El documento describe un proyecto inmobiliario propuesto en Villa Alemana que involucra la construcción de casas en un terreno de 89,000 metros cuadrados. Se analizan factores como los costos, ingresos potenciales, precios de mercado, y riesgos asociados con el proyecto a lo largo de un horizonte de 5 años. El resumen concluye que el proyecto parece ser viable y rentable si se toman las medidas adecuadas para flexibilizar el plan de acuerdo a las condiciones del mercado.

1. Tarea 4:
Proyecto Inmobiliario en Villa Alemana
Miembros:
Sebastián Salinas Carvajal.
Isabel Ramírez.
Álvaro López Sepúlveda.
Julio Salinas.
Carolina Moraga.
Patricia Campos.
Juan Aniñir

2.  Presentación del caso.
 Impactos.
 Ingresos y costos.
 Fuente de datos.
 Precio de Mercado.
 Análisis del Proyecto

3.  Empresa constructora e inmobiliaria tiene un
terreno ubicado en Villa Alemana de 89 mil mt2
aprox. para uso habitacional, en pendiente.
 La decisión estratégica se refiere a si hacer o no
un proyecto inmobiliario y de qué características.
 Es una decisión estratégica por cuanto si decide
hacer el proyecto tendrá que hacer inversiones
que son irreversibles, como la subdivisión de
terrenos y la construcción de las casas que serán
activos inmovilizados hasta la venta de ellas.

4.  Social y económico: Viviendas en la V Región, cercano al
metrotren y troncal sur que puede servir de alternativa
de quienes quieren habitar en casas en vez de
departamento ya sea que trabajen en Santiago o en viña
del mar.
 Menor valor del mt2 en comparación con Santiago y
curauma, cercanía a autopista podría servir de cuidad
satélite como curauma.
 Impacto negativo en las casas aledañas por movimiento
de tierra, ruido de maquinarias, mayor congestión
vehicular en el vecindario por incremento de habitantes
considerando que es la misma infraestructura vial.

5. Costos ¿Ocurre en la alternativa con proyecto?
¿Ocurre en la
alternativa sin
proyecto?
sí No
Sí Pago Conservador
bienes raíces compra
terreno (costo hundido).
Pago terreno (costo
hundido)
Menor Pago de
contribuciones por parte de
la inmobiliaria por terreno al
vender las casas.
No Pago arquitecto diseño
de casas.
Pago ingeniero
constructor.
Costo materiales,
arriendo de
maquinarias, obreros,
vendedoras, publicidad,
Notario, permisos
municipales.
Permisos municipales de
obra misma empresa
ubicada en comuna
Peñablanca.

6. Ingresos ¿Ocurre en la alternativa con proyecto?
¿Ocurre en la
alternativa sin
proyecto?
sí No
Sí Ingresos otros
proyectos inmobiliarios
de la empresa
Intereses ganados por
inversiones en activos que
pueda realizar la empresa.
Ingresos por venta de
terreno parcelado
No Venta de casas

7.  Páginas de oferta inmobiliario (ej.
Portalinmobiliario, zoominmobiliario) se
puede obtener precio de competencia,
crecimiento demanda, tipo de casas más
buscadas, sector, valor mt2.
 Banco Central, tasa libre riesgo (BCP),
expectativas económicas.
 INE, costos mano de obra, actividad
económica.
 Plan regulador Villa Alemana 2010 al 2014.
(http://190.208.62.211/portalfoto/PLADECO/PLADECO.pdf)

8.  Quilpué casas en venta nuevas y usadas con superficies
que van desde los 42m² a 440 m² y precios que
fluctúan entre UF 568 y UF 27.300
En lo que respecta a Villa Alemana, la oferta abarca
casas desde los 55m² hasta los 150 m² y precios desde
UF 524,94 a UF 15.000.
 Participación de mercado, curauma (37%), Quilpué (30%)
y Villa Alemana (22%). Precio promedio curauma 3.000
UF.
 Valor promedio UF48 por metro² en la Quinta Región.
 Un crecimiento de 34% reportó el índice de Actividad de
Portalinmobiliario.com (IAP) durante 2012.
Fuente: Portalinmobiliario.

