fundamentales de desarrollo
físico espacial se clasificarán de acuerdo a los siguientes Programas de Actuación
Urbanística:
137.1. De desarrollo urbanístico, transporte y comunicaciones;
137.2. De conservación del entorno histórico y cultural de la ciudad de Guayaquil;
137.3. De los sistemas hídricos y naturales;
137.4. De los sistemas de servicios básicos.
La descripción de los componentes del programa de actuación urbanística del Plan Regulador
de Desarrollo Urbano de Guayaquil consta en el Anexo No.6 de esta Ordenanza.
Art.138. Contenidos de los Proyectos.- Los proyectos constitutivos de los programas de
actuación urbanística se formularán en atención a dos fases:
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51. 138.1. Fase Conceptual, que incluirá:
a) Identificación de los problemas a ser resueltos por el proyecto;
b) Identificación de metas a alcanzar
c) Estimación de recursos requeridos para la implementación del proyecto
d) Identificación de coparticipantes en la ejecución del proyecto.
138.2. Fase Organizativa u Operacional, que basada en la anterior deberá establecer:
a) Identificación de eventuales subprogramas;
b) Formalización de compromisos de coparticipación;
c) Establecimiento de objetivos, recursos y tareas por subprogramas
d) Enfoque organizativo para el manejo del proyecto y,o de los subprogramas
e) Programa de ejecución del proyecto
138.3. La formulación de los proyectos, en sus dos fases, se realizará de acuerdo al
siguiente proceso aproximativo:
a) Nivel de perfil, cuya formulación se realizará sustentada en información
disponible;
b) Nivel de prefactibilidad, que se realizará utilizando información específica
obtenida para el efecto;
c) Estudios definitivos, que incorporará la documentación precontractual que
permita convocar o iniciar su ejecución.
Art.139. Plan de Desarrollo Municipal.- En sujeción a lo prescrito en los Arts. 161 y 171 de
la Ley de Régimen Municipal y en atención a los procesos de planificación contínua, las
previsiones de planeamiento del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutarán de
acuerdo a un Plan de Desarrollo Municipal, el que preveerá, dirigirá, ordenará y estimulará el
desenvolvimiento social, económico, físico y administrativo de la Municipalidad.
Para el efecto, el Plan de Desarrollo Municipal tendrá, por niveles, los siguientes contenidos:
a) Un objetivo global de desarrollo.
b) Estrategias de desarrollo.
c) Objetivos generales formulados para cada estrategia de desarrollo.
d) Acciones encaminadas al cumplimiento de los objetivos de desarrollo.
Art.140. Procedimientos.- DPLAN-G de acuerdo a las investigaciones del caso y consultas
con las demás Direcciones y dependencias municipales, formulará los tres primeros niveles
del Plan de Desarrollo Municipal descritos en el artículo anterior, los que serán sometidos a
pronunciamiento de la Comisión Permanente de Planeamiento y Urbanismo y posteriormente
del Alcalde.
140.1. Los tres niveles se recogerán en un documento denominado Estrategia para el
Desarrollo del Cantón Guayaquil, el que incorporará el Plano Imagen Objetivo del
Desarrollo del cantón.
140.2.El documento Estrategia para el Desarrollo del Cantón Guayaquil será sometido
al análisis de las autoridades municipales y de las entidades representativas de la
sociedad civil y del sector público del cantón. De tal análisis se desprenderán, en
atención a los instrumentos que se describen en los siguientes artículos, las acciones,
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52. programas y proyectos municipales, y aquellos que perteneciendo a la sociedad civil y
a otras entidades del sector público convergerán para ejecutar, en el corto, mediano y
largo plazo el desarrollo de Guayaquil.
Art.141.Plan Director.- La programación de las actuaciones urbanísticas municipales se
ejecutarán como Plan Director, el mismo que tendrá una vigencia de hasta cuatro años, esto
es, la del período administrativo que le corresponda.
Para el efecto, DPLAN-G, preparará en el último año de cada cuatrienio un conjunto de
planes y programas de desarrollo físico y espacial, que se sistematizará como Plan Director.
Los mismos se pondrán a consideración de la administración entrante y, eventualmente,
formarán parte del Plan de Desarrollo Municipal, en los términos establecidos en los Arts. 161
y 171 de la Ley de Régimen Municipal.
Art.142. Contenido.- La Programación cuadrianual de las intervenciones urbanísticas incluirá
:
142.1. La ejecución de Planes Parciales previstos en los suelos calificados como
urbanizables programados.
142.2. La ejecución de Planes Especiales en suelo urbanizado y no urbanizable.
142.3. La revisión de la utilización urbanística media del suelo urbanizable
programado, en función de los desarrollos urbanísticos y de edificación ejecutados en
el cuatrienio anterior, o por las proyecciones de aquellos en ejecución.
142.4. La ejecución de los proyectos fundamentales o estructuradores previstos por el
Plan, y aquellos que devengan de Planes Parciales o Especiales, sean de caracter
municipal o los concertados con otra entidades del sector público o privado.
142.5. La estimación de los recursos económicos financieros que la administración
municipal deberá reservar para la ejecución de lo programado.
Art.143. Plazos y Efectos.- En atención al Art.54 de esta Ordenanza, la previsión de las
actuaciones urbanísticas incluidas en la programación deberá:
a) Establecer los plazos de vigencia de las afectaciones que eventualmente
derivan de aquellas.
b) Preveer las consecuencias o impactos de tales actuaciones en el medio.
Sección Segunda
Instrumentos de Administración del Desarrollo Urbano
Art.144. Objeto.- Más allá de las normas generales incluidas en esta Ordenanza, a efecto de
asegurar una gestión negociada con los distintos agentes del desarrollo, se establecen
regulaciones para la formulación y control de actuaciones concertadas para el desarrollo
urbano, y la gestión del patrimonio municipal del suelo. Adicionalmente, se identifica la
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53. Reglamentación Urbanística que complementa las normas y disposiciones del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano.
Art.145.- Administración Metropolitana.- Con el propósito de viabilizar los procesos de
descentralización del Estado establecidos por Ley, se propiciará la constitución del Cantón
Guayaquil bajo el Régimen de Distrito Metropolitano.
Adicionalmente, a efecto de la ejecución de proyectos supramunicipales, se atenderá lo que
las Leyes establecen respecto de Consorcios y Mancomunidad de Municipios.
Art.146 Concertación.- Con el propósito de facilitar la ejecución concertada de proyectos
entre la Municipalidad y las organizaciones privadas, la Municipalidad constituirá un Comité
Asesor de Desarrollo Municipal que será presidido por el Alcalde o su Delegado, con el
secretariado de DPLAN-G y contará con reglamentación propia. Será un órgano técnico de
carácter consultivo para los asuntos relacionados con la planificación integral del Cantón.
