Curso de Inversiones Inmobiliarias (Clase N°3), Instituto Baikal
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Fuentes de Información. El proceso de compraventa inmobiliaria. Estrategias de inversión. Trampas de valor.
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- 1. S A N T I A G O M A G N I N e n I N S T I T U T O B A I K A L L U N E S 2 4 D E J U N I O D E 2 0 1 9 EL PROCESO DE COMPRA
- 2. SANTIAGO MAGNIN SANTIMAGNIN#realestateandchill Corredor Inmobiliario, fundador y arengador en deinmobiliarios.com Lic. en Administración (UBA), ex Techint, tutor ad honorem del posgrado en emprendimientos de la FIUBA y voluntario en Junior Achievement. “Si es fácil, no es negocio”
- 3. Introducción 1. Fuentes de información 2. El Proceso 3. Estrategias de inversión 4. Trampas de valor SANTIMAGNIN#realestateandchill ÍNDICE
- 9. SANTIMAGNIN#realestateandchill valor de lista promedio USD 2100/M2 precio de cierre de un 2amb al fte. específico USD 1806/M2 - 1 4 %
- 13. SANTIMAGNIN#realestateandchill valor de lista promedio USD 3500/M2 precio de cierre de un 3amb al fte. específico USD 3412/M2 - 3 %
- 16. SANTIMAGNIN#realestateandchill Ene19: 2027 Feb19: 2141 Mar19: 2738 Abr19: 2774 2420/MES
- 17. SANTIMAGNIN#realestateandchill El propietario propone. El comprador valida precio.
- 18. Valores de Lista 320 410 500 900 1300 875 430 420 380 390 400 410 420 660 900 975 1050 1050 1050 1075 1100 1100 1100 1050 1000 600 820 950 1000 1300 1375 1450 1475 1505 1670 1985 1888 1817 1950 2135 2455 2349 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
- 19. Apreciación o Depreciación Nominal 28% 22% 80% 44% -33% -51% -2% -10% 3% 3% 2% 2% 57% 36% 8% 8% 0% 0% 2% 2% 0% 0% -5% -5% -40% 37% 16% 5% 30% 6% 5% 2% 2% 11% 19% -5% -4% 7% 9% 15% -4%77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
- 20. Valores de Lista desinflacionados 1325 1579 1729 2742 3591 2276 1084 1015 886 893 884 870 850 1268 1659 1745 1824 1779 1730 1720 1720 1694 1657 1531 1418 837 1119 1262 1285 1619 1665 1691 1726 1733 1864 2170 2035 1927 2065 2233 2515 2349 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
- 21. Apreciación o Depreciación Anual (Real) 19% 9% 59% 31% -37% -52% -6% -13% 1% -1% -2% -2% 49% 31% 5% 5% -2% -3% -1% 0% -2% -2% -8% -7% -41% 34% 13% 2% 26% 3% 2% 2% 0% 8% 16% -6% -5% 7% 8% 13% -7% 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
- 22. 2017, 63.382; 2018, 55.590 Estimación 2019: 38.000
- 23. SÓLO COMPRADORES, VENDEDORES, CORREDORES INMOBILIARIOS Y ESCRIBANOS CONOCEN PRECIOS. SANTIMAGNIN#realestateandchill
- 24. TEMA 1 FUENTES DE INFORMACIÓN
- 33. SANTIMAGNIN#realestateandchill Reserva + Refuerzo POR INMOBILIARIA
- 35. SANTIMAGNIN#realestateandchill 1. Tipo de Operación 2. Monto de la Oferta 3. Moneda de Pago 4. Forma de Pago 5. Lugar de Firma 6. Designación del Escribano 7. Fechas tentativas 8. Posesión 9. Impuesto de Sellos 10.Gastos de Escrituración 11. Honorarios de la Escribanía 12. Inventario 13. ¿Valor de Escrituración ?
- 36. TEMA 3 ESTRATEGIAS DE INVERSIÓN
- 38. ¿Cómo entrar a un mercado?
