Trabajo final 40 grupo_198

TRABAJO FINAL DISEÑO DE PROYECTOS

CONSTRUCCIÓN CONJUNTO RESIDENCIAL
ANTARES NORTE
GRUPO 102058-198

EMIRO RIGOBERTO ROSERO
JORGE HERNAN GARCIA
JORGE MARIO ZULUAGA

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
 Bogotá presentaba hasta hace algunos años desarrollos urbanísticos que no
cumplen con la normativa ambiental, adicionalmente son proyectos que están
demandando recursos que en estos momentos son escasos .
 Los vertimiento, la contaminación y la concentración de población ocasionan
en el entorno cercano un impacto que no se tiene en cuenta en los proyectos
actuales.
 se tiene una necesidad de viviendas para los estratos altos debido a que los
programas gubernamentales están enfocados en la construcción de
viviendas de interés social, dejando esta franja del mercado a los
particulares.
 Bogotá por su problemática de movilidad requiere generar nuevos centros
urbanos que ofrezcan soluciones a sus habitantes en su entorno cercano
evitando el desplazarse por toda la ciudad generando caos vehicular y con
ello afectando la calidad de vida de sus habitantes.
 La ciudad se encuentra centralizada las oficinas públicas se encuentran en el
centro lo que ocasiona congestión y problemas de movilidad

JUSTIFICACIÓN
 En nuestro contexto actual se requieren soluciones urgentes y solidas de
vienda teniendo en cuenta la gran demanda existente es por eso que nuestro
proyecto se ubica en la ciudad de BOGOTÁ más concretamente al norte de
la capital en la localidad de USAQUEN, este lugar es un sitio de amplio
desarrollo actualmente por el auge de la construcción de vivienda nueva y la
ampliación de vías que permitirán la descongestión del norte de la
ciudad, por lo anterior la población viene presentando aumentos
considerables por lo cual el sector comercial es muy dinámico al contar con
varios almacenes de cadena y centros comerciales y terminales del sistema
masivo de transporte TRANSMILENIO.
 El área de comprendida entre la autopista norte y la carrera 9 entre calles
153 y 170 corresponden a un área industrial y comercial, sector conocido
como TOBERIN, sitio que alberga bodegas y pequeñas industrias
manofactureras donde trabajan cientos de personas provenientes de otras
zonas de la ciudad.
 Las necesidades de comercio, se encuentran satisfechas pero todavía existe
la posibilidad de establecer nuevos locales debido al creciente aumento de la
población que se esta acentando en este sitio.

OBJETIVO GENERAL

Contextualizar y ejecutar el proyecto de
construcción de un nuevo conjunto
residencial en el sector de Usaquén al Norte
de la ciudad de Bogotá cumpliendo todas las
especificaciones exigidas en materia de
calidad que garanticen satisfacer las
necesidades y exigencias de sus habitantes

OBJETIVOS ESPECIFICOS

Realizar una evaluación sobre el impacto económico y social que
generaría la construcción de un nuevo conjunto residencial con cuatro
torres de apartamentos cada una de 15 pisos y cuatro unidades por
piso. el cual llevara como nombre CONJUNTO RESIDENCIAL
ANTARES NORTE.
Realizar el correspondiente análisis de los fundamentos jurídicos en
materia urbanística y tramitar los correspondientes permisos de
autoridad competente para la ejecución del proyecto.
En el nuevo conjunto residencial se debe tener la capacidad de ofrecer
todos los servicios necesarios para no tener que desplazarse por la
ciudad, este es uno de los puntos clave que un habitante de la capital
toma en cuenta a la hora de elegir el lugar para adquirir su vivienda, es
por esto que el sector debe ofrecer una alta valorización pues conjuga
en un solo sector todo lo que se necesita para vivir de manera cómoda.