146.1. Participarán en el Consejo representantes de los siguientes grupos organizados
y representativos de los sectores económicos y sociales, nombrados por el Alcalde de
ternas enviadas al mismo:
- Uno por la Comisión de Estudios para el Desarrollo de la Cuenca del Río
Guayas-CEDEGE.
- Uno por el Consejo Provincial del Guayas
- Uno por la Junta Cívica de Guayaquil
- Uno por las Cámaras de la Producción
- Uno por los Centros de Educación Superior
- Uno por las Juntas Parroquiales
146.2. Serán funciones de este Comité Asesor de Desarrollo Municipal:
a) Contribuir a la formulación de políticas y propuestas de desarrollo económico y
social del cantón.
b) Opinar sobre prioridades en la distribución de recursos disponibles.
c) Proponer formas de acción conjunta entre grupos de la sociedad civil y el
gobierno local.
d) Mantener comunicación permanente entre el gobierno local y los agentes del
desarrollo económico social.
e) Llevar a conocimiento del gobierno local problemas que afectan a la
comunidad.
f) Promover la participación de los grupos organizados de la sociedad civil en el
proceso de planificación del Cantón.
Art.147. Organo Consultivo.- La Municipalidad constituirá un Comité Interno de Planificación
y Desarrollo Municipal, que tendrá carácter consultivo. Estará constituido por el Alcalde, o su
representante quien la presidirá y convocará, por los presidentes de las Comisiones
Permanentes del Concejo Cantonal, y los titulares de las Direcciones Municipales. DPLAN-G
actuará como secretariado y apoyo técnico de la Comisión.
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54. El Comité Interno de Planificación y Desarrollo Municipal, que tendrá reglamento propio
aprobado por el Alcalde, será competente para:
a) Integrar los objetivos y las acciones de los varios niveles administrativos de la
Municipalidad en función de las políticas propuestas por la administración
actuante.
b) Informar sobre problemas del Cantón y formular objetivos para la acción
gubernamental dentro una visión de planificación integral.
c) Identificar soluciones que permitan una adecuada distribución de recursos entre
los diversos programas y proyectos producto del Plan de Desarrollo Municipal,
de los Planes Reguladores, de los Planes Parciales y Especiales, y otros
instrumentos de la planificación.
d) Analizar datos e informes sobre la ejecución de las acciones programadas,
evaluarlas y definir medidas correctivas.
e) Armonizar los planes sectoriales con las políticas de desarrollo social
adoptadas por la Municipalidad.
Art.148. Coordinación.- A efectos de la administración del desarrollo urbano las Direcciones
Municipales se organizarán de acuerdo a niveles asesores y operativos que le corresponden
según la Ley de Régimen Municipal, de la siguiente manera.
a) Del Desarrollo Físico Espacial.
b) Del Desarrollo Social y Económico.
c) De lo Administrativo y Financiero.
Las unidades administrativas correspondientes al nivel asesor realizarán la selección,
priorización y puesta en marcha de los proyectos a que hacen referencia los Arts.136 y 137
de esta Ordenanza.
Art.149. La gestión del patrimonio del suelo municipal.- La Comisión Permanente de
Planificación y Urbanismo, ejercerá la gestión del patrimonio del suelo municipal, para lo cual
realizará las siguientes funciones:
149.1. Informará sobre la viabilidad técnica respecto de cambios en los usos para los
que fueron destinadas las áreas cedidas a la Municipalidad (ACM), sea para la
realización de proyectos municipales, o para eventual cesión en comodato a otras
entidades del sector público o a organizaciones no gubernamentales.
149.2. Informará sobre eventuales modificaciones a los usos para los cuales fueron
destinadas las áreas reservadas para equipamientos urbanos en virtud de licencias de
parcelación y regularizaciones urbanísticas aprobadas por el Concejo Cantonal.
Art.150. Reglamentación Urbanística Complementaria.- Tiene por objeto establecer las
normas de detalle, la documentación requerida y los procedimientos a aplicarse, a efecto de
poner en práctica los instrumentos de gestión, ejecución, control e información a que se hace
referencia en el Capítulo I de esta Ordenanza.
La Municipalidad de Guayaquil emitirá las correspondientes Ordenanzas, las que a su
momento se codificarán y formarán parte de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo
Urbano de Guayaquil. En atención a las normas del Régimen Urbanístico incluidas en esta
Ordenanza, tal reglamentación complementaria se particularizará según los siguentes
contenidos:
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55. - Ordenanza aplicable a los Sistemas de Comunicación, la que normará las
actuaciones relacionadas con el sistema portuario, el sistema aeroportuario y el
sistema vial.
- Ordenanza de Corredores de Infraestructura, que comprenderá su clasificación,
la identificación de franjas de afectación y las normas que regirán su ejecución.
- Ordenanza de Reservaciones Territoriales, que delimitará y normará la
conservación y uso de los suelos calificados como no urbanizables y aquellos
que se reservaren para la dotación de equipamiento e instalaciones de
infraestructura urbana.
- Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
- Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
- Ordenanza de Conservación, Protección, Rescate, e Intervención Edilicia del
Patrimonio Histórico Cultural del Cantón Guayaquil.
- Manual Municipal de Arquitectura, que incluirá normas generales de seguridad
y desempeño exigible a las edificaciones, normas particulares según tipos de
edificación, y criterios referenciales relacionados con el diseño de componentes
arquitectónicos.
- Manual de Diseño de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos, que incluirá
entre otros: Normas relativas a estudios preliminares aplicables a desarrollos
urbanísticos; normas de utilización del suelo, y normas de diseño aplicables a
distintos tipos de desarrollos urbanísticos.
En ausencia de tal reglamentación complementaria se estará a las normas dictadas por los
organismos nacionales, y en su defecto a las observadas internacionalmente, atendiendo a la
aplicabilidad de las mismas respecto de cada caso.
Art.151. Principios generales del procedimiento administrativo.- Los principios de
eficiencia, agilidad, transparencia y coparticipación exigidos en la Ley de Modernización,
regularán obligatoriamente las gestiones y procedimientos de la reglamentación urbanística a
que hace referencia el artículo anterior. En consecuencia, el procedimiento administrativo que
se reglamente, en atención a situaciones de índole urbanística que por su evidente
complejidad no pueden ser previstas en su totalidad, tendrá como principio rector la
simplificación de los actos administrativos reglados dentro de un marco legítimo de tolerancia
y de prontitud de la solución del problema.
En consecuencia, las secuencias de pasos que se enuncian a lo largo de la reglamentación
urbanística del caso, pueden y deben ser resueltas por la Dirección o Jefatura administrativa
competente, aplicando un principio de simplificación y simultaneidad, siempre que dicho
enfoque incida en la prontitud de la solución del problema materia del expediente del caso.
Para el efecto, deberá exponerse obligatoriamente la base legal y técnica sobre las cuales se
adoptó la decisión.
