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BOGOTÁ
1
Fondo Inmobiliario
Fondo Inmobiliario
Con una estrategia basada en promover el desarrollo
económico del país, Profesionales de Bolsa impulsa
la nueva forma de hacer negocio, bajo la creación de
sus Fondos de Capital Privado, administrando
exitosamente un monto superior a COP
$550.000.000.000.
Mediante el Fondo de Capital Privado Valor
Inmobiliario, Profesionales de Bolsa comenzó su
proyecto de terminales logísticos de Colombia
estimado en 400.000 millones de pesos, el cual
impulsa las operaciones logísticas en Colombia.
En el 2013 se consolidó el primer Terminal Logístico
de Colombia – Cartagena, por un valor de
$160.000.000.000, siendo el primer eslabón en el
programa trazado con sus terminales análogos: TLC
Bogotá, TLC Barranquilla, TLC Cali.
Fondo Inmobiliario
Fondos de Capital Privado - TLC- Cartagena
Fondo Inmobiliario
Fondos de Capital Privado
El Fondo Valor Inmobiliario está constituido bajo la
figura jurídica de un Fondo de Capital Privado, siendo
un modelo novedoso en Colombia, por conceder la
participación de varios inversionistas en un mismo
proyecto y en toda su cadena de valor, permitiendo
obtener rentabilidades superiores al promedio del
mercado.
Ventajas:
• Patrimonio independiente y separado de los
activos propios de la sociedad administradora.
• Está supervisado por un regulador del mercado
(Superintendencia Financiera de Colombia).
• Es un vehículo de ahorro colectivo, permitiendo
una economía de escala.
Fondo Inmobiliario
El Fondo, una realidad
El Terminal Logístico de Colombia – Bogotá es el
segundo fondo estructurado de 4 terminales,
ofreciendo para renta un terminal con volúmenes
modulares y flexibles que permiten el
almacenamiento y/o redistribución de mercancías
en amplias áreas libres de columnas interiores,
ideales para el soporte de operaciones logísticas
e industriales.
Cali
Barranquilla
Cartagena
Bogotá
ACTIVIDADES OPERACIONALES:
•Plataforma Cross Docking.
•Distribución física de carga.
•Gestión y control del almacén.
•Preparación de pedidos (“picking”).
•Procesos de re-exportación de carga.
•Operaciones de valor agregado a la carga.
•Operaciones para contenedores con carga refrigerada.
•Cargue y descargue de mercancía suelta y de tractomulas.
•Consolidación y des-consolidación de carga en
contenedores.
•Embalaje, etiquetado (código de barras y otros), paletizado y
envasado.
Fondo Inmobiliario
Cuenta con:
Naves Logísticas especializadas, locales comerciales y
oficinas.
Localización: Vía Siberia -Tenjo
.
Duración estimada del FCP:
23 años
2 años de desarrollo
22 años de alquiler.
Inversión Mínima:
500.000.000 COP.
Inversión total:
COP $120.000.000.000 (2014)
Fecha de inicio de Obra.
Enero 2015
Áreas de desarrollo:
Área Total del lote: 187,469 m2
Bodegas: 79.982 m2
Mezzanine de oficinas: 11.540 m2
Área comercial: 5.657 m2
Fondo Inmobiliario
1,6 Km de la Vía Cota Funza / 2 min
2,2 Km de la Bogotá Calle 80 / 3 min
12,2 Km de la Bogotá Calle 13 / 15 min
16,8 Km de Chía / 22 min
20,2 Km del Aeropuerto El Dorado / 30 min
Fondo Inmobiliario
Etapas
9
0%
50%
100% 100%
1	
   2	
   3	
   4	
  
Construcción
Agosto 2014 Julio 2016 Febrero 2017 Jul 2036
Compra del lote
Construcción
Valorización del proyecto
Arriendo por 22 años
Venta del Terminal
Fondo Inmobiliario
FCP
TLC Bogotá
Comité de Vigilancia
Comité de
Inversiones
Revisor Fiscal
Sociedad
Administradora
Gerente
Contratistas
Órganos de Control
Órganos de Administración
Asamblea de
Inversionistas
Junta Directiva
Fondo Inmobiliario
Rentabilidad Estimada
Escenario normativo
Pagos periódicos al inversionista a partir del año
3 (2018).
Al final de la duración del Fondo se vende la
totalidad de los activos.
Tasa Interna de Retorno Estimada con Venta:
15,94% E.A.*
Tasa Interna de Retorno Estimada sin Venta:
15,18% E.A.*
• Inflación: 3% en promedio
• Valorizaciones: IPC +2%
• Ajustes canon: IPC + 1%
• Construcción: 50% año1; 50% año 2
Ocupación:
– Año 2 - 60%
– Año 3 - 80%
– Año 4 - 95%
– Años posteriores: 100%
*Advertencia: las obligaciones de la sociedad administradora de la cartera colectiva con la
gestión del portafolio son de medio y no de resultado
Fondo Inmobiliario
Costo
De acuerdo al estudio realizado en la zona , los
valores comerciales por mt2 de bodegas están
alrededor de $1.750.000.
La labor de Profesionales de Bolsa como
administradores, estructuradores y gestores del
TLC Bogotá, permite que el mt2 de construcción
de bodegas este estimado en $1.300.000.
Fondo Inmobiliario
Por qué invertir en el TLC Bogotá
13
Fondo Inmobiliario
Ventajas de ser inversionista en
TLC - Bogotá
• Participación en toda la cadena de valor.
• Contratos de arrendamiento a largo plazo.
• Compra de lote y construcción a precio de costo
(integración vertical).
