Estudio de factibilidad economico financiera

1. Informe Económico—Financiero
Inver s ión Inmobi l iar ia, Luque, Paraguay.
Torre Jardín de Oro es un
emprendimiento inmobi-liario
ubicado en la zona
de mayor desarrollo del
Gran Asunción.
La propuesta de valor del
proyecto representa su
privilegiada ubicación, a
minutos del aeropuerto
internacional y del nuevo
centro de negocios de la
ciudad. (WTC—Asunción)
Impulsado por las inver-siones
de infraestructura
pública para mejorar los
accesos a la ciudad,
su paisaje natural y la
creciente seguridad de
la zona; representan im-portantes
aceleradores
que impulsan un creci-miento
exponencial del
valor de la inversión tan-to
en tierras como en
viviendas.
CITY7 -DESARROLLOS
RESUMEN EJECUT IVO
25-09-2014
Puntos de interés espe-cial:
• Ambiente de negocios
• Estabilidad Macroe-conómica
• Desarrollo Inmobiliario
• Aceleradores
CON T E NI DO:
Resumen Ejecutivo 1
Macroeconomía 2
Sector Inmobiliario 5
Mercado de viviendas 6
El proyecto 7
Aceleradores 8
Estudio Financiero 10
Conclusiones 13
TORRE JARDÍN DE ORO
Ubicación Fachada
Para el inversionista exis-ten
dos fuentes de incre-mento
del valor patrimo-nial
de su inversión:
Ganancia de Capital,
que se da por el incre-mento
del valor del in-mueble
a lo largo del
tiempo.
Ganancia de Flujo de
caja, que se da por el
retorno que generan los
flujos de caja invertidos
en el proyecto.
Ambas tasas arrojan una
proyección posi tiva,
consolidándose como
una excelente opción de
inversión.
Tasa ganancia de
capital: 20% anual
Flujo de fondos: 11,8%
anual, (Dólares)

2. Página 2
AMBIENTE MACRO ECONOMICO
El PIB creció en los últimos 10 años, a un ritmo de 4,2% anual.
CITY7-DESARROLLOS
La Macro economía en los últimos cinco años ha mejo- rado en el desempeño y equilibrio fiscal, lo que per- mitió un repunte económi- co (4,2% promedio por año)
En el año 2004, el tamaño de la economía paraguaya era de $16.000 millones; pa- ra el año 2014 el valor de la producción (PIB) será de $32.000 millones.
Este crecimiento fue susten- tado en las actividades primarias (agrícola- ganadera), con fuerte pro- tagonismo del complejo sojero y la cadena de la carne.
Estas actividades han veni- do ganando competitivi- dad gracias a las inversio- nes privadas del sector, que impulsaron la producti- vidad y generaron nuevas inversiones.
Paraguay es hoy el 4to. Exportador mundial de Soja y 7mo. Exportador mundial de Carne.
El Gobierno ha encami- nado sus esfuerzos en tres ejes centrales de impacto económico:
1) Inversión en el mejoramiento de la infraestructura pública
2) Fomento a la industrialización.
3) Combate al con- trabando y co- rrupción.
Estas acciones están encaminadas a diversi- ficar la economía, pa- ra no depender exclu- sivamente de las Ma- terias Primas;
Generar trabajo para estimular el crecimien- to del consumo, redu- cir la pobreza y au- mentar el bienestar de la población.
Durante el 1er. Año de gobierno de la admi- nistración Cartes, se
han aprobado 3 leyes importantes que serán herramientas para eje- cutar los planes:
Ley APP (Asociación Público-Privada) para inversiones en infraes- tructura pública.
Ley de responsabilidad fiscal; que permite mantener un equilibrio
en las cuentas fiscales.
Ley de garantía de inversiones, que busca proteger al inversor de shock externos, con garantías y tasas impo- sitivas especiales y es- tables.