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56. 151.1. Expedientes.- Los expedientes que se sometan a un prodedimiento
administrativo establecido se atenderán en consideración a:
a) Para cada expediente que requiera de una resolución del M.I. Concejo
Cantonal, el titular de la Dirección correspondiente o el funcionario
delegado para el efecto, de considerar que la solicitud contiene todos los
documentos requeridos, deberá elaborar el correspondiente informe.
b) El titular de la Dirección correspondiente, podrá por una sola vez, de
considerar que existe la ineludible necesidad de complementar o
corregir la documentación presentada, devolver el expediente al
solicitante, exponiendo por escrito los requerimientos necesarios, y
puntualizando las ampliaciones, cambios o enmiendas que deben ser
incorporados en el expediente.
c) El titular de la Dirección correspondiente, con su informe y adjuntando el
expediente del caso, solicitará al Procurador Síndico Municipal y, o al
funcionario delegado para el efecto, que emita su pronunciamiento. La
Dirección que receptó el expediente, obligatoriamente informará al
interesado sobre el resultado del trámite en atención al principio
constitucional del habeas data.
d) La Comisión Permanente de Planificación y Urbanismo así como el
Alcalde, de conformidad al principio de iniciativa otorgado a éstos por la
ley, pondrán en conocimiento del M.I. Concejo Cantonal cada
expediente con sus respectivas recomendaciones. En todo caso,
corresponde al M. I. Concejo Cantonal mediante resolución motivada,
resolver sobre lo actuado.
151.2.Apelación y Revocación de Permisos.- Todo profesional, salvo en los casos de
contradicciones notorias y evidentes, tendrá el derecho de solicitar por escrito, que las
observaciones efectuadas por la autoridad competente o su delegado al proyecto
arquitectónico bajo su responsabilidad, en el proceso de aprobación de los planos,
sean revisadas por una autoridad, órgano o nivel superior.
El procedimiento de apelación, mientras se mantenga dentro del ámbito administrativo,
lo resolverá la Dirección Municipal que se encuentre en el nivel asesor y ocasionará al
recurrente el pago de las tasas respectivas, o los gastos de arbitraje y peritaje. En los
casos de delegación, el procedimiento se reglamentará dentro del acuerdo o convenio
de delegación.
Similar procedimiento se seguirá en los casos de revocación de Registros de
Construcción, Licencias de Parcelación, y otras autorizaciones por parte de la
Municipalidad, que impliquen ejecución de obras. Para el efecto, se regirá de
acuerdo a los principios contenidos en los Arts. 135, cuarto art. innumerado mandado
a agregar a continuación del art. 224, así como del art. innumerado mandado a
agregar a continuación del 490 reformado de la Ley de Régimen Municipal.
151.3. Responsabilidad Profesional.- El incumplimiento de la normativa urbanística en
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57. los proyectos autorizados luego de haber sido éstos aprobados por el órgano o
autoridad competente, constituye para el profesional responsable técnico del proyecto,
además de una infracción imputable a dicho profesional, una inobservancia al principio
de la buena técnica, asunto que es de competencia del respectivo Colegio Profesional
y que deberá ser resuelto por éste.
La reiteración del incumplimiento, entendida como una tercera vez o aún la segunda
según la magnitud de la contravención, permitirá poner en conocimiento de la
autoridad competente dicha situación, a fin de que la misma certifique la idoneidad del
profesional en cuestión, en atención a la responsabilidad de éste frente a la seguridad
de terceros y la tutela de estos por la Municipalidad.
Las responsabilidades respecto de daños, en el caso de haberlos, se ventilarán de
acuerdo al ámbito civil y penal por los órganos competentes.
151.4. Responsabilidades de la administración y cuerpos colegiados.- La revisión y
emisión de informes de parte de la unidadades administrativas municipales, sobre
especificaciones y normas técnicas de los proyectos puestos a su consideración con el
objeto de obtener la aprobación de los mismos, se realizará en atención a la
conformidad o cumplimiento de la normativa municipal del caso.
Corresponde a los cuerpos colegiados de profesionales el velar por el desempeño
técnico de sus asociados, quienes tienen la responsabilidad legal de asesorar
adecuadamente a sus clientes; así como, a los órganos jurisdiccionales los asuntos
relacionados con la titularidad del dominio, las responsabilidades técnicas, la
responsabilidad decenal del constructor y los asuntos de naturaleza civil de la relación
entre el comprador de los inmuebles y el promotor o vendedor.
Art.152. Evaluación sobre la eficacia y aplicación de las normas.- La Municipalidad de
Guayaquil durante el plazo de un año, para efectos de coparticipación receptará propuestas y
comentarios debidamente fundamentados sobre la aplicabilidad de la normativa contenida en
la presente Ordenanza, que presenten los vecinos del cantón y demás personas que
pudieren tener algún interés al respecto. Los comentarios y propuestas serán puestas en
conocimiento de DPLAN-G, la cual emitirá un informe por escrito en un plazo no mayor de
tres meses.
Posteriormente, en base al referido análisis, la Municipalidad podrá incorporar a la presente
Ordenanza, a manera de reformas, aquellas propuestas y comentarios que representen
aportes significativos a la misma.
Sección Tercera
Instrumentos para la obtención de Recursos Financieros
Art.153. Los presentes instrumentos atenderán fundamentalmente a la obtención de recursos
destinados a la inversión.
153.1. Los recursos financieros requeridos para la implementación del desarrollo
urbano podrán provenir: a) del presupuesto municipal, de transferencias del gobierno
central, de créditos a ser negociados con entidades nacionales e internacionales de
Junio 21 del 2000

58. fomento y crédito; y, b) de los recursos que la empresa privada, las organizaciones de
la sociedad civil y los organismos no gubernamentales consigan para sus propias
iniciativas.
153.2. Tales recursos podrán estar asociados a proyectos específicos, o formar parte
de una canasta mixta de recursos destinados al fortalecimiento financiero de la
corporación municipal.
153.3. Respecto de los recursos a ser invertidos en el mantenimiento de obras y
proyectos, preferentemente se recurrirá a la participación de organismos no
gubernamentales, o a la empresa privada, como entidades idóneas para tal propósito.
Art.154. Presupuestos por Programas.- A efecto de la ejecución de las previsiones
urbanísticas del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, se deberá organizar el presupuesto
municipal del caso en concordancia con los cuatro Programas de Actuación Urbanística a
que se hace referencia en el Art.137 de esta Ordenanza.
Art.155. Seguimiento.- El nivel directivo realizará un monitoreo periódico del proceso de
implementación del Plan Regulador de Desarrollo Urbano. Para el efecto, DPLAN-G en su
calidad de secretaría técnica del nivel directivo, a través de cronogramas de acción y fuentes
de recursos, realizará una consolidación de las iniciativas públicas y privadas de relevancia
estratégica para la implementación del Plan. El indicado monitoreo se realizará en períodos
semestrales.