REFERENTE CONTEXTUAL

La calle 170 al norte de Bogotá es uno de los sectores con mayor auge
en la construcción de vivienda para estratos medios y altos de la
ciudad, en el lugar convergen diversas actividades económicas, además
de personas provenientes de diferentes partes del país y el mundo.
Inclinados por desarrollar un proyectos pionero en el manejo de energía
alternativa y aprovechamiento de recursos, ANTARES NORTE contara
con novedosos sistemas que se suplirán de sistemas alternos de
generación los cuales cuidan el medio ambiente.

Pretendemos con el proyecto dar solución a dos necesidades básicas de
la ciudad el aprovechamiento del suelo y el impacto ambiental por el
desarrollo urbanístico.

Para nuestros clientes queremos brindarle una solución de vivienda
moderna acorde con sus necesidades y que genere conciencia
ambiental.

REFERENTE CONCEPTUAL

Colombia pasa por uno de los mejores momentos económicos en su
historia reciente, situación que ha motivado a la población a la
adquisición de bienes durables y de alto valor que dan un impulso a la
economía, si a ello le sumamos que la vivienda es un referente espacial
que le permite al hombre tener un punto fijo, permanecer en un lugar,
tener arraigo; es decir, la vivienda debe ser interpretada desde dos
perspectivas: a partir de la función que cumple como “satisfactor” de
necesidades humanas y como punto de partida para su desarrollo en
comunidad, resulta muy atractivo desde le punto de vista social el
generar estos espacios que permitan el desarrollo y desde al punto de
vista financiero viables por la característica de la inversión
Si nos remitimos a las publicaciones que sobre la demanda de este tipo
de bienes se viene publicando, revistas especializadas en construcción
y negocios, así como instituciones de estudios econométricos y
estadísticos vienen presentando índices satisfactorios de crecimiento, lo
que los expertos han llamado una burbuja inmobiliaria por el alto valor
que han adquirida este tipo de activos.

PROCEDIMIENTOS METODOLÓGICOS

La información previa para el proyectos se obtuvo de estudios de la
demanda que FEDELONJAS a hecho sobre el sector, nos hemos
apoyado en encuestas realizadas a grupos de personas con el perfil al
cual va dirigido el proyecto identificando sus necesidades y
expectativas, dentro de estos hallazgos podemos destacar

• facilidad de acceso a servicios educativos, recreativos y de comercio.
• acceso a instituciones educativas cercanas
• cercanía a los nuevos polos de desarrollo industrial.
•Lugares tranquilos y con naturaleza circundante.
•Parques y senderos que permitan el desarrollo de actividades al aíre
libre.
Por lo anterior tuvimos muy en cuenta la reglamentación ambiental
descrita en el articulo 1743 de 1994 y el Plan de Ordenamiento
Territorial del distrito el cual se encuentra consignado en el decreto 043
de 2010.

VARIABLES E INSTRUMENTOS
ANÁLISIS

Por intermedio del estudio realizado por FEDELONJAS pudimos
establecer que Nuestro público Objetivo esta ubicado en la clase media-
alta y alta, familias compuestas por parejas jóvenes profesionales con
buenos ingresos, la edad entre los 30 y 45 años.
Nuestros apartamentos están diseñados para personas que privilegian la
comodidad y el buen gusto antes que el precio, adicionalmente
buscamos clientes que busquen hacer una apuesta hacia los proyectos
que tiene un bajo impacto ambiental y con ello estimular en un futuro
cercano que todos tengan esta característica.
Nuestro propósito es dar solución a las necesidades de integralidad que
exigen este tipo de clientes al ofrecer una unidad residencial que suple
todas sus necesidades básicas
Con esta información también pudimos concluir que nuestro proyecto es
muy atractivo desde el punto de vista financiero pues ofrece una gran
rentabilidad en el corto plazo, la cual puede oscilar entre el 25 y 30% al
terminar la construcción .

