1. Tarea 3:
Primer BorradorPrimer Borrador
Proyecto Inmobiliario en Villa Alemana
Grupo Equipo Multidisciplinario “Evaluación de Decisiones Estratégicas”
Miembros: Sebastián Salinas Carvajal.
Isabel Ramírez.
Álvaro López Sepúlveda.
Julio Salinas.
Carolina Moraga.
Patricia Campos.
Juan Aniñir

2. Presentación del caso.
Impactos.
Ingresos y costos.
Fuente de datos.
Precio de Mercado.Precio de Mercado.
Análisis del Proyecto

3. Empresa constructora e inmobiliaria tiene un
terreno ubicado en Villa Alemana de 89 mil mt2
aprox. para uso habitacional, en pendiente.
La decisión estratégica se refiere a si hacer o no
un proyecto inmobiliario y de qué características.un proyecto inmobiliario y de qué características.
Es una decisión estratégica por cuanto si decide
hacer el proyecto tendrá que hacer inversiones
que son irreversibles, como la subdivisión de
terrenos y la construcción de las casas que serán
activos inmovilizados hasta la venta de ellas.

4. Social y económico: Viviendas en la V Región, cercano al
metrotren y troncal sur que puede servir de alternativa
de quienes quieren habitar en casas en vez de
departamento ya sea que trabajen en Santiago o en viña
del mar.
Menor valor del mt2 en comparación con Santiago y
curauma, cercanía a autopista podría servir de cuidadcurauma, cercanía a autopista podría servir de cuidad
satélite como curauma.
Impacto negativo en las casas aledañas por movimiento
de tierra, ruido de maquinarias, mayor congestión
vehicular en el vecindario por incremento de habitantes
considerando.

5. CostosCostosCostosCostos ¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?
sí No
Sí Pago Conservador
bienes raíces compra
terreno (costo hundido).
Pago terreno (costo
hundido)
Menor Pago de
contribuciones por parte de
la inmobiliaria por terreno al
vender las casas.
¿Ocurre en la
alternativa sin
proyecto?
No Pago arquitecto diseño
de casas.
Pago ingeniero
constructor.
Costo materiales,
arriendo de
maquinarias, obreros,
vendedoras, publicidad,
Notario, permisos
municipales.
Permisos municipales de
obra misma empresa
ubicada en comuna
Peñablanca.

6. IngresosIngresosIngresosIngresos ¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre¿Ocurre en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?en la alternativa con proyecto?
sí No
Sí Ingresos otros
proyectos inmobiliarios
de la empresa
Intereses ganados por
inversiones en activos que
pueda realizar la empresa.
Ingresos por venta de
terreno parcelado
¿Ocurre en la
alternativa sin
proyecto?
No Venta de casas

7. Páginas de oferta inmobiliario (ej.
Portalinmobiliario, zoominmobiliario) se
puede obtener precio de competencia,
crecimiento demanda, tipo de casas más
buscadas, sector, valor mt2.
Banco Central, tasa libre riesgo (BCP),Banco Central, tasa libre riesgo (BCP),
expectativas económicas.
INE, costos mano de obra, actividad
económica.
Plan regulador Villa Alemana 2010 al 2014.
(http://190.208.62.211/portalfoto/PLADECO/PLADECO.pdf)

8. Quilpué casas en venta nuevas y usadas con superficies que
van desde los 42m² a 440 m² y precios que fluctúan entre UF
568 y UF 27.300
En lo que respecta a Villa Alemana, la oferta abarca casas
desde los 55m² hasta los 150 m² y precios desde UF 524,94 a
UF 15.000.
Participación de mercado, curauma (37%), Quilpué (30%) y
Villa Alemana (22%). Precio promedio curauma 3.000 UF.
Valor promedio UF48 por metro² en la Quinta Región.Valor promedio UF48 por metro² en la Quinta Región.
Un crecimiento de 34% reportó el índice de Actividad de
Portalinmobiliario.com (IAP) durante 2012.
Fuente: Portalinmobiliario.

9. 1. Considerando el valor promedio de curauma y el valor del mt2 de la V Región para una casa
de 100 mt2 por un promedio simple se obtendría que el valor de la casa en Villa Alemana
podría ser 3900 UF.
2. Venta en blanco, 15% de descuento, de acuerdo al mercurio lo mínimo es 7% y lo máximo
30% dependiendo del proyecto.
3. Venta en verde, 10% de descuento.
4. Horizonte del proyecto 5 años, considerando que las casas se demoran 1 año en ser
construidas.
5. Terreno es dividido en 4 condominios, de 50 casas cada uno, por etapas, cada 1 año se
parte la otra etapa. Preparación terreno año 1 (rebajar terreno en pendiente, costo arriendo
retroexcavadora $30000 por hora.
Supuestos
retroexcavadora $30000 por hora.
6. Periodo construcción, comprador entrega el 10% del valor de la casa (promesa compra).
7. Valor UF 22.932,19. Tasa impuestos 20%
8. Costo Construcción 3100 UF.(La rentabilidad en sector construcción zona centro, 6,7%,
(http://www.directorioconstruccion.cl/html/2013/06/una-baja-en-la-actividad-
inmobiliaria-disminuyo-rentabilidad-de-casas-y-departamentos/)
9. En base al estudio realizado por el Banco Central, se usa como tasa libre de riesgo a 5 años,
correspondiente el promedio entre los años 2003 a 2010, 4,7%.
(http://www.bcentral.cl/eng/studies/working-papers/pdf/dtbc617.pdf)

10. 1. Para escoger el tipo de casa se puede estudiar la
tendencia de los proyectos en venta en Santiago y V
Región.
2. Venta en blanco 3,7% del proyecto. Pagan un 10%
(Cálculo Ingreso=3900UF*85%*(50*3,7%)*10%)
3. Venta en Verde 88% del proyecto. Pagan un 10%3. Venta en Verde 88% del proyecto. Pagan un 10%
(Cálculo Ingreso=3900UF*90%*50*84,3%*10%)
4. Venta obra terminada 12%
Ingreso=3900UF*85%*(50*3,7%)*0,9+(3900UF*90%*50*84,3%*90%)+(3900UF*90%*
50)
(http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=19153)

11. Analisis Proyecto Inmobiliario
Tasa 6,70%
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4
Ingresos en UF
Ingresos venta en blanco 613,275 613,275 613,275 613,275
Ingresos venta en verde 14794,65 147946,5 147946,5 147946,5
Ingresos venta obra terminada 159731,33 159731,33 159731,33 159731,33
Total Ingresos 15407,93 308291,10 308291,10 308291,10 159731,33Total Ingresos 15407,93 308291,10 308291,10 308291,10 159731,33
Egresos
Gastos Operacionales 409,47 155000 155000 155000 155000
Total Egresos 409 155000 155000 155000 155000
Utilidad antes de impuestos 14998 153291 153291 153291 4731
Impuestos 3000 30658 30658 30658 946
Utilidad Neta 11999 122633 122633 122633 3785
VAN 317.262