Sección Cuarta
Instrumentos para la Actuación Directa y Coparticipada en la Ejecución del Plan
Art.156. Afectaciones.- La asignación del suelo para núcleos urbanos y proyectos
priorizados, la reservas de suelo para el desarrollo de equipamiento especial y comunal en
suelo urbanizado o en suelo urbanizable programado, y las previsiones y normas en suelos
no urbanizables, constituyen una afectación o limitación del derecho de dominio. Tales
afectaciones, surten efectos también para el caso de aquellas a ser ejecutadas por la
iniciativa privada, o para los que la Municipalidad o el sector público concesionen, por lo que
aquellas deberán ser expresamente puestas en conocimiento del Registro de la Propiedad
para los fines consiguientes.
Art.157. Dominio.- El suelo que en virtud del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se
destine al desarrollo de núcleos urbanos y proyectos priorizados, estructuradores del
territorio, no se constituye en bien de dominio público por el solo hecho de su inclusión en el
Plan. Su identificación como tal expresa el interés público por tales elementos. Salvo que
expresamente se indique el requerimiento de expropiación como medida de actuación, los
mismo pueden permanecer bajo propiedad privada, sujetos solamente a la limitación del
derecho de dominio que las normas establezcan.
Art.158. Ejecución.- La calificación de los núcleos urbanos y los proyectos priorizados por el
Plan Regulador de Desarrollo Urbano como estructuradores del territorio, obliga la
Municipalidad, con la finalidad de asegurar la ejecución de aquellos que son de su
responsabilidad, a concretar la adquisición del suelo a través de las modalidades que la Ley
Junio 21 del 2000

59. prevee.
Art.159. Compensación.- Para efecto de la ejecución de los proyectos y actuaciones
establecidas por el Plan Regulador de Desarrollo Urbano es admisible que la Municipalidad
reciba en propiedad terrenos, como compensación de las áreas que los desarrollistas
urbanas deban cederle, por concepto de Areas de Cesión a la Municipalidad, o por
intensificación de usos del suelo. Para el efecto, tal compensación se realizará en función del
valor comercial del suelo en el desarrollo urbanístico del caso.
Art.160. Ejecución forzosa.- En los polígonos de actuación urbanística priorizados por el
Plan Regulador de Desarrollo Urbano donde se identificare solares sin edificar o con
edificaciones declaradas obsoletas, en aplicación del Art. 230 de la Ley de Régimen
Municipal, la Municipalidad conminará a los propietarios del caso a la ejecución de obras de
edificación coincidentes con los objetivos de desarrollo prescritos para el indicado polígono.
De no cumplirse lo indicado, tales solares podrán ser expropiados de acuerdo a lo establecido
en el Art.326 de la Ley de Régimen Municipal.
Sección Quinta
Instrumentos de Capacitación para el Desarrollo
Art.161. Objeto.- Con el propósito de hacer conocer las normas e instrumentos del Plan
Regulador de Desarrollo Urbano, tanto entre funcionarios municipales como la sociedad civil
en general, se aplicarán los siguientes instrumentos de capacitación:
161.1. Capacitación Interna: Se promoverá la capacitación de los funcionarios
municipales a través de una Unidad Municipal de Capacitación, a cargo de la Dirección
de Recursos Humanos, y por medio de la Utilización de Cursos de Capacitación
Externos ofertados por otras entidades del sector público, organismos no
gubernamentales o la empresa privada.
161.2. Capacitación Externa: Se difundirá a la población el Plan y sus instrumentos,
para lo cual se implementará la Gaceta Municipal, la realización de eventos en los
colegios profesionales y las cámaras de la producción, y, o publicaciones en los
diarios u otros medios de difusión, etc, y la gestión para que las indicadas regulaciones
puedan ser incluidas en los pensums universitarios de las carreras relacionadas con el
desarrollo urbano.
Sección Sexta
De las Contravenciones y Sanciones
Art.162. Sanción administrativa por incumplimiento de las normas.La inobservancia de
las normas y disposiciones en esta Ordenanza y en las específicas que la complementan,
dará lugar al siguiente tipo de sanciones:
a) Revocatoria de la autorización municipal
b) Suspensión de obras
c) Multa al propietario y,o responsable técnico
d) Retención del valor de la garantía
e) Aplicación de la póliza por daños a terceros
Junio 21 del 2000

60. f) Reposición de bienes públicos destruidos
g) Demolición de obras
h) Restitución al estado original
i) Suspensión de servicios
j) Sanción a empresas de servicio
k) Sanción administrativa a funcionarios
l) Denuncia del Responsable Técnico a su correspondiente Colegio profesional
En cada Ordenanza complementaria al Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil
se detallará las infracciones y las sanciones a que diere lugar.
Disposiciones Finales
Art.163. De acuerdo a lo establecido en el Art. 226 de la Ley de Régimen Municipal, en
atención al elevado déficit de servicios de infraestructura básicos en bastas áreas de la
ciudad de Guayaquil, declárase a esta centro de desarrollo urbano de emergencia. A efecto
de tal declaración:
163.1. Se establecen las áreas de expansión urbana, a que se hace referencia al Art. 2
de esta Ordenanza.
163.2. Declárase como zonas de promoción inmediata aquellas que la Ordenanza de
Edificaciones y Construcciones identifica como Central, Pericentral y Corredores
Comerciales y de Servicios.
Derogatoria
Art.164. Derógase la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, promulgada en Registro
Oficial No. 846 del 20 de diciembre de 1995.
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61. ORDENANZA DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO DE
GUAYAQUIL
ANEXO No.7
DEFINICIONES Y SIGLAS RELACIONADAS CON NORMAS QUE REGULAN EL
DESARROLLO URBANO
ACERA: Parte lateral de la vía pública comprendida entre la línea de lindero y la calzada,
destinada al tránsito de peatones.
ACM: Corresponde a las áreas que deben cederse a la Municipalidad como Bienes
Municipales de Uso Publico, esto es, vialidad, equipamiento comunitario, áreas verdes o
libres, etc., según normas establecidas por ordenanza.
AFECTACION: Acción por la cual, la autoridad competente asigna, parcial o totalmente un
terreno particular para obras o uso públicos.
ALERO: Extremo inferior de la cubierta que sobresale de la edificación.
ALTURA DE LOCAL: Distancia vertical entre niveles terminados de piso y la superficie
inferior de la losa o cielo raso .
ALTURA DE LA EDIFICACION: Distancia vertical entre el suelo natural y un plano
paralelo al mismo, que defina la edificación. Se medirá desde la cota de planta baja, y a
partir de la mitad del frente del lote. En casos de terrenos con pendientes, la altura de la
edificación se referirá al perfil natural del terreno.
ANCHO DE VIA: Distancia de la zona de uso público vial, tomada entre las líneas de
frente de lotes. Tal ancho corresponde al derecho de vía establecido por previsión de
planificación o proyecto autorizado.
