Nuevo Derecho real regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina Año 2015

1. Conjuntos inmobiliarios
en el Código Civil y
Comercial de la Nación
Argentina
Año 2015
Materia:
DERECHOS REALES E
INTELECTUALES
Prof. Marta Etel Cazayous de
Dillon

2. Conjuntos inmobiliarios- Ubicación
 En la parte general, se enumeran en el
Artículo 1887 los derechos reales,
incorporándose a esta nómina, un nuevo
derecho real en el inciso d), que es el de
los denominados “Conjuntos
inmobiliarios”.
 Los mismos se desarrollan en el Libro
Cuarto “Derechos reales”, Título VI
“Conjuntos Inmobiliarios”, Capítulo 1, en
los artículos 2073 a 2086.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

3. Antecedentes
 El primer club de campo de nuestro país se organizó
como tal en el año 1930, previendo un sistema de
asociación o sociedad civil, común a muchos
clubes que se dedicaban a las actividades
deportivas o sociales.
 Con el tiempo surgió la posibilidad de construir
chalets para los socios, permitiéndoseles
permanecer durante el fin de semana en las
instalaciones.
 Vale decir que el origen de estos emprendimientos
se produjo al amparo de los derechos personales.
 Pero el gran desarrollo de estos emprendimientos se
produjo durante la décadas de 1970 a 1980.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

4. Antecedentes
 Surgió después la necesidad de que cada miembro del
club de campo se sintiera propietario de su lote y de su
casa, y se contara con servicios e instalaciones comunes
a todos los titulares.
 En diversas reuniones doctrinarias y jornadas nacionales
de derecho civil, se planteó la posibilidad de otorgar
mayores seguridades a los adquirentes mediante la
protección conferida por los derechos reales.
 Las propuestas de regulación lo consideraban como un
derecho real autónomo, que debía tomar como base la
propiedad horizontal pero a su vez, incorporar
características especiales del instituto, tales como el
derecho de preferencia respecto de otros integrantes del
club de campo para el caso de enajenación de la unidad,
el derecho de admisión, régimen de sanciones internas,
etc.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

5. Antecedentes
 Se propició la regulación de una Ley Nacional de
Propiedad Residencial y un proyecto de Ley de
Urbanizaciones Especiales que no llegaron a
sancionarse.
 Estos emprendimientos se desarrollaron al amparo
de normas provinciales, con características propias y
locales.
 Se suple así un vacío legislativo postergado durante
varias décadas, por la ausencia de normas de fondo
a nivel nacional, que reclamaban su consideración,
para poder acompañar urbanística, sociológica y
jurídicamente las mutaciones producidas en nuestra
sociedad.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

6. Concepto
 Establece el artículo 2073 que: “Son conjuntos
inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados
o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial
o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a
lo dispuesto en las normas administrativas locales”.
Muchos institutos forman parte de este nuevo derecho
real:
 Clubes de campo,
 Barrios cerrados o privados,
 Parques industriales, empresariales o náuticos,
 Cualquier otro emprendimiento urbanístico
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

7. Clubes de campo
 Por Clubes de Campo debemos entender tal como describe el
artículo 64 de la Ley 8912 de Ordenamiento territorial y uso del suelo
de la Provincia de Buenos Aires, a “un área territorial de extensión
limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las
siguientes características básicas: a) Esté localizado en un área
no urbana, b) una parte se encuentre equipada para la práctica
de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno
contacto con la naturaleza, c) La parte restante se encuentre
acondicionada para la construcción de viviendas de uso
transitorio, d) El área común de esparcimiento y el área de
viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación
funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible.
El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser
modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades por
otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en
forma independiente de las unidades que constituyen el área de
viviendas”
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

8. Barrio cerrado
 Barrio cerrado es “todo emprendimiento urbanístico
destinado a uso residencial predominante, con
equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá
materializarse mediante cerramiento”.
 Estos barrios deben organizarse bajo las disposiciones
de la propiedad horizontal.
 Toda la trama circulatoria interna del barrio cerrado,
queda en el dominio privado de los titulares de las
distintas unidades que lo componen.
 Se deben prever estudios de prefactibilidad y de
factibilidad que contemplen las consecuencias de la
instalación de viviendas de uso permanente, con las
correlativas necesidades a cubrir.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