9. 1. Considerando el valor promedio de curauma y el valor del mt2 de la V Región para
una casa de 100 mt2 por un promedio simple se obtendría que el valor de la casa en
Villa Alemana podría ser 3900 UF.
2. Venta en blanco, 15% de descuento, de acuerdo al mercurio lo mínimo es 7% y lo
máximo 30% dependiendo del proyecto.
3. Venta en verde, 10% de descuento.
4. Horizonte del proyecto 5 años, considerando que las casas se demoran 1 año en ser
construidas.
5. Terreno es dividido en 4 condominios, de 50 casas cada uno, por etapas, cada 1 año
se parte la otra etapa. Preparación terreno año 1 (rebajar terreno en pendiente, costo
arriendo retroexcavadora $30000 por hora.
6. Periodo construcción, comprador entrega el 10% del valor de la casa (promesa
compra).
7. Valor UF 22.932,19. Tasa impuestos 20%
8. Costo Construcción 3100 UF.(La rentabilidad en sector construcción zona centro,
6,7%, (http://www.directorioconstruccion.cl/html/2013/06/una-baja-en-la-
actividad-inmobiliaria-disminuyo-rentabilidad-de-casas-y-departamentos/)
9. En base al estudio realizado por el Banco Central, se usa como tasa libre de riesgo a
5 años, correspondiente el promedio entre los años 2003 a 2010, 4,7%.
(http://www.bcentral.cl/eng/studies/working-papers/pdf/dtbc617.pdf)
Supuestos

10. 1. Para escoger el tipo de casa se puede estudiar la
tendencia de los proyectos en venta en Santiago y V
Región.
2. Venta en blanco 3,7% del proyecto. Pagan un 10%
(Cálculo Ingreso=3900UF*85%*(50*3,7%)*10%)
3. Venta en Verde 88% del proyecto. Pagan un 10%
(Cálculo Ingreso=3900UF*90%*50*84,3%*10%)
4. Venta obra terminada 12%
Ingreso=3900UF*85%*(50*3,7%)*0,9+(3900UF*90%*50*84,3%*90%)+(3900UF*90%*
50)
(http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=19153)

12.  Respecto de la posibilidad de recibir malas noticias sobre el
proyecto de construir en el terreno, considerando factores externos
como evaluación medioambiental o cambio en el uso de suelo, hay
que recordar que el proyecto se enmarca como uno de varios en
carpeta por lo que el tomador de decisiones finalmente consciente
de todos los factores que puedan afectar al negocio, se arriesga
dentro de un marco de seguridad teniendo las precauciones legales
asumidas por parte de la empresa en caso que finalmente el
proyecto necesite flexibilizarse o incluso cambiar totalmente.
 Dentro del proyecto se toma como una variable de flexibilidad, el
modificar las fechas de construcción de las etapas del condominio,
ya sea porque la demanda aumenta y se trabaja en etapas paralelas
para tener la oferta adecuada, como también retrasar la
construcción incluso, si las ventas van muy lentas.

13.  Como dicen las lecturas, ganar por suerte existe,
responde a la capacidad de evaluar y seleccionar
ideas buenas, en este proyecto analizamos la
importancia y riesgo de construir en pendiente
en el terreno versus encontrar otro terreno plano.
Luego de la revisión del entorno en cuanto a
otros proyectos parecidos, se decide arriesgar y
avanzar ya que la necesidad de vivienda en el
sector existe más allá de privilegiar los futuros
compradores un sistema de viviendas
emplazadas en plano o pendiente.

14.  Tal como se habla en las lecturas, entendemos el
compromiso irreversible más allá del negocio.
 Estamos construyendo viviendas, por lo que
nuestro compromiso más allá del negocio, es con
nuestros clientes, que requieren una vivienda
duradera en el tiempo acorde a lo que compran.
En nuestra constante evaluación y adaptación del
proyecto se logra el anhelo de construir con
calidad, fidelizar clientes y obtener rentabilidad
positiva.

15.  Dentro del proyecto nacen rivalidades propias de los
análisis, si lo financiero no va de la mano con lo
estratégico entonces corresponde rectificar el
proyecto completo para evitar valorizaciones
volátiles.
 El mercado inmobiliario cambia cada día, estamos
ante una burbuja que aún no explota, por lo que
asumimos todas las variables
posibles, discriminamos y logramos centrarnos en la
posibilidad de la rentabilidad positiva o flexibilizar el
proyecto.
 Finalmente se decide dar paso al proyecto, avanzar y
construir. Con evaluaciones estratégicas de nuestras
decisiones el proyecto se ve rentable, posible y con
todas las precauciones tomadas.