ALCANCES DEL PROYECTO
ANTARES NORTE
PROYECCIONES.
Podemos establecer plenamente que la información del proyecto ANTARES NORTE, será de gran
utilidad para todos los socios de la constructora Nuevo Horizonte para la toma correcta y acertada
de las decisiones orientadas a generar el éxito del proyecto y de los socios de la constructora ya que
se logro identificar a través de la información obtenida una gran oportunidad de negocio ya que la
oferta de soluciones de vivienda no satisface la demanda actual principalmente por la excelente
ubicación del nuevo conjunto residencial ya que el sector presenta uno de los desarrollos
urbanísticos mas dinámicos de la ciudad y la demanda proviene en su mayoría por clientes de
extractos altos y en su mayoría familias con hijos en edades tempranas y buscan satisfacer todas
sus necesidades y el sector les puede ofrecer y satisfacer todos esos deseos de bienestar y mejor
calidad de vida tales como Educación por la abundancia de instituciones educativas y universitarias,
Salud, por la existencia de hospitales y clínicas de primer nivel, recreación por que predominan las
zonas verdes y los centros deportivos y recreativos, además el sector cuenta con excelentes
restaurantes, sitos de esparcimiento, centros comerciales entre otros, ósea con lo anterior
podemos garantizar el 100% de beneficios en todos los aspectos anteriormente descritos tanto para
Los socios de la constructora, Los clientes, la comunidad en general y para el gobierno nacional por
que estamos ayudando a fomentar una nueva cultura sana, segura y en paz.
LIMITACIONES.
Se pudo establecer que el sector se encuentra afectado por las problemáticas propias de una ciudad
en crecimiento sin embargo esta regulado este crecimiento gracias al POT el cual establece el tipo
de uso que se le dará al suelo las zonas verdes disponibles para el disfrute de la comunidad
se han venido disminuyendo de manera considerable dando paso a construcciones privadas y
centros comerciales.
La contaminación por la polución, la contaminación visual, por ruido y de las fuentes de agua es
evidente pues es la consecuencia de la concentración de la población y la creciente demanda de
servicios

IDENTIFICACION O SERVICIO
CARACTERISTICAS O ATRIBUTOS.
Se puede considerar que nuestro proyecto es de carácter financiero , el cual identifica y analiza
minuciosamente todos y cada uno de los aspectos externos que amenazan el éxito de nuestro
proyecto como la competencia, los macro y microeconómicos y el impacto que le puede causar a la
ejecución de ANTARES NORTE, el cual cuenta con cuatro torres de apartamentos cada una de 15
pisos y cuatro unidades por piso, conformada por apartamentos de un área de 95 mt² para el básico
y 120mt² para el Dúplex. La unidad básica cuenta con 3 alcobas, salón-comedor, cocina integral, área
de ropas, 2 baños, alcoba principal con vestier, cuentan con un parqueadero y cuarto útil. El
apartamento Dúplex tiene , 3 habitaciones+ habitación servicio, hall o biblioteca, 3 baños y
parqueadero doble además de su cuarto útil.
El conjunto contará para sus áreas comunes con sendero para trote, cancha múltiple, zona húmeda
con Jacuzzi y baños sauna, GYM y salón Múltiple. Las torres cuentan con 2 ascensores cada una.
En cuanto a la seguridad contará con circuito cerrado de televisión, portería vigilada las 24
horas, identificación Biométrica para el acceso y puertas electrónicas con tarjeta para el acceso de
los vehículos.
La otra ventaja ambiental la constituye el colector de aguas residuales las cuales serán almacenadas
y en este sitio se les extraerá el material orgánico para llevarlo al BIODIGESTOR el cual tendrá como
función descomponer estos desechos para producir gas metano apto para los fogones del
conjunto, para las aguas lluvias se tendrán tanques de almacenamiento
será un proyecto de estrato 5 que apunta a un perfil de familia joven con un nivel profesional, que se
encuentran en la búsqueda de su primer apartamento, por ello las áreas comunes privilegian el
disfrute de lo niños.
Como valor agregado el conjunto contará con generación de energía propia(paneles solares en los
techos) para las áreas comunes y ascensores, se utilizará también esta energía para un sistema de
calefacción de agua, adicionalmente las aguas residuales producidas por las unidades
habitacionales serán recolectadas y como proyecto único en Bogotá el material orgánico contenido
en las aguas se almacenara en un biodigestor el cual producirá gas metano suficiente para los
fogones de cada uno de los apartamentos.