APROVECHAMIENTO URBANISTICO DEL SUELO: Para cualquier unidad de actuación
urbanística delimitada por su respectivo polígono; la estimación del aprovechamiento
urbanístico del suelo se realizará respecto del área del polígono, excluídos los terrenos
destinados a equipamientos urbanos especiales públicos, tanto existentes como previstos
y que como tales han sido objeto de la correspondiente afectación.
AREA BRUTA: Superficie total de un terreno conforme a escrituras de propiedad y planos
de levantamiento topográfico.
AREA DE AFECTACIÓN: Superficies identificadas en el Plan Regulador o por proyecto
aprobado por el Concejo Cantonal, destinadas a la estructura vial, núcleos de
estructuración urbana, y, o Suelo No Urbanizable. Servidumbres por paso de líneas de
alta tensión, acueductos, poliductos, u otros sistemas de infraestructura.
AREA DE CONSTRUCCION: Es la suma de las áreas edificadas por pisos, excluyendo
cubiertas.
AREA NETA: o vendible, corresponde a las superficies reservadas al propietario, como
aprovechamiento urbanístico, susceptibles de transferencia de dominio como bienes de
Junio 21 del 2000

62. propiedad privada.
AREA URBANA: Es aquella comprendida dentro del límite urbano.
AREA ÚTIL: corresponde al área bruta descontando el área de afectación, y para efectos
de calculo de uso del suelo, corresponde al 100% del área de proyecto.
AUDITORIA AMBIENTAL: Procedimiento administrativo de carácter técnico que permite
establecer el impacto ambiental que alguna actuación ha producido en el ambiente.
AUMENTO: Incremento del volumen de una edificación.
BALCON: Elemento exterior en voladizo, generalmente prolongación del piso, accesible y
limitado por su parapeto.
BARRERAS CORTAFUEGO: Membranas continuas, horizontales o verticales, tales como
pisos y paredes, diseñadas y construidas con capacidades específicas de resistencia al
fuego, medidas en horas o minutos, cuyo propósito es evitar la propagación del fuego y del
humo.
BARRIO: Componente del escalafón territorial, correspondiente a una población de entre
cinco mil y diez mil habitantes.
BLOQUE: Edificación aislada, multiusuaria, de más de tres pisos.
CARTEL O ROTULO: Anucio que se coloca en el espacio público, o para ser visto desde
aquel. Se clasifican en: a) rótulos arquitectónicos, los que constituyen parte inherente o
complementan la arquitectura de una edificación, por lo que no son objeto de regulación en
este reglamento; b) rótulos publicitarios, los que se regulan en las presentes
disposiciones;c) rótulos no publicitarios, los que incluyen rótulos reguladores del tráfico, de
la nomenclatura urbana y de otras informaciones de caracter oficial, rótulos identificativos
de empresas e instituciones; rótulos informativos, de programas u horarios; rótulos
ornamentales: bandera, placas conmemorativas, etc.
CERRAMIENTO: Obra menor de carácter permanente, que se levanta en el predio, a
partir de la línea de lindero respecto de las áreas de uso público o de predios colindantes,
y que tiene por objeto impedir el acceso hacia el predio y delimitarlo.
CODIGO MUNICIPAL DE ARQUITECTURA: Conjunto de normas relacionadas con el
dimensionamiento, forma, ubicación y construcción de componentes arquitectónicos, cuyo
propósito es asegurar la estabilidad, la habitabilidad, la seguridad, la funcionalidad y la
adecuación con el entorno , de las edificaciones agrupadas por tipos. El código incluye
dos tipos de normas: a) las obligatorias, denominadas restricciones; y, b) las indicativas,
denominadas criterios, que se organizan en forma de anexos.
COEFICIENTE DE OCUPACION DEL SUELO (COS): Relación entre el área máxima de
edificación en planta baja y el área del lote.
COEFICIENTE DE UTILIZACION DEL SUELO (CUS): Relación entre el área de
construcción y el área del lote.
CONCEJO: Concejo Cantonal de Guayaquil.
COMERCIO OCASIONAL: Aquel que se realiza en períodos preestablecidos de tiempo,
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63. entre ellos: fiestas navideñas o patrias, inicio de cursos lectivos, etc.
COMERCIO TRANSITORIO: Aquel que no es definitivo , concluyendo al finalizar el plazo
de la autorización correspondiente.
COMPATIBILIDAD DE USOS: Determinación de usos complementarios respecto de aquel
predominante que caracteriza a una Zona. Los mismos se especifican como Compatibles
y Condicionados. En Zonas Residenciales (ZR) se determinan cuatro grados posibles de
compatibilidad (A, B, C y D); en Corredores Comerciales y de Servicios, cinco grados de
compatibilidad (E, F, G, H e I) los que espacialmente se consignan en los mosaicos del
Anexo No.1. de la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
CONSTRUCTOR: Ver: Responsable Técnico.
CORREDORES COMERCIALES Y DE SERVICIOS: Corredores constituídos por los
predios frentistas a los ejes viales calificados como tales, a los que predominantemente se
asigna usos comerciales, de servicios y habitacionales, de mediana y alta intensidad.
CORREDORES DE ESTRUCTURACIÓN URBANA. Corresponden a desarrollos
urbanísticos y componentes naturales lineales, que por su importancia delinean el
ordenamiento de la ciudad, tales como la red vial fundamental, los corredores para
infraestructura, y los ríos y esteros.
CORTAFUEGO: División que separa partes de un edificio, o edificios contiguos, y que en
caso de incendio impide o dificulta la propagación del fuego.
DENSIDAD BRUTA: relación entre el numero de habitantes y el área bruta del terreno,
expresada en hectáreas.
DENSIDAD NETA: relación entre el numero de habitantes y el área neta, de solar o
agregación de éstos, expresada en hectáreas.
DESARROLLISTA: Persona natural o jurídica, pública o privada, nacional o extranjera,
que promueve o ejecuta proyectos encaminados a acrecentar o mejorar la oferta de bienes
y,o servicios destinados al mejoramiento de la calidad de vida de población.
DESARROLLOS URBANÍSTICOS: Proceso de transformación del Suelo Urbanizable
Programado, a Suelo Urbanizado, mediante obras de infraestructura vial, servicios
básicos, y equipamiento en atención a un proyecto de urbanización autorizado por la
Municipalidad.
DIVISION O SUBDIVISION: Reconócese como división o subdivisión, el
desmembramiento de un inmueble en una superficie menor, siempre que las áreas
resultantes de tal operación cubran las dimensiones mínimas, establecidas para la zona
en que se halle ubicado el terreno.
DIVISION CONTRA INCENDIOS: Parte en la que, por razones de seguridad contra
incendios, se divide o compartimenta un edificio en atención a máximos admisibles de área
y de altura; tales divisiones se delimitan por medio de barreras cortafuego.
DOCUMENTACION TECNICA: Comprende formularios, solicitudes, planos, memorias,
especificaciones, presupuestos y otros, presentados bajo la firma de responsabilidad
profesional.