- 41. Sri Lanka MyanmarChina VietnamMoldavia CamboyaBangladesh BulgariaTurquía
- 48. Diferenciación como estrategia $ 100 > $ 200(50%) $ 120 > $ 210(43%) No:
- 49. Diferenciación como estrategia $ 100 > $ 200(50%) $ 120 > $ 210(43%) $ 100 > $ 200(50%) $ 100 > $ 205(51%) No: Sí:
- 57. Conclusiones teóricas: • Precio y Costo no son ni primos • Diferenciación o precio (muy poco en el “medio”) • Oferta vs Demanda (¿Las hamburgueserías y las cervecerías de hoy son los parripollos o las canchas de pádel de ayer?)
- 58. Métodos tradicionales de valuación: 1. Tasación por comparables 2. Tasación por valor de reposición 3. Tasación por flujos de fondos descontados
- 59. Tasación por Comparables En un mercado competitivo, un comprador no pagará por un inmueble más que el precio de otros semejantes.
- 60. Tasación por Comparables Se rige por dos principios económicos básicos: 1. Sustitución: Nos interesa el precio que se ha estado pidiendo por propiedades que tienen la misma utilidad. 2. Oferta y Demanda: El precio pagado por propiedades comparables es afectado por las condiciones de la oferta y la demanda a la fecha de venta.
- 61. Tasación por Comparables ¿Cómo lo hago yo? 1. Datos de la propiedad 2. Mapa de implantación 3. Oferta en la zona de influencia 4. Propiedades Comparables 5. Ponderación/Homogeneización 6. FODA 7. Precio
- 63. Ponderación 3-6-9-12 • 3 variables referidas a la ubicación • 6 variables referidas al edificio • 9 variables referidas a las características inmutables del departamento • 12 variables referidas al estado de mantenimiento de la unidad
- 64. UBICACIÓN (+/-20% máx) Vecinos Especiales Iluminación Artificial de la Cuadra Arbolado
- 65. UBICACIÓN (+/- 10% por variable; 0,8/1,2 máx) Edad Calidad constructiva Categoría (excepción +/- 30%) Espacios comunes Servicios centrales Exteriores (paredes, medianera, puerta/s, ventanas, humedades)
- 66. CARACTERÍSTICAS INMUTABLES Superficie cubierta (cantidad de m2) • 1,1, para departamentos de hasta 30m2 • 1,05, de 31 a 50m2 • 1,00, de 51 a 100m2 • 0,95, de 101 a 150m2 • 0,90, de 151 a 250m2 • 0,80, para departamentos de más de 250m2
- 67. CARACTERÍSTICAS INMUTABLES Superficie semi y descubierta (cantidad de m2) • 0,50 a los m2 de galerías o lavaderos semicubiertos • 0,33 los m2 descubiertos de balcones • 0,20 los m2 descubiertos de patios ¡Muchas excepciones!
- 68. CARACTERÍSTICAS INMUTABLES • Valor de Expensas • Valor de ABL • Valor de AySA
- 69. CARACTERÍSTICAS INMUTABLES Altura en edificio • 0,90, para deptos en planta baja o 1er piso • 0,95 para 2do y 3er pisos • 1,00 para 4to y 5to pisos • 1,05 para 6to y 7mo pisos • 1,10 para 8vo y 9no pisos • 1,15 para pisos superiores al 9no • 0,90 para último piso
- 70. CARACTERÍSTICAS INMUTABLES Orientación: • 1,10 Norte • 1,00 Este y Oeste • 0,90 Sur
- 71. CARACTERÍSTICAS INMUTABLES Disposición: • 1,05 Frente • 1,00 Contrafrente • 0,90 Lateral/Interno Muchas excepciones (por visuales y tipología)
- 72. MANTENIMIENTO (0,8 / 1,2) • Cocina • Baños • Paredes • Pisos • Placares • Instalaciones de agua • Instalaciones de gas • Instalaciones de electricidad • Funcionamiento de desagües • Sistema/s de calefacción • Sistema/s de refrigeración • Sistema/s de ventilación
- 73. SANTIMAGNIN#realestateandchill CAMBIO DE USO ¿Cómo podemos cambiar esa PONDERACIÓN?
- 74. TEMA 4 TRAMPAS DE VALOR
- 97. ¡El negocio de los leads de PROPIETARIOS VENDEDORES! SANTIMAGNIN#realestateandchill