DESCRIPCIÓN DE LOS CONSUMIDORES O
BENEFICIARIOS DEL PRODUCTO

El nuevo conjunto residencial. ANTARES NORTE, es un proyecto inmobiliario
creado como alternativa de solución de vivienda dirigido a familias de estratos
altos en su mayoría jóvenes profesionales con ingresos mayores o iguales a los 6
y 7 millones de pesos mensuales por familia, de los cuales el 65% son hombres y
el 35% mujeres entre las edades de 25 a 40 años de edad quienes exigen la
satisfacción de sus deseos y necesidades a través de la adquisición de su
vivienda que les garantice una mejor calidad de vida para los clientes y sus
familias y quienes tiene muchas expectativas con la oferta de la constructora
Nuevo Horizonte y su nuevo conjunto residencial Antares Norte quien a estimado
y delimitado geográficamente su mercado en un 100% en calidad ,demanda y
oferta cumpliendo con todas las especificaciones técnicas y físicas y a la vez
adoptando todas las medidas de prevención orientadas a neutralizar los impactos
negativos en el medio ambiente.

ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Bogotá requiere al año un promedio de 50000 unidades habitacionales en
todos los estratos, de esta cantidad se calcula que 15000 están destinadas
para los estratos 4,5 y 6.
Nuestro proyecto contará con 240 apartamentos lo que corresponde al 1,6%
de la demanda, de acuerdo al estrato en el cual estará nuestro proyecto que es
el estrato 5 la demanda supera la oferta y garantiza una buena venta del
proyecto.
La demanda por bienes durables a mejorado considerablemente en los últimos
años debido a el buen ritmo que ha mantenido la economía Colombiana.
Debido a la cercanía con las universidades que tiene el proyecto este se puede
constituir en un nicho de inversión para personas que arriendan a estudiantes
de otras regiones ó profesionales jóvenes que buscan un lugar cercano a sus
trabajos.
La demanda de vivienda con las características de ANTARES NORTE viene
creciendo de manera sostenida en la capital.

RESULTADOS ESTUDIO DE MERCADO

De las encuestas realizadas se pudo extraer la información con la cual
le dimos forma al proyecto tratando de dar solución a las necesidades de
nuestros clientes.

1. El 85% manifestó el interés que el proyecto tuviera energías
alternativas y fuera amigable con el ambiente.
2. El 65% privilegió a la hora de comprar aquellos proyectos que tienen
zonas de esparcimiento dentro del conjunto.
3. Un 25% consideró que el precio es el principal punto a la hora de
tomar una decisión.
4. 70% consideran que el espacio adecuado para los apartamentos se
encuentra entre los 85 y 120mts.
5. Para un 95% la ubicación del proyecto es preponderante a la hora de
tomar una decisión.
6. Finalmente el 90% considera que el tema de seguridad es muy
importante y lo toman en cuenta para la decisión de compra.

ANÁLISIS DEL PRECIO

Con la información obtenida de los proyectos que se encuentran
ubicados en los alrededores, encontramos que en promedio el metro
cuadrado de $4.500.000 , teniendo en cuenta esto nuestro proyecto
esta manejando un valor de metro cuadrado de $ 2.840.000 para el
básico y duplex de $3.166.000.
Teniendo en cuenta que nuestra unidad contará con servicios que no
impactan el medio ambiente, auto-sostenibles y de bajo
consumo, dejan a nuestro proyecto muy bien posicionado con respecto
a la competencia ofreciendo mucho más que un simple apartamento.
El proyecto se ubica dentro de los de su misma categoría en una gama
media del mercado, buscando un público objetivo con ingresos entre los
6 y 7 millones de pesos por familia .
El precio fijado para los apartamentos cubre todas las necesidades de
los costos y deja una rentabilidad sobre la inversión alta, sin tener que
sacar al mercado apartamentos de baja calidad ó poca área, o con
acabados que no cumplen con la expectativa para su categoría.