3. Torre jardín de oro
ESTABILIDAD FISCAL
A partir del año 1998, el Gobierno se encamino en la tarea de “ordenar la casa”, reajustando las cuentas fisca- les, y logrando luego de muchos años cerrar ejercicios con superávit fiscal.
Esta política prudente le permitió re- ducir los niveles de deuda, formalizar la economía, y equilibrar las cuentas, permitiendo al país obtener financia- miento en condiciones favorables.
Con un régimen de TC flotante, el Guaraní se ha mantenido estable, sin depreciar su moneda, y conso- lidándose como una de las mone- das más estables de la región.
El TC fluctúa entre 4.000-5.000 Gs por dólar, con una política bastan- te previsible por los ciclos estacio- narios de la economía del país.
Página 3
ESTABILIDAD MONETARIA
POLÍTICA MONETARIA Y FISCAL, APUNTAN AL EQUILIBRIO.
ESTABILIDAD CAMBIARIA
INDICE DE INFLACION:
El BCP inicio la implementación de metas de inflación en el 2011, el objetivo principal es crucial para una mayor confianza al inversionis- ta y un ambiente de negocios más previsible.
La meta anual es 5% (+/-) 2pts.
Evolución de las cuentas fiscales—Paraguay.

4. El Índice de libertad económi- ca, ubica a Paraguay en 4to lugar entre los países de la re- gión.
Este índice mide la ausencia de coerción gubernamental en la producción, distribución, o consumo de bienes y servicios; entre otros indicadores se mi- de:
 Libertad Comercial.
 Libertad Monetaria.
 Libertad en Com. Inter- nacional.
 Libertad de inversión
Página 4
AMBIENTE DE NEGOCIOS.
Se entiende por Clima de Negocios; el conjunto de condiciones que facilitan la actividad empresarial en un país.
Paraguay se encuentra con el puntaje más alto de la región.
“Paraguay: 2do país latinoamericano más rentable para la inversión extranjera directa”
Volumen 1, nº 1

5. T í t u l o d e l b o l e t í n
Inversión:
Sólo en obras, unos veinte
emprendimientos generaron
más de 3.500 puestos de tra-bajo,
incluyen inversiones na-cionales
y extranjeras que
llegan a cerca de $400 millo-nes
entre 2015 y 2016.
P á g i n a 5
SECTOR INMOBI L IARIO, CON BUENAS
PERSPECT IVAS .
Impuestos:
La legislación no presenta
restricciones al ingreso y
al retiro de divisas, el im-puesto
a la renta es de
10% sobre ganancias y 5%
de IVA en caso de alqui-leres.
Distribución de dividen-dos
5% (al exterior o na-cional)
Financiamiento:
El total de préstamos desti-nado
a la vivienda otorga-do
por la AFD ascendió a
$17,5 millones al cierre del
año 2013; con un creci-miento
mensual de 2,2%.
Actualmente se están ex-pandiendo
los productos
financieros, de manera a
alcanzar a la clase media.
Estructura del mercado:
Materiales Importados:
Cemento, Varillas, Made-ra,
terminaciones, instala-ciones
eléctricas.
Producción Nacional:
Mano de obra, cemento,
cables, madera, tierra
(m2), varillas, tejas, ladri-llos.
Estructura del mercado de Construcción
Los principales
indicadores del sector,
demuestran su actual
dinamismo, la proyección
es tima un crecimiento
entre 8% y 12% anual
en los próximos 5 años.
Productos importados Var prom mensualVariacion Interanual
Accesorios, lámparas y aplicaciones 14,4% 172,9%
Cables 22,3% 268,2%
Cemento y otros 1,4% 17,2%
Griferías 3,8% 45,4%
Piso, baldosa 4,0% 47,4%
Varillas de hierro 1,4% 16,9%
PROMEDIO INDEX 7,9% 94,7%
El índice de principales productos importados para el Sector, demuestra un crecimiento promedio mensual
De 7,9%, demostrando el dinamismo actual del Sector.
Cuándo estamos ante un
auge del sector, los
precios cotizan al alza;
lo cuál es positivo desde
el punto de vista del
inversionista.