• Ubicación geográfica privilegiada como nodo
logístico.
• Distribución de rendimientos a partir del año 3.
• Bogotá tiene los principales Corredores
Funcionales de transporte.
• Entre 2009 y 2013, el crecimiento de las
importaciones de la capital por vía terrestre ha
sido del 100%.
• Bogotá genera 10% de la carga nacional y
demanda el 17%.
• Cuenta con vías de acceso a los principales
Nodos Logísticos del país.
• Posee el Principal Aeropuerto de carga del país.
Fondo Inmobiliario
Inversión Logística
• Inversión atractiva y estable.
Las inversiones inmobiliarias se
caracterizan por su estabilidad y baja
volatilidad, además de presentan tasas de
crecimiento mayores a la inflación.
15
Fuente:	
  Superintendencia	
   Financiera,	
  Bloomberg.	
  Cálculos	
   Propios.
Fondos:	
  los	
  3	
  principales	
   fondos	
   fueron	
  seleccionados	
   por	
  el	
  mayor	
  monto	
  
administrado,	
   siendo	
   Intervek Compartimento	
   1,	
  Oxo propiedades	
   sostenibles	
   y	
  
Cartera	
  Colectiva	
   Inmoval
Fondo Inmobiliario
Inversión Logística
• Fundamentales Sólidos (Bodegas)
Bogotá registra un alto nivel de rentabilidad
en relación con grandes mercados a nivel
global.
• Fundamentales Sólidos (Oficinas)
Bogotá se encuentra dentro de los tres
mercados más rentables de América Latina y
el mundo.
Fuente:	
  Colliers.
CAP RATE: es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá
Las nuevas concesiones permiten a Bogotá,
tener un mayor acceso a las principales zonas
costeras y de frontera de Colombia.
Las nuevas concesiones consisten en:
• 25 contratos a nivel nacional.
– En construcción cerca de 875 kilómetros de
vías con 4 carriles.
Permitiendo, al 2014, un crecimiento del 77% en
los kilómetros bajo concesión.
Nuevas	
  concesiones
Concesiones	
  existentes
Indicadores Base	
  
2010
Metas	
  al	
  
2014
Metas	
  al	
  
2018
Kilómetros	
  bajo	
  
concesión
6.035 10.700 _________
Kilómetros	
  de	
  
vías	
  de	
  4	
  carriles
792 2.280 3.400
Fuente:	
  Ministerio	
  de	
  Transporte.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - PIB
Fuente:	
  Cámara	
  de	
  Comercio	
   de	
  Bogotá.
Cálculos:	
   CPB
• La capital de Colombia presenta un nivel de
Producto Interno Bruto superior al de varios
países de la región, tanto de Centro como
Suramérica, evidenciando su importancia no
solo para el desempeño económico de
Colombia, sino también para el crecimiento de
la región.
• Reflejo de lo anterior, es el alto nivel de PIB per
cápita que registra Bogotá frente a
departamentos representativos
económicamente para el país.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - PIB
• Bogotá se ubica como la metrópolis con el
mayor aporte al Producto Interno Bruto de
Colombia con un 26% , lo cual la convierte
en eje fundamental de la industria y el
comercio, tanto interno como externo del
país.
• El PIB de Bogotá presenta una tasa de
crecimiento anual compuesta del 4.6% entre
el periodo 2000-2012.
Fuente:	
  DANE
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Balanza Comercial
Fuente:	
  DANE
En cuanto a comercio exterior, en la balanza
comercial de Colombia, Bogotá se ubica como uno
de los principales participantes tanto de ventas
externas (exportaciones) como de la demanda por
productos extranjeros (importaciones).
En exportaciones, teniendo en cuenta la alta
incidencia del sector industrial en las ventas externas
de Bogotá, esta se destaca junto a departamentos
con altos volúmenes exportados de diversos
sectores económicos.
Por su parte, en las importaciones, Bogotá
demanda cerca del 50% de los productos
ingresados al País, evidenciando al alta incidencia
en el comercio exterior de la capital de Colombia.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Nodos logísticos
Los nodos logísticos son aquellos puntos o áreas de
rupturas de las cadenas de transporte y logística en los
que se concentran actividades y funciones técnicas y de
valor añadido.
El sistema logístico puede ser visto como una red
integrada por nodos o puntos específicos interceptados
entre sí, en donde estos nodos representan zonas de
gran importancia ya sea para el comercio exterior, la
producción y el consumo, así como corredores
empleados y áreas de concentración de actividad a nivel
logístico.
Existen diversos tipos de nodos:
• Nodos de producción consolidados.
• Nodos de alto consumo (población).
• Nodos de ruptura de carga por cambio de modo
(puertos, aeropuertos).
• Nodos de ruptura de carga por motivos externos a la
propia cadena (pasos de frontera).
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Nodos logísticos
Bogotá se ubica como el principal nodo logístico
en el centro del país, con la mayor
concentración de consumo y de actividad
industrial.
Su ubicación le permite intercomunicarse con
nodos logísticos al norte del país (Costa Caribe
y frontera con Venezuela (Maicao y Cúcuta).
Al igual que con el nodo del Cauca y el Pacífico
(Buenaventura) y de la frontera con Ecuador al
sur (Ipiales).
Fuente:	
  Política	
  Nacional	
  Logística.
Ruta	
  del	
  Sol
Fondo Inmobiliario
Bogotá se ubica como eje principal para el
movimiento de diversos activos productivos,
dentro de los cuales se encuentran los
Industriales y agropecuarios, dada su ubicación
y la infraestructura que soporta la actividad
productiva.