Junio 21 del 2000

64. DJV: Dirección de Justicia y Vigilancia de la Municipalidad de Guayaquil.
DOPM: Dirección de Obras Publicas Municipales.
DPLAN-G: Dirección del Plan de Desarrollo Urbano Cantonal de la Municipalidad de
Guayaquil.
DUAR: Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro de la Municipalidad de Guayaquil.
EDIFICIO TERRAZADO: Construcción que se desarrolla en terrazas adaptándose al perfil
natural de terrenos en laderas.
EDIFICACION: Toda construcción, sea temporal o permanente, destinada a satisfacer las
necesidades y actividades humanas.
ENTREPISO: Planta parcial, relacionada funcional y físicamente con el (los) piso(s)
inmediato(s) inferior o superior, limitada en su área hasta un 75% de la superficie de uno
de aquellos. Tal el caso de los mezzanines, ubicados entre la planta baja y el primer piso
alto, refiriéndose el porcentaje indicado al área útil de la planta baja.
ESCALAFON TERRITORIAL: Jerarquia espacial del ordenamiento urbano que se
establece a efecto de la distribución adecuada de equipamientos y servicios, la que en
esta ordenanza corresponden a, en su orden, Zonas de Planificación, Sectores de
Planificación, Barrios y Vecindarios. Adicionalmente, con el propósito de control el uso del
suelo y las normas de edificación, se establecen áreas homogéneas según tales aspectos,
a las que se denominan subzonas.
ESPACIO HABITABLE: Ver local habitable.
ESTACIONAMIENTO: Lugar destinado específicamente a acomodar o aparcar
vehículos.
ESTRATEGIA PARA EL DESARROLLO DEL CANTON: Documento concerado entre la
Municipalidad y entidades representantes de la sociedad civil y del sector público que
recoge la visión de largo plazo respecto de programas y proyectos de desarrollo
económico, social, físico y administrativo del cantón.
ESTRUCTURA: Elementos que soportan las cargas permanentes y accidentales, y los
esfuerzos laterales de un edificio.
ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL: Estudios técnicos que proporcionan
antecedentes que permiten preveer e identificar los impactos de una actuación sosbre el
medio. Se complementan con el Plan de Manejo Ambiental, el cual en forma sistemática
describe las medidas que controlen, mitiguen y, o compensen las alteraciones ambientales
significativas.
EQUIPAMIENTO URBANO: Instalaciones públicas y,o privadas que facilitan servicios a
las personas o a la ciudad en general. Se clasifican en: a) equipamiento urbano comunal,
que comprende entre otros, servicios de educación y cultura, culto, recreación, salud,
sanidad, asistencia social, seguridad y administración pública; y, b) equipamiento urbano
especial, constitutivo de núcleos y, o corredores de estructuración urbana, que comprende
entre otros, terminales de transporte de pasajeros y cargas, oleoductos, gasoductos,
instalaciones de escala urbana y zonal de electricidad, agua, telefonía, telégrafo, radio,
Junio 21 del 2000

65. televisión y correo.
ETAPAS: Ambitos urbanísticos autosuficientes, según niveles exigibles de equipamiento y
servicios, en que puede subdividirse una urbanización. También, las partes en que se
prevé subdividir el proceso constructivo de las obras de urbanización y, o edificación.
FACHADA: Superficie que define exteriormente una edificación.
FASES: Pasos a observar en los procesos de aprobación y autorización municipal
aplicable a proyectos regulados por ordenanza. También, aspectos característicos de un
proceso, tales como, diagnóstico, propuesta, ejecución, evaluación, etc.
FUNCIONALIDAD: Conjunto de atributos que, referidos al avance constructivo,
distribución de ambientes y dotación de áreas, equipos y servicios de infraestructura,
garantizan la utilización adecuada y, o la habitabilidad de una edificación.
FRENTE DEL LOTE: Es el lindero del lote hacia áreas de uso público.
HABITABILIDAD: Condiciones mínimas, funcionales y constructivas, para que una
edificación pueda constituirse en local habitable. Para el efecto, no es necesario que se
haya concluido trabajos tales como: carpintería, de pintura al interior de la edificación,
cerramientos u otras obras exteriores, siempre que tal situación no represente riesgo a la
seguridad de los ocupantes.
IMPACTO AMBIENTAL: Alteración positiva o negativa del medio natural o del construido,
provocada en forma directa e indirecta por alguna actuación sobre un territorio
determinado.
INSPECCION FINAL: Acto que lo ejecuta la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro,
para verificar y determinar que la construcción se ajusta a los planos, diseños y
especificaciones, y cumple con las disposiciones contempladas por presente ordenanza.
INTENSIDAD DE UTILIZACIÓN DEL SUELO. Se regula según la asignación de densidad
poblacional bruta, del coeficiente de ocupación del suelo, del coeficiente de utilización del
suelo, para cada zona y subzona en la que se divide la ciudad para efectos de
planificación.
En términos generales, la intensidad normada del uso del suelo da lugar a) desarrollos
urbanos intensivos, que admiten densidades poblacionales medias y altas; y, b) desarrollos
urbanos no intensivos, que admiten densidades bajas y muy bajas.
INSTRUMENTO DE ORDENAMIENTO: Estudios de planificación urbanística aplicables
según calificación de suelo; son: Programa de Ordenamiento, Plan Parcial, Plan Especial.
Ver Plan Regulador.
LICENCIA DE PARCELACION: Documento municipal que autoriza proyectos de
parcelación de acuerdo a normas. De incluir obras de habilitación urbanística se denomina
Licencia de Parcelación y Urbanización.
LINEA DE LINDERO: Línea común que define legalmente el límite entre dos o más lotes,
o entre un lote y un área de uso público o comunal.
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66. LEGALIZACION O REGULARIZACION: Procedimiento por medio del cual se regulariza
situación anómala de edificaciones y fraccionamientos, respecto de ordenanzas
municipales, y relacionadas con el uso, las características y forma de ocupación de los
lotes y las condiciones de edificabilidad. No se aplica a lotes y construcciones que afectan
a los espacios públicos.
LINEA DE CONSTRUCCION: Delimita el área implantable de una construcción en un lote,
según normas municipales.
LINEA DE SOPORTAL: Delimita el retiro que, en planta baja, deberán observar los
edificios a construirse en zonas donde es exigido soportal.
LOTE: Terreno limitado por otras propiedades, con acceso a una o más áreas de uso
público, y deficitario de servicios de infraestructura básica, en forma parcial o total.
LOCAL HABITABLE: Espacio cubierto, destinado normalmente a ser morada, lugar de
trabajo o permanencia de personas, como: almacenes, tiendas, negocios, despachos,
salas, estares, comedores, dormitorios, etc. Se excluye: cocinas, lavanderías, servicios
higiénicos, despensas, espacios de circulación, vestíbulos, estacionamientos, ascensores
o similares.
