Juan José Juárez Campo presenta Shop-leasing, una empresa que ofrece el alquiler y gestión de puntos de venta para cadenas minoristas. La compañía busca inversores para expandirse y ofrece servicios como la gestión de obras, mantenimiento y soporte a cambio de una cuota fija anual por metro cuadrado. Shop-leasing prevé crecer de forma estable alquilando locales a cadenas minoristas consolidadas y convertirse en una SOCIMI para atraer inversión.

1. Juan José Juárez Campo Shop-leasing Alquiler y gestión de puntos de venta para el sector retail. Shop-leasing

2. Quien les presenta: Juan José Juárez Campo (+ 34 - 691 209 982 ) 8 años en gestión CAPEX del sector retail. Executive MBA IE Formación universitaria de Ingeniería ( Rama industrial) Shop-leasing

3. Dirigido a: F ondos de inversión inmobiliaria con centros comerciales en cartera. Aseguradoras Inversores de largo plazo. Shop-leasing

4. El Sector ( Inmobiliario) “ El mercado de inversión de retail más estable que otros segmentos del mercado inmobiliario” (fuente Atisreal 2008) Shop-leasing Inversión inmobiliaria con revalorización de activos (2008): EEUU: -73%. Europa: -52%. Alternativa: Activos inmobiliarios con depreciación total: Generación estable de flujos de caja Ventajas fiscales próximamente ( REIT´s) Cobertura contra la inflación Posibilidad de apalancamiento financiero Mejora el ratio rentabilidad/riesgo de una cartera Retorno de la inversión asegurada sin depreciación.

5. El Sector ( Retail) Tendencia a la concentración. Bajo crecimiento de un mercado maduro. Crecimiento basado en robar cuota al comercio independiente. Shop-leasing Comportamiento cliente Recurre a empresas de servicio llave en mano cuando llega a un país. Posteriormente contrata a un Project manager y subcontrata a arquitectos y/o constructoras especializadas

6. Necesitan Socios estratégicos para expandirse El Sector ( Retail) II Fuente: CB RICHARD ELLIS

7. El modelo de negocio. Garaje (emplazamiento) Vehículo (generador de negocio) negocio funcionando Local (emplazamiento) Shop-Leasing (obra=vehículo) negocio funcionando

8. Demanda potencial Las franquicias avaladas por las cadenas son un nicho importante. “ en abril de 2009 las ventas de las franquicias retail evolucionaron al alza con respecto al mismo mes del año anterior, frente a la caída registrada en los centros propios. “ ( Franchise & Retail ) Sub-sector de Distribución Textil. Más sensible a la calidad de sus puntos de venta. La gestión de su “Visual Merchandising” es un valor añadido al cliente. Alto nivel de exigencia en el mantenimiento de los locales. Shop-leasing

9. Cliente objetivo: Debemos estar en: 1.-Cadenas de retail respaldadas por una matriz con VV > 300Mio€ 2.- Cadenas ya presentes en España VV > 50 Mio. €. 3.- Franquicias avaladas por la matriz. No debemos estar en: 1.-Grandes cadenas de distribución que hayan diversificado a negocios inmobiliarios o que puedan hacerlo. ( por ejemplo INDITEX) 2.-Pequeñas cadenas que sufran riesgo de cerrar en España. 3.-Nuevas empresas que empiezan en el sector comercio. Shop-leasing

10. Características del Cliente objetivo: Shop-leasing Fuente ACOTEX ( asociación empresarial de comercio textil y complementos) PUNTOS DE VENTA MINORISTAS (Nacional – Datos 2008 a 1 Febrero)

11. Características del Cliente objetivo II: Shop-leasing EVOLUCIÓN DE CUOTAS DE MERCADO NACIONAL Fuente ACOTEX

12. Características del Cliente objetivo III: DEMANDA DE LOCALES POR SECTORES NACIONAL (2007)

13. ACTORES Sector financiero: Banca. Capital riesgo . Sector construcción: Constructoras especializadas. ( IC Asociados, BETCAT, Agobensa, Konforma, etc) Sector servicios: Grandes empresas de servicios de mantenimiento ( DALKIA, IMTECH, AGBAR, FERROSER) Shop-leasing