Fuente:	
  DNP
Fundamentos Económicos
Bogotá - Caracterización de la
Producción
Fondo Inmobiliario
En Bogotá, El Aeropuerto «El Dorado» es el
principal centro de carga de Colombia, con las
mayores participaciones en el movimiento de
carga a nivel nacional e internacional.
A nivel internacional moviliza más del 80% de
la carga aérea que ingresa y sale de Colombia.
Bogotá está ubicada estratégicamente en el
centro del continente, con una alta frecuencia de
vuelos a diversos destinos, a cinco horas en
avión de Nueva York, Ciudad de México y Sao
Paulo– contando con una excelente conectividad
aérea y numerosos vuelos directos diarios a
diversos destinos.
Fundamentos Económicos
Bogotá – Carga Aérea
Fuente:	
  Aerocivil.	
  Invest	
  in	
  Bogotá
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Carga Aérea
Dada su ubicación y conexiones aéreas, Bogotá
se perfila como sede de compañías regionales,
centros de servicios compartidos y centros
logísticos de diversos tipos de compañías.
De esta manera es considerado el principal
«Hub» del País y uno de los principales del
Continente, dado los altos volúmenes de carga
que diariamente mueve su principal centro de
conexiones aéreo.
Fuente:	
  Aerocivil.	
  
Fondo Inmobiliario
En relación con los principales aeropuertos de
Suramérica, el aeropuerto “El Dorado” presenta
los mayores volúmenes de movimiento de carga
en la región.
De esta manera, registra volúmenes anuales
mayores a los de grandes ciudades como Sao
Paulo en Brasil y de capitales de países de la
región como Ciudad de México, Santiago de
Chile y Lima en Perú.
Fuente:	
  Aerocivil.	
  Invest	
  in	
  Bogotá
Fundamentos Económicos
Bogotá - Carga Aérea
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Movimientosde
carga por vía terrestre
Dentro de los principales corredores de entrada
y salida de vehículos de carga en Bogotá
sobresalen la Calle 13, la autopista norte y la
Calle 80, los cuales suman aproximadamente el
74% del tráfico de vehículos en el cordón
externo de la ciudad, reflejando la importancia de
la zona occidental y la zona norte para el
transporte de carga.
En los cordones externos de la ciudad entran en
promedio más 19 mil vehículos y salen de ésta
más de 18 mil vehículos de carga durante un día
hábil.
Fuente:	
  Colfecar	
  -­‐Estudio	
  Steer	
  Davies	
  Gleave.	
  Cálculos	
  CPB	
  	
  
Fondo Inmobiliario
Mercado Doméstico. En la región central de Colombia
se concentra el 60% del consumo doméstico del
país, lo que hace de Bogotá el principal mercado por
tamaño y poder adquisitivo de su población.
Robusta capacidad industrial. El principal centro
industrial de Colombia tiene su desarrollo en Bogotá, lo
que ha motivado la infraestructura necesaria para
inversiones de distinta índole, con alto valor agregado.
Acceso a mercados y plataforma logística. Debido a su
ubicación estratégica, Bogotá es considerado por las
compañías internacionales como un hub tanto para el
continente Sur Americano, Centro América y el Caribe.
Recurso humano abundante. Con una fuerza de
trabajo de más de 4 millones de personas, Bogotá
garantiza la disponibilidad de recurso humano.
Fundamentos Económicos
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Concentración Poblacional
La alta tendencia de migración interna hacia
Bogotá, dadas sus características como capital de
Colombia, la ubica como la metrópolis con la
mayor concentración poblacional del país.
Bogotá concentra el 16% de la población de
Colombia, con más de 7 millones de habitantes.
Lo anterior la sitúa como la principal ciudad del
país, siendo referencia para compañías de
diversas clases de negocio, que buscan competir
en un mercado con altos niveles de consumo y de
demanda por parte de la industrial.
Fuente:	
  DANE
Fondo Inmobiliario
• En línea con una alta concentración
poblacional, Bogotá presenta la mayor
fuerza laboral de Colombia con más de 4
millones de personas empleadas.
• Es así como una mayor población implica,
junto a un mayor nivel de ingresos, una
mayor capacidad de compra por parte de
los capitalinos, lo cual genera una alto
interés por parte de compañías de diversos
rubros económicos.
Fuente:	
  DANE
Fundamentos Económicos
Bogotá - Empleo
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Ventas Reales
El buen comportamiento económico de Colombia
se da en medio de una dinámica favorable del
comercio minorista en Bogotá, impulsando el nivel
de producción y consumo de diferentes productos,
generados por industrias de diversos sectores,
dentro de los cuales se encuentran:
Alimentos y bebidas.
Farmacéutica.
Cosmética.
Construcción.
Automotriz
Fuente:	
  DANE
Fondo Inmobiliario
Las empresas de alimentos y bebidas ubicadas
en Bogotá y la región facturan anualmente cerca
de US$ 10.800 millones, esto representa el 44%
de la industria nacional de alimentos.
Además, Bogotá es el principal productor de la
industria farmacéutica en Colombia, al
concentrar el 71% de las compañías del país. En
el 2012, la facturación de ésta industria alcanzó
los US$ 2.380 millones.
Fuente:	
  Invest in	
  Bogotá
Fundamentos Económicos
Bogotá - Ventas Reales
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Industria
Dentro de los principales segmentos de especialización
de la industria en Bogotá se encuentran los sectores:
Automotor.
Autopartes
Farmacéuticos.
Cosméticos.
Plásticos.
Químicos.
Electrónicos.
Fuente:	
  DANE.	