9. Estudios de prefactibilidad y factibilidad
 Por medio de los estudios de prefactibilidad habrá
que merituar el impacto ambiental que ocasione en
la zona, la instalación de un barrio cerrado y su
influencia socio-económica y urbanística, que
prevea la consideración de las cuestiones y servicios
primordiales de salud, seguridad, educación,
transporte, comunicaciones, etc.
 Como consecuencia de la realización de los
estudios de factibilidad, se deberá crear la
infraestructura básica para que el barrio cerrado
funcione como tal, instalando servicios de agua
potable, desagües cloacales, pavimentación sobre el
suelo, eliminación de desechos y sistema eléctrico.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

10. Parques industriales
 Los Parques industriales tienen también otras
denominaciones tales como: cinturón industrial, polígono
industrial o zona industrial.
 Se refieren a un espacio territorial en el que se agrupan una
serie de actividades industriales, que pueden encontrarse
relacionadas entre sí o no, pero que tienen determinados
incentivos, como el acceso a las fuentes de energía, el
transporte y la mano de obra, áreas de servicios,
disponibilidad de servicios públicos u otros que permitan la
operatividad de la planta industrial.
 Cuentan con el servicio de abastecimiento de energía
eléctrica, de agua con diversos tipos de tratamiento, en
función del uso que se le quiera dar, sea para uso potable,
para calderas, o para enfriamiento, etc.
 Tienen otros servicios comunes, como vigilancia, portería,
tratamiento de aguas servidas y degradación de desechos
industriales.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

11. Parques empresariales
 Los Parques empresariales no tienen una finalidad o
destino de producción sino que apuntan a la instalación
de empresas prestadoras de servicios con finalidades
muy variadas: comerciales, científicas,
administrativas, etc.
 Se denomina parque empresarial o parque de
oficinas a un área de terreno conformada por la
agrupación de varios edificios de oficinas en el que no
está prevista la instalación de industrias ni viviendas para
residencia.
 Para facilitar el acceso a ellos se los suele ubicar en las
proximidades de autopistas o carreteras. Están
inspiradas- según algunos urbanistas- en los diseños de
las ciudades-jardines y los campus universitarios.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

12. Parques náuticos
 Los Parques náuticos concentran en un mismo predio o
zona, empresas prestadoras de servicios que coadyuvan
a la actividad náutica, como astilleros, cocheras
náuticas, amarres, construcción de marinas para acceso,
provisión de luz, agua y teléfono a las embarcaciones,
varadero, es decir espacio para poner embarcaciones en
tierra a fin de realizar reparaciones, servicio de marinería
para el cuidado de los amarres, embarcaciones para
remolques o auxilios, venta de camas en guarderías
náuticas, pluma para levantar embarcaciones, grúas y
ascensores.
 Algunos de estos emprendimientos se realizan con
participación de capital público (Municipalidades) y
privado.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

13. Cualquier otro emprendimiento urbanístico.
 El artículo 2073 se refiere también a “cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial…”.
 Consideramos que tal expresión de la norma deja
abierta ampliamente la posibilidad de estructurar, por vía
de este derecho real, toda suerte de emprendimientos
que pudieran surgir con el tiempo o las necesidades
sociales, sin tener en cuenta parámetros de habitabilidad
temporal o permanente, ni tampoco finalidades o
destinos laborales, comerciales o empresariales (como
por ej. las chacras o barrios de chacras, ciudades-
pueblo, etc.).
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

14. Características
El artículo 2074 se refiere a las características distintivas que deben
reunir los conjuntos inmobiliarios, enumerando las siguientes:
 cerramiento, (se refiere a cerramiento, como en el art. 2079, 2°
párr.)
 partes comunes y privativas,
 estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes,
 reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento,
 limitaciones y restricciones a los derechos particulares
 régimen disciplinario, (para regular la conducta en el uso de los
bienes comunes y aplicar sanciones)
 obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes
(expensas comunes)
 entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de
las unidades privativas. ) (equivalente al consorcio de
propietarios)
 Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

15. Marco legal
ARTICULO 2075.- “Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,
dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos
correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del
derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este
Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines
de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido
como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos
personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan
este derecho real”.
 Consagra a los Conjuntos inmobiliarios como un derecho real autónomo,
que obligatoriamente debe constituirse respetando las normas generales
de la propiedad horizontal: asambleas, mayorías necesarias para
determinadas decisiones, administración, reglamento, consorcio, etc. Mas
las normas específicas que enmarcan este derecho como un derecho real
de propiedad horizontal especial.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