MACROLOTE: Predio resultante de la aplicación de un Programa de Ordenamiento
Urbanístico en suelo urbanizable no programado. El área de los macrolotes deberá ser tal,
que al menos posibilite desarrollos residenciales de entre 2.500 y 5.000 habitantes de
acuerdo a la densidad poblacional asignada por el Plan Regulador; para el caso de
macrolotes industriales o para comercio y servicios, serán de al menos de 2 Has. y 1 Ha.,
respectivamente.
MANZANA: Es el área dentro de un trazado urbano, limitada por espacios de uso público,
generalmente calles.
MANUAL: Manual de diseño de Parcelaciones y Desarrollos Urbanísticos.
MEDIOS DE EGRESO: Vías de salida contínuas y sin obstáculos, desde cualquier parte
de un edificio hacia un espacio abierto o hacia un espacio público. Se consideran medios
de egresos a los espacios cerrados o abiertos tales como corredores, pasadizos, balcones,
rampas, vestíbulos, cajas de escaleras, patios, puertas, áreas de retiros, etc., los cuales
deberán satisfacer distancias máximas admisibles y características de diseño y
construcción que aseguren la no propagación del fuego y del humo a través de ellos.
MUNICIPALIDAD: M. I. Municipalidad de Santiago de Guayaquil.
NORMAS DE EDIFICACION: Características técnicas básicas a las que deberán sujetarse
las edificaciones.
NÚCLEOS URBANOS. Espacios destinados a un conjunto de instalaciones tales como:
servicios administrativos, cívicos, culturales, deportivos, comerciales, recreacionales, de
transporte, etc. Se clasifican en estructuradores y no estructuradores.
OBRAS MENORES: Son las complementarias a la edificación principal, a la cual mejora,
sin comprometer su integridad ni contravenir normas municipales, así como las que se
realizan en solares no edificados, tales como: cerramientos, arreglos exteriores de
Junio 21 del 2000

67. jardinería, cisterna, pavimentos exteriores, pintura, etc. También se consideran obras
menores a las edificaciones no en serie que no excedan un área de sesenta (60) metros
cuadrados.
OCHAVA: Corte diagonal en la(s) esquina(s) de un predio enfrentado(s) a vías
vehiculares.
PARCELA: Fracción de terreno, de extensión contínua, limitado de los colindantes con un
polígono de linderación. Tratándose de parcelas urbanas, éstas serán resultante de la
aprobación municipal de los instrumentos de ordenamiento y de gestión previstos por el
Plan Regulador. Si la parcela resultante es de forma regular se denomina lote, y si se la
habilita con obras de urbanización se denomina solar.
PARCELACIONES: Fraccionamiento de un predio en dos o más lotes. Se clasifican en: a)
Parcelaciones Agrícolas, destinadas a cultivos o a explotación agropecuaria, o a bosques;
y, b) Parcelaciones Urbanas, cuyo propósito es constituir un núcleo de población.
PARCELACION URBANISTICA: División simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más
lotes, que den frente alguna vía pública existente o en proyecto autorizado, cuyo propósito
es permitir tras la implementación de obras de urbanización autorizadas, el desarrollo de
núcleos de población y, o instalaciones comerciales, de servicios e industriales
En casos de parcelaciones urbanísticas realizadas de acuerdo a instrumentos de
ordenamiento establecidos en el Plan Regulador, será exigible ACM.
PASAJE PEATONAL: Area de circulación interior ubicada en o entre edificaciones,
destinada exclusivamente a peatones.
PISO: Superficie construida que horizontalmente brinda soporte a las actividades de una
edificación. Las plantas se delimitan entre pisos y, o entre estos y la cubierta.
PLAN DE DESARROLLO MUNICIPAL: Instrumento de planificación municipal que prevé,
dirige, ordena y estimula el desenvolvimiento social, económico, físico y administrativo del
cantón.
PLAN DE MANEJO AMBIENTAL: Ver Estudios de Impacto Ambiental.
PLAN DIRECTOR: Plan cuadrianual que, aprobado al inicio de cada administración
municipal, establece las intervenciones y proyectos urbanos, en aplicación temporal y
progresiva de los Planes Reguladores de Desarrollo Urbano y Físico Cantonal.
PLAN REGULADOR: Instrumento Municipal de planificación que regula el crecimiento
físico espacial a través de, entre otros, la zonificación y establecimiento del régimen
urbanístico del suelo, la definición de la estructura vial y de núcleos de equipamiento
urbano.
PLAN REGULADOR: Documento promulgado mediante la Ordenanza del Plan Regulador
de Desarrollo Urbano de Guayaquil, que establece normas y condiciones de usos de suelo
para su crecimiento físico, y lineamientos para proyectos de desarrollo, y estrategias de
ejecución progresiva.
PLANES ESPECIALES. Estudios de planificación de interés sectorial específico, a ser
formulados por la Municipalidad, referidos a rehabilitación, conservación, remodelación y
Junio 21 del 2000

68. reversión urbanística.
PLANES PARCIALES. Estudios de Planificación en suelo urbanizable programado, a ser
formulados por la Municipalidad cuya aprobación permite disponer de la normativa
urbanística detallada, aplicable en la ejecución de proyectos de urbanización.
PLANO APROBADO: Plano de proyecto autorizado por la DUAR.
PLANTA: Volumen edificado delimitado entre pisos; a efecto de su notación, el
desarrollado a nivel del suelo se lo identificará con el número uno, asignándosele los
números subsiguientes, en orden ascendente, a las siguientes plantas; las plantas hacia el
subsuelo se identificarán con notación negativa, en orden descendente
PLANTA BAJA: Piso de la edificación localizado a nivel de la acera, con una tolerancia de
+/- un (1) metro lineal. Para el caso de edificaciones con soportales, el nivel de éste será
de hasta más veinte centímetros (+ 20 cm.) sobre el de la acera que enfrente.
PLAZOS: Períodos dimensionados en días o semanas, relacionados con respuestas a
solicitudes, entrega de información, notificación de términos de procesos establecidos por
ordenanza. Tratándose de días laborables, se denomina término.
PORTAL: Ver soportal.
PROFESIONAL: Arquitecto o Ingeniero a quien, dentro de su ámbito profesional, le
corresponde elaborar estudios, diseños, o dirigir la ejecución de obras.
PROGRAMAS DE ORDENAMIENTO URBANÍSTICO. Estudios de ordenamiento básico
del suelo urbanizable no programado en áreas urbanas y de expansión urbana, propuestos
por el sector privado y, o público a falta del correspondiente Plan Parcial, cuya aprobación
permite su conversión a suelo urbanizable programado, y como tal permitirá, previa
aprobación de proyectos específicos, la habilitación urbanística.