14. Hipótesis: Nuevo Negocio Innovador basado en experiencia. Los cobros se realizan puntualmente en fecha de vencimiento (domiciliación). Se invierte dinero solo a la firma de cada acuerdo. El cobro está asegurado. Se aprueban los REIT´s en España. Shop-leasing

15. Escenarios contemplados Escenario pésimo: No se consiguen clientes Shop-leasing Solución: No es necesario invertir Escenario Bueno: se consigue un cliente dispuesto a vendernos-alquilar su parque Procedimiento: Se desembolsa el valor contable del parque y se obtienen beneficios (año1) Escenario normal: se consigue un cliente para reformar y abrir nuevas tiendas Procedimiento: Se invierte a medida que ampliamos el parque. ( caso presentado) Escenario óptimo: se consiguen varios clientes dispuestos a vendernos-alquilar su parque Problema: No podemos permitirnos un crecimiento tan rápido. Deberemos elegir qué cliente es mejor.

16. Coutas de mercado previstas Shop-leasing En el 2010 se abrirán 2.000.000 m2 en centros comerciales. Aperturas de Centros Comerciales: Año m2 2.000.000 1.300.000 Superficie en Centros Comerciales Año m2 2010 12.400.000 2011 13.700.000 Superficie SHOPLEASING Año m2 cuota 2010 4.400 0.035% 2011 9.200 0.067%

17. Oferta de servicios Shop-leasing 365.93 €/m2 al año 30.5 €/m2 al mes 1 €/m2 al día Considerando: un WACC medio del cliente de 7.58% Locales de superficie media 200 m2. Alquiler de 5 años de duración. 20% de margen sobre las operaciones. Alquiler de los activos. Gestión de obras y licencias. Gestión del mantenimiento y soporte del gasto.

18. Valor para el cliente Externalización de la gestión del CAPEX. Puntos de venta conservados como el primer día. Eliminar el inmovilizado de sus balances. Destinar esos recursos a circulante para expandirse. WACC cliente = 7.58%  rentabilidad cliente = 17% Shop-leasing

19. Valor para el accionista Crecimiento estable simulación de salida

20. Ingresos previstos (´000€) Shop-leasing Crecimiento estable simulación de salida

21. PyG previstas (´000€)

22. EBITDA previsto (´000€) & punto de equilibrio Crecimiento estable simulación de salida Q1 Y2 ; Punto de equilibrio alcanzado

23. Valor para el accionista II Crecimiento estable Autofinanciación sostenible

24. ¿Por qué ahora? Próxima aprobación en España de las SOCIMI (REIT´s) SOCIMI sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario Preparemos una empresa que pueda convertirse en una SOCIMI rentable Shop-leasing

25. Características de las SOCIMI Capital social > 15 Mio€ Cotizadas. Activos inmobiliarios de naturaleza urbana. Reparto del 90% del Bº neto a los accionistas. Impuesto de sociedades : 18% Shop-leasing

26. Necesidades Financieras 6 Mio€ primer año Ampliación de capital de 5Mio€ el segundo año. 4 Mio€ para ampliar y convertirnos en SOCIMI ( salida a Bolsa)

27. FUTURO Conversión en SOCIMI. Adquisición por un fondo inmobiliario. Salida a mercado bursátil. Paralizar la inversión y reinvertir las amortizaciones Paralizar la inversión y la reinversión para liquidar la empresa.