16. Partes comunes y partes privativas
ARTICULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. “Son
necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del
terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación,
áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas,
recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro
bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo
reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté
determinado se consideran comunes”.
 Se refiere a las calles dentro del conjunto inmobiliario que se emplean para
la circulación interna, la entrada y salida destinados para el ingreso y
egreso del mismo, el club-house, o centro común para la realización de
actividades sociales, canchas y vestuarios para la realización de deportes y
todo otro bien de utilización comunitaria.
 En el Reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario,
deberán estar descriptas y detalladas en cuanto a su extensión, función y
destino todas estas áreas.
 Si surge alguna duda, sobre su situación debe interpretarse que son cosas
comunes.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

17. ARTICULO 2077.- “Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye
parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir
los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía
pública por vía directa o indirecta”.
 Unidad funcional: se refiere a los sectores privativos que deben tener
autonomía funcional para cumplir con el destino para el cual se los
construyó.
 La norma considera como tales, a las partes que ya se encuentren
construidas y aún a aquellas que estén en proceso de construcción,
vale decir, sin haber sido finalizadas (en obra).
 Son los casos de los clubes de campo o barrios cerrados en los que el
sector privativo recae sobre el lote de terreno que integra el complejo
inmobiliario, más allá de que existan cercos vivos o no todavía, en los
que puede haber vivienda ya construida o todavía nada.
 Las partes privativas deben tener acceso a la vía pública en forma
directa o indirecta.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

18. Derechos y obligaciones del propietario
ARTICULO 2078.- Facultades y obligaciones del
propietario. “Cada propietario debe ejercer su derecho
dentro del marco establecido en la presente normativa,
con los límites y restricciones que surgen del respectivo
reglamento de propiedad horizontal del conjunto
inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de
una buena y normal convivencia y la protección de
valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”.
 Debe considerar el respeto a la buena y normal
convivencia con los demás,
 No degradar ni alterar los valores del paisaje,
 ni la estructura arquitectónica y funcional del lugar,
 Ni la ecología
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

19. Limitaciones y restricciones
ARTICULO 2080.- Limitaciones y restricciones
reglamentarias. “De acuerdo a las normas
administrativas aplicables, el reglamento de propiedad
horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de
otra índole, crear servidumbres y restricciones a los
dominios particulares, como así también fijar reglas de
convivencia, todo ello en miras al beneficio de la
comunidad urbanística. Toda limitación o restricción
establecida por el reglamento debe ser transcripta en las
escrituras traslativas del derecho real de propiedad
horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte
integrante de los títulos de propiedad que se otorgan
sobre las unidades funcionales que componen el
conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo
propietario sin admitir prueba en contrario”.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

20. Expensas y otras erogaciones
ARTICULO 2081.- Gastos y contribuciones. “Los propietarios
están obligados a pagar las expensas, gastos y
erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que
a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones
distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de
utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por
familiares e invitados de los titulares”.
 Obligación de contribuir periódicamente al sostenimiento de
las cosas comunes.
 La regla en materia de determinación de gastos y
contribuciones es la proporcionalidad que surge de las
cláusulas del Reglamento.
 Se refiere primero a expensas ordinarias y al final, a las
referidas al uso de invitados.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

21. Cesión de la unidad
ARTICULO 2082.- Cesión de la unidad. “El reglamento
del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y
pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los
espacios e instalaciones comunes por parte de terceros
en los casos en que los titulares del dominio de las
unidades particulares ceden temporariamente, en forma
total o parcial, por cualquier título o derecho, real o
personal, el uso y goce de su unidad funcional”.
 Las cláusulas del Reglamento detallan los derechos de
cada uno de los propietarios y obligan a todos ellos a
respetarlas.
 Prevé el uso y goce de las instalaciones por quienes no
sean los titulares (familiares, inquilinos, invitados).Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

22. Régimen de invitados
ARTICULO 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios
no propietarios. “El reglamento puede establecer la extensión del
uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas
personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad
funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios
no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las
condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas
puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es
siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o
parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis
causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las
contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa
interna del conjunto inmobiliario”.
 Son previsiones del Reglamento destacando el uso y goce regular
de los bienes comunes por parte de personas integrantes del grupo
familiar o invitados del propietario de la unidad funcional.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