  Secretaría	
  Distrital	
  de	
  Planeación.
Fondo Inmobiliario
En Bogotá los sectores donde la actividad
principal es la industria, aunque puede existir
comercio y zonas productores de dotación
urbana, se concentra principalmente en cuatro
localidades.
Dentro de estas localidades que presentan un
uso del suelo con un fin predominantemente
industrial, se encuentran ciertas dificultades
como:
Altas concentraciones poblacionales.
Vías restringidas.
Movimiento de forma ineficiente de la mercancía.
Fuente:	
  DANE.	
  Secretaría	
  Distrital	
  de	
  Planeación.
Fundamentos Económicos
Bogotá - LimitadaOferta de
Suelo.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá
Las zonas industriales de la capital, dentro de las
cuales se encuentran industrias de alto impacto,
están rodeadas por zonas de:
Centralidad urbana.
Residenciales
Dotación.
Lo cual otorga a las industrias un margen mínimo,
sino nulo, de expansión tanto a nivel de
infraestructura como de actividades relacionadas
con sus áreas de negocio.
Fuente:	
  Secretaría	
  Distrital	
  de	
  Planeación.
Fondo Inmobiliario
Fuente:	
  Secretaría	
  Distrital	
  de	
  Planeación.
Fundamentos Económicos Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá.
Bogotá 2004. Bogotá 2009.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos Bogotá.
Regulación Movimientode Carga
Zona 1: Permite la libre circulación de transporte de
carga durante las 24 horas del día. Incluye la Zona
Franca, Aeropuerto El Dorado, las zonas
industriales de Montevideo, Fontibón y Puente
Aranda.
Zona 2: Restricción para vehículos con carga
superior a 7 toneladas. Esta zona incluye: Al norte
avenida calle 170, sur avenida primero de mayo y
el limite oriental de la ciudad.
Zona 3: Restricción para vehículos de carga de 3
ejes en adelante. Involucra el área urbana de la
ciudad.
Restricciones para movilizar carga en Bogotá,
obligan a las industrias a desplazarse a las afueras
de la capital.Fuente:	
  Secretaria	
  de	
  Planeación	
  de	
  Bogotá.	
  
Decreto	
  de	
  Carga	
  520	
  de	
  2013.
Fondo Inmobiliario
Zona 2: En esta zona aplica una restricción de
circulación para vehículos de transporte de carga
con capacidad de carga superior a 7 toneladas.
La zona dos esta delimitada por el siguiente
perímetro: Norte avenida calle 170, sur avenida
primero de mayo o calle 22 sur, Oriente: limite
oriental de la ciudad menos Toberin.
Zona 3: La zona tiene una restricción de
circulación para vehículos de transporte de carga
de 3 ejes en adelante. Esta zona cobija el área
urbana de la ciudad incluyendo el sector de
Toberin.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Regulación Movimientode
Carga
Fuente:	
  Secretaria	
  de	
  Planeación	
  de	
  Bogotá.	
  
Decreto	
  de	
  Carga	
  520	
  de	
  2013.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá - Regulación
Movimientode Carga
Las restricciones para movilizar carga en Bogotá,
obligan a las industrias a desplazarse a las
afueras de la capital para desarrollar sus
actividades productivas.
Compañías que busquen establecer sus centros
de distribución para desarrollo de diversas
actividades ( por ejemplo Cross – Docking) y
quieran mantener sus flujos de entrada y salida
de materia prima y productos finales, buscarán
ubicarse en la periferia de Bogotá.
Fuente:	
  Secretaria	
  de	
  Planeación	
  de	
  Bogotá.	
  
Decreto	
  de	
  Carga	
  520	
  de	
  2013.
Fondo Inmobiliario
Fundamentos Económicos
Bogotá – Demanda de Bodegas
Acorde a estudio base realizado por Camacol:
Si las intenciones de las empresas se hacen
efectivas, sumando el corto y mediano plazo
(hasta I Semestre 2014), se estima una
demanda total de 897.138 mts2.
Mientras que, considerando los metros
cuadrados en oferta y en lanzamiento se
tendrían 556.125 mts2 disponibles en el
mercado.
De esta manera, existen una sobre demanda
de más de 341.000mts2.
Lo anterior para un tamaño promedio de
bodegas superior a los 1.400 mts2.
Fuente:	
  DNP
Fuente: Camacol. Perspectivas de Corto Plazo en Sector Edificador.
I Semestre 2013.
Fondo Inmobiliario
Conclusiones:
Cadena de Valor
Participación en todo el proceso de valorización,
iniciando con compra del lote y finalizando con renta por
22 años.
Déficit en oferta de bodegas
Bogotá y sus alrededores registran un amplio déficit de
metros cuadrados de ofertas para bodegas.
Ubicación
El TLC Bogotá se ubica en un lugar privilegiado, cerca
de las principales vías de salida y acceso a la capital de
la República.
Experiencia: Profesionales de Bolsa presenta una
amplia experiencia en el manejo de FCP, donde se
incluyen Fondos Inmobiliarios
"Las obligaciones de Profesionales de
Bolsa como la sociedad administradora de
la cartera colectiva relacionadas con la
gestión del portafolio son de medio y no de
resultado. Los dineros entregados por los
inversionistas a la cartera colectiva no son
depósitos, ni generan para la sociedad
administradora las obligaciones propias de
una institución de depósito y no están
amparados por el seguro de depósito del
Fondo de Garantías de Instituciones
Financieras FOGAFíN, ni por ninguno otro
esquema de dicha naturaleza. La inversión
en la cartera colectiva está sujeta a los
riesgos de inversión, derivados de la
evolución de los precios de los activos que
componen el portafolio ".