28. GRACIAS [email_address]

29. DAFO Shopleasing Fortalezas: Agilidad desarrollo de tiendas. Cercanía de respuesta a las tiendas . Conocimiento y comprensión de los clientes. Afinidad con el cliente en el punto de venta. Posición privilegiada debido a Mix financiación/servicio. Menor impacto ante ciclos económicos negativos. Cultura corporativa sólida. procesos estandarizados Costes estructurales bajos Gerentes de área cómo vínculo entre la empresa y cada cliente. Posibilidad de crecer gracias a las amortizaciones. Nos convertimos en socios estratégicos del cliente. Cubiertos frente a la inflación Oportunidades: Crecimiento del sector retail mayor a la media Atractividad de la propuesta de valor para clientes con necesidad de expansión. Dificultad para obtener financiación por los cauces clásicos. Aumento de clientes potenciales Cuota de mercado muy baja.  crecimiento ilimitado. Posibilidad de absorción de un parque existente. Disponibilidad de locales en las mejores ciudades para operar Nuevo Formato de negocio por explotar y explorar Amenazas: Riesgo de entrada de competencia alto. Cliente infiel. Falta de calidad en los servicios que genere la huída del cliente. Falta capacidad de absorción de tiendas por falta de recursos financieros. Incremento de la competencia (Bajas barreras de entrada) Incremento precios de mano de obra. Quiebra del cliente por un plan expansivo demasiado ambicioso. Debilidades: Capacidad de crecimiento estructural limitada. Expuestos a la falta de cuidado del cliente Nivel Bajo de implantación de sistemas de información. Estamos obligados a vincular nuestro negocio al alquiler del local comercial a nuestro nombre. Acceso únicamente a los mejores locales de nuestros clientes. Necesidad de vigilancia de las cuentas del cliente para evitar un apalancamiento excesivo de su parte.

30. Cadena de Valor Actividades de Apoyo 1 Infraestructura 2 Gestión de Recursos Humanos 3 Desarrollo Tecnológico e I+D 4 Compras y Aprovisionamiento Actividades Primarias 5 Logística de Entrada 6 Operaciones 7 Logística de Salida 8 Marketing y Ventas 9 Servicio Margen Valor 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Expansión basada en inyecciones de capital con contrato asegurado. Costes muy bajos y flexibles Financiación propia. Cultura sólida orientada a la misión (servir al retail). PM y FM con capacidad de solucionar problemas, planificar y delegar. Plantilla flexible. Alta capacidad de contratación. Programas de formación interna. alimentación propia de las bases de datos, basados en históricos Información detallada sobre cada tienda ( planos, proyectos, modificaciones) Negociación con la empresa constructora de cada precio. Gran poder de negociación Precios de compra centralizados. Area manager responsables de la rentabilidad total de la ud de negocio. Recepción de obra con project managery facilitie manager. Ambos deben dar el visto bueno. Estandarización del parque. evaluación de proyectos acorde a nuestras necesidades visitas mensuales o quincenales a cada tienda. Hotline para avisos de avería. Servicio de 4h para atención de emergencias. Eficiencia en la planeación de visitas, con preparación del material necesario. Venta de los activos por valor residual simbólico ( 1€) renovación de la tienda a los 5 años. Elección de tiendas según rentabilidad para el cliente. Tiendas pequeñas y prácticas igualdad de sistemas. Gran afinidad, cercanía y conocimiento del cliente. No hay Gastos publicitarios Alto índice de satisfacción al cliente. Cercanía y afinidad de empleados con el personal de tienda.

31. Curva de valor

32. Misión - Visión - Estrategia - Valores Misión: Gestionar el CAPEX de nuestros clientes . Estrategia: Responsabilidad empresarial en la atención al cliente y a los accionistas. Crecer con rentabilidad y cuidar la calidad de nuestra gestión. Combinar servicios multisectoriales. Visión: Generar nuevos segmentos de mercado basándonos en la innovación. Valores: Nos desarrollamos junto con nuestros clientes. Capacidad y deseo de reinventarnos continuamente. Recompensar los logros y apoyar el aprendizaje. Honestidad y transparencia. Respeto a las personas y a su trabajo. Vocación de servicio. Confianza. Lealtad Trabajo en equipo.