23. Constitución de servidumbres
ARTICULO 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. “Con arreglo a lo
que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse
servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí
o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de
los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman
modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal
reforma, según la prevea el reglamento”.
 Se refiere a reformas del reglamento que prevean la constitución de
servidumbres u otros derechos reales entre varios emprendimientos, que
pueden conformar un mismo conjunto inmobiliario, o entre diferentes
conjuntos inmobiliarios (terceros conjuntos).
 La mayoría requerida para reformar el reglamento debe ser la que se exija
en el propio reglamento que no puede ser inferior a dos tercios de la
totalidad de los propietarios (art. 2057).
 Esos derechos reales, como recaen sobre inmuebles, deben formalizarse
en escritura pública (art. 1017), igual que el reglamento si se modifica en
este aspecto, e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

24. Transmisión de unidades
ARTICULO 2085.- Transmisión de unidades. “El
reglamento de propiedad horizontal puede prever
limitaciones pero no impedir la libre transmisión y
consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro
del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un
derecho de preferencia en la adquisición a favor del
consorcio de propietarios o del resto de propietarios de
las unidades privativas”.
 El reglamento no puede imponerles a los titulares
ninguna restricción a la libre transmisión de sus unidades
 Consagra el “derecho de preferencia” a favor del
consorcio de propietarios o de otros propietarios
integrantes de la comunidad consorcial, que son
considerados prioritariamente para el caso de
enajenación.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

25. Sanciones
ARTICULO 2086.- Sanciones.
“Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de
las unidades funcionales violatorias del reglamento de
propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede
aplicar las sanciones previstas en ese instrumento”.
 El incumplimiento de las disposiciones del reglamento de
propiedad horizontal en que incurra alguno de los
titulares de las unidades funcionales puede acarrear la
aplicación de sanciones.
 Las sanciones podrían consistir en apercibimientos,
multas, restricciones de uso, prohibición de acceso,
expulsión o cualquier otra que se encuentre prevista
en el reglamento de propiedad teniendo en cuenta la
gravedad de la infracción, los antecedentes conductuales
de la persona y la reiteración o no de sus inconductas.
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

26. Sanciones
 El apercibimiento es la sanción más leve y consiste en un
llamado de atención, que se considera como un precedente,
respecto de la conducta del sujeto.
 La multa es una pena pecuniaria cuyo destino generalmente
es aplicado al uso comunitario.
 Las suspensiones o restricciones de uso generalmente se
aplican respecto al uso temporal de algunas instalaciones
comunes o deportivas a consecuencia de un mal uso que se
ha hecho de ellas.
 Las más graves son la prohibición de acceso y la expulsión
que se aplican generalmente a personas ajenas al conjunto
urbanístico, por medio de las cuales se las declara personas
no gratas para la paz y armonía del mismo. Es más discutible
aplicar estas sanciones a los titulares de las unidades
funcionales pues se afectaría el ejercicio de su derecho de
propiedad.Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon

27. Bibliografía
Prof. Marta Etel Cazayous de Dillon
 CAUSSE, Jorge R., Urbanizaciones Privadas: Barrios cerrados, 1998, Ed.
Ad-Hoc, Buenos Aires.
 CCCN, p. XCIV, Edit. La Ley, Buenos Aires, 2014.
 PAPAÑO, KIPER, DILLON Y CAUSSE, Derechos Reales, tomo I, p.539, 3°
ed., Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina
 Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación
elaborados por la Comisión Redactora, título VII: Conjuntos inmobiliarios,
Infojus, pág. 707.
 Proyecto de Ley de Propiedad Residencial de los senadores Della Rosa y
O’Donell y el Proyecto de Ley de Urbanizaciones Especiales del diputado
Allende Iriarte.
 HIGTON, ÁLVAREZ JULIA Y LAMBOIS, Nuevas formas de dominio, p.
182.
 VIDAL-HAUFFMANN, Sonia, Countrys y Barrios cerrados: Mutaciones
socio-territoriales de la región suburbanizada de Buenos Aires,
https://books.google.com.ar/books?id=L3eJBAAAQBAJ&printsec=frontcover
&dq=barrios+cerrados&hl=es-
419&sa=X&ei=L5XoVMrKCpDAgwTh9IOoDA&ved=0CDMQ6AEwAQ#v=one
page&q=barrios%20cerrados&f=false