Medellín
Calle	
  2	
  No	
  20-­‐48
PBX:	
  (574)	
  215	
  63	
  00
Fax:	
  (574)	
  317	
  34	
  94
Barranquilla
Cra.	
  53	
  No.82-­‐86	
  Oficina	
  602
PBX:	
  (575)	
  356	
  91	
  44
Fax:	
  (575)	
  356	
  87	
  71
Cali
Calle	
  25N	
  No.	
  6N-­‐67
PBX:	
  (572)	
  668	
  8100
Fax:	
  (572)	
  668	
  70	
  90
Pereira
Avda.	
  Circunvalar	
  No.	
  8B-­‐51	
  Of	
  302
PBX:	
  (576)	
  333	
  22	
  95
Fax:	
  (576)	
  333	
  22	
  86
Bogotá
Calle	
  93B	
  No.	
  12-­‐18	
  Piso	
  2,4	
  y	
  5
PBX:	
  (571)	
  646	
  33	
  30
Fax:	
  (571)	
  635	
  88	
  78
Advertencia:
BOGOTÁ
42

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  • 3. Fondo Inmobiliario Con una estrategia basada en promover el desarrollo económico del país, Profesionales de Bolsa impulsa la nueva forma de hacer negocio, bajo la creación de sus Fondos de Capital Privado, administrando exitosamente un monto superior a COP $550.000.000.000. Mediante el Fondo de Capital Privado Valor Inmobiliario, Profesionales de Bolsa comenzó su proyecto de terminales logísticos de Colombia estimado en 400.000 millones de pesos, el cual impulsa las operaciones logísticas en Colombia. En el 2013 se consolidó el primer Terminal Logístico de Colombia – Cartagena, por un valor de $160.000.000.000, siendo el primer eslabón en el programa trazado con sus terminales análogos: TLC Bogotá, TLC Barranquilla, TLC Cali.
  • 4. Fondo Inmobiliario Fondos de Capital Privado - TLC- Cartagena
  • 5. Fondo Inmobiliario Fondos de Capital Privado El Fondo Valor Inmobiliario está constituido bajo la figura jurídica de un Fondo de Capital Privado, siendo un modelo novedoso en Colombia, por conceder la participación de varios inversionistas en un mismo proyecto y en toda su cadena de valor, permitiendo obtener rentabilidades superiores al promedio del mercado. Ventajas: • Patrimonio independiente y separado de los activos propios de la sociedad administradora. • Está supervisado por un regulador del mercado (Superintendencia Financiera de Colombia). • Es un vehículo de ahorro colectivo, permitiendo una economía de escala.
  • 6. Fondo Inmobiliario El Fondo, una realidad El Terminal Logístico de Colombia – Bogotá es el segundo fondo estructurado de 4 terminales, ofreciendo para renta un terminal con volúmenes modulares y flexibles que permiten el almacenamiento y/o redistribución de mercancías en amplias áreas libres de columnas interiores, ideales para el soporte de operaciones logísticas e industriales. Cali Barranquilla Cartagena Bogotá ACTIVIDADES OPERACIONALES: •Plataforma Cross Docking. •Distribución física de carga. •Gestión y control del almacén. •Preparación de pedidos (“picking”). •Procesos de re-exportación de carga. •Operaciones de valor agregado a la carga. •Operaciones para contenedores con carga refrigerada. •Cargue y descargue de mercancía suelta y de tractomulas. •Consolidación y des-consolidación de carga en contenedores. •Embalaje, etiquetado (código de barras y otros), paletizado y envasado.
  • 7. Fondo Inmobiliario Cuenta con: Naves Logísticas especializadas, locales comerciales y oficinas. Localización: Vía Siberia -Tenjo . Duración estimada del FCP: 23 años 2 años de desarrollo 22 años de alquiler. Inversión Mínima: 500.000.000 COP. Inversión total: COP $120.000.000.000 (2014) Fecha de inicio de Obra. Enero 2015 Áreas de desarrollo: Área Total del lote: 187,469 m2 Bodegas: 79.982 m2 Mezzanine de oficinas: 11.540 m2 Área comercial: 5.657 m2
  • 8. Fondo Inmobiliario 1,6 Km de la Vía Cota Funza / 2 min 2,2 Km de la Bogotá Calle 80 / 3 min 12,2 Km de la Bogotá Calle 13 / 15 min 16,8 Km de Chía / 22 min 20,2 Km del Aeropuerto El Dorado / 30 min
  • 9. Fondo Inmobiliario Etapas 9 0% 50% 100% 100% 1   2   3   4   Construcción Agosto 2014 Julio 2016 Febrero 2017 Jul 2036 Compra del lote Construcción Valorización del proyecto Arriendo por 22 años Venta del Terminal
  • 10. Fondo Inmobiliario FCP TLC Bogotá Comité de Vigilancia Comité de Inversiones Revisor Fiscal Sociedad Administradora Gerente Contratistas Órganos de Control Órganos de Administración Asamblea de Inversionistas Junta Directiva
  • 11. Fondo Inmobiliario Rentabilidad Estimada Escenario normativo Pagos periódicos al inversionista a partir del año 3 (2018). Al final de la duración del Fondo se vende la totalidad de los activos. Tasa Interna de Retorno Estimada con Venta: 15,94% E.A.* Tasa Interna de Retorno Estimada sin Venta: 15,18% E.A.* • Inflación: 3% en promedio • Valorizaciones: IPC +2% • Ajustes canon: IPC + 1% • Construcción: 50% año1; 50% año 2 Ocupación: – Año 2 - 60% – Año 3 - 80% – Año 4 - 95% – Años posteriores: 100% *Advertencia: las obligaciones de la sociedad administradora de la cartera colectiva con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado
  • 12. Fondo Inmobiliario Costo De acuerdo al estudio realizado en la zona , los valores comerciales por mt2 de bodegas están alrededor de $1.750.000. La labor de Profesionales de Bolsa como administradores, estructuradores y gestores del TLC Bogotá, permite que el mt2 de construcción de bodegas este estimado en $1.300.000.