RESULTADO ESTUDIO TÉCNICO

PROCESO PRODUCTIVO.
La empresa Constructora Nuevo Horizonte Ltda., la cual ofrece soluciones de vivienda para estratos
altos, es consiente que en todo proceso se debe priorizar la necesidad de prever, planear, organizar,
dirigir y controlar para alcanzar el éxito de la organización de esta manera iniciamos el proceso
productivo de Antares Norte, con la adquisición y adecuación de un lote de 20.000 metros cuadrados
con un valor por metro cuadrado de $ 625.000 pesos con un valor total de $ 12.500.000.000 ( Doce mil
quinientos millones de pesos) previos estudios técnicos y permisos de autoridad competente para
iniciar con la construcción del conjunto residencial y procedemos a ejecutar las correspondientes
obras de instalación de redes de acueducto, alcantarillado , redes eléctricas, movimientos de tierra,
cimentaciones, estructuras, instalaciones realizadas con ladrillo, cemento, hierro de alta calidad y
garantizado, terminados y acabados en madera pino y cedro, pisos en porcelanato de 6ox60, paredes
en estuco veneciano, cielo raso en panel yeso y mármol para crear un ambiente acogedor de
nuestro nuevo conjunto residencial el cual cuenta con con cuatro torres de apartamentos cada una de
15 pisos y cuatro unidades por piso con apartamentos de un área de 95 mt² para el básico y 120mt²
para el Dúplex. La unidad básica cuenta con 3 alcobas, salón-comedor, cocina integral, área de ropas,
2 baños, alcoba principal con vestier, cuentan con un parqueadero y cuarto útil. El apartamento
Dúplex tiene , 3 habitaciones+ habitación servicio, hall o biblioteca, 3 baños y parqueadero doble
además de su cuarto útil,. Para alcanzar la elaboración de un excelente producto en materia de
vivienda no podemos desconocer en ningún momento los avances tecnológicos en el procesos
productivo por lo tanto se tendrá en cuenta la utilización de maquinaria de punta y especializada tales
como Rodillo Roller , Cierras radiales e ingleteadora , así mismo se aplicara la tecnología de
impregnación mediante un ciclo vacio – presión – vacio denominado método Bethell, el que es
posible realizar mediante la utilización de una maquina impregnadora denominada autoclave.
Duración del proyecto 36 meses, los cuales comprenden las etapas de planificación, licencias, diseño
y estudios técnicos, construcción y venta del proyecto

RESULTADO ESTUDIO TÉCNICO

NECESIDADES DE RECURSO HUMANO

En la constructora Nuevo Horizonte tenemos claro que el esfuerzo físico o mental empleado en la
construcción del nuevo conjunto residencial Antares Norte, es considerado como mano de obra y
que es el factor mas importante de la empresa bien sea Directa o Indirecta, y su ubicación lo
realizamos teniendo en cuenta sus perfiles y competencias entre la mano de obra directa tenemos
todo el recurso humano involucrado de manera directa en la producción y construcción del
conjunto residencial tales como:
01 ingeniero
02 arquitectos
03 conductores
40 obreros.
12 operarios calificados
10 maestros de obra
30 ayudantes de construcción
10 mamposteros
10 pintores
Mano de Obra indirecta: son todos aquellos trabajadores que no tienen contacto directo con la
transformación de los materiales empleados para la construcción del conjunto residencial. tales
como:
01 Administrador
01 jefe de personal
01 Contador
04 supervisores
01 almacenista
01 auxiliar oficinista
01 mensajero