6. El déficit habitacional del
país es actualmente es
de 800.000 viviendas.
Según datos del censo
nacional, 20% de las per-sonas
viven en situación
de alquiler en el área Me-tropolitana
de Asunción.
La oportunidad en la po-blación
del Gran Asun-ción
asciende a 85.000
viviendas.
Las variables de impues-tos,
tasas de interés e in-flación,
afectan directa-mente
al rendimiento de
las inversiones extranjeras.
En tanto el inversionista
extranjero tiene ventajas
comparativas contra
otros países de la región:
P á g i n a 6
ME RCA DO DE ALQU I L E R E S P A R A R E N TA DE
E X T R AN J E ROS .
TAMAÑO DEL MERCADO DE
VIVIENDAS
IMP U E S TOS , TASAS E I NF LACION
cuenta con créditos blan-dos
y avidez por moderni-zar
sus ciudades.
Los últimos emprendi-mientos
inmobiliarios en lo
referente a Edificios Apar-tamentos
para la cate-goría
Premium (desde
$150.000 a $300.000) fue-ron
adquiridos en una
proporción de 7 de cada
10, por inversionistas ex-tranjeros
(Alquiler)
Principalmente de Argen-tina
buscan refugios a su
alta inflación, tipo de
cambio y medidas pro-teccionistas,
así como de
Brasil y Uruguay atraen
principalmente los bajos
impuestos y la revaloriza-ción
inmobiliaria.-
Los menores impuestos de
la región, sumados a la
economía estable del
país, atraen la mirada de
los inversionistas extranje-ros
que apuntan a desa-rrollos
inmobiliarios en el
Paraguay.
El incipiente mercado,
ofrece tierras baratas,
construcciones de cali-dad
a precios competiti-vos,
una demanda que
7 de cada 10
apartamentos en los
últimos emprendimientos
fueron adquiridos por
inversionistas
extranjeros para
posterior renta (alquiler)
V o l ume n 1 , n º 1
$500 dólares / mes; es el
precio promedio de alquiler
para una familia de 5
integrantes
Existe un mercado potencial de
$495 millones de dólares anuales,
para alquiler de viviendas sólo en
Gran Asunción.
Asuncion 650.000 MRA 85.000
Capiata 200.000 Ñemby 94.000
SL 265.000 Villa Elisa 70.000
Luque 300.000 Limpio 95.000
Fernando 150.000 Lambare 155.000
Familias 412.800
Situación de la vivienda % Cantidad
Propia 80% 330.240
Alquiler 20% 82.560
Precio promedio - Alquiler $ 500,00
Mercado potencial anual $ 495.360.000,00
Poblacion area Metropolitana (Estimado 2014)
2.064.000
(5 miembros)
IMPUESTO A LA RENTA:
Argentina: 35%
Brasil: 34%
Uruguay: 25%
Paraguay: 10%
INFLACION:
Argentina: 32%
Brasil: 5,9%
Uruguay: 8,5%
Paraguay: 4,5%
RIESGO PAÍS:
Argentina: 9,7%
Brasil: 2,85%
Uruguay: 3,3%%
Paraguay: 5,4%
Tasa libre de riesgo:
Argentina: 12%
Brasil: 7,9%
Uruguay: 4,4%
Paraguay: 4%
EEUU: 2,4%

7. T í t u l o d e l b o l e t í n
Ubicación: Luque, Barrio “Las Pal-meras”,
zona Garden (entre Rakiura
y Confederación).-
Cantidad de unidades: 9
Dptos. Tipo 1 (1 Dormitorio):
Área Propia: 60,6 m2
Área Común: 36,2 m2
Cochera: 1 coche (12,5m2)
Total Construidos: 109,3m2
Cantidad: 6 unidades
Dptos. Tipo 2 (2 Dormitorios):
Área Propia: 101, 3 m2
Área Común: 60,65 m2
Cochera: 2 coches (25m2)
Total Construidos: 186,9 m2
Cantidad: 3 unidades
Terraza Lobby Bar, Parrilla.
 Total M2 construidos:
1.250
 Dimensión Terreno: 12x32
P á g i n a 7
EL PROYECTO: “ TORRE JARDÍN DE ORO”
“Vivir de forma segura y con
todo el confort, en una zona
privilegiada a minutos de todo.”

8. CERCANIA AL AEROPUERTO INTERNACIONAL.
El aeropuerto internacional de Asunción recibe anualmente 890.000 pasajeros; 87% del total son extranjeros.
El tráfico de pasajeros viene creciendo anualmente a un ritmo de 7%.
Las licitaciones para el proyecto de am- pliación ya iniciaron y culminarían las obras en el año 2018; proyectando la duplicación de los pasajeros, recibiendo anualmente 2.000.000 de personas, con una inversión de $150.000.000 de dólares, a través de la mo- dalidad APP.
Esta duplicación del tráfico aéreo represen- ta una oportunidad para la oferta de vi- viendas en la zona, principalmente apun- tando al Ejecutivo extranjero.
Página 8
MEJORA DE ACCESOS E INFRAESTRUCTURA
ACELERADORES
Volumen 1, nº 1
Se proyectan para la zona importantes mejoras en la infraestructura de acceso a la ciudad como ser:
Autopista Ñu Guazu (finaliza 1er. Semestre 2015)
Costanera Norte
Viaducto sobre Avda. Madame Lynch
Ferrocarril de cercanías—Central, Estación Luque.
Todos estos proyectos están en curso y representan una solución para el acceso a la ciudad, por parte de los habitantes de la zona.

9. Título del boletín
El eje de la Avda. Aviado- res del Chaco y Avda. Santa Teresa, se ha con- vertido en el nuevo cen- tro de negocios de la ca- pital, a partir de la confir- mación de la construc- ción del WTC Asunción (finaliza 2015), los más importantes Bancos, Cen- tros Comerciales y Edifi- cios Corporativos han iniciado su migración pa- ra estar presentes en la zona.
Así también una impor- tante lista de Hoteles co- mo ser:
Sheraton, Marriot, Ibis, han anclado sus operaciones, a modo de ab- sorber la demanda de la zona.
En la misma área, se esta construyendo el complejo “Blue Tower” que será el mayor centro comercial de la ciudad, con dos torres de edifi- cios corporativos.
El complejo comercial, hotelero y corporativo demandará viviendas para las más de 10.000 personas que desarrollaran sus labores en la zona.
La ubicación de “Torre Jardín de Oro” (distante a 10 minutos) repre- senta una importante ventaja para las personas que deseen vivir cer- ca de su lugar de trabajo, lo cuál claramente se transforma en una oportunidad de negocios para el proyecto.
Página 9
NUEVO CENTRO DE NEGOCIOS DE ASUNCION.

10. Acorde a los registros de precios por m2 de los lo- tes de la zona de influen- cia del proyecto, se pue- de verificar un crecimien- to exponencial del valor de la tierra.
En el año 2006 el m2 coti- zaba en $17 / m2; mien- tras que el valor actual de los lotes es de $220/m2
Este comportamiento nos da una tasa de revalori- zación promedio de 40% anual.
Sin embargo es razonable proyectar que las tasas de revalorización para los próximos años estarán entre 10% a 20% prome- dio anual.
Esta proyección cuenta con el fundamento económico del creci- miento de la población y las inversiones públicas que revalorizan la zona.
Página 10
ESTUDIO FINANCIERO
VALOR DE LA TIERRA
El precio del m2 en la zona paso de $17 a $210 en 8 años.
Volumen 1, nº 1
La proyección a 10 años indica que los valores podrían alcanzar $1.000 m2
Año
Precio m2
2006
$17,00
2007
$23,29
2008
$31,91
2009
$43,71
2010
$59,89
2011
$82,04
2012
$112,40
2013
$153,99
2014
$210,97
2014
$210,00
Crecimiento
$193,00
% prom x año
37,0%

11. Título del boletín
La inversión del presente proyecto corresponde a:
Por la adquisición total del inmueble y sus áreas construidas, para su explotación como renta de alquileres mensuales.
El cálculo del retorno de la inversión se realiza sobre la ganancia del flujo de caja en sus valores
Página 11
RETORNO DE FLUJO DE FONDOS DE LA INVERSIÓN.
INVERSIÓN INMOBILIARIA
El análisis de indicadores de rentabilidad del proyecto resalta:
Valor actual neto: Positivo, descontado al 8% anual (Tasa libre de riesgo + Prima de Mercado); el valor de los flujos futuros del proyecto asciende a $347.142; más la inversión inicial realizada.-
Tasa interna de Retorno (descontada): 11,9% anual
Esto significa que el valor de los flujos generados equivale a un rendimiento del 11,8% anual en dólares americanos, sobre el Capital invertido.
Esta tasa es considerada muy atractiva, comparando con las opciones del mercado como ser Bonos, CDA, y Letras del Tesoro, que pagan rendimientos menores al 6% anual.-
PAYBACK: La recuperación del valor total del capital in- vertido esta proyectado en 8 años, a consecuencia de la revalorización del inmueble y de los flujos generados por la renta mensual.
Los cálculos del flujo de caja fueron hechos bajo los siguientes supuestos:
1) Inversión: $880.000.-
2) Precios de alquiler:
Unidad Tipo 1: 2.2 millones
Unidad Tipo 2: 3.0 millones
Precio mensual en Gs.
3) Ajuste de precios 6% anual.
4) Gastos de manteni- miento equivalentes al 15% del valor de los ingre- sos.
5) Horizonte de análisis: 10 años.
6) Tasa de descuento: 8%; considerando Tasa Fed 10 años (2,5% anual + Riesgo País Py 5,4%)
La TIR (Tasa interna de retorno) proyecta un rendimiento de 11,8% anual sobre la inversión
TOTAL M2
1250
TOTAL INVERSION USS
880.000
Nivel de Evaluación
VAN
TIR ANUAL
PAYBACK
Del Proyecto
347.142
12,4%
8 años
Del inversionista
11,9%

12. Página 12
Volumen 1, nº 1
Acorde a las proyecciones del valor del inmueble para los próximos 10 años, sumado al flujo de caja esperado del proyecto, se puede estimar el rendimiento sobre la inversión (real) a una tasa efectiva del 15,3% anual en dólares americanos.-
Las proyecciones de revalorización del inmueble se realizaron a tasa promedio anual de 8%, esti- mando el valor futuro (en 10 años) de 545 por m2 en la zona.
Estas estimaciones pueden ser superadas en caso de que los aceleradores impacten con mayor fuerza en los precios del mercado inmobiliario.
Flujo de caja
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Año 0
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
Año 6
Año 7
Año 8
Año 9
Año 10
Flujo rentas
(880.000)
47.360
50.202
53.214
56.407
59.791
63.378
67.181
71.212
75.485
80.014
Flujo capitalizacion
(880.000)
60.643
60.643
60.643
60.643
60.643
60.643
60.643
60.643
60.643
60.643
Recuperacion de capital
(880.000)
(771.997)
(661.152)
(547.296)
(430.246)
(309.812)
(185.791)
(57.967)
73.888
210.016
350.673
RESUMEN DE LA INVERSION.
Capitalización
Valor Futuro
VF m2
VF
TERRENO (valor del activo)
100.000
215.892
545
215.892
CAPITAL (Edificio terminado)
780.000
1.270.538
1.016
1.270.538
Flujo de Caja
880.000
709.057
709.057
RENDIMIENTO ANUAL promedio
70.906
709.057
219.549
TASA NOMINAL DE RENDIMIENTO
24,9%
TASA EFECTIVA (descontada)
15,3%

13. Lic. Andrés Filártiga Zanotti, MBA
Mcal. Lopez 936, casi General Aquino.
Asunción, Paraguay.
Estudio de fact ibi l idad
e c o n óm i c o - f inanciera;
T o r r e J a r d í n d e O r o .
Teléfono: 595-21-210.775
Móvil: 595.981.915.610
Correo: afilartiga@gmail.com
Twitter: @andresaugusto
CONCLUSIONES.
Los fundamentos económicos que sustentan las proyecciones del proyecto se presen-tan
robustas, al tratarse de una zona que ha venido creciendo constantemente en el
valor por m2 de los lotes, así también crece la población (de toda el área Metropolita-na),
como también muestra un crecimiento constante del tamaño de la economía
que hace que más personas cuenten con ingresos de mayor poder adquisitivo; por
último los “aceleradores” que representan las inversiones de infraestructura y la com-posición
del Nuevo Centro Financiero de la Ciudad, con más de 10.000 personas traba-jando
en su zona de influencia, enmarcan al proyecto en una atractiva propuesta de
inversión, para aquellas personas que deseen una inversión segura y rentable en el
tiempo.-
AF
Proyectos Económicos y Finanzas
Aplicadas.

14. .