  • 13. Fondo Inmobiliario Por qué invertir en el TLC Bogotá 13
  • 14. Fondo Inmobiliario Ventajas de ser inversionista en TLC - Bogotá • Participación en toda la cadena de valor. • Contratos de arrendamiento a largo plazo. • Compra de lote y construcción a precio de costo (integración vertical). • Ubicación geográfica privilegiada como nodo logístico. • Distribución de rendimientos a partir del año 3. • Bogotá tiene los principales Corredores Funcionales de transporte. • Entre 2009 y 2013, el crecimiento de las importaciones de la capital por vía terrestre ha sido del 100%. • Bogotá genera 10% de la carga nacional y demanda el 17%. • Cuenta con vías de acceso a los principales Nodos Logísticos del país. • Posee el Principal Aeropuerto de carga del país.
  • 15. Fondo Inmobiliario Inversión Logística • Inversión atractiva y estable. Las inversiones inmobiliarias se caracterizan por su estabilidad y baja volatilidad, además de presentan tasas de crecimiento mayores a la inflación. 15 Fuente:  Superintendencia   Financiera,  Bloomberg.  Cálculos   Propios. Fondos:  los  3  principales   fondos   fueron  seleccionados   por  el  mayor  monto   administrado,   siendo   Intervek Compartimento   1,  Oxo propiedades   sostenibles   y   Cartera  Colectiva   Inmoval
  • 16. Fondo Inmobiliario Inversión Logística • Fundamentales Sólidos (Bodegas) Bogotá registra un alto nivel de rentabilidad en relación con grandes mercados a nivel global. • Fundamentales Sólidos (Oficinas) Bogotá se encuentra dentro de los tres mercados más rentables de América Latina y el mundo. Fuente:  Colliers. CAP RATE: es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto producido entre el valor de la propiedad.
  • 17. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá Las nuevas concesiones permiten a Bogotá, tener un mayor acceso a las principales zonas costeras y de frontera de Colombia. Las nuevas concesiones consisten en: • 25 contratos a nivel nacional. – En construcción cerca de 875 kilómetros de vías con 4 carriles. Permitiendo, al 2014, un crecimiento del 77% en los kilómetros bajo concesión. Nuevas  concesiones Concesiones  existentes Indicadores Base   2010 Metas  al   2014 Metas  al   2018 Kilómetros  bajo   concesión 6.035 10.700 _________ Kilómetros  de   vías  de  4  carriles 792 2.280 3.400 Fuente:  Ministerio  de  Transporte.
  • 18. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - PIB Fuente:  Cámara  de  Comercio   de  Bogotá. Cálculos:   CPB • La capital de Colombia presenta un nivel de Producto Interno Bruto superior al de varios países de la región, tanto de Centro como Suramérica, evidenciando su importancia no solo para el desempeño económico de Colombia, sino también para el crecimiento de la región. • Reflejo de lo anterior, es el alto nivel de PIB per cápita que registra Bogotá frente a departamentos representativos económicamente para el país.
  • 19. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - PIB • Bogotá se ubica como la metrópolis con el mayor aporte al Producto Interno Bruto de Colombia con un 26% , lo cual la convierte en eje fundamental de la industria y el comercio, tanto interno como externo del país. • El PIB de Bogotá presenta una tasa de crecimiento anual compuesta del 4.6% entre el periodo 2000-2012. Fuente:  DANE
  • 20. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Balanza Comercial Fuente:  DANE En cuanto a comercio exterior, en la balanza comercial de Colombia, Bogotá se ubica como uno de los principales participantes tanto de ventas externas (exportaciones) como de la demanda por productos extranjeros (importaciones). En exportaciones, teniendo en cuenta la alta incidencia del sector industrial en las ventas externas de Bogotá, esta se destaca junto a departamentos con altos volúmenes exportados de diversos sectores económicos. Por su parte, en las importaciones, Bogotá demanda cerca del 50% de los productos ingresados al País, evidenciando al alta incidencia en el comercio exterior de la capital de Colombia.
  • 21. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Nodos logísticos Los nodos logísticos son aquellos puntos o áreas de rupturas de las cadenas de transporte y logística en los que se concentran actividades y funciones técnicas y de valor añadido. El sistema logístico puede ser visto como una red integrada por nodos o puntos específicos interceptados entre sí, en donde estos nodos representan zonas de gran importancia ya sea para el comercio exterior, la producción y el consumo, así como corredores empleados y áreas de concentración de actividad a nivel logístico. Existen diversos tipos de nodos: • Nodos de producción consolidados. • Nodos de alto consumo (población). • Nodos de ruptura de carga por cambio de modo (puertos, aeropuertos). • Nodos de ruptura de carga por motivos externos a la propia cadena (pasos de frontera).
  • 22. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Nodos logísticos Bogotá se ubica como el principal nodo logístico en el centro del país, con la mayor concentración de consumo y de actividad industrial. Su ubicación le permite intercomunicarse con nodos logísticos al norte del país (Costa Caribe y frontera con Venezuela (Maicao y Cúcuta). Al igual que con el nodo del Cauca y el Pacífico (Buenaventura) y de la frontera con Ecuador al sur (Ipiales). Fuente:  Política  Nacional  Logística. Ruta  del  Sol
  • 23. Fondo Inmobiliario Bogotá se ubica como eje principal para el movimiento de diversos activos productivos, dentro de los cuales se encuentran los Industriales y agropecuarios, dada su ubicación y la infraestructura que soporta la actividad productiva. Fuente:  DNP Fundamentos Económicos Bogotá - Caracterización de la Producción
  • 24. Fondo Inmobiliario En Bogotá, El Aeropuerto «El Dorado» es el principal centro de carga de Colombia, con las mayores participaciones en el movimiento de carga a nivel nacional e internacional. A nivel internacional moviliza más del 80% de la carga aérea que ingresa y sale de Colombia. Bogotá está ubicada estratégicamente en el centro del continente, con una alta frecuencia de vuelos a diversos destinos, a cinco horas en avión de Nueva York, Ciudad de México y Sao Paulo– contando con una excelente conectividad aérea y numerosos vuelos directos diarios a diversos destinos. Fundamentos Económicos Bogotá – Carga Aérea Fuente:  Aerocivil.  Invest  in  Bogotá
  • 25. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Carga Aérea Dada su ubicación y conexiones aéreas, Bogotá se perfila como sede de compañías regionales, centros de servicios compartidos y centros logísticos de diversos tipos de compañías. De esta manera es considerado el principal «Hub» del País y uno de los principales del Continente, dado los altos volúmenes de carga que diariamente mueve su principal centro de conexiones aéreo. Fuente:  Aerocivil.  
  • 26. Fondo Inmobiliario En relación con los principales aeropuertos de Suramérica, el aeropuerto “El Dorado” presenta los mayores volúmenes de movimiento de carga en la región. De esta manera, registra volúmenes anuales mayores a los de grandes ciudades como Sao Paulo en Brasil y de capitales de países de la región como Ciudad de México, Santiago de Chile y Lima en Perú. Fuente:  Aerocivil.  Invest  in  Bogotá Fundamentos Económicos Bogotá - Carga Aérea
  • 27. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Movimientosde carga por vía terrestre Dentro de los principales corredores de entrada y salida de vehículos de carga en Bogotá sobresalen la Calle 13, la autopista norte y la Calle 80, los cuales suman aproximadamente el 74% del tráfico de vehículos en el cordón externo de la ciudad, reflejando la importancia de la zona occidental y la zona norte para el transporte de carga. En los cordones externos de la ciudad entran en promedio más 19 mil vehículos y salen de ésta más de 18 mil vehículos de carga durante un día hábil. Fuente:  Colfecar  -­‐Estudio  Steer  Davies  Gleave.  Cálculos  CPB    
  • 28. Fondo Inmobiliario Mercado Doméstico. En la región central de Colombia se concentra el 60% del consumo doméstico del país, lo que hace de Bogotá el principal mercado por tamaño y poder adquisitivo de su población. Robusta capacidad industrial. El principal centro industrial de Colombia tiene su desarrollo en Bogotá, lo que ha motivado la infraestructura necesaria para inversiones de distinta índole, con alto valor agregado. Acceso a mercados y plataforma logística. Debido a su ubicación estratégica, Bogotá es considerado por las compañías internacionales como un hub tanto para el continente Sur Americano, Centro América y el Caribe. Recurso humano abundante. Con una fuerza de trabajo de más de 4 millones de personas, Bogotá garantiza la disponibilidad de recurso humano. Fundamentos Económicos
  • 29. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Concentración Poblacional La alta tendencia de migración interna hacia Bogotá, dadas sus características como capital de Colombia, la ubica como la metrópolis con la mayor concentración poblacional del país. Bogotá concentra el 16% de la población de Colombia, con más de 7 millones de habitantes. Lo anterior la sitúa como la principal ciudad del país, siendo referencia para compañías de diversas clases de negocio, que buscan competir en un mercado con altos niveles de consumo y de demanda por parte de la industrial. Fuente:  DANE
  • 30. Fondo Inmobiliario • En línea con una alta concentración poblacional, Bogotá presenta la mayor fuerza laboral de Colombia con más de 4 millones de personas empleadas. • Es así como una mayor población implica, junto a un mayor nivel de ingresos, una mayor capacidad de compra por parte de los capitalinos, lo cual genera una alto interés por parte de compañías de diversos rubros económicos. Fuente:  DANE Fundamentos Económicos Bogotá - Empleo
  • 31. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Ventas Reales El buen comportamiento económico de Colombia se da en medio de una dinámica favorable del comercio minorista en Bogotá, impulsando el nivel de producción y consumo de diferentes productos, generados por industrias de diversos sectores, dentro de los cuales se encuentran: Alimentos y bebidas. Farmacéutica. Cosmética. Construcción. Automotriz Fuente:  DANE
  • 32. Fondo Inmobiliario Las empresas de alimentos y bebidas ubicadas en Bogotá y la región facturan anualmente cerca de US$ 10.800 millones, esto representa el 44% de la industria nacional de alimentos. Además, Bogotá es el principal productor de la industria farmacéutica en Colombia, al concentrar el 71% de las compañías del país. En el 2012, la facturación de ésta industria alcanzó los US$ 2.380 millones. Fuente:  Invest in  Bogotá Fundamentos Económicos Bogotá - Ventas Reales
  • 33. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Industria Dentro de los principales segmentos de especialización de la industria en Bogotá se encuentran los sectores: Automotor. Autopartes Farmacéuticos. Cosméticos. Plásticos. Químicos. Electrónicos. Fuente:  DANE.  Secretaría  Distrital  de  Planeación.
  • 34. Fondo Inmobiliario En Bogotá los sectores donde la actividad principal es la industria, aunque puede existir comercio y zonas productores de dotación urbana, se concentra principalmente en cuatro localidades. Dentro de estas localidades que presentan un uso del suelo con un fin predominantemente industrial, se encuentran ciertas dificultades como: Altas concentraciones poblacionales. Vías restringidas. Movimiento de forma ineficiente de la mercancía. Fuente:  DANE.  Secretaría  Distrital  de  Planeación. Fundamentos Económicos Bogotá - LimitadaOferta de Suelo.
  • 35. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá Las zonas industriales de la capital, dentro de las cuales se encuentran industrias de alto impacto, están rodeadas por zonas de: Centralidad urbana. Residenciales Dotación. Lo cual otorga a las industrias un margen mínimo, sino nulo, de expansión tanto a nivel de infraestructura como de actividades relacionadas con sus áreas de negocio. Fuente:  Secretaría  Distrital  de  Planeación.
  • 36. Fondo Inmobiliario Fuente:  Secretaría  Distrital  de  Planeación. Fundamentos Económicos Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá. Bogotá 2004. Bogotá 2009.
  • 37. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá. Regulación Movimientode Carga Zona 1: Permite la libre circulación de transporte de carga durante las 24 horas del día. Incluye la Zona Franca, Aeropuerto El Dorado, las zonas industriales de Montevideo, Fontibón y Puente Aranda. Zona 2: Restricción para vehículos con carga superior a 7 toneladas. Esta zona incluye: Al norte avenida calle 170, sur avenida primero de mayo y el limite oriental de la ciudad. Zona 3: Restricción para vehículos de carga de 3 ejes en adelante. Involucra el área urbana de la ciudad. Restricciones para movilizar carga en Bogotá, obligan a las industrias a desplazarse a las afueras de la capital.Fuente:  Secretaria  de  Planeación  de  Bogotá.   Decreto  de  Carga  520  de  2013.
  • 38. Fondo Inmobiliario Zona 2: En esta zona aplica una restricción de circulación para vehículos de transporte de carga con capacidad de carga superior a 7 toneladas. La zona dos esta delimitada por el siguiente perímetro: Norte avenida calle 170, sur avenida primero de mayo o calle 22 sur, Oriente: limite oriental de la ciudad menos Toberin. Zona 3: La zona tiene una restricción de circulación para vehículos de transporte de carga de 3 ejes en adelante. Esta zona cobija el área urbana de la ciudad incluyendo el sector de Toberin. Fundamentos Económicos Bogotá - Regulación Movimientode Carga Fuente:  Secretaria  de  Planeación  de  Bogotá.   Decreto  de  Carga  520  de  2013.
  • 39. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá - Regulación Movimientode Carga Las restricciones para movilizar carga en Bogotá, obligan a las industrias a desplazarse a las afueras de la capital para desarrollar sus actividades productivas. Compañías que busquen establecer sus centros de distribución para desarrollo de diversas actividades ( por ejemplo Cross – Docking) y quieran mantener sus flujos de entrada y salida de materia prima y productos finales, buscarán ubicarse en la periferia de Bogotá. Fuente:  Secretaria  de  Planeación  de  Bogotá.   Decreto  de  Carga  520  de  2013.
  • 40. Fondo Inmobiliario Fundamentos Económicos Bogotá – Demanda de Bodegas Acorde a estudio base realizado por Camacol: Si las intenciones de las empresas se hacen efectivas, sumando el corto y mediano plazo (hasta I Semestre 2014), se estima una demanda total de 897.138 mts2. Mientras que, considerando los metros cuadrados en oferta y en lanzamiento se tendrían 556.125 mts2 disponibles en el mercado. De esta manera, existen una sobre demanda de más de 341.000mts2. Lo anterior para un tamaño promedio de bodegas superior a los 1.400 mts2. Fuente:  DNP Fuente: Camacol. Perspectivas de Corto Plazo en Sector Edificador. I Semestre 2013.
  • 41. Fondo Inmobiliario Conclusiones: Cadena de Valor Participación en todo el proceso de valorización, iniciando con compra del lote y finalizando con renta por 22 años. Déficit en oferta de bodegas Bogotá y sus alrededores registran un amplio déficit de metros cuadrados de ofertas para bodegas. Ubicación El TLC Bogotá se ubica en un lugar privilegiado, cerca de las principales vías de salida y acceso a la capital de la República. Experiencia: Profesionales de Bolsa presenta una amplia experiencia en el manejo de FCP, donde se incluyen Fondos Inmobiliarios
  • 42. "Las obligaciones de Profesionales de Bolsa como la sociedad administradora de la cartera colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la cartera colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFíN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la cartera colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio ". Medellín Calle  2  No  20-­‐48 PBX:  (574)  215  63  00 Fax:  (574)  317  34  94 Barranquilla Cra.  53  No.82-­‐86  Oficina  602 PBX:  (575)  356  91  44 Fax:  (575)  356  87  71 Cali Calle  25N  No.  6N-­‐67 PBX:  (572)  668  8100 Fax:  (572)  668  70  90 Pereira Avda.  Circunvalar  No.  8B-­‐51  Of  302 PBX:  (576)  333  22  95 Fax:  (576)  333  22  86 Bogotá Calle  93B  No.  12-­‐18  Piso  2,4  y  5 PBX:  (571)  646  33  30 Fax:  (571)  635  88  78 Advertencia: BOGOTÁ 42