PROYECTO: Documento técnico que describe una propuesta de actuación arquitectónica
o de desarrollo urbanístico, que de sujetarse a normas y regulaciones previstas por
ordenanza permitirá la emisión del correspondiente Registro de Construcción o Licencia
de Parcelaciones.
RED VIAL. Sistema de vías que brinda acceso a la ciudad o a partes de ella. Se clasifican
en: a) accesos carreteros; b) red primaria, denominada en esta Ordenanza Red Vial
Fundamental, que brinda acceso a grandes zonas de la ciudad; c) red vial secundaria, que
brinda acceso a sectores urbanos; y d) red vial local que brinda acceso directo a los
predios .
REGISTRO DE CONSTRUCCION: Instrumento público otorgado por la DUAR, que
autoriza edificar conforme a normas técnicas.
REGISTRO DE VISTA.- Prohibición de que ventanas, balcones, terrazas, miradores o
azoteas, den vista a las habitaciones o espacios abiertos de un predio vecino, a menos
que se interponga una distancia de tres (3) metros entre el plano vertical más saliente de
aquellos y la línea de lindero común.
REGULARIZACIÓN URBANÍSTICA. Proceso de legalización de lotizaciones o
subdivisiones aprobadas por el IERAC, o de aquellas que han devenido de ocupaciones de
hecho.
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69. REMODELACION: Modificaciones, a edificaciones existentes, en rubros como: distribución
interna; puertas y ventanas exteriores; paredes interiores. No se considera remodelación
las obras como: apertura de ventanas o puertas de comunicación interior; adecuación de
jardines; enlucidos; pintura; revestimientos, reparación de cubiertas, etc.
REPARACION: Sustitución de elementos defectuosos de una edificación que, de
comprometer elementos estructurales, requieren de autorización por parte de DUAR. No
será aplicable a construcciones declaradas obsoletas.
RESPONSABLE LEGAL: Persona natural o jurídica, titular del dominio del predio sobre el
cual se va actuar; o que dispone de expresa y fehaciente delegación del propietario, o en
su defecto expresa que asume la responsabilidad civil y penal para fungir como tal para la
actuación requerida.
RESPONSABLE TECNICO O CONSTRUCTOR: Profesional legalmente competente que
tiene a su cargo la ejecución de una obra sometida a las disposiciones vigentes de la M.I.
Municipalidad de Guayaquil. Se entenderá también como tal, la persona jurídica cuyo
objeto social comprenda la ejecución de obras de construcción y urbanización, y que para
estos efectos actúe representado por profesional calificado.
RETIRO: Distancia comprendida entre la línea de fábrica y los linderos, medida horizontal
y perpendicular a éstos. Se clasifica en: retiros frontales, cuando la distancia se refiere a
las áreas de uso público; y, laterales, cuando la distancia se refiere a otros lotes. Para
casos de terrenos medianeros, el opuesto al frontal se lo considera posterior.
REVOQUE O ENLUCIDO: Recubrimiento de acabados aplicados a paredes, elementos
estructurales, instalaciones técnicas, etc.
SECTOR DE PLANIFICACION: Componente del escalafón territorial que generalmente
coincide con una unidad de actuación urbanística, y cuya población residente es de entre
veinte mil y cuarenta mil habitantes.
SOLAR: Todo lote tendrá la calificación de solar cuando disponga de los servicios de
infraestructura básica: agua potable, sistemas sanitario y pluvial, y energía eléctrica, que
permitan el adecuado funcionamiento de las edificaciones que, previa autorización
municipal, sobre él se realicen.
SOPORTAL: Area cubierta en planta baja, de propiedad privada y de uso público, para
circulación peatonal, con superficie antideslizante, desarrollada a partir de la línea de
lindero, en la cual sólo se permite la construcción de pilares o columnas.
SOTANO: Parte de una edificación bajo la cota del terreno, tomada con referencia al nivel
de la planta baja. Podrá contener locales que, por condiciones de ocupación y
características de diseño, puedan localizarse en subsuelos.
SUELO URBANIZADO. Territorio ocupado en el ámbito de aplicación y en los términos
que define la Ordenanza del Plan Regulador. En atención a la disponibilidad de servicios
básicos, se clasifica en consolidado y no consolidado.
SUELO URBANIZABLE. Espacios no urbanizados, pero que por su aptitud territorial están
destinados a convertirse en suelo urbanizado. Se clasifican en suelo urbanizable
programado, SUP, y suelo urbanizable no programado, SUNP.
Junio 21 del 2000

70. SUELO NO URBANIZABLE. Es aquel que tiene limitaciones de uso, pudiendo destinarse
a actividades extractivas, recreacionales, de protección, de reservación ecológica, o de
riesgo y vulnerabilidad.
SUBZONAS. División de las zonas en áreas urbanísticamente homogéneas con el
propósito de establecer la compatibilidad de usos aplicable, las tipologías de edificación
admisibles, y la forma de ocupación, la densidad neta y la edificabilidad de sus lotes o
solares.
SMV: Salario Mínimo Vital para los trabajadores en general, establecido legalmente y que
corresponda al que se encuentre vigente al momento de aplicarse alguna Ordenanza
Municipal.
TORRE: Edificio aislado de sus colindantes, sujeto a normas de altura y retiros
determinadas por la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA O SECTORES: Areas delimitadas por
polígonos donde se aplican los instrumentos de ordenamiento (Planes Parciales,
Especiales o Programas de Ordenamiento Urbanístico) prescritos en la Ordenanza del
Plan Regulador.
USOS DEL SUELO: Actividades categorizadas que se asignan como predominantes y
caracterizan a las diferentes zonas y subzonas en las que se divide la ciudad para efectos
de planificación. La predominancia de usos no es excluyente de otros permitidos y
condicionados que se establecen en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones.
USUARIO: Persona natural o jurídica, pública o privada, nacional o extranjera, que de
acuerdo a los límites establecidos por la Ley tiene derecho al usufructo de los bienes y
servicios de uso público.
VECINDARIO: Componente del escalafón territorial, cuya cobertura poblacional es de
entre dos mil quinientos y cinco mil habitantes.
VOLADIZO: Parte de la edificación que sobresale de la fachada, en plantas altas.
VOLUMEN DE CONSTRUCCION: Espacio ocupado o delimitado por una edificación.
ZONAS DE PLANIFICACION: División de la ciudad en partes a efecto de la asignación de
usos predominantes y de una racional dotación de equipamientos y servicios básicos. De
acuerdo al escalafón territorial, le corresponde una población de entre doscientos mil y
cuatrocientos mil habitantes.
Junio 21 del 2000

71. ...01-Plan R.Calific.de Suelo Co. 20/09/2004 13:37:05

72. ...03-Plan R.Polig.Actuacion.dgn 22/12/2004 8:45:18

73. ...02-Plan R.Esq.Uso Co 2008.dgn 20/09/2004 14:48:39

74. ...04-Plan R.Red Vial F.2008.dgn 20/09/2004 15:24:32