RESULTADO DEL ESTUDIO TÉCNICO
Necesidades de maquinaria y equipo
La planeación de la producción para un proyecto dado, esta dirigida a menudo hacia la productividad del
equipo mismo que rige la cantidad de trabajo a entregar. La planeación financiera de una empresa
constructora como Nuevo Horizonte, siempre comienza a partir de la inversión en equipo, ya que este
elemento constituye la mayor inversión de capital a largo plazo. El material terrestre puede
triturarse, excavarse o aspirarse en su lugar natural de formación. Al hacer esa operación, las propiedades
del material cambiaran de un estado natural a uno nuevo originado por el equipo. Manejan otros equipos de
construcción el cual se diseñan para manejar material suelto o fluido, y aprovecharlo en un producto de
construcción mas elaborado. Entre la maquinaria mas utilizada tenemos:
1.Compresores y bombas para trabajar con aire y fluidos.
2.Excavadoras y equipo para mov. de tierra, para desplazar material.
3. Cortadora de trinchera, draga y equipo para perforación de túneles.
4. Equipo de transporte y de arrastre para mover el material suelto.
La productividad de un equipo de construcción, es la expresión empleada en esta obra para designar el
rendimiento del equipo en una hora. A la productividad que puede esperarse, regida generalmente por las
limitaciones de diseño del equipo, se le denominara productividad óptima o de pico.

RESULTADO DEL ESTUDIO TÉCNICO
Necesidades de adecuaciones y obras físicas.
En la obra es indispensable algunas adecuaciones para brindarle una mejor desarrollo
a la obra. En esta obra también se manejan sitios adecuados para almacenamiento de
los materiales permitiéndole mayor agilidad en el desarrollo de los trabajos
cotidianos. Además evitará desperdicios y deterioro de los mismos, reduciendo al
mismo tiempo el volumen de desperdicios.

ASPECTOS ORGANIZACIONALES

En la constructora es de suma importancia prestarle un buen servicio al cliente, para
llevarle una buena imagen a la empresa. Por eso es fundamental determinar la cantidad
de empleados para atender nuestros clientes. Para lo cual se estableció un numero
determinado de empleados con sus respectivos salarios considerando todos los
beneficios de la ley.

CONCLUSIONES

• Cuando se pretende llevar a cabo un proyecto es muy importante conocer en
cual entorno se va a desenvolver, cual será su competencia y que soluciones va
a dar para la problemática que fue concebido.
• de igual forma se debe analizar si el proyecto no ocasionará mayores
problemas al lugar donde se ejecutará
• se debe cuantificar los recursos que se necesitan para su ejecución, tener un
estudio de mercado en el cual se pueda vislumbrar si de verdad hay una
necesidad insatisfecha en el nicho en el cual queremos invertir.
• En nuestro proyecto ANTARES NORTE contamos con una alta valorización
por la dinámica del sector constructor en el norte de Bogotá, situación que
facilita la ejecución pues de entrada el retorno de la inversión esta garantizada.
• Nuestro proyecto ofrece soluciones para la ciudad, mejorando la oferta de
vivienda, para el medio ambiente, construyendo un conjunto que utiliza energías
alternativas, con las fuentes hídricas al tratar sus residuos y reutilizarlos.
• Tiene responsabilidad social pues cumple con las normativas que rigen el
negocio, es transparente en la contratación y cumple con las obligaciones con
sus empleados en materia de pagos y seguridad social, situación que genera
equidad y contribuye a disminuir la brecha social.

BIBLIOGRAFIA.
CAÑON SALAZAR, Henry. Modulo Académico Diseño de Proyectos Universidad Nacional
Abierta y a Distancia UNAD, Bogotá 2011

ARBOLEDA VÉLEZ, Germán. Proyectos, Formulación, evaluación y control.
AC Editores. Bogotá. 1998.

CONTERAS, Marco Elías. Formulación y Evaluación de Proyectos. UNAD. Bogotá.
1998

GALLARDO CERVANTES, Juan. Formulación y Evaluación de Proyectos: Un
enfoque de Sistemas. Mc Graw Hill. México. 1998.

MIRANDA MIRANDA, Juan José. Gestión de Proyectos. Identificación,
formulación y Evaluación. Cuarta edición. ESAP. Bogotá. 2000.

Estudio Técnico para la Elaboración de Proyectos.
www.slideshare.net/.../estudio-técnico-elaboración-